Start Verbraucherschutzinformationen Anlegerschutz Totalverlustrisiko: Brutschin Wohnbau GmbH und das Geldeinsammelprojekt „Wohnen am Schlosssee“

Totalverlustrisiko: Brutschin Wohnbau GmbH und das Geldeinsammelprojekt „Wohnen am Schlosssee“

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Ein bald kommendes Projekt auf der Crowdinvestingplattform des Unternehmens Zinsland, wo genanntes Unternehmen nun das sauerverdiente Geld von Kleinanlegern haben will. Das in Form eines Nachrangdarlehens mit einem Totalverlustrisiko für jeden Anleger der dort ein Investment tätigt. Das hat diese Anlageform die man Kleinanlegern hier anbietet nun mal so in sich.

Brutschin Wohnbau GmbH

Waiblingen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Bilanz zum 31. Dezember 2017

der Brutschin Wohnbau GmbH, Waiblingen

Aktiva

Stand am 31.12.2017 Stand am 31.12.2016
EUR EUR TEUR
A. Anlagevermögen
1,00 0
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 131.972,00 134
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung 288.165,71 423
420.137,71 557
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 25,56 0
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte 16.499.124,77 21.588
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1.085.168,64 1.089
III. Flüssige Mittel 4.077.654,60 8.670
C. Rechnungsabgrenzungsposten 11.584,97 7
22.093.697,25 31.911

Passiva

Stand am 31.12.2017 Stand am 31.12.2016
EUR EUR TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 250.000,00 250
II. Bilanzgewinn 0,00 298
III. Gewinnvortrag 298.041,86 0
IV. Jahresüberschuss 1.677.044,07 0
2.225.085,93 548
B. Rückstellungen 2.119.148,62 1.058
C. Verbindlichkeiten 17.749.462,70 30.305
D. Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 0
22.093.697,25 31.911

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2017

der Brutschin Wohnbau GmbH, Waiblingen

2017 2016
EUR EUR TEUR TEUR
1. Rohergebnis 5.386.017,52 4.409
2. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 717.772,12 366
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 66.420,40 784.192,52 43 409
3. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 80.549,13 66
4. Sonstige betriebliche Aufwendungen 2.243.000,72 1.988
2.278.275,15 1.946
5. Erträge aus Beteiligungen 0,00 100
6. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.034,82 6
7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 119.867,72 118.832,90 151 145
8. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 467.878,67 287
9. Ergebnis nach Steuern 1.691.563,58 1.614
10. Sonstige (i. V. Erstattete sonstige) Steuern 14.519,51 -6
11. Jahresüberschuss 1.677.044,07 1.620

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2017

der Brutschin Wohnbau GmbH, Waiblingen

Anschaffungs-/Herstellungskosten
Stand am 1.1.2017 Zugänge Abgänge Stand am 31.12.2017
EUR EUR EUR EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte 766,94 0,00 0,00 766,94
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 154.650,08 0,00 0,00 154.650,08
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung 663.185,61 10.293,17 102.551,90 570.926,88
817.835,69 10.293,17 102.551,90 725.576,96
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 25,56 0,00 0,00 25,56
818.628,19 10.293,17 102.551,90 726.369,46
Kumulierte Abschreibungen
Stand am 1.1.2017 Zugänge Abgänge Stand am 31.12.2017
EUR EUR EUR EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte 765,94 0,00 0,00 765,94
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 20.204,08 2.474,00 0,00 22.678,08
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung 239.938,94 78.075,13 35.252,90 282.761,17
260.143,02 80.549,13 35.252,90 305.439,25
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 0,00 0,00 0,00 0,00
260.908,96 80.549,13 35.252,90 306.205,19
Buchwerte
Stand am 31.12.2017 Stand am 31.12.2016
EUR EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte 1,00 1,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 131.972,00 134.446,00
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung 288.165,71 423.246,67
420.137,71 557.692,67
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 25,56 25,56
420.164,27 557.719,23

Anhang für das Geschäftsjahr 2017

der Brutschin Wohnbau GmbH, Waiblingen

A. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Die Brutschin Wohnbau GmbH hat ihren Sitz in Waiblingen. Sie ist im Handelsregister des Amtsgerichts Stuttgart unter HRB 262002 eingetragen.

B. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften der §§ 242ff HGB unter Beachtung der ergänzenden Bestimmungen für mittelgroße Kapitalgesellschaften (§264ff HGB) sowie des GmbHG aufgestellt.

Das Gliederungsschema der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung wurde gem. § 265 Abs. 6 HGB an die Besonderheiten der Branche angepasst. Der Bilanzposten „unfertige Erzeugnisse und unfertige Leistungen“ wurde in „In Ausführung befindliche Bauaufträge und Vorratsgrundstücke“ umbenannt. Der Posten „Verminderung des Bestands an unfertigen Erzeugnissen und unfertigen Leistungen“ in der Gewinn- und Verlustrechnung wurde in „Verminderung des Bestands an in Ausführung befindlichen Bauaufträge und Vorratsgrundstücken“ umbenannt.

Der vorliegende Jahresabschluss ist bis auf nachfolgend genannten Sachverhalt unter Beibehaltung der für den Vorjahresabschluss angewandten Gliederungsgrundsätze nach den für mittelgroße Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt (§§ 265 Abs. 1 Satz 2, 266ff , 275 HGB). Verkaufsprovisionen wurden in der Vergangenheit als Aufwendungen für bezogene Leistungen ausgewiesen. In der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt der Ausweis unter sonstige betriebliche Aufwendungen. Die Vorjahreszahlen wurden zur besseren Vergleichbarkeit angepasst.

Größenabhängige Erleichterungen bei der Erstellung des Anhangs (§ 288 HGB) wurden in Anspruch genommen.

Bilanzierungsmethoden

Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten. Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen verrechnet worden, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist.

Der Grundsatz der Bilanzierungsstetigkeit wurde eingehalten.

Bewertungsmethoden

Die Wertansätze der Eröffnungsbilanz des Geschäftsjahres stimmen mit denen der Schlussbilanz des vorangegangenen Geschäftsjahres überein. Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet.

Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind.

Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn sie bis zum Abschussstichtag realisiert wurden. Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.

Die geringwertigen Anlagegüter wurden in den Vorjahren nach der sog. Sammelpostenmethode gem. § 6 Abs. 2a EStG bewertet. Im Jahr 2017 werden geringwertige Anlagegüter zur Steueroptimierung gemäß § 6 Abs. 2 EStG im Zugangsjahr voll abgeschrieben. Die Auswirkung auf das Jahresergebnis ist geringfügig. Im Übrigen wurde der Grundsatz der Bewertungsstetigkeit beachtet

C. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden einzelner Posten

Die erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten vermindert um planmäßige kumulierte Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen werden linear über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer vorgenommen. Als Nutzungsdauer wird bei Software fünf Jahre unterstellt.

Das Sachanlagevermögen ist mit den steuerlich aktivierungspflichtigen Anschaffungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die Abschreibungen erfolgen über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer und werden nach der linearen Methode vorgenommen. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis EUR 150,00 wurden gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 EStG im Erwerbsjahr voll abgeschrieben. Anlagegüter im Anschaffungswert zwischen EUR 150,01 und EUR 1.000,00 wurden in der Vergangenheit gemäß § 6 Abs. 2a EStG auf die fiktive Nutzungsdauer von fünf Jahren abschrieben. Ab 2017 werden sie gemäß § 6 Abs. 2 EStG im Zugangsjahr voll abgeschrieben.

Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bewertet.

