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Wofür braucht man bei diesem Projekt 1,8 Millionen Euro über Zinsbaustein Immobiliencrowdfunding?Irma-Uhrbach-Carré München DEMOS Wohnbau GmbH -Investment mit Totalverlustrisiko

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Das Unternehmen DEMOS Wohnbau GmbH zählen auch wir zu den seriösen und angesehenen Unternehmen in München. Genau deshalb ist es für uns um so unverständlicher, dass dieses Unternehmen nun Kapital von Anlegern über Immobiliencrowdfunding einsammelt. Schaut man sich die letzte im Unternehmensregister hinterlegte Bilanz an, dann stellt man sich  die o.g. Frage sicherlich noch intensiver.

  • Wohnbauprojekt: Fünf Häuser mit 95 Wohnungen und 92 TG-Stellplätzen
  • Erfahrener und renommierter Projektentwickler: Die DEMOS Wohnbau GmbH besitzt über 50 Jahre Wohnbauerfahrung und 15.000 gebauten Wohnungen und Häusern im Raum München und genießt ein hohes Renommee in der Branche
  • Attraktive Lage: Standort am südöstlichen Stadtrand Münchens mit zahlreichen Naherholungsmöglichkeiten und guter ÖPNV-Infrastruktur
  • Nachhaltige Bauweise: Das Projekt wurde mit der Energieeffizienzklasse A geplant
  • Öffentlich geförderter Wohnungsanteil: Zwölf Wohneinheiten sind im Rahmen des „München Modells“ und der „einkommensorientierten Förderung“ geförderte Wohnungen
  • Fortgeschrittener Projektstatus: Das Grundstück ist angekauft und die Baugenehmigung liegt vor. 40% der Wohnungen sind bereits verkauft oder reserviert

DEMOS
Wohnbau GmbH

München

Jahresabschluss
zum Geschäftsjahr vom 1.3.2015 bis zum 29.2.2016

Lagebericht
für das Geschäftsjahr 2015 / 2016

1. Geschäft und Rahmenbedingungen

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 1

Nach den Berechnungen des Statistischen Bundesamtes ist das reale Bruttoinlandsprodukt im Kalenderjahr 2015 preisbereinigt um 1,7% gestiegen. Damit lag das Wirtschaftswachstum um 0,1% geringfügig über dem Wachstum des vorangegangenen Jahres. Das Wirtschaftswachstum lag in allen vier Quartalen des letzten Jahres jeweils bei ca. 0,3 bis 0,4% gegenüber dem jeweiligen Vorquartal. Der moderate Konjunkturaufschwung wurde nach Erkenntnissen des Ifo-Institutes vor allem durch die Binnennachfrage und hier wiederum vor allem durch den Konsum getragen. Dieser wurde unterstützt durch eine Erhöhung der Kaufkraft infolge der sinkenden Rohölpreise sowie zusätzlichen Ausgaben des Staates als Folge des starken Anstiegs der Flüchtlingsmigration. Dagegen verliefen die inländischen Investitionstätigkeit und der Außenhandel eher enttäuschend.

Die Zahl der Erwerbspersonen erreichte mit 43,3 Mio. Personen zum 31. Dezember 2015 zum neunten Mal in Folge einen neuen Höchststand. Insgesamt stieg die Anzahl der Erwerbstätigen um 462.000 Personen bzw. 1,2% gegenüber dem Vorjahr. Die Arbeitslosenquote verringerte sich weiter um 0,2% auf nunmehr 6,3% zum Jahresende. Nach Ansicht des Ifo-Institutes wird sich die Nachfrage nach Arbeitskräften in den Unternehmen weiter fortsetzen, andererseits stehen dieser Nachfrage durch die steigende Migration aber auch mehr Arbeitssuchende zur Verfügung, so dass im Kalenderjahr 2016 die Arbeitslosenquote sich nicht wesentlich verändern dürfte. Bis Ende April 2016 nahm die Zahl der erwerbtätigen Personen noch einmal um 215.000 zu, während sich die Arbeitslosenquote nur um 0,1% reduzierte.

