LEWO AG

Leipzig

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Lagebericht

1 Grundlagen der LEWO AG

Die in Leipzig ansässige LEWO AG ist das Mutterunternehmen der LEWO-Gruppe und agiert als Bauträger und Projektentwickler. Seit 2000 ist die LEWO AG schwerpunktmäßig auf dem Leipziger und Chemnitzer Immobilienmarkt aktiv und hat seitdem als LEWO-Gruppe mehr als 120 Häuser und über 1.400 Wohnungen saniert, realisiert und erfolgreich vermarktet.

Seit 2019 firmiert die Gesellschaft als LEWO AG.

Im Berichtsjahr konnte die bestehende Assetklasse Wohnen, mit Schwerpunkt Neubau und Denkmalsanierungen, weiterhin stabil am Markt platziert werden. Mit der Entwicklung von Bestandsimmobilien stellt sich das Unternehmen breiter auf und erweitert somit seine Produktpalette.

Für jedes neue Projekt werden die Alleinstellungsmerkmale herausgearbeitet, wie zum Beispiel innovative Grundrisse, ansprechende Architektur oder monetäre Vorteile für Mieter. Hierdurch werden Marktvorteile generiert sowie das nachhaltige Bestehen der Immobilie am Markt garantiert. Dabei wird der Ansatz der Immobilie als „Langstreckenläufer“ verfolgt. Das bedeutet, dass sich die Wohneinheit auch nach Ablauf etwaiger Zinsbindungen oder Steuervergünstigungen am Zweitmarkt behaupten kann. Seit 2006 baut die LEWO-Gruppe mit nachhaltigen Energiekonzepten und entwickelt diese ständig weiter.

Die LEWO AG ist nach wie vor operativ tätig. Großprojekte werden in Tochtergesellschaften ausgelagert. Dies schafft für die Finanzierungspartner eine höhere Transparenz und ermöglicht Investoren Investitionschancen in Einzelprojekte. Darüber hinaus werden durch eine solche Vorgehensweise die Projekt- und Kreditrisiken innerhalb der AG verringert, da bei der Besicherung von Fremdfinanzierungen vorrangig auf das jeweilige Projekt abgestellt wird.

Die projektspezifische Immobilienfinanzierung erfolgt neben den klassischen Bank- und Mezzanindarlehen über Eigenkapital, das von der LEWO AG an den Tochtergesellschaften mittels Gesellschafterdarlehen zur Verfügung gestellt wird. Die Mittel stammen aus Eigenmitteln der LEWO AG oder aus Finanzierungsmitteln des Mehrheitsaktionärs.

Als Gesellschafterbeitrag übernimmt die LEWO AG nach wie vor die Abwicklung des operativen Geschäftes für die einzelnen Projektgesellschaften, die über kein eigenes Personal verfügen. Dazu gehören vor allem die Entwicklung und Realisierung von Projekten, aber auch zentrale Funktionen wie Human Resources, Controlling, Rechnungswesen, Finanzierung und Marketing.

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Auch im Jahr 2021 ist die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland geprägt von der Corona-Pandemie. Trotzdem konnte sich die deutsche Wirtschaft erholen, nach einem Einbruch im Jahr 2020. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt ist im Jahr 2021 im Vergleich zum Vorjahr um 2,7 % gestiegen. Trotz Erholung konnte der starke Rückgang im Corona-Jahr nicht aufgeholt werden. Im Vergleich zum Jahr 2019 war das BIP noch um ca. 2 % niedriger. (1)

Die Wirtschaftsleistung hat sich in fast allen Bereichen erhöht, die Bruttowertschöpfung stieg im Vergleich zum Vorjahr preisbereinigt um 2,9 %. Deutliche Anstiege konnten verzeichnet werden in den Unternehmensdienstleistungen mit 5,4 % sowie dem verarbeitenden Gewerbe. Die Wirtschaftsleistung im Baugewerbe ging im Vergleich zum Vorjahr um 0,4 % leicht zurück, ohne dass die Corona-Pandemie im Jahr zuvor sichtbare Spuren hinterließ. (2)

Vorläufige Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) zeigen ein gleichbleibendes Niveau (+7.000 Personen; 0,00 %) der Erwerbstätigkeit in Deutschland, nachdem im Corona-Jahr 2020 ein Rückgang der Erwerbstätigkeit um 370.000 Personen (-0,8 %) verzeichnet wurde. Insbesondere vom Baugewerbe kamen positive Impulse: Ein Anstieg um 31.000 Erwerbstätige (1,2 %) sind ein Beleg für eine andauernde Baukonjunktur. Somit arbeiten mehr als 5 % aller Erwerbstätigen in Deutschland im Baugewerbe. (3)

