ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Siebte Professional Immobilien Holding KG :Erträge aus der Neubewertung 12.811.694,76-rechnen Sie diesen Betrag einmal aus der Bilanz heraus!

Mehr muss man dann zu der Bilanz nicht sagen. Solche Bilanzenmögen dann rechtlich völlig in Ordnung ein, aber hätte es eben dieses „Erträge aus Neubewertung“ nicht gegeben, dann würden wir hier über ganz andere Zahlen sprechen. Die „Abrechnung“ kommt an dem Tag wo die Immobilien dann mindestens für den Buchwert verkauft werden müssen, damit dann nicht eine hohe Wertberichtiigung nach Unten getätigt werden muss.

ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Siebte Professional Immobilien Holding KG

Erlangen

Jahresbericht zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Inhaltsverzeichnis

I. Jahresabschluss

A. Bilanz

B. Gewinn- und Verlustrechnung

C. Anhang

1. Allgemeine Angaben

2. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

3. Angaben zur Bilanz

4. Angaben zu Ergebnisverwendung, Eigenkapital, Fondsvermögen und Anteilswert

5. Angaben zu einzelnen Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

6. Sonstige Angaben

II. Lagebericht

A. Grundlagen der Gesellschaft

1. Gesellschaftsrechtliche und investmentrechtliche Grundlagen

2. Anlagestrategie, Anlageziele und Steuerung des AIF

3. Angaben zur externen Kapitalverwaltungsgesellschaft

B. Wirtschafts- und Tätigkeitsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

2. Tätigkeitsbericht der Kapitalverwaltungsgesellschaft im Berichtszeitraum

3. Geschäftsverlauf

4. Lage der Gesellschaft

C. Nachtragsbericht

D. Risikobericht

1. Risikomanagementsystem

2. Wesentliche Risiken des AIF

3. Risikosteuerung der Risiken der Anlageklasse Immobilien

4. Risikobewertung

5. Einsatz von Finanzinstrumenten

6. Leverages

E. Prognosebericht

F. Sonstige Angaben

1. Vergütungsbericht gemäß § 101 Absatz 3 Nummer 1. und 2. KAGB in Verbindung mit §§ 135, 158 KAGB

2. Zusätzliche Informationen nach § 300 KAGB

3. Angaben zu wesentlichen Änderungen der im Verkaufsprospekt aufgeführten Informationen gemäß § 101 Absatz 3 Nummer 3 KAGB in Verbindung mit §§ 135, 158 KAGB

III. Erklärung der gesetzlichen Vertreter nach Vorgaben des § 264 Absatz 2 Satz 5, § 289 Absatz 1 Satz 5 HGB

IV. Bestätigung des Abschlussprüfers nach §§ 136, 159 KAGB

A. Bilanz

A. Aktiva

Geschäftsjahr 31.12.2015
in Euro
Anteil am Fondsvermögen
in %
Geschäftsjahr 31.12.2014
in Euro
Anteil am Fondsvermögen
in %
I. Investmentanlagevermögen
1. Anschaffungsnebenkosten 0,00 0,00 3.083.933,60 4,59
2. Beteiligungen 42.407.748,21 58,15 29.625.838,11 44,05
3. Barmittel und Barmitteläquivalente
a) Täglich verfügbare Bankguthaben 782.099,22 1,07 857.803,07 1,28
4. Forderungen
a) Forderungen an Beteiligungsgesellschaften 36.112.000,28 49,51 38.608.665,54 57,40
5. Sonstige Vermögensgegenstände 0,00 0,00 26.024,50 0,04
6. Aktive Rechnungsabgrenzung 21.823,28 0,03 0,00 0,00
Summe Aktiva 79.323.670,99 72.202.264,82

B. Passiva

1. Rückstellungen 313.527,17 0,43 193.178,63 0,29
2. Kredite
a) Andere 5.904.389,85 8,10 4.716.191,54 7,01
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
a) aus anderen Lieferungen und Leistungen 173.493,84 0,24 32.886,37 0,05
4. Eigenkapital
a) Kapitalanteile Komplementär 0,00 0,00 2.142,00 0,00
b) Kapitalanteile Kommanditisten
– Kapitalanteil 53.349.367,09 73,15 57.286.985,86 85,17
– Kapitalrücklagen 4.059.350,00 5,57 4.059.350,00 6,04
– Nicht realisierte Gewinne/ Verluste aus der Neubewertung 15.523.543,04 21,28 5.911.530,42 8,79
Summe Eigenkapital 72.932.260,13 100,00 67.260.008,28 100,00
Summe Passiva 79.323.670,99 72.202.264,82

B. Gewinn- und Verlustrechnung

Geschäftsjahr 31.12.2015
in Euro
Geschäftsjahr 31.12.2014
in Euro
I. Investmenttätigkeit
1. Erträge
a) Zinsen und ähnliche Erträge 294.108,92 825.621,88
b) Sonstige betriebliche Erträge 1.282.808,39 117.482,63
Summe der Erträge 1.576.917,31 943.104,51
2. Aufwendungen
a) Zinsen aus Kreditaufnahmen -183.207,53 -293.850,34
b) Verwaltungsvergütung -696.552,78 -679.947,77
c) Verwahrstellenvergütung -144.936,72 -144.936,65
d) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten -63.145,50 -51.337,42
e) Sonstige Aufwendungen -167.920,99 -1.438.574,29
Summe der Aufwendungen -1.255.763,52 -2.608.646,47
3. Ordentlicher Nettoertrag 321.153,79 -1.665.541,96
4. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 321.153,79 -1.665.541,96
5. Zeitwertänderung
a) Erträge aus der Neubewertung 12.811.694,76 8.026.702,10
b) Aufwendungen aus der Neubewertung -115.748,54 -1.599.282,61
c) Abschreibungen Anschaffungsnebenkosten -3.083.933,60 -515.889,07
Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres 9.612.012,62 5.911.530,42
6. Ergebnis des Geschäftsjahres 9.933.166,41 4.245.988,46

C. Anhang

1. Allgemeine Angaben

a) Firma und Sitz

ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Siebte Professional Immobilien Holding KG

(im folgenden ZBI Professional 7, AIF oder Fondsgesellschaft genannt)

Henkestraße 10,91054 Erlangen

b) Gegenstand des Unternehmens

Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung und Bewirtschaftung eigenen Immobilienvermögens und die Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften.

c) Geschäftsführung und Vertretung

Die Gesellschaft wird gesetzlich durch die persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH vertreten. Sie ist zur Geschäftsführung in der Gesellschaft berechtigt und verpflichtet und bildet die Geschäftsleitung.

Auf Basis des mit Wirkung zum 01.01.2014 mit der ZBI Fondsmanagement AG (KVG) abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrages hat die Komplementärin alle gemäß dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) vorgesehenen Aufgaben auf die KVG übertragen.

d) Gesetzliche Grundlagen zur Jahresabschlusserstellung

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des § 158 in Verbindung mit § 135 KAGB und den Bestimmungen der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV) aufgestellt.

Die Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung sind gemäß §§ 21,22 KARBV gegliedert.

Die Bewertung der Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen des AIF erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB), soweit sich aus den Bestimmungen des KAGB und der KARBV nichts anderes ergab.

2. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

a) Änderungen gegenüber dem Vorjahr

Bei den angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden ergaben sich mit Ausnahme des nachfolgend dargestellten Sachverhaltes gegenüber dem Vorjahr keine Änderungen.

In die gesondert anzusetzenden Anschaffungsnebenkosten werden Anschaffungsnebenkosten aus dem Erwerb von Beteiligungen nicht mehr einbezogen. Die im Vorjahr in der Vermögensaufstellung der Fondsgesellschaft aktivierten Beträge von 3,084 Mio. Euro wurden zum 31.12.2015 in voller Höhe wertmindernd ausgebucht. In den Vermögensaufstellungen von zwei Immobilien-Gesellschaften wurden aktivierte Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 1,754 Mio. Euro wertmindernd ausgebucht.

b) Beteiligungen der Fondsgesellschaft an Immobilien-Gesellschaften des AIF

Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften werden mit dem Verkehrswert angesetzt. Dieser entspricht dem Net Asset Value (Nettovermögenswert) und ergibt sich aus der Summe aller Vermögensgegenstände der Beteiligungsgesellschaft abzüglich ihrer Schulden. Grundlage für die Ermittlung des Beteiligungswerts ist eine Vermögensaufstellung, in der folgende Bewertungsgrundsätze zur Anwendung kommen:

Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte (Sachanlagen)

Die Ermittlung des Wertes der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte (Sachanlagen) erfolgt durch einen unabhängigen externe Bewerter nach den Wertermittlungsstandards der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) und im Einklang mit den IVSC International Valuation Standards.

Danach bemisst sich der Wert einer Immobilie nach dem Marktwert, d.h. dem Betrag, zu dem die Immobilie am Wertermittlungsstichtag nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei Käufer- und Verkäuferseite mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handeln.

Die Berechnung des Marktwertes stützt sich auf eine dynamische Barwertberechnung in Form der Discounted Cash Flow Methode (DCF-Verfahren). Nach dieser Methode werden die während eines Detailplanungszeitraums von zehn Jahren erwarteten Einzahlungsüberschüsse aus der Immobilie auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Nach Ablauf der zehn Jahre wird ein hypothetischer Verkaufswert abzüglich marktüblicher Erwerbsnebenkosten angesetzt und ebenfalls auf den Bewertungsstichtag abgezinst.

Die Einzahlungsüberschüsse des Detailplanungszeitraums werden aus den erwarteten Mieteinnahmen und den erwarteten Ausgaben für die Immobilienbewirtschaftung (Kosten der Verwaltung, Instandhaltung und Renovierung leerstehender Einheiten, nicht umlegbare Betriebskosten, das Mietausfallwagnis und Kosten der Wiedervermietung) abgeleitet. Soweit erforderlich werden zusätzlich Beträge für die Instandhaltung und für die zur Verbesserung der Immobilie notwendigen Investitionen, die nicht durch die laufende Instandhaltung und vermietungsbedingte Renovierung gedeckt sind, berücksichtigt.

Bei der Ermittlung des hypothetischen Verkaufswertes wird unter Annahme einer unendlichen Nutzungsdauer ein stabilisierter jährlicher Nettoreinertrag und ein angemessener Kapitalisierungszins, der auch das zukünftige Wachstum der Zahlungsströme berücksichtigt, zugrunde gelegt.

Sämtliche Bewertungsparameter einschließlich der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze werden objektspezifisch unter Berücksichtigung der individuellen Chancen und Risiken der einzelnen Immobilie ermittelt.

Beim Erwerb von Immobilien anfallende Anschaffungsnebenkosten werden in der Vermögensaufstellung über die voraussichtliche Haltedauer der Immobilie, längstens jedoch über 10 Jahre in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Wird innerhalb der zugrunde gelegten Abschreibungsdauer die Immobilie veräußert, erfolgt eine vollständige Abschreibung des Restwerts.

Sonstige Vermögensgegenstände, Rückstellungen und Verbindlichkeiten

Barmittel und Barmitteläquivalente (Liquiditätsanlagen) der Immobilien-Gesellschaften fließen in die Vermögensaufstellung mit ihren Nennwerten ein.

Forderungen werden grundsätzlich ebenfalls zum Nennbetrag angesetzt. Dem Ausfallrisiko wird durch angemessene Wertberichtigungen Rechnung getragen, uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben.

Der Ansatz und die Bewertung von Rückstellungen erfolgen nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem voraussichtlichen Erfüllungsbetrag. Soweit die Immobilien-Gesellschaft der Besteuerung unterliegt, werden auf Bewertungsunterschiede zwischen der Vermögensaufstellung und der Steuerbilanz unter Berücksichtigung vorhandener steuerlicher Verlustvorträge latente Steuern gebildet.

Verbindlichkeiten der Objektgesellschaften werden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert.

c) Sonstige Vermögensgegenstände, Rückstellungen und Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft

Die für die Vermögensgegenstände der Beteiligungsgesellschaften genannten Grundsätze werden auch auf die sonstigen Vermögensgegenstände, Rückstellungen und Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft angewandt.

3. Angaben zur Bilanz

a) Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften zum 31.12.2015

Der AIF ist an Bestandsgesellschaften in der Rechtsform der GmbH & Co. KG sowie Handelsgesellschaften in der Rechtsform der GmbH beteiligt. Die Bestandsgesellschaften haben Immobilien erworben, um diese nachhaltig zu bewirtschaften. Die Handelsgesellschaften betreiben gewerblichen Handel mit den erworbenen Immobilien. Die im Vorjahr als Mischgesellschaften ausgewiesenen Immobilien-Gesellschaften (Greta 14, Greta 24 und alle Phoenix-Gesellschaften) wurden zwischenzeitlich vollständig dem Handelsbereich zugeordnet.

Lfd. Nr. Bezeichnung Gesellschaft Gesellschaft (Kurzbezeichnung) Beteiligte Gesellschaft (Kurzbezeichnung) Beteiligungs-quote
in %
Beteiligungs höhe ZBI Prof. 7 Höhe des
handels-
rechtlichen
Eigenkapitals
in Mio. Euro
Gründungs-/ Erwerbsdatum
1 ZBI F 701 GmbH & Co. KG F 701 ZBI Professional 7 100,00% 100,00% -0,685 18.07.2011
2 ZBI F 702 GmbH & Co. KG F 702 ZBI Professional 7 100,00% 100,00% -6,456 23.04.2012
3 ZBI F 703 GmbH & Co. KG F 703 ZBI Professional 7 100,00% 100,00% -0,805 23.04.2012
4 AQUIS Verwaltungsgesellschaft mbH & CO. Pfarr-Alpha KG Aquis F 703 94,65% 94,65% 0,585 31.12.2012
5 ZBI F 704 GmbH & Co. KG 4 F 704 ZBI Professional 7 100,00% 100,00% -0,013 27.11.2012
6 ZBI Fonds 7 H/GmbH 7 H ZBI Professional 7 100,00% 100,00% 0,798 22.07.2011
7 Greta 14. Vermögensverwaltungs GmbH Greta 14 ZBI Professional 7 90,00% 90,00% 9,304 01.12.2012
8 Greta 24. Vermögensverwaltungs GmbH Greta 24 ZBI Professional 7 90,00% 90,00% 5,853 01.12.2012
9 Phoenix A3 Kaiser-Wilhelm-Strasse GmbH Phoenix A3 Greta 24 94,00% 84,60% -0,420 31.08.2013
10 Phoenix A4 Bredowstrasse GmbH 4 Phoenix A4 Greta 24 94,00% 84,60% 0,179 31.08.2013
11 Phoenix II Mixed L GmbH Phoenix II L Greta 24 94,00% 84,60% 0,643 30.06.2013
12 Phoenix II Mixed M GmbH 4 Phoenix II M Greta 24 94,00% 84,60% 0,175 30.06.2013
13 Phoenix III Mixed R GmbH Phoenix III R Greta 24 94,00% 84,60% -0,217 30.09.2013
14 Phoenix III Mixed U GmbH Phoenix III U Greta 24 94,00% 84,60% 0,290 30.09.2013
15 Phoenix III Mixed W GmbH 4 Phoenix III W Greta 24 94,00% 84,60% 2,072 30.06.2013
16 Phoenix III Mixed X GmbH 4 Phoenix III X Greta 24 94,00% 84,60% 0,611 30.06.2013
17 Phoenix III Mixed Y GmbH 4 Phoenix III Y Greta 24 94,00% 84,60% 1,184 30.06.2013
18 R.O.I. Zinshäuser GmbH R.O.I. ZBI Professional 7 94,00% 94,00% -1,518 30.04.2014
19 R.O.I. Zinshäuser Alpha GmbH R.O.I. Alpha R.O.I. 100,00% 94,00% 3,046 30.04.2014
20 R.O.I. Zinshäuser Gamma GmbH R.O.I. Gamma R.O.I. 100,00% 94,00% 2,049 30.04.2014
Summe 16,675
Lfd. Nr. Sitz der Gesellschaft Verkehrswerl der Beteiligung
In Mio. Euro 1
Kaufpreis Beteiligung
in Mio. Euro2
Anschaffungs-nebenkosten Gebühren/Steuern
in Mio. Euro3
Sonstige Anschaffungs-nebenkosten
in Mio. Euro3
Anschaffungs-nebenkosten Gesamt
in Mio. Euro3
1 Erlangen 3,173 0,010 0,000 0,000 0,000
2 Erlangen 0,000 0,010 0,000 0,000 0,000
3 Erlangen 4,249 0,010 0,000 0,000 0,000
4 Erlangen 5,316 1,785 0,000 0,271 0,271
5 Erlangen 0,000 0,010 0,000 0,000 0,000
6 Erlangen 1,086 0,025 0,000 0,000 0,000
7 Erlangen 12,476 9,411 0,026 1,341 1,367
8 Erlangen 17,649 10,024 0,029 1,484 1,513
9 Erlangen 0,023 0,000 0,009 0,156 0,165
10 Erlangen 0,168 0,000 0,009 0,180 0,189
11 Erlangen 1,621 0,798 0,013 0,356 0,369
12 Erlangen 0,164 0,048 0,010 0,247 0,257
13 Erlangen 0,817 0,299 0,010 0,184 0,194
14 Erlangen 0,844 0,495 0,008 0,118 0,126
15 Erlangen 1,948 0,432 0,006 0,223 0,229
16 Erlangen 0,575 0,000 0,005 0,184 0,189
17 Erlangen 1,113 0,432 0,005 0,191 0,196
18 Erlangen 3,776 2,954 0,051 1,050 1,101
19 Erlangen 6,794 0,000 0,000 0,000 0,000
20 Erlangen 3,355 0,000 0,000 0,000 0,000
Summe 65,147 26,743 0,181 5,985 6,166

1 Der Verkehrswert der Beteiligungen entspricht dem Wert in der Vermögensaufstellung der beteiligten Gesellschaft
2 Der Kaufpreis der Beteiligung entspricht den ursprünglichen Anschaffungskosten, bzw. bei selbst gegründeten Gesellschaften der Einlage bei Gründung
3 Bei allen Gesellschaften mit 0,000 Mio. Euro Anschaffungsnebenkosten handelt es sich entweder um durch den AIF selbst gegründete Beteiligungsgesellschaften bzw. um eine Gesellschaft an welcher der AIF über den Ankauf einer weiteren Beteiligungsgesellschaft beteiligt ist. Die Anschaffungsnebenkosten sind in diesem Fall auf Ebene dieser Gesellschaft anqefallen
4 lfd. Nr. 5,10,12,15-17: Die F 704 hat zu keiner Zeit Eigentum an Immobilien gehalten und die ausgewiesenen Phoenix-Gesellschaften hielten infolge der Handelsaktivitäten zum 31.12.2015 keine Immobilien mehr

b) Bestand der zum 31.12.2015 von den Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien

(1) Immobilienverzeichnis

lfd. Nr. Gesellschaft (Kurzbezeichnung) PLZ Stadt Stadtteil Straße
1 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Mitte Holstenring 4
2 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Mitte Holstenring 6
3 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Mitte Holstenring 8 und Garagen
4 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Nord Jittkamp 13-15
5 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Nord Jittkamp 9-11
6 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Nord Krützkamp 8-14
7 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Nord Weidkamp 2-6
8 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Nord Weidkamp 8-18 und Garagen
9 Greta 24 14057 Berlin Charlottenburg Wilmersdorf Wundtstraße 68, 70, 72, Spiegelweg 1-1a
10 Greta 24 10961 Berlin Friedrichshain Kreuzberg Johanniterstraße 37
11 Greta 24 10999 Berlin Friedrichshain Kreuzberg Skalitzer Straße 138, 141
12 Greta 24 13357 Berlin Mitte, Gesundbrunnen Wiesenstraße 18
13 Greta 24 13357 Berlin Mitte, Wedding Bellermannstraße 96, 97
14 Greta 24 13353 Berlin Mitte, Wedding Genter Straße 12
15 Greta 24 13359 Berlin Mitte, Wedding Wollankstraße 26
16 Greta 24 12043 Berlin Neukölln Karl-Marx-Platz 15
17 Aquis 12355 Berlin Neukölln, Rudow Neudecker Weg 49B, 49C, 51, 53, 55, 57, 59
18 Phoenix II L 10405 Berlin Pankow, Prenzlauer Berg Greifswalder Straße 3
19 Phoenix III U 13088 Berlin Pankow, Weißensee Falkenberger Straße 35, 35a, 35b + TG
20 Greta 24 13086 Berlin Pankow, Weißensee Gustav-Adolf-Straße 162, 162a
21 Greta 24 13086 Berlin Pankow, Weißensee Roelckestraße 164
22 Greta 14 13409 Berlin Reinickendorf Raschdorffstraße 16
23 Greta 14 13409 Berlin Reinickendorf Residenzstraße 119
24 Greta 24 13405 Berlin Reinickendorf Scharnweber Straße 91, General-Woyna-Straße 72
25 Greta 14 13585 Berlin Spandau, Hackenfelde Jagowstraße 8
26 Greta 14 13585 Berlin Spandau, Hackenfelde Kurstraße 18, Lutherstraße 4
27 Greta 14 13585 Berlin Spandau, Hackenfelde Lutherstraße 17a
28 Greta 14 13629 Berlin Spandau, Siemensstadt Popitzweg 16, 16a, 16b
29 Phoenix A3 12247 Berlin Steglitz Zehlendorf, Lankwitz Kaiser-Wilhelm-Straße 129a + Stellplätze
30 Greta 24 12169 Berlin Steglitz Zehlendorf Heesestraße 6
31 Greta 24 10827 Berlin Tempelhof Schöneberg Feurigstraße 66
32 Greta 24 12099 Berlin Tempelhof Schöneberg Germaniastraße 134, 135, 136
33 Greta 14 12459 Berlin Treptow Köpenick, Oberschönew eide Wilhelminenhofstraße 79, Lauffener Straße 1
34 R.O.I. Alpha 01099 Dresden Äußere Neustadt Förstereistraße 34
35 R.O.I. Alpha 01099 Dresden Äußere Neustadt Louisenstraße 30
36 R.O.I. Gamma 01099 Dresden Äußere Neustadt Louisenstraße 61
37 R.O.I. Alpha 01099 Dresden Radeberger Vorstadt Bautzner Straße 124-126f
38 F 702 47053 Duisburg Hochfeld Fröbelstraße 104, 106
39 F 702 47059 Duisburg Kasslerfeld Waldemarstraße 3,5
40 F 702 47119 Duisburg Laar Fürst-Bismark-Straße 20, Homberger Straße3, Ruhrorter 56
41 F 702 47169 Duisburg Marxloh Gillhauserstraße 20, 22, Wiesenstraße 25
42 F 702 47169 Duisburg Marxloh Wolfstraße 31, 31a
43 F 702 47057 Duisburg Neudorf-Nord Sternbuschweg 29,31, Geibelstraße 31
44 F 702 47167 Duisburg Röttgersbach Kaiser-Friedrich- Straße 209, 209a-b, Röttgersbach 2-4
45 F 702 47167 Duisburg Röttgersbach Kaiser-Friedrich-Straße 204-214, Tellmannstraße 1,3
46 F 702 47249 Duisburg Wanheim- Beim Görtzhof 30-46a,
Angerhausen Kaiserswertherstraße 108120
47 F 702 45326 Essen Altenessen Süd Gladbecker Straße 272,274
48 F 702 45144 Essen Frohnhausen Seibertzstraße 3-15
49 F 702 45307 Essen Kray Krayer Markt 4
50 F 702 45138 Essen Südostviertel Markgrafenstraße 32
51 F 701 04277 Leipzig Connewitz Scheffelstraße 21
52 F 701 04157 Leipzig Gohlis Max-Metzger-Straße 2
53 R.O.I. Gamma 04155 Leipzig Gohlis-Süd Blumenstraße 31
54 F 701 04229 Leipzig Kleinzschocher Antonienstraße 5
55 F 701 04179 Leipzig Leutzsch Rückmarsdorfer Straße 22
56 F 701 04317 Leipzig Reudnitz Thonberg Breite Straße 10
57 F 701 04317 Leipzig Reudnitz Thonberg Johannisallee 5,7
58 F 701 04229 Leipzig Schleußig Brockhausstraße 32
59 F 701 04275 Leipzig Südvorstadt Bernhard-Göring-Straße 119, Kantstraße 32
60 F 701 04275 Leipzig Südvorstadt Bernhard-Göring-Straße 121, 123
61 F 701 04275 Leipzig Südvorstadt Fockestraße 4, 4a
62 F 701 04275 Leipzig Südvorstadt Kantstraße 58
63 F 701 04275 Leipzig Südvorstadt Kantstraße 60
64 F 701 04275 Leipzig Südvorstadt Richard-Lehmann-Straße 47a
65 R.O.I. Gamma 04103 Leipzig Zentrum-Ost Chopinstraße 12
66 F 701 04107 Leipzig Zentrum-Süd Karl-Liebknecht-Straße 49
67 F 701 04107 Leipzig Zentrum-Süd Paul-Gruner-Straße 3
68 F 702 67059 Ludwigshafen Mitte Schulstraße 2
69 F 703 39120 Magdeburg Fermersleben Felgeleber Straße 2-14, Alt Fermersleben 11
70 F 703 39114 Magdeburg Magdeburg Neustadt Babelsberger Straße 9
71 F 703 39118 Magdeburg Magdeburg Neustadt Bodestraße 4,6
72 F 703 39108 Magdeburg Magdeburg Neustadt Goethestraße 4, 5, 6/ Gerhart-Hauptmann- Straße 12a, 14
73 F 703 39108 Magdeburg Magdeburg Neustadt Große Diesdorfer Straße 25
74 F 703 39112 Magdeburg Magdeburg Neustadt Helmstedter Straße 31
75 F 703 39106 Magdeburg Magdeburg Neustadt Kühleweinstraße 19a-20 /Gutenbergstraße 19
76 F 703 39114 Magdeburg Magdeburg Neustadt Seestraße (Grundstück) (gehört zu Objekt Babelsberger Straße 9)
77 F 703 39114 Magdeburg Magdeburg Neustadt Turmschanzenstraße 6
78 F 703 39114 Magdeburg Magdeburg Neustadt Weidenstraße 8
79 F 703 39112 Magdeburg Magdeburg Neustadt Wolfenbütteler Straße 61
80 F 703 39108 Magdeburg Stadtfeld Liebknechtstraße 54
81 F 703 39110 Magdeburg Stadtfeld West Große Diesdorfer Straße 203
82 F 703 39112 Magdeburg Sudenburg Leipziger Straße 50b
83 7 H 41236 Mönchen gladbach Rheydt Gracht 58, 62, 66
84 F 702 45468 Mülheim Altstadt Auerstraße 26
85 F 702 45468 Mülheim Altstadt Bruchstraße 74
86 F 702 45468 Mülheim Altstadt Kämpchenstraße 1, 3
87 F 702 45468 Mülheim Altstadt Muhrenkamp 105
88 F 702 45481 Mülheim Saarn Saarnerstraße 140
89 Greta 24 15366 Neuenhagen Hönow Am Umspannwerk 1- 9
90 F 703 16515 Oranienburg Lehnitz Straße der Einheit 20a
91 F 703 06198 Salzatal OT Lieskau Salzatal Am Hasengarten 27-30, Steinbruchweg 15-17
92 F 703 06198 Salzatal OT Lieskau Salzatal Steinbruchweg 18,19, Ulmenstraße 1-6
93 F 703 06198 Salzatal OT Lieskau Salzatal Zu den Tonlöchern 17, 18
94 7 H 23923 Selmsdorf Selmsdorf SEV-Tannenweg 1a-d
95 7 H 23923 Selmsdorf Selmsdorf SEV-Tannenweg 3b-e
96 7 H 23923 Selmsdorf Selmsdorf SEV-Tannenweg 5a-d
97 Phoenix III R 14513 Teltow Seehof Max-Sabersky-Allee 22c, 22e +TG
98 R.O.l. Gamma 99423 Weimar Westvorstadt Brucknerstraße 19, 21
Gesamt
lfd. Nr. Art des Grundstücks A Baujahr Modernisierungsjahr Erwerbsdatum B Grundstücks-größe in m2 Miteigentums-anteile C Nutzfläche gesamt in m2
1 W 1968 2000/2002 01.02.2013 3.899 0 3.067
2 W 1973 2000/2002 01.02.2013 3.392 0 3.021
3 W 1971 2000/2002 01.02.2013 3.822 0 2.988
4 W 1953 01.02.2013 1.598 0 602
5 W 1954 1998 01.02.2013 1.889 0 601
6 W 1952 01.02.2013 4.499 0 1.030
7 W 1966 2006 01.02.2013 2.581 0 1.146
8 W 1965 2006 01.02.2013 6.922 0 2.373
9 M 1910 01.06.2013 1.656 0 6.250
10 W 1956 01.12.2012 497 0 653
11 M 1966 01.12.2012 2.347 0 4.318
12 W 1910 01.12.2012 196 0 562
13 M 1910 01.12.2012 607 0 946
14 W 1917 01.12.2012 994 864,75/ 1.000stel 2.036
15 W 1900 01.12.2012 872 0 1.361
16 W 1900 01.12.2012 705 10.000/ 10.000stel 1.446
17 W 1984 31.12.2012 15.860 0 5.077
18 M 1900 2007 01.07.2013 763 0 1.977
19 W 1996 01.10.2013 6.345 93,500/ 1.000stel 821
20 M 1918 01.12.2012 1.836 0 1.865
21 W 1910 01.12.2012 623 0 399
22 W 1910 01.12.2012 657 0 862
23 M 1958 1968 01.12.2012 600 0 592
24 W 1900 01.12.2012 1.003 6.025,5/ 10.000stel 1.474
25 W 1910 01.12.2012 652 0 1.459
26 W 1910 01.12.2012 655 0 1.747
27 W 1910 01.12.2012 568 0 1.140
28 M 1978 01.12.2012 3.788 0 4.175
29 M 1966 01.09.2013 2.347 0 1.782
30 M 1910 01.12.2012 552 0 360
31 G 1900 01.12.2012 841 0 1.606
32 W 1910 01.12.2012 3.474 0 2.787
33 M 1900 01.12.2012 872 0 1.277
34 W 1900 1998,2008,2013 30.04.2014 540 0 1.134
35 M 1998 30.04.2014 497 0 1.774
36 W 1990 1994 30.04.2014 880 0 1.256
37 W 1966 u. 1986 1998-2003 30.04.2014 13.084 0 9.048
38 W 1956 01.11.2013 573 0 1.094
39 W 1965 01.11.2013 1.134 0 1.525
40 W 1963, 1955, 1958 01.11.2013 1.977 0 4.135
41 W 1961 1990 01.11.2013 1.333 0 1.340
42 W 1964 1995 01.11.2013 885 0 715
43 W 1928 und 1954 01.11.2013 817 0 1.597
44 W 1961 1995 01.11.2013 4.842 0 3.300
45 W 1961 1995 01.11.2013 8.203 0 4.192
46 W 1956 1997 01.11.2013 6.157 0 4.045
47 W 1960 1987, 1992, 1995-1999, 1999+2003, 2004 01.11.2013 1.017 0 1.216
48 W 1952 01.05.2013 1.843 0 2.947
49 M 1910 01.05.2013 294 0 455
50 W 1960 01.05.2013 346 0 562
51 W 1908 01.03.2013 1.060 0 1.404
52 W 1912 01.03.2013 610 0 664
53 W 1897 1999 30.04.2014 980 0 1.435
54 W 1900 01.03.2013 950 0 1.041
55 W 1914 01.03.2013 338 0 457
56 W 1918 01.03.2013 700 0 1.170
57 M 1900 01.03.2013 790 0 2.736
58 W 1904 01.03.2013 590 0 1.494
59 W 1930 01.03.2013 630 0 1.660
60 W 1930 01.03.2013 690 0 1.366
61 M 1995 01.03.2013 1.530 0 3.636
62 W 1927 01.03.2013 710 0 1.171
63 W 1928 01.03.2013 690 0 1.222
64 W 1930 01.03.2013 560 0 1.621
65 W 1900 1994, 1999 30.04.2014 466 0 910
66 M 1900 01.03.2013 520 0 1.317
67 W 1880 01.03.2013 430 0 741
68 M 1960 01.06.2013 363 0 1.555
69 W 1927 1999/2000 01.12.2014 2.915 0 2.526
70 M 1908 01.07.2015 855 0 861
71 W 1996 01.07.2015 1.738 0 1.780
72 M 1997 01.07.2015 871 1.333/ 10.000stel 1.279
73 M 1912 01.07.2015 519 0 1.689
74 W 1890 01.07.2015 764 0 1.410
75 W 1907 01.07.2015 1.060 0 1.785
76 S 01.07.2015 366 0 0
77 M 1885 01.07.2015 536 0 1.035
78 W 1900 01.07.2015 383 0 1.022
79 W 1905 01.07.2015 757 0 1.349
80 W 1911 1998 01.12.2014 459 0 792
81 G 1889 aktuell läuft die Komplettsanierung 31.12.2015 1.421 0 2.925
82 W 1891 2002-2006, 2013 01.09.2013 1.027 0 1.400
83 W 1958 1995 01.01.2015 1.008 1.000/ 1.000stel 2.052
84 M 1914 01.05.2013 851 0 722
85 W 1964 01.05.2013 382 0 567
86 M 1930 01.05.2013 520 0 1.465
87 W 1910 01.05.2013 256 0 459
88 M 1964 01.05.2013 1.719 0 1.181
89 W 1958 1968 01.12.2012 72.178 0 5.843
90 W 1997 01.07.2013 1.558 0 1.456
91 W 1997 2014 01.01.2013 10.796 0 4.710
92 W 1997 2014 01.01.2013 2.186 0 5.020
93 W 1997 2014 01.01.2013 2.267 0 989
94 W 1996 01.01.2013 3.070 597/ 10.000stel 152
95 W 1996 01.01.2013 3.325 701/ 10.000stel 218
96 W 1996 01.01.2013 2.981 547/ 10.000stel 136
97 W 1996 01.10.2013 12.299 3.487,182/ 10.000stel 1.691
98 W 1905 1999,2008 30.04.2014 623 0 927
Gesamt 264.631 175.176 156.718
lfd. Nr. Nutzfläche Wohnen in m2 Nutzfläche Gewerbe in m2 Ausstattungs-merkmale D
1 3.067 0 A, B
2 3.021 0 A, B
3 2.988 0 Si, A, B
4 602 0 Ft
5 601 0 F
6 1.030 0 Ft
7 1.146 0 B
8 2.373 0 Si, Sa, B
9 4.960 1.290 A, Bt
10 653 0 Sa, B
11 1.957 2.361 A, F, Bt
12 499 63 B
13 752 194
14 2.036 0 Ft, B
15 1.188 173 B
16 1.446 0 Bt
17 5.077 0 F, Bt, S
18 1.020 957 Bt
19 821 0 Si, A, F, Bt
20 1.056 809 B
21 329 70
22 862 0 Si, Sa, Bt
23 432 160 A, B
24 1.310 164 Ft, Bt
25 1.459 0 B
26 1.564 183 Si, Bt
27 1.140 0
28 3.817 358 Sa, A, B, S
29 1.249 533 Sa, B
30 108 252 Si
31 0 1.606 B
32 2.321 466 Sa, B
33 971 306 Bt, S
34 940 194 B
35 1.480 294 Si, A, Ft, Bt, S
36 1.176 80
37 9.048 0 Sa, F, B
38 1.070 24 Ft, B
39 1.525 0 Sa, F, Bt
40 3.713 422 A, Bt
41 1.340 0 F, Bt
42 715 0 Si, F, Bt
43 1.597 0 Ft, Bt
44 3.300 0 Si, A, F, Bt
45 4.192 0 Si, F, B
46 4.045 0 F, Bt, S
47 1.177 39 Sa, Bt
48 2.947 0 Si, Sa
49 325 130 B
50 562 0 Bt
51 1.368 36 D, Sa, Ft, B
52 664 0 D, B
53 1.435 0 D, Bt
54 1.041 0 D, Sa, B
55 457 0 Sa
56 975 195 D, Sa, A, B
57 1.789 947 D, A
58 1.380 114 B
59 1.495 165 D, Si, Sa, Bt
60 1.107 259 D, Si, Sa, Bt
61 2.787 849 Si, A, F, B
62 1.171 0 D, Si, B
63 1.057 165 D, Si, Sa, B
64 1.439 182 D, Bt
65 910 0 D, Bt
66 941 376 D, A, B
67 741 0 D
68 1.367 188 A, Bt
69 2.526 0 D, B
70 689 172 D
71 1.726 54 Si, Sa, Bt
72 441 838 Si, Sa, A, Bt
73 833 856 D, A
74 1.410 0 Bt
75 1.785 0 Bt
76 0 0
77 706 329 D, Sa, A, Bt
78 1.022 0 D, A
79 1.349 0 D, Bt
80 792 0 B
81 2.162 763 D, Sa, A, , B
82 1.400 0 D, Bt
83 2.052 0 B
84 542 180 Sa, Bt
85 567 0
86 1.256 209 Bt
87 459 0 Ft
88 861 320 Si, Sa, A, Ft, B
89 5.843 0 Si, Sa, Ft, Bt
90 1.456 0 Sa, B
91 4.668 42 Si, B
92 4.929 91 B
93 989 0 B
94 152 0 Sa, F, B
95 218 0 Sa, F, B
96 136 0 Sa, F, B
97 1.691 0 Si, F, Bt
98 927 0 D, B
Gesamt 18.458

