Die Zahlen der Cube Real Estate AG für das Geschäftsjahr 2024 zeichnen ein deutlich angespannteres Bild als noch ein Jahr zuvor. Zwar konnte das Unternehmen Projekte weiterentwickeln, Finanzierungen verlängern und neue Finanzierer gewinnen. Gleichzeitig verschlechterten sich jedoch zentrale finanzielle Kennzahlen erheblich. Besonders auffällig sind der hohe Jahresverlust, der massive Rückgang des bilanziellen Eigenkapitals, die stark gestiegenen Verbindlichkeiten und ein erheblicher negativer operativer Cashflow.
Die später im Jahr 2025 eingeleitete Restrukturierung nach dem StaRUG erscheint vor diesem Hintergrund nicht wie ein isoliertes Ereignis, sondern als Konsequenz einer Entwicklung, deren Risiken bereits in den Zahlen des Jahres 2024 deutlich erkennbar waren.
Eigenkapital schmilzt auf weniger als eine Million Euro
Besonders deutlich zeigt sich die Verschlechterung beim Eigenkapital. Ende 2023 verfügte die Cube Real Estate AG noch über rund 5,07 Millionen Euro bilanzielles Eigenkapital. Zum 31. Dezember 2024 waren davon nur noch rund 989.000 Euro übrig.
Damit wurden innerhalb eines Jahres rund 80 Prozent des bilanziellen Eigenkapitals aufgezehrt.
Hauptursache ist der Jahresfehlbetrag von 4,085 Millionen Euro. Im Vorjahr war noch ein Jahresüberschuss von rund 532.000 Euro erzielt worden.
Die bilanzielle Eigenkapitalquote sank dadurch nach Unternehmensangaben auf lediglich 3,5 Prozent. Das ist für sich betrachtet ein ausgesprochen dünnes Eigenkapitalpolster.
Das Unternehmen verweist allerdings darauf, dass Darlehen in Höhe von 10,42 Millionen Euro mit qualifiziertem Rangrücktritt versehen seien. Unter deren Berücksichtigung errechnet Cube eine „wirtschaftliche Eigenkapitalquote“ von 40,3 Prozent.
Diese Betrachtung ist für die Beurteilung der Krisenfestigkeit relevant: Rangrücktritte können den insolvenzrechtlichen und wirtschaftlichen Druck erheblich reduzieren. Sie ändern jedoch nichts daran, dass das in der handelsrechtlichen Bilanz ausgewiesene Eigenkapital Ende 2024 nur noch knapp eine Million Euro betrug. Beide Größen sollten deshalb klar voneinander getrennt betrachtet werden.
Verbindlichkeiten steigen um mehr als 75 Prozent
Während das Eigenkapital massiv zurückging, erhöhten sich die Verbindlichkeiten von rund 15,09 Millionen Euro auf 26,44 Millionen Euro.
Das entspricht einem Anstieg um rund 11,35 Millionen Euro beziehungsweise etwa 75 Prozent innerhalb eines Jahres.
Besonders auffällig sind die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Sie stiegen von 3,38 Millionen auf 8,36 Millionen Euro. Gleichzeitig erhöhten sich die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen von 3,91 Millionen auf 10,26 Millionen Euro.
Hinzu kamen 2,17 Millionen Euro Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern, die im ausgewiesenen Vorjahreswert noch nicht enthalten waren.
Das Unternehmen hat damit 2024 erheblich zusätzliche Finanzierungsmittel mobilisiert. Positiv lässt sich feststellen, dass Cube trotz des schwierigen Immobilien- und Finanzierungsmarktes offenbar weiterhin Zugang zu Banken, Gesellschaftermitteln und weiteren Finanzierungsquellen hatte.
Die Kehrseite ist eine erheblich gestiegene Abhängigkeit von Fremd- und Gesellschafterfinanzierungen.
Ein großer Teil der Aktiva besteht aus Forderungen
Die Bilanzsumme stieg von 21,49 Millionen auf 28,30 Millionen Euro. Ein Wachstum der Bilanzsumme ist jedoch nicht automatisch ein Zeichen wirtschaftlicher Stärke.
Von den 28,30 Millionen Euro Aktiva entfallen allein 25,61 Millionen Euro auf Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände.
