Das Investment „CIM30 – Wohnen in München“ verspricht 9,25 Prozent Festzins pro Jahr sowie eine mögliche Bonuszahlung. Anleger können sich ab 250 Euro beteiligen, die Rückzahlung und sämtliche Zinsen sind jedoch erst zum Laufzeitende am 26. Januar 2029 vorgesehen.
Finanziert wird der Neubau von fünf Reihenhäusern im Münchner Stadtteil Sendling-Westpark. Drei Einheiten seien bereits verkauft, die Bauarbeiten hätten begonnen. Für das Projekt sprechen die grundsätzlich gefragte Münchner Wohnlage und das geplante Energiekonzept mit Effizienzhausstandard 40, Wärmepumpen, Photovoltaik und Stromspeichern.
Emittentin ist die Living Munich GmbH, eine eigens für dieses Projekt gegründete Zweckgesellschaft. Genau deshalb ist ihre Bilanz besonders wichtig: Ende 2024 verfügte das Unternehmen über Umlaufvermögen von 5,71 Millionen Euro. Dem standen Verbindlichkeiten von 5,96 Millionen Euro gegenüber. Das Eigenkapital war vollständig aufgezehrt; ausgewiesen wurde ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag von rund 256.000 Euro. Rechnerisch bestand damit negatives Eigenkapital.
Zusätzlich waren etwa 5,18 Millionen Euro der Verbindlichkeiten innerhalb eines Jahres fällig. Ob darin Bankkredite, Gesellschafterdarlehen oder bereits erhaltene Käuferzahlungen enthalten sind und welche Sicherheiten den einzelnen Gläubigern zustehen, geht aus der verkürzten Bilanz nicht hervor. Negatives Eigenkapital bedeutet nicht automatisch, dass eine Gesellschaft insolvent ist. Bei Immobilienprojektgesellschaften können beispielsweise nachrangige Gesellschafterdarlehen wirtschaftlich Eigenkapital ersetzen. Anleger sollten sich diese Struktur jedoch genau erklären lassen.
Kritisch ist auch der Verwendungszweck der Anleihe. Die 950.000 Euro sollen einem sogenannten „Equity Release“ dienen: Bereits eingesetztes Eigenkapital wird teilweise ersetzt und für den Eigentümer beziehungsweise die Unternehmensgruppe freigesetzt. Das Anlegergeld fließt damit nicht ausschließlich zusätzlich in den Bau. Entscheidend ist, ob nach der Kapitalentnahme weiterhin ein ausreichender Risikopuffer im Projekt verbleibt.
Das Kryptowertpapier ist lediglich die digitale Form der Schuldverschreibung. Die Blockchain schützt weder vor Baukostensteigerungen noch vor Verkaufsproblemen oder einer Insolvenz.
Fazit: Standort, Verkaufsstand und Energiekonzept sind nachvollziehbare Pluspunkte. Dem stehen jedoch negatives Eigenkapital, hohe kurzfristige Verbindlichkeiten, endfällige Zahlungen und der Eigenkapitalentnahme-Charakter gegenüber. Die hohe Verzinsung ist daher klar als Risikoprämie zu verstehen. Rang, Sicherheiten, Bankfinanzierung, Kostenplanung und Mittelverwendung sollten vor einer Zeichnung im Basisinformationsblatt geprüft werden.
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FireShot Capture 120 – CIM30 – Wohnen in München – WIWIN – wiwin.de
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