Die in Ausführung befindlichen Bauaufträge wurden zu Herstellungskosten gem. § 255 Abs. 2 HGB bewertet. Verwaltungskosten wurden nicht aktiviert. Gemäß § 255 Abs. 3 HGB wurden Bauzeitzinsen aktiviert. Dies waren im Geschäftsjahr 2017 EUR 169.467,34. Die Vorratsgrundstücke sind zu Anschaffungskosten angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zu Nennwerten angesetzt. Alle erkennbaren Einzelrisiken werden bei der Bewertung berücksichtigt.

Die Rückstellung für Pensionen wurde nach der versicherungsmathematischen Project-Unit-Credit-Methode gebildet. Es wurden folgende Annahmen für die Berechnung berücksichtigt:

– durchschnittlicher Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre von 3,68 % für eine Laufzeit von 15 Jahren, der von der Deutschen Bundesbank bekannt gemacht wurde (i.V. 4,06 %)

– Sterbetafeln nach Dr. Klaus Heubeck „Richttafeln 2005 G“.

Der Unterschiedsbetrag zwischen der Abzinsung der Rückstellung für Pensionen mit dem 10‑Jahres‑Durchschnittszinssatz und dem 7-Jahres-Durchschnittszinssatz beträgt EUR 67.977,00. Der Betrag ist ausschüttungsgesperrt.

Die Rückstellung für Pensionen wird mit der an den Versorgungsberechtigten verpfändeten Rückdeckungsversicherung saldiert. Diese ist mit dem Deckungskapital bewertet.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und sind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der sich nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung ergibt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Die Verbindlichkeiten werden zum Erfüllungsbetrag bilanziert.

D. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

1. Anlagevermögen

Die gesondert dargestellte Entwicklung des Anlagevermögens ist integraler Bestandteil des Anhangs.

2. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Unter den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen ist ein Betrag von EUR 657.060,00 (i. V. TEUR 301) mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr ausgewiesen.

Sie enthalten Steuererstattungsansprüche in Höhe von EUR 7.141,44, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

3. Flüssige Mittel

Die Position enthält den Kassenbestand sowie die Guthaben bei Kreditinstituten.

4. Bilanzgewinn

In den Bilanzgewinn wurde im Vorjahr ein vorhandener Verlustvortrag in Höhe von TEUR 142 einbezogen.

5. Pensionsrückstellungen

Zur Abdeckung des Risikos wurde eine Rückdeckungsversicherung abgeschlossen, die an den Pensionsberechtigten verpfändet wurde. Dementsprechend ergibt sich gemäß § 246

Abs. 2 HGB folgender saldierter Ausweis:

Pensionsverpflichtung EUR 482.251,00
Anschaffungskosten (= Zeitwert) der Rückdeckungsversicherung 158.357,38
Bilanzansatz Pensionsrückstellung EUR 323.893,62

6. Verbindlichkeiten

Restlaufzeit
Gesamtbetrag bis 1 Jahr 1 – 5 Jahre über 5 Jahre
Art der Verbindlichkeit EUR EUR EUR EUR
Gegenüber Kreditinstituten 6.093.061,64 5.945.253,00 58.453,76 89.354,88
im Vorjahr in TEUR 11.786 11.584 100 102
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 9.166.285,16 9.166.285,16 0,00 0,00
im Vorjahr in TEUR 15.108 15.108 0,00 0,00
Gegenüber verbundenen Unternehmen 1.962,16 1.962,16 0,00 0,00
im Vorjahr in TEUR 20 20 0 0
Gegenüber Gesellschaftern 1.485.665,18 1.485.665,18 0,00 0,00
im Vorjahr in TEUR 2.018 2.018 0,00 0,00
Übrige 1.002.488,56 846.223,01 156.265,55 0,00
im Vorjahr in TEUR 1.373 1.227 146 0
17.749.462,70 17.445.388,51 214.719,31 89.354,88
Summe Vorjahr in TEUR 30.305 29.957 246 102

