Klassische Bausparverträge werden kaum noch im ursprünglichen Sinne genutzt, nämlich um nach der Zuteilung der Bausparsumme ein zinsgünstiges, marktzinsunabhängiges Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Aufgrund des seit Jahren auf historische Tiefststände gesunkenen Marktzinsniveaus gibt es attraktivere Angebote. Um dennoch ihre Einnahmen stabil zu halten und mit Immobilienfinanzierungen Geld zu verdienen, setzen die Bausparkassen immer mehr auf Bausparsofortfinanzierungen. Dieses Produkt ist aber mit gewissen Risiken für die Kunden verbunden, zudem sehr komplex und intransparent.

Die Bausparsofortfinanzierung klingt verlockend: Als Immobilienkäufer erhalten Sie sofort ein Darlehen zu niedrigen Zinsen und zahlen in einen Bausparvertrag ein. Das klassische Bausparen, bei dem Sie zunächst ein Mindestguthaben ansparen, um nach der Zuteilung der Bausparsumme ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zu bekommen, wird allerdings auf den Kopf gestellt.

Bei Bausparsofortfinanzierungen schließen Sie zunächst einen Darlehensvertrag (ein so genanntes Vorausdarlehen), verzinst mit dem aktuellen Marktzins, ab. Anders als bei klassischen Darlehen wird dieses nicht getilgt. Stattdessen zahlen Sie in einen Bausparvertrag ein. Wird er nach vielen Jahren zugeteilt, lösen Sie den Kredit mit der Bausparsumme ab: Mit dem Guthaben wird ein Teil getilgt, der Rest über das Bauspardarlehen. Letzteres tilgen Sie dann mit vorab vereinbarten Konditionen über die kommenden Jahre.

Sofortfinanzierungen basieren auf zwei Krediten

Bei Bausparsofortfinanzierungen verknüpfen die Anbieter zwei unterschiedliche Verträge, die zeitlich aufeinander abgestimmt sind und beide wie geplant erfüllt werden sollen.

So zumindest lautet der Plan. Allerdings kann sich die Zuteilung der Bausparsumme, die unter anderem davon abhängt, dass immer neue Bausparer gewonnen werden können, verzögern:

• Die Anbieter dürfen keinen Zuteilungstermin verbindlich zusagen. Heißt: Hat die Bausparkasse gerade nicht genügend Mittel im Topf, müssen Sie auf das angesparte Bausparguthaben und das Bauspardarlehen warten.
• Die Verzögerung der Zuteilung kann Sie vor große Probleme stellen: Steht im Vertrag des Vorausdarlehens ein konkretes Datum für dessen Ablösung, benötigen Sie eine Zwischenfinanzierung. Zu welchen Zinskonditionen Sie dann eine solche erhalten, können Sie heute nicht absehen. Aber auch wenn der ursprüngliche Kredit bis zur Zuteilung weiterläuft, müssen Sie länger als geplant dessen Zinsen zahlen.

Wenn es nicht läuft wie geplant

Außerdem können sich Ihre persönliche Lage sowie das Zinsniveau im Laufe der Zeit verändern. Letzteres ist wegen des aktuellen Nullzinses nicht unwahrscheinlich: Perspektivisch können die Zinsen kaum noch sinken, sondern werden eher steigen.

• Bei Bausparsofortfinanzierungen sollten Sie in der aktuellen Niedrigzinsphase eine Zinsbindung bis zur Zuteilung vereinbaren – der Zins bleibt dann bis dahin fest.
• Ansonsten haben Sie bei gestiegenem Zinsniveau eine deutlich gestiegene monatliche Belastung.

Unser Rat, wenn Sie Wohneigentum anschaffen wollen

Die Verbraucherzentrale rät bei der Finanzierung zu Immobilien zu Folgendem:

• Je komplizierter das Angebot, desto schwerer fällt die Beurteilung, ob es auch tatsächlich Ihrem persönlichen Bedarf entspricht.
• Holen Sie unbedingt mehrere Angebote ein und lassen sich zu diesen neutral beraten – zum Beispiel von Ihrer Verbraucherzentrale.
• Wenn Sie einen Kredit aufgenommen haben, fangen Sie besser gleich mit dem Abbezahlen an und verschieben das nicht mit Sparmodellen in die Zukunft. So nutzen Sie das aktuell niedrige Zinsniveau.
• Klassische Bausparmodelle haben weiterhin ihre Berechtigung, insbesondere zur Bildung einer Rücklage mit der Option auf ein Bauspardarlehen für zukünftig anstehende Modernisierungen und Sanierungen. Auch die Kombination mit Förderungen wie der Arbeitnehmersparzulage oder der Wohnungsbauprämie kann vorteilhaft sein.
• Berücksichtigen Sie bei Ihrer Planung auch Alternativen, wie so genannte Annuitätendarlehen. Das ist die einfachste Form des Kredits: Sie vereinbaren einen Zins und zahlen vom ersten Monat an Ihre Schulden wieder ab. Vereinbaren Sie Zinsbindungszeiten von mehr als 10 Jahren. Viele Darlehensgeber bieten 15, 20 Jahre oder mehr an. Lassen Sie sich unabhängig beraten, welche Finanzierungsform für Ihre Situation passt.
• Vereinbaren Sie für Ihre Darlehen jährliche Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit den Tilgungssatz während der Laufzeit in einem Korridor zu wechseln. So sind Sie jederzeit flexibel.
• Fragen Sie bei allen Produkten nach dem Gesamteffektivzins. Den müssen die Anbieter nennen – und er schließt auch Kosten für den Abschluss eines Vertrags ein sowie Effekte wie Zins- und Tilgungsverrechnung, die Sie selbst nur mit Mühe errechnen könnten. Vergleichen Sie mit dieser Zahl und der Laufzeit die verschiedenen Angebote.

Klassisches Bausparmodell wird kaum noch genutzt

Mit einem Bausparvertrag den künftigen Darlehenszins schon kennen, bis zur Zuteilung der Bausparsumme Eigenkapital ansparen und dann das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen: Das ist das ursprüngliche Bausparmodell. Es kann für Verbraucher vorteilhaft sein, wenn das Zinsniveau in Deutschland ansteigt. Doch genau darum sind Bauspardarlehen lange immer unbeliebter geworden: Seit 1990 sind die Zinsen stetig gesunken, aktuell sind sie fast am Nullpunkt angekommen.

Das Verhältnis zwischen altbekannten Bausparverträgen und Bausparsofortfinanzierungen, bei denen viel früher ein Kredit ausgezahlt wird, haben die Verbraucherzentralen im Rahmen des Projekts Marktwächters Finanzen untersucht.

Darlehen nach diesem klassischen System machen, so die Marktwächter-Untersuchung, inzwischen nur noch zwölf Prozent des gesamten Kreditvolumens bei den Anbietern aus. Stattdessen gehen diese seit Jahren immer stärker in so genannte Vor- und Zwischenfinanzierungen – oder vergeben Kredite gleich komplett losgelöst vom Bausparsystem.

Quelle:VZ Bund