A W = Mietwohngrundstück (> 80% Nettokaltmiete aus Wohnnutzung), G = Geschäftsgrundstück (> 80% Nettokaltmiete aus Gewerbenutzung), M = gemischtgenutztes Grundstück, S = sonstig bebautes Grundstück (im Wesentlichen Stellplatz-/ Garagengrundstücke, im Falle von Nettokaltmiete = 0 Euro Angabe auf Basis der Nutzfläche)
B Übergang von Nutzen und Lasten
C Angabe nur bei WEG
D A = Aufzug, B = Balkone, Bt = teilweise Balkone, D = Denkmalschutz, F = Fassadendämmung, Ft = teilweise Fassadendämmung, Si = Stellplätze innen, Sa = Stellplätze außen, S = sozialer Wohnungsbau

(2) Verkehrswerte, Mieten, Vermietungsstände und Fremdfinanzierungsquoten

lfd. Nr. Gesellschaft (Kurzbezeichnung) PLZ Stadt Stadtteil Straße Vermietungsstand gesamt E Vermietungsstand Wohnen E
1 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Mitte Holstenring 4 95,24% 95,24%
2 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Mitte Holstenring 6 96,19% 96,19%
3 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Mitte Holstenring 8 und Garagen 96,39% 96,39%
4 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Nord Jittkamp 13-15 87,87% 87,87%
5 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Nord Jittkamp 9-11 93,18% 93,18%
6 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Nord Krützkamp 8-14 96,70% 96,70%
7 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Nord Weidkamp 2-6 100,00% 100,00%
8 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Nord Weidkamp 8-18 und Garagen 93,97% 93,97%
9 Greta 24 14057 Berlin Charlottenburg- Wilmersdorf Wundtstraße 68, 70,72, Spiegelweg 1-1a 96,56% 95,67%
10 Greta 24 10961 Berlin Friedrichshain- Kreuzberg Johanniterstraße 37 100,00% 100,00%
11 Greta 24 10999 Berlin Friedrichshain- Kreuzberg Skalltzer Straße 138, 141 95,76% 90,65%
12 Greta 24 13357 Berlin Mitte, Gesundbrunnen Wiesenstraße 18 100,00% 100,00%
13 Greta 24 13357 Berlin Mitte, Wedding Bellermannstraße 96, 97 88,69% 85,77%
14 Greta 24 13353 Berlin Mitte, Wedding Genfer Straße 12 100,00% 100,00%
15 Greta 24 13359 Berlin Mitte, Wedding Wollankstraße 26 89,20% 87,63%
16 Greta 24 12043 Berlin Neukölln, Neukölln Karl-Marx-Platz 15 20,95% 20,95%
17 Aquis 12355 Berlin Neukölln, Rudow Neudecker Weg 49B, 49C, 51, 53, 55, 57, 59 100,00% 100,00%
18 Phoenix II L 10405 Berlin Pankow, Prenzlauer Berg Greifswalder Straße 3 100,00% 100,00%
19 Phoenix III U 13088 Berlin Pankow, Weißensee Falkenberger Straße 35, 35a, 35b + TG 100,00% 100,00%
20 Greta 24 13086 Berlin Pankow, Weißensee Gustav-Adolf- Straße 162, 162a 84,18% 86,27%
21 Greta 24 13086 Berlin Pankow, Weißensee Roelckestraße 164 100,00% 100,00%
22 Greta 14 13409 Berlin Reinickendorf Raschdorffstraße 16 100,00% 100,00%
23 Greta 14 13409 Berlin Reinickendorf Residenzstraße 119 100,00% 100,00%
24 Greta 24 13405 Berlin Reinickendorf Scharnweber Straße 91, General- Woyna-Straße 72 88,87% 100,00%
25 Greta 14 13585 Berlin Spandau, Hackenfelde Jagowstraße 8 100,00% 100,00%
26 Greta 14 13585 Berlin Spandau, Hackenfelde Kurstraße 18, Lutherstraße 4 100,00% 100,00%
27 Greta 14 13585 Berlin Spandau, Hackenfelde Lutherstraße 17a 100,00% 100,00%
28 Greta 14 13629 Berlin Spandau, Siemensstadt Popitzweg 16, 16a, 16b 96,96% 96,67%
29 Phoenix A3 12247 Berlin Steglitz- Zehlendorf, Lankwitz Kaiser-Wilhelm- Straße 129a + Stellplätze 100,00% 100,00%
30 Greta 24 12169 Berlin Steglitz- Zehlendorf Heesestraße 6 88,06% 100,00%
31 Greta 24 10827 Berlin Tempelhof- Schöneberg Feurigstraße 66 100,00%
32 Greta 24 12099 Berlin Tempelhof- Schöneberg Germaniastraße 134, 135, 136 100,00% 100,00%
33 Greta 14 12459 Berlin Treptow- Köpenick, Oberschöneweide Wilhelminenhof- straße 79, Lauffener Straße 1 100,00% 100,00%
34 R.O.I. Alpha 01099 Dresden Äußere Neustadt Förstereistraße 34 98,15% 100,00%
35 R.O.I. Alpha 01099 Dresden Äußere Neustadt Louisenstraße 30 100,00% 100,00%
36 R.O.I. Gamma 01099 Dresden Äußere Neustadt Louisenstraße 61 100,00% 100,00%
37 R.O.I. Alpha 01099 Dresden Radeberger Vorstadt Bautzner Straße 124-126f 99,71% 99,71%
38 F 702 47053 Duisburg Hochfeld Fröbelstraße 104, 106 89,95% 89,72%
39 F 702 47059 Duisburg Kasslerfeld Waldemarstraße 3,5 92,72% 92,72%
40 F 702 47119 Duisburg Laar Fürst-Bismark- Straße 20, Homberger Straße 3, Ruhrorter 56 89,19% 90,90%
41 F 702 47169 Duisburg Marxloh Gillhauserstraße 20, 22, Wiesenstraße 25 95,45% 95,45%
42 F 702 47169 Duisburg Marxloh Wolfstraße 31, 31a 100,00% 100,00%
43 F 702 47057 Duisburg Neudorf-Nord Sternbuschweg 29, 31, Geibelstraße 31 95,05% 95,05%
44 F 702 47167 Duisburg Röttgersbach Kaiser-Friedrich- Straße 209, 209a-b, Röttgersbach 2-4 89,12% 89,12%
45 F 702 47167 Duisburg Röttgersbach Kaiser-Friedrich- Straße 204-214, Teilmannstraße 1,3 94,18% 94,18%
46 F 702 47249 Duisburg Wanheim- Angerhausen Beim Görtzhof 30- 46a, Kaiserswerther- straße 108-120 97,06% 97,06%
47 F 702 45326 Essen Altenessen- Süd Gladbecker Straße 272, 274 96,13% 96,01%
48 F 702 45144 Essen Frohnhausen Seibertzstraße 3-15 100,00% 100,00%
49 F 702 45307 Essen Kray Krayer Markt 4 100,00% 100,00%
50 F 702 45138 Essen Südostviertel Markgrafenstraße 32 86,30% 86,30%
51 F 701 04277 Leipzig Connewitz Scheffelstraße 21 88,46% 88,16%
52 F 701 04157 Leipzig Gohlis Max-Metzger- Straße 2 100,00% 100,00%
53 R.O.I. Gamma 04155 Leipzig Gohlis-Süd Blumenstraße 31 100,00% 100,00%
54 F 701 04229 Leipzig Kleinzschocher Antonienstraße 5 100,00% 100,00%
55 F 701 04179 Leipzig Leutzsch Rückmarsdorfer Straße 22 100,00% 100,00%
56 F 701 04317 Leipzig Reudnitz- Thonberg Breite Straße 10 83,68% 94,15%
57 F 701 04317 Leipzig Reudnitz- Thonberg Johannisallee 5, 7 96,86% 95,19%
58 F 701 04229 Leipzig Schleußig Brockhausstraße 32 100,00% 100,00%
59 F 701 04275 Leipzig Südvorstadt Bernhard-Göring- Straße 119, Kantstraße 32 100,00% 100,00%
60 F 701 04275 Leipzig Südvorstadt Bernhard-Göring- Straße 121, 123 90,56% 100,00%
61 F 701 04275 Leipzig Südvorstadt Fockestraße 4, 4a 100,00% 100,00%
62 F 701 04275 Leipzig Südvorstadt Kantstraße 58 89,41% 89,41%
63 F 701 04275 Leipzig Südvorstadt Kantstraße 60 93,86% 92,90%
64 F 701 04275 Leipzig Südvorstadt Richard-Lehmann- Straße 47a 100,00% 100,00%
65 R.O.I. Gamma 04103 Leipzig Zentrum-Ost Chopinstraße 12 100,00% 100,00%
66 F 701 04107 Leipzig Zentrum-Süd Kart-Liebknecht- Straße 49 100,00% 100,00%
67 F 701 04107 Leipzig Zentrum-Süd Paul-Gruner-Straße 3 100,00% 100,00%
68 F 702 67059 Ludwigs hafen Mitte Schulstraße 2 84,24% 82,08%
69 F 703 39120 Magdeburg Fermersleben Felgeleber Straße 2-14, Alt Fermersleben 11 93,75% 93,75%
70 F 703 39114 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Babelsberger Straße 9 80,14% 75,18%
71 F 703 39118 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Bodestraße 4,6 56,91% 58,69%
72 F 703 39108 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Goethestraße 4,5, 6/ Gerhart- Hauptmann- Straße12a, 14 82,41% 100,00%
73 F 703 39108 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Große Diesdorfer Straße 25 91,59% 100,00%
74 F 703 39112 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Helmstedter Straße 31 62,27% 62,27%
75 F 703 39106 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Kühleweinstraße 19a-20 / Gutenbergstraße 19 95,01% 95,01%
76 F 703 39114 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Seestraße (Grundstück) (gehört zu Objekt Babelsberger Straße 9)
77 F 703 39114 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Turmschanzenstraße 6 100,00% 100,00%
78 F 703 39114 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Weidenstraße 8 81,90% 81,90%
79 F 703 39112 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Wolfenbütteler Straße 61 85,25% 85,25%
80 F 703 39108 Magdeburg Stadtfeld Liebknechtstraße 54 89,27% 89,27%
81 F 703 39110 Magdeburg Stadtfeld West Große Diesdorfer Straße 203 22,09% 0,00%
82 F 703 39112 Magdeburg Sudenburg Leipziger Straße 50b 77,14% 77,14%
83 7 H 41236 Mönchen gladbach Rheydt Gracht 58, 62, 66 100,00% 100,00%
84 F 702 45468 Mülheim Altstadt Auerstraße 26 86,15% 100,00%
85 F 702 45468 Mülheim Altstadt Bruchstraße 74 81,48% 81,48%
86 F 702 45468 Mülheim Altstadt Kämpchenstraße 1,3 88,94% 87,10%
87 F 702 45468 Mülheim Altstadt Muhrenkamp 105 79,30% 79,30%
88 F 702 45481 Mülheim Saarn Saarnerstraße 140 100,00% 100,00%
89 Greta 24 15366 Neuen hagen Hönow Am Umspannwerk 1-9 95,88% 95,88%
90 F 703 16515 Oranien burg Lehnitz Straße der Einheit 20a 92,03% 92,03%
91 F 703 06198 Salzatal OT Lieskau Salzatal Am Hasengarten 27-30, Steinbruchweg 15-17 98,05% 98,03%
92 F 703 06198 Salzatal OT Lieskau Salzatal Steinbruchweg 18,19, Ulmenstraße 1-6 92,47% 92,33%
93 F 703 06198 Salzatal OT Lieskau Salzatal Zu den Tonlöchern 17,18 100,00% 100,00%
94 7 H 23923 Selmsdorf Selmsdorf SEV-Tannenweg 1a-d 49,34% 49,34%
95 7 H 23923 Selmsdorf Selmsdorf SEV-Tannenweg 3b-e 0,00% 0,00%
96 7 H 23923 Selmsdorf Selmsdorf SEV-Tannenweg 5a-d 55,15% 55,15%
97 Phoenix III R 14513 Teltow Seehof Max-Sabersky- Allee 22c, 22e +TG 79,07% 79,07%
98 R.O.I. Gamma 99423 Weimar Westvorstadt Brucknerstraße 19,21 100,00% 100,00%
92,61% 92,62%
lfd. Nr. Vermietungsstand Gewerbe E Leerstandsquote gesamt E Leerstandsquote Wohnen E Leerstandsquote Gewerbe E Mietver träge ohne Festlaufzeiten F Mietverträge mit Festlaufzeiten F
1 4,76% 4,76%
2 3,81% 3,81%
3 3,61% 3,61%
4 12,13% 12,13%
5 6,82% 6,82%
6 3,30% 3,30%
7 0,00% 0,00%
8 6,03% 6,03%
9 100,00% 3,44% 4,33% 0,00% 100,00% 0,00%
10 0,00% 0,00%
11 100,00% 4,24% 9,35% 0,00% 100,00% 0,00%
12 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00%
13 100,00% 11,31% 14,23% 0,00% 100,00% 0,00%
14 0,00% 0,00%
15 100,00% 10,80% 12,37% 0,00% 100,00% 0,00%
16 79,05% 79,05%
17 0,00% 0,00%
18 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00%
19 0,00% 0,00%
20 81,46% 15,82% 13,73% 18,54% 66,47% 33,53%
21 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00%
22 0,00% 0,00%
23 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00%
24 0,00% 11,13% 0,00% 100,00%
25 0,00% 0,00%
26 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00%
27 0,00% 0,00%
28 100,00% 3,04% 3,33% 0,00% 100,00% 0,00%
29 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00%
30 82,94% 11,94% 0,00% 17,06% 100,00% 0,00%
31 100,00% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00%
32 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 45,03% 54,97%
33 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00%
34 89,18% 1,85% 0,00% 10,82% 100,00% 0,00%
35 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00%
36 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00%
37 0,29% 0,29%
38 100,00% 10,05% 10,28% 0,00% 100,00% 0,00%
39 7,28% 7,28%
40 74,17% 10,81% 9,10% 25,83% 75,95% 24,05%
41 4,55% 4,55%
42 0,00% 0,00%
43 4,95% 4,95%
44 10,88% 10,88%
45 5,82% 5,82%
46 2,94% 2,94%
47 100,00% 3,87% 3,99% 0,00% 100,00% 0,00%
48 0,00% 0,00%
49 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00%
50 13,70% 13,70%
51 100,00% 11,54% 11,84% 0,00% 100,00% 0,00%
52 0,00% 0,00%
53 0,00% 0,00%
54 0,00% 0,00%
55 0,00% 0,00%
56 31,28% 16,32% 5,85% 68,72% 100,00% 0,00%
57 100,00% 3,14% 4,81% 0,00% 71,72% 28,28%
58 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00%
59 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00%
60 50,19% 9,44% 0,00% 49,81% 100,00% 0,00%
61 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00%
62 10,59% 10,59%
63 100,00% 6,14% 7,10% 0,00% 14,81% 85,19%
64 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00%
65 0,00% 0,00%
66 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 35,88% 64,12%
67 0,00% 0,00%
68 100,00% 15,76% 17,92% 0,00% 42,31% 57,69%
69 6,25% 6,25%
70 100,00% 19,86% 24,82% 0,00% 100,00% 0,00%
71 0,00% 43,09% 41,31% 100,00%
72 73,15% 17,59% 0,00% 26,85% 100,00% 0,00%
73 83,41% 8,41% 0,00% 16,59% 100,00% 0,00%
74 37,73% 37,73%
75 4,99% 4,99%
76
77 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% 0,00%
78 18,10% 18,10%
79 14,75% 14,75%
80 10,73% 10,73%
81 84,67% 77,91% 100,00% 15,33% 81,34% 18,66%
82 22,86% 22,86%
83 0,00% 0,00%
84 44,44% 13,85% 0,00% 55,56% 100,00% 0,00%
85 18,52% 18,52%
86 100,00% 11,06% 12,90% 0,00% 75,74% 24,26%
87 20,70% 20,70%
88 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 47,50% 52,50%
89 4,12% 4,12%
90 7,97% 7,97%
91 100,00% 1,95% 1,97% 0,00% 100,00% 0,00%
92 100,00% 7,53% 7,67% 0,00% 100,00% 0,00%
93 0,00% 0,00%
94 50,66% 50,66%
95 100,00% 100,00%
96 44,85% 44,85%
97 20,93% 20,93%
98 0,00% 0,00%
92,48% 7,39% 7,38% 7,52% 91,36% 8,64%
lfd. Nr. Restlaufzeit der Mietverträge mit Festlaufzeiten F Jahresnetto- kaltmiete
in Euro G
Gutachter liche Bewertungsmiete
in Euro
Nutzungsentgeltausfallquote H Verkehrswert lt. Gutachten
in Euro I
Fremdfinanzierungsquote
1 215.280 241.460 4,80% 2.260.000 72,66%
2 198.156 240.255 4,14% 2.190.000 73,83%
3 215.016 226.321 3,60% 2.080.000 76,89%
4 35.376 44.822 13,31% 437.000 73,80%
5 41.832 44.749 6,80% 429.000 75,05%
6 68.808 76.614 3,55% 736.000 74,90%
7 84.312 85.249 0,00% 911.000 67,32%
8 173.772 183.883 6,05% 1.890.000 67,20%
9 488.724 500.729 3,27% 8.290.000 47,98%
10 50.556 53.232 1,40% 1.050.000 42,50%
11 480.204 494.721 2,76% 6.140.000 57,07%
12 41.244 40.801 0,00% 659.000 47,30%
13 68.688 78.324 10,83% 1.140.000 39,14%
14 146.688 168.562 0,00% 2.930.000 34,77%
15 74.184 85.841 10,63% 1.310.000 45,49%
16 22.644 121.447 80,92% 3.144.000 (J) 0,00%
17 404.256 410.593 0,00% 8.370.000 55,56%
18 207.372 208.722 0,00% 2.780.000 49,28%
19 72.816 73.377 0,00% 1.430.000 0,00%
20 2,21 Jahre 129.852 169.319 17,49% 2.470.000 38,69%
21 28.752 28.904 0,00% 567.000 41,89%
22 64.128 63.760 1,07% 1.160.000 38,31%
23 63.744 63.834 0,00% 966.000 47,89%
24 93.852 101.221 6,84% 1.940.000 40,41%
25 97.644 96.288 0,00% 1.620.000 42,73%
26 105.756 104.555 0,00% 1.840.000 37,62%
27 79.140 79.365 0,00% 1.300.000 40,01%
28 307.920 332.539 7,25% 5.240.000 42,40%
29 142.848 145.728 1,61% 2.260.000 48,32%
30 32.316 37.651 13,05% 524.000 50,31%
31 115.632 115.632 0,00% 1.750.000 48,80%
32 2,42 Jahre 186.324 184.223 0,15% 3.240.000 39,71%
33 94.008 93.642 0,00% 1.340.000 49,53%
34 93.684 93.649 1,67% 1.450.000 73,85%
35 155.088 155.837 0,51% 2.520.000 66,53%
36 106.896 108.091 0,45% 1.680.000 70,64%
37 682.188 732.177 0,45% 11.290.000 54,49%
38 58.224 66.797 10,18% 543.000 74,75%
39 83.196 92.248 7,41% 757.000 74,72%
40 0 Jahre 201.612 270.511 12,51% 2.120.000 72,40%
41 68.868 88.455 5,52% 623.000 79,80%
42 42.036 51.112 0,71% 393.000 67,51%
43 88.920 105.424 5,54% 844.000 70,20%
44 172.032 227.780 12,79% 1.700.000 72,02%
45 219.480 279.955 6,84% 2.300.000 67,60%
46 226.584 253.371 3,19% 2.170.000 69,14%
47 77.640 84.947 4,40% 869.000 51,92%
48 214.668 223.585 0,61% 2.630.000 60,93%
49 30.408 30.358 0,00% 328.000 100,30%
50 36.960 45.868 14,53% 536.000 57,02%
51 70.176 84.818 12,43% 1.170.000 62,85%
52 42.072 43.796 0,00% 627.000 55,46%
53 118.104 120.579 0,00% 1.680.000 80,72%
54 58.320 63.582 0,49% 783.000 69,64%
55 26.532 30.875 1,34% 395.000 60,63%
56 65.952 78.314 16,60% 973.000 63,39%
57 0 Jahre 142.524 153.662 3,70% 2.250.000 66,02%
58 89.892 98.067 0,00% 1.440.000 54,36%
59 98.592 101.684 0,00% 1.510.000 57,57%
60 79.764 86.536 10,41% 1.250.000 57,29%
61 289.164 299.773 0,50% 4.600.000 41,42%
62 63.672 72.294 10,82% 1.060.000 59,39%
63 6,25 Jahre 70.908 72.905 6,34% 1.110.000 57,70%
64 90.972 97.358 0,00% 1.470.000 57,77%
65 72.372 76.450 0,00% 1.100.000 78,18%
66 2,84 Jahre 103.584 107.994 0,00% 1.550.000 44,54%
67 45.900 48.913 0,00% 671.000 57,87%
68 2,75 Jahre 124.272 142.629 12,61% 1.280.000 109,81 %
69 173.052 184.903 6,26% 2.200.000 88,89%
70 46.860 57.368 16,46% 705.000 62,24%
71 59.232 109.484 45,39% 1.160.000 81,06%
72 88.572 107.766 17,36% 1.530.000 40,97%
73 116.100 133.364 11,22% 1.710.000 51,32%
74 46.776 77.855 38,57% 989.000 76,06%
75 95.040 109.260 5,42% 1.440.000 65,30%
76 0 0 0,00% 31.110 0,00%
77 70.020 72.898 0,00% 936.000 53,58%
78 50.256 63.788 18,68% 922.000 54,39%
79 61.596 76.104 15,41% 922.000 74,79%
80 47.352 54.179 10,94% 582.000 105,36%
81 0,08 Jahre 45.672 (K) 250.844 80,64% 2.944.000 (L) 0,00%
82 81.252 109.201 23,50% 1.130.000 73,77%
83 136.020 142.819 0,00% 1.680.000 55,98%
84 52.908 71.125 19,60% 735.000 68,17%
85 33.024 40.839 18,63% 445.000 69,31%
86 3,71 Jahre 96.672 112.359 10,77% 1.260.000 63,24%
87 25.152 33.056 21,38% 379.000 65,87%
88 0,16 Jahre 109.632 111.868 0,76% 1.190.000 53,98%
89 391.548 406.198 3,99% 4.770.000 63,44%
90 111.168 123.766 9,91% 1.330.000 67,53%
91 408.528 429.005 2,52% 4.650.000 63,88%
92 346.620 385.439 7,73% 4.600.000 68,82%
93 74.640 75.940 0,00% 912.000 68,38%
94 5.232 10.762 51,06% 154.000 0,00%
95 0 15.618 100,00% 221.000 0,00%
96 4.860 9.708 47,31% 138.000 0,00%
97 129.372 178.391 23,64% 2.850.000 0,00%
98 71.652 72.301 0,00% 1.430.000 61,27%
2,06 Jahre 11.821.908 13.312.965 7,82% 176.010.110 54,59%

E Basis m2-Fläche Wohn- und Gewerbeeinheiten
F Angabe nur für Gewerbeflächen, Wohnraummietverträge in der Regel unbefristete Laufzeit
G Basis Jahresangabe = Hochrechnung vertraglich vereinbarte Mieten = Sollstellung) zum 31.12. auf Jahresmiete
H Angabe auf Basis der Jahresnettokaltmiete zzgl. der Mieten für Leerstände (Gesamtmiete). Die Leerstände werden zur Planmiete bewertet und in Prozent der Gesamtmiete angegeben,
I bezogen auf den 31.12. des Berichtszeitraumes
J Zeile 16: Bei dem angegebenen Wert handelt es sich um den Vorjahreswert zuzüglich der im Zuge der Projektentwicklung investierten Kosten.
K Zeile 81: Der N/L-Wechsel erfolgte zum 31.12.2015 (24.00 Uhr), die angegebene Jahresnettokaltmiete wurde zu diesem Zeitpunkt festgestellt.
L Zeile 81: Ausgewiesen ist gemäß § 25 Abs. 5 Nr. 1 i) KARBV der vereinbarte Kaufpreis, da infolge der laufenden Umbaumaßnahme der Verkehrswert zum 31.12.2015 nicht aussagekräftig ist.

