Die Europäische Kommission will die kurzfristige Vermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb stärker begrenzen. Ein einheitlicher europäischer Rechtsrahmen soll Städte und Gemeinden dabei unterstützen, gegen Wohnungsmangel und steigende Mieten vorzugehen.
Von den neuen Vorgaben könnten vor allem stark besuchte Städte und Urlaubsregionen profitieren. Dort werden immer mehr Wohnungen dauerhaft als Ferienunterkünfte angeboten und stehen der einheimischen Bevölkerung deshalb nicht mehr als regulärer Wohnraum zur Verfügung.
Die Stadt Wien begrüßt die Pläne aus Brüssel und kündigt bereits an, ihre eigenen Bestimmungen für Kurzzeitvermietungen weiter zu verschärfen.
Ferienwohnungen verschärfen den Wohnungsmangel
In vielen europäischen Städten sind bezahlbare Mietwohnungen knapp. Gleichzeitig werden zahlreiche Wohnungen nicht dauerhaft vermietet, sondern tage- oder wochenweise an Urlauber vergeben.
Für Eigentümer kann die kurzfristige Vermietung finanziell attraktiver sein als ein gewöhnlicher Mietvertrag. In beliebten Stadtteilen werden Wohnungen deshalb teilweise gezielt gekauft oder umgewandelt, um sie als touristische Unterkünfte anzubieten.
Das kann dazu führen, dass das Angebot an regulären Mietwohnungen weiter sinkt. Steigt gleichzeitig die Nachfrage, erhöhen sich häufig auch die Mieten und Immobilienpreise.
Besonders betroffen sind Tourismusmetropolen wie Paris, Barcelona, Venedig oder Amsterdam. Aber auch in Wien und anderen europäischen Großstädten wird seit Jahren über die Auswirkungen von Ferienwohnungsplattformen diskutiert.
Einheitliche Grundlage für europäische Städte
Bisher gelten in den einzelnen Städten und Mitgliedstaaten sehr unterschiedliche Vorschriften. Manche Kommunen verlangen eine Registrierung, andere begrenzen die Zahl der Vermietungstage oder verbieten die touristische Nutzung gewöhnlicher Wohnungen in besonders belasteten Gebieten.
Diese unterschiedlichen Regelungen haben wiederholt zu Rechtsstreitigkeiten geführt. Vermieter und Plattformbetreiber argumentierten teilweise, dass lokale Beschränkungen gegen europäische Dienstleistungs- oder Wettbewerbsregeln verstießen.
Die Europäische Kommission möchte deshalb mit dem geplanten „Affordable Housing Act“ einen gemeinsamen Rahmen schaffen. Städte und Gemeinden sollen rechtlich besser abgesichert werden, wenn sie Kurzzeitvermietungen einschränken.
Die EU will dabei nicht für jede Stadt identische Verbote festlegen. Stattdessen sollen gemeinsame Kriterien bestimmen, unter welchen Voraussetzungen örtliche Behörden eingreifen dürfen.
Besonders belastete Wohngebiete sollen ausgewiesen werden
Kommunen könnten künftig Gebiete benennen, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist. Grundlage dafür müssten nachvollziehbare Daten und überprüfbare Kriterien sein.
Ein wichtiger Maßstab könnte das Verhältnis zwischen Einkommen und Immobilienpreisen sein. Auch stark steigende Mieten, eine geringe Zahl verfügbarer Wohnungen oder ein besonders hoher Anteil touristisch genutzter Unterkünfte könnten berücksichtigt werden.
Beschränkungen müssten notwendig und angemessen sein. Sie dürften sich nicht pauschal auf eine gesamte Stadt erstrecken, wenn das Problem nur einzelne Bezirke oder besonders stark besuchte Viertel betrifft.
Damit soll verhindert werden, dass Kommunen willkürliche Verbote erlassen. Gleichzeitig sollen sie ausreichend Handlungsspielraum erhalten, um auf die konkrete Lage vor Ort zu reagieren.
Unterschiedliche Maßnahmen bleiben möglich
Der gemeinsame europäische Rahmen könnte Städten verschiedene Instrumente ermöglichen.
Dazu zählen beispielsweise:
- eine verpflichtende Registrierung von Ferienwohnungen,
- eine Begrenzung der jährlichen Vermietungstage,
- besondere Genehmigungen für gewerbliche Anbieter,
- strengere Regeln in Gebieten mit Wohnungsmangel,
- die Unterscheidung zwischen gelegentlicher und dauerhafter Vermietung,
- Meldepflichten für Buchungsplattformen,
- Geldstrafen bei nicht genehmigten Vermietungen.
Eine Privatperson, die ihre eigene Wohnung während eines Urlaubs für wenige Tage vermietet, könnte damit anders behandelt werden als ein professioneller Anbieter, der zahlreiche Wohnungen ganzjährig als Ferienunterkünfte betreibt.
Gerade diese Unterscheidung gilt als wichtig. Die gelegentliche Vermietung eines privaten Zimmers verursacht in der Regel deutlich weniger Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt als die dauerhafte touristische Nutzung kompletter Wohngebäude.