Für das Kalenderjahr 2016 prognostiziert das Ifo-Institut einen weiteren Anstieg des Bruttoinlandsproduktes von 1,8% und für das Kalenderjahr 2017 von 1,6%. Nach Aussage des Ifo-Institutes nehmen die Konsumausgaben durch die positive Beschäftigungsentwicklung und die höheren Tarifeinkommen zu. Die Ausrüstungs- und die Bauinvestitionen profitieren durch die günstigen Finanzierungsbedingungen, letztere zudem durch die Flüchtlingsmigration. Der Außenhandel wird im ähnlichen Tempo expandieren, aber keine weiteren zusätzlichen Impulse bringen. Das Ausscheiden des Vereinigten Königreiches aus der Europäischen Union wird die Wachstumsaussichten für Deutschland nur geringfügig beeinträchtigen. Nach den Berechnungen des Ifo-Institutes wird die Wirtschaftsleistung in Deutschland um ca. 0,1% bis 0,3% – je nach Ausgestaltung des „BREXIT“ – zurückgehen, wobei die einzelnen Branchen unterschiedlich stark betroffen sein werden.

1 – Deutsche Bundesbank Monatsbericht Juni 2016.
– IFO Konjunkturprognose 2015-2017 vom 9. Dezember 2015.

Im Kalenderjahr 2015 erreichte der Staatshaushalt einen Überschuss von ca. 0,6% des BIP. Für das laufende Jahr ist nach Ansicht der Deutschen Bundesbank nur noch mit einem leichten Plus zu rechnen. Dies dürfte auch für die Jahre bis 2018 gelten. Durch das prognostizierte Wirtschaftswachstum wird sich die Staatsverschuldung gemessen am BIP jedoch weiter reduzieren.

Münchner Immobilienmarkte 2

Auf dem Münchner Immobilienmarkt wurde im Kalenderjahr 2015 ein historischer Geldumsatzrekord erreicht. Dies ist zurückzuführen auf die deutliche gestiegene Zahl der Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern sowie auf den erneuten Preisanstieg bei den Eigentumswohnungen. Mit 12,6 Mrd. EUR lag der Geldumsatz um 20% über dem Vorjahreswert.

Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt sind bei den bebauten Grundstücken sowohl die Vertragszahlen wie auch der Geldumsatz deutlich gestiegen. Die Umsatzsteigerungen lagen hier bei rd. 33%.

Im Eigentumswohnungsmarkt sank die Zahl der Verkäufe um 3%, aber auch hier war ein Anstieg des Geldvolumens um 13% zu verzeichnen. Der Preis für Eigentumswohnungen im Neubaubereich ist gegenüber dem Vorjahr noch einmal gestiegen, wobei sich der Anstieg gegenüber den Vorjahren nicht weiter abflachte. Die Preise für Neubauwohnungen erhöhten sich in durchschnittlichen Wohnlagen um 350 EUR/qm auf nunmehr 6.000 EUR/qm und in guten Wohnlagen um 300 EUR/qm auf 6.750 EUR/qm gegenüber dem Vorjahr.

Nach dem Immobilienbericht der Stadt München haben die Preise für unbebaute Grundstücke weiter zugenommen. So stiegen die Preise für Einfamilienhausgrundstücke um 13% und für den Geschosswohnungsbau um 8%. Dies lässt auch in den kommenden Jahren auf einen weiteren Anstieg der Preise für bebaute Grundstücke schließen.

Die Nachfrage auf dem Münchner Immobilienmarkt bleibt trotz der erneuten Preissteigerungen weiterhin robust. Der Rückgang der Verkäufe ist insbesondere auf das ausgedünnte Angebot und nicht auf eine Nachfrageschwäche zurückzuführen. Das knappe Angebot an Grundstücken verbunden mit der hohen Nachfrage, die sich durch den Bevölkerungszuwachs in den kommenden Jahren noch verschärfen wird, wird in absehbarer Zeit vermutlich zu keinem Preisrückgang führen, sondern eher zu einem weiteren Preisanstieg.

2 LH München, Immobilienmarkt München 3/2015 und 4/2015.

Geschäftstätigkeit

Die Gesellschaft ist als Bauträger im Großraum München tätig. Das Kerngeschäft besteht in der Beschaffung von Grundstücken, deren Bebauung mit Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Doppelhäusern sowie deren Verkauf. Darüber hinaus besteht eine Beteiligung an einer Bauträgergesellschaft, die ebenfalls im Großraum München tätig ist.