Die Inflationsrate – gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahr – lag 2021 im Jahresdurchschnitt bei ca. 3,1 %. Dies ist ein deutlicher Anstieg der Verbraucherpreise im Vergleich zum Vorjahr und der höchste Preisanstieg seit 1993. Hauptsächlich verantwortlich hierfür sind temporäre Basiseffekte aus der Vergangenheit, wie z. B. die temporäre Senkung der Mehrwertsteuer im 2. Halbjahr 2020, aber auch krisenbedingte Effekte, wie beispielsweise Lieferengpässe und deutliche Preisanstiege auf den vorgelagerten Wirtschaftsstufen. (4)

Die Bauinvestitionen legten im Betrachtungsjahr zwar nicht mehr so stark wie in den vorherigen fünf Jahren zu, aber immerhin konnte im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von 0,5 % verzeichnet werden. Gründe hierfür sind die voll ausgelasteten Kapazitäten im Bau, die vor allem durch fehlende Arbeitskräfte und Materialmangel entstehen. Als Folge sind die Preise für neugebaute Wohngebäude laut Statistischem Bundesamt (Destatis) im November 2021 im Vergleich zum Vorjahr um 14,4 % gestiegen. Dies entspricht dem höchsten Anstieg der Baupreise seit August 1960, wobei der Effekt der Mehrwertsteuersenkung hierbei berücksichtigt wurde. Ohne diesen Effekt zeichnet sich eine Steigerung von immerhin 11,6 % ab. Der stärkste Anstieg der Bauleistungen wurde dabei bei den Zimmer- und Holzbauarbeiten verzeichnet, gefolgt von Entwässerungskanalarbeiten, Dachdeckungsarbeit und Klempnerarbeiten. (5)

Einen sehr starken Anstieg konnten die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland verzeichnen. 2021 sind die Preise im Jahresdurchschnitt um 11,0 % gestiegen. Der Preisanstieg betrug im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr 7,8 %. Überdurchschnittlich stark stiegen die Preise in den Top 7 Metropolen Deutschlands. Hier wurde für Eigentumswohnungen ein Anstieg von 12,7 % im 4. Quartal gegenüber dem Vorjahresquartal verzeichnet. (6)

Es ist eine Verschiebung der Nachfrage hin zu Wohnungen und erstklassigen Büroobjekten zu beobachten. Daneben sind vor allem Logistikimmobilien gefragt, die aufgrund des steigenden E-Commerce boomen. Das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und –portfolios betrug auf dem Wohninvestmentmarkt 2021 in Deutschland rund 49,8 Mrd. Euro. (7)

Somit wurde der Vorjahreswert, aber auch der 5-Jahres-Durchschnitt deutlich übertroffen. Zwar ist eine Abkühlung des durchschnittlichen Wachstums der mittleren Angebotsmietpreise in den Big-8-Städten (8) zu beobachten, die Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen jedoch weiterhin. Im Mittel erreichen die Mediankaufpreise eine durchschnittliche Zunahme von 11,4 %. Dabei sticht der Wohnimmobilienmarkt in Leipzig besonders hervor. Leipzig konnte als einziger Markt in der Gesamtbetrachtung ein höheres Wachstum bei den mittleren Angebotsmieten als im Fünfjahresvergleich erzielen. Auch zeigt sich Leipzig mit dem höchsten Anstieg bei den Kaufpreisen auf Jahressicht am dynamischsten. (9)

Laut aktuellem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses der Stadt Leipzig wurde im Jahr 2021 ein Rekordumsatz von 4,1 Mrd. € erzielt. Dieser neue Spitzenwert stellt eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr um ein Viertel dar. Mit einem Umsatzplus von 44 % hat der Teilmarkt der bebauten Grundstücke wesentlich zu dem Rekordwert beigetragen. Ferner wird über durchschnittliche Mieten von 6,08 €/​m² berichtet – was einem Plus von über 4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Um mehr als 10 % stiegen die Kaufpreise für sanierte Mehrfamilienhäuser im Wiederverkauf auf 2.347 €. Die Nettoanfangsrendite fiel um mehr als 10 % auf 2,3 %. Insgesamt verzeichnet die Stadt Leipzig lediglich einen Leerstand von unter 2,6 %. (10)

Mit 7.191 Verkaufsfällen in den Teilmärkten unbebauter und bebauter Grundstücke sowie Sondereigentum wurde das zweitbeste Ergebnis in den zurückliegenden 5 Jahren auf dem Immobilienmarkt in Leipzig registriert. Somit verbleiben die Verkaufszahlen auf sehr hohem Niveau. (11)

Der Flächenumsatz im Bereich der unbebauten Geschossbaugrundstücke ist deutlich gestiegen und liegt nunmehr bei einem Rekordwert von 23,1 ha. Die meisten Kauffälle wurden dabei im Stadtbezirk Südwest, Nordost und Altwest verzeichnet. Die Bodenwertentwicklung ist weiterhin positiv und erreichte 2021 mit 961 €/​m² einen neuen Rekord. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Plus von 17,9 %. (12)

