Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden:
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht grundsätzlich immer mehrere Angebote einholen, bevor Reparaturen oder Erhaltungsarbeiten beauftragt werden.
Damit hat der BGH eine bisher oft angewendete Regel der Gerichte beendet.
Bisher wurde häufig gesagt:
- Bei größeren Arbeiten müssen meistens mehrere Vergleichsangebote vorliegen.
- Fehlen diese, kann ein Beschluss der Eigentümer ungültig sein.
Der BGH sagt jetzt aber:
So pauschal ist das nicht richtig.
Worum ging es?
In einer Wohnanlage mit mehreren Häusern wurden in einer Eigentümerversammlung verschiedene Reparaturen beschlossen.
Zum Beispiel:
- Austausch von Fenstern
- Austausch von Glas am Vordach
- dazu passende Malerarbeiten
Die Kosten lagen zwischen rund 1.145 Euro und 4.091 Euro.
Die Eigentümermehrheit verzichtete bewusst auf weitere Angebote.
Der Grund:
- Mit der beauftragten Glaserei arbeitete die Gemeinschaft schon seit vielen Jahren zusammen
- Man war mit der Arbeit „voll zufrieden“
- Auch mit der Malerfirma hatte man gute Erfahrungen gemacht
Einige Eigentümer waren damit nicht einverstanden und klagten.
Sie meinten:
Ohne Vergleichsangebote dürfen solche Beschlüsse nicht gefasst werden.
Wie haben die Gerichte entschieden?
- Das Amtsgericht Wuppertal wies die Klage zunächst ab.
- Das Landgericht Düsseldorf erklärte einen Beschluss teilweise für ungültig.
- Danach landete der Fall beim Bundesgerichtshof.
Der BGH entschied nun zugunsten der Eigentümergemeinschaft.
Das bedeutet:
Alle angegriffenen Beschlüsse bleiben wirksam.
Was sagt der BGH genau?
Der BGH sagt:
Es gibt keine allgemeine Pflicht, vor Reparaturen immer mehrere Angebote einzuholen.
Auch eine feste Regel wie:
- „Ab einer bestimmten Summe immer Vergleichsangebote“
- oder „immer mindestens drei Angebote“
gibt es laut BGH nicht.
Das steht so nicht im Gesetz.
Worauf kommt es stattdessen an?
Entscheidend ist immer der Einzelfall.
Die Frage ist:
Hatten die Eigentümer genug Informationen, um vernünftig entscheiden zu können?
Dabei kommt es zum Beispiel an auf:
- Art der Maßnahme
- Höhe der Kosten
- Dringlichkeit
- Erfahrung mit der Firma
- ob andere Handwerker überhaupt schnell verfügbar sind
- ob der Verwalter das Angebot geprüft hat
Bei kleinen Aufträgen oft keine weiteren Angebote nötig
Der BGH sagt:
Bei kleineren Reparaturen ist es oft gar nicht nötig, noch weitere Angebote einzuholen.
Denn bei überschaubaren Arbeiten können Eigentümer oft selbst beurteilen:
- Ist die Arbeit sinnvoll?
- Klingt der Preis angemessen?
- Ist die Firma zuverlässig?
Außerdem ist es zunächst Aufgabe des Verwalters, das Angebot auf Wirtschaftlichkeit und Eignung zu prüfen.
Auch bei größeren Arbeiten sind Vergleichsangebote nicht immer Pflicht
Selbst bei größeren Maßnahmen müssen nicht zwingend mehrere Angebote eingeholt werden.
Denn die nötigen Informationen können auch anders beschafft werden.
Zum Beispiel durch:
- einen Architekten
- einen Bausachverständigen
- andere Fachleute
Auch das kann ausreichen.
Bekannte und bewährte Handwerker können ein guter Grund sein
Der BGH sagt ausdrücklich:
Wenn eine Firma schon früher gut für die Eigentümergemeinschaft gearbeitet hat, kann das ein guter Grund sein, keine weiteren Angebote einzuholen.
Denn für Eigentümer zählt nicht nur der Preis.
Wichtig ist auch:
- arbeitet die Firma zuverlässig?
- hält sie Termine ein?
- arbeitet sie sauber?
- reagiert sie schnell bei Problemen?
- kennt sie die Anlage bereits?
Wenn ein Handwerker schon lange bekannt ist und gute Arbeit gemacht hat, kann das sehr wichtig sein.
Fehlende Vergleichsangebote allein machen einen Beschluss nicht ungültig
Das ist der wichtigste Punkt der Entscheidung:
Nur weil keine Vergleichsangebote vorliegen, ist ein Beschluss nicht automatisch falsch oder ungültig.
Ein Beschluss kann trotzdem nur dann problematisch sein, wenn zum Beispiel:
- das Angebot zu teuer ist
- die Leistung ungeeignet ist
- oder die Entscheidung insgesamt unvernünftig war
Aber:
Dann muss man genau das auch konkret vortragen und beweisen.
Nur zu sagen:
„Es gab keine Vergleichsangebote“
reicht nach der neuen BGH-Entscheidung nicht mehr aus.
Warum war die Klage hier erfolglos?
Im konkreten Fall sagte der BGH:
- Es ging um normale Standard-Reparaturen
- Die Arbeiten waren überschaubar
- Die Firmen waren bekannt und bewährt
- Die Handwerker kannten die Anlage bereits
- Der Verwalter hatte die Angebote geprüft
Deshalb hatten die Eigentümer genug Informationen, um zu entscheiden.
Die klagenden Eigentümer hatten außerdem nicht rechtzeitig behauptet, dass die Angebote:
- objektiv ungeeignet
- oder überteuert
gewesen seien.
Deshalb blieb ihre Klage erfolglos.
Fazit
Der Bundesgerichtshof stellt klar:
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht automatisch mehrere Angebote einholen, bevor sie Reparaturen beschließt.
Entscheidend ist nicht eine starre Regel, sondern die Frage:
War die Entscheidung im konkreten Fall vernünftig und wirtschaftlich nachvollziehbar?
Das heißt:
- Keine automatische Pflicht zu drei Angeboten
- Keine feste Bagatellgrenze
- Immer Einzelfallprüfung
- Bekannte und zuverlässige Firmen können ausreichen
Kurz gesagt
Keine drei Angebote? Kein Problem – wenn die Eigentümer trotzdem genug Informationen für eine vernünftige Entscheidung hatten.
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