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in voller Höhe durch Grundschulden, Abtretungen der Kaufpreisansprüche gegen die Erwerber, Verpfändung der Kaufpreissammelkonten, Abtretung der Rechte und Ansprüche aus Bau-, Werk- oder Generalunternehmerverträgen zum Finanzierungsobjekt, Abtretung der Rechte und Ansprüche aus Grundstücksankaufverträgen der Finanzierungsobjekte, Sicherungsübereignung der finanzierten Gegenstände und selbstschuldnerische unbefristete Höchstbetragsbürgschaften des Gesellschafter-Geschäftsführers besichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten in Höhe von EUR 1.962,16 (i. V. TEUR 20) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

Für die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen bestehen branchenübliche Eigentumsvorbehalte an den gelieferten Gegenständen.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

1. Allgemeines

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

2. Aufwendungen für Altersversorgung

In der Position „Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung“ sind Aufwendungen für Altersversorgung in Höhe von EUR 38.769,21 (i. V. TEUR 12) enthalten.

3. Aufwendungen und Erträge aus Pensionsverpflichtungen

In der Gewinn- und Verlustrechnung wurden gem. § 246 Abs. 2 Satz 2 folgende Beträge saldiert:

Zuführung Pensionsrückstellung EUR 31.829,00
Erträge aus Rückdeckungsversicherungen – 9.100,84
Ausweis unter Personalaufwand, soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung EUR 22.728,16

4. Verbundene Unternehmen

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen betreffen in Höhe von EUR 413,96 (i. V. TEUR 1) verbundene Unternehmen.

E. Sonstige Angaben

1. Beteiligungsverhältnisse

Die Gesellschaft ist am Bilanzstichtag an folgenden Unternehmen beteiligt:

Name Beteiligungsquote Währung Eigenkapital Jahresergebnis
%
Brutschin Bauträger- und Baubetreuungs- GmbH, Waiblingen 100 TEUR 525 188

2. Ausschüttungssperre Altersvorsorgeverpflichtungen

Aus der Abzinsung der Pensionsrückstellungen mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre ein Unterschiedsbetrag in Höhe von EUR 67.977,00. Der Unterschiedsbetrag unterliegt gemäß § 253 Abs. 6 HGB der Ausschüttungssperre.

3. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Stichtag

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Stichtag sind nicht eingetreten.

4. Personal

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer (ohne Geschäftsführer und Auszubildende) beträgt:

Anzahl
Angestellte 4
Teilzeitkräfte 6
10

5. Haftungsverhältnisse

Die Bankbürgschaften, die für die Gesellschaft abgegeben wurden, betragen zum 31. Dezember 2017 rund EUR 872.441,56.

6. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen mit folgenden Restlaufzeiten:

Restlaufzeit bis 1 Jahr EUR 101.627,62
Restlaufzeit 1 – 5 Jahre 156.714,45
Restlaufzeit über 5 Jahre 55.814,40
EUR 314.156,47

7. Organe der Gesellschaft

Geschäftsführer ist:

Bernd Brutschin, Kaufmann, Waiblingen

8. Gesamtbezüge der Geschäftsführung

Bezüglich der Angabe der Gesamtbezüge der Geschäftsführung wurde die Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB in Anspruch genommen.

F. Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn in Höhe von EUR 1.975.085,93 auf neue Rechnung vorzutragen.

 

Waiblingen, 31. Juli 2018

Brutschin Wohnbau GmbH

gez. Bernd Brutschin

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2017

der Brutschin Wohnbau GmbH, Waiblingen

I. Grundlagen des Unternehmens

1. Geschäftsmodell

Das Geschäftsmodell der Brutschin Wohnbau GmbH beinhaltet das Bauträgergeschäft. Es werden Grundstücke erworben und diese im Rahmen der Makler- und Bauträgerverordnung im Geschosswohnungsbau bebaut und an Kapitalanleger und Eigentümer veräußert. Ergänzend werden auch Einfamilienhäuser und Reihenhäuser errichtet, wenn bei größeren Bauplätzen dies erforderlich wird. Die Kernkompetenz des Unternehmens liegt jedoch im Geschosswohnungsbau.