(3) Kaufpreise und Anschaffungsnebenkosten Immobilien

lfd. Nr. Gesellschaft (Kurzbezeichnung) PLZ Stadt Stadtteil Straße Kaufpreis (Grund/ Boden und Gebäude)
in Euro
Anschaffungs-nebenkosten Gebühren/ Steuern
in Euro
1 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Mitte Holstenring 4 1.985.316,00 111.309,52
2 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Mitte Holstenring 6 1.995.780,00 111.896,01
3 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Mitte Holstenring 8 und Garagen 2.245.626,00 125.890,31
4 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Nord Jittkamp 13-15 368.966,00 20.685,81
5 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Nord Jittkamp 9-11 436.466,00 24.469,71
6 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Nord Krützkamp 8-14 672.414,00 37.697,56
7 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Nord Weidkamp 2-6 796.926,00 44.677,57
8 F 702 25355 Barmstedt Barmstedt Nord Weidkamp 8-18 und Garagen 1.842.865,00 103.317,35
9 Greta 14 N Berlin lfd. Nr. 22, 23, 25-28, 33 gemäß Übersicht I.C.3.b)(1) 0,00 0,00
10 Greta 24 N Berlin/ Neuenhagen Lfd. Nr. 9-16, 20, 21, 24, 30-32, 89 gemäß Übersicht I.C.3.b)(1) 0,00 0,00
11 Aquis N 12355 Berlin Neukölln, Rudow Neudecker Weg 49B, 49C, 51, 53, 55, 57, 59 0,00 0,00
12 Phoenix N Berlin/ Teltow Lfd. Nr. 18, 19, 29, 97 gemäß Übersicht I.C.3.b)(1) 0,00 0,00
13 R.O.I. Alpha N Dresden Lfd. Nr. 34, 35, 37 gemäß Übersicht I.C.3.b)(1) 0,00 0,00
14 R.O.I. Gamma N Dresden, Leipzig, Weimar Lfd. Nr. 36, 53, 65, 98 gemäß Übersicht I.C.3.b)(1) 0,00 0,00
15 F 702 47053 Duisburg Hochfeld Fröbelstraße 104,106 660.000,00 35.980,21
16 F 702 47059 Duisburg Kasslerfeld Waldemarstraße 3,5 840.000,00 45.780,52
17 F 702 47119 Duisburg Laar Fürst-Bismark-Straße 20, Hornberger Straße 3, Ruhrorter 56 2.350.000,00 129.652,75
18 F 702 47169 Duisburg Marxloh Gillhauserstraße 20, 22, Wiesenstraße 25 704.000,00 38.909,26
19 F 702 47169 Duisburg Marxloh Wolfstraße 31, 31a 415.000,00 22.942,97
20 F 702 47057 Duisburg Neudorf-Nord Sternbuschweg 29,31, Geibelstraße 31 1.120.000,00 61.062,74
21 F 702 47167 Duisburg Röttgersbach Kaiser-Friedrich-Straße 209, 209a-b, Röttgersbach 2-4 1.580.000,00 87.344,32
22 F 702 47167 Duisburg Röttgersbach Kaiser-Friedrich-Straße 204-214, Tellmannstraße 1, 3 2.030.000,00 112.166,42
23 F 702 47249 Duisburg Wanheim- Angerhausen Beim Görtzhof 30-46a, Kaiserswertherstraße 108- 120 2.440.000,00 132.975,21
24 F 702 45326 Essen Altenessen-SUd Gladbecker Straße 272, 274 841.000,00 47.578,04
25 F 702 45144 Essen Frohnhausen Seibertzstraße 3-15 2.359.000,00 135.736,02
26 F 702 45307 Essen Kray Krayer Markt 4 465.000,00 27.065,88
27 F 702 45138 Essen Südostviertel Markgrafenstraße 32 475.000,00 27.367,17
28 F 701 04277 Leipzig Connewitz Scheffelstraße 21 1.224.074,00 49.021,84
29 7 H 04129 Leipzig Eutritzsch Wilhelm-Sammet-Straße 10 580.000,00 23.928,41
30 F 701 04157 Leipzig Gohlis Max-Metzger-Straße 2 598.267,00 23.952,65
31 F 701 04229 Leipzig Kleinzschocher Antonienstraße 5 560.000,00 22.507,01
32 F 701 04179 Leipzig Leutzsch Rückmarsdorfer Straße 22 376.992,00 15.124,15
33 F 701 04317 Leipzig Reudnitz- Thonberg Breite Straße 10 1.016.104,00 40.617,19
34 F 701 04317 Leipzig Reudnitz- Thonberg Johannisallee 5,7 2.125.556,00 84.802,37
35 F 701 04229 Leipzig Schleußig Brockhausstraße 32 1.332.071,00 53.363,15
36 F 701 04275 Leipzig SUdvorstadt Bernhard-Göring-Straße 119, Kantstraße 32 1.419.500,00 56.938,56
37 F 701 04275 Leipzig SUdvorstadt Bernhard-Göring-Straße 121, 123 1.182.882,00 47.358,51
38 F 701 04275 Leipzig SUdvorstadt Fockestraße 4, 4a 2.750.000,00 109.860,36
39 F 701 04275 Leipzig SUdvorstadt Kantstraße 58 1.070.546,00 42.861,65
40 F 701 04275 Leipzig SUdvorstadt Kantstraße 60 1.064.503,00 42.619,20
41 F 701 04275 Leipzig SUdvorstadt Richard-Lehmann-Straße 47a 1.305.737,00 52.166,87
42 7 H 04105 Leipzig Zentrum- Nordwest Christianstraße 6, Leipzig 683.044,00 28.030,93
43 F 701 04107 Leipzig Zentrum-Süd Karl-Liebknecht-Straße 49 1.180.000,00 47.143,34
44 F 701 04107 Leipzig Zentrum-Süd Paul-Gruner-Straße 3 560.000,00 22.507,01
45 7 H 04109 Leipzig Zentrum-West Ranstädter Steinweg 30 675.074,00 27.704,11
46 F 702 67059 Ludwigshafen Mitte Schulstraße 2 1.800.000,00 102.566,55
47 F 703 39120 Magdeburg Fermersleben Felgeleber Straße 2-14, Alt Fermersleben 11 2.277.000,00 130.861,68
48 F 703 39114 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Seestraße (Grundstück) (gehört zu Objekt Babelsberger Straße 9) 0,00 0,00
49 F 703 39114 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Babelsberger Straße 9 680.000,00 38.009,90
50 F 703 39118 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Bodestraße 4,6 1.080.000,00 60.346,71
51 F 703 39108 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Goethestraße 4,5, 6/ Gerhart-Hauptmann- Straße12a,14 1.200.000,00 39.805,13
52 F 703 39108 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Große Diesdorfer Straße 25 1.600.000,00 89.090,53
53 F 703 39112 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Helmstedter Straße 31 950.000,00 53.102,05
54 F 703 39106 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Kühleweinstraße 19a-20 /Gutenbergstraße 19 1.350.000,00 75.460,82
55 F 703 39114 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Turmschanzenstraße 6 915.000,00 51.100,75
56 F 703 39114 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Weidenstraße 8 850.000,00 47.512,36
57 F 703 39112 Magdeburg Magdeburg- Neustadt Wolfenbütteler Straße 61 875.000,00 48.909,79
58 F 703 39108 Magdeburg Stadtfeld Liebknechtstraße 54 673.000,00 38.678,05
59 F 703 39110 Magdeburg Stadtfeld West Große Diesdorfer Straße 203 2.944.000,00 171.848,70
60 F 703 39112 Magdeburg Sudenburg Leipziger Straße 50b 1.245.000,00 68.398,28
61 7 H 41236 Mönchengladbach Rheydt Gracht 58,62,66 1.350.000,00 71.032,50
62 F 702 45468 Mülheim Altstadt Auerstraße 26 780.000,00 44.933,00
63 F 702 45468 Mülheim Altstadt Bruchstraße 74 480.000,00 27.727,41
64 F 702 45468 Mülheim Altstadt Kämpchenstraße 1,3 1.314.000,00 75.839,41
65 F 702 45468 Mülheim Altstadt Muhrenkamp 105 385.000,00 22.240,02
66 F 702 45481 Mülheim Saarn Saarnerstraße 140 1.335.000,00 76.823,13
67 F 703 16515 Oranienburg Lehnitz Straße der Einheit 20a 1.320.000,00 74.949,39
68 F 703 06198 Salzatal OT Lieskau Salzatal Am Hasengarten 27-30, Steinbruchweg 15-17 4.525.975,39 234.727,08
69 F 703 06198 Salzatal OT Lieskau Salzatal Steinbruchweg 18, 19, Ulmenstraße 1-6 4.823.862,10 250.176,14
70 F 703 06198 Salzatal OT Lieskau Salzatal Zu den Tonlöchern 17,18 950.162,52 49.277,53
71 7 H 23923 Selmsdorf Selmsdorf SEV-Tannenweg 1a-d 1.389.924,55 74.606,48
72 7 H 23923 Selmsdorf Selmsdorf SEV-Tannenweg 3b-e 325.663,19 17.657,63
73 7 H 23923 Selmsdorf Selmsdorf SEV-Tannenweg 5a-d 484.412,26 26.002,46
Gesamt 84.230.709,00 4.336.696,14
lfd. Nr. Sonstige Anschaffungs-nebenkosten
in Euro
Anschaffungs-nebenkosten Gesamt
in Euro
Im Verhältnis zum Kaufpreis zum Zeitpunkt der Anschaffung
in %
Nutzungs dauer in Monaten M Restnutzungs dauer in Monaten Abschreibung 2015
in Euro
verbleibender Buchwert 31.12.2015
in Euro
1 118.113,64 229.423,16 11,56 96 61 28.677,89 145.779,30
2 118.729,80 230.625,81 11,56 96 61 28.828,23 146.543,48
3 133.614,82 259.505,13 11,56 96 61 32.438,14 164.893,89
4 21.971,21 42.657,02 11,56 96 61 5.332,13 27.104,98
5 25.973,25 50.442,96 11,56 96 61 6.305,37 32.052,30
6 40.007,01 77.704,57 11,56 96 61 9.713,07 49.374,78
7 47.394,80 92.072,37 11,55 96 61 11.509,05 58.504,31
8 109.677,52 212.994,87 11,56 96 61 26.624,36 135.340,49
9 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
12 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
13 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
14 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
15 33.733,61 69.713,82 10,56 87 61 9.615,70 48.879,80
16 43.061,10 88.841,62 10,58 87 61 12.254,02 62.291,25
17 118.181,90 247.834,65 10,55 87 61 34.184,09 173.769,12
18 36.091,71 75.000,97 10,65 87 61 10.344,96 52.586,89
19 21.281,64 44.224,61 10,66 87 61 6.099,95 31.008,06
20 57.435,56 118.498,30 10,58 87 61 16.344,59 83.085,02
21 81.019,59 168.363,91 10,66 87 61 23.222,61 118.048,26
22 104.043,64 216.210,06 10,65 87 61 29.822,08 151.595,56
23 125.076,36 258.051,57 10,58 87 61 35.593,32 180.932,71
24 49.781,13 97.359,17 11,58 87 61 13.428,85 68.263,33
25 140.369,12 276.105,14 11,70 93 61 35.626,47 181.101,22
26 26.387,84 53.453,72 11,50 93 61 6.897,25 35.061,04
27 28.281,66 55.648,83 11,72 93 61 7.180,49 36.500,85
28 72.660,22 121.682,06 9,94 95 61 15.370,37 78.132,69
29 34.512,93 58.441,34 10,08 36 0 22.727,19 0,00
30 35.657,91 59.610,56 9,96 95 61 7.529,76 38.276,25
31 33.377,13 55.884,14 9,98 95 61 7.059,05 35.883,49
32 22.469,48 37.593,63 9,97 95 61 4.748,67 24.139,06
33 59.458,51 100.075,70 9,85 95 61 12.641,14 64.259,14
34 121.023,73 205.826,10 9,68 95 61 25.999,09 132.162,02
35 79.394,10 132.757,25 9,97 95 61 16.769,34 85.244,13
36 84.605,03 141.543,59 9,97 95 61 17.879,19 90.885,88
37 70.502,13 117.860,64 9,96 95 61 14.887,66 75.678,94
38 158.265,85 268.126,21 9,75 95 61 33.868,57 172.165,25
39 63.805,63 106.667,28 9,96 95 61 13.473,76 68.491,62
40 63.446,50 106.065,70 9,96 95 61 13.397,77 68.105,35
41 75.927,14 128.094,01 9,81 95 61 16.180,30 82.249,83
42 38.755,88 66.786,81 9,78 36 0 25.972,65 0,00
43 67.122,16 114.265,50 9,68 95 61 14.433,54 73.370,47
44 33.377,12 55.884,13 9,98 95 61 7.059,05 35.883,49
45 38.312,64 66.016,75 9,78 36 0 25.673,18 0,00
46 105.115,18 207.681,73 11,54 92 61 27.088,92 137.702,02
47 139.320,91 270.182,59 11,87 74 61 43.821,79 222.760,79
48 0,00 0,00 0,00 67 61 0,00 0,00
49 41.183,01 79.192,91 11,65 67 61 7.091,90 72.101,01
50 65.103,55 125.450,26 11,62 67 61 11.234,35 114.215,91
51 40.805,92 80.611,05 6,72 67 61 7.218,90 73.392,15
52 92.116,87 181.207,40 11,33 67 61 16.227,53 164.979,87
53 57.535,08 110.637,13 11,65 67 61 9.907,80 100.729,33
54 81.760,38 157.221,20 11,65 67 61 14.079,51 143.141,69
55 54.791,52 105.892,27 11,57 67 61 9.482,89 96.409,38
56 51.478,76 98.991,12 11,65 67 61 8.864,88 90.126,24
57 52.992,85 101.902,64 11,65 67 61 9.125,61 92.777,03
58 41.178,29 79.856,34 11,87 74 61 12.952,16 65.840,15
59 176.822,32 348.671,02 11,84 61 61 0,00 348.671,02
60 75.678,05 144.076,33 11,57 89 61 19.717,26 100.229,39
61 91.643,45 162.675,95 12,05 36 24 54.225,32 108.450,63
62 44.951,10 89.884,10 11,52 93 61 11.597,95 58.956,24
63 28.552,71 56.280,12 11,73 93 61 7.261,95 36.914,92
64 76.711,94 152.551,35 11,61 93 61 19.684,04 100.060,56
65 22.905,42 45.145,44 11,73 93 61 5.825,22 29.611,52
66 75.985,51 152.808,64 11,45 93 61 19.717,24 100.229,32
67 78.540,00 153.489,39 11,63 91 61 20.570,03 104.564,32
68 269.832,12 504.559,20 11,15 97 61 62.419,69 317.300,12
69 287.591,69 537.767,83 11,15 97 61 66.527,98 338.183,88
70 56.647,32 105.924,85 11,15 97 61 13.104,11 66.612,53
71 82.702,62 157.309,10 11,32 36 0 27.911,88 0,00
72 19.373,20 37.030,83 11,37 36 0 10.468,62 0,00
73 28.824,18 54.826,64 11,32 36 0 12.851,36 0,00
Gesamt 4.873.044,95 9.209.741,09 1.214.691,77 6.191.604,29

M ND = 3 Jahre für Handelsgesellschaften, ND = 10 Jahre für Objektgesellschaften, maximal jedoch die Laufzeit des Fonds 31.01.2021
N Der Erwerb aller im Eigentum der Greta 14, Greta 24, Aquis, Phoenix-Gesellschaften, R.O.I. Alpha und R.O.I Gamma befindlichen Immobilien erfolgte als Gesellschaftsanteilskauf. Die Anschaffungsnebenkosten sind in der Übersicht I.C.3.a) Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften zum 31.12.2015 auf Seite 8 ausgewiesen.

c) Angabe der während des Berichtszeitraumes getätigten Käufe und Verkäufe

(1) Käufe im Berichtszeitraum

lfd. Nr. Gesellschaft PLZ Stadt Stadtteil Straße Art des Grundstückes 5
1 F 703 39114 Magdeburg Neustadt Babelsberger Straße 9 M
2 F 703 39118 Magdeburg Neustadt Bodestraße 4,6 W
3 F 703 39108 Magdeburg Neustadt Goethestraße 4, 5, 6/ Gerhart- Hauptmann-Straße 12a, 14 M
4 F 703 39108 Magdeburg Neustadt Große Diesdorfer Straße 25 M
5 F 703 39112 Magdeburg Neustadt Helmstedter Straße 31 W
6 F 703 39106 Magdeburg Neustadt Kühleweinstraße 19a-20/ Gutenbergstraße 19 W
7 F 703 39114 Magdeburg Neustadt Seestraße (Grundstück) (gehört zu Objekt Babelsberger Straße 9) S
8 F 703 39114 Magdeburg Neustadt Turmschanzenstraße 6 M
9 F 703 39114 Magdeburg Neustadt Weidenstraße 8 W
10 F 703 39112 Magdeburg Neustadt Wolfenbütteler Straße 61 W
11 F 703 39110 Magdeburg Stadtfeld West Große Diesdorfer Straße 203 G
12 7 H 41236 Mönchengladbach Rheydt Gracht 58, 62, 66 W
Summe 13.794.000
lfd. Nr. Kaufspreis
in Euro
Verkehrswert
in Euro 6
Kaufdatum 7
1 680.000 704.000 01.07.2015
2 1.080.000 1.160.000 01.07.2015
3 1.200.000 1.480.000 01.07.2015
4 1.600.000 1.650.000 01.07.2015
5 950.000 1.030.000 01.07.2015
6 1.350.000 1.440.000 01.07.2015
7 0 31.110 °8) 01.07.2015
8 915.000 936.000 01.07.2015
9 850.000 886.000 01.07.2015
10 875.000 940.000 01.07.2015
11 2.944.000 3.130.000 °9) 31.12.2015
12 1.350.000 1.400.000 01.01.2015
Summe 14.787.110

(2) Verkäufe im Berichtszeitraum

lfd. Nr. Gesellschaft PLZ Stadt Stadtteil Straße
1 Phoenix III W 13355 Berlin Gesundbrunnen Brunnenstraße 131, 132, 134
2 Greta 24 13357 Berlin Gesundbrunnen Gottschedstraße 21
3 Phoenix Il M 13587 Berlin Hackenfelde Streitstraße 79
4 Greta 14 13089 Berlin Heinersdorf Romain-Rolland-Straße 87/89, Rothenbachstraße 30
5 Greta 24 10405 Berlin Prenzlauer Berg Jabionskistraße 39, Greifswalder Straße 194
6 Greta 24 12099 Berlin Tempelhof Tempelhofer Damm 214, Burgemeister Straße 8
7 Phoenix Il M 12099 Berlin Tempelhof Tempelhofer Damm 216
8 Greta 24 10627 Berlin Wilmersdorf Kantstraße 57,58
9 7 H 04129 Leipzig Eutritzsch Wilhelm-Sammet-Straße 10
10 7 H 04105 Leipzig Zentrum-Nordwest Christianstraße 6
11 7 H 04109 Leipzig Zentrum-West Ranstädter Steinweg 30
12 7 H 23923 Selmsdorf Tannenweg 1a-d
13 7 H 23923 Selmsdorf Tannenweg 3b-e
14 7 H 23923 Selmsdorf Tannenweg 5a-d
Summe
lfd. Nr. Art des Grundstückes 5 Vertriebsart Verkaufspreis
in Euro
letzter Verkehrswert
in Euro 6
Verkaufsdatum 7
1 M Globalverkauf 5.081.440 3.940.000 01.09.2015
2 W Globalverkauf 2.139.809 1.680.000 01.09.2015
3 W Globalverkauf 520.000 513.000 01.01.2015
4 M Globalverkauf 8.676.407 7.030.000 01.09.2015
5 W Globalverkauf 5.612.566 4.740.000 01.09.2015
6 M Globalverkauf 1.500.000 1.420.000 01.02.2015
7 M Globalverkauf 1.400.000 1.370.000 01.02.2015
8 M Globalverkauf 5.780.229 4.110.000 01.09.2015
9 W Globalverkauf 910.000 414.000 01.04.2015
10 W Globalverkauf 1.050.000 532.000 01.01.2015
11 M Globalverkauf 910.000 678.000 01.11.2015
12 W Privatisierung 922.500 818.459 diverse
13 W Privatisierung 192.500 166.199 diverse
14 W Privatisierung 360.000 316.574 diverse
Summe 35.055.451 27.728.231

5 W = Mietwohngrundstück (> 80% Nettokaltmiete aus Wohnnutzung), G = Geschäftsgrundstück (> 80% Nettokaltmiete aus Gewerbenutzung), M = gemischtgenutztes Grundstück, S = sonstig bebautes Grundstück (im Wesentlichen Stellplatz-/ Garagengrundstücke), im Falle von Nettokaltmiete = 0 Euro Angabe auf Basis der Nutzfläche
6 Verkehrswert zum Ankaufs- oder Verkaufszeitpunkt. Bei den unterjährig verkauften Einheiten von Privatisierungsobjekten wurde der Verkehrswert zum 31.12.2014 ins Verhältnis zur verkauften Fläche gesetzt
7 Übergang von Nutzen und Lasten (bei Angabe „diverse“ handelt es sich um den Verkauf von Einzelwohnungen mit unterschiedlichen Nutzen-Lasten- Übergängen)
8 Die Verkehrswertermittlung erfolgte zum Ankaufszeitpunkt gemeinsam mit dem Objekt Magdeburg, Babelsberger Straße 9. Bei dem ausgewiesenen Verkehrswert von 31.110 Euro handelt es sich um eine Wiederbewertung zum 31.12.2015
9 Verkehrswert zum Ankaufszeitpunkt: Der Wert der Große Diesdorfer Straße 203 in Magdeburg im IST-Zustand zum Ankaufszeitpunkt lag bei 1.630.000 Euro. Der Verkäufer trägt gemäß kaufvertraglicher Vereinbarung eine Bauverpflichtung zu seinen Lasten. Der unter Berücksichtigung dieser Baumaßnahme ermittelte Verkehrswert gemäß Bewertungsgutachten beträgt 3.130.000 Euro.

d) Aufgliederung der Vermögensgegenstände nach Art, Märkten, Nennbetrag oder Zahl, Kurs und Kurswert

Zum 31.12.2015 lag der Investitionsschwerpunkt des AIF auf Basis der Anzahl der Einheiten in Berlin, Nordrhein- Westfalen und Sachsen. Die regionale Verteilung der Standorte nach Bundesländern zeigt folgendes Bild:

Anzahl Wohn- und Gewerbeeinheiten

Unter Betrachtung der Verkehrswerte bzw. der monatlichen Mieteinnahmen liegt der Investitionsschwerpunkt des AIF zum 31.12.2015 in den folgenden Bundesländern:

Verkehrswert

Mieteinnahmen

In den folgenden Übersichten wird das Immobilienportfolio (Anzahl der Einheiten, m2 Nutzfläche, durchschnittliche Miete pro m2 sowie Vermietungsstand nach vermietbarer Fläche) für den Gesamtbestand, sowie aufgeteilt nach den Nutzungsarten Wohnen und Gewerbe, jeweils zum 31.12. des Berichtsjahres und den beiden vorangegangenen Geschäftsjahren, bezogen auf das jeweilige Bundesland, in welchem sich die Objekte befinden, dargestellt:

Bundesland Anzahl Einheiten Dez 2013 Anzahl Einheiten Dez 2014 Anzahl Einheiten Dez 2015 m2 Nutzfläche Dez 2013 m2 Nutzfläche Dez 2014 Nutzfläche Dez 2015
GESAMT-BESTAND
Berlin 1.076 817 603 81.359 64.301 46.972
Brandenburg 18 140 140 1.456 8.990 8.990
Mecklenburg- Vorpommern 48 30 7 3.288 2.027 506
Nordrhein- Westfalen 526 525 557 31.717 31.519 33.569
Rheinland- Pfalz 23 23 22 1.600 1.600 1.555
Sachsen 302 519 493 26.797 39.740 37.257
Sachsen- Anhalt 187 242 429 12.119 15.437 30.572
Schleswig- Holstein 272 272 272 14.828 14.828 14.828
Thüringen 10 10 927 927
Gesamt 2.452 2.578 2.533 173.164 179.369 175.176
Bundesland Ø-Miete/m in Euro Dez 2013 Ø-Miete/m2 in Euro Dez 2014 Ø-Miete/m2 in Euro Dez 2015 Vermietungsstand (m2) in % Dez 2013 Vermietungsstand (m2) in % Dez 2014 Vermietungsstand (m2) in % Dez 2015
GESAMT-BESTAND
Berlin 6,51 6,69 6,61 95,30 93,69 94,84
Brandenburg 6,57 6,00 6,05 94,44 90,27 92,09
Mecklenburg- Vorpommern 5,36 5,39 5,39 92,24 77,61 29,64
Nordrhein- Westfalen 4,89 4,99 5,08 90,10 93,84 93,70
Rheinland- Pfalz 7,83 7,88 7,91 100,00 81,91 84,24
Sachsen 4,88 5,47 5,74 91,91 92,91 97,82
Sachsen- Anhalt 6,36 6,24 5,79 92,49 96,12 81,61
Schleswig- Holstein 5,72 5,82 5,84 97,33 96,44 95,55
Thüringen 6,36 6,44 100,00 100,00
Gesamt 5,89 5,97 5,91 93,78 93,56 92,61

