Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Es handelt sich nicht um einen vollständigen Neustart des Gebäuderechts: Zahlreiche Bestimmungen des früheren Gebäudeenergiegesetzes wurden übernommen. Die Vorgaben betreffen fast alle beheizten oder klimatisierten Gebäude und konzentrieren sich insbesondere auf Heiztechnik, Wärmedämmung und Energieeffizienz. Für das Jahr 2030 ist eine Überprüfung vorgesehen, ob sich die reformierten Regelungen bewährt haben.
Nicht jedes ältere Haus muss sofort saniert werden
Für Eigentümer von Bestandsimmobilien ist eine Unterscheidung besonders wichtig: Das Gesetz kennt einerseits allgemeine Austausch- und Nachrüstpflichten und andererseits Anforderungen, die erst dann greifen, wenn ohnehin modernisiert wird. Es besteht damit nicht automatisch die Pflicht, ein älteres Wohnhaus vollständig energetisch auf den neuesten Stand zu bringen.
Bestimmte Maßnahmen können dennoch vorgeschrieben sein. Dazu gehört beispielsweise die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Bereichen. Auch eine schlecht oder gar nicht gedämmte oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum kann nachträglich gedämmt werden müssen. Für bestimmte selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser bestehen Ausnahmen.
Wer saniert, muss Mindeststandards beachten
Besonders relevant wird das Gesetz, sobald Eigentümer größere Modernisierungsarbeiten planen. Werden mehr als zehn Prozent der Fläche eines Bauteils verändert, schreibt das GModG energetische Mindeststandards vor. Das kann beispielsweise bei einer Fassadensanierung oder beim Austausch von Fenstern der Fall sein.
Ein bloßer neuer Fassadenanstrich löst diese Anforderungen dagegen nicht aus. Die Verbraucherzentrale weist allerdings darauf hin, dass es wirtschaftlich sinnvoll sein kann, ohnehin anstehende Arbeiten mit einer energetischen Verbesserung zu verbinden – etwa wenn für Malerarbeiten bereits ein Gerüst aufgebaut werden muss.
Für einzelne Bauteile gelten konkrete Anforderungen. Bei Außenwänden nennt die Verbraucherzentrale beispielsweise einen vorgeschriebenen U-Wert von 0,24 und als Orientierung eine Dämmstärke von etwa zwölf bis 16 Zentimetern. Für Fenster wird ein U-Wert von 1,30 genannt. Bei Steildächern und obersten Geschossdecken liegt der Wert ebenfalls bei 0,24.
Neue Heizung: Diese Grundregeln gelten
Auch beim Austausch einer Heizung müssen Eigentümer aufpassen. Nach den dargestellten Regelungen darf eine neu eingebaute Heizung energetisch nicht schlechter sein als die bisherige Anlage. Zentralheizungen müssen außerdem ihre Wärmezufuhr automatisch reduzieren können, wenn weniger Wärme benötigt wird – beispielsweise nachts oder während wärmerer Jahreszeiten.
Bei Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen ist zudem ein hydraulischer Abgleich vorgesehen. Fällt eine Heizung irreparabel aus, gibt es eine Übergangsregelung: Für zwölf Monate darf ein Ersatzgerät betrieben werden, das die Anforderungen des GModG noch nicht erfüllen muss.
Besondere Bedeutung haben weiterhin Öl- und Gasheizungen. Wer eine solche Anlage nach Inkrafttreten des Gesetzes neu eingebaut hat, muss sie laut Verbraucherzentrale ab 2029 mit einem vorgeschriebenen Mindestanteil erneuerbarer Energie betreiben.
Zusätzliche Pflichten bei größeren Wohngebäuden
Eigentümer größerer Mehrfamilienhäuser müssen auch bestehende Heizungen im Blick behalten. Bei Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen schreibt das GModG für viele Heizungsanlagen eine fachkundige Überprüfung und Optimierung vor.
Für Heizungen, die vor Oktober 2009 eingebaut wurden, muss diese Überprüfung – mit Ausnahme von Wärmepumpen – bis September 2027 erfolgt sein. Bei jüngeren Anlagen ist sie spätestens nach 16 Betriebsjahren vorgesehen. Dabei werden unter anderem Heizungspumpe, Rohrdämmung, Vorlauftemperatur und Heizungssteuerung überprüft.
Bei Wärmepumpen kommen weitere Punkte hinzu. Kontrolliert werden unter anderem die Effizienz der Anlage, der Heizkörperdurchfluss, der Kältemittelkreislauf und der Zustand der elektrischen Anschlüsse.
Haus gekauft? Nachrüstpflichten nicht vergessen
Auch Immobilienkäufer sollten die energetische Ausstattung eines Hauses bereits vor Vertragsabschluss genau prüfen. Nach Angaben der Verbraucherzentrale müssen Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses bestimmte noch nicht erledigte Nachrüstmaßnahmen innerhalb von drei Jahren durchführen.
Dazu zählen die Dämmung der obersten Geschossdecke, sofern auch das darüberliegende Dach ungedämmt ist, sowie die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen wie dem Keller.
Der energetische Zustand einer Immobilie kann deshalb nicht nur Auswirkungen auf die späteren Heizkosten haben. Er kann nach dem Kauf zusätzliche Investitionen notwendig machen.
Energieausweis bleibt beim Verkauf wichtig
Wer ein beheiztes oder gekühltes Gebäude verkauft, benötigt weiterhin einen Energieausweis. Bei einer Neuvermietung muss dieser potenziellen Mietern spätestens beim Besichtigungstermin unaufgefordert gezeigt werden. Effizienzklasse und Energiekennwert müssen außerdem bereits in einer Immobilienanzeige angegeben werden, sofern ein Energieausweis vorliegt.
Damit bleibt der Energieausweis ein wichtiger Anhaltspunkt für Käufer und Mieter, um die energetische Qualität einer Immobilie und mögliche künftige Energiekosten einzuschätzen.
Neue Öl- oder Gasheizung kann für Vermieter teuer werden
Eine weitere finanzielle Regelung betrifft Vermieter, die jetzt eine neue Öl- oder Gasheizung installieren. Ab 2028 müssen sie sich nach den von der Verbraucherzentrale dargestellten Vorschriften an bestimmten Heizkosten ihrer Mieter beteiligen.
Bei einer neuen Gasheizung betrifft das unter anderem 50 Prozent der Netzentgelte. Hinzu kommen 50 Prozent der CO₂-Kosten. Ab 2029 müssen Vermieter außerdem einen Teil der Mehrkosten übernehmen, die durch verpflichtende Biobrennstoffanteile entstehen. Diese Bestimmungen stehen allerdings nicht im GModG selbst, sondern im Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten.
Förderungen können Sanierung attraktiver machen
Den gesetzlichen Mindeststandard lediglich zu erreichen, ist nicht zwingend die wirtschaftlich interessanteste Lösung. Wer bei der energetischen Qualität darüber hinausgeht, kann unter bestimmten Voraussetzungen Fördermittel erhalten.
Nach Angaben der Verbraucherzentrale gilt grundsätzlich: Je besser die Energieeffizienz, desto höher kann die KfW-Förderung ausfallen. Im Neubau werden derzeit unter anderem die Effizienzhausstandards 55 und 40 genannt, wobei die Förderung für Effizienzhaus 55 bis Ende 2026 befristet ist.
Auch energetische Verbesserungen einzelner Bauteile können staatlich gefördert werden. Dabei können die technischen Anforderungen eines Förderprogramms allerdings über den gesetzlichen Mindestanforderungen des GModG liegen.
Verstöße können teuer werden
Eigentümer sollten die Vorgaben nicht ignorieren. Bei bestimmten Sanierungen muss die Einhaltung des Wärmeschutzes durch Sachverständige beziehungsweise Fachunternehmen bestätigt werden. Die entsprechenden Bescheinigungen müssen Eigentümer mindestens zehn Jahre aufbewahren.
Auch Schornsteinfeger spielen bei der Kontrolle eine Rolle. Werden Verstöße festgestellt und gesetzte Fristen nicht eingehalten, kann die zuständige Behörde eingeschaltet werden. Verstöße gegen die gesetzlichen Anforderungen können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Nach Darstellung der Verbraucherzentrale sind in bestimmten Fällen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro möglich.
Für Eigentümer zählt jetzt vor allem gute Planung
Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz bedeutet somit nicht, dass Millionen Hausbesitzer unmittelbar ihre Gebäude komplett sanieren müssen. Entscheidend ist vielmehr, welche Arbeiten an einem Gebäude vorgenommen werden, welche Heizung eingebaut wird und ob eine Immobilie neu gebaut, gekauft oder vermietet wird.
Gerade vor größeren Investitionen kann es deshalb sinnvoll sein, zunächst den energetischen Zustand des Hauses zu erfassen und zu klären, welche gesetzlichen Mindestanforderungen und Fördermöglichkeiten für das konkrete Vorhaben gelten. Denn eine schlecht geplante Sanierung kann nicht nur unnötig teuer werden – im ungünstigsten Fall müssen Arbeiten nachgebessert werden oder es drohen ordnungsrechtliche Konsequenzen.
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