2. Ertragslage

Die DEMOS Wohnbau GmbH schloss das Geschäftsjahr 2015/2016 mit einem Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung von Mio. EUR 18,4 ab und lag damit deutlich über dem prognostizierten Jahresüberschuss (vor Ergebnisabführung) von Mio. EUR 14,3. Die Überschreitung ist im Wesentlichen auf die zusätzliche Übergabe von 65 Wohnungen im Objekt Aubing zurückzuführen, die ursprünglich erst für das Geschäftsjahr 2016/17 vorgesehen war. Ferner spiegelt sich im Ergebnis die gute Lage auf dem Immobilienmarkt wider.

Das Jahresergebnis stellt sich wie folgt dar:

2015/2016
Mio. EUR
Deckungsbeitrag Baubereich 20,7
Deckungsbeitrag Hausbewirtschaftung 0,4
Beteiligungsergebnis 3,7
Verwaltungskosten -6,2
Finanzergebnis -0,2
Jahresergebnis (vor Ergebnisabführung) 18,4

Der Deckungsbeitrag Baubereich ist insbesondere geprägt von der Übergabe von 342 Wohneinheiten aus Bauträgermaßnahmen.

Das Beteiligungsergebnis enthält insbesondere Mio. EUR 4,6 Gewinnübernahmen aus einer Projektgesellschaft. Korrespondierend wurde der Beteiligungsansatz um Mio. EUR 0,8 auf den beizulegenden Wert von Mio. EUR 0,0 abgeschrieben, da diese Gesellschaft ihre operative Tätigkeit einstellt.

3. Finanzlage

Bei einem Gesamtbestand an liquiden Mitteln von Mio. EUR 8,4 beliefen sich die freien Mittel zum Bilanzstichtag auf Mio. EUR 5,3.

Für alle zum Bilanzstichtag bevorrateten und projektorientierten Grundstücke und Grundstücke mit unfertigen Bauten liegen Projektfinanzierungszusagen von Kreditinstituten für die jeweils zugrunde liegenden Bauträgerprojekte vor.

4. Prognosebericht

Geschäftsjahr 2016/2017 – Chancen, Risiken, Prognosen

Die Gesellschaft prognostiziert für das Geschäftsjahr 2016/2017 einen Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung von Mio. EUR 15,1. Die Planung sieht dabei den Verkauf von 354 und die Übergabe von 314 Wohnungen vor. Aus den hieraus resultierenden geplanten Umsatzerlösen von Mio. EUR 144 erwartet die Gesellschaft unter Berücksichtigung der Herstellungs-, Vertriebs- und Finanzierungkosten einen Deckungsbeitrag von rd. Mio. EUR 21,2.

Aus der Hausbewirtschaftung wird ein leicht positives Ergebnis von Mio. EUR 0,2 erwartet.

Die Personal- und Sachkosten sind mit Mio. EUR 6,6 berücksichtigt, wobei Mio. EUR 1,1 auf gewinnabhängige Vergütungsbestandteile entfallen.

Die Finanzierung der unbebauten Grundstücke in Kirchheim sowie der Restkredite aus dem ehemaligen Ostengagement belasten das Ergebnis mit Mio. EUR 0,1.

Die Beteiligungserträge und die sonstigen Erträge werden sich vermutlich auf rd. Mio. EUR 0,4 belaufen.

Die Gesellschaft verfügt für alle laufenden Bauträgerobjekte über Projektfinanzierungszusagen von Kreditinstituten. Die frei verfügbare Liquidität wird sich plangemäß Ende Februar 2017 auf Mio. EUR 5,0 belaufen.

Die Verkäufe des Geschäftsjahres 2016/2017 liegen mit 104 verkauften Einheiten bis Ende Mai 2016 deutlich über den Planungen (85 Einheiten).

Geschäftsjahr 2017/2018 – Prognosen

Für das Geschäftsjahr 2017/2018 erwartet die Gesellschaft anhand der gegenwärtigen Verkaufsplanungen einen Jahresüberschuss von Mio. EUR 14,3 vor Gewinnabführung. Die Gesellschaft plant den Verkauf von 300 und die Übergabe von 356 Wohn- und Gewerbeeinheiten.

5. Nachtragsbericht

Die Gesellschaft hat bis Ende Juni 2016 drei Grundstücke erworben, die mit 245 Wohnungen bebaut werden sollen.

