26. April 2017

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Hahn Verbrauchermärkte, das Risiko für die Anleger schlummert für uns in der Zukunft

Es hört sich zunächst einmal an wie ein sicheres Investment, denn es ist ja ein Investment in Immobilien und damit in einen Sachwert. Das ist so weit richtig, und trotzdem muss man schon hier eigentlich einen anderen Begriff wählen. Es handelt sich hierbei um eine Spezialimmobilie, die nur einem ganz bestimmten Zweck und damit nur einem ganz bestimmten Nutzerkreis dient. Genau das begrenzt dann auch den Markt für die Besitzer einer solchen Spezialimmobilie sowohl in der Nutzung, aber auch beim Verkauf. Verkaufen kann man solch eine Immobilie im Regelfall immer nur mit einem langfristigen Mietvertrag.

Über die Bonität des Mieters als auch über die Länge des abgeschlossenen Mietvertrages definiert sich dann letztlich der Wert, den ein möglicher Käufer bereit ist, für den Erwerb auch zu bezahlen. So lange die Immobilie vermietet ist, ist der Ertrag auch kalkulierbar und die Beteiligungsgesellschaft wird pünktlich die zugesagten Ausschüttungen vornehmen können. Solche Mietverträge werden oft in Zehnjahresschritten abgeschlossen, wobei sich der Mieter neben einer festen Laufzeit des Mietvertrages auch eine Verlängerungsoption einräumen lässt. In vielen Mietverträgen beträgt diese dann entweder fünf oder auch zwei mal fünf Jahre, aber wie angemerkt, nur EINSEITIG von Mieterseite her.

Ändert sich während der Laufzeit eines solchen Vertrages das Käuferverhalten der Verbraucher, dann kommt es bei der Verlängerung des Mietvertrages oft zu großen Probleme, wenn man den Verbrauchermarkt nicht auf die neuen Erfordernisse umbauen kann. Die Anpassungen auf die neuen Anforderungen können aber auch teuer ausfallen für die Beteiligungsgesellschaft, ist aber im Interesse der Weitervermietung von dieser aufzubringen. Das schmälert natürlich dann möglicherweise über Jahre die Rendite, ist aber immer noch besser, als gar keinen Mieter zu haben. So erging es in den letzten 20 Jahren übrigens vielen Investoren, die solche Immobilien erworben hatten, letztlich aber irgendwann auf einer kaum oder schwer vermietbaren Immobilie sitzen geblieben sind und nur noch Kosten haben. Genau das sind unsere Bedenken bei dem Geschäftsmodell der Hahn-Gruppe aus Bergisch Gladbach.

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