Besonders relevant sind die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen. Diese stiegen von 8,54 Millionen auf 14,44 Millionen Euro – ein Plus von knapp 5,91 Millionen Euro.
Davon hatten mehr als 14 Millionen Euro eine Restlaufzeit von über einem Jahr.
Das entspricht dem Geschäftsmodell, da die AG nach eigener Darstellung Liquiditätsbedarfe ihrer Projektgesellschaften finanziert. Für die Bewertung der Bilanz entsteht daraus aber eine zentrale Frage: Wie werthaltig sind diese Forderungen, insbesondere wenn einzelne Projektgesellschaften selbst unter dem schwierigen Immobilien- und Finanzierungsmarkt leiden?
Gerade bei einem Projektentwickler ist eine Forderung gegenüber einer Konzerngesellschaft wirtschaftlich etwas anderes als frei verfügbares Bankguthaben.
Nur 219.528 Euro liquide Mittel am Bilanzstichtag
Dieser Unterschied wird beim Blick auf die tatsächliche Liquidität besonders deutlich.
Zum 31. Dezember 2024 standen lediglich rund 219.500 Euro an Kassen- und Bankguthaben in der Bilanz. Ein Jahr zuvor waren es noch rund 645.500 Euro.
Damit verfügte das Unternehmen bei einer Bilanzsumme von mehr als 28 Millionen Euro über vergleichsweise geringe unmittelbar liquide Mittel.
Das allein beweist keine Zahlungsunfähigkeit. Kreditlinien, zugesagte Finanzierungen, Zahlungseingänge und Fälligkeiten sind für eine solche Beurteilung ebenfalls entscheidend.
Der Lagebericht selbst macht jedoch deutlich, dass sich die Situation 2025 verschärfte. Cube schreibt, zum Beginn des Geschäftsjahres 2025 sei erkennbar gewesen, dass die Finanzierung der Liquiditätsbedarfe der Projektgesellschaften nicht mehr für das gesamte Jahr sichergestellt werden könne.
Hinzu kam ein weiteres Problem: Die Projektgesellschaften zahlten aufgrund stockender Aktivitäten weniger Fees an die Cube Real Estate AG, als diese zur Deckung ihrer laufenden Kosten benötigte.
Das ist ein wichtiger Hinweis, weil damit nicht nur Projektwerte oder Bewertungen betroffen waren, sondern das laufende Finanzierungsmodell der AG unter Druck geriet.
Der operative Cashflow verdient besondere Aufmerksamkeit
Eine der auffälligsten Zahlen des Abschlusses findet sich in der Kapitalflussrechnung.
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit wird für 2024 mit minus 17,18 Millionen Euro angegeben. Im Vorjahr lag er lediglich bei minus 64.000 Euro.
Dieser drastische Ausschlag sollte bei einer Bilanzanalyse besonders untersucht werden.
Laut Kapitalflussrechnung stehen unter anderem „sonstige Auszahlungen“ von rund 16,39 Millionen Euro zu Buche, nachdem es im Vorjahr lediglich rund 655.000 Euro gewesen waren.
Ohne weitere Erläuterungen zur Zusammensetzung dieser Position wäre es unseriös, daraus allein weitreichende Schlussfolgerungen abzuleiten. Die Größenordnung macht sie jedoch zu einem zentralen Punkt für eine vertiefte Analyse.
Die Frage lautet: Wohin flossen diese rund 16,4 Millionen Euro und in welchem Umfang stehen diese Zahlungsströme mit der Finanzierung von Projektgesellschaften beziehungsweise konzerninternen Vorgängen in Verbindung?
Das operative Ergebnis gerät ebenfalls unter Druck
Auch die Gewinn- und Verlustrechnung zeigt eine deutliche Verschlechterung.
Das Rohergebnis sank von 12,53 Millionen Euro auf 9,93 Millionen Euro – ein Rückgang um rund 21 Prozent.
Das Unternehmen begründet dies unter anderem mit geringeren Sonderfees und Verzögerungen bei Projekten.
Gleichzeitig wurde gegengesteuert: Der Personalaufwand sank von 6,72 auf 5,96 Millionen Euro, also um rund 11 Prozent. Zum Jahresende beschäftigte die AG noch 49 Mitarbeiter. Weitere Kostensenkungen wurden angekündigt.