Das Immobilienportfolio, aufgeteilt nach den Nutzungsarten Wohnen und Gewerbe, hat sich wie folgt entwickelt:

Bundesland Anzahl Einheiten Anzahl Einheiten Anzahl Einheiten
Dez 2013 Dez 2014 Dez 2015
WOHNEN
Berlin 975 736 552
Brandenburg 18 140 140
Mecklenburg- Vorpommern 48 30 7
Nordrhein- Westfalen 513 511 543
Rheinland- Pfalz 21 21 20
Sachsen 266 482 461
Sachsen- Anhalt 185 240 397
Schleswig- Holstein 272 272 272
Thüringen 10 10
Gesamt 2.298 2.442 2.402
GEWERBE
Berlin 101 81 51
Brandenburg
Mecklenburg- Vorpommern
Nordrhein- Westfalen 13 14 14
Rheinland- Pfalz 2 2 2
Sachsen 36 37 32
Sachsen- Anhalt 2 2 32
Schleswig- Holstein
Thüringen
Gesamt 154 136 131
Bundesland Nutzfläche m2 Nutzfläche m2 Nutzfläche 0-Miete/m2
in Euro
Ø-Miete/m2
in Euro
Ø-Miete/m2
in Euro
Dez 2013 Dez 2014 Dez 2015 Dez 2013 Dez 2014 Dez 2015
WOHNEN
Berlin 65.552 50.416 37.027 5,88 5,99 6,03
Brandenburg 1.456 8.990 8.990 6,57 6,00 6,05
Mecklenburg- Vorpommern 3.288 2.027 506 5,36 5,39 5,39
Nordrhein- Westfalen 30.427 30.194 32.245 4,80 4,91 5,01
Rheinland- Pfalz 1.412 1.412 1.367 6,36 6,04 6,07
Sachsen 21.925 35.288 33.401 4,85 5,38 5,68
Sachsen- Anhalt 11.986 15.304 27.427 6,36 6,24 5,63
Schleswig- Holstein 14.828 14.828 14.828 5,72 5,82 5,84
Thüringen 927 927 6,36 6,44
Gesamt 150.874 159.386 156.718 5,55 5,65 5,66
GEWERBE
Berlin 15.807 13.885 9.945 9,17 9,26 8,72
Brandenburg
Mecklenburg- Vorpommern
Nordrhein- Westfalen 1.290 1.325 1.324 7,03 7,10 7,12
Rheinland- Pfalz 188 188 188 18,86 18,86 18,86
Sachsen 4.872 4.452 3.856 5,01 6,34 6,30
Sachsen- Anhalt 133 133 3.145 6,18 6,19 7,18
Schleswig- Holstein
Thüringen
Gesamt 22.290 19.982 18.458 8,28 8,63 7,99
Bundesland Vermietungsstand (m2)
in %
Vermietungsstand (m2)
in %
Vermietungsstand (m2)
in %
Dez 2013 Dez 2014 Dez 2015
WOHNEN
Berlin 95,56 93,85 94,42
Brandenburg 94,44 90,27 92,09
Mecklenburg- Vorpommern 92,24 77,61 29,64
Nordrhein- Westfalen 90,37 94,34 94,09
Rheinland- Pfalz 100,00 79,50 82,08
Sachsen 93,25 94,62 98,41
Sachsen- Anhalt 92,41 96,09 81,46
Schleswig- Holstein 97,33 96,44 95,55
Thüringen 100,00 100,00
Gesamt 94,06 94,07 92,62
GEWERBE
Berlin 94,24 93,13 96,41
Brandenburg
Mecklenburg- Vorpommern
Nordrhein- Westfalen 83,80 82,39 84,21
Rheinland- Pfalz 100,00 100,00 100,00
Sachsen 85,86 79,37 92,63
Sachsen- Anhalt 100,00 100,00 82,89
Schleswig- Holstein
Thüringen
Gesamt 91,89 89,46 92,48

e) Weitere Gliederung unter Berücksichtigung der Anlagepolitik nach prozentualen Anteilen

Gemäß den in den Anlagebedingungen vorgegebenen Vermögensgegenständen, Investitionskriterien und Anlagegrenzen ist es Ziel der Gesellschaft, Investitionen in der Assetklasse Immobilien unmittelbar oder mittelbar über Beteiligungsgesellschaften im Wege des Asset Deals (Immobilienkauf) oder Share Deals (Gesellschaftsanteilskauf) zu tätigen.

Dabei liegt der Fokus auf der Nutzungsklasse Wohnen. Mindestens 75% des Wertes des AIF sollen in Wohnimmobilien investiert werden. Mindestens 5% bis maximal 25% des Wertes des AIF sollen in Gewerbeimmobilien vom Typ Büro und Handel angelegt werden. Sofern eine Investition in eine Immobilie erfolgt, die sowohl Wohnfläche wie auch gewerblich genutzte Flächen aufweist, erfolgt eine entsprechende prozentuale Zuweisung des jeweiligen Mietflächenanteils zur Gesamtquote der Nutzungsart.

Dabei dürfen bis zu 100% in Immobilien oder in Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften investiert sein. Die Investition in Bankguthaben ist auf 20% beschränkt.

Die vorgegebenen Investitionskriterien/ Anlagegrenzen waren unter Betrachtung der konsolidierten Sicht zum Abschlussstichtag erfüllt:

Der nutzflächenbezogen ermittelte Anteil der indirekt gehaltenen Wohnimmobilien beträgt 81,2%.

92,2% der Vermögensgegenstände (Verkehrswerte der Immobilien der Beteiligungsgesellschaften und Bankguthaben der Fonds- und der Beteiligungsgesellschaften) werden in Immobilien gehalten und 7,8% in liquiden Mitteln.

f) Angaben zu Forderungen, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Die Forderungen gegen Beteiligungsgesellschaften in Höhe von 36,112 Mio. Euro (Vorjahr: 38,609 Mio. Euro) umfassen unverzinsliche Forderungen in Höhe von 31,752 Mio. Euro (Vorjahr: 30,651 Mio. Euro) auf Verrechnungskonten mit den in der Rechtsform einer KG geführten Bestandsgesellschaften F 701 bis F 704 sowie überwiegend verzinsliche Darlehensforderungen gegen Handelsgesellschaften in der Rechtsform einer GmbH in Höhe von 4,379 Mio. Euro (Vorjahr: 9,247 Mio. Euro).

Auf Forderungen gegen die Bestandsgesellschaften F 702 und F 704 sind wegen negativer Nettovermögen dieser Gesellschaften Wertberichtigungen in Höhe von 0,019 Mio. Euro (Vorjahr: 1,289 Mio. Euro) gebildet. Im Geschäftsjahr 2015 wurden Wertberichtigungen in Höhe von 1,283 Mio. Euro aufgelöst (F 702) und 0,013 Mio. Euro den Wertberichtigungen zugeführt (F 704).

Die Forderungen haben keine feste Laufzeiten. Ihre Rückzahlung ist vor allem vom Zeitpunkt der Verwertung des Immobilienbestands der Beteiligungsgesellschaften abhängig. Bei dem weitaus überwiegenden Teil der Forderungen ist deshalb von einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr auszugehen.

Die Rückstellungen in Höhe von 0,314 Mio. Euro (Vorjahr 0,193 Mio. Euro) entfallen mit 0,257 Mio. Euro (Vorjahr 0,141 Mio. Euro) auf latente Steuern und im Übrigen auf Jahresabschlusskosten einschließlich Prüfung, Veröffentlichung sowie Erstellung der Steuererklärungen.

Die latenten Steuern ergeben sich aus den Vorschriften zur gewerbesteuerlichen Mindestbesteuerung.

Die Kredite in Höhe von 5,904 Mio. Euro (Vorjahr 4,716 Mio. Euro) wurden von unmittelbaren und mittelbaren Beteiligungsgesellschaften gewährt. Im Gesamtbetrag enthalten sind auch aufgelaufene Zinsen.

Kredittilgungen erfolgen in Abhängigkeit von der Liquiditätslage des AIF und der jeweiligen Beteiligungsgesellschaft. Nach derzeitiger Einschätzung sind für den überwiegenden Teil der Kredite Restlaufzeiten von einem bis fünf Jahre anzunehmen.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 0,173 Mio. Euro (Vorjahr: 0,033 Mio. Euro), die im Wesentlichen aus Vergütungsabrechnungen resultieren, haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.

4. Angaben zu Ergebnisverwendung, Eigenkapital, Fondsvermögen und Anteilswert

a) Verwendungsrechnung nach § 24 Absatz 1 KARBV

ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH (Komplementärin)
in Euro
Kommanditisten
in Euro
Gesamt
in Euro
1. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 2.142,00 319.011,79 321.153,79
2. Gutschrift auf Kapitalkonten -2.142,00 -319.011,79 -321.153,79
Ergebnis nach Verwendungsrechnung 0,00 0,00 0,00

b) Entwicklungsrechnung nach § 24 Absatz 2 KARBV

ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH (Komplementärin)
in Euro
Kommanditisten
in Euro
Gesamt
in Euro
I. Wert des Eigenkapitals am Beginn des Geschäftsjahres 2.142,00 67.257.866,28 67.260.008,28
1. Entnahmen für das Vorjahr -2.142,00 0,00 -2.142,00
2. Zwischenentnahmen -2.142,00 -4.256.630,56 -4.258.772,56
3. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres nach Verwendungsrechnung 2.142,00 319.011,79 321.153,79
4. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 0,00 9.612.012,62 9.612.012,62
II. Wert des Eigenkapitals am Ende des Geschäftsjahres 0,00 72.932.260,13 72.932.260,13

c) Kapitalkonten nach § 25 Absatz 4 KARBV

ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH (Komplementärin)
in Euro
Kommanditisten
in Euro
Gesamt
in Euro
Kapitalkonto I (Kommanditeinlagen) 0,00 81.197.000,00 81.197.000,00
Verlustvortragskonto 0,00 -16.895.722,28 -16.895.722,28
Verrechnungskonto (Zwischenentnahmen) 0,00 -10.951.910,63 -10.951.910,63
Kapitalkonto II (Kapitalrücklage aus Agio) 0,00 4.059.350,00 4.059.350,00
Nicht realisiertes Ergebnis aus der Neubewertung 0,00 15.523.543,04 15.523.543,04
Stand 31.12.2015 0,00 72.932.260,13 72.932.260,13

d) Vergleichende Übersicht nach § 101 Absatz 1 Satz 3 Nummer 6 KAGB

Jahr 10 31.12.2015 31.12.2014 31.12.2013 31.12.2012
Fondsvermögen (Nettoinventarwert) in Euro 72.932.260,13 67.260.008,28 67.194.987,34 30.742.362,59
Entwicklung absolut in Euro 5.672.251,85 65.020,94 36.452.624,75 0,00
Entwicklung in % 8,43 0,10 118,57 0,00

e) Umlaufende Anteile und Anteilswert nach § 101 Absatz 1 Satz 3 Nummer 6 KAGB

Jahr 31.12.2015 31.12.2014 31.12.2013 31.12.2012
Umlaufende Anteile 81.197 81.197 81.197 74.305
Anteilswert (Nettoinventarwert) in Euro 898,21 828,36 827,56 413,73

5. Angaben zu einzelnen Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

Realisiertes Ergebnis

Die Zinsen und ähnlichen Erträge in Höhe von 0,294 Mio. Euro (Vorjahr 0,826 Mio. Euro) resultieren fast ausschließlich aus den an Handelsgesellschaften gewährten Darlehen.

Unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ist der Ertrag von 1,283 Mio. Euro aus der Auflösung der Wertberichtigung auf Forderungen gegen die F 702 ausgewiesen.

Die Zinsen aus Kreditaufnahmen in Höhe 0,183 Mio. Euro (Vorjahr 0,294 Mio. Euro) beinhalten die Zinsaufwendungen für Kredite der Beteiligungsgesellschaften.

Die Verwaltungsvergütung in Höhe von 0,697 Mio. Euro (Vorjahr 0,680 Mio. Euro) und die Verwahrstellenvergütung in Höhe von 0,145 Mio. Euro (Vorjahr 0,145 Mio. Euro) wurden gemäß den getroffenen Vereinbarungen abgerechnet.

Die sonstigen Aufwendungen des Geschäftsjahres 2015 in Höhe von 0,168 Mio. Euro enthalten laufende Fondskosten, insbesondere die Treuhandvergütung, Vergütungen des Anlegerausschusses, Kosten der Gesellschafterversammlung, Buchführungskosten und Prämien für die abgeschlossene Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Mit 0,013 Mio. Euro ist außerdem der Aufwand aus der Zuführung zur Wertberichtigung auf Forderungen gegen die Beteiligungsgesellschaft F 704 ausgewiesen. Im Vorjahr betrug der Aufwand hierfür 1,289 Mio. Euro (F 702 und F 704).

Insgesamt ergibt sich für das Geschäftsjahr 2015 ein realisierter Gewinn in Höhe von 0,321 Mio. Euro gegenüber einem Vorjahresverlust in Höhe von 1,666 Mio. Euro.

Nicht realisiertes Ergebnis

Von den Erträgen aus der Neubewertung der Beteiligungen in Höhe von 12,812 Mio. Euro (Vorjahr 8,027 Mio. Euro) entfallen 3,517 Mio. Euro (Vorjahr 3,661 Mio. Euro) auf Bestandsgesellschaften und 9,295 Mio. Euro (Vorjahr 4,366 Mio. Euro) auf Handelsgesellschaften.

10 Die Bewertungen zum 31.12.2012 und 31.12.2013 erfolgten nach HGB

Aufwendungen aus der Neubewertung der Beteiligungen haben sich im Geschäftsjahr 2015 nicht ergeben. Der ausgewiesene Aufwand von 0,116 Mio. Euro resultiert demnach ausschließlich aus der Erhöhung der Rückstellung für latente Steuern. Der Vorjahresausweis von 1,599 Mio. Euro umfasst dagegen neben Aufwendungen für latente Steuern in Höhe 0,141 Mio. Euro auch Aufwendungen aus der Neubewertung von Beteiligungen in Höhe von 1,458 Mio. Euro, die insbesondere die Greta 14 und die R.O.I. betrafen.

Die Abschreibung der Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 3,084 Mio. Euro (Vorjahr 0,516 Mio. Euro) resultiert aus der Vollabschreibung des zum 31.12.2014 ausgewiesenen Restbuchwerts der Anschaffungsnebenkosten der Beteiligungen aufgrund der diesbezüglich geänderten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze.

Im Ergebnis liegt der nicht realisierte Gewinn von 9,612 Mio. Euro dennoch deutlich über dem Vorjahreswert in Höhe von 5,911 Mio. Euro.

6. Sonstige Angaben

a) Angaben von Rechten Dritter an Vermögensgegenständen der Gesellschaft

Es bestehen keine Rechte Dritter an den Vermögensgegenständen der Gesellschaft.

b) Gesamtkostenquote

Die Gesamtkostenquote beträgt 1,51% und zeigt die Summe der auf Ebene des AIF im Geschäftsjahr 2015 angefallenen laufenden Kosten im Sinne von Artikel 10 Abs. 2 b) der Verordnung (EU) Nr. 583/2010 (das heißt ohne Initial- Transaktions- und Kreditkosten) als Prozentsatz des durchschnittlichen Nettoinventarwerts.

c) Vergütungen

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft hat im Geschäftsjahr Vergütungen in Höhe von 0,697 Mio. Euro (Vorjahr 0,680 Mio. Euro in Rechnung gestellt. Die Verwahrstelle erhielt eine Vergütung von 0,145 Mio. Euro (Vorjahr 0,145 Mio. Euro).

Im Geschäftsjahr ist keine erfolgsabhängige Verwaltungsvergütung oder zusätzliche Verwaltungsvergütung für den Erwerb, die Veräußerung oder die Verwaltung von Vermögensgegenständen angefallen (als Prozentsatz des durchschnittlichen Nettoinventarwertes: 0,00%).

d) Rückvergütungen

Die KVG erhält für Ihre Mitwirkung an den für den AIF/ für die Beteiligungsgesellschaften des AIF getätigten Transaktionen (Investition) von der ZBI Dienstleistungs AG 12,5% der vom AIF oder seinen Beteiligungsgesellschaften an die ZBI Dienstleistungs AG bezahlten Gebühr gemäß dem Vertrag über Transaktionsberatung und Transaktionsabwicklung vom 05.08.2015. Diese beträgt 2% (zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer), des notariellen Objektkaufpreises (ohne Erwerbsnebenkosten und Sanierungskosten) bzw. des Wertes, der beim Gesellschaftsanteilskauf den in der Gesellschaft befindlichen Immobilien beigemessen wird Der ursprünglich der Vergütung zugrunde liegende Vertrag über die technische und kaufmännische Due Diligence wurde mit Abschluss des Vertrages über Transaktionsberatung und Transaktionsabwicklung mit Wirkung zum 05.08.2015 aufgehoben.

Weiter erhält die KVG an den für den AIF/ für die Beteiligungsgesellschaften des AIF im Rahmen der laufenden Handelstätigkeit getätigten Transaktionen (Desinvestition) von der ZBI Dienstleistungs AG 12,5% der vom AIF oder seinen Beteiligungsgesellschaften an die ZBI Dienstleistungs AG bezahlten Gebühr gemäß dem Vertrag über Verkaufsabwicklung. Diese beträgt 2% des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises, zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Dieser Vertrag wurde mit Wirkung zum 15.01.2016 aufgehoben und die Leistung im Vertrag über Transaktionsberatung, Verkaufsmaklerleistung und Transaktionsabwicklung vom 15.01.2016 vereinbart. Für die Privatisierungen der Objekte Teltow, Max-Sabersky-Allee 22c, 22e, Berlin-Weißensee, Falkenberger Straße 35-37 und Selmsdorf, Tannenweg 1 a-d, 3b-e, 5a-d wurde mit Wirkung ab 21.04.2015 die v.g. Vergütung auf 4% der im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreise, zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer, erhöht. Diese Erhöhung wurde im Nachtrag Nr. 1 vom 04.03.2016 zu v.g. Vertrag fixiert.

Im Berichtsjahr sind der KVG aus dieser Vereinbarung Beträge in Höhe von 0,108 Mio. Euro zugeflossen.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährte aus der an sie gezahlten Verwaltungsvergütung im Berichtsjahr keine Vergütungen an Vermittler von Anteilen.

e) Ausgabeaufschläge und Rücknahmeaufschläge

Beim Erwerb eines Anteils des AIF war ein Ausgabeaufschlag (Agio) in Höhe von 5% der Beteiligungssumme zu zahlen. Sofern es während der Laufzeit zu einer Kündigung der Beteiligung aus wichtigem Grund gemäß § 19 des Gesellschaftsvertrages kommt, erhebt die KVG keinen Rücknahmeabschlag.

f) Angaben zur Derivateverordnung

Mit dem Ankauf der Gesellschaftsanteile an der Greta 14 und der Greta 24 im Jahre 2012 wurden sowohl die bei der DG Hyp bestehenden Darlehen von nominal 13,085 Mio. Euro und 20,576 Mio. Euro als auch die im Zusammenhang mit den Darlehen bestehenden Zinssicherungsgeschäfte übernommen. Bei den Zinssicherungsgeschäften mit einer Laufzeit bis 31.12.2016 handelt es sich jeweils um einen Zinsswap, der während der Laufzeit hinsichtlich des Bezugsbetrages an die Darlehensvaluta angepasst wird. Vertragspartner ist die DZ Bank.

Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus wurden die Zinsswaps per 31.12.2015 mit einem Marktpreis von -0,177 Mio. Euro (Greta 14) und mit-0,426 Mio. Euro (Greta 24) bewertet.

g) Ergebnisverteilung

Nach Berücksichtigung des in § 13 Absatz 1 in Verbindung mit § 14 des Gesellschaftsvertrages geregelten Vorausgewinnes werden die kumulierten Jahresergebnisse zwischen den Kommanditisten und der persönlich haftenden Gesellschafterin im Ergebnis hälftig geteilt, nachdem die Kommanditisten eine ab dem 01.01.2012 beginnende nachläufige Verzinsung (für 2012 4% p.a., ab dem 01.01.2013 7,5% p.a.) auf das auf die Kapitalkonten I und II tatsächlich einbezahlte und nicht zurückbezahlte Kapital erhalten haben. Negative Jahresergebnisse stehen nur den Kommanditisten zu. Die Zuweisung von Jahresergebnissen an die Kommanditisten erfolgt im Verhältnis ihrer Kapitaleinlagen. Weitere Einzelheiten sind in § 13 des Gesellschaftsvertrages geregelt.

h) Entnahmen

Über Entnahmen entscheidet die Fondsverwaltung (KVG). Gemäß § 9 der Anlagebedingungen vom 05.11.2014 soll verfügbare Liquidität an die Gesellschafter ausgezahlt werden, soweit sie nicht als angemessene Liquiditätsreserve zur Sicherstellung der ordnungsgemäßen Fortführung der Geschäfte der Gesellschaft und zur Erfüllung von Zahlungsverpflichtungen oder zur Substanzerhaltung benötigt wird.

i) Organe und Vertragspartner

(1) Komplementärin (persönlich haftende Gesellschafterin)

ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH

Stammkapital: 25.000 Euro (voll eingezahlt)

Geschäftsführung: Herr Dr. Bernd Ital (Vorstandsvorsitzender der ZBI Zentral Boden Immobilien AG),

Herr Gert Wachsmann (Leiter Buchhaltung ZBI Gruppe)

Henkestraße 10,91054 Erlangen

Tel.: 0 91 31 -4 80 09 1201, Fax: 0 91 31 -4 80 09 1200

E-Mail: info@zbi-ag.de

(2) Fondsverwaltung/ Kapitalverwaltungsgesellschaft (nachfolgend auch KVG genannt)

ZBI Fondsmanagement AG (früher firmierend unter ZBI Fondsmanagement GmbH)

Vorstand: Herr Dirk Meißner (Vorsitzender), Herr Carsten Schimmel (ab 01.05.2016 designierter Vorstand unter der

aufschiebenden Bedingung der Genehmigung durch die BaFin), Frau Michiko Schöller

Henkestraße 10,91054 Erlangen

Tel.: 0 91 31 -4 80 09 1102, Fax: 0 91 31 -4 80 09 1100

E-Mail: info@zbi-kvg.de

Web: www.zbi-kvg.de

(3) Treuhandkommanditistin

Erlanger Consulting GmbH

Rathsberger Straße 6,91054 Erlangen

Tel.: 0 91 31 – 78 80 60, Fax: 0 91 31 – 78 80 80

E-Mail: info@erlanger-consulting.de

(4) Verwahrstelle

Asservandum Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Spardorfer Straße 10,91054 Erlangen

(5) Konzeptionär und Vertriebskoordination

ZBI Vertriebs AG (früher firmiert unter ZBI Vertriebs GmbH)

Henkestraße 10,91054 Erlangen

j) Anlegerausschuss

Der amtierende Anlegerausschuss wurde in der Gesellschafterversammlung am 14.10.2015 gewählt. Die Amtszeit des Anlegerausschusses begann mit der Annahme der Wahl und endet im dritten auf die Wahl folgenden Jahr mit der Gesellschafterversammlung, die turnusmäßig die Neuwahl des Anlegerausschusses durchzuführen hat.

Im Geschäftsjahr setzte sich der Anlegerausschuss wie folgt zusammen:

Detlev Wurzler, Buchwalder Straße 14a, 01968 Senftenberg (Vorsitzender des Anlegerausschusses)
Tel.: 0 35 73 – 79 84 79 oder 01 76 23 20 96 66 E-Mail: detlev.wurzler@googlemail.com
Adolf Bohn, Schumannweg 23,74523 Schwäbisch Hall
Tel.: 07 91 – 95 67 68 00 oder 01 72 63 78 847 E-Mail: ab@teltec.com
Claudia Kiel, Wölbattendorfer Weg 20/ App. 24,95030 Hof Tel.: 01 60 84 46 663 E-Mail: rakiel@t-online.de
ab 14.10.2015
Holger Lies, Mozartstraße 42,64646 Heppenheim
Tel.: 01 72 72 16 852 E-Mail: holger@lies-heppenheim.de
bis 14.10.2015
Manfred Ohrmundt, Weberstraße 23,69469 Weinheim
Tel.: 0 62 01 – 84 55 90 oder 01 62 94 84 484 E-Mail: manfred.ohrmundt@ofg-ohrmundt.de
Alfred Schmidt, Neuzenlache 63,68519 Viernheim
Tel.: 0 61 51 – 5 82 75 03 oder 01 60 47 56 535 E-Mail: alfred.schmidt@t-systems.com

Der Anlegerausschuss hat sich im Geschäftsjahr 2015 im Rahmen von zwei Sitzungen (am 21.04.2015 und am 17.09.2015) über die Entwicklung des AIF informiert.

k) Mitarbeiterzahl

Der AIF beschäftigt keine eigenen Mitarbeiter.

l) Steuerliche Verhältnisse

(1) Finanzamt

Die Gesellschaft wird beim Finanzamt Erlangen geführt.

(2) Betriebsprüfung

Für den AIF hat noch keine Betriebsprüfung stattgefunden. Bezüglich der Vorgängerfonds ZBI Professional 1 bis 5 wurden in den abgeschlossenen Betriebsprüfungen (ZBI Professional 1 bis 3 jeweils geprüft bis einschließlich Geschäftsjahr 2011, ZBI Professional 4 geprüft bis einschließlich Geschäftsjahr 2012 und aktuell in Prüfung Geschäftsjahre 2013-2015, ZBI Professional 5 geprüft bis einschließlich Geschäftsjahr 2012) die steuerlichen Konzepte der jeweiligen Fonds ohne Beanstandungen akzeptiert. Bei den den Gesellschaftern zugewiesenen Ergebnissen gab es keine Änderungen.

(3) Einkommensteuer

Steuerlich erzielen die Gesellschafter des AIF aus ihrer Beteiligung Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG und Einkünfte aus Kapitalvermögen nach § 20 EStG.

Alle Anleger werden mit Einreichung der gesonderten und einheitlichen Feststellungserklärung der Fondsgesellschaft beim Finanzamt Erlangen über den auf sie entfallenden Ergebnisanteil unter Berücksichtigung der von Ihnen individuell gemeldeten Sonderbetriebseinnahmen bzw. Sonderbetriebsausgaben informiert. Für die Einkommensteuerveranlagung der einzelnen Anleger ist ausschließlich das vom Betriebsstättenfinanzamt der Gesellschaft – Finanzamt Erlangen – mitgeteilte steuerliche Ergebnis maßgeblich. Dabei werden auf Grund der eingereichten Erklärung der Gesellschaft die für den jeweiligen Kapitalanleger steuerlichen Ergebnisanteile durch das Finanzamt Erlangen festgestellt und amtsintern dem zuständigen Wohnsitzfinanzamt des Anlegers mitgeteilt. Die Einkommensteuererklärungen der Anleger können unabhängig von den Ergebnismitteilungen jedes Jahr bei ihrem Wohnsitzfinanzamt eingereicht werden. Bei den unterjährigen Auszahlungen handelt es sich um Kapitalentnahmen, die steuerlich unbeachtlich sind.

Dieses Ergebnis bildet die Grundlage für die Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung, wobei der Verlust den Beschränkungen des § 15 b EStG unterliegt. Auf Grund dieser Beschränkung darf der ermittelte steuerliche Verlust bei den Kommanditisten nicht mit anderen (positiven) Einkünften verrechnet werden (z.B. Einkünfte aus Gewerbebetrieb, selbständiger Arbeit etc.). Darüber hinaus ist in diesem Zusammenhang auch der Verlustrücktrag nach § 10 d EStG ausgeschlossen. Der steuerliche Verlust mindert jedoch die Gewinne aus dieser Beteiligung in den folgenden Wirtschaftsjahren. Der auf die Kommanditisten entfallende (vorzutragende) Verlust wird durch das Finanzamt gesondert festgestellt.

Die steuerlichen Ergebnismitteilungen werden an die Anleger nach Erstellung der Steuererklärung versandt.