Im Bereich der bebauten Wohngrundstücke zieht der Geldumsatz an und erreicht einen neuen Spitzenwert im Jahr 2021. Der durchschnittliche Kaufpreis für sanierte Mehrfamilienhäuser (Wiederverkauf) ist stark gestiegen auf nunmehr 2.300 €/​m²-Wohnfläche. Zum Vorjahr entspricht dies einem Anstieg von 15 %. Unsanierte Mehrfamilienhäuser wurden in 2021 zu einem Quadratmeterpreis Wohnfläche von 1.277 € gehandelt, was jedoch einen leichten Rückgang darstellt. Die Anzahl der Transaktionen ist jedoch rückläufig. Mit 877 Kauffällen in 2021 wurden sowohl der Vorjahreswert als auch der Durchschnitt der letzten 8 Jahre unterschritten. (13)

Die Kaufzahlen für Sondereigentum bleiben mit 5.628 Einheiten auf sehr hohem Niveau. Zwar gab es einen leichten Rückstoß im Vergleich zum Rekordjahr 2020, der 10-Jahresdurchschnitt wurde jedoch wieder einmal deutlich übertroffen. In Bezug auf den Geldumsatz wurde mit 1,341 Mrd. € ein neuer Rekordwert erreicht und die positive Entwicklung konnte fortgeführt werden. Durchschnittlich ist der Kaufpreis für Neubauwohnungen (mit Stellplatz) auf 5.317 €/​m²-Wohnfläche gestiegen. Dies entspricht einem neuen Rekordwert und einer Steigerung von 7,8 % im Vorjahresvergleich. Auch beim Erstverkauf von sanierten Altbauwohnungen (ohne Stellplatz) war die Entwicklung ungebremst positiv und stieg im Rekordjahr 2021 auf durchschnittlich 5.450 €/​m²-Wohnfläche – ein Zuwachs von 5 %. (14)

Insgesamt schlug sich im Berichtsjahr die Angebotsknappheit auf die Verfügbarkeit von Flächen nieder. Der Teilmarkt für unbebaute Grundstücke ist leicht zurückgegangen. Hier wurden insgesamt 512 Kauf­fälle registriert. Dies ist ein leichter Rückgang von 4 % zum Vorjahr. Entsprechend zeigte sich auch ein leichtes Minus beim Geldumsatz mit 262 Mio. € (-7 % zum Vorjahr) und beim Flächenumsatz mit -14 %.

Die Wohnungen in Leipzig erfreuen sich, nicht nur bei den Käufern mit Wohnsitz Leipzig, sondern vor allem auch bei Erwerbern aus ganz Deutschland einer großen Beliebtheit. Die Käuferstruktur bei Eigentumswohnungen im Erstverkauf (Neubau) besteht aus ca. 21 % Leipzigern und über 77 % aus Erwerben aus anderen Teilen der Bundesrepublik. Ca. 2 % der Erwerber kommen aus dem Ausland. Im Bereich der wiederverkauften Neubauwohnungen (mit Baujahr nach 1990) und wiederverkauften, sanierten Altbauwohnungen, sind es über 37 % bzw. 36 % mit Wohnsitz in Leipzig. (15)

Ausschlaggebend für das kontinuierliche Wachstum am Immobilienmarkt ist das stetige Bevölkerungswachstum in der Stadt Leipzig. 2019 wurde die Einwohnermarke von 600.000 erreicht. Zum Stichtag 31.12.2021 hatte die Stadt bereits 609.869 Einwohner mit Hauptwohnsitz in Leipzig. Daneben sind es die steigenden Einkommen, die maßgeblich zur positiven Immobilienentwicklung beitragen. Trotz Corona-Krise sind in Leipzig die persönlichen Nettoeinkommen um über 3 % auf 1.483 € gestiegen. (16)

In Leipzig ist die Nachfrage nach Wohnungen ungebrochen hoch. In Bezug auf die Fertigstellungen von Wohnraum (p. a. je 10.000 Einwohner) liegt Leipzig knapp hinter Hamburg und Frankfurt auf Platz 3. (17)
In den vergangenen Jahren wurde vor allem der Leerstand in der Stadt abgebaut. Aus diesem Grund fokussiert sich die Angebotsausweitung zunehmend auf den Wohnungsneubau. Großes Potenzial für zukünftige Projektentwicklungen bergen dabei äußere Stadtbezirke, da zunehmend eine innerstädtische Flächenknappheit zu beobachten ist.

2.2  Geschäftsverlauf

Auch im Jahr 2021 konnte die LEWO AG mit ihren Tochtergesellschaften mehrere Projekte erfolgreich auf den Markt bringen und an die Eigentümer übergeben. Folgende Projekte wurden fertiggestellt:

Der 2. Bauabschnitt des Projektes LA VIDA – BELLA VISTA ist über 12 Monate früher als geplant fertiggestellt worden. Auch das Projekt LA VIDA konnte am April 2021 früher als geplant an die Eigentümer übergeben werden. Das Projekt Schlippe 9 wurde fristgerecht fertiggestellt.