6. Risikobericht, Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung

Risikomanagement

Die Gesellschaft verfügt über ein engmaschiges und ausgereiftes Risikomanagement, das sich zum einen aus der fortlaufenden Kontrolle der Bauvorhaben zusammensetzt. Damit sollen Abweichungen von den am Anfang des Geschäftsjahres prognostizierten Ergebnissen und Liquiditätszu- und -abflüssen möglichst frühzeitig erkannt werden, um Maßnahmen zur Gegensteuerung einleiten zu können. Zum anderen werden im Rahmen einer bauvorhabenübergreifenden, mehrjährigen Liquiditäts- und Ergebnisplanung die wesentlichen Preisänderungs-, Ausfall- und Liquiditätsrisiken sowie Risiken aus Zahlungsstromschwankungen erfasst. Mit dem Risikomanagementsystem werden die wesentlichen Risiken und Chancen der Geschäftstätigkeit offen gelegt, bewertet und damit steuerbar gemacht.

Ausfall-, Liquiditäts-, Zinsänderungsrisiko, Risiko aus Zahlungsstromschwankungen

Das objektbezogene Risikomanagement umfasst eine monatliche Kontrolle der Verkaufszahlen, der Übergabezahlen sowie der Herstellkosten und der Verkaufspreise für jedes einzelne Objekt. Die ursprünglich kalkulierten Objektkosten, bestehend aus Grundstückskosten, Bau- und Baunebenkosten, Vertriebskosten und Finanzierungskosten, werden den monatlich überarbeiteten Kalkulationen der einzelnen Kostenbestandteile gegenübergestellt, um Abweichungen möglichst zeitnah festzustellen. Ferner werden die ursprünglich kalkulierten Verkaufspreise mit den bereits erzielten und den noch erwarteten Verkaufspreisen verglichen und die voraussichtliche Abweichung beziffert. Aus den monatlich neu berechneten Verkaufserlösen und Herstellkosten wird der voraussichtliche Deckungsbeitrag des Objektes festgestellt und dem kalkulierten Deckungsbeitrag gegenübergestellt. Die kalkulierten Objektkosten werden ferner mit den im Bauträgerkreditvertrag vereinbarten Kreditrahmen verglichen, um festzustellen, ob ein Eigenmitteleinsatz erforderlich ist. Ferner wird aus der monatlichen Kalkulation der noch erwartete Liquiditätszufluss aus dem Objekt ermittelt.

Die aus den einzelnen Objekten resultierenden Deckungsbeiträge werden in der Ergebnisrechnung für das Unternehmen kumuliert und hinsichtlich ihres zeitlichen Anfalls auf die einzelnen Geschäftsjahre verteilt. Den Deckungsbeiträgen werden die Personal- und Sachkosten sowie die nicht objektbezogenen Finanzierungskosten gegenübergestellt, um so das voraussichtliche Jahresergebnis zu ermitteln. Die Ermittlung dieses voraussichtlichen Jahresergebnisses erfolgt vierteljährlich. Bei wesentlichen Veränderungen in den Deckungsbeiträgen der einzelnen Objekte oder bei über Plan hinausgehenden Erwerben neuer Grundstücke wird die Berechnung des Jahresergebnisses auch nach den sich geänderten Gegebenheiten zeitnah überarbeitet.

Aus der Berechnung des Jahresergebnisses wird in einer Überleitungsrechnung die voraussichtliche Liquiditätsentwicklung berechnet. Diese erfolgt im selben Turnus wie die Ergebnisberechnung.

Die Gesellschaft weist zum 29. Februar 2016 überwiegend variabel verzinsliche Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von Mio. EUR 85 aus. Die Verzinsung richtet sich nach dem 1- bzw. 3-Monats-Euribor.

Die Bankverbindlichkeiten betreffen weitestgehend Objektfinanzierungsmittel für Grundstücke des Umlaufvermögens. Vertragsgemäß sind diese Kredite durch Käuferzahlungen aus Wohnungsverkäufen zu tilgen.

Beschaffungsrisiken/Preisänderungsrisiken

Die positive Entwicklung der Gesellschaft ist vor allem abhängig von einer weiteren ausreichenden Kreditversorgung durch die Banken sowie einer fortlaufenden Grundstücksbeschaffung. Das niedrige Zinsniveau und stabile Baukosten lassen die Wahrscheinlichkeit eines Anstiegs der Objektkosten eher gering erscheinen. Dem stehen allerdings höhere Anforderungen des Gesetzgebers an bautechnische Ausgestaltungen entgegen.

