Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24. April 2026 (Az. V ZR 102/24) eine für Wohnungseigentümergemeinschaften wichtige Grundsatzentscheidung getroffen: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) darf und muss unter Umständen sogar eine Balkonsanierung beschließen – selbst dann, wenn nach der Teilungserklärung eigentlich der einzelne Eigentümer für Instandhaltung und Instandsetzung seines Balkons zuständig ist.
Was bedeutet dieses Urteil in der Praxis? Darüber sprechen wir mit Rechtsanwalt Jens Reime aus Bautzen.
Herr Reime, wie wichtig ist dieses BGH-Urteil für Wohnungseigentümergemeinschaften?
Jens Reime: Das Urteil ist äußerst wichtig, weil es eine in der Praxis sehr häufige und bisher oft streitige Frage klärt. Viele Gemeinschaften und Verwalter gingen bislang davon aus, dass bei einer Regelung in der Teilungserklärung, wonach der einzelne Eigentümer seinen Balkon selbst instand halten muss, die Gemeinschaft gar nicht mehr zuständig sei. Genau dieser verbreiteten Auffassung hat der Bundesgerichtshof jetzt eine klare Absage erteilt.
Was hat der BGH konkret entschieden?
Jens Reime: Der BGH sagt im Kern: Die Gemeinschaft verliert ihre Beschlusskompetenz nicht, nur weil die Teilungserklärung die Erhaltungslast auf den einzelnen Eigentümer überträgt. Die Gemeinschaft kann also weiterhin über eine Sanierung der Balkone beschließen – und sie kann in bestimmten Fällen sogar dazu verpflichtet sein.
Das ist der entscheidende Punkt: Die Zuständigkeit für die Organisation und Beschlussfassung bleibt bei der Gemeinschaft grundsätzlich erhalten.
Aber wenn die Teilungserklärung doch sagt, jeder Eigentümer muss seinen Balkon selbst sanieren – warum darf die Gemeinschaft dann trotzdem handeln?
Jens Reime: Weil die Gemeinschaft sich zwar Aufgaben delegieren kann, aber sich nicht vollständig aus der Verantwortung stehlen darf. Die Gemeinschaft bleibt für den baulichen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich. Und Balkone – jedenfalls tragende Teile, Konstruktion, Brüstungen und sicherheitsrelevante Elemente – betreffen regelmäßig Gemeinschaftseigentum.
Hinzu kommt die Verkehrssicherungspflicht. Wenn Betonteile herabfallen können oder Menschen gefährdet sind, dann kann die Gemeinschaft nicht einfach sagen: „Das ist Privatsache des jeweiligen Eigentümers.“
Das heißt: Sicherheit schlägt Teilungserklärung?
Jens Reime: Vereinfacht gesagt: Ja, in vielen Fällen schon. Die Teilungserklärung regelt zwar die Kosten- und Erhaltungslast, aber sie hebt nicht die Verantwortung der Gemeinschaft für die Sicherheit der Anlage auf. Genau das hat der BGH sehr deutlich gemacht.
Wenn die Anlage insgesamt gefährdet ist oder Dritte geschädigt werden könnten, muss die Gemeinschaft handlungsfähig bleiben.
Im konkreten Fall drohten Betonteile abzustürzen. War das für den BGH entscheidend?
Jens Reime: Absolut. Das war ein klassischer Fall von zwingendem Sanierungsbedarf. Es drohte die Ablösung und der Absturz von Betonteilen, die darunter liegende Grünfläche war bereits gesperrt. Da reden wir nicht mehr über Schönheitsfragen oder Komfort, sondern über Gefahrenabwehr.
In so einer Situation kann eine Gemeinschaft nicht dauerhaft untätig bleiben.
Der BGH spricht sogar davon, dass die Gemeinschaft tätig werden „muss“. Wann besteht diese Pflicht?
Jens Reime: Das ist ein ganz wichtiger Teil des Urteils. Der BGH sagt: Es gibt Konstellationen, in denen die Gemeinschaft nicht nur darf, sondern verpflichtet ist, tätig zu werden.
Das gilt insbesondere:
- wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen,
- wenn ein koordiniertes Vorgehen erforderlich ist,
- wenn von einem oder mehreren Balkonen Gefahren für andere Eigentümer, Dritte oder sonstiges Eigentum ausgehen,
- oder wenn es für den einzelnen Eigentümer unzumutbar wäre, die Sanierung allein zu organisieren.
Gerade in größeren Anlagen ist das oft der Fall.
Bedeutet das jetzt, dass immer die Gemeinschaft zahlen muss?
Jens Reime: Nein, und das ist ein ganz wichtiger Irrtum, den man vermeiden sollte. Der BGH trennt sehr sauber zwischen Beschlusskompetenz und Durchführung auf der einen Seite und Kostenlast auf der anderen Seite.
Die Gemeinschaft darf die Sanierung organisieren und durchführen lassen. Die Kosten für „seinen“ Balkon kann aber weiterhin der jeweilige Eigentümer allein tragen müssen, wenn die Teilungserklärung das so vorsieht.
Das heißt: Die Gemeinschaft koordiniert – der einzelne Eigentümer zahlt?
Jens Reime: Genau. So kann man es in vielen Fällen zusammenfassen. Die Gemeinschaft übernimmt die Entscheidung, Planung und Durchführung, weil sie dafür organisatorisch und rechtlich besser geeignet ist. Die Kostenverteilung richtet sich aber weiterhin nach der Teilungserklärung oder den geltenden Beschlüssen.
Das ist praktisch sinnvoll, weil man sonst bei mehreren betroffenen Balkonen ein völliges Chaos bekäme.
Warum ist dieses Urteil gerade für größere WEG-Anlagen so relevant?
Jens Reime: Weil in größeren Anlagen eine Einzel-Sanierung oft realitätsfern ist. Wenn fünf, acht oder zehn Balkone betroffen sind, brauchen Sie in der Regel:
- ein einheitliches Sanierungskonzept,
- Abstimmung mit einem Sachverständigen,
- Koordination von Handwerkern,
- einheitliche technische Standards,
- und häufig auch eine optisch einheitliche Lösung.
Das kann ein einzelner Eigentümer praktisch kaum sinnvoll alleine leisten. Genau diesen Praxisbezug hat der BGH erkannt.
Der Kläger wollte auch, dass das Gericht direkt die Sanierungsvariante B festlegt. Das hat der BGH aber nicht gemacht. Warum?
Jens Reime: Weil der BGH hier sehr differenziert vorgeht. Das Gericht hat gesagt: Wenn vor allem streitig ist, wer sanieren muss, reicht es in der Regel, wenn das Gericht per Beschlussersetzung die Richtung vorgibt – also: Die Gemeinschaft muss sanieren.
Welche konkrete Variante umgesetzt wird – also etwa welche Balkonbrüstungen eingebaut werden oder welches technische Konzept im Detail gewählt wird – das sollen grundsätzlich weiterhin die Wohnungseigentümer selbst entscheiden.
Trotzdem wurden die Negativbeschlüsse über alle drei Sanierungsvarianten aufgehoben. Warum?
Jens Reime: Weil die Eigentümergemeinschaft hier letztlich alles abgelehnt hatte, obwohl der Sanierungsbedarf feststand. Und genau das verstößt nach Ansicht des BGH gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung.
Wenn ein Sachverständiger drei Varianten vorlegt, klar ist, dass saniert werden muss, und die Gemeinschaft trotzdem alle Varianten ablehnt, sodass am Ende dauerhaft nichts passiert und Flächen gesperrt bleiben, dann ist das rechtlich nicht mehr haltbar.
Was bedeutet das Urteil für Verwalter und Beiräte?
Jens Reime: Verwalter und Verwaltungsbeiräte sollten dieses Urteil sehr ernst nehmen. Sie können sich künftig deutlich schlechter darauf zurückziehen, dass angeblich nur die einzelnen Eigentümer zuständig seien.
Wenn sicherheitsrelevante Schäden am Gemeinschaftseigentum vorliegen, müssen sie:
- den Zustand fachlich prüfen lassen,
- Sanierungsbedarf dokumentieren,
- Beschlussvorschläge vorbereiten,
- und die Eigentümergemeinschaft zu einer rechtssicheren Entscheidung führen.
Untätigkeit kann teuer werden – auch haftungsrechtlich.
Was raten Sie Eigentümern, wenn ihre WEG notwendige Balkonsanierungen blockiert?
Jens Reime: Zunächst sollte man den Sanierungsbedarf sauber dokumentieren, idealerweise mit einem Sachverständigengutachten. Danach sollte das Thema formal auf die Tagesordnung gesetzt und ein konkreter Beschlussantrag vorbereitet werden.
Wenn die Gemeinschaft trotzdem nicht handelt, kommt – wie hier – eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG in Betracht. Der einzelne Eigentümer kann also gerichtlich durchsetzen, dass ein notwendiger Beschluss ersetzt wird.
Ist das Urteil eher eigentümerfreundlich oder gemeinschaftsfreundlich?
Jens Reime: Es ist vor allem praxisfreundlich. Der BGH bringt Ordnung in ein Problem, das in vielen WEGs jahrelang zu Blockaden geführt hat. Das Urteil schützt die Gemeinschaft vor Haftungsrisiken, gibt einzelnen Eigentümern aber zugleich ein starkes Instrument an die Hand, wenn notwendige Maßnahmen verschleppt werden.
Ihr Fazit zum Urteil?
Jens Reime: Das Urteil ist ein deutliches Signal: Bei sicherheitsrelevanten Balkonschäden kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht auf Zeit spielen. Selbst wenn die Teilungserklärung dem einzelnen Eigentümer die Instandhaltung auferlegt, bleibt die Gemeinschaft beschluss- und handlungsfähig – und in vielen Fällen sogar handlungspflichtig.
Wer in einer WEG lebt oder verwaltet, sollte diese Entscheidung kennen. Sie wird künftig bei Balkonsanierungen, Fassadenschäden und vergleichbaren Streitigkeiten eine große Rolle spielen.
Einordnung
Mit dem Urteil V ZR 102/24 stärkt der Bundesgerichtshof die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kernaussage lautet: Die Übertragung der Erhaltungslast auf einzelne Eigentümer nimmt der Gemeinschaft nicht die Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum. Gerade bei mehreren sanierungsbedürftigen Balkonen und drohenden Gefahren ist die Gemeinschaft in der Pflicht, ein koordiniertes und rechtssicheres Vorgehen sicherzustellen.
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