Im Jahr 2021 konnten einige Baubeginne verbucht werden. In Chemnitz wurde mit der Denkmalsanierung eines Objektes am Kaßberg, Baumwollspinnerei, Limbacher Str. 52-54 mit 18 Einheiten begonnen. Weitere Projekte, für die der Startschuss fiel, sind das LA VIDA – CASA MIA, Kurt-Eisner-Str. 85-89, in der Südvorstadt (Leipzig) mit 75 Wohn- und Gewerbeeinheiten und der Neubau Am Klangberg, Prager Str. 251, im Süden von Leipzig mit 65 Wohnungen.

Insgesamt wurden über 166 Wohnungen verkauft. Der Großteil der Wohnungen wurde im Objekt LA VIDA – CASA MIA veräußert. Hier konnten über 70 Verkäufe verbucht werden. Weitere erfolgreich vermarktete Objekte sind am Klangberg mit 30 Einheiten, Parkweg 2ab mit 14 Einheiten, das Gästehaus am Park mit 13 verkauften Wohnungen und das LA VIDA – BELA VISTA mit 9 Wohnungen. In unserem Premiumprojekt PURA im Waldstraßenviertel (Leipzig) wurden bereits 10 Einheiten verkauft. Im Bestandsobjekt Zeißstr. in Chemnitz konnten 7 Einheiten verkauft werden.

Außerdem konnte die Assetklasse Bestandsobjekt erfolgreich ausgebaut werden. Dazu wurde ein Objekt mit insgesamt 66 Wohneinheiten in Leipzig Großzschocher, Anton-Zickmantel-Str. 13-17, Friedrich-Schmidt-Str. 26-32, Breitschuhstr. 37-43 Leipzig angekauft. Das Objekt wurde aufgeteilt und ein Paket von 24 Wohnungen konnte an einen Globalinvestor verkauft werden. Die übrigen Wohnungen wurden und werden über den Kapitalanlagevertrieb im Einzelverkauf angeboten. Im Berichtsjahr konnten 8 Wohnungen aus der verbleibenden Anlage verkauft werden. Die Umsatz- und Ergeb­nis­realisierung der restlichen Einheiten liegt im Geschäftsjahr 2022

Auch im Jahr 2021 konnten einige Ankäufe realisiert werden. Diese erstrecken sich von Bestandsgebäuden mit Entwicklungspotenzial, über Neubauprojekte bis hin zu stadtprägenden, großflächigen Projektentwicklungen mit Mischnutzungen. Folgende Ankäufe wurden getätigt:

– Am Poseidon, Markkleeberg (LEWO AG),
– Emil-Fuchs-Str. 5, Leipzig (PURA; LEWO Elfte Südprojekt GmbH & Co. KG),
– Anton-Zickmantel-Str. 13-17, Friedrich-Schmidt-Str. 26-32 Leipzig, (Anton & Friedrich; LEWO Zehnte Südprojekt GmbH & Co. KG),
– Breitschuhstr. 37-43, Leipzig (LEWO Zehnte Südprojekt GmbH & Co. KG),
– Bahnhof Plagwitz, Leipzig, (LEWO Neunte Südprojekt GmbH & Co. KG),
– Kirschbergstr. 61, Leipzig, (LEWO Sechzehnte Südprojekt GmbH),
– Shakespearestr. 46-50, Leipzig (LEWO Zwölfte Südprojekt GmbH & Co. KG).

Wie geplant, konnte sich die LEWO AG auch personell vergrößern. Verstärkungen gab es vor allem in der Verwaltung und der Buchhaltung. Weiteren Personalaufbau gab es in den Bereichen Bauvorbereitung, Bau und der Administration. Insgesamt sind in der LEWO AG per Dezember 2021 48 Mitarbeiter (vgl. Vorjahr 44 Mitarbeiter) angestellt.

Die Betreuung durch externe Berater im organisatorischen und kaufmännischen Bereich wurde weitergeführt, um die externen Einflüsse (wie die Coronakrise) zu bewältigen. Es wurden bestehende Prozessabläufe verbessert und erweitert. Dies gewährleistet eine kontinuierliche Weiterentwicklung der Mitarbeiter. Im Wesentlichen wurde die Arbeit geprägt durch die Herausforderungen im Zusammenhang mit den Home-Office-Regelungen sowie dem Arbeiten unter Berücksichtigung von Abstands- und Hygiene-Regeln. Die AG passte sich dem erhöhten Kommunikationsbedarf und den damit in Verbindung stehenden Schwierigkeiten an. Auch wenn im Unternehmen und bei unternehmensnahen Partnern vereinzelt Erkrankungen mit dem Covid-19-Virus verzeichnet wurden, konnte der Betrieb stets aufrechterhalten werden, da frühzeitig und konsequent auf eine Trennung von einzelnen Unternehmensbereichen und Abteilungen geachtet wurde. Hierdurch konnte eine direkte Ansteckung unter den Mitarbeiter vermieden werden. Weiterhin wurde regelmäßig über das Virus-Geschehen berichtet und aufgeklärt sowie ein freiwilliges Impfangebot in den Geschäftsräumen der LEWO-Gruppe für alle Mitarbeiter eingerichtet.