Risiken der weiteren Entwicklung

Bei der derzeitigen Geschäftslage sind bei planmäßigem Verlauf der Bau- und Verkaufstätigkeit keine weiteren Risiken erkennbar, die über das für einen Bauträger übliche Maß hinausgehen.

 

München, den 8. Juli 2016

Die Geschäftsführung

Bilanz
zum 29. Februar 2016

Aktiva

29.2.2016 28.2.2015
EUR EUR EUR TEUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene EDV-Programme 333.503,49 159,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Geschäftsbauten 1.085.939,79 1.097,00
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung 128.090,25 112,00
1.214.030,04 1.209,00
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 40.375,00 891,00
2. Beteiligungen 0,51 0,00
40.375,51 891,00
1 587 909,04 2.259,00
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
1. Grundstücke ohne Bauten 97.603.313,80 71.666,00
2. Bauvorbereitungskosten 16.261.867,27 12.643,00
3. Grundstücke mit unfertigen Bauten 80.181.260,98 87.682,00
4. Grundstücke mit fertigen Bauten 653.811,87 784,00
194.700.253,92 172.775,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 22.354,83 2,00
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 0,00 2,00
3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 0,00 190,00
4. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 1,00 0,00
5. Forderungen gegen Gemeinschaftsunternehmen 2.810.668,40 2.538,00
6. Sonstige Vermögensgegenstände 810.423,45 1.508,00
3.643.447,68 4.240,00
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 8.443.221,09 8.372,00
206 786 922,69 185.387,00
208.374.831,73 187.646,00

Passiva

29.2.2016 42.063,00
EUR EUR TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 25.000,00 25,00
II. Kapitalrücklage 16.195.121,38 16.195,00
16. 220.121,38 16.220,00
B. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen 11.747.738,28 9.736,00
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 87.274.766,00 85.942,00
2. Erhaltene Anzahlungen 42.041.920,50 36.073,00
3. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 19.123,02 20,00
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.872.361,08 2.563,00
5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 35.454.572,81 23.959,00
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 726.517,76 0,00
7. Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 553.394,11 760,00
8. Sonstige Verbindlichkeiten 12.464.316,79 12.373,00
davon aus Steuern: EUR 146.342,88 (Vorjahr: TEUR 191)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 12.686,00 (Vorjahr: TEUR 3)
180.406.972,07 161.690,00
208.374.831,73 187.646,00

Gewinn- und Verlustrechnung
für das Geschäftsjahr vom 1. März 2015 bis 29. Februar 2016

1.3.2015- 29.2.2016 1.3.2014- 28.2.2015
EUR EUR TEUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 998. 896,20 652
b) aus Verkauf von Grundstücken 145.377.233,76 164.101
146.376.129,96 164.753
2. Verminderung des Bestands an Bauvorbereitungskosten sowie an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit unfertigen und fertigen Bauten -4.012.124,20 -2.083
3. Sonstige betriebliche Erträge 1.966.936,31 1.982
144.330.942,07 164.652
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung -204.991,64 -134
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke -116.498.026,30 -120.766
-116.703.017,94 -120.900
5. Rohergebnis 27.627.924,13 43.752
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter -3.642.065,67 -5.127
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung -397.071,79 -386
davon für Altersversorgung: EUR 29.528,16 (Vorjahr: TEUR 30)
-4.039.137,46 -5.513
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen -246.249,86 -212
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen -2.442.272,66 -2.315
20.900.264,15 35.712
9. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 4.563.157,21 0
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 59.481,27 96
davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 0,00 (Vorjahr: TEUR 23)
11. Abschreibungen auf Finanzanlagen -850.298,33 0
12. Aufwendungen aus Verlustübernahmen -118.568,83 -582
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -6.038.729,96 -7.222
davon an verbundene Unternehmen: EUR 18.589,11 (Vorjahr: TEUR 0)
-2.384.958,64 -7.708
14. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 18.515.305,51 28.004
15. Sonstige Steuern -129.575,84 -178
16. Aufgrund eines Gewinnabführungsvertrags abgeführte Gewinne -18.385.729,67 -27.826
17. Jahresüberschuss 0,00 0

Anhang

für das Geschäftsjahr vom 1. März 2015 bis 29. Februar 2016

A Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der DEMOS Wohnbau GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. März 2015 bis 29. Februar 2016 wurde auf der Grundlage des Handelsgesetzbuches und gemäß der ergänzenden Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17. Juli 2015 sowie der Vorschriften des GmbH-Gesetzes erstellt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewandt.