Von der Leyen verspricht Unterstützung für Kommunen
EU-Kommissionspräsidentin Ursula von der Leyen erklärte, sie habe vor einem Jahr angekündigt, die Bezahlbarkeit von Wohnraum in Europa zu einem wichtigen Thema zu machen.
Städte und Gemeinden sollten mehr rechtliche Klarheit erhalten. Dadurch könnten sie geeignete Maßnahmen entwickeln, die auf ihre jeweilige Situation zugeschnitten sind.
Die Kommission betrachtet den Wohnungsmangel zunehmend als europäisches Problem. Zwar liegt die Wohnungspolitik hauptsächlich in der Verantwortung der Mitgliedstaaten und Kommunen, doch europäische Regeln beeinflussen, wie weit örtliche Eingriffe gehen dürfen.
Der neue Rechtsrahmen soll deshalb nicht selbst Wohnungen bauen oder Mietpreise festlegen. Er soll Kommunen vor allem ermöglichen, den Verlust von dauerhaftem Wohnraum an den Tourismus wirksamer zu begrenzen.
Wien will Vorschriften weiter verschärfen
Wiens Bürgermeister Michael Ludwig begrüßte den Vorstoß der Europäischen Kommission. Die Stadt wolle den geplanten „Affordable Housing Act“ nutzen, um ihre Regeln für Kurzzeitvermietungen weiterzuentwickeln und zu verschärfen.
Wohnungen seien in erster Linie Lebensraum für die Bevölkerung. Dieser müsse vor einer zunehmenden kommerziellen Nutzung geschützt werden.
Wien verfolgt bereits seit längerer Zeit eine vergleichsweise strenge Linie gegenüber der kurzfristigen Vermietung. Die Stadt versucht insbesondere zu verhindern, dass gewöhnliche Wohnungen dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen und ausschließlich an Touristen vermietet werden.
Mit einem einheitlichen europäischen Rahmen könnten solche Maßnahmen rechtlich leichter begründet und gegenüber Plattformen oder gewerblichen Vermietern durchgesetzt werden.
Ludwig verwies außerdem auf die traditionelle Haltung Wiens zur öffentlichen Daseinsvorsorge. Die Stadt lehne eine weitgehende Privatisierung grundlegender Lebensbereiche ab. Dazu gehöre auch der Schutz leistbaren Wohnraums.
Plattformen könnten stärker in die Verantwortung genommen werden
Strengere Vorschriften würden voraussichtlich nicht nur Vermieter betreffen. Auch Buchungsplattformen könnten zusätzliche Pflichten erhalten.
Sie könnten beispielsweise verpflichtet werden, Registrierungsnummern zu überprüfen, Daten über Vermietungen an Behörden zu übermitteln oder nicht genehmigte Angebote von ihren Seiten zu entfernen.
Für Städte ist der Zugang zu verlässlichen Daten entscheidend. Ohne Informationen darüber, wie häufig eine Wohnung vermietet wird und ob mehrere Unterkünfte von derselben Person angeboten werden, lassen sich örtliche Beschränkungen nur schwer kontrollieren.
Ein gemeinsamer europäischer Standard könnte die Zusammenarbeit zwischen Plattformen und Behörden vereinfachen.
Vorteile für Mieter, Belastungen für Vermieter
Befürworter strengerer Regeln hoffen, dass mehr Wohnungen wieder dauerhaft vermietet werden. Besonders in beliebten Stadtvierteln könnte dies dazu beitragen, die Verdrängung der einheimischen Bevölkerung zu bremsen.
Gegner warnen dagegen vor Eingriffen in das Eigentumsrecht. Private Vermieter könnten Einnahmen verlieren und wären mit zusätzlichen Melde- und Genehmigungspflichten konfrontiert.
Auch die Tourismusbranche könnte betroffen sein. Ferienwohnungen bieten Reisenden häufig günstigere oder größere Unterkünfte als Hotels. In ländlichen Regionen können sie außerdem eine wichtige Einnahmequelle darstellen, ohne dort zwangsläufig Wohnraumknappheit zu verursachen.
Die EU-Kommission will deshalb regionale Unterschiede berücksichtigen. Beschränkungen sollen vor allem dort möglich sein, wo ein tatsächliches Wohnungsproblem nachgewiesen werden kann.
Vorschlag noch nicht beschlossen
Die Pläne der Europäischen Kommission sind noch kein geltendes Recht. Zunächst muss ein konkreter Gesetzesvorschlag ausgearbeitet und vorgelegt werden.
Anschließend müssen sowohl das Europäische Parlament als auch die Regierungen der EU-Mitgliedstaaten zustimmen. Im Verlauf der Verhandlungen können einzelne Bestimmungen noch verändert, ergänzt oder abgeschwächt werden.
Bis die neuen Regeln tatsächlich in Kraft treten, dürfte daher noch einige Zeit vergehen.
Der politische Kurs ist jedoch deutlich: Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb sollen stärker kontrolliert werden. Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt sollen mehr Möglichkeiten erhalten, dauerhaft genutzten Wohnraum zu schützen.
Für Reisende, Vermieter und Plattformbetreiber könnte dies künftig strengere Registrierungen, zusätzliche Genehmigungen und deutlich weniger frei verfügbare Ferienwohnungen in europäischen Großstädten bedeuten.
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