Vereinzelt werden auch Immobilien gehandelt; dies jedoch nur dann, wenn sich Bauplätze im Nachhinein als schwieriger umsetzbar darstellen oder wenn beim Erwerb von Baugrundstücken Bestandshäuser vorhanden sind, die marktfähig sind. Dann werden diese marktfähigen Einheiten abgetrennt und am Markt platziert.

Außerdem wird noch der Vertrieb für ein Schwesterunternehmen abgewickelt.

2. Ziele und Strategie

Die Entscheidungen der Brutschin Wohnbau GmbH sind auf nachhaltiges Wachstum ausgerichtet und damit darauf, nachhaltige Erträge zu erzielen. Hierbei wird mit den vorhandenen Personalressourcen eine Optimierung der Projekte angestrebt. Ein bedeutendes Umsatzwachstum wird aufgrund der eingeschränkten Personalressourcen nicht angestrebt.

Finanzierungsstrategie

Die Finanzierung der Projekte erfolgt im Wesentlichen über klassische Bauträgerkredite der Hausbanken. Bei größeren Bauprojekten wird zur Eigenkapitalunterstützung auch Mezzanine-Kapital mit eingebunden. Dieses Mezzanine-Kapital dient als Eigenkapitalersatz und schont die vorhandenen Eigenkapitalreserven.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftlichen und branchenbezogenen Rahmenbedingungen haben sich 2017 weiterhin als stabil und positiv für die Immobilienbranche erwiesen. Das Bruttoinlandsprodukt nahm nach noch vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamts 2017 preis- und kalenderbereinigt um 2,5 % zu.

Die Verbraucherpreise lagen im Jahresdurchschnitt 2017 um 1,8 % höher als im Vorjahr, die Zahl der Beschäftigten hat mit mehr als 44 Mio. einen Höchststand erreicht. Die Zinsen hingegen verharren weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau. Für 2018 wird mit einem Anhalten der guten Konjunktur gerechnet. Die Deutsche Bundesbank etwa erwartet in ihrer Leistungsprognose vom Ende des Jahres 2017 für 2018 ein Wachstum des Bruttosozialprodukts von 2,5 %. Der ifo-Geschäftsklimaindex, anerkanntes Stimmungsbarometer der Wirtschaft, lag im Dezember 2017 knapp unter seinem zuvor erreichten Höchststand und reflektiert eine sehr optimistische Sicht der deutschen Wirtschaft auf das Jahr 2018. Zudem wird damit gerechnet, dass die Zinsen weiterhin auf niedrigem Niveau bleiben, auch wenn leichte Erhöhungen im Laufe des Jahres erwartet werden.

Für die Brutschin Wohnbau GmbH ist vor allem die Entwicklung auf dem Mietwohnungsmarkt von Bedeutung. Der hat sich 2017 als stabil erwiesen. Die Mieten lagen gemäß Ausweis im Index der Lebenshaltungskosten deutschlandweit 2017 um 1,6 % höher als im Vorjahr. Damit nahmen sie mit einer etwas geringeren Rate zu, als die Lebenshaltungskosten insgesamt. Allerdings verdeckt der Durchschnitt die unterschiedlichen Entwicklungen einzelner Regionen von Stadt und Land, von Neu- und Altbau oder auch von unterschiedlichen Wohnungsgrößen. Die Region Stuttgart, in der sich die Brutschin Wohnbau GmbH im Wesentlichen bewegt, hat entsprechend einzelner Veröffentlichungen in Wirtschaftsfachzeitschriften eine überdurchschnittliche Entwicklung genommen.

Rechtliche Rahmenbedingungen

An den rechtlichen Rahmenbedingungen für die Immobilienwirtschaft hat sich 2017 nichts Wesentliches geändert.