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer großen Kapitalgesellschaft gem. § 267 Abs. 3 HGB auf.

Zur klaren und übersichtlichen Darstellung wurden in der Bilanz die Positionen „Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern“, „Forderungen gegen Gemeinschaftsunternehmen“ und „Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen“ eingefügt.

Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der DEMOS Wohnbau Beteiligungs Aktiengesellschaft, Seeshaupt, einbezogen; der Konzernabschluss wird im elektronischen Bundesanzeiger bekannt gegeben.

B Angaben zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I Bilanz

Anlagevermögen

Die immateriellen Vermögensgegenstände und die Sachanlagen sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibung angesetzt.

Bei den Grundstücken mit Geschäftsbauten erfolgt die planmäßige Abschreibung unter Zugrundelegung einer Nutzungsdauer von 40 Jahren.

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird zwischen drei und zehn Jahren abgeschrieben. Für geringwertige Wirtschaftsgüter wird ein Sammelposten gebildet und über fünf Jahre abgeschrieben.

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist nachfolgend dargestellt.

Entwicklung des Anlagevermögens

Anschaffungskosten
1.3.2015 Zugang Abgang 29.2.2016
EUR EUR EUR EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene EDV-Programme 589.908,57 289.648,38 0,00 879.556,95
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Geschäftsbauten 2.841.827,82 0,00 0,00 2.841.827,82
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung
a) EDV-Anlagen 284.512,04 79.613,95 12.058,27 352.067,72
b) Büromaschinen 3.909,15 0,00 0,00 3.909,15
c) Büromöbel und -einrichtungsgegenstände 18.811,72 51.399,15 774,88 69.435,99
d) Geringwertige Wirtschaftsgüter 16.484,35 5.177,62 9.161,62 12.500,35
323.717,26 136.190,72 21.994,77 437.913,21
3.165.545,08 136.190,72 21.994,77 3.279.741,03
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 890.673,33 0,00 0,00 890.673,33
2. Beteiligungen 1.284.528,36 0,00 0,00 1.284.528,36
2.175.201,69 0,00 0,00 2.175.201,69
5.930.655,34 425.839,10 21.994,77 6.334.499,67
Abschreibungen
1.3.2015 Zugang Abgang 29.2.2016
EUR EUR EUR EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene EDV-Programme 430.613,67 115.439,79 0,00 546.053,46
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Geschäftsbauten 1.745.074,93 10. 813,10 0,00 1.755.888,03
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung
a) EDV-Anlagen 190.790,67 111.726,26 12.058,27 290.458,66
b) Büromaschinen 855,12 488,64 0,00 1.343,76
c) Büromöbel und -einrichtungsgegenstände 9.953,09 3.449,66 774,88 12.627,87
d) Geringwertige Wirtschaftsgüter 10.221,88 4.332,41 9.161,62 5.392,67
211.820,76 119.996,97 21.994,77 309.822,96
1.956.895,69 130.810,07 21.994,77 2.065.710,99
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 0,00 850.298,33 1 0,00 850.298,33
2. Beteiligungen 1.284.527,85 0,00 0,00 1.284.527,85
1.284.527,85 850.298,33 0,00 2.134.826,18
3.672.037,21 1.096.548,19 21.994,77 4.746.590,63
Buchwerte
29.2.2016 Vorjahr
EUR EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene EDV-Programme 333.503,49 159.294,90
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Geschäftsbauten 1.085.939,79 1.096.752,89
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung
a) EDV-Anlagen 61.609,06 93.721,37
b) Büromaschinen 2.565,39 3.054,03
c) Büromöbel und -einrichtungsgegenstände 56.808,12 8.858,63
d) Geringwertige Wirtschaftsgüter 7.107,68 6.262,47
128.090,25 111.896,50
1.214.030,04 1.208.649,39
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 40.375,00 890.673,33
2. Beteiligungen 0,51 0,51
40.375,51 890.673,84
1.587.909,04 2.258.618,13

1 § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB.