Die Einsparungen reichten allerdings nicht aus, um die Ergebnisbelastungen aus dem rückläufigen Geschäft, Finanzierungskosten und Wertkorrekturen aufzufangen.
Abschreibungen belasten das Ergebnis massiv
Bemerkenswert ist der Sprung bei den Abschreibungen.
Neben rund 1,56 Millionen Euro Abschreibungen weist die GuV weitere 1,44 Millionen Euro Abschreibungen auf Finanzanlagen aus.
Das Unternehmen nennt insbesondere die Abschreibung eines Darlehens an die ehemalige Assetmanagement-Gesellschaft 2CP Mannheim GmbH sowie eine Korrektur des Beteiligungsansatzes an der Cube Asset XII GmbH.
Solche Abschreibungen sind zunächst nicht mit einem unmittelbaren Liquiditätsabfluss im Jahr ihrer Verbuchung gleichzusetzen. Sie zeigen aber, dass zuvor bilanzierte Vermögenswerte nicht mehr in der bisherigen Höhe als werthaltig angesehen wurden.
Das ist gerade angesichts der hohen Forderungen und Beteiligungen innerhalb der Unternehmensgruppe relevant.
Die Zinsbelastung steigt deutlich
Auch die Finanzierung wurde teurer.
Die Zinsaufwendungen erhöhten sich von rund 810.000 Euro im Jahr 2023 auf 1,49 Millionen Euro 2024 – ein Anstieg um rund 84 Prozent.
Zwar erzielte Cube gleichzeitig Zinserträge von rund 595.000 Euro, überwiegend aus verbundenen Unternehmen. Dennoch verbleibt ein deutlich negatives Zinsergebnis.
Für ein Unternehmen, das zugleich zusätzliche Finanzierungen benötigt, Projekte finanziert und unter verzögerten Projektverläufen leidet, ist diese Entwicklung problematisch: Je länger Projekte bis zur Verwertung benötigen, desto länger können Finanzierungskosten anfallen.
Es gibt auch operative Fortschritte
Eine faire Analyse darf die positiven Entwicklungen nicht ausblenden.
Cube erhielt nach eigenen Angaben Baugenehmigungen für QINO in Mannheim und Zoll 5 in Köln. Beim Cube Central 378 in Düsseldorf wurde die Rohbaufertigstellung erreicht und vereinbarte Kaufpreistranchen seien planmäßig gezahlt worden. Cube Curve 468 in Köln wurde 2024 übergeben. Für LIF in Aachen konnte eine ergänzende Mezzanine-Finanzierung abgeschlossen werden.
Auch gelang es dem Unternehmen, Projektfinanzierungen zu prolongieren beziehungsweise neue Finanzierungen einzuwerben. Die Zinsbaustein-Unternehmensfinanzierung wurde nach Angaben von Cube im Wesentlichen durch Gesellschaftermittel sowie Finanzierungen der Sparkasse Leverkusen und der Rheingauer Volksbank zurückgeführt.
Diese Punkte zeigen: 2024 war nicht durch einen vollständigen operativen Stillstand geprägt. Das Unternehmen konnte Projekte voranbringen und neue Finanzierungsvereinbarungen erreichen.
Genau darin liegt jedoch die Ambivalenz der Bilanz: Operativen Erfolgen steht eine erhebliche Verschlechterung der finanziellen Kennzahlen gegenüber.
2025 folgte die Restrukturierung
Der weitere Verlauf verleiht den Zahlen von 2024 zusätzliche Bedeutung.
Nach Darstellung des Unternehmens drohten Inanspruchnahmen aus Bürgschaften, die Cube für die Finanzierung einzelner Projekte gegeben hatte. Diese möglichen Belastungen konnten nach Unternehmensangaben nicht aus der operativen Geschäftstätigkeit finanziert werden.
Am 1. Dezember 2025 wurde deshalb unter Begleitung der Kanzlei Buchalik Brömmekamp ein StaRUG-Verfahren eingeleitet.
Das Unternehmen selbst spricht ausdrücklich von einer „drohenden Zahlungsunfähigkeit“.
Damit ist die Restrukturierung keine rein vorsorgliche Optimierung einer komfortablen Finanzierungssituation. Sie soll eine konkrete finanzielle Gefährdung bewältigen.