Das Bundesverfassungsgericht hat im Frühjahr 2018 entschieden, dass die Berechnung der Grundsteuer nicht verfassungsgemäß ist. Sie findet bislang auf Basis von Einheitswerten statt, die im Westen Deutschlands auf das Jahr 1964, im Osten auf das Jahr 1935 zurückgehen. Hieraus können Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer resultieren und damit auch die Belastung von Eigentümern und Mietern. Ob dies jedoch zur Minderung der Nachfrage führen wird, bleibt abzuwarten.

Im Koalitionsvertrag zwischen CDU und SPD zeichnet sich ab, dass die Regierung auch wohnungswirtschaftlich aktiv werden könnte. Im Gespräch war nicht nur eine Verschärfung der Mietpreisbremse, sondern auch die aktive Förderung des Wohnungsbaus etwa durch Baukindergeld oder Baukostenzuschüsse. Inwieweit derartige Maßnahmen tatsächlich verwirklicht werden und wann dies der Fall sein könnte, lässt sich derzeit nicht abschätzen. Die Politik scheint sich aber zum Ziel gesetzt zu haben, in den kommenden Jahren für ein vergrößertes Angebot an Neubauwohnungen zu sorgen.

2. Geschäftsverlauf und Lage

a) Ertragslage

Die Umsatzerlöse haben sich im Geschäftsjahr 2017 um EUR 1,4 Mio. erhöht, die Gesamtleistung ist jedoch um EUR 6,7 Mio. zurückgegangen. Dies hat seine Ursache darin, dass im Geschäftsjahr 2017 größere Bauprojekte an die Käufer übergeben wurden, bei denen in den Jahren 2015 und 2016 Projektbeginn war.

Infolge der geringeren Gesamtleistung sind auch die Aufwendungen für bezogene Leistungen zurückgegangen.

Aus den höheren Umsatzerlösen entsteht eine höhere Marge, die alle anderen Kostensteigerungen im Bereich der Personalkosten (erfolgsabhängige Bezüge) und auch der sonstigen betrieblichen Aufwendungen (Nebenkosten des Geldverkehrs, Aufwendungen für Gewährleistung, Fremdarbeiten, Prüfungskosten) ausgleicht. Die Kostenerhöhungen resultieren aus dem normalen Zyklus des Bauträgergeschäfts.

Die Steuerquote ist im Vergleich zum Vorjahr erhöht, da im Vorjahr in erheblich höherem Umfang steuerliche Verlustvorträge verrechnet werden konnten.

Obwohl im Geschäftsjahr 2017 keine Beteiligungserträge zu verzeichnen waren (i.V. TEUR 100), ist der Jahresüberschuss aufgrund des verbesserten Rohertrags im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 57 erhöht.

b) Finanzlage

Durch die Übergabe von Objekten kam es wie bereits oben zur Ertragslage ausgeführt, zu Nachholeffekten beim Ertrag. Durch die guten Jahreserträge der Jahre 2016 und 2017 hat sich die Eigenkapitalquote wesentlich verbessert. Sie beträgt aktuell 10,07 % bezogen auf die vorliegende Bilanzsumme. Bei Saldierung der erhaltenen Anzahlungen mit den Vorräten, die handelsrechtlich zulässig wäre, würde sich die Eigenkapitalquote auf 17,21 % erhöhen. Dies halten wir für ausreichend.

Durch die vorhandenen flüssigen Mittel, die bestehenden Kreditlinien und auch die Möglichkeiten zur Refinanzierung bei Mezzanine-Kapitalgebern ist die Finanzierung auf derzeitigem Geschäftsniveau unproblematisch erreichbar. Durch Übergabe von diversen größeren Bauprojekten (Reduzierung der in Ausführung befindlichen Bauaufträge), ist die Bilanzsumme um EUR 9,8 Mio. gesunken, mit der Folge dass auch die Verschuldungen (erhaltene Anzahlungen, Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten) entsprechend abgebaut werden konnten. Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit hat sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 403 verbessert und beträgt EUR 2,4 Mio..