Umlaufvermögen

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke sind mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt; die Herstellungskosten umfassen die Einzelkosten, einen angemessenen Anteil der allgemeinen Verwaltungskosten inkl. gewinnabhängiger Vergütung sowie die direkt zurechenbaren Fremdkapitalzinsen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nominalwert abzüglich notwendiger Wertberichtigungen angesetzt; ihre Restlaufzeit beträgt wie im Vorjahr grundsätzlich weniger als ein Jahr.

Die flüssigen Mittel entsprechen dem Nominalwert. Über objektgebundene Bankguthaben von TEUR 3.127 kann die Gesellschaft nicht frei verfügen.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital beträgt zum 29. Februar 2016 EUR 25.000.

Die DEMOS Wohnbau GmbH ist durch formwechselnde Umwandlung mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1. Januar 2004 aus der DEMOS-Wohnbau GmbH & Co. KG hervorgegangen. Die Kapitalrücklage resultiert in Höhe von TEUR 1.195 aus der im Umwandlungszeitpunkt vorliegenden Differenz des bilanziellen Eigenkapitals der DEMOS-Wohnbau GmbH & Co. KG zum festgesetzten Stammkapital der DEMOS Wohnbau GmbH (§ 272 Abs. 2 Nr. 1 HGB). Mit Gesellschafterbeschluss vom 22. Oktober 2014 wurden weitere Mio. EUR 15,0 in die Kapitalrücklage geleistet (§ 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB). Die Kapitalrücklage beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 16.195.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen sind in Höhe der voraussichtlichen Verpflichtungen dotiert. Sie betreffen im Wesentlichen mit TEUR 5.520 noch anfallende Bau- und Erschließungskosten, mit TEUR 3.705 Einzel- und Prozessrisiken und mit TEUR 1.671 Gewährleistungen.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt. Die Vorjahreszahlen sind in Klammern angegeben.

Restlaufzeit
Verbindlichkeiten Insgesamt unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre Sicherung
durch Grundschuld
Gegenüber Kreditinstituten 87.275 6.777 80.498 0 87.275
(85.942) (7.837) (78.105) 0 (85.942)
Erhaltene Anzahlungen 42.042 42.042 0 0 0
(36.073) (36.073) 0 0 0
Betreuungstätigkeit 19 19 0 0 0
(20) (20) 0 0 0
Lieferungen und Leistungen 1.872 1.107 765 0 0
(2.563) (1.790) (773) 0 0
Gegenüber Gesellschaftern 35.455 35.455 0 0 0
(23.959) (23.959) 0 0 0
Gegenüber verbundenen Unternehmen 727 727 0 0 0
0 0 0 0 0
Gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 553 553 0 0 0
(760) (760) 0 0 0
Sonstige Verbindlichkeiten 12.464 5.129 7.335 0 0
(12.373) (1,.762) (10.611) 0 0
Summe 180.407 91.809 88.598 0 87.275
(161.690) (72.201) (89.489) 0 (85.942)

Die in den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten enthaltenen Objektkredite zur Finanzierung von Grundstücken des Umlaufvermögens sind in der Regel vertragsgemäß grundsätzlich entsprechend den Einzahlungen aus Verkäufen zu tilgen. Entsprechend den Planungen wurde für einen Gesamtbetrag von Mio. EUR 80,5 eine Laufzeit von 1 bis 5 Jahren unterstellt. Es ist allerdings darauf hinzuweisen, dass die Kredite formal kurzfristig vonseiten der Kreditinstitute gekündigt werden können. Restkredite aus dem abgeschlossenen Engagement in Ostdeutschland in Höhe von Mio. EUR 2,8 sind formal kurzfristig; nach derzeitigem Verhandlungsstand mit den Kreditinstituten ist von einer mittelfristigen Verfügbarkeit auszugehen.

II Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse betreffen im Wesentlichen den Verkauf von bebauten Grundstücken in der Region München. In den Umsatzerlösen sind TEUR 999 Erlöse aus der Hausbewirtschaftung enthalten.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von TEUR 1.967 enthalten mit TEUR 1.132 Auflösungen von Rückstellungen, mit TEUR 307 Ergebnisübernahmen von BGB-Gesellschaften, mit TEUR 304 Entschädigungen und mit TEUR 224 übrige Erträge.