Die implementierte OKR-Methode zur quartalsweisen Strukturierung von Unternehmens- und Abteilungszielen wurde erweitert. Jeder Mitarbeiter wird angehalten auf Grundlage übergeordneter Ziele persönliche Ziele zu erfassen, zu teilen und zu verfolgen. Des Weiteren wurde das Baucontrolling optimiert und in Zusammenarbeit mit dem Hersteller (der verwendeten Software) verbessert. Außerdem wurde mit dem Start des digitalen Rechnungslaufs am 01.01.2021 ein Dokumentenmanagementsystem implementiert.

Im Bereich Marketing wurde die Zusammenarbeit mit Agenturen vertieft und erweitert. Zum einen wird die LEWO auf übergeordneter Ebene im Bereich „Grün Wohnen“ beraten. Eine eigene Homepage informiert hier über Themen wie beispielsweise Naturschutz, Rohstoffe oder Regionales Engagement. Ziel ist eine Implementierung von Nachhaltigkeitszielen im Unternehmen und Bau.

Das in 2021 realisierte Umsatzvolumen betrug insgesamt EUR 3,1 Mio. Dieses liegt damit unter dem Vorjahr mit EUR 16,5 Mio. Ursächlich dafür ist der Übergang zur Umsetzung und Abwicklung von Projekten in Tochtergesellschaften in den vorangegangenen Jahren. Dies spiegelt sich in einer um EUR 8,7 Mio. geringeren Gesamtleistung im Vorjahresvergleich wider. Die Gesamtleistung in der LEWO-Gruppe stieg im Geschäftsjahr auf EUR 81,7 Mio. Das Verkaufsvolumen der AG beträgt im Geschäftsjahr EUR 5,25 Mio. (in der LEWO-Gruppe EUR 76,7 Mio.). Die relative Höhe der Vertriebsprovisionen am Verkaufsvolumen ist in 2021 planmäßig und entspricht den kalkulierten Größen.

Die Vorjahresprognose von Umsatzerlösen von EUR 5,0 Mio. wurde unterschritten, da Projektverläufe im Wesentlichen pandemiebedingt von unserer Planung abwichen und wir durch den Ankauf von Bestandsobjekten ohne wesentliche Bauleistungen keine vollständige Umsatzrealisierung im abgelaufenen Geschäftsjahr erzielten.

2.3 finanzielle Lage der Gesellschaft

Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2021 hat die LEWO AG ein Vorsteuerergebnis in Höhe von EUR 4,2 Mio. (Vorjahr: EUR 0,3 Mio.) erwirtschaftet. Aufgrund der Realisierung der Projekte in Projektgesellschaften sind die nicht aktivierbaren Vertriebsprovisionen auf EUR 0,4 Mio. gesunken. Im Finanzergebnis sind Erträge aus Beteiligungen von EUR 9,0 Mio. enthalten. Im Zuge des Unternehmenswachstums und der –entwicklung ist der Personalaufwand auf EUR 3,0 Mio (Vorjahr: EUR 2,3 Mio.) gestiegen.

Der Rohertrag betrug EUR 0,5 Mio. (Vorjahr: EUR 5,3 Mio.).

Erstmals ist im Geschäftsjahr eine zusätzliche Risikovorsorge für Gewährleistungsfälle von EUR 0,3 Mio. vorge­nommen worden.

Vermögenslage

Die Vermögenslage ist gekennzeichnet durch eine Bilanzsumme von EUR 22,8 Mio. (Vorjahr: EUR 19,4 Mio). Auf das Eigenkapital entfallen EUR 9,5 Mio. (Vorjahr: EUR 5,8 Mio.). Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 41,9 % (Vorjahr: 30,1 %).

Die Vermögens- und Ertragslage wird von der Geschäftsführung als positiv bewertet. Ebenso erfreulich ist die Entwicklung im Bereich Vertrieb und Ankauf.

Finanzlage

Die Finanzierung der Gesellschaft wird auf Objektebene sichergestellt. Für jedes Projekt steht eine eigenständige, in sich fristkongruente Objektfinanzierung bereit. Die Objektfinanzierung wird sichergestellt durch das Stehenlassen aufgelaufener Gewinne, durch die Aufnahme von Mezzanine-Kapital und durch die Bauträgerfinanzierung mit Kreditinstituten. Die laufenden Betriebskosten werden aus den erzielten Überschüssen der fertiggestellten Objekte finanziert. Dies erlaubt eine Sicherstellung der Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft zu jeder Zeit.

Zur langfristigen Liquiditätsplanung erfolgt die Steuerung der Zahlungsströme durch ein seit Jahren bewährtes Instrument. Die Funktionalität der implementierten Liquiditätsplanung konnte während der Corona-Pandemie unter Beweis gestellt werden.

Der Cash-Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit beträgt EUR -0,1 Mio. (Vorjahr: EUR -1,7 Mio.), der maßgeblich auf stichtagsbedingte Working-Capital-Veränderungen zurückzuführen ist. Der Netto-Cashflow aus Investitionstätigkeit beträgt
EUR -0,1 Mio., der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit beträgt EUR -0,6 Mio.