Cube reagiert unter anderem mit zusätzlichem Kapital der Gesellschafter, Personalabbau, Projektverkäufen, Gesprächen mit Finanzierern, Konzentration auf Nordrhein-Westfalen, dem Rückzug aus Hamburg, dem Verzicht auf neue Büroentwicklungen und einer Asset-Light-Strategie.
Auch Tochteraktivitäten wurden reduziert beziehungsweise verkauft.
Haircuts zeigen die Dimension der Restrukturierung
Besonders aufmerksam sollte man eine Formulierung im Prognosebericht lesen.
Bei möglichen Umfinanzierungen spricht das Unternehmen ausdrücklich von entstehenden „Haircuts“ bei bisherigen Finanzierungspartnern, über die noch verhandelt werden müsse.
Ein Haircut bedeutet vereinfacht, dass Gläubiger wirtschaftlich auf einen Teil ihrer ursprünglichen Position verzichten oder eine geringere Werthaltigkeit akzeptieren.
Dass solche Lösungen diskutiert werden, verdeutlicht die Ernsthaftigkeit der Restrukturierung.
Auf der anderen Seite berichtet Cube von ersten Angeboten zur Umfinanzierung, Gesprächen mit alternativen Finanzierungspartnern und möglichen neuen Gesellschaftern. Ein Projektverkauf in Hamburg mit erwartetem Projektüberschuss wird ebenfalls als Baustein der Liquiditätsplanung genannt.
Es gibt also Restrukturierungsoptionen – ihr Erfolg war nach den vorliegenden Informationen aber keineswegs garantiert.
Fazit: Sanierungsfähig möglicherweise – finanziell entspannt keinesfalls
Die Bilanz 2024 der Cube Real Estate AG ist von erheblichen Gegensätzen geprägt.
Auf der positiven Seite stehen fortgeführte Projekte, erreichte Meilensteine, verlängerte Finanzierungen, neue Finanzierer, Kostenreduzierungen und die Bereitschaft der Gesellschafter, zusätzliche Mittel bereitzustellen.
Auf der kritischen Seite stehen jedoch ein Jahresverlust von 4,09 Millionen Euro, ein Rückgang des bilanziellen Eigenkapitals auf weniger als eine Million Euro, eine Eigenkapitalquote von nur 3,5 Prozent, Verbindlichkeiten von 26,44 Millionen Euro, geringe liquide Mittel am Bilanzstichtag, hohe Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen und ein operativer Cashflow von minus 17,18 Millionen Euro.
Hinzu kommt, dass sich die Risiken 2025 offenbar weiter materialisierten und schließlich ein StaRUG-Verfahren wegen drohender Zahlungsunfähigkeit eingeleitet wurde.
Bemerkenswert ist deshalb auch die Formulierung des Unternehmens selbst zur Fortführung: Der Vorstand geht zwar auf Grundlage seiner Planung und zugesagter Finanzierungsbeiträge von einer Fortführung der Gesellschaft aus. Unmittelbar danach heißt es jedoch:
„Diese Einschätzung ist jedoch mit wesentlichen Unsicherheiten behaftet.“
Dieser Satz dürfte die wirtschaftliche Situation präziser zusammenfassen als jede optimistische oder pessimistische Zuspitzung.
Cube Real Estate befindet sich nach den vorliegenden Angaben nicht einfach in einer Phase schwächerer Ergebnisse. Das Unternehmen durchläuft eine tiefgreifende finanzielle und strategische Restrukturierung. Ob daraus ein tragfähiges Geschäftsmodell mit wieder stabiler Liquidität und ausreichender Ertragskraft entsteht, hängt wesentlich vom Erfolg des StaRUG-Verfahrens, von Projektverkäufen und Umfinanzierungen, der Unterstützung durch Gesellschafter und neue Investoren sowie von der tatsächlichen Werthaltigkeit der Projekte und konzerninternen Forderungen ab.
Die entscheidende Frage lautet daher nicht, ob Cube 2024 ein schwieriges Jahr hatte. Das belegen die Zahlen eindeutig.
Die entscheidende Frage ist, wie viel wirtschaftlicher Wert nach Abschluss der Restrukturierung übrig bleibt – und ob dieser Wert künftig genügend Cashflow erzeugt, um das Unternehmen ohne fortlaufende außerordentliche Finanzierungsmaßnahmen zu tragen.
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