c) Vermögenslage

2017 2016 Veränderung
Wesentliche Bilanzposten TEUR TEUR TEUR %
Aktiva
Anlagevermögen 420 557 – 137 – 24,6
Mittelfristige Vermögenswerte 657 301 356 1,2 fach
Kurzfristige Vermögenswerte 16.939 22.383 – 5.444 – 24,3
Liquide Mittel 4.078 8.670 – 4.592 – 53,0
Passiva
Eigenkapital 2.225 548 1.677 3,1 fach
Mittel- und langfristige Verbindlichkeiten 639 644 – 5 – 0,8
Kurzfristige Verbindlichkeiten 19.230 30.719 – 11.489 – 37,4
Bilanzsumme 22.094 31.911 – 9.817 – 30,8

Die Vermögenslage ist stark von der Größe und Dauer der Bauprojekte bestimmt. Nach Jahren der Vorbereitung, Baureifmachung von Grundstücken und deren Bebauung wurden in 2016 wie auch 2017 die Erträge aus diesen Bauprojekten realisiert. Dadurch haben sich die Vorräte signifikant ermäßigt, auch ist die Verschuldung bei Kreditinstituten durch die Vorfinanzierung der Käufer signifikant zurückgeführt worden.

Die hohen liquiden Mittel stehen teilweise im Zusammenhang mit dem bei Bauträgern gebräuchlichen Zweikontenmodell, in dem für die Käuferanzahlungen ein Guthabenkonto geführt und für die Baukosten ein Bauträgerdarlehen seitens der Bank gewährt wird. Teile der flüssigen Mittel stehen somit nicht zur Investition zur Verfügung, sondern sind im Rahmen des Zweikontenmodells dem gewährten Darlehen der Banken gegenüberzustellen.

Signifikant haben sich die Steuerrückstellungen erhöht. Dies resultiert aus dem Wegfall der Verlustvorträge. Weiterhin sind auch die sonstigen Rückstellungen signifikant erhöht. Dies resultiert im Wesentlichen aus den Projektübergaben und den am Bilanzstichtag noch nicht abgerechneten Bauleistungen hierzu.

3. Finanzielle Leistungsindikatoren

Bei den finanziellen Leistungsindikatoren liegt unser Fokus auf:

Entwicklung der Quadratmeterpreise

Vergabekontrolle

Rohertrag/Deckungsbeiträge der einzelnen Bauprojekte

Sowohl die Quadratmeterpreise als auch der Rohertrag haben sich positiv entwickelt.

4. Gesamtaussage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage schätzen wir als gut ein.

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2017 eine über der Planung liegende positive Entwicklung genommen. Die Umsatzentwicklung ist erfreulich. Die Vertriebsaktivitäten sind weiterhin von kurzen Abverkaufszeiten gekennzeichnet. Dies führt zu niedrigeren Finanzierungkosten, da die Bankfinanzierungen vorzeitiger abgelöst werden können. Die Ergebnisentwicklung lag somit über unseren Erwartungen. Geplant war für 2017 ein Jahresüberschuss von EUR 1,1 Mio., abgeschlossen wurde mit EUR 1,7 Mio..

Unser Finanzmanagement ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten stets innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen und Forderungen innerhalb der Zahlungsziele nach der Makler- und Bauträgerverordnung zu vereinnahmen.

Die Liquiditätslage wird dadurch begünstigt, dass Bauprojekte derzeit schneller am Markt platziert werden können, mit der Folge dass dann die Käuferanzahlungen nach Baufortschritt entsprechend der Makler- und Bauträgerverordnung eingefordert werden können. Die mit den Banken vereinbarten Bauträgerfinanzierungen müssen somit nur teilweise in Anspruch genommen und können frühzeitiger abgelöst werden als in der Vergangenheit.