Der Finanzmittelfonds der AG im abgelaufenen Geschäftsjahr hat sich von EUR 3,5 Mio. auf EUR 2,6 Mio. vermindert.

Die Finanzlage wird als geordnet beurteilt.

3 Grundzüge des Finanzmanagements

Die Finanzierung der Immobilienprojekte (Grundstücksankauf sowie Baufinanzierung) erfolgt individuell zu wesentlichen Teilen über projektspezifische Bankdarlehen, die unmittelbar von den jeweiligen Projektgesellschaften bei diversen Kreditinstituten aufgenommen werden und durch Grundpfandrechte mit den zu finanzierenden Immobilien besichert werden. Daneben hinterlegt die LEWO AG zusätzlich Sicherheiten für die einzelnen Projekte.

Daneben erfolgt auch anteilig eine Finanzierung der Projekte über Eigenmittel, die von der LEWO AG direkt als Eigenkapital eingelegt oder in Form von Gesellschafterdarlehen bereitgestellt werden.

Weiterhin werden Projektfinanzierungen auch über Mezzanine-Mittel aus privater Hand, Mezzanine-Gesellschaften oder Crowdfunding gestemmt.

4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Finanzielle Leistungsindikatoren umfassen die Projektergebnisse, den Vertriebsstand sowie die Gesamtleistung und das Vorsteuerergebnis. Die Projektergebnisse haben sich entsprechend der aktuellen Projekteinschätzung entwickelt und zeigen eine steigende Tendenz.

Zu den nichtfinanziellen Leistungsindikatoren zählen die Nachhaltigkeit der Bautätigkeit sowie die Zufriedenheit unserer Kunden und Stakeholder.

5 Risikobericht

5.1 Risikomanagementsystem

Die Gesellschaft hat ein Risikomanagementsystem implementiert, das frühzeitig alle Entwicklungen in der LEWO AG erkennt. Dieses soll gravierende Verluste abwenden, die den Fortbestand der Gesellschaft oder der einzelnen Projektgesellschaften gefährden könnten. Wesentliche Elemente des Risikomanagementsystems sind auf Ebene der AG eine mittelfristige Unternehmensplanung, die eine integrierte Ertrags-, Bilanz- und Finanzplanung der LEWO AG umfasst. Des Weiteren gibt es eine Liquiditätsplanung der Gesellschaft.

Für die maßgebliche Projektsteuerung und Risikoverfolgung werden aktuell die vorhandenen Werkzeuge auf Projektebene durch ein integriertes Projektcontrolling ergänzt (BIM-4-You), wodurch Projektrisiken ebenso wie Optimierungspotentiale frühzeitig erkannt und ggf. erforderliche Gegenmaßnahmen zeitnah eingeleitet werden sollen.

Im Controlling wird durch die jeweiligen Projektverantwortlichen die Entwicklung der einzelnen Projekte von der Grundstücksakquisition, über die Planung und Projektentwicklung bis hin zur Umsetzung der Bauträgermaßnahme kontinuierlich hinsichtlich technischer, kaufmännischer und rechtlicher Risiken überwacht und gesteuert. Hierbei werden bereits in der Akquisitionsphase Projektkalkulationen erstellt, auf deren Grundlage die Geschäftsführung über einen Grundstückserwerb entscheidet.

Eine bauträgerspezifische Software dient der IT-technischen Überwachung und der Berichterstattung an die Geschäftsführung über Kosten- und Ergebnisentwicklung während der Projektentwicklung und der Umsetzung von Bauträgermaßnahmen.

Das interne Kontrollsystem gewährleistet die Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung sowie die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen. Aufgrund des Unternehmenswachstums wird dieses fortlaufend angepasst und ausgebaut. Folgende Bestandteile umfasst das interne Kontrollsystem:

Die beschriebenen Strukturen und Prozesse unterliegen der kontinuierlichen Kontrolle durch den Vorstand.

5.2 Risiken und Chancen

Corona-Risiken

Beherrschendes Risiko in 2021 war nach wie vor das Corona-Virus. Sei es im Bereich Personalakquise, wo sich seitens wechselwilliger Angestellter vorerst eine Abwarte-Haltung verbreitete. Zugleich bot sich die Chance, aufgrund von Personalabbau in anderen Branchen wie Hotellerie oder Einzelhandel, neues Humankapital zu generieren. Andererseits war im Bankensektor zu beobachten, dass unmittelbar nach Beginn der Krise die Bemühungen Kreditmittel auszugeben vorerst eingeschränkt waren. Auch im Bereich des Ankaufs von entwicklungsfähigen Immobilien und Grundstücken, wo sich zunächst die Frage stellt, ob halten oder verkaufen bzw. ankaufen oder abwarten, kam es zu Verzögerungen. Jedes Segment ist von der Krise betroffen. Nachfolgend sind mögliche weitere Risiken näher betrachtet.

