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Nova sedes Wohnbaugenossenschaft eG – eine gefährliche Mitgliedschaft?

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Das sehen wir gemeinsam mit Rechtsanwalt Jens Reime aus Bautzen so. Rechtsanwalt Jens Reime ist Mitglied des Gläubigerausschusses der Geno eG Wohnbaugenossenschaft, hat sich mittlerweile seit Jahren mit dem Thema beschäftigt.

Hier seine Meinung:

Welcher Arbeitnehmer will das nicht: Vermögenswirksame Leistungen vom Arbeitgeber abschöpfen und gleichzeitig Vermögen aufbauen. Die Geschäftsführung dieser Wohnbaugenossenschaft glaubt, den Stein der Weisen gefunden zu haben. Das Angebot richtet sich auch an Geringverdiener, welche ab 40 € pro Monat in ihre Immobilie investieren sollen/wollen. So heißt in §2 der Satzung in der Fassung von 2020:

Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und

sozial verantwortbare Wohnungsversorgung, insbesondere verbunden mit der Möglichkeit der

Veräußerung von Wohnraum in erster Linie an ihre Mitglieder, aber auch an Dritte.

Die Werbeaussagen auf der Homepage lauten dann entsprechend: 

Vermögenswirksame Leistungen

Vom Chef bezahlt, vom Staat gefördert. Mit den Vermögenswirksamen Leistungen können Sie als Arbeitnehmer doppelt profitieren und sich so Schritt für Schritt ein kleines Vermögen aufbauen.

Soweit so gut.

Gefährlich wird es aber, wenn Genossenschaftsanteile auf Raten gekauft werden dürfen. In einem Blogbeitrag vom 15.10.2020 auf www.nova-sedes-aktuelles.de heißt es dann:

Nova Sedes-Genossenschaftsanteile dank Satzung ratierlich besparbar

  1. Oktober 2020 Blog-Redaktion

Bezüglich des Erwerbs von Genossenschaftsanteilen lässt ein landläufiger Irrglaube angehende Mitglieder und Interessenten gelegentlich zweifeln, ob sie ihre Einlagenzahlungen tatsächlich in Raten leisten können. Denn einer recht weit verbreiteten Fehlannahme zufolge sei dies laut Genossenschaftsrecht nicht möglich. Dieses Missverständnis hat seinen Ursprung im § 7 des Genossenschaftsgesetzes, das besagt, dass die Spareinlage in einer Summe einzuzahlen ist. Doch einem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 16.03.2009 (Aktenzeichen II ZR 138/08) zufolge kann ein Sparer durchaus monatliche Zahlungen für den Genossenschaftsanteil leisten – nämlich dann, wenn die Satzung der Genossenschaft eine Regelung enthält, nach der die Einzahlung der Einlage in Raten erfolgen darf. Mitglieder der Nova Sedes Wohnungsbau eG – und solche, die es werden wollen – sind diesbezüglich in einer vorteilhaften Situation: Die Satzung der Wohnungsbaugenossenschaft (Stand 31.10.2019) enthält genau eine solche Regelung, und zwar in § 16 (4), welcher explizit besagt „Der Vorstand kann Ratenzahlungen in Höhe von mindestens EUR 13,00 monatlich, beginnend ab dem 2. Monat nach Zulassung der Beteiligung einräumen.

Dieser Beitrag ist gleich aus mehreren Gründen irrführend:

Zum einen ist diese BGH-Entscheidung nicht zu einen Vertrag der Nova Sedes ergangen und zum anderen geht es in dieser Entscheidung um Pflichtanteile an einer anderen Genossenschaft. Bei Nova Sedes muss man aber zwischen Pflicht- und freiwilligen Anteilen unterscheiden.

In §16 deren Satzung von 2020 heißt es dann:

  • 16 Geschäftsanteile und Geschäftsguthaben

(1) Der Geschäftsanteil beträgt EUR 40,00.

(2) Für den Erwerb der Mitgliedschaft ist jedes Mitglied verpflichtet, einen Anteil zu übernehmen

(Pflichtanteil). …

(3) Jeder Pflichtanteil ist sofort einzuzahlen.

( 4) Der Vorstand kann Ratenzahlungen in Höhe von mindestens EUR 13,00 monatlich, beginnend ab dem 2. Monat nach Zulassung der Beteiligung einräumen.

(5) Über die Geschäftsanteile gemäß Abs. 2 hinaus können sich die Mitglieder mit weiteren Anteilen

beteiligen, wenn die vorhergehenden weiteren Anteile bis auf den zuletzt übernommenen voll

eingezahlt sind und der Vorstand die Beteiligung zugelassen hat. …

Es ist also festzustellen, dass gemäß Absatz 2 ein Pflichtanteil für 40€ übernommen werden muss. Im Genossenschaftsrecht gibt es aber den Pflichtanteil

u n d

den freiwilligen Anteil nach §7 GenG.

Die im Blogbeitrag zitierte BGH – Entscheidung in II ZR 138/08 befasst sich nur mit Pflichtanteilen und der Ratenzahlungsmöglichkeit. Es ist also richtig, dass der Pflichtanteil von €40 in Raten zu je € 13 gezahlt werden darf.

Die Satzung lässt aber in Absatz 5 die Übernahme weiterer Anteile „über die Geschäftsanteile gemäß Absatz 2 hinaus“ zu. Es heißt, dass sich die Mitglieder mit weiteren Anteilen beteiligen k ö n n e n.  Die Satzung regelt darüber hinaus nicht die Anzahl dieser weiteren freiwillig zu übernehmenden Anteile. Zudem soll  eine Übernahme dieser nur dann möglich sein, wenn diese bezahlt sind.

Größte Bedenken

In §16 Abs. 8 heißt es a b e r dann:

Sofern sich das Mitglied über die angebotene Vermögensanlage mit mindestens 210 Geschäftsanteilen beteiligt, was einer Gesamtzeichnungssumme in Höhe von EUR 8.400,- entspricht, kann die Einzahlung über ratierliche Zahlungen von monatlich mindestens EUR 40,00 über einen Zeitraum von 210 Monaten zugelassen werden. 

Das konterkariert dann sowohl die Regelung in Absatz 2 als auch in §15bAbs.2 Genossenschaftsgesetz. Denn nun soll eine Zulassung weiterer Anteile in einem Rechtsakt schon dann erfolgen, wenn die Mindestrate pro Monat € 40 beträgt und nicht erst dann, wenn diese weiteren Anteile auch bezahlt sind.

Sofern also in den Beitrittserklärungen über die Pflichteinlage von € 40 hinaus weitere Anteile gezeichnet und auch nur einmal in einem Rechtsakt zugelassen wurden mit monatlichen Ratenzahlungsmöglichkleiten, dürfte diese Regelungen wegen Verstoßes gegen §15b GenG nichtig sein mit der Folge, dass alle Raten sofort fällig sind seit de jeweiligen Beitrittszeitpunkten.

Haftungsrisiken / Schadensersatz

Es ist zu befürchten, dass beitretenden Genossen von ihren Vermittlern Zeichnungssummen in beliebiger Höhe schadensersatzpflichtig empfohlen wurden, bei monatlichen Mindestraten von € 40, ohne Hinweise auf rechtliche Unwägbarkeiten samt Haftungsrisiken. Aber auch die Vorstände dürften in der Haftung stehen, wenn sie offene Raten bei ausgeschiedenen Mitgliedern nicht in unverjährter Zeit geltend gemacht haben.

 

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