(4) Erbschaft- und Schenkungsteuer

Übertragungsvorgänge im Wege der Schenkung oder Erbschaft unterliegen der Schenkung- bzw. Erbschaftssteuer, sofern entweder der Schenkende bzw. Erblasser oder der Beschenkte bzw. Erbe in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist. Betroffene Anleger erhalten hinsichtlich der Bewertung des Anteils Unterstützung bei der Treuhänderin (Erlanger Consulting GmbH, Rathsberger Straße 6,91054 Erlangen, Tel. 0 91 31 – 78 80 0).

m) Entnahmen

(1) Auszahlungen an Anleger

Der AIF leistet Auszahlungen an die Gesellschafter zum 31.03., 31.07. und 30.11. eines jeden Jahres. Prognostiziert sind Auszahlungen in Höhe von 4% p.a. (bis 31.12.2013), von 5% p.a. (ab 01.01.2014) und von 6% p.a. (ab 01.01.2018) jeweils bezogen auf das gezeichnete und einbezahlte Kommanditkapital inklusive Agio.

Im Berichtsjahr erfolgten zu den genannten Terminen Auszahlungen in Höhe von 5% p.a. des einbezahlten Kommanditkapitals und des Agios. Kumuliert wurden bis zum Ende des Berichtszeitraumes Entnahmen in folgender Höhe vorgenommen:

Jahr 2011-2014
in Euro
2015 In
Euro
Gesamt
in Euro
Betrag 6.677.752,18 4.256.517,51 10.934.269,69

(2) Anrechenbare Steuern

Auf inländische Zinserträge wird eine 25%ige Kapitalertragsteuer zuzüglich des darauf entfallenden 5,5%igen Solidaritätszuschlages einbehalten und seitens der Kreditinstitute unmittelbar an das Finanzamt abgeführt. Die eingehaltene Kapitalertragsteuer und der Solidaritätszuschlag stellen für den inländischen Anleger, entsprechend dem auf seine Beteiligung entfallenden Betrag, eine Einkommensteuervorauszahlung dar, welche auf die persönliche Steuerschuld des Anlegers angerechnet wird. Der anteilige Betrag stellt sich für den Anleger liquiditätsmäßig wie eine zusätzliche Barauszahlung dar. Kumuliert sind bis zum Ende des Berichtszeitraumes anrechenbare Steuern in folgender Höhe angefallen:

Jahr 2011-2014
in Euro
2015
in Euro
Gesamt
in Euro
Kapitalertragsteuer 16.614,29 107,26 16.721,55
Solidaritätszuschlag 913,60 5,79 919,39
Gesamt 17.527,89 113,05 17.640,94

(3) Übersicht Auszahlungen an Anleger/ anrechenbare Steuern

Die bisherigen Auszahlungen an Anleger und die anrechenbaren Steuern ausgedrückt in % der Kommanditeinlage inklusive des Agios in Höhe von 85.256.350 Euro stellen sich wie folgt dar:

Jahr 2011-2014
in Prozent
2015 In Prozent Gesamt
in Prozent
Entnahmen 7,83 4,99 12,82
anrechenbare Steuern 0,02 0,00 0,02
Gesamt 7,85 4,99 12,84

In der Tabelle ist das Verhältnis zwischen dem Kommanditkapital Inklusive Agio und dem tatsächlichen Geldfluss dargestellt. In den Jahren 2011 bis 2015 wurden jedoch Entnahmen in prognostizierter Höhe (2011-2013 4% p.a., ab 2014 5% p.a.) jeweils bezogen auf das eingezahlte Kommanditkapital und Agio an die Anleger ausbezahlt. Die Abweichungen zu dem Wert in der Tabelle resultieren aus den sukzessiven Einzahlungen des Kommanditkapitals/ Agios in den Jahren 2011-2014 und der ab dem vierten Monatsersten nach Einzahlung beginnenden Auszahlungsberechtigung.

 

Erlangen, den 01.08.2016

ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH
persönlich haftende Gesellschafterin

Dr. Bernd Ital

Gert Wachsmann

ZBI Fondsmanagement AG
Kapitalverwaltungsgesellschaft

Dirk Meißner

Michiko Schöller

II. Lagebericht

A. Grundlagen der Gesellschaft

1. Gesellschaftsrechtliche und investmentrechtliche Grundlagen

a) Firma und Sitz

ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Siebte Professional Immobilien Holding KG Henkestraße 10,91054 Erlangen

b) Geschäftsmodell

Gegenstand einer Beteiligung am ZBI Professional 7 ist die mittelbare Beteiligung am unternehmerischen Erfolg eines auf Mietenerzielung ausgerichteten Immobilienportfolios und an einem Immobilienhandelskonzept. Bei der Beteiligung handelt es sich um eine Treuhand- oder Direktbeteiligung.

c) Gesellschaftsvertrag und Anlagebedingungen

Es gilt der Gesellschaftsvertrag vom 05.11.2014 in Verbindung mit den Anlagebedingungen vom 05.11.2014.

d) Handelsregister

Amtsgericht Fürth, HRA 9722

e) Ende der Platzierungsphase/ Dauer der Gesellschaft

Die Platzierungsphase des ZBI Professional 7 endete am 31.01.2013.

Die Dauer der Gesellschaft ist festgelegt auf acht Jahre. Sie beginnt mit dem Ablauf des letzten Tages der Zeichnungsfrist zu laufen. Sie wird nach Ablauf dieser festgesetzten Dauer aufgelöst und abgewickelt (liquidiert), es sei denn, die Fondsverwaltung (KVG) macht von dem ihr eingeräumten Recht Gebrauch, die Laufzeit zwei Mal um jeweils bis zu ein Jahr zu verkürzen.

f) Gesellschafter und Gesellschaftskapital

Kapital per 31.12.2015
Komplementärin: ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH 0 Euro
Treuhandkommanditistin: Erlanger Consulting GmbH 10.000 Euro
Treugeber-Kommanditisten: auf Basis von 1.668 Treuhandverträgen über Erlanger
Consulting GmbH als Treuhandkommanditistin 79.672.000 Euro
Direkt-Kommanditisten: 17 Direktkommanditisten 1.515.000 Euro
Summe 81.197.000 Euro

Die Zeichnungssumme inklusive Agio beträgt 85,256 Mio. Euro. Das Kapital und das Agio sind voll einbezahlt.

g) Hafteinlage

Gemäß § 3 Absatz 2 des Gesellschaftsvertrages vom 05.11.2014 entspricht die in das Handelsregister für die Beteiligung der Treuhandkommanditistin einzutragende Haftsumme für Treugeber-Kommanditisten und die einzutragende Haftsumme für Direkt-Kommanditisten 10% der auf die Kommanditisten entfallenden Kommanditeinlage ohne Agio.

2. Anlagestrategie, Anlageziele und Steuerung des AIF

Der AIF darf, entsprechend seiner in den Anlagebedingungen § 1 festgelegten Anlagegrundsätze in Immobilien, Immobilien-Gesellschaften sowie in Bankguthaben investieren (§ 261 Absatz 1 Nummer 1 in Verbindung mit § 261 Absatz 2 Nummer 1 KAGB, § 261 Absatz 1 Nummer 3 KAGB und § 195 KAGB). Unter Immobilien sind insoweit sowohl Wohnhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser, wie auch Gewerbeimmobilien mit Belegenheitsort in der Bundesrepublik Deutschland zu verstehen. Die Investitionen werden entweder unmittelbar durch die Fondsgesellschaft oder mittelbar über den Erwerb von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften getätigt.

Anlageziel des AIF ist es, sowohl mit der Bewirtschaftungsstrategie als auch mit der Handelsstrategie und mit der Veräußerung der Immobilien am Fondslaufzeitende Erträge zu generieren. Mittelbare Immobilieninvestitionen über Immobilien-Gesellschaften werden entweder über Bestandsgesellschaften in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG oder über Handelsgesellschaften in der Rechtsform einer GmbH vorgenommen. Die Bestandsgesellschaften werden dazu genutzt, Immobilien zu erwerben und über die Laufzeit der Fondsgesellschaft zu halten. Die Handelsgesellschaften hingegen werden fortlaufend Investitionen und Reinvestitionen in Immobilien tätigen und betreiben insofern einen gewerblichen Handel mit Immobilien.

Aus den Anlagegrundsätzen und dem Anlageziel der Fondsgesellschaft ergibt sich die Anlagestrategie der Fondsgesellschaft. Dementsprechend sollen Mieterträge und Veräußerungsgewinne aus möglichst niedrigen Einkaufspreisen und späteren Verkäufen der Immobilien bzw. Gesellschaftsanteilen im Rahmen der Fondsabwicklung erzielt werden.

Die Investition erfolgt gemäß § 2 der Anlagebedingungen nach dem Grundsatz der Risikomischung innerhalb der folgenden Anlagegrenzen: Mindestens 75% des Wertes des AIF werden in Wohnimmobilien investiert. Mindestens 5% bis maximal 25% des Wertes des AIF werden in Gewerbeimmobilien vom Typ Büro und Handel angelegt. Sofern eine Investition in eine Immobilie erfolgt, die sowohl Wohnfläche wie auch gewerblich genutzte Flächen aufweist, erfolgt eine entsprechende prozentuale Zuweisung des jeweiligen Mietflächenteils zur Gesamtquote der Nutzungsart. Es dürfen bis zu 100% des Wertes der Gesellschaft in Immobilien oder Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften investiert sein. Die Investition in Bankguthaben ist auf 20% beschränkt.

Das unternehmerische Handeln für den AIF ist ausgerichtet auf die Wertentwicklung des Immobilienportfolios sowie die Sicherstellung und Stabilität der an die Anleger vorgesehenen Auszahlungen.

Die Steuerung basiert auf einem kennzahlenorientierten Steuerungssystem. Die Fondsgeschäftsleitung wird über ein standardisiertes Berichtswesen monatlich über den Geschäftsverlauf informiert. Die für ein Geschäftsjahr erstellten Planungen werden monatlich überarbeitet und an aktuelle Entwicklungen angepasst, so dass Planabweichungen zeitnah erkannt und Handlungsalternativen erarbeitet werden können.

Im Bereich Bestandshaltung/ Bewirtschaftung der angekauften Immobilien liegt das Ziel der Steuerung in der stetigen Verbesserung der Werttreiber des operativen Geschäftes. Wesentliche Steuerungsgrößen sind dabei die Entwicklung des Vermietungstandes und der monatlichen Durchschnittsmiete, differenziert nach festgelegten Portfolios und/ oder Regionen. Darüber hinaus werden die Fluktuation, die Kündigungsquote und die Ergebnisse der Nachvermietung betrachtet. Für den erforderlichen Erhaltungsaufwand der Objekte werden jährliche Budgets erstellt. Die tatsächlich entstandenen Kosten werden insbesondere mit dem bei Ankauf geplanten Aufwand abgeglichen. Aus allen ermittelten Kennzahlen werden Strategien entwickelt, um die Wertschöpfungspotenziale aus dem bewirtschafteten Portfolio stetig zu realisieren.

Der Bereich Objekthandel wird über die Festlegung der Verkaufspreise und die Definition der Marge zwischen den Gestehungskosten bei Anschaffung und dem Verkaufspreis inklusive Verkaufsnebenkosten gesteuert. Dabei werden die festgelegten Zahlen mit dem Markt durch das Einholen von Verkehrswertgutachten abgeglichen. Nach Verkauf eines Objektes erfolgt nach Abrechnung des Geschäftes ein Abgleich des erreichten Ergebnisses mit den geplanten Zahlen.

Außerdem kommt dem Kapitaldienst im Hinblick auf seine Auswirkung auf die Entwicklung des Cash-Flows eine erhebliche Bedeutung zu. Im Bereich Finanzierung besteht das Ziel, die zulässige Fremdmittelquote auszuschöpfen und damit den Fremdmittelhebel zu nutzen, sowie durch ein aktives Management, verbunden mit laufender Marktüberwachung, die bestmöglichen Konditionen zu erreichen. Berichte zum Durchschnittszins, Belastungsquote und Zinsbindungsausläufen sind Bestandteil des monatlichen Berichtswesens.

Mit Hilfe des regelmäßigen Berichtswesens kann die Fondsgeschäftsleitung die wirtschaftliche Entwicklung des AIF zeitnah bewerten und insbesondere einen Vergleich mit Vormonats-, Vorjahres- oder Planzahlen anstellen. Chancen und Risiken können kurzfristig identifiziert und erforderliche Maßnahmen zur Nutzung von Chancen oder zur Reduzierung/ Vermeidung von Risiken abgeleitet werden.

3. Angaben zur externen Kapitalverwaltungsgesellschaft

Die ZBI Fondsmanagement AG wurde mit Geschäftsbesorgungsvertrag vom 12.12.2013 mit der Verwaltung des AIF als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) beauftragt. Alle Beteiligungsgesellschaften des AIF sind dem Geschäftsbesorgungsvertrag beigetreten.

Die ZBI Fondsmanagement AG ist Inhaberin der nach § 20 KAGB erforderlichen Erlaubnis zur Verwaltung und zum Vertrieb von alternativen Investmentfonds (AIF).

a) Name, Rechtsform und Kapital

Die ZBI Fondsmanagement AG ist durch formwechselnde Umwandlung aus der ZBI Fondsmanagement GmbH entstanden. Die ZBI Fondsmanagement GmbH wurde am 15.10.2012 in der Rechtsform einer GmbH gegründet. Der Formwechsel wurde am 17.12.2013 beim Amtsgericht Fürth unter HRB 14323 eingetragen. Der Sitz der ZBI Fondsmanagement AG ist Henkestraße 10,91054 Erlangen. Das Grundkapital der Gesellschaft betrug im Berichtsjahr 600.000 Euro und war vollständig einbezahlt. Mitte 2016 erfolgte eine Kapitalerhöhung auf 1.000.000 Euro, welche zur Eintragung im Handelsregister angemeldet ist.

b) Wesentliche Merkmale des Verwaltungsvertrages

(1) Dauer

Die Laufzeit des Geschäftsbesorgungsvertrages begann am 01.01.2014. Der Vertrag ist bis zur Beendigung des AIF fest abgeschlossen.

(2) Kündigungsrechte

Eine Kündigung des Vertrages ist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich.

(3) Umfang

Die KVG ist mit der Erbringung der kollektiven Vermögensverwaltung, insbesondere mit der Portfolioverwaltung, dem Risikomanagement und administrativer Tätigkeiten sowie sonstiger Tätigkeiten im Zusammenhang mit den Vermögensgegenständen des AIF oder seiner Beteiligungsgesellschaften beauftragt.

(4) Haftungsregelungen

Die KVG haftet gegenüber dem AIF im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben.

(5) Auslagerungen einzelner Tätigkeiten

Folgende Tätigkeiten hat die KVG auf Ebene der verwalteten Investitionsvermögen gemäß § 36 KAGB ausgelagert:

Vertrag vom Vertrag über Vertragsbeginn
27.05.2015 Property Management (Immobilienbewirtschaftung/ Hausverwaltung), 01.06.2015
05.08.2015 Transaktionsberatung und Transaktionsabwicklung Ankauf 05.08.2015
12.11.2015 Laufendes Management von Darlehensverträgen 12.11.2015
11.01.2016 Fondsbuchhaltung inklusive Jahresabschlusserstellung 01.01.2015
15.01.2016 Transaktionsberatung, Verkaufsmaklerleistung und Transaktionsabwicklung Verkauf 15.01.2016

(6) Gebühren

Für ihre Tätigkeit zur Portfolioverwaltung erhält die KVG eine jährliche Vergütung (pro rata temporis) in Höhe von 1,5% bezogen auf die im Jahresabschluss des AIF und seiner Beteiligungsgesellschaften ausgewiesenen Nettokaltmieten-, Stellplatzmieten- und Garagenmietenumsätze, zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer (soweit diese anfällt).

Für ihre Tätigkeit zum Risikomanagement und den administrativen Tätigkeiten erhält die KVG eine jährliche Vergütung (pro rata temporis) in Höhe von 0,5% bezogen auf das rechtswirksam von Investoren des AIF zum Ende der Platzierungsphase gezeichnete Kommanditkapital (ohne Agio), zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer (soweit diese anfällt).

Soweit Leistungspflichten aus anderen mit Dienstleistern des AIF oder seiner Beteiligungsgesellschaften abgeschlossenen Verträgen auf die ZBI Fondsmanagement AG übergehen, stünde der KVG die diesbezüglich mit dem Dienstleister vertraglich vereinbarte Vergütung zu.

Die KVG erhält für Ihre Mitwirkung an den für den AIF und seiner Beteiligungsgesellschaften getätigten Transaktionen von der ZBI Dienstleistungs AG folgende Vergütungen:

12,5% der vom AIF oder seinen Beteiligungsgesellschaften an die ZBI Dienstleistungs AG bezahlten „Gebühr für Transaktionsberatung und Transaktionsabwicklung Ankauf (vorher „Gebühr für technische und kaufmännische Due Diligence“). Diese beträgt 2% des notariellen Objektkaufpreises (ohne Erwerbsnebenkosten und Sanierungskosten) bzw. dem Wert, den beim Gesellschaftsanteilskauf den in der Gesellschaft befindlichen Immobilien beigemessen wird (zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer).

12,5% der vom AIF oder seinen Beteiligungsgesellschaften an die ZBI Dienstleistungs AG bezahlten „Gebühr für Verkaufsabwicklung“ (zukünftig „Gebühr für Transaktionsberatung, Verkaufsmaklerleistung und Transaktionsabwicklung Verkauf“). Diese beträgt grundsätzlich 2% des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises (zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer). Für die Privatisierungsobjekte Teltow, Max-Sabersky-Alle 22c, 22e, Berlin-Weißensee, Falkenberger Straße 35-37 und Selmsdorf, Tannenweg 1a-d, 3b-e, 5a-d wurde die Vergütung ab 21.04.2015 auf 4% der im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreise (zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer) erhöht.

B. Wirtschafts- und Tätigkeitsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

a) Gesamtwirtschaftliches Umfeld

Nach dem Jahreswirtschaftsbericht 2016 der Bundesregierung und den Angaben des statistischen Bundesamts hat die deutsche Wirtschaft im Jahr 2015 trotz eines schwierigen internationalen Umfeldes ihren soliden Wachstumskurs fortgesetzt. Für das Gesamtjahr ergab sich nach 1,6% im Jahr 2014 ein Anstieg des Bruttoinlandsprodukts um 1,7% im Jahr 2015.

Auch am Arbeitsmarkt setzte sich die günstige Entwicklung des Vorjahres fort. Die Zahl der Erwerbspersonen stieg um 329.000 und die durch die Bundesagentur für Arbeit errechnete Arbeitslosenquote sank von 6,7% auf 6,4% und erreichte damit den niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung. Bei einer vor allem durch den weiteren Verfall der Rohölpreise geprägten historisch niedrigen Inflationsrate von 0,3% verzeichneten die realen Bruttolöhne und -gehälter mit einem Zuwachs um 2,9% den höchsten Wert seit mehr als 20 Jahren.

Getragen wurde die wirtschaftliche Entwicklung vor allem durch die Binnenwirtschaft, insbesondere von den privaten und staatlichen Konsumausgaben sowie gestiegenen Wohnungsbauinvestitionen aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus. Positiv beeinflusst wurde die Entwicklung außerdem durch den niedrigen Ölpreis und den vergleichsweise schwachen Eurokurs, während sich die schwache konjunkturelle Entwicklung in den meisten übrigen europäischen Staaten und der Wachstumsrückgang in vielen Schwellenländern im 2. Halbjahr 2015 dämpfend auf den Außenhandel auswirkten.

b) Markt für Wohnimmobilien

Die Investitionen in größere Wohnungsbestände (ab 30 Wohneinheiten) erreichten einer Analyse der Maklerfirma PNB Paribas Real Estate zufolge im Jahr 2015 mit 24 Mrd. Euro ein absolutes Rekordniveau. Sie übertrafen damit das bereits gute Vorjahresergebnis um knapp 89%. Ausschlaggebend hierfür waren sechs Paketverkäufe mit einem Volumen von jeweils mehr als 500 Mio. Euro, an der Spitze der Kauf der Gagfah und der Süddeutsche Wohnen durch die Vonovia (vormals Deutsche Annington) für fast 10 Mrd. Euro. Insgesamt wurden durch die Analyse fast 320 Transaktionen erfasst, bei denen rd. 350.000 Wohnungen den Eigentümer wechselten.

Dominiert wurde der Markt mit knapp 85% Anteil erneut durch inländische Investoren und hier insbesondere durch die großen börsennotierten Wohnungsunternehmen, die rund 60% des gesamten Transaktionsvolumens tätigten. An zweiter Stelle folgten mit knapp 14% Spezialfonds. Diese fungieren in der Regel als Kapitalsammelstellen für institutionelle Anleger, die angesichts der niedrigen Zinsen auf den Anleihemärkten ihre Immobilienquote im Portfolio erhöhen möchten.

Erworben werden zunehmend auch Wohnungspakete außerhalb der großen Metropolen. Hierin spiegelt sich neben dem verknappten Angebot in den Top-Standorten auch das generelle Vertrauen der Investoren in den deutschen Wohnungsmarkt wider.

Auch bei den Preisen und Mieten für Wohnimmobilien setzte sich der Aufwärtstrend der Vorjahre fort, wenn auch gegenüber dem Jahr 2014 in etwas abgeschwächter Form. Der die Entwicklung der Preise und Mieten in 125 deutschen Städten umfassende Bulwiengesa Immobilienindex erhöhte sich für Wohnimmobilien im Jahr 2015 um 4,2%, nach 5,3% im Vorjahr, wobei die Kaufpreise wiederum stärker anzogen als die Mieten. Letztere stiegen für Neubauwohnungen um durchschnittlich 3,2% und für Bestandswohnungen um durchschnittlich 3,3%.

Nach einer Auswertung der Wohnungsmarktdaten des 2. und 3. Quartals 2015 aus 370 deutschen Städten und Kommunen durch den Immobilienverband Deutschland IVD lagen die Mietsteigerungen im bundesweiten Durchschnitt knapp unter 3% und in den von starken Nachfrageüberhängen geprägten Großstädten bei über 4%.

Die in 2015 durch den Deutschen Bundestag verabschiedete und in neun Bundesländern, darunter in Berlin und verschiedenen Städten Nordrhein-Westfalens und Bayerns bereits umgesetzte Mietpreisbremse hatte dabei nach Einschätzung des IVD keine wesentlichen Auswirkungen auf die Mietenentwicklung.

c) Marktentwicklung an den wesentlichen Fondsstandorten

Gemessen an den vermietbaren Flächen von insgesamt 175.176 m2 sind wesentliche Investitionsstandorte des ZBI Professional 7 Berlin mit einem Anteil von 26,8%, die beiden sächsischen Metropolen Leipzig und Dresden mit 13,7% bzw. 7,5%, die Ruhrgebietsstadt Duisburg mit 12,5%, die Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt Magdeburg mit 11,3%, Barmstedt nördlich von Hamburg mit 8,5% und Halle-Lieskau in Sachsen-Anhalt mit 6,1%. Die übrigen acht Standorte haben jeweils einen Anteil von weniger als 3,4%.

Standort Berlin

Der Wohnungsmarkt in Berlin zählt seit Jahren zu den aktivsten und dynamischsten Deutschlands mit deutlichen Zuwächsen bei den Mieten und Preisen für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser. Dies spiegelt sich auch in der Mieten- und Preisentwicklung des Jahres 2015 und dem getätigten Investmentvolumen wider. Nach dem von CBRE und BerlinHyp herausgegebenen Wohnungsmarktbericht 2016 lagen Angebotsmieten nach Zuwächsen um 6,9% in 2013 und 6,6% in 2014 mit einem Anstieg von 5,1% auch in 2015 deutlich über dem Vorjahr, wobei sich die Situation in den zwölf Stadtbezirken mit Zuwächsen zwischen 0,9% in Lichtenberg und 7, % in Mitte wiederum sehr unterschiedlich darstellte.

Einen noch deutlicheren Anstieg als die Mieten verzeichneten die Angebotspreise für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser. Bei Eigentumswohnungen betrug dieser im stadtweiten Mittel 10,1%, die Preise für Mehrfamilienhäuser sind sogar um 18,5 % gestiegen. Private und institutionelle Anleger registrieren nach dem Bericht dabei das nach wie vor niedrige Preisniveau im Vergleich zu anderen Metropolen in Deutschland und Europa und setzen auf ein nachhaltiges Wachstum der Stadt bei den Einwohnerzahlen, der Wirtschaftsleistung und den Einkommen.

Die anhaltende Attraktivität Berlins als Investmentstandort zeigt sich in dem gehandelten Investitionsvolumen. Nach Angaben von CBRE wurden im Jahr 2014 und den ersten neun Monaten des Jahres 2015 34 Berliner Immobilienportfolios mit einem Volumen von jeweils mehr als 50 Mio. Euro im Gesamtwert von 7 Mrd. Euro und damit mehr als ein Fünftel des gesamten Investmentvolumens in Deutschland gehandelt. Dabei standen nicht mehr nur die Innenstadtbezirke im Fokus, auch einfachere Lagen und Wohnsiedlungen am Stadtrand registrierten verstärkte Marktaktivitäten.

Standorte Leipzig und Dresden

Die Investitionsstandorte Leipzig und Dresden haben sich seit der Wiedervereinigung zu den führenden Wirtschaftsstandorten Ostdeutschlands (ohne Berlin) entwickelt. In den letzten Jahren spiegelt sich dies – entgegen dem allgemeinen Trend in den neuen Bundesländern – in steigenden Einwohnerzahlen wider. Trotz der steigenden Bevölkerungszahlen hat sich die Arbeitslosigkeit seit 2012 deutlich verringert und liegt Ende Dezember 2015 bei einer Quote von 8,8% in Leipzig und bei 7,4% in Dresden (in Ostdeutschland gesamt bei 8,8%). Entsprechend zeigt der Wohnimmobilienmarkt in beiden Städten bei den Miet- und Immobilienpreisen eine stetig steigende Tendenz.

Standort Duisburg

Die wirtschaftliche Lage der Stadt Duisburg ist noch immer durch die Herausforderungen eines grundlegenden Strukturwandels, einhergehend mit hoher Arbeitslosigkeit, bis 2014 schrumpfenden Bevölkerungszahlen, einer rückläufige Zahl der Haushalte und geringer Kaufkraft, geprägt. Mietsteigerungen lassen sich deshalb nur schwer durchsetzen. Trotzdem zeigte die Mietpreisentwicklung auch im Jahr 2015 eine leicht steigende, jedoch unter dem Durchschnitt in Nordrhein-Westfalen liegende Tendenz. Damit ist Duisburg weiter neben Gelsenkirchen die Stadt mit den günstigsten Mieten in Nordrhein-Westfalen.

Standort Magdeburg

Magdeburg ist mit seinen aktuell rd. 238.000 Einwohner eines der drei Oberzentren in Sachsen-Anhalt. Die Einwohnerzahl ist seit Jahren stetig leicht angestiegen. Die Arbeitslosenquote lag Ende Dezember 2015 bei 10,8% und hat sich im Vergleich zu 2012 nur wenig verändert. Der Wohnungsmarkt ist trotz durchgeführter Rückbau- und Abbruchmaßnahmen noch immer durch ein Wohnungsüberangebot geprägt, das jedoch vor allem unsanierte Altbauten betrifft.

Barmstedt

Das rd. 10.000 Einwohner zählende Barmstedt liegt im Kreis Pinneberg und ist ein staatlich anerkannter Erholungsort. Die wirtschaftlichen Rahmendaten im Kreis Pinneberg sind durch eine über dem Bundesdurchschnitt liegende Kaufkraft und steigende Bevölkerungszahlen gekennzeichnet. Die Arbeitslosenquote belief sich im Dezember 2015 auf 5,0% (bundesweit 6,4%). Auch die Wohnungsmarktdaten ergeben mit einer unterdurchschnittlichen Leerstandsquote und steigenden Angebotsmieten aus Vermietersicht ein insgesamt positives Bild.

Lieskau

Der Investitionsstandort Lieskau liegt vier km nordwestlich von Halle an der Saale und gehört zur Gemeinde Salzatal, die wiederum dem Saalekreis zuzurechnen ist, der die freie Kreisstadt Halle umschließt. Die gesamte Region leidet seit Jahren unter einem spürbaren Bevölkerungsrückgang, der sich nach den Prognosen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in abgeschwächter Form auch in nächster Zukunft fortsetzen wird. Die Arbeitslosigkeit lag im Dezember 2015 bei 8,8% im Saalekreis und bei 10,5% in der Stadt Halle. Die Leerstandsquote für Mehrfamilienhäuser liegt über dem Bundesdurchschnitt, und die durchschnittlichen Angebotsmieten haben sich im Jahr 2015 leicht erhöht.

2. Tätigkeitsbericht der Kapitalverwaltungsgesellschaft im Berichtszeitraum

In nachfolgendem Tätigkeitsbericht sind die wesentlichen Geschäftsvorfälle des Berichtsjahres enthalten. Weitere relevante Vorkommnisse bis zur Erstellung dieses Berichtes sind im Nachtragsbericht ab Seite 48 unter II.C dargestellt.

a) Investitionen und Erhaltungsaufwand/Sanierungen

(1) Immobilienportfolio/ Investitionen im Berichtsjahr

Zum 31.12.2015 war der AIF an Immobilien-Gesellschaften beteiligt, welche das Eigentum an 2.533 Mieteinheiten (davon 2.402 Wohnungen und 131 Gewerbeeinheiten) mit einer Nutzfläche von 175.176 m2 (davon 156.718 m2 Wohnfläche und 18.458 m2 Gewerbefläche) hielten.

