Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat entschieden, dass ein Musterverfahrensantrag im Zusammenhang mit dem Fonds PROJECT Wohnen 14 geschlossene Investment GmbH & Co. KG teilweise zulässig ist. Das bedeutet: Bestimmte zentrale Fragen, die viele Anleger betreffen könnten, sollen nun in einem Kapitalanleger-Musterverfahren (KapMuG) geklärt werden.
Worum geht es?
Eine Anlegerin aus Schönefeld hatte sich am 5. Februar 2016 an dem Fonds PROJECT Wohnen 14 beteiligt. Sie investierte insgesamt 31.500 Euro inklusive Ausgabeaufschlag.
Nun verlangt sie Schadensersatz und wirft der PROJECT Investment AG unter anderem vor:
- der Verkaufsprospekt sei in wichtigen Punkten fehlerhaft oder unvollständig gewesen,
- die wesentlichen Anlegerinformationen seien irreführend gewesen,
- es habe mehrere Fälle gegeben, in denen die Gesellschaft einen Prospektnachtrag hätte veröffentlichen müssen, dies aber unterblieben sei.
Was hat das Gericht entschieden?
Das Landgericht hat mit Beschluss vom 5. Dezember 2025 entschieden:
- Der Musterverfahrensantrag ist in wesentlichen Teilen zulässig.
- Diese zulässigen Punkte werden im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.
- Andere Teile des Antrags wurden als unzulässig verworfen.
Das Verfahren läuft unter dem Aktenzeichen 6 O 1773/25.
Welche Punkte sollen jetzt im Musterverfahren geprüft werden?
Das Gericht hält mehrere Kernfragen für klärungsbedürftig. Vereinfacht gesagt geht es um folgende Vorwürfe:
1. War der Verkaufsprospekt fehlerhaft oder unvollständig?
Geprüft werden soll unter anderem, ob der Prospekt Anleger über wesentliche Risiken nicht ausreichend informiert hat. Im Raum stehen insbesondere diese Punkte:
- Die im Prospekt genannte Renditeerwartung von 6 Prozent oder mehr pro Jahr könnte wirtschaftlich nicht realistisch gewesen sein.
- Zusätzliche Kosten auf Ebene der Immobilien-Projektgesellschaften könnten im Prospekt nicht ausreichend dargestellt worden sein.
- Risiken beim Ankauf von Grundstücken – etwa ohne Baugenehmigung, ohne Bauvoranfrage oder außerhalb eines Bebauungsplans – könnten unzureichend beschrieben worden sein.
- Die im Prospekt angekündigte Due Diligence (Prüfung vor Ankauf) könnte in Wahrheit nur eingeschränkt erfolgt sein.
- Mögliche Interessenkonflikte innerhalb der PROJECT-Gruppe bei wichtigen Dienstleistungen wie Projektsteuerung und Projektentwicklung könnten nicht ausreichend offengelegt worden sein.
- Das im Prospekt dargestellte Verbot von Fremdkapital könnte irreführend gewesen sein, weil bestimmte Mittelzuflüsse wirtschaftlich dennoch wie Fremdfinanzierung gewirkt haben könnten.
- Auch eine Grafik im Prospekt könnte laut Gericht Anleger über die tatsächliche Finanzierung der Objektgesellschaften irreführend dargestellt haben.
2. Hätte es einen Prospektnachtrag wegen stark gestiegener Kosten geben müssen?
Das Gericht lässt prüfen, ob bereits vor dem Beitritt der Klägerin ein Prospektnachtrag nötig gewesen wäre, weil sich die Gesamtkostenquote für das Jahr 2014 massiv erhöht haben soll:
- geplant: 2,72 Prozent
- tatsächlich: 18,43 Prozent
Das wäre eine Steigerung um rund 577 Prozent.
3. Hätte es wegen Verzögerungen bei mehreren Immobilienprojekten einen Nachtrag geben müssen?
Geprüft wird außerdem, ob bei mehreren Immobilienprojekten erhebliche Planabweichungen vorlagen, etwa bei:
- Baubeginn
- Vertriebsbeginn
- Fertigstellung
Betroffen sind laut Beschluss sieben von insgesamt zwanzig Immobilieninvestitionen. Das Gericht hält es für möglich, dass diese Verzögerungen so wesentlich waren, dass ein Prospektnachtrag erforderlich gewesen wäre.
4. Verstoß gegen das Verbot wechselseitiger Verkäufe innerhalb der PROJECT-Fonds?
Ein weiterer Punkt: Es soll geprüft werden, ob es 2014 bei einer mittelbaren Beteiligung an einer Objektgesellschaft zu einem Verstoß gegen das im Prospekt beschriebene Verbot des wechselseitigen Verkaufs von Immobilien innerhalb der PROJECT-Publikumsfonds gekommen ist.
5. Wurde trotz Fremdkapitalverbot Geld von Dritten eingesetzt?
Das Gericht lässt auch die Frage zu, ob entgegen dem im Prospekt beschriebenen Fremdkapitalverbot bei einer Berliner Objektgesellschaft dennoch Mittel von Dritten zur Finanzierung verwendet wurden.
6. Waren die „wesentlichen Anlegerinformationen“ irreführend?
Auch die wesentlichen Anlegerinformationen vom 1. Juli 2015 sollen überprüft werden. Im Zentrum steht erneut die Frage, ob die dort genannte Rendite von 6 Prozent für Anleger überhaupt realistisch war.
Was bedeutet das für Anleger?
Wichtig: Das Gericht hat noch nicht entschieden, dass die Vorwürfe zutreffen.
Es hat nur entschieden, dass diese Fragen ernsthaft und zentral genug sind, um sie in einem Musterverfahren prüfen zu lassen.
Das ist für Anleger trotzdem bedeutsam, weil:
- zentrale Rechts- und Tatsachenfragen einheitlich geklärt werden können,
- Parallelverfahren anderer Anleger davon profitieren können,
- ein späteres Musterverfahren oft eine wichtige Grundlage für Schadensersatzansprüche bildet.
Was passiert jetzt?
Die zulässigen Feststellungsziele werden nun im elektronischen Bundesanzeiger bekannt gemacht.
Wenn sich innerhalb der gesetzlichen Frist genügend weitere gleichgelagerte Verfahren anschließen, kann daraus ein KapMuG-Musterverfahren entstehen. Dann würden die zentralen Fragen gebündelt vor einem Oberlandesgericht geklärt.
Kurz gesagt
Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat den Weg für ein mögliches Musterverfahren gegen PROJECT Investment AG teilweise freigemacht.
Im Mittelpunkt stehen mögliche Fehler bei:
- Prospektangaben
- Renditeversprechen
- Kostenangaben
- Risikoaufklärung
- Nachtragspflichten
- Anlegerinformationen
Für betroffene Anleger ist das ein wichtiger Zwischenschritt – aber noch kein endgültiger Sieg.
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