Es ist oft ein einfacher Brief, den man von der Verwaltung des Fonds bekommt, an dem man sich über Jahre mit einem Einmalbeitrag, einem Ratensparer oder einer Kombination aus beiden Möglichkeiten beteiligt hat. Oft ist der normale Anleger überfordert mit einer Entscheidung, einer Entscheidung die auch finanziell weitreichende Folgen haben kann. Deshalb haben wir Ihnen nachfolgend einen Artikel aufgeführt, den Rechtsanwalt Jochen Resch dazu verfasst hat.

Die Fondsverwaltung des Immobilienfonds SHB Sonnenhöfe hat zur ordentlichen Gesellschafterversammlung am 13. Dezember 2016 nach München eingeladen. Nach dem Verkauf der Fondsimmobilie Sonnenhöfe steht jetzt die Auflösung des Fonds zur Diskussion. Welche Konsequenzen ergeben sich daraus für die Anleger?

SHB Sonnenhöfe: Komplexe rechtliche Strukturen
Die geschäftsführende Pamira Verwaltungs GmbH hat am 11.11.2016 ein umfassendes Informationsschreiben verschickt. Ob die Anleger der SHB Sonnenhöfe diese komplexe Materie in allen Aspekten durchschauen, muss allerdings bezweifelt werden. Die Vertriebe haben seinerzeit ganz überwiegend Anleger angeworben, ohne die rechtlichen Strukturen einer Fonds-Kommanditgesellschaft, die sich wiederum an einer Objekt-Kommanditgesellschaft beteiligt, zu erklären.

SHB Sonnenhöfe: Nichts für sicherheitsorientierte Anleger
Den Anlegern wurde die Beteiligung an dem SHB Erlenhofpark, so hieß der SHB Sonnenhöfe Fonds anfangs, als eine sichere Kapitalanlage empfohlen, die auch Ratensparern die Möglichkeit bietet, sich eine sichere Altersvorsorge aufzubauen. Im Laufe der Ansparzeit sollte sich das Kapital der Anleger mehr als verdoppeln. Dieses wird noch einmal besonders im Modell „Clevere Kombi“ dargestellt. Die Hälfte sollte eingezahlt werden, die zweite Hälfte durch die Gewinne zuwachsen.

SHB Sonnenhöfe: Grandios gescheitert
Das Konzept des SHB Erlenhofpark ist grandios gescheitert. Vielen Anlegern war nicht klar, dass die gesamte Immobilie mit einem Kredit erworben wurde und dass sie im Wesentlichen diesen teuren Kredit mit ihren Einzahlungen zurückbezahlen. Zudem gibt es auch noch stille Gesellschafter, denen eine hohe Verzinsung ihrer Einlagen versprochen wurde. Vor dem Hintergrund bestehen erhebliche Zweifel, ob das Konzept jemals gutgehen konnte. Zur Altersvorsorge war es von vorn herein ungeeignet.

SHB Sonnenhöfe: Der Weg in den Untergang
Im Sommer 2014 wurde dann der Kredit gekündigt. In der daraufhin einberufenen Gesellschafterversammlung wurde der Verkauf der Immobilie diskutiert und auch eine Insolvenz nicht ausgeschlossen. Die Bemühungen der Fondsverwaltung, den Erlenhofpark zu retten, sind trotz zweier Bemühungen gescheitert. Die Immobilie musste verkauft werden.

SHB Sonnenhöfe: Liquidation ist konsequent
Die jetzt vorgeschlagene Auflösung, sowohl der zwischenzeitlich von SHB Erlenhofpark in Sonnenhöfe Unterhaching AG & Co. Fonds KG umbenannt, also ihrer Beteiligungsgesellschaft, als auch der Objektgesellschaft Sonnenhöfe Unterhaching GmbH & Co. Immobilien KG, ist letztlich nur ein folgerichtiger Schritt.

SHB Sonnenhöfe: Muss zwischen Gesellschaftern Innenausgleich stattfinden?
Kompliziert wird es dann bei der Verteilung eines möglichen Überschusses am Schluss der Liquidation. Die Fondsverwaltung spricht davon, dass ein Innenausgleich stattfinden müsste und dass nur einstimmig auf einen solchen Innenausgleich verzichtet werden kann. Damit ist gemeint, dass die Anleger mit unterschiedlicher Beteiligungshöhe untereinander im Hinblick auf die Höhe der eingezahlten und bzw. noch einzuzahlenden Gelder einen Ausgleich vornehmen sollen. Fälschlicherweise wird darauf verwiesen, dass die Fondsverwaltung einen solchen Innenausgleich vornehmen muss. Dieses ist nicht zutreffend.

SHB Sonnenhöfe: Viele Gesellschafter bereits ausgeschieden
Des Weiteren wird offenkundig nicht berücksichtigt, dass eine Vielzahl der Gesellschafter ihre Beteiligung bereits beendet hat und von daher nicht zu weiteren Zahlungen verpflichtet ist. Nach der Vorstellung müssen alle Anleger einen individuellen noch zu errechnenden Betrag einzahlen, damit ein solcher Ausgleich vorgenommen werden kann. Wie dieses letztlich praktisch umgesetzt werden kann, ist nicht nachvollziehbar.

SHB Sonnenhöfe: Verzicht auf Innenausgleich
Zu diesem Ergebnis kommt letztlich auch die Fondsverwaltung, indem sie vorschlägt, dass alle Anleger auf einen solchen Innenausgleich verzichten sollen. Das ist der richtige Ansatz, der allerdings durch das von der Fondsverwaltung behauptete 100%ige Zustimmungserfordernis faktisch konterkariert wird. Dass 100 % aller Anleger dieser vernünftigen Lösung zustimmen könnten, ist schlicht eine Illusion.

SHB Sonnenhöfe: Welche Rolle übernimmt Fondsverwaltung?
Der Fondsverwaltung sei deshalb zu empfehlen, dass sie keine aktive Rolle in der Durchführung eines potenziellen Innenausgleiches übernimmt. Dazu ist sie nicht verpflichtet und folglich sollte sie deshalb auf eine solche Herkules-Aufgabe verzichten. Mithin wäre auch der Beschluss, der fälschlich eine 100%ige Zustimmung erfordert, schlicht überflüssig. Der Fondsverwaltung sei also empfohlen, diesen Tagesordnungspunkt einfach zu streichen.

SHB Sonnenhöfe: Wie kann möglicher Liquidationserlös verteilt werden?
Sollte später bei Abschluss der Liquidation noch etwas zu verteilen sein, sollten die Anleger, die vollständig geleistet haben, am meisten erhalten und die Ratenzahler im Verhältnis ihrer Quote an dem Liquidationserlös beteiligt werden. Diejenigen Anleger, die ihre Beteiligung beendet haben, sind gar nicht zu berücksichtigen. Resch Rechtsanwälte bieten denjenigen Anlegern an, die ihre Beteiligung noch nicht beendet haben, an der Gesellschafterversammlung teilzunehmen.

SHB Sonnenhöfe: Anleger haben Anspruch auf Schadensersatz
Für die Anleger sind ihre Beteiligung und ihr eingezahltes Geld weitgehend verloren. Den Anlegern bleibt aber die Möglichkeit, Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Die regelmäßig im Rahmen der Beitrittsgespräche übergebenen Prognosen sind von vorn herein illusorisch gewesen und gewähren grundsätzlich einen Anspruch auf Schadensersatz. Er wird so gestellt, als hätte er die Beteiligung an dem SHB Erlenhofpark nicht gezeichnet.