Gesamteindruck aus Anlegersicht

Die IQ fairprofit AG ist aus Investorensicht ein deutlich riskanteres Unternehmen, als der relativ optimistische Lagebericht zunächst vermuten lässt. Das Geschäftsmodell funktioniert aktuell noch operativ, aber die Bilanz zeigt mehrere Warnsignale:

• sehr niedrige Eigenkapitalbasis,
• hoher Anteil fremdfinanzierter bzw. nachrangig finanzierter Aktivitäten,
• schwache Liquidität,
• starke Abhängigkeit vom Immobilienmarkt,
• erhebliche Zukunftspläne bei gleichzeitig geringer finanzieller Substanz.

Positiv ist:

• Das Unternehmen erzielt weiterhin Umsätze,
• verkauft offenbar tatsächlich Immobilien,
• hat keine akute Überschuldung ausgewiesen,
• und der Abschluss wurde testiert.

Aber: Die Stabilität wirkt fragil.

Die wichtigsten Punkte zuerst

1. Extrem schwache Eigenkapitalbasis

Das ist der zentrale Kritikpunkt.

Eigenkapital:

• nur 132 T€

bei:

• 5,57 Mio. € Bilanzsumme.

Eigenkapitalquote:

• 2,4 %.

Das ist sehr niedrig.

Zum Vergleich:

• solide Immobilienunternehmen liegen oft bei 20–40 %,
• selbst aggressive Projektentwickler meist deutlich höher.

Praktisch bedeutet das:
Schon relativ kleine Verluste oder Bewertungsprobleme könnten das Eigenkapital weitgehend aufzehren.

2. Geschäftsmodell stark fremdfinanziert

Die Gesellschaft arbeitet im Kern mit:

• Nachrangdarlehen,
• Schuldverschreibungen,
• Kundengeldern,
• Immobilienhandel.

Die Bilanz zeigt:

• 4,97 Mio. € sonstige Verbindlichkeiten.

Das sind fast die gesamte Bilanzsumme.

Der Lagebericht erklärt:
Diese Verbindlichkeiten stammen wesentlich aus:

• Nachrangdarlehen,
• digitalen Wertpapieren.

Das bedeutet:
Die Gesellschaft finanziert ihr Geschäftsmodell primär über Anlegergelder.

Das ist nicht automatisch problematisch —
aber:
Die Risikotragfähigkeit der Gesellschaft selbst ist dünn.

3. Liquidität stark eingebrochen

Bankguthaben:

• 2023: 1,05 Mio. €
• 2024: 171 T€

Das ist massiv.

Ein Rückgang um:

• rund 84 %.

Das ist einer der auffälligsten Punkte des Abschlusses.

Die Gesellschaft erklärt das nicht wirklich detailliert.

Mögliche Ursachen:

• laufende Investitionen,
• Immobilienkäufe,
• operative Verluste,
• Mittelbindung in Forderungen,
• Tochtergesellschaften,
• Marketingmaßnahmen.

Aber:
Der Liquiditätspuffer wirkt inzwischen klein.

4. Forderungen stark angestiegen

Forderungen aus Lieferungen:

• 582 T€ → 2,10 Mio. €.

Das ist extrem auffällig.

Gleichzeitig sagt die Gesellschaft:

Das Ausfallrisiko sei gering.

Das mag stimmen —
aber ein so starker Forderungsanstieg bedeutet:

• mehr Kapital ist gebunden,
• Cashflow wird schwächer,
• Realisierung der Umsätze dauert länger.

Gerade im Immobilienbereich ist das relevant.

Positiv zu bewerten

1. Operatives Geschäft existiert real

Das klingt banal, ist aber wichtig.

Die Gesellschaft:

• verkauft Immobilien,
• erzielt Provisionserlöse,
• hat Mieteinnahmen,
• besitzt Immobilienbestand,
• entwickelt neue Geschäftsfelder.

Das Unternehmen wirkt nicht wie eine reine Finanzhülle.

2. Immobilienbestand offenbar mit stillen Reserven

Bilanzierter Bestand:

• Investitionssumme: 1,76 Mio. €
• geschätzter Marktwert: 2,55 Mio. €.

Wenn diese Bewertung realistisch ist, existieren:

• erhebliche stille Reserven.

Das könnte die schwache Eigenkapitalbasis teilweise relativieren.

Aber:
Diese Werte sind nicht extern bestätigt.
Sie stammen vom Unternehmen selbst.

In einem schwachen Immobilienmarkt sollte man solche Bewertungen vorsichtig betrachten.

3. Kein hoher Bankhebel

Bankverbindlichkeiten:

• nur 385 T€.

Das ist erstaunlich niedrig.

Die Hauptfinanzierung erfolgt offenbar über:

• Nachrangkapital,
• Anlegergelder.

Das reduziert zumindest das klassische Bankenrisiko.

4. Operativ nur kleiner Jahresverlust

Jahresfehlbetrag:

• nur –31 T€.

Das ist trotz schwierigem Markt relativ moderat.

Allerdings:
Das Ergebnis wurde stark durch Immobilienverkäufe gestützt.

Kritische Punkte im Detail

5. Erträge stark von Immobilienverkäufen abhängig

Wesentlicher Gewinnbestandteil:

• Veräußerungsgewinn aus Wohnungen:
  → 590 T€.

Das ist kein dauerhaft wiederholbarer Ertrag.

Mieteinnahmen:

• nur 107 T€.

Das Unternehmen lebt also derzeit eher von:

• Handel,
• Verkauf,
• Vermittlung,
  nicht von stabilen Bestands-Cashflows.

6. Zukunftsstrategie klingt ambitioniert

Der Lagebericht enthält sehr viele neue Projekte:

• digitales Wertpapier,
• Google-Marketing,
• Hausverwaltung,
• möblierte Vermietung,
• neue Vertriebsmodelle,
• Projektentwicklung,
• Digitalisierung,
• Online-Vertrieb,
• Ausbau Maklergeschäft.

Das kann Wachstum bedeuten —
oder Verzettelung.

Aus Investorensicht stellt sich die Frage:
Hat ein Unternehmen mit:

• 132 T€ Eigenkapital
  wirklich genug Stabilität für diese Expansion?

7. Digitale Schuldverschreibung bisher schwach platziert

Das ist ein wichtiger Punkt.

Bis April 2025:

• nur 288 T€ investiertes Volumen.

Ziel:

• 400–500 T€.

Für ein deutschlandweit beworbenes Investmentprodukt ist das bislang eher klein.

Das Management formuliert ungewöhnlich offen:

„Es ist ein weiter Weg …“

Das spricht für Ehrlichkeit —
zeigt aber auch:
Die Kapitalbeschaffung läuft offenbar schwieriger als erhofft.

8. Immobilienmarkt-Risiken bleiben hoch

Das Unternehmen benennt selbst:

• erschwerte Finanzierungen,
• lange Bearbeitungszeiten,
• Käuferzurückhaltung,
• Preisdruck,
• Unsicherheit.

Und praktisch die gesamte Strategie hängt vom Immobilienmarkt ab.

Das ist momentan kein einfacher Markt.

9. Auffällige Diskrepanz zwischen Optimismus und Bilanzrealität

Der Lagebericht ist insgesamt sehr zuversichtlich formuliert.

Die Bilanz zeigt dagegen:

• sinkende Liquidität,
• sinkendes Eigenkapital,
• steigende Forderungen,
• Verlust,
• hohe Abhängigkeit von Anlegergeldern.

Das ist kein Widerspruch —
aber Anleger sollten die operative Realität stärker gewichten als die Zukunftspläne.

Was ich als Anleger besonders beobachten würde

Sehr wichtig:

Liquiditätsentwicklung 2025

Der Rückgang auf:

• 171 T€
  ist kritisch.

Wenn:

• Forderungen nicht schnell eingehen,
• Immobilien langsamer verkauft werden,
• Anlegergelder langsamer zufließen,

kann Liquiditätsdruck entstehen.

Ebenso wichtig:

Entwicklung der Nachrangdarlehen

Das Unternehmen ist stark auf Anlegerkapital angewiesen.

Wenn die Platzierung neuer Produkte stockt,
wird Wachstum schwierig.

Wichtig:

Werthaltigkeit der Immobilien

Die behaupteten stillen Reserven sind zentral.

Wenn diese Werte stimmen:
→ Bilanz deutlich robuster.

Wenn nicht:
→ Eigenkapital extrem dünn.

Gesamtfazit

Positiv

• echtes operatives Geschäft,
• Immobilienbestand vorhanden,
• offenbar funktionierender Vertrieb,
• keine offensichtliche akute Insolvenzlage,
• testierter Abschluss,
• geringe klassische Bankverschuldung.

Negativ

• extrem schwaches Eigenkapital,
• sehr niedrige Liquiditätsreserve,
• starke Abhängigkeit von Anlegergeldern,
• hohe Forderungsbestände,
• Immobilienmarkt schwierig,
• ambitionierte Expansionsstrategie trotz dünner Kapitalbasis.

Anlegerurteil

Die IQ fairprofit AG wirkt aktuell eher wie:

• ein kleines, stark wachstums- und vertriebsorientiertes Immobilien-/Finanzierungsunternehmen mit erhöhtem Risiko,

nicht wie:

• ein konservativer Immobilienbestandshalter.

Für Anleger in Nachrangdarlehen oder Schuldverschreibungen ist besonders wichtig:
Die Kapitalstruktur bietet nur einen sehr dünnen Sicherheitspuffer. Im Krisenfall wären Nachranginvestoren relativ exponiert.