Exporo bewirbt mit dem „Theodor-Heuss Gewerbepark“ in Duisburg ein neues Immobilieninvestment mit einer jährlichen Verzinsung von 8,0 Prozent. Als Pluspunkte nennt die Plattform eine vollständig vermietete Gewerbeimmobilie, einen langfristigen Ankermieter, einen festen Mietvertrag bis März 2031 und einen angeblich stabilen Cashflow.
Das klingt zunächst beruhigend. Eine Bestandsimmobilie vermeidet tatsächlich einige Risiken, die bei Neubauprojekten auftreten können. Bauverzögerungen, explodierende Herstellungskosten oder eine ausbleibende Fertigstellung sollen hier gerade nicht das zentrale Problem sein.
Doch daraus folgt keineswegs, dass das Investment sicher ist.
Hohe Verzinsung bedeutet regelmäßig erhöhtes Risiko
Eine jährliche Verzinsung von acht Prozent liegt deutlich über klassischen Spar- oder Festgeldangeboten. Eine solche Rendite wird nicht aus Großzügigkeit gezahlt, sondern weil Anleger Risiken übernehmen.
Welche konkrete rechtliche Struktur hinter dem Investment steht, geht aus der vorliegenden Werbemitteilung nicht hervor. Unklar bleibt insbesondere, ob Anleger besicherte oder unbesicherte Forderungen erwerben, welchen Rang ihre Ansprüche im Krisenfall haben und welche Vermögenswerte tatsächlich für die Rückzahlung zur Verfügung stehen.
Auch eine vollständig vermietete Immobilie garantiert nicht, dass Zinsen und Kapital pünktlich zurückgezahlt werden. Mietausfälle, eine Verschlechterung der Bonität einzelner Vertragspartner, unerwartete Kosten, Wertverluste der Immobilie oder Probleme bei einer geplanten Refinanzierung oder Veräußerung können die Rückzahlung gefährden.
Vermietung schützt nicht automatisch das Anlegerkapital
In der Werbung wird die langfristige Vermietung als Zeichen hoher Planbarkeit hervorgehoben. Das ist nachvollziehbar, greift aber zu kurz.
Entscheidend ist nicht allein, ob Miete eingeht. Entscheidend ist auch, wie hoch die Belastungen der Immobilie sind, welche Finanzierungen vorrangig bedient werden müssen und ob der verbleibende Cashflow tatsächlich für Zins und Rückzahlung der Anlegergelder ausreicht.
Dazu enthält die vorliegende Mitteilung keine näheren Angaben.
Auch der Hinweis auf einen bekannten Ankermieter darf nicht mit einer Garantie verwechselt werden. Der Mietvertrag besteht mit dem jeweiligen Eigentümer oder Vermieter der Immobilie, nicht automatisch mit den Anlegern. Anleger haben daraus regelmäßig keinen unmittelbaren Anspruch gegen den Mieter.
Laufzeitende ist keine Rückzahlungsgarantie
Das Investment soll mindestens bis zum 30. Juni 2027 verzinst werden und spätestens am 30. August 2028 enden. Für den Fall einer verspäteten Rückzahlung werden zusätzliche Verzugszinsen von vier Prozent jährlich angekündigt.
Das klingt komfortabel, löst aber das Kernproblem nicht: Verzugszinsen helfen nur, wenn der Schuldner am Ende tatsächlich zahlen kann. Ein höherer Anspruch auf dem Papier ersetzt keine vorhandene Liquidität.
Gerät das Projekt oder die dahinterstehende Finanzierung in Schwierigkeiten, können Anleger trotz weiterlaufender Zinsansprüche lange auf ihr Geld warten oder einen erheblichen Teil verlieren.
Keine Einlagensicherung, kein Anlegerentschädigungssystem
Besonders wichtig ist der Risikohinweis des Anbieters selbst. Dort wird ausdrücklich erklärt, dass ein teilweiser oder vollständiger Verlust des eingesetzten Kapitals möglich ist.
Zudem besteht keine Absicherung durch gesetzliche Einlagensicherungssysteme. Auch Anlegerentschädigungssysteme schützen das eingesetzte Kapital nicht.
Damit ist klar: Dieses Investment ist nicht mit einem Bankguthaben oder klassischen Festgeld vergleichbar. Im schlimmsten Fall kann das gesamte investierte Geld verloren gehen.
Fazit
Der „Theodor-Heuss Gewerbepark“ mag aufgrund der Bestandsimmobilie und der bestehenden Vermietung auf den ersten Blick stabil wirken. Die wesentlichen Risiken verschwinden dadurch jedoch nicht.
Acht Prozent Zinsen stehen einem möglichen teilweisen oder vollständigen Kapitalverlust gegenüber. Vor einer Investition sollten Anleger deshalb insbesondere die konkrete Rechtsform des Investments, die Besicherung, den Rang der Forderung, die Verschuldung der Immobilie, die Mittelverwendung und die geplante Rückzahlungsquelle prüfen.
Die wichtigste Aussage steht nicht in den Werbe-Highlights, sondern im Risikohinweis: Es besteht ein Totalverlustrisiko.
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