Marktbezogene Risiken

Absatzrisiken

Die LEWO AG entwickelt qualitativ hochwertige Immobilien und ist daher den Nachfrageveränderungen nach Immobilien und den Anlagestrategien von Investoren ausgesetzt. Eine negative Entwicklung seitens der Nachfrage sowie ein nicht marktkonformes Produkt- und Preiskonzept könnte dazu führen, dass die entwickelten Immobilien nicht oder nicht zu den erwarteten Preisen und/​oder geplanten Zeitpunkten verkauft werden können. Trotz langsam ansteigendem Zinsniveau hält die Nachfrage an.

Die Vertriebssteuerung erfolgt über eigenes Personal, welches frühzeitig in die Entwicklung der Projekte eingebunden ist. Gemeinsam mit der internen Marketingabteilung wird ein individuelles Vermarktungskonzept für jedes Projekt erarbeitet. In Verbindung mit der Markenpositionierung heben sich die LEWO-Produkte vom Wettbewerb ab. Hierdurch wird auch in schwierigem Marktumfeld ein Wettbewerbsvorteil generiert. Branchenimmanenten Absatzrisiken kann entgegengewirkt werden, indem sich auf urbane Lagen und Produktdiversifikation konzentriert wird.

Auch bei Immobilien kann, allgemein in jeder Phase der Haltedauer und speziell abhängig vom weiteren Verlauf der Corona-Krise (nicht nur im Bereich Micro-Living und Luxuswohnsegment), mit gewissen Nachlässen und kurz- bis mittelfristigen Wertkorrekturen gerechnet werden, wenngleich moderater als bei anderen Anlageformen.

Verfügbarkeit von Objekten

Die LEWO AG ist vom Angebot und der Verfügbarkeit entwicklungsfähiger Grundstücke und sanierungsfähiger (Denkmal-) Immobilien abhängig. In den Ballungszentren sind die Immobilienmärkte in einer angespannten Lage. Insbesondere einfach zu entwickelnde Grundstücke sind nur in geringem Umfang am Markt vorzufinden. Die LEWO AG spezialisiert sich zunehmend auf Projekte, die aufgrund ihrer Komplexität vom Markt nicht erkannt werden oder nach eigener Einschätzung unterbewertet sind. Diese Strategie wird vermehrt auch auf weitere regionale Märkte, wie z.B. das Umland von Leipzig und Chemnitz, ausgedehnt. Um eine systematische Marktbearbeitung zu gewährleisten, verfügt die LEWO AG in der Grundstücksakquisition über eigenes Personal mit entsprechender regionaler Marktkenntnis und überregionalem Netzwerk.

Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen

Es besteht das Risiko, dass sich Änderungen in den gesetzlichen Rahmenbedingungen ergeben, die sich negativ auf den Immobilienmarkt und das Geschäftsmodell der LEWO AG auswirken. Hierzu zählen z. B. das Bau-, Boden-, Steuer- und Mietrecht oder der Denkmalschutz. Die aktuellen politischen und rechtlichen Veränderungen werden hinsichtlich potenzieller Auswirkungen auf den Immobilienmarkt unter Nutzung einschlägiger Fachmedien fortlaufend beobachtet, um negative Auswirkungen frühzeitig zu identifizieren und wirksame Gegenmaßnahmen einzuleiten.

Sollte es dazu kommen, dass die Staatsverschuldung, verursacht durch die Corona-Pandemie, über nicht mehr rückzahlbare Höhen schreitet, kann es dazu kommen, dass dann der Staat auch auf Immobilienvermögen zurückgreift, was für den Verkauf von Kapitalanlageimmobilien als nachteilig zu bewerten wäre. Aber auch nach jeder Krise besteht in einem demokratischen System das volkswirtschaftlich anzustrebende Ziel des frei finanzierten und privat unterhaltenen Wohnraums. Die staatlichen Eingriffe beschränkten sich deshalb vorrangig auf Krisengewinne bzw. Immobilienerträge ohne die Vermögenssubstanz anzugreifen. Deshalb gelten Wohnimmobilien in wirtschaftlichen Krisen, zumindest in demokratischen Marktwirtschaftssystemen, stets als begehrte Anlageform.

Operative Projektrisiken

Investitionsrisiken

Die angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt führt zum Teil zu längeren Vorlaufzeiten und höheren Ankaufskosten. Projektbezogene Untersuchungen vor den Ankäufen decken Potenziale/​ Chancen oder Risiken auf. Es werden umfassend technische, juristische und wirtschaftliche Prüfungen durchgeführt. Somit erhält man für angekaufte Projekte eine umfangreiche Expertise, mit der Investitionsrisiken limitiert werden.

Schlechtleistungen von Vertragspartnern

In der Bauausführung kann es durch die beauftragten Bauunternehmen zu Schlechtleistungen kommen. Risiken könnten darin bestehen, dass die LEWO AG von Dritten für Schäden der Vertragspartner einstehen muss und keine Möglichkeit hat Regressansprüche zu beanspruchen. Bei Insolvenz von Vertragspartnern könnte zudem die Beauftragung weiterer Unternehmen erforderlich werden, um eine fehlende oder verspätete Fertigstellung zu vermeiden. Im Weiteren könnten Käufer wegen verspäteter oder fehlender Fertigstellung Schadensersatzforderungen oder Rücktrittsrechte geltend machen.