Mittel- und Langfristige Vermögenswerte sind durch Eigenkapital finanziert. Die kurzfristigen Vermögenswerte und liquiden Mittel übersteigen die kurzfristigen Verbindlichkeiten.

IV. Prognosebericht

Rahmenbedingungen stabil

Die Brutschin Wohnbau GmbH rechnet damit, dass die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Unternehmen der Immobilienwirtschaft 2018 insgesamt günstig bleiben. Die Entwicklung der ersten Monate des Jahres 2018 stützt diese Erwartung. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland erscheint vergleichsweise robust mit Erwartungen für ein Wirtschaftswachstum und einen Zuwachs des privaten Konsums von mehr als 2 %. Gleichzeitig besteht die Erwartung, dass die in Deutschland relevanten Zinsen 2018 auch weiterhin auf niedrigem Niveau verharren.

Wohnraum, so die Erwartung, wird auch 2018 knapp bleiben. Die Nachfrage nimmt aufgrund der bekannten soziodemografischen Entwicklung weiter zu; zudem wird auch die Zuwanderung von Menschen aus Europa und anderen Ländern anhalten, wenn auch in abgeschwächter Form. Das Angebot hingegen nimmt nur im Rahmen der bereits genehmigten Neubauvorhaben zu, die den zusätzlichen Bedarf aber kaum vollständig decken können. Zwar kann mit einem politischen Stimulus für zusätzlichen Neubau zu rechnen sein, der sich aber wegen der notwendigen Vorlaufzeiten in der Planung 2018 kaum auf die Marktverhältnisse auswirken wird.

Für das Geschäftsjahr 2018 rechnen wir nach dem derzeitigen Kenntnisstand mit einem ermäßigten Ergebnis von ca. TEUR 560. Dies ist auf die geringeren Projektübergaben im Jahr 2018 zurück zu führen. Das Geschäftsjahr 2018 wird wieder stärker davon geprägt sein, bereits begonnene Projekte fortzuführen und Baugrundstücke zu erschließen und zu bebauen. Einen bedeutenden Umsatz- und Ergebniszuwachs erwarten wir für das Geschäftsjahr 2019, da dann die Projekte, die im Geschäftsjahr 2018 in der Produktionsphase waren, übergeben werden können.

V. Chancen- und Risikobericht

Wie oben ausgeführt, sehen wir ein stabiles Geschäftsumfeld. Durch die bereits begonnenen Bauprojekte, die ihre Wirkungen im Wesentlichen im Geschäftsjahr 2019 entfalten werden, sehen wir die Entwicklung unseres Unternehmens stabil. Das Zinsumfeld, das für unseren Vertrieb an Privatpersonen entscheidend ist, wird entsprechend der allgemeinen Einschätzung ebenfalls stabil verharren. Die Knappheit an Wohnraum wird kurzfristig nicht aufzulösen sein, sodass die Nachfrage weiteranhaltend als gut einzuschätzen ist. Das Risiko für unsere weitere Geschäftsentwicklung sehen wir in der Knappheit des Baugrundes. Derzeit haben wir aber genügend Projekte im Vorlauf, die eine stabile Auslastung gewährleisten.

 

Waiblingen, 31. Juli 2018

Brutschin Wohnbau GmbH

gez. Bernd Brutschin

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Vorstehender zur Offenlegung bestimmter Jahresabschluss und Lagebericht entspricht den gesetzlichen Vorschriften. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und Lagebericht haben wir folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:

„Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Brutschin Wohnbau GmbH, Waiblingen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2017 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar.“

 

Waiblingen, 31. Juli 2018

FRITZ Mittelstandsberatung GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

gez. Karin Fritz, Wirtschaftsprüferin

Feststellung des Jahresabschlusses

der Brutschin Wohnbau GmbH, Waiblingen

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2017 wurde am 7. August 2018 von der Gesellschafterversammlung festgestellt.

Der Bilanzgewinn in Höhe von EUR 1.975.085,93 wird auf neue Rechnung vorgetragen.

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