Rechtsanwalt Michael Iwanow gibt Einblicke in die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Maklerprovision bei Kauf eines Einfamilienhauses durch Verbraucher und die Bedeutung des § 656c BGB.
Frage: Herr Iwanow, am 6. März 2025 hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine wichtige Entscheidung zum Thema Maklerprovisionen im Zusammenhang mit dem Kauf eines Einfamilienhauses durch Verbraucher getroffen. Können Sie uns kurz zusammenfassen, worum es in diesem Fall ging?
Michael Iwanow: Ja, gerne. In dem Fall ging es darum, dass die Klägerin, eine Maklerin, für den Kauf eines Einfamilienhauses tätig wurde. Dabei war sie sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig und hatte eine Courtagevereinbarung mit beiden Parteien getroffen. Der entscheidende Punkt war, dass die Maklerin für beide Seiten unterschiedliche Provisionen verlangte. Dies führte zu einem Verstoß gegen den sogenannten Halbteilungsgrundsatz gemäß § 656c Abs. 1 BGB, der vorschreibt, dass die Maklerprovision in einem solchen Fall gleichermaßen zwischen den Parteien aufgeteilt werden muss.
Frage: Was bedeutet der Halbteilungsgrundsatz genau und warum ist er so wichtig?
Michael Iwanow: Der Halbteilungsgrundsatz aus § 656c Abs. 1 BGB besagt, dass der Makler nur dann für beide Vertragsparteien – also sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer – tätig werden kann, wenn er von beiden Parteien eine Provision in gleicher Höhe erhält. Der Grundgedanke dahinter ist, den Käufer zu schützen. In vielen Fällen ist der Käufer eine private Person, die nicht immer die gleiche Verhandlungsmacht wie der Verkäufer hat. Wenn der Makler also für beide Seiten tätig ist, kann es zu einem Interessenkonflikt kommen, der im schlimmsten Fall zu einer unfaire Verteilung der Kosten führen könnte. Daher schützt dieser Grundsatz die Verbraucher, indem er sicherstellt, dass der Käufer nicht mit einer unangemessen hohen Provision belastet wird.
Frage: Was hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil entschieden?
Michael Iwanow: Der Bundesgerichtshof hat das Urteil der Vorinstanzen bestätigt und entschieden, dass der Maklervertrag aufgrund des Verstoßes gegen § 656c Abs. 1 BGB unwirksam ist. Das bedeutet, dass die Maklerin keinen Anspruch auf die vereinbarte Provision hatte. Die Entscheidung bezieht sich auf den Fall, dass die Klägerin für beide Parteien tätig war, aber die Provisionen nicht gleich hoch waren, was eine klare Verletzung des Halbteilungsgrundsatzes darstellt. Dabei stellte der BGH fest, dass auch dann, wenn die Ehefrau des Verkäufers den Makler beauftragt hatte, der Schutz des Käufers weiterhin gewährleistet sein muss. Die Vorschrift des § 656c BGB gilt eben auch dann, wenn ein Dritter für eine Vertragspartei handelt.
Frage: Wie wird dieses Urteil in der Praxis Auswirkungen auf Maklerverträge haben?
Michael Iwanow: Dieses Urteil wird sicherlich weitreichende Auswirkungen auf Maklerverträge haben. Insbesondere für Makler, die in der Praxis häufig sowohl Verkäufer als auch Käufer betreuen, wird es von entscheidender Bedeutung sein, die Regeln des § 656c BGB strikt zu beachten. In der Praxis bedeutet das, dass Makler, die für beide Seiten tätig werden, immer darauf achten müssen, dass die vereinbarten Provisionen gleich hoch sind. Falls dies nicht der Fall ist, kann der Makler keine Provision geltend machen – der Vertrag wird als unwirksam angesehen. Das Urteil stärkt also den Verbraucherschutz und stellt sicher, dass solche Provisionsregelungen nicht zum Nachteil des Käufers ausgenutzt werden können.
Frage: Was bedeutet das für Käufer von Immobilien?
Michael Iwanow: Für Käufer von Immobilien bedeutet das Urteil, dass sie besser vor unlauteren Maklerpraktiken geschützt sind. Wenn sie als Verbraucher eine Immobilie kaufen, können sie darauf vertrauen, dass die Provisionen, die für die Maklertätigkeit anfallen, nicht einseitig und in ungleicher Höhe zwischen den Parteien verteilt werden. Das Urteil stärkt die Position der Käufer und verhindert, dass sie durch unfaire Vereinbarungen zu hohen Maklergebühren gezwungen werden. Es ist ein wichtiger Schritt, um die Transparenz und Fairness im Immobilienmarkt zu fördern.
Frage: Was sollten Makler nun tun, um solche Probleme zu vermeiden?
Michael Iwanow: Makler sollten sich unbedingt der Bedeutung des § 656c BGB bewusst sein und sicherstellen, dass alle Vereinbarungen zur Maklerprovision klar und transparent sind. Wenn sie für beide Parteien tätig sind, müssen die Provisionen unbedingt gleich hoch sein. Andernfalls riskieren sie, dass der Vertrag unwirksam wird, und verlieren ihren Anspruch auf die Provision. In der Praxis heißt das: Makler müssen die rechtlichen Vorgaben genau einhalten und ihre Kunden frühzeitig über die Regelungen der Maklerprovision aufklären.
Frage: Vielen Dank, Herr Iwanow, für Ihre Einschätzungen und die Erläuterungen zu diesem wichtigen Urteil.
Michael Iwanow: Sehr gerne. Ich denke, dass dieses Urteil ein wichtiger Schritt für mehr Fairness im Immobiliengeschäft ist und hoffe, dass es in der Praxis zu einer besseren Einhaltung der Verbraucherrechte führt.
Wichtige Quellen:
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 6. März 2025 – I ZR 32/24
§ 656c BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)
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