Die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke betreffen im Wesentlichen Baufortschritts- und Vertriebskosten, mit TEUR 4.801 die Zuführung zur Rückstellung für noch anfallende Baukosten und mit TEUR 2.530 die Zuführung zur Rückstellung für Einzelgewährleistungsrisiken.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 2.442 enthalten Verwaltungskosten in Höhe von TEUR 1.932, Verlustübernahmen aus Gemeinschaftsunternehmen mit TEUR 50, Forderungsabschreibungen aus der Hingabe von Darlehen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sowie Abschreibungen von Forderungen gegenüber Handwerkern in Höhe von TEUR 49, Zuführungen zu pauschalen Rückstellungen für Gewährleistungsverpflichtungen in Höhe von TEUR 393 sowie übrige Aufwendungen in Höhe von TEUR 18.

C Sonstige Angaben

I Haftungsverhältnisse/Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Haftungsverhältnisse gemäß § 251 HGB

Für Kredite verbundener Unternehmen in Höhe von TEUR 8.869 haftet die Gesellschaft mit Grundschulden auf unbebauten Grundstücken mit einem Buchwert zum Abschlussstichtag von TEUR 2.911.

Auf der Grundlage der mittelfristigen Unternehmensplanung der DEMOS-Gruppe ist nicht mit einer Haftungsinanspruchnahme zu rechnen.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen bestehen in unwesentlichem Umfang.

II Aufstellung Anteilsbesitz

Gesellschaft Beteiligungs-
quote
Jahres-
ergebnis
TEUR
Sitz Haftung Eigen-
kapital
TEUR
Demos Sachsengrund GmbH & Bauträger KG 1 47 % -78 München Kommanditanteil
in Höhe
von EUR 120.153,59
-6.694
DEMOS/INDUWO Wohnbau GmbH 1 67 % -118 2 München Unbeschränkt 3 25
Projektgesellschaft Riemerfeldring, Garching mbH 1 94,5 % 4.589 2 München Unbeschränkt 3 25
GbR Lohestraße 50 % -3 Unterhaching Unbeschränkt 0
GbR Wohnpark Bergham Anger 50 % -60 München Unbeschränkt 0
GbR Wohnpark Taufkirchen Köglweg 33 1/3 % -56 Taufkirchen Unbeschränkt 0
GbR Helios 50 % 883 München Unbeschränkt 0
GbR Pankow 5 % 287 Berlin Unbeschränkt -11.527

1 Stichtag 29. Februar 2016; alle anderen Gesellschaften mit Stichtag 31. Dezember 2015.
2 Vor Ergebnisabführung an Gesellschafter.
3 Über Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag.

III Geschäftsführung

Herr Ralf Possinger Kaufmännischer Geschäftsführer
Herr Rolf Peters Technischer Geschäftsführer
Frau Emma Salmansberger Kaufmännische Geschäftsführerin
Herr Bernhard Reiser Technischer Geschäftsführer
Herr Florian Penzkofer Kaufmännischer Geschäftsführer

Die Geschäftsführer erhielten im Geschäftsjahr endend zum 29. Februar 2016 Bezüge von insgesamt TEUR 1.167.

IV Personal

Im Jahresdurchschnitt wurden 27 Angestellte beschäftigt.

V Abschlussprüferhonorar

Auf die Angabe des Gesamthonorars des bestellten Abschlussprüfers nach § 285 Nr. 17 HGB wurde verzichtet, da die Angabe im Konzernabschluss der DEMOS Wohnbau Beteiligungs AG aufgenommen wird.

 

München, den 8. Juli 2016

DEMOS Wohnbau GmbH

gez. Ralf Possinger

gez. Bernhard Reiser

gez. Rolf Peters

gez. Emma Salmansberger

gez. Florian Penzkofer

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der DEMOS Wohnbau GmbH, München, für das Geschäftsjahr vom 1. März 2015 bis 29. Februar 2016 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsführung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss der DEMOS Wohnbau GmbH, München, den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

 

München, den 7. September 2016

Deutsche Baurevision GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Müller, Wirtschaftsprüfer

Nandico, Wirtschaftsprüfer

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