Ein Leistungs- und Zahlungscontrolling zu den jeweiligen Vertragspartnern stellt sicher, dass nur für die ordnungsgemäße Leistung die vertragliche Vergütung erfolgt. Durch Einzelvergabe der jeweiligen Gewerke sind Vertragspartner leichter zu ersetzen und ein Ausfall ist daher weniger schwerwiegend. Rücktrittsrechte von Käufern werden im Rahmen des gesetzlich Zulässigen ausgeschlossen.

Verzögerte Baudurchführung

Beeinträchtigungen der Arbeiten können zu zeitlichen Verzögerungen und/​oder Mehrkosten führen. Vor diesem Hintergrund werden Sicherheitsreserven eingestellt und mit Kunden vertragliche Terminvereinbarungen mit Zeitpuffer getroffen. Abwicklungsverzögerungen können sich grundsätzlich auch aus der Verfügbarkeit von Baukapazitäten ergeben.

Veränderungen bei der Verfügbarkeit von Rohstoffen wegen gestörten Lieferketten haben einen entscheidenden Einfluss auf die Fertigstellungstermine von Bauvorhaben. Um dem zu begegnen werden längere Bauzeiten eingeplant und Fertigstellungsfristen mit Puffern geplant. Eine Vorrats-Lagerung von Baumaterialen in Lagerhallen wird derzeit geprüft.

Technische Risiken

Es besteht das Risiko, dass die LEWO AG oder die von ihr einbezogenen Dienstleister Anforderungen an die technische Errichtung und Ausführung der im Rahmen ihrer Projekte zu entwickelnden Immobilien nicht erfüllen bzw. Fehler auftreten können und dadurch höhere Kosten entstehen. Die entsprechenden Leistungen sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt und werden teilweise extern beauftragt und teilweise durch eigene Ingenieure im Haus selbst erbracht. Somit besteht eine Haftung der entsprechenden Dienstleister samt Versicherungsschutz für die externen Berater und mittels eigener Versicherung auch für selbst erbrachte Leistungen.

Umweltrisiken und Altlasten

Es besteht das Risiko, dass Altlasten und Umweltschäden auf erworbenen Grundstücken im Vorfeld zum Teil nicht erkannt bzw. nicht richtig eingeschätzt werden. Derartigen Risiken wird durch umfassende Prüfungen vor Grundstückserwerb unter Einbeziehung sachverständiger Gutachter entgegengewirkt. Des Weiteren werden finanzielle Puffer kalkulatorisch erfasst, um finanziellen Risiken entgegenzuwirken.

Öffentlich-rechtliche Genehmigungen und Beschränkungen

Es besteht grundsätzlich das Risiko, dass Baugenehmigungen nicht wie beantragt, mit Verzögerung oder nur mit Auflagen erteilt werden. Die Bauantragsverfahren werden von spezialisierten Baurechtskanzleien begleitet, die das Verfahren in enger Abstimmung mit den Architekten und Behörden durchführen. Der Zugang von LEWO AG zu Architekten und Juristen mit entsprechender Expertise hat sich in der Vergangenheit für den Genehmigungsprozess als förderlich erwiesen.

Regulatorische Veränderungen

Sofern sich die rechtlichen Anforderungen verändern und dadurch Änderungen erforderlich werden, könnte dies zu Mehrkosten oder zeitlichen Verzögerungen führen. Ein Beispiel hierfür sind die gestiegenen Anforderungen an Rettungswege. Demnach muss es bei Wohnungen zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie geben. Durch das frühzeitige Einbeziehen von spezialisierten Kanzleien, Architekten und Fachplanern können Änderungen bereits vor deren Inkrafttreten erkannt und rechtzeitig wirksame Gegenmaßnahmen eingeleitet werden.

Einwendungen Dritter

Einwendungen von Nachbarn, Bürgerinitiativen etc. können zu zeitlichen Verzögerungen bzw. Einschränkungen für die Durchführung des Projektes führen. Durch frühzeitiges Einbinden aller Akteure und zahlreiche Gespräche mit eventueller rechtlicher Unterstützung werden Einwendungen Dritter bearbeitet. Zeitliche Verzögerungen werden in den Projektplänen entsprechend berücksichtigt. Um eventuell rechtliche Besonderheiten zu klären, bestehen mit verschiedenen Rechtsanwaltskanzleien Rahmenverträge. Damit lässt sich das finanzielle Risiko der Rechtsberatung eindämmen und planbar machen.

Gewährleistungen

Eine Inanspruchnahme aus Gewährleistungsrechten oder andere Ansprüche aus dem Verkauf der Wohneinheiten könnten bei Nichtbestehen oder Nichtdurchsetzbarkeit von Regressansprüchen zu