Dieses Immobilienportfolio wurde von den Beteiligungsgesellschaften wie folgt gehalten (die im Vorjahr als Mischgesellschaften ausgewiesenen Immobilien-Gesellschaften Greta 14, Greta 24 und Phoenix wurden zwischenzeitlich vollständig dem Handelsbereich zugeordnet):

Kurzbezeichnung Gesellschaft Investitionsbereich Wohnungen 31.12.2015 Gewerbe 31.12.2015 Summe Einheiten 31.12.2015 Summe Einheiten 31.12.2014 Veränderung
F 701 Bestand 225 26 251 251 0
F 702 Bestand 803 16 819 820 -1
F 703 Bestand 415 32 447 260 +187
Aquis Bestand 63 0 63 63 0
Zwischensumme Bestand 1.506 74 1.580 1.394 +186
7 H Handel 39 0 39 56 -17
Greta 14 Handel 157 8 165 222 -57
Greta 24 Handel 387 38 425 519 -94
Phoenix-Gesellschaften Handel 67 5 72 135 -63
R.O.I. Alpha Handel 193 5 198 198 0
R.O.I. Gamma Handel 53 1 54 54 0
Zwischensumme Handel 896 57 953 1.184 -231
Summe 2.402 131 2.533 2.578 -45

Die Veränderung des Portfolios zwischen den Stichtagen 31.12.2014 und 31.12.2015 resultiert

aus Objektankäufen/ Besitzübergängen: +219 Einheiten (nachfolgend in diesem Abschnitt im Detail erläutert)

aus der laufenden Handelstätigkeit: -263 Einheiten (Details siehe ab Seite 43 unter II.B.2.d))

aus Bestandsänderungen (-1 Einheit): Im Objekt Ludwigshafen, Schulstraße 2 wurde eine Wohnung in eine Lagerfläche (= Sonstige Fläche) umgenutzt. Sonstige Flächen werden in der Tabelle nicht mit ausgewiesen, so dass sich die Anzahl in der F 702 um eine Einheit reduzierte.

Objektankäufe/ Besitzübergänge durch die Immobilien-Gesellschaft F 703 (Bestand)

Mit Kaufvertrag vom April 2015 wurde das folgende Objektpaket mit 152 Mieteinheiten in Magdeburg erworben:

Babelsberger Straße 9 (9 Wohnungen, 1 Gewerbeeinheit)

Bodestraße 4,6 (24 Wohnungen, 1 Gewerbeeinheit)

Goethestraße 4,5, 6/ Gerhart-Hauptmann-Straße 12a, 14 (5 Wohnungen, 10 Gewerbeeinheiten im Teileigentum)

Große Diesdorfer Straße 25 (10 Wohnungen, 6 Gewerbeeinheiten)

Helmstedter Straße 31 (21 Wohnungen)

Kühleweinstraße 19a-20, Gutenbergstraße 19 (20 Wohnungen)

Seestraße (Grundstück) (gehört zu Objekt Babelsberger Straße 9)

Turmschanzenstraße 6 (7 Wohnungen, 3 Gewerbeeinheiten)

Weidenstraße 8 (15 Wohnungen)

Wolfenbütteler Straße 61 (20 Wohnungen)

Der Kaufpreis wurde in Höhe von 9,500 Mio. Euro vereinbart. Für Erhaltungsaufwand/ Risikorücklage wurde ein Budget in Höhe von 1,314 Mio. Euro eingestellt. Der Besitzübergang erfolgte mit dem Tag der Kaufpreiszahlung am 01.07.2015.

Im Mai 2015 wurde das Objekt Magdeburg, Große Diesdorfer Straße 203 (26 Wohnungen, 9 Gewerbeeinheiten) angekauft. Dieses Objekt wird durch den Verkäufer saniert und nach Fertigstellung vermietet (Erstvermietungsgarantie) übergeben. Der Kaufpreis in Höhe von 2,944 Mio. Euro ist in Raten fällig. Die erste Zahlung erfolgte Ende Oktober 2015 (1,500 Mio. Euro). In einem Nachtrag zum Kaufvertrag wurde vereinbart, dass der Besitzübergang unabhängig von der Fertigstellung der Sanierung zum 31.12.2015 erfolgt. Der Termin für die voraussichtliche Fertigstellung wurde gleichzeitig vom 01.03.2016 auf den 01.06.2016 verschoben.

Objektankäufe/ Besitzübergänge durch die Immobilien-Gesellschaft 7 H (Handel)

Der Besitzübergang des mit Kaufvertrag vom November 2014 erworbenen Wohnhauses (32 Einheiten) in Mönchengladbach-Rheydt (Gracht 58-66) erfolgte mit Kaufpreiszahlung (1,350 Mio. Euro) zum 01.01.2015.

(2) Geplanter Gesamtaufwand

Der geplante Gesamtaufwand zum 31.12.2015 gemäß den Investitionsbeschlüssen verteilt sich wie folgt auf die Beteiligungsgesellschaften des AIF:

Kurzbezeichnung Gesellschaft Investitionsbereich Kaufpreis
in Mio. Euro 11
geplanter Erhaltungsaufwand
in Mio. Euro
Geplanter Gesamtaufwand
in Mio. Euro
F 701 Bestand 17,766 0,175 17,941
F 702 Bestand 32,677 0,688 33,365
F 703 Bestand 28,259 1,744 30,003
Aquis Bestand 4,817 0,100 4,917
Zwischensumme Bestand 83,519 2,707 86,226
7 H Handel 1,688 0,158 1,846
Greta 14 Handel 10,645 0,204 10,849
Greta 24 Handel 31,924 1,180 33,104
Phoenix-Gesellschaften Handel 7,082 0,263 7,345
R.O.I. Alpha Handel 13,190 0,086 13,276
R.O.I. Gamma Handel 5,210 0,034 5,244
Zwischensumme Handel 69,739 1,925 71,664
Summe 153,258 4,632 157,890
Kauffaktor (auf Basis der zum Ankaufszeitpunkt vereinbarten Jahresnettokaltmieten) 13,74
Summe unter Berücksichtigung des Beteiligungsverhältnisses 12 146,551 4,441 150,992

Zum Ende des Berichtsjahres standen darüber hinaus aus den Handelsaktivitäten Mittel in Höhe von rd. 22 Mio. Euro für Immobilienankäufe und Erhaltungsaufwand zur Verfügung.

11 Bei Share-Deals (Aquis, R.O.I. Alpha, R.O.I. Gamma, Greta 14., Greta 24. und Phoenix-Gesellschaften) ist als Kaufpreis der in den Gesellschaftsanteilskaufverfrägen den Immobilien beigemessenen Wert angegeben.
12 Beteiligungshöhe des ZBI Professional 7 an F 701, F 702, F 703 und 7 H 100% (direkte Beteiligung), an Aquis 94,65% (indirekte Beteiligung über F 703), an R.O.I. Alpha und R.O.I. Gamma 94% (indirekte Beteiligung über R.O.I.), an Greta 14. und Greta 24.90% (direkte Beteiligung), an Phoenix- Gesellschaften 84,6% (indirekte Beteiligung über Greta 24.).

(3) Erhaltungsaufwand/Sanierungen

Aus dem für Erhaltungsaufwand/ Sanierungen bei Ankauf kalkulierten Budget von insgesamt 4,674 Mio. Euro, der zum 31.12.2015 im Objektbestand befindlichen Objekte wurden im Jahr 2015 1,051 Mio. Euro und bis zum 31.12.2015 insgesamt 3,563 Mio. Euro investiert. Die Ausgaben beziehen sich auf die Objektbestände der folgenden Beteiligungsgesellschaften:

Kurzbezeichnung Gesellschaft Aufwand bis 2014
in Mio. Euro
Aufwand 2015
in Mio. Euro
Aufwand gesamt
In Mio. Euro
F 701 0,363 0,351 0,714
F 702 0,765 0,262 1,027
F 703 0,354 0,094 0,448
Aquis 0,277 0,000 0,277
7 H 13 0,020 0,015 0,035
R.O.I. Alpha 0,053 0,079 0,132
R.O.I. Gamma 0,013 0,047 0,060
Greta 14 0,122 0,022 0,144
Greta 24 0,545 0,152 0,697
Phoenix-Gesellschaften 0,000 0,029 0,029
Summe 2,512 1,051 3,563

Bei den folgenden Objekten wurden größere Maßnahmen mit Gesamtkosten von jeweils über 0,100 Mio. Euro durchgeführt (jeweils in den Vorjahresberichten erläutert):

Immobilien-Gesellschaft F 701 (Bestand):

Leipzig, Fockestraße 4,4a: Fassadensanierung

Leipzig, Richard-Lehmann-Straße 47 a: Aufwendige Sanierung von zwei bei Ankauf leer stehenden Einheiten und Umbau einer Gewerbeeinheit in eine Wohnung

Immobilien-Gesellschaft F 702 (Bestand):

Ludwigshafen, Schulstraße 2: Fassadensanierung und Sanierung der Penthouse-Fläche

Duisburg, Kaiser-Friedrich-Straße209,209a-b, Röttgersbach 2-4: Wohnungssanierungen

Duisburg, Kaiser-Friedrich-Straße 204-214, Tellmannstraße 1,3: Wohnungssanierungen

Immobilien-Gesellschaft F 703 (Bestand):

Halle Lieskau, Am Hasengarten 27-30, Steinbruchweg 15-17: Austausch der Dachflächenfenster, Tiefgaragensanierung

Immobilien-Gesellschaft Aquis (Bestand):

Sanierung der Treppenhäuser und Fassade, inkl. Anbringung der fehlenden Sockeldämmung.

b) Finanzierung

Zum 31.12.2015 waren mit Ausnahme des Objektes Magdeburg, Große Diesdorfer Straße 203 alle im Eigentum der Immobilien-Gesellschaften befindlichen Objekte mit einer Fremdfinanzierung unterlegt. Die für die Objektfinanzierung bei Banken und Versicherungen abgeschlossenen Darlehensverträge lagen bei nominal 122,820 Mio. Euro. Die Darlehen waren in voller Höhe valutiert. Der effektive Darlehensstand zum 31.12.2015 betrug 96,078 Mio. Euro. Die Fremdkapitalquote lag zum Stichtag bei 54,59% (Verhältnis zwischen der Summe der Verkehrswerte zum effektiven Darlehensstand).

Die Finanzierungsstruktur auf Basis der nominalen Darlehenssumme gliedert sich in kurzfristig vereinbarte Zinsbindungs- bzw. Restlaufzeiten (bis zu einem Jahr), mittelfristige Laufzeiten (bis zu fünf Jahren) und langfristige Laufzeiten (länger als 5 Jahre). Die zur Finanzierung der Objekte der Immobilien-Gesellschaften abgeschlossenen Darlehen (nominal) lagen zum Ende des Berichtszeitraumes schwerpunktmäßig im kurzfristigen Bereich:

13 Die Abweichung bei den Angaben zu (2) Gesamtaufwand und (3) Erhaltungsaufwand ergeben sich aus dem Privatisierungsobjekt Selmsdorf. Im Gesamtaufwand wurde das Budget rechnerisch auf die noch im Eigentum der Beteiligungsgesellschaft 7 H befindliche Anzahl von Wohnungen reduziert. Beim Abgleich des Budgets ist das bei Ankauf geplante Gesamtbudget ausgewiesen, da der Aufwand in den Jahren bis 2014 nicht auf Ebene der Einheiten abgegrenzt werden kann.

Finanzierungsstruktur

Der für die o. g. Darlehen vereinbarte Zinssatz lag zum 31.12.2015 bei durchschnittlich 3,03% p.a. (Stand 31.12.2014 3,23% p.a.). Bei Objektfinanzierungen in den Bestandsgesellschaften betrug er 2,76% p.a., bei Darlehen für Objekte der Handelsgesellschaften 3,27% p.a.

Im Berichtszeitraum wurden folgende Fremdfinanzierungsverträge abgeschlossen oder geändert (erfolgte Änderungen des Zinssatzes der auf Euribor-Basis abgeschlossenen kurzfristigen Darlehen werden nicht im Einzelnen erläutert):

Darlehensnehmer Immobilien-Gesellschaft F 703 (Bestand)

Zur Finanzierung des im Vorjahr mit Besitzübergang 01.12.2014 erworbenen Objektpaketes Magdeburg, Felgeleber Straße 2-14/Alt Fermersleben 11 und Liebknechtstraße 54 wurde im März 2015 ein Darlehen in Höhe von 2,600 Mio. Euro aufgenommen. Das Tilgungs-Darlehen wird mit einem bis Januar 2020 festgeschriebenen Zinssatz in Höhe von 1,35% p.a. verzinst und mit einem Tilgungssatz in Höhe von 2,39% p.a. (zuzüglich ersparter Zinsen) getilgt.

Im Juni 2015 wurde für die mit Besitzübergang 01.07.2015 ebenfalls im Paket in Magdeburg erworbenen 152 Mieteinheiten (Babelsberger Straße 9 u.a.) ein Darlehensvertrag mit einer Summe über 6,300 Mio. Euro abgeschlossen. Das Darlehen hat eine Laufzeit bis Juni 2020. Der Zinssatz wurde mit 1,45% p.a., der Tilgungssatz mit 1,00% p.a. vereinbart.

Darlehensnehmer Immobilien-Gesellschaft Aquis (Bestand)

Die Aquis hat ein Modernisierungsdarlehen bei der IBB in Höhe von 0,250 Mio. Euro aufgenommen, das nach Durchführung der im Darlehensvertrag vereinbarten Arbeiten und entsprechender Nachweislegung gegenüber der finanzierenden Bank im März 2015 valutiert wurde. Der Zinssatz liegt bei 3,01% p.a. und der Tilgungssatz bei 2,00% p.a.

Darlehensnehmer Immobilien-Gesellschaft 7 H (Handel)

Im April 2015 wurde zur Finanzierung des Objektes Mönchengladbach, Gracht 58,62,66 ein Darlehensvertrag in Höhe von 0,950 Mio. Euro abgeschlossen. Es handelt sich um einen 6-Monats-Euribor-Kredit mit einer Gesamtlaufzeit von 5 Jahren (bis April 2020). Der variable Zins lag bei Abschluss des Vertrages bei 1,389% p.a. Das Darlehen wird mit 2% p.a. getilgt (zuzüglich ersparter Zinsen).

c) Immobilienbewirtschaftung

Zu den Handelsgesellschaften 7 H, Greta 14, Greta 24 und Phoenix-Gesellschaften ist darauf hinzuweisen, dass die angegebenen Kennzahlen zu verschiedenen Stichtagen nicht vergleichbar sind, da sich infolge von Verkäufen und Reinvestitionen das Portfolio geändert hat. Auch in der F 703 ist der Wert wegen Ankauf von weiteren Objekten nicht vergleichbar (siehe zu Ankäufen ab Seite 38 unter II.B.2.a)(1) und zu Verkäufen ab Seite 43 unter II.B.2.d)).

(1) Vermietungsstand

Der Vermietungsstand zum Jahresende des Berichtsjahres und zum Jahresende des Vorjahres stellt sich wie folgt dar:

Kurzbezeichnung Gesellschaft Investitionsbereich nach vermietbarer Fläche 31.12.2014 nach vermietbarer Fläche 31.12.2015 Nach Einheiten 31.12.2014 Nach Einheiten 31.12.2015
F 701 Bestand 95,5% 96,5% 96,0% 96,8%
F 702 Bestand 94,2% 93,7% 94,9% 94,4%
F 703 Bestand 96,0% 82,1% 95,8% 83,2%
Aquis Bestand 98,4% 100,0% 98,4% 100,0%
Zwischensumme Bestand 95,1% 91,1% 95,4% 91,8%
7 H Handel 66,1% 86,1% 73,2% 87,2%
Greta 14 Handel 95,5% 98,9% 95,9% 98,8%
Greta 24 Handel 91,3% 92,0% 90,2% 90,8%
Phoenix-Gesellschaften Handel 94,8% 94,4% 94,8% 94,4%
R.O.I. Alpha Handel 96,0% 99,6% 96,0% 99,0%
R.O.I. Gamma Handel 94,0% 100,0% 94,4% 100,0%
Zwischensumme Handel 92,0% 95,0% 92,2% 94,5%
Summe 93,6% 92,6% 93,9% 92,9%

Der Rückgang des Vermietungsstandes in der F 703 resultiert zum einen aus der Übernahme des Objektpaketes Magdeburg (Babelsberger Straße 9 u.a.), wo zum Jahresende 2015 29 der 152 Mieteinheiten leer standen und zum anderen aus der Übernahme des Sanierungsobjektes Magdeburg, Große Diesdorfer Straße 203. Dort standen wegen der laufenden Arbeiten zum 31.12.2015 28 der 35 Einheiten leer. Der Vermietungsstand soll über ein aktives Management angehoben werden.

Der Vermietungsstand der Greta 24 wird weiterhin stark beeinflusst von dem Objekt Berlin-Neukölln, Karl-Marx-Platz 15. Die 30 Wohnungen wurden alle an Einzelinvestoren verkauft und das Objekt im Zuge einer umfassenden Sanierungs-/ Modernisierungsmaßnahme umgebaut. Der zum Jahresende 2015 geplante Übergang an die Käufer hat sich aufgrund Verzögerungen im Bau auf Anfang 2016 verschoben. Ohne dieses Objekt läge in der Greta 24 ein Vermietungsstand von 95,4% (nach Fläche) bzw. 95,7% (nach Einheiten) vor.

Die Vermietungsquoten in den Objekten der R.O.I. Alpha und der R.O.I. Gamma konnten im Verlauf des Jahres 2015 deutlich nach oben entwickelt werden.

(2) Durchschnittsmiete

Die monatliche Durchschnittsmiete des Gesamtfonds, Wohnen und Gewerbe pro m2 stellt sich zum Ende Berichtszeitraumes im Vergleich zum Vorjahr, betrachtet nach den Bestandshaltungsobjekten und den Handelsobjekten, wie folgt dar:

Investitionsbereich (Kurzbezeichnung Gesellschaft) Gesamt 31.12.2014 Gesamt 31.12.2015 Wohnen 31.12.2014 Wohnen 31.12.2015 Gewerbe 31.12.2014 Gewerbe 31.12.2015
Immobilien-Gesellschaften Bestand (F 701, F 702, F 703, Aquis) 5,49 Euro/m2 5,54 Euro/m2 5,44 Euro/m2 5,45 Euro/m2 6,52 Euro/m2 6,73 Euro/m2
Immobilien-Gesellschaften Handel (7 H, Greta 14, Greta 24, Phoenix-Gesellschaften, R.O.I. Alpha, R.O.I. Gamma) 6,10 Euro/m2 6,46 Euro/m2 5,45 Euro/m2 6,01 Euro/m2 8,44 Euro/m2 8,85 Euro/m2
Gesamtbestand 6,01 Euro/m2 5,91 Euro/m2 5,69 Euro/m2 5,66 Euro/m2 8,63 Euro/m2 7,99 Euro/m2

(3) Mietforderungen

Am Jahresende 2015 bestanden Forderungen der Beteiligungsgesellschaften des AIF aus Mieten und Nebenkosten in Höhe von 1,901 Mio. Euro (Stand 31.12.2014 1,066 Mio. Euro).

Im Jahresabschluss zum 31.12.2015 wurden darauf Wertberichtigungen in Höhe von 0,775 Euro gebildet.

Im Berichtsjahr erfolgten Ausbuchungen von Forderungen gegen Mieter wegen Uneinbringlichkeit in Höhe von 0,071 Mio. Euro.

d) Handel

Im Berichtsjahr erfolgten durch die Handelsgesellschaften 7 H, Greta 14, Greta 24 und Phoenix-Gesellschaften die nachfolgend im Detail dargestellten Handelsaktivitäten:

(1) Globalverkäufe

Einzel-Objektverkäufe/ Besitzübergänge durch die Immobilien-Gesellschaft 7 H

Zu dem mit Kaufvertrag vom Juli 2014 veräußerten Objekt Leipzig, Christianstraße 6 (5 Wohnungen/ 2 Gewerbeeinheiten) wurde der Kaufpreis (1,050 Mio. Euro) im Dezember 2014 bezahlt. Das Objekt ging zum 01.01.2015 auf den Käufer über.

Der Kaufpreis für das im Dezember 2014 für 0,910 Mio. Euro verkaufte Objekt Leipzig, Wilhelm-Sammet-Straße 10 (7 Wohnungen/ 1 Gewerbeeinheit) wurde im April 2015 bezahlt. Der Besitzübergang auf den Käufer erfolgte zum 01.04.2015.

Mit Kaufvertragsabschluss im April 2015 wurde ein weiteres Objekt in Leipzig veräußert. Für die 9 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten im Ranstädter Steinweg 30 wurde ein Kaufpreis in Höhe von 0,910 Mio. Euro erzielt. Der Kaufpreis wurde im Oktober 2015 bezahlt und der Nutzen-Lasten-Wechsel erfolgte zum 01.11.2015.

Einzel-Objektverkauf/ Besitzübergang durch die Immobilien-Gesellschaft Phoenix II M

Für das mit Kaufvertrag vom August 2014 verkaufte Objekt Berlin-Spandau, Streitstraße 79 (7 Wohnungen/ 2 Gewerbeeinheiten) erfolgte die Kaufpreiszahlung in Höhe von 0,520 Mio. Euro Ende 2014, so dass der Besitzübergang auf den Käufer zum 01.01.2015 erfolgte.

Paket-Objektverkauf/ Besitzübergang durch die Immobilien-Gesellschaften Greta 24 und Phoenix II M

Für die 12 Wohnungen und 3 Gewerbeeinheiten des Objektes Berlin-Tempelhof, Tempelhofer Damm 214/ Burgemeisterstraße 8 (Greta 24) und die 12 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten des Objektes Berlin-Tempelhof, Tempelhofer Damm 216/ Burgemeisterstraße 81 (Phoenix II M) wurde im November 2014 ein Kaufvertrag beurkundet, mit dem der Verkauf dieser beiden Objekte für 2,900 Mio. Euro erfolgte. Der Kaufpreis wurde im Februar 2015 belegt. Der Übergang von Nutzen und Lasten war zum 01.02.2015 vereinbart.

Paket-Objektverkauf/ Besitzübergang durch die Immobilien-Gesellschaften Greta 14, Greta 24 und Phoenix II W

Im Juli 2015 wurde der Kaufvertrag zur Veräußerung eines 11 Immobilien umfassenden Objektpaketes abgeschlossen. Sechs dieser Objekte wurden von Immobilien-Gesellschaften, an denen der AIF beteiligt ist, veräußert:

Greta 14:

Berlin-Heinersdorf, Romain-Rolland-Straße 87,89, Rothenbachstraße 30 (52 Wohn-/ 5 Gewerbeeinheiten)

Greta 24:

Berlin-Prenzlauer Berg, Jabionskistraße 39, Greifswalder Straße 194 (34 Wohn-/ 2 Gewerbeeinheiten)

Berlin-Wilmersdorf, Kantstraße 57,58 (14 Wohn-/ 9 Gewerbeeinheiten)

Berlin-Gesundbrunnen, Gottschedstraße 21 (18 Wohnungen/2 Gewerbeeinheiten)

Phoenix II L:

Berlin-Prenzlauer Berg, Greifswalder Straße 3 (11 Wohnungen/ 3 Gewerbeeinheiten) – Verkauf nicht vollzogen

Phoenix II W:

Berlin-Gesundbrunnen, Brunnenstraße 131-134 (35 Wohnungen/ 5 Gewerbeeinheiten)

Der vereinbarte Verkaufspreis lag bei 31,310 Mio. Euro. Da der Käufer ein im Kaufvertrag vereinbartes Rücktrittsrecht für das Objekt Greifswalder Straße 3 wahrgenommen hat, reduzierte sich der Betrag auf 27,290 Mio. Euro. Der Rücktritt erfolgte, da die Fälligkeitsvoraussetzungen in Zusammenhang mit einem gewerblichen Mietvertrag nicht hergestellt werden konnten. Im Zuge des Rücktritts ist ein Betrag in Höhe von 0,300 Mio. Euro zugunsten des Käufers fällig geworden. Der Besitzübergang auf den Käufer erfolgte zum 01.09.2015.

Handelsergebnis

Die Abrechnung der vorgenannten Verkaufsvorgänge führten zu folgendem Ergebnis (vor Steuern):

Verkaufserlöse 33,580 Mio. Euro
abzüglich Ankaufspreis/Ankaufsnebenkosten, investierter Erhaltungsaufwand -23,903 Mio. Euro
abzüglich Verkaufsnebenkosten, ggf. inklusive Vorfälligkeitsentschädigung -1,165 Mio. Euro
Abzüglich Betrag Rücktritt Greifswalder Straße 3 -0,300 Mio. Euro
Erlös vor Steuern 8,212 Mio. Euro
entspricht in % vom investierten Betrag 34,36%

Unter Berücksichtigung des Beteiligungsverhältnisses des AIF an den einzelnen Immobilien-Gesellschaften entfällt rechnerisch auf den ZBI Professional 7 ein Anteil in Höhe von 7,380 Mio. Euro.

Objektverkäufe mit Besitzübergängen im Folgejahr durch die Immobilien-Gesellschaft Greta 24

Im Dezember 2015 erfolgte ein weiterer Kaufvertragsabschluss, mit dem das Objekt Berlin-Wedding, Genter Straße 12 (35 Wohnungen) veräußert wurde. Kaufpreiszahlung und Nutzen-Lasten-Wechsel erfolgten nicht mehr im Berichtsjahr.

(2) Privatisierungen

Privatisierungsobjekt der Immobilien-Gesellschaft 7 H

Von den 48 Wohnungen des seit 2013 in Privatisierung befindlichen Objektes in Selmsdorf, Tannenweg 1a-d, 3b-e, 5a-d wurden weitere 23 Wohnungen veräußert. Es erfolgte ein Geldeingang in Höhe von 1,475 Mio. Euro. Zum Jahresende 2015 waren noch 7 Wohnungen im Eigentum der Handelsgesellschaft.

Privatisierungsobjekt der Immobilien-Gesellschaft Greta 24

Die umfassende Sanierung und Modernisierung des Objektes Berlin-Neukölln, Karl-Marx-Platz 15, welche in Zusammenhang mit der Privatisierung erfolgte, wurde nicht planungsgemäß zum Jahresende 2015 abgeschlossen. Die Fertigstellung und damit die Übergabe an die Käufer der 30 Wohnungen hat sich damit auf Anfang 2016 verschoben. Von den vereinbarten Kaufpreisen in Höhe von 5,098 Mio. Euro waren gemäß der Fälligkeit 3,556 Mio. Euro bei den Käufern angefordert und vollständig bezahlt.

Privatisierungsobjekt der Immobilien-Gesellschaft Phoenix III R

Für die im Teileigentum erworbenen 20 Wohnungen und 29 Stellplätze in Teltow, Max-Sabersky-Allee 22c, 22e ist im Herbst 2015 der Vertriebsstart für den Einzelverkauf der Einheiten erfolgt. Das geplante Verkaufsvolumen beträgt 3,749 Mio. Euro. Im Berichtsjahr wurde kein Kaufvertrag abgeschlossen.

Privatisierungsobjekt der Immobilien-Gesellschaft Phoenix III U

Ebenfalls im Herbst 2015 wurde der Verkauf der Wohnungen in Berlin-Weißensee, Falkenberger Straße 35-37 gestartet. Auch hier bestand für die 12 Wohnungen und 12 Stellplätze bereits Teileigentum. Das geplante Verkaufsvolumen liegt bei mindestens 1,728 Mio. Euro. Im Berichtsjahr wurde kein Kaufvertrag abgeschlossen.

Handelsergebnis

Handelsgewinne wurden für die v.g. Objekte im Berichtsjahr nicht abgerechnet. Dies ist objektweise nach Abschluss des Vertriebs vorgesehen.

e) Liquidität

Zum 31.12.2015 verfügten der AIF und die Beteiligungsgesellschaften gemäß der Vermögensaufstellungen über eine Liquidität in Höhe von 15,439 Mio. Euro. Davon standen 13,699 Mio. Euro auf der Investitionsebene und 1,652 Mio. Euro auf der Bewirtschaftungsebene zur Verfügung. Darüber hinaus waren rd. 0,088 Mio. Euro z. B. als Instandhaltungsrücklage auf verpfändeten Bankkonten (zugunsten der finanzierenden Banken) hinterlegt.

Unter Berücksichtigung des Beteiligungsverhältnisses an den Immobilien-Gesellschaften entfallen 14,226 Mio. Euro der Gesamtliquidität auf den AIF.

f) Gesellschafterversammlung/ Gesellschafterbeschlüsse

Am 14.10.2015 fand in den Räumlichkeiten des Holiday Inn Nürnberg City Center die 5. ordentliche Gesellschafterversammlung statt. Es erfolgte ein Bericht der ZBI Fondsmanagement AG (KVG) über das Geschäftsjahr 2014, die aktuelle Lage der Gesellschaften, über den Sachstand der zuletzt angekauften Objekte, zu den Objektfinanzierungen, zum Portfoliomanagement, zum Objekthandel und zur geplanten Auszahlung an die Anleger. Es wurden außerdem neue Investitionsobjekte vorgestellt. Darüber hinaus wurden die Gesellschafter über erforderliche Änderungen der Gesellschaftsverträge der Beteiligungsgesellschaften (Bestand) informiert. Des Weiteren erfolgten der Bericht des Anlegerausschusses und die Erläuterung des Jahresabschlusses zum 31.12.2014 durch den externen Abschlussprüfer.

Folgende Beschlussfassungen wurden im Rahmen der Gesellschafterversammlung durch die Gesellschafter getroffen:

Feststellung des Jahresabschlusses der Fondsholding zum 31.12.2014

Bestellung des Wirtschaftsprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses der Fondsgesellschaft zum 31.12.2015

Ermächtigung der Fondsgeschäftsführung und der KVG, die erforderlichen Änderungen der Gesellschaftsverträge der Beteiligungsgesellschaften (Bestand) herbeizuführen

Wahl des Anlegerausschusses und Ermächtigung des Gremiums, in Vertretung der Gesellschafterversammlungen Beschlüsse zu treffen (insbesondere Beratung von Investitionsangelegenheiten)

Entlastung des Anlegerausschusses für das Geschäftsjahr 2014 und Genehmigung der im Geschäftsjahr durch das Gremium in Vertretung der Gesellschafterversammlung getroffenen Beschlüsse (insbesondere Investitionsentscheidungen)

Entlastung der Treuhandkommanditistin, der Fondsgeschäftsführung (Komplementärin) und der Fondsverwaltung (KVG) für das Geschäftsjahr 2014

Das Protokoll zur Gesellschafterversammlung wurde mit Schreiben vom 22.01.2016 an alle Gesellschafter versandt.

In Vertretung der Gesellschafterversammlung erfolgten durch den Anlegerausschuss im Geschäftsjahr 2015 folgende Beschlussfassungen:

Im schriftlichen Beschlussverfahren vom 12.03.2015 wurden die Ankäufe der vorgeschlagenen Investitionsobjekte (Objektpaket in Magdeburg, Babelsberger Straße 9 u.a. und Einzelobjekt Magdeburg, Große Diesdorfer Straße 203) befürwortet. Es wurden beide Investitionsvorschläge realisiert (Details siehe ab Seite 38 unter II.B.2.a)(1) dieses Berichtes).

In seiner Sitzung am 21.04.2015 beschloss der Anlegerausschuss die Erhöhung der Handlingfee von 2% auf 4% der vereinbarten Verkaufspreise für die Privatisierungsobjekte Selmsdorf, Tannenweg 1a-d, 3b-e, 5a-d, Teltow, Max- Sabersky-Allee 22c, 22e und Berlin-Weißensee, Falkenberger Straße 35-37. Hintergrund der Entscheidung ist die mit erheblichem Mehraufwand verbundene Privatisierung dieser Objekte, die jedoch mit einem höher erzielbaren Verkaufspreis und dementsprechend einem höheren Handelserlös einhergeht. Die Anleger wurden auf Bitte des Gremiums durch die Fondsverwaltung bei der Gesellschafterversammlung am 14.10.2015 informiert.

3. Geschäftsverlauf

Im Berichtsjahr befand sich der AIF in der Bewirtschaftungsphase:

Im Bereich der Bewirtschaftung des Immobilienportfolios lag der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit in der Entwicklung der Mieterträge. Im Laufe des Berichtsjahres wurden über 500 Mieterhöhungsverfahren mit einem Volumen in Höhe von 0,268 Mio. Euro p.a. durchgeführt. Die Vermietungsstände konnten in Teilportfolien -teilweise deutlich- nach oben entwickelt werden. In einzelnen Immobilien-Gesellschaften sind die Vermietungsquoten gesunken, was hauptsächlich aus der Übernahme von schlecht vermieteten Objekten am Standort Magdeburg resultiert. Die Durchschnittsmieten bezogen auf den Gesamtfonds im Vergleich zwischen 31.12.2014 und 31.12.2015 sind leicht rückläufig, was seine Ursache ebenfalls aus der Übernahme der v.g. Objekte hat.

Im Bereich der Handelsaktivitäten wurde das angestrebte Handelsvolumen in Höhe von 30 Mio. Euro im Bereich der Globalverkäufe überschritten. Vereinnahmt wurden Kaufpreise in Höhe von 33,580 Mio. Euro. Der Vertriebsstart zu zwei Objekten (Teltow, Max-Sabersky-Allee 22c, 22e und Berlin-Weißensee, Frankenberger Straße 35-37) ist planungsgemäß im Herbst 2015 erfolgt, wenn auch im Berichtsjahr noch keine Verkäufe realisiert wurden. Der erzielte Handelserlös aus den v.g. Verkäufen liegt bei 8,212 Mio. Euro, was 34,36% des investierten Betrages entspricht. Auf den AIF entfällt entsprechend seines Beteiligungsverhältnisses rechnerisch ein Betrag in Höhe von 7,380 Mio. Euro.

Die aus den Verkäufen verfügbaren Eigenmittel konnten im Geschäftsjahr nicht mehr reinvestiert werden.

Die Entwicklung des AIF entsprach im Wesentlichen den Erwartungen.

4. Lage der Gesellschaft

a) Bisherige Wertentwicklung des Investmentanlagevermögens / Warnhinweis

Das gezeichnete Kapital des AIF beträgt 81.197.000 Euro. Ein Anteil entspricht 1.000 Euro, so dass 81.197 Anteile im Umlauf sind.

Der Nettoinventarwert hat sich vom Beginn bis zum Ende des Geschäftsjahres von 67.260.008,28 Euro (828,36 Euro/ Anteil) auf 72.932.260,13 Euro (898,21 Euro/Anteil) erhöht.

Soweit Angaben zur Wertentwicklung gemacht wurden, weisen wir darauf hin, dass die in der Vergangenheit erzielten Erfolge keine Garantie für die zukünftige Entwicklung der Anlage sind.

b) Ertragslage

Der AIF weist für das Geschäftsjahr 2015 ein positives Gesamtergebnis in Höhe von 9,933 Mio. Euro und damit gegenüber dem Vorjahr eine Ergebnisverbesserung um 5,687 Mio. Euro aus.

Beim realisierten Ergebnis ergab sich ein Überschuss in Höhe von 0,321 Mio. Euro (Vorjahr Fehlbetrag 1,667 Mio. Euro), der auf einen Ertrag von 1,283 Mio. Euro aus der Auflösung von im Vorjahr gebildeten Wertberichtigungen auf Forderungen gegen die Beteiligungsgesellschaft F 702 zurückzuführen ist. Aufgrund eines deutlich verbesserten Verkehrswertes der Beteiligung bestand zum 31.12.2015 nur noch ein geringes Ausfallrisiko.

Daneben wurden Zinserträge in Höhe von 0,294 Mio. Euro aus Darlehensgewährungen insbesondere an die Greta 24 und die 7 H erzielt. Gegenüber dem Vorjahr haben sich die Zinserträge infolge von Darlehenstilgungen aus Erlösen aus Objektverkäufen um 0,532 Mio. Euro vermindert.

Aufwendungen sind im Geschäftsjahr 2015 in Höhe von 1,256 Mio. Euro entstanden. Diese umfassen neben Zinsen in Höhe von 0,183 Mio. Euro (Vorjahr 0,294 Mio. Euro) aus Krediten von Beteiligungsgesellschaften fast ausschließlich laufende Fondskosten, insbesondere die Vergütungen für die Fondsverwaltung in Höhe von 0,697 Mio. Euro und die Verwahrstelle in Höhe von 0,145 Mio. Euro sowie die Vergütung für die Treuhandkommanditistin in Höhe von 0,077 Mio. Euro. Bei der Verwaltungsvergütung der KVG ist dabei im Vergleich zum Vorjahr ein leichter Anstieg um 0,017 Mio. zu verzeichnen, der auf höheren Vergütungen für die Portfolioverwaltung aufgrund gestiegener Mieterträge der Beteiligungsgesellschaften beruht.

Aus der Neubewertung der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften ergaben sich im Geschäftsjahr 2015 Gewinne in Höhe von 12,812 Mio. Euro. Dabei konnten bei allen Beteiligungen mit Ausnahme der F 704, die keinen Immobilienbestand hält, deutliche Wertsteigerungen erzielt werden. Hierzu haben insbesondere die starke Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland aber auch teilweise erhöhte Mieteinnahmen beigetragen.

Auf der anderen Seite ergaben sich aus der Neubewertung Aufwendungen für passive latente Steuern in Höhe von 0,116 Mio. Euro. Außerdem wurden aufgrund der diesbezüglich geänderten Bilanzierungsgrundsätze im Vorjahresabschluss mit 3,084 Mio. Euro bilanzierte Anschaffungsnebenkosten für Beteiligungen vollumfänglich abgeschrieben. Insgesamt beläuft sich das nicht realisierte Ergebnis danach auf 9,612 Mio. Euro, was gegenüber dem Vorjahr eine Steigerung um 3,700 Mio. Euro bedeutet.

c) Finanzlage

(1) Kapitalstruktur

Zum 31.12.2015 weist die Gesellschaft ein Eigenkapital in Höhe von 72,932 Mio. Euro, bestehend aus Kapitalanteilen der Kommanditisten, auf. Dieses ergibt sich aus geleisteten Kommanditeinlagen der Fondsanleger in Höhe von 81,197 Mio. Euro zuzüglich des in die Kapitalrücklagen eingestellten Agios von 4,059 Mio. Euro, an die Kommanditisten seit dem Jahr 2012 prospektgemäß geleisteten Kapitalrückzahlungen (Zwischenentnahmen) von 10,950 Mio. Euro und dem negativen Saldo aus kumulierten realisierten Verlusten und nicht realisierten Gewinnen von 1,372 Mio. Euro.

Bei Rückstellungen von 0,314 Mio. Euro und Verbindlichkeiten in Höhe von 6,077 Mio. Euro, die vor allem gegenüber Beteiligungsgesellschaften bestehen, errechnet sich bezogen auf die Bilanzsumme von 79,324 Mio. Euro eine Eigenkapitalquote von 91,9%.

(2) Investitionen

Im Geschäftsjahr 2015 hat die Gesellschaft zur Teilfinanzierung des Erwerbs des Objektpaketes Magdeburg, Babelsberger Straße 9 u.a. und des Einzelobjekts Magdeburg, Große Diesdorfer Straße 203 in die Beteiligungsgesellschaft F703 Investitionszahlungen in Höhe von 6,097 Mio. Euro geleistet. Weitere nennenswerte Investitionen wurden durch die Gesellschaft nicht getätigt.

(3) Liquidität

Die Gesellschaft verfügt zum 31.12.2015 über freie Liquidität in Höhe von 0,782 Mio. Euro (Vorjahr 0,858 Mio. Euro). Der ZBI Professional 7 konnte während des abgelaufenen Geschäftsjahres 2015 sowohl auf Ebene des AIF als auch auf Ebene der Beteiligungsgesellschaften sämtliche Zahlungsverpflichtungen fristgerecht erfüllen.

d) Vermögenslage

Ausschließliche Vermögensposten des AIF sind die Beteiligungen an acht Immobilien-Gesellschaften mit einem Nettoinventarwert (Verkehrswert) von 42,408 Mio. Euro, die liquiden Mittel von 0,782 Mio. Euro sowie zu Nennwerten bewertete Forderungen an Beteiligungsgesellschaften von 36,112 Mio. Euro.

Der nicht durch die Aufnahme von Bankkrediten und selbst erwirtschafteter Liquidität gedeckte Finanzierungsbedarf der Beteiligungsgesellschaften aus Immobilienerwerben wird grundsätzlich nicht durch Gesellschaftereinlagen, sondern durch die Gewährung von Darlehen bzw. die Belastung der Verrechnungskonten mit den Beteiligungsgesellschaften gedeckt. Hieraus resultiert der hohe Forderungsbestand.

e) Gesamtaussage zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Der AIF selbst erwirtschaftet strukturell bedingt derzeit keine positiven operativen Ergebnisse, der realisierte Gewinn des Geschäftsjahres 2015 resultierte aus dem Einmaleffekt der Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen gegen eine Beteiligungsgesellschaft. Das Vermögen ist zu knapp 90% durch Eigenkapital finanziert. Der AIF und seine Beteiligungsgesellschaften verfügen über ausreichende liquide Mittel zur Erfüllung der bestehenden Verpflichtungen. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist damit insgesamt als geordnet zu bezeichnen.

f) Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Der Erfolg der Geschäftstätigkeit wird insbesondere anhand der Ermöglichung der Auszahlungen an die Anleger gemessen, welche abhängig sind von dem erzielten Bewirtschaftungs- und Handelsergebnis des AIF. Die erzielten Ergebnisse sind in der Entwicklung von Kennzahlen wie Vermietungsstand, Durchschnittsmiete und aus der Berechnung des prozentualen Handelsergebnisses bezogen auf die Gestehungskosten (Kaufpreis, Anschaffungsnebenkosten, Erhaltungsaufwand) messbar.

Wesentlicher Erfolgsfaktor ist darüber hinaus die Entwicklung des Nettoinventarwertes des AIF, der den Substanzwert des AIF angibt und damit ein entscheidender Leistungsindikator ist.

C. Nachtragsbericht

In nachfolgendem Nachtragsbericht sind die wesentlichen Geschäftsvorfälle des Berichtsjahres 2016 bis einschließlich zum 19.07.2016 enthalten. Stichtagsbezogene Auswertungen beziehen sich auf den 31.05.2016.

a) Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Die F 704 hat zu keiner Zeit Eigentum an Immobilien gehalten. Zur Bereinigung der Gesellschaftsstruktur und Vermeidung zukünftiger Kosten wurde diese im Februar 2016 mit Wirkung zum 01.01.2016 nach Ausgleich des negativen Eigenkapitals durch den AIF zum Kaufpreis in Höhe von 1 Euro an die ZBI Zentral Boden Immobilien AG verkauft.

Die Gesellschaften Phoenix A4, Phoenix II M, Phoenix III W, Phoenix III X und Phoenix III Y hielten infolge der Handelsaktivitäten zum 31.12.2015 keine Immobilien mehr. In Vorbereitung der Verschmelzung dieser Gesellschaften auf ihre Muttergesellschaft Greta 24 erwarb diese mit Gesellschaftsanteilsabtretungsvertrag vom 18.03.2016 die Anteile der Minderheitsgesellschafterin von 6% zum Kaufpreis von 0,253 Mio. Euro. Mit den Verschmelzungsverträgen vom 18.03.2016 wurde das Vermögen dieser Gesellschaften auf die Greta 24 verschmolzen. Die Eintragung in das Handelsregister erfolgte am 07.04.2016.

b) Investitionen und Erhaltungsaufwand/Sanierungen

Zum 31.05.2016 hielten die Immobilien-Gesellschaften im Vergleich zum Ende des Berichtszeitraumes das folgende Immobilienportfolio:

Investitionsbereich Wohnungen 31.05.2016 Gewerbe 31.05.2016 Summe Einheiten 31.05.2016 Summe Einheiten 31.12.2015 Veränderung
Immobilien-Gesellschaften Bestand 1.505 75 1.580 1.580 0
Immobilien-Gesellschaften Handel 828 57 885 953 -68
Summe 2.333 132 2.465 2.533 -68

Der Rückgang des Portfolios zwischen den Stichtagen 31.12.2015 und 31.05.2016 um 68 Einheiten resultiert aus der laufenden Handelstätigkeit (Details siehe ab Seite 50 unter 0).

In der nachfolgenden Tabelle ist der geplante Gesamtaufwand Stand 31.05.2016 für alle Immobilien der Beteiligungsgesellschaften des AIF gemäß den Investitionsbeschlüssen dargestellt:

Investitionsbereich Kaufpreis
in Mio. Euro 14
geplanter Erhaltungsaufwand/ Risikorücklage
in Mio. Euro
Geplanter Gesamtaufwand
in Mio. Euro
Immobilien-Gesellschaften Bestand 83,520 2,771 86,291
Immobilien-Gesellschaften Handel 66,756 1,734 68,490
Summe 150,276 4,505 154,781
Kauffaktor (auf Basis der zum Ankaufszeitpunkt vereinbarten Jahresnettokaltmieten) 13,75fach
Summe unter Berücksichtigung des Beteiligungsverhältnisses 15 143,888 4,336 148,224

Das für Immobilienankäufe zur Verfügung stehende Reinvestitionsvolumen (Kaufpreis und Erhaltungsaufwand) lag Ende Mai 2016 bei unverändert rd. 22 Mio. Euro.

14 Bei Share-Deals (Aquis, R.O.I. Alpha, R.O.I. Gamma, Greta 14., Greta 24. und Phoenix-Gesellschaften) ist als Kaufpreis der in den Gesellschaftsanteilskaufverträgen den Immobilien beigemessenen Wert angegeben
15 Beteiligungshöhe des ZBI Professional 7 an F 701, F 702, F 703 und 7 H 100% (direkte Beteiligung), an Aquis 94,65% (indirekte Beteiligung über F 703), an R.O.I. Alpha und R.O.I. Gamma 94% (indirekte Beteiligung über R.O.I.), an Greta 14. und Greta 24.90% (direkte Beteiligung), an Phoenix- Gesellschaften 84,6% (indirekte Beteiligung über Greta 24.)

Nicht realisierte Objektankäufe

Die Ankaufsprüfung für ein 29 Objekte umfassendes Portfolio musste im Januar 2016 abgebrochen werden, da dieses Portfolio auf dem Markt nicht mehr verfügbar war. Davon waren für Beteiligungsgesellschaften des AIF 15 Objekte zum Ankauf vorgesehen (u.a. in München und Saarbrücken). Entstandene Kosten der Dienstleister für den hierfür bereits getätigten Aufwand (z. B. Gutachtenserstellung, Due Diligence Prüfungen) wurden entsprechend den vertraglichen Bestimmungen dem AIF bzw. dessen Beteiligungsgesellschaften berechnet. Diese liegen bei 0,069 Mio. Euro.

Eine weitere Ankaufsprüfung für ein Objekt in Dresden, Altenberger Straße/ Kipsdorfer Straße wurde ebenfalls abgebrochen, da der Verkäufer eine Kaufpreiserhöhung während der laufenden Ankaufsverhandlungen vorgenommen hat, welche aus Sicht des AIF wirtschaftlich nicht vertretbar war. Es sind der Beteiligungsgesellschaft 7 H Kosten in Höhe von 0,015 Mio. Euro für bereits erfolgte Tätigkeiten der Dienstleister entstanden.

c) Finanzierung

Zum 31.05.2016 waren mit Ausnahme des Objektes Magdeburg, Große Diesdorfer Straße 203 alle im Eigentum der Immobilien-Gesellschaften befindlichen Objekte mit einer Fremdfinanzierung unterlegt. Für das v.g. Objekt war ein Darlehen in Höhe von 2,000 Mio. Euro beantragt.

Die für die Objektfinanzierung bei Banken und Versicherungen abgeschlossenen Darlehensverträge lagen unverändert zum Jahresende 2015 bei nominal 122,820 Mio. Euro. Der effektive Darlehensstand zum 31.05.2016 betrug 95,348 Mio. Euro. Die Fremdkapitalquote lag zum Stichtag bei 56,30% (Verhältnis zwischen der Summe der Verkehrswerte zum effektiven Darlehensstand).

Die Darlehen (nominal) des AIF lagen zum 31.05.2016 weiterhin schwerpunktmäßig im kurzfristigen Bereich. Die Finanzierungsstruktur auf Basis der nominalen Darlehenssumme gliederte sich wie folgt:

kurzfristig vereinbarte Zinsbindungs- bzw. Restlaufzeiten (bis zu einem Jahr) 78,050 Mio. Euro (63,55%)
mittelfristige Laufzeiten (bis zu fünf Jahren) 44,520 Mio. Euro (36,25%)
langfristige Laufzeiten (länger als 5 Jahre) 0,250 Mio. Euro ( 0,20%)

Der für die o. g. Darlehen vereinbarte Zinssatz lag bei durchschnittlich 2,75% p.a. (Stand 31.12.2015 3,03% p.a.), bei Objektfinanzierungen der Bestandsgesellschaften 2,49% p.a., bei Darlehen der Handelsgesellschaften 2,99% p.a.

Im April 2016 hat die Greta 24 Gesellschafterdarlehen in Höhe von 1,552 Mio. Euro (inklusive Zinsen) an ihren Minderheitsgesellschafter zurückgeführt.

d) Immobilienbewirtschaftung

Der Vermietungsstand und die Durchschnittsmiete Wohnen und Gewerbe pro m2 zum 31.05.2016 stellen sich wie folgt dar:

Investitionsbereich Vermietungsstand nach vermietbarer Fläche Vermietungs-Stand nach Einheiten Durchschnittsmiete Wohnen Durchschnittsmiete Gewerbe
Immobilien-Gesellschaften Bestand 89,8% 90,8% 5,52 Euro/m2 6,63 Euro/m2
Immobilien-Gesellschaften Handel 95,7% 95,9% 6,04 Euro/m2 8,95 Euro/m2
Summe Gesamt-AIF 92,0% 92,7% 5,71 Euro/m2 8,00 Euro/m2

Der Vermietungsstand ist im Vergleich zum Stand 31.12.2015 leicht gesunken. Im Bestands-Portfolio liegt dies schwerpunktmäßig an dem Objekt Magdeburg, Große Diesdorfer Straße 203, welches wegen der noch laufenden Sanierungsmaßnahmen aktuell zum großen Teil nicht vermietet ist. Korrigiert um dieses Objekt liegt der Vermietungsstand des Bestands-Portfolios bei 91,9% nach vermietbarer Fläche bzw. bei 92,5% nach Einheiten. Der Vermietungsstand des Gesamt-AIF liegt ohne dieses Objekt bei 93,3% nach vermietbarer Fläche bzw. bei 93,7% nach Einheiten. Durch den Immobilienhandel ist ein Vergleich zwischen den Stichtagen aufgrund des veränderten Handels- Portfolios nur bedingt aussagekräftig.

e) Handel

(1) Globalverkäufe

Einzel-Objektverkauf/ Besitzübergang durch die Immobilien-Gesellschaft Greta 24

Für das mit Kaufvertrag im Dezember 2015 veräußerte Objekt Berlin-Wedding, Genter Straße 12 wurde Ende April 2016 der Kaufpreis bezahlt. Die 34 Wohnungen gingen zum 01.05.2016 auf den Käufer über.

(2) Privatisierungen

Privatisierungsobjekt der Immobilien-Gesellschaft 7 H

Von den 48 Wohnungen des seit 2013 in Privatisierung befindlichen Objektes in Selmsdorf, Tannenweg 1a-d, 3b-e, 5a-d waren bis Ende Mai 2016 unverändert 41 verkauft. Für die noch verbliebenen 7 Wohnungen soll nach deren Sanierung der Vertrieb voraussichtlich im Herbst 2016 neu gestartet werden.

Privatisierungsobjekt der Immobilien-Gesellschaft Greta 24

Die Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahme des Objektes Berlin-Neukölln, Karl-Marx-Platz 15 wurde zum 01.03.2016 bei den Wohnungen und zum 01.04.2016 bei den Gewerbeeinheiten abgeschlossen und die 30 Einheiten an die Käufer übergeben. Die Kaufpreise in Höhe von 5,097 Mio. Euro waren am 31.05.2016 bis auf einen noch offenen Betrag von 0,434 Mio. Euro (letzte Kaufpreisrate) bezahlt. Der Abruf der letzten Rate wurde veranlasst.

Privatisierungsobjekt der Immobilien-Gesellschaft Phoenix III R

Von den 20 Wohnungen des Objektes Teltow, Max-Sabersky-Allee 22c, 22e waren zum 31.05.2016 Kaufverträge für 16 Wohnungen abgeschlossen. Die vereinbarten Kaufpreise lagen bei 2,957 Mio. Euro. Bis Ende Mai 2016 waren die Kaufpreise für 4 Wohnungen bezahlt (0,793 Mio. Euro) und damit auch der Besitzübergang auf die Käufer erfolgt.

Privatisierungsobjekt der Immobilien-Gesellschaft Phoenix III U

Die 12 Wohnungen des Objektes Berlin-Weißensee, Falkenberger Straße 35-37 wurden mit Kaufvertragsabschluss im Juli 2016 zum Preis von 1,800 Mio. Euro an einen Investor verkauft. Der Besitzübergang ist zum 01.09.2016 geplant.

f) Liquidität

Zum 31.05.2016 verfügte der AIF inklusive seiner Beteiligungsgesellschaften über eine Liquidität in Höhe von 12,347 Mio. Euro. Unter Berücksichtigung des Beteiligungsverhältnisses an den Immoblien-Gesellschaften entfällt davon ein Betrag in Höhe von 11,419 Mio. Euro auf den AIF.

Darüber hinaus waren auf verpfändeten Bankkonten 0,088 Mio. Euro z.B. als Instandhaltungsrücklage hinterlegt.

g) Gesellschafterbeschlüsse

In Vertretung der Gesellschafterversammlung erfolgten durch den Anlegerausschuss bis Ende Mai 2016 folgende Beschlussfassungen:

Mit Beschlussverfahren vom 19.04.2016 stimmte der Anlegerausschuss dem Ankauf der Objekte Dresden, Altenberger Straße/ Kipsdorfer Straße und Magdeburg, Bleckenburger Straße 11a einstimmig zu. Beide Investitionsvorschläge wurden nicht realisiert. Details zur Altenberger Straße/ Kipsdorfer Straße siehe unter ll.C.b) Investitionen und Erhaltungsaufwand/ Sanierungen auf Seite 48.

D. Risikobericht

Im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit ergeben sich für den AIF Ertragschancen aber auch Risiken. Zu den zentralen Erfolgsfaktoren im Fondsgeschäft gehört die Fähigkeit, die aus der Geschäftstätigkeit resultierenden Risiken frühzeitig zu erkennen und auf Basis angemessener Methoden und Prozesse zu steuern.

Die übergeordnete Zielsetzung des Risikomanagements ist das kontrollierte Eingehen von geschäftstypischen Risiken in dem für die Geschäftstätigkeit notwendigen Umfang, unter laufender Sicherstellung der Risikotragfähigkeit. Mit Vorgabe einer Risikostrategie wird gleichzeitig auch die Risikotoleranz festgelegt. Risiken dürfen grundsätzlich nur innerhalb des vorgegebenen Rahmens eingegangen werden.

1. Risikomanagementsystem

Im Hinblick auf die laufende Sicherstellung der Risikotragfähigkeit hat die KVG ausgehend von der Geschäfts- und Risikostrategie, ein Risikomanagementsystem gemäß § 29 KAGB eingerichtet. Dieses System bildet die Gesamtheit aller Maßnahmen zur Erkennung, Analyse, Bewertung, Überwachung, Steuerung und Kommunikation der Risiken. Das Risikomanagementsystem wird regelmäßig, insbesondere durch die Interne Revision, überprüft. Bei sich ändernden Rahmenbedingungen sowie Feststellungen aus der Überprüfung erfolgen entsprechende Anpassungen.

Das Risikomanagementsystem beinhaltet, ausgehend von dem festgelegten strategischen Rahmen in Form der Geschäfts- und Risikostrategie, insbesondere eine regelmäßige Identifizierung der wesentlichen Risiken auf Basis quantitativer und qualitativer Bewertungskriterien.

Als wesentliche Risiken sind in diesem Zusammenhang diejenigen Risiken klassifiziert, die aufgrund Ihrer Art und ihres Umfangs oder auch ihrer Wechselwirkungen geeignet sind, die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des AIF nachhaltig zu beeinflussen.

Im Rahmen der Risikoidentifizierung und -bewertung verschafft sich die KVG regelmäßig einen Überblick über das jeweils aktuelle Gesamtrisikoprofil des AIF. Basierend auf den Ergebnissen wird sichergestellt, dass alle wesentlichen Risiken angemessen und vollständig in die bestehenden Risikosteuerungs- und -controlling-Prozesse integriert sind und somit laufend eine adäquate Messung, Überwachung, Steuerung und Berichterstattung der wesentlichen Risiken erfolgt.

Auf Basis der Ergebnisse erfolgen eine regelmäßige Analyse der Risikosituation und eine entsprechende Berichterstattung. Neben der laufenden Risikosteuerung auf Grundlage festgelegter Prozesse werden bei Bedarf anlassbezogen zusätzliche Risikosteuerungsmaßnahmen abgeleitet.

2. Wesentliche Risiken des AIF

Die folgenden Risikoarten wurden für den AIF als wesentlich identifiziert und werden laufend überwacht:

a) Marktrisiken (Marktpreisrisiken)

Es besteht das Risiko, dass ein Konjunkturabschwung oder nachteilige soziodemographische Entwicklungen zu einer reduzierten Mieternachfrage, stagnierenden oder rückläufigen Mieten und Mietausfällen führen können.

Zudem besteht das Risiko, dass, z.B. infolge einer Angebotsverknappung, keine geeigneten Immobilien akquiriert oder dass umgekehrt das Kaufinteresse an Immobilien zurückgeht und geplante Objektverkäufe nicht oder nur mit Preisabschlägen realisiert werden können.

Aufgrund ihrer langjährigen Erfahrungen im Fondsgeschäft geht die Geschäftsleitung davon aus, negative Entwicklungstendenzen am Immobilienmarkt frühzeitig erkennen und rechtzeitig Maßnahmen zur Gegensteuerung ergreifen zu können.

b) Fremdfinanzierungsrisiken

Zu beachten sind hier insbesondere das Aufnahme- und Prolongationsrisiko, sowie das Zinsänderungsrisiko. Das Aufnahme- und Prolongationsrisiko beinhaltet die Gefahr, dass das geplante Fremdkapital nicht oder nicht in voller Höhe und termingerecht beschafft werden kann und Anschlussfinanzierungen nicht oder nicht zu den erwarteten Konditionen gelingen. Durch das Zinsänderungsrisiko können sich insbesondere Effekte auf die Ertragslage des Immobilienfonds ergeben.

Zur Begrenzung der Risiken in diesem Bereich wird rechtzeitig vor Objektankauf Kontakt zu potentiellen Bankpartnern aufgenommen, konsequent auf die Auswahl verlässlicher Bankpartner sowie eine marktgerechte Finanzierung geachtet und die Zinsentwicklung auf den Kapitalmärkten genau beobachtet. Zur Absicherung gegen das Zinsänderungsrisiko werden im Bedarfsfall Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen.

c) Liquiditätsrisiken

Das Liquiditätsrisiko als ein weiteres, potenziell als wesentlich identifiziertes Risiko beinhaltet die Gefahr, dass die zum Ausgleich gegenwärtiger oder zukünftiger Zahlungsverpflichtungen erforderlichen Zahlungsmittel nicht fristgerecht zur Verfügung stehen bzw. nur zu erhöhten Kosten beschafft werden können und dadurch die Erfüllung von Zahlungsverpflichtungen beeinträchtigt werden. Konkrete Liquiditätsrisiken können durch Abweichungen des tatsächlichen Liquiditätsbedarfs im Geschäftsverlauf von der Liquiditätsplanung entstehen.

Zur Steuerung von Liquiditätsrisiken wurde für die von der KVG verwalteten Immobilienfonds ein umfassendes Liquiditätsmanagementsystem implementiert, das sicherstellen soll, dass allen Zahlungsverpflichtungen fristgerecht nachgekommen werden kann.

d) Kontrahentenrisiken/ Adressenausfallrisiken/ Gegenparteirisiken

Das Kontrahenten- und Adressenausfallrisiko besteht im Wesentlichen darin, dass Geschäftspartner ihre geschuldeten Leistungen mangels Leistungsfähigkeit oder Leistungswilligkeit nicht vertragsgerecht erbringen.

Im Einzelnen bestehen beim AIF derartige Risiken in Bezug auf Verkäufer bzw. Käufer von Immobilien (oder Verkäufern bzw. Käufern von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften) sowie bei Mietern und externen Dienstleistern im Bereich der Immobilienbewirtschaftung oder im Beratungsbereich. Ein wesentliches Risiko entsteht zudem auch aus der laufenden Vermietung der Immobilienobjekte. Eine unzureichende Mieterbonität oder eine nicht adäquate Mieterstruktur beinhalten relevante Ausfallrisiken.

Zur Messung, Steuerung und Minimierung des Kontrahenten- und Adressenausfallrisiken in Bezug auf die relevanten Vertragspartner führt die KVG eine umfassende Risikoanalyse zu Beginn einer Geschäftsbeziehung, sowie eine laufende nachfolgende Risikoüberwachung durch.

In Bezug auf Mieter ist infolge einer Fokussierung der verwalteten Immobilienfonds auf Wohnimmobilien, mit einem in der Regel nur geringen Anteil von zudem meist nur kleinflächigen Gewerbemietern, das Ausfallrisiko durch die ausreichend breite Mieterstreuung grundsätzlich limitiert. Im Übrigen begegnet die KVG dem Adressenausfallrisiko aus der Vermietung durch ein aktives, ganzheitliches und professionelles Property Management.

e) Operationelle Risiken

Operationelle Risiken umfassen die Gefahr von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen Verfahren und Systemen, Menschen oder in Folge externer Ereignisse eintreten. Darin eingeschlossen sind insbesondere Personal-, IT-, Vertriebs-, Auslagerungs-, Rechts-, Dokumentations- und Reputationsrisiken sowie Risiken, die aus Kontrolldefiziten resultieren. In Bezug auf das Investmentvermögen können operationelle Risiken auch aus den für ein Investmentvermögen betriebenen Handels-, Abrechnungs- und Bewertungsverfahren resultieren.

Zur Überwachung und Steuerung dieser Risiken hat die KVG neben der übergeordneten Risikomessung und – Überwachung in Form der Risikodatenbank zusätzlich eine separate Schadensfallerfassung implementiert. Sämtliche melderelevante operationellen Schadensfälle sind von den Mitarbeitern der KVG an den Risikomanager zu melden und nachfolgend im Hinblick auf einzuleitende Gegenmaßnahmen zu analysieren. Auf dieser Basis wird eine laufende Optimierung der Risikosteuerungsprozesse ermöglicht.

In Bezug auf Rechtsrisiken, die eine Unterart der operationellen Risiken darstellen, hat die KVG gemäß den Vorgaben der Investment MaRisk eine separate Compliance-Funktion implementiert. Aufgabe des Compliance-Beauftragten ist die Sicherstellung der Einhaltung geltenden Rechts und sonstiger externer und Interner Regelungen rund um die Auflegung, den Vertrieb und die kollektive Vermögensverwaltung von alternativen Investmentvermögen. Das beinhaltet die laufende, Institutionalisierte Überwachung der Einhaltung aller rechtlichen Normen, Richtlinien, Standards und sonstigen Regeln.

f) Objektbezogene und standortspezifische Risiken

Objektbezogene Risiken können vor allem aus beim Objektankauf nicht erkannten Altlasten und Bauschäden, nachträglich erhobenen Erschließungsbeiträgen, behördlichen Auflagen z.B. im Bereich Denkmalschutz, Instandhaltungsversäumnissen, unzureichenden Brandschutz, Vandalismus, das Abwohnen der Objekte durch Mieter und Ineffizienzen bei der Objektbewirtschaftung und Mängelbeseitigung resultieren.

Bei den standortbezogenen Risiken handelt es sich zum einen um für den Standort negative soziodemographische Entwicklungen wie Bevölkerungsrückgang und Alterungs- und Migrationsprozesse, und zum anderen um nachteilige Veränderungen der Mikrolage der Immobilie, etwa durch eine Verschlechterung des Stadtteilimage, der Nahverkehrsanbindung, der Einkaufsmöglichkeiten oder des Freizeit-, Kultur- und Bildungsangebots.

Nicht zuletzt ist bei der Betrachtung des Standortrisikos auch das Portfoliorisiko in Bezug auf mögliche Risikokonzentrationen zu beachten. Häufen sich die Investitionen an attraktiven Standorten, ergeben sich daraus Risiken im Falle einer negativen Marktentwicklung an diesen Standorten.

Werden die genannten Risiken nicht oder nicht rechtzeitig erkannt, kann dies zu überhöhten Ankaufspreisen, nicht geplanten Kosten, steigenden Leerständen, Mietausfällen und Wertminderungen der Immobilien und damit zu niedrigeren Renditen und Kapitalrückflüssen an die Anleger führen.

Um diesen Gefahren entgegen zu steuern, beginnt der Risikocontrolling- und -managementprozess der KVG bereits bei einem geplanten Objekterwerb mit einer umfassenden Due Diligence, in deren Rahmen umfassende Informationen zu allen genannten Risikoaspekten gesammelt und in Bezug auf die Kaufentscheidung bewertet werden. In diesem Zusammenhang wird die Expertise verschiedener Dienstleister genutzt, um die Entscheidung auf Basis eines objektiven Sachstands ableiten zu können. Zudem achtet die KVG auch bei der Standortauswahl auf eine ausreichende Risikodiversifikation.

Die laufende Bewirtschaftung der Objekte erfolgt durch ein erfahrenes und aktives Property Management. Auch hier werden jeweils Experten mit langjähriger Erfahrung eingesetzt, die eine erfolgreiche Bestandshaltung sicherstellen können. Die eingesetzten Dienstleister werden sorgfältig in Form einer umfassenden Risikoanalyse ausgewählt und laufend im Hinblick auf eine erfolgreiche Zusammenarbeit überwacht.

Gleichzeitig überwacht das Risikomanagement die weitere Risikoentwicklung in Zusammenarbeit mit dem zuständigen Portfoliomanagement. Die jeweiligen Risikoverantwortlichen im Portfoliomanagement geben regelmäßig eine Risikobewertung für die wesentlichen Risiken ab, die im Risikomanagement analysiert und regelmäßig an die Geschäftsleitung berichtet werden. Bei Bedarf werden zusätzliche Maßnahmen abgeleitet und durch die Geschäftsleitung entschieden.

3. Risikosteuerung der Risiken der Anlageklasse Immobilien

Die KVG hat in Bezug auf die spezifischen Risiken der Anlageklasse Immobilien einen umfassenden Risikomanagement-Prozess implementiert. Dieser beginnt bei einem geplanten Objekteiwerb mit einer Einbindung des Risikomanagements in die Ankaufsprüfung und -entscheidung.

Nachfolgend erfolgt die Bewirtschaftung der Objekte durch ein professionelles Property Management. Während der laufenden Bestandshaltung überwacht das Risikomanagement in Zusammenarbeit mit dem zuständigen Portfoliomanagement die weitere Risikoentwicklung im Detail. Die jeweiligen Risikoverantwortlichen im Portfoliomanagement geben regelmäßig eine Risikobewertung für die wesentlichen Risiken ab, die im Risikomanagement analysiert und regelmäßig berichtet werden. Bei Bedarf werden entsprechende Maßnahmen ergriffen.

4. Risikobewertung

Im AIF sind zum Berichtsstichtag im Hinblick auf die spezifischen Risiken der Anlageklasse Immobilien insbesondere folgende Risiken relevant:

Das Marktrisiko, in Bezug auf die Anlage des Kommanditkapitals in geeignete Immobilien, beinhaltet für den AIF grundsätzlich ein hohes Schadenspotential, weil die kurzfristige Marktverfügbarkeit passender Objekte, aufgrund der hohen Nachfrage am Markt, eingeschränkt ist und daher zu zeitlich verzögerten Investitionen im AIF führen kann. Durch die zwischenzeitlich abgeschlossene Erstinvestition beschränkt sich dieses Risiko auf Reinvestitionen. Damit ist ein mögliches Schadensvolumen begrenzt.

Es besteht eine Abweichung zwischen der ursprünglich prognostizierten und der tatsächlich vereinbarten Miete, welche unter anderem auf dem zum 01.09.2015 realisierten Paketverkauf resultiert. In Verbindung mit dem vorab beschriebenen Marktrisiko, weshalb Reinvestitionen nicht unverzüglich umgesetzt werden können, ist damit das Mietänderungsrisiko in Bezug auf das potentielle Schadensvolumen und die Eintrittswahrscheinlichkeit relevant.

Da ein Teil der zur Objektfinanzierung aufgenommenen Darlehen mit kurzfristigen Laufzeiten unterlegt ist, besteht für den AIF sowohl ein Prolongationsrisiko als auch ein Zinsänderungsrisiko, welches bei Änderung des Zinsumfeldes für kurzfristige Finanzierungen von relevanter Bedeutung sein kann. Aufgrund der erwarteten Kapitalmarktentwicklung wird jedoch mit einer geringen Eintrittswahrscheinlichkeit bzw. einer geringen Schadensauswirkung gerechnet.

Auf Basis des eingerichteten Liquiditätsmanagements, in welchem alle bekannten liquiditätsrelevanten Sachverhalte erfasst werden, ist auf Basis des gegebenen Planungsstandes (3-Jahresplanung 2016-2018 und rollierende 12-Monats-Planung) im Ergebnis festzustellen, dass der AIF seine Zahlungsverpflichtungen erfüllen kann, so dass das Liquiditätsrisiko aktuell mit einer geringen Eintrittswahrscheinlichkeit und einer geringen Schadensauswirkung bewertet wird.

Konkrete objektbezogene und standortbezogene Risiken, welche zu Risikosteuerungsmaßnahmen führen müssten, sind nicht bekannt.

Insgesamt ist aus den beschriebenen Risikokategorien bzw. beschriebenen Einzelrisiken nach derzeitigem Kenntnisstand keine Bestandsgefährdung des AIF zu erwarten.

5. Einsatz von Finanzinstrumenten

Mit dem Ankauf der Gesellschaftsanteile an der Greta 14 und der Greta 24 im Jahre 2012 wurden sowohl die bei der DG Hyp bestehenden Darlehen von nominal 13,085 Mio. Euro und 20,576 Mio. Euro als auch die im Zusammenhang mit den Darlehen bestehenden Zinssicherungsgeschäfte übernommen. Bei den Zinssicherungsgeschäften mit einer Laufzeit bis 31.12.2016 handelt es sich jeweils um einen Zinsswap, der während der Laufzeit hinsichtlich des Bezugsbetrages an die Darlehensvaluta angepasst wird. Vertragspartner ist die DZ Bank.

Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus wurden die Zinsswaps per 31.12.2015 mit einem Marktpreis von -0,177 Mio. Euro (Greta 14) und mit-0,426 Mio. Euro (Greta 24) bewertet.

6. Leverages

Die Berechnung der Hebelkraft auf Basis der aufsichtsrechtlichen Vorgaben ergibt für den AIF gemäß Brutto-Methode einen Wert von 1,07 sowie gemäß Committment-Methode einen Wert von 1,08.

E. Prognosebericht

a) Wirtschaftliches Umfeld

Für das Jahr 2016 erwartet die Bundesregierung nach dem Jahreswirtschaftsbericht eine vergleichbar mit 2015 weiter stabile wirtschaftliche Entwicklung. Das reale Bruttoinlandsprodukt soll danach um 1,7% steigen, die Zahl der Erwerbstätigen sich bei einer stabilen Arbeitslosenquote von 6,4% weiter erhöhen. Dabei wird davon ausgegangen, dass der Finanzsektor stabil bleibt, es im Euroraum und der Weltwirtschaft zu keinen negativen Entwicklungen kommt, in deren Folge die Verunsicherung der Wirtschaft markant steigt, Inflation, Rohstoffpreise und Zinsen weitgehend auf dem niedrigen Niveau des Jahres 2015 verharren und sich die hohe Zuwanderung von Flüchtlingen zunächst nur wenig auf den Arbeitsmarkt auswirkt. Diese Einschätzung wird durch das Ende März 2016 vorgelegte Jahresgutachten 2015/16 des Sachverständigenrats zur Begutachtung der wirtschaftlichen Entwicklung im Wesentlichen bestätigt.

Der Markt für Wohnimmobilien wird nach Einschätzung nahezu aller Experten auch im Jahr 2016 durch eine nicht zuletzt infolge des Flüchtlingszustroms steigende Wohnraumnachfrage, eine weiterhin unter dem Bedarf liegende Neubautätigkeit, eine wegen des historisch niedrigen Zinsniveaus und mangelnder Anlagealternativen nachhaltig hohe Nachfrage in- und ausländischer Investoren nach Immobilienanlagen und damit durch eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Preisen und Mieten geprägt sein. Aufgrund des in den wirtschaftsstarken Großstädten und Metropolen bereits erreichten hohen Preis- und Mietniveaus werden von dieser Entwicklung weiterhin in verstärktem Ausmaß auch attraktive Städte mittlerer Größe betroffen sein.

b) Entwicklung des ZBI Professional 7

Der AIF befindet sich in der Bewirtschaftungsphase. Die aus der Handelstätigkeit verfügbaren Reinvestitionsmittel in Höhe von rd. 22 Mio. Euro sollen schnellstmöglich in Immobilien gebunden werden.

In den zur Bestandhaltung vorgesehenen Objekten ist es Ziel, die Vermietungsstände und Durchschnittsmieten weiter zu entwickeln und damit den Wert der Immobilien zu steigern. In der 3-Jahres-Planung wurde eine jährliche Reduzierung des existierenden Leerstandes (objektweise Betrachtung) von 2%-Punkte und eine Mietsteigerung für alle Objekte von 2% p.a. berücksichtigt.

Gemäß der Planung für das Geschäftsjahr 2016 sind Verkäufe aus den Handelsbeständen (Globalverkäufe und Privatisierungen) mit einem Immobilienvolumen in Höhe von rd. 19 Mio. Euro und einem Handelsergebnis (vor Steuern) in Höhe von rd. 5 Mio. Euro geplant.

Die im Verkaufsprospekt prognostizierten Auszahlungen in Höhe von 5% p.a. auf das Kommanditkapital und das Agio sollen im Geschäftsjahr 2016 pro rata temporis zu den drei Auszahlungsterminen (31.03., 31.07. und 30.11.) plangemäß durchgeführt werden.

F. Sonstige Angaben

1. Vergütungsbericht gemäß § 101 Absatz 3 Nummer 1. und 2. KAGB in Verbindung mit §§ 135,158 KAGB

a) Belastung mit Verwaltungskosten

Für die Verwaltung des ZBI Professional 7 fallen Kosten der KVG, der Verwahrstelle, der Komplementärin und der Treuhandkommanditistin an. Im Geschäftsjahr 2015 sind Verwaltungskosten in folgender Höhe angefallen:

Gesellschaft Leistung Betrag
ZBI Fondsmanagement AG Fondsverwaltung 696.552,78 Euro
Asservandum Rechtsanwaltsgesellschaft mbH Verwahrstelle 144.936,72 Euro
ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH Komplementärin 2.142,00 Euro
Erlanger Consulting GmbH Treuhandkommanditistin 76.562,12 Euro
Summe 920.193,62 Euro

b) Angaben zur Mitarbeitervergütung der Kapitalverwaltungsgesellschaft nach § 7 Nummer 9 KARBV

(1) Gesamtsumme der im Berichtsjahr von der KVG gezahlten Mitarbeitervergütungen

Summe der im Berichtsjahr von der KVG gezahlten Mitarbeitervergütungen 1.133.618,98 Euro
Davon feste Vergütungen 1.133.618,98 Euro
Davon variable Vergütungen 0,00 Euro
Zahl der Mitarbeiter im abgelaufenen Geschäftsjahr (Stichtag 31.12. des Berichtsjahres) 21
Vom AIF gezahlte Carried Interests (Gewinnbeteiligungen) 0,00 Euro

(2) Gesamtsumme der im Berichtsjahr der KVG an Risktaker gezahlten Vergütungen

Summe der im Berichtsjahr von der KVG gezahlten Mitarbeitervergütungen an Mitarbeiter, deren Tätigkeit sich im Wesentlichen auf das Risikoprofil des AIF ausgewirkt hat 556.197,23 Euro
Davon an Führungskräfte 512.097,23 Euro
Davon an übrige Mitarbeiter 44.100,00 Euro

2. Zusätzliche Informationen nach § 300 KAGB

a) Prozentualer Anteil der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände

Der prozentuale Anteil der Vermögensgegenstände des AIF, die schwer liquidierbar sind und für die besondere Regelungen gelten, liegt bei 0%.

Gemäß § 1 Absatz 5 AIFM-VO müssen sich besondere Regelungen auf bestimmte illiquide Vermögensgegenstände des AIF beziehen und sich auf die Anleger des AIF auswirken (z.B. „side pockets“-Regelungen). Solche Regelungen sind nicht vorhanden. Es handelt sich bei den Vermögensgegenständen des AIF jedoch um Immobilien bzw. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften für die kein organisierter Markt besteht. Die Vorbereitung eines Verkaufs kann längere Zeit in Anspruch nehmen, bis die formalen Voraussetzungen geschaffen sind. Der Markt für Wohnimmobilien weist keine Marktstörungen oder ähnliches auf.

b) Neue Regelungen zum Liquiditätsmanagement

Die KVG hat gemäß § 30 KAGB ein Liquiditätsmanagementsystem eingerichtet. Im Rahmen des Liquiditätsmanagements werden die Liquidität des AIF überwacht und gesteuert sowie Liquiditätsrisiken identifiziert und bewertet. Das Liquiditätsmanagement wird monatlich bzw. bei entsprechender Notwendigkeit ad hoc durchgeführt.

Bei der Ankaufsprüfung möglicher Investments wird unter anderem die Auswirkung des Investments auf das Liquiditätsprofil der Fondsgesellschaft geprüft. Gleiches erfolgt bei Verkäufen von Immobilien. Liquiditätsrisiken werden so frühzeitig erkannt und können im Rahmen des Risiko- und Liquiditätsmanagements angemessen gesteuert werden.

Ziel ist es, dass immer ausreichend flüssige Mittel zur Begleichung der bestehenden und zukünftigen Verbindlichkeiten verfügbar sein müssen. Auf Basis der aus dem Liquiditätsmanagement gewonnenen Kenntnisse werden Maßnahmen definiert, die zu einer Vermeidung von Liquiditätslücken bzw. zu einer kurzfristigen Wiederherstellung der notwendigen Liquidität geeignet sind.

c) Aktuelles Risikoprofil

Der AIF ist ausschließlich in Deutschland investiert. Investitionsschwerpunkte zum Ende des Berichtsjahres lagen auf Basis der Verkehrswerte in Berlin (36,1%), Sachsen (23,1%), Sachsen-Anhalt (15,6%) und Nordrhein-Westfalen (12,2%). Auf Basis der Einzelinvestitionen ist der AIF gut diversifiziert. Von den fünf Objekte mit den höchsten Verkehrswerten (>5 Mio. Euro) lagen vier Objekte in Berlin (Anteil Verkehrswerte am Gesamtportfolio = 15,9%) und ein Objekt in Dresden (Anteil Verkehrswert am Gesamtportfolio = 6,4%).

Zum Jahresende 2015 bestand Investitionsbedarf aus Reinvestitionsmitteln in Höhe von rd. 22 Mio. Euro. Dieser Betrag ist kurzfristig zu investieren, um aus den Investitionsgeldern die entsprechende Rendite zu ziehen. Bis zur Erstellung dieses Berichtes konnten keine geeigneten Investitionsobjekte erworben werden.

Für die durch den AIF aufgenommenen Fremdmittel waren zum Stand 31.12.2015 zu 23,8% des nominalen Darlehenvolumens kurzfristige Laufzeiten vereinbart. Bis zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes hat sich der Anteil der kurzfristigen Mittel auf 63,6% infolge der bis zum Jahresende 2016 auslaufenden und ursprünglich mit mittelfristigen Laufzeiten vereinbarten Darlehen erhöht.

Zum Stichtag 31.12.2015 betrug die Belastungsquote gemäß KAGB 55,19% (Verhältnis zwischen der Summe der Verkehrswerte zum effektiven Darlehensstand jeweils im Beteiligungsverhältnis des AIF unter Berücksichtigung von vereinbarten gesamtschuldnerischen Haftungen des AlFs für Verbindlichkeiten der Beteiligungsgesellschaften aus Objektfinanzierungen). Da es sich beim ZBI Professional 7 um einen den Übergangsvorschriften gemäß § 353 KAGB unterliegenden AIF handelt, besteht keine Beschränkung zur Höhe der aufgenommenen Kredite. Dennoch war die gesetzliche Begrenzung gemäß KAGB von 60% zum Jahresende 2015 eingehalten.

Der Leerstand in den Objekten lag zum Ende des Berichtszeitraumes bei den Objekten der Bestandsgesellschaften bei 8,9% und bei den Objekten der Handelsgesellschaften bei 5,0% (Basis vermietbare Fläche). Zum Jahresende 2015 war in den Bestandsgesellschaften damit im Vergleich zur Prospektprognose ein höherer Leerstand (Planwert 2%), bei den Handelsgesellschaften ein Leerstand gemäß Planung (Planwert 5%) zu verzeichnen.

Die Mieteinnahmen sollten gemäß Prospektprognose bis Ende 2015 um 3,68% gesteigert werden. Die Soll- Mieteinnahmen der Objekte, die sich im gesamten Berichtsjahr im Fondsbestand befanden, konnten in Summe seit dem Ankaufszeitpunkt um 4,97% erhöht werden. Die Nutzungsentgeltausfallquote, welche das Verhältnis zwischen der möglichen Sollmiete zu der für die leerstehenden Flächen ansetzbaren Miete angibt, lag im Berichtszeitraum bei 7,82%.

Im Berichtsjahr wurden alle Auszahlungen an die Anleger planmäßig durchgeführt. Die Liquidität im AIF wird durch die laufenden Cash Flows aus den Objekten bzw. eine aktive Bewirtschaftung der Immobilien und die Aktivitäten der Handelsgesellschaften gesteuert.

3. Angaben zu wesentlichen Änderungen der im Verkaufsprospekt aufgeführten Informationen gemäß § 101 Absatz 3 Nummer 3 KAGB in Verbindung mit §§ 135, 158 KAGB

Neben der Angabe, ob es im Berichtsjahr zu wesentlichen Änderungen zu den Angaben gemäß § 101 Absatz 3 Nummer 3 KAGB kam, ist angegeben, an welcher Stelle des Lageberichtes gegebenenfalls detaillierte Informationen enthalten sind:

Lfd. Nr. Wesentliche Änderungen zu wesentlichen Änderungen Details siehe unter
1. Gesellschaftsvertrag keine
2. Anlagebedingungen keine
3. Kapitalverwaltungsgesellschaft keine
4. Verwahrstelle keine
5. Abschlussprüfer keine
6. Auslagerungen Vertragsabschlüsse oder -änderungen: Seite 34 unter II.A.3.b)(5) Auslagerungen einzelner Tätigkeiten
• Property Management
• Transaktionsberatung und Transaktionsabwicklung Ankauf
• Laufendes Management von Darlehensverträgen
• Fondsbuchhaltung inklusive Jahresabschlusserstellung
• Transaktionsberatung, Verkaufsmaklerleistung und Transaktionsabwicklung Verkauf
7. Bewertungsverfahren keine
8. Risikoprofil keine
9. Kosten keine
10. Verfahren und Bedingungen für die Ausgabe und den Verkauf von Anteilen keine
11. bisherige Wertentwicklung Im Vergleich zur Planprognose ergeben sich Abweichungen unter anderem beim ab Seite 38 unter II.B.2 Tätigkeitsbericht der Kapitalverwaltungsgesellschaft im Berichtszeitraum
• Ankaufsfaktor
• Belastungsgrenze
• Höhe Zinssatz Fremdfinanzierung
Da die Auswirkungen teilweise gegenläufige Auswirkungen haben, sind diese erst bei Fondsexit in der Betrachtung der Gesamtrendite zu beziffern.

 

Erlangen, den 01.08.2016

ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH
persönlich haftende Gesellschafterin

Dr. Bernd Ital

Gert Wachsmann

ZBI Fondsmanagement AG
Kapitalverwaltungsgesellschaft

Dirk Meißner

Michiko Schöller

III. Erklärung der gesetzlichen Vertreter nach Vorgaben des § 264 Absatz 2 Satz 5, § 289 Absatz 1 Satz 5 HGB

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Berichterstattung der Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind.

 

Erlangen, den 01.08.2016

ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH
persönlich haftende Gesellschafterin

Dr. Bernd Ital

Gert Wachsmann

ZBI Fondsmanagement AG
Kapitalverwaltungsgesellschaft

Dirk Meißner

Michiko Schöller

IV. Bestätigung des Abschlussprüfers

nach §§ 136, 159 KAGB

An die ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Siebte Professional Immobilien Holding KG

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Siebte Professional Immobilien Holding KG, Erlangen, für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter

Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), der delegierten Verordnung (EU) Nr. 231/2013 und der ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Darüber hinaus liegt die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter.

Verantwortung des Abschlussprüfers

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 Abs. 1 KAGB i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Gesellschaftsvermögens und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen Internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsleitung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gemäß § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 Abs. 2 KAGB haben wir auf Basis einer Prüfung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Prüfungsurteil

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2015 den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss und vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft.

 

Nürnberg, den 01. August 2016

Rödl & Partner GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

gez. Danesitz, Wirtschaftsprüfer

gez. Steinle, Wirtschaftsprüfer

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