Rechtsanwalt Michael Iwanow erklärt die Auswirkungen des Urteils des Bundesgerichtshofs zur Maklerprovision im Fall eines Verstoßes gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns.
Frage: Herr Iwanow, der Bundesgerichtshof hat am 6. März 2025 ein wichtiges Urteil zur Maklerprovision bei Immobilienkäufen gefällt. Was genau war der Sachverhalt in diesem Fall?
Michael Iwanow: In diesem Fall ging es darum, dass die Kläger eine Doppelhaushälfte erwarben und der Verkäufer ein Maklerunternehmen mit der Vermittlung des Verkaufs beauftragt hatte. Die Verkäuferin hatte einen Maklerlohn von 25.000 € vereinbart, aber dieser wurde nicht von ihr, sondern von den Käufern bezahlt. Die Kläger verpflichteten sich, diesen Betrag zu zahlen, was in einem Vertrag festgelegt war. Allerdings hatte die Verkäuferin den Maklerlohn nicht selbst bezahlt. Daraufhin verlangten die Käufer die Rückzahlung des Betrags.
Frage: Warum war die Vereinbarung der Maklerprovision in diesem Fall problematisch?
Michael Iwanow: Die Vereinbarung war problematisch, weil sie gegen den in § 656d BGB geregelten Grundsatz verstieß, dass die Maklerprovision nur dann wirksam ist, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat – in diesem Fall die Verkäuferin – zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. In diesem Fall war das nicht der Fall, da nur die Käufer den vollen Maklerlohn gezahlt haben, obwohl der Maklervertrag mit der Verkäuferin abgeschlossen wurde. Dies stellt einen Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz des § 656d BGB dar.
Frage: Was genau besagt dieser Grundsatz und warum ist er so wichtig?
Michael Iwanow: Der Grundsatz des § 656d BGB besagt, dass, wenn nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Immobilie einen Maklervertrag abschließt, die Vereinbarung zur Zahlung des Maklerlohns gegenüber der anderen Partei nur dann wirksam ist, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Dieser Grundsatz soll sicherstellen, dass der Käufer nicht allein auf den Maklerkosten sitzen bleibt, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Das Ziel ist, eine faire Verteilung der Kosten und eine Balance zwischen den Verhandlungsmacht der Parteien herzustellen.
Frage: Wie hat der Bundesgerichtshof in diesem Fall entschieden?
Michael Iwanow: Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Vereinbarung zwischen den Parteien aufgrund des Verstoßes gegen § 656d BGB in ihrer Gesamtheit nichtig war. Das bedeutet, dass die Käufer keinen Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision hatten. Da die Verkäuferin nicht zur Zahlung des Maklerlohns verpflichtet war, war die Vereinbarung über die Zahlung durch die Käufer ungültig. Die Kläger konnten daher die Zahlung der Maklerprovision von der Beklagten im Rahmen des Bereicherungsrechts nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückfordern.
Frage: Was bedeutet das Urteil für die Praxis von Maklern?
Michael Iwanow: In der Praxis bedeutet dieses Urteil, dass Makler, die nur von einer Partei eines Kaufvertrags – etwa nur vom Verkäufer – beauftragt werden, unbedingt sicherstellen müssen, dass der Vertrag mit der anderen Partei, in diesem Fall den Käufern, keine ungültigen Zahlungsverpflichtungen begründet. Wenn eine Partei die Maklerprovision übernimmt, ohne dass die andere Partei ebenfalls zur Zahlung verpflichtet ist, könnte die gesamte Vereinbarung unwirksam sein. Das Urteil stärkt den Verbraucherschutz, da es sicherstellt, dass der Käufer nicht unrechtmäßig zur Zahlung des vollen Maklerlohns verpflichtet wird.
Frage: Welche Konsequenzen hat das Urteil für Käufer von Immobilien?
Michael Iwanow: Für Käufer bedeutet dieses Urteil, dass sie besser davor geschützt sind, auf der gesamten Maklerprovision sitzen zu bleiben, insbesondere wenn der Makler nur vom Verkäufer beauftragt wurde. Wenn der Käufer nicht gemäß den Vorgaben des § 656d BGB zur Zahlung verpflichtet wurde, kann er sich die bereits gezahlte Maklerprovision im Falle eines Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz zurückholen. Das stärkt die Position der Käufer und sorgt für mehr Transparenz und Fairness auf dem Immobilienmarkt.
Frage: Was sollten Makler tun, um solche Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden?
Michael Iwanow: Makler sollten bei der Gestaltung ihrer Maklerverträge genau auf die Vorschriften des § 656d BGB achten. Wenn sie für eine der Parteien tätig sind, sollten sie sicherstellen, dass die Provisionsregelung in Übereinstimmung mit dem Gesetz steht und keine Partei benachteiligt wird. Insbesondere sollten Makler darauf achten, dass die Partei, die den Maklervertrag abschließt, sich zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet – andernfalls könnte die Vereinbarung unwirksam sein. Transparente Kommunikation und die richtige rechtliche Beratung sind hier entscheidend.
Frage: Vielen Dank, Herr Iwanow, für Ihre aufschlussreichen Erklärungen.
Michael Iwanow: Gern geschehen. Ich hoffe, dass dieses Urteil dazu beiträgt, mehr Klarheit und Fairness im Immobilienmarkt zu schaffen und sowohl Käufer als auch Makler von zukünftigen Konflikten verschont bleiben.
Wichtige Quellen:
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 6. März 2025 – I ZR 138/24
§ 656d BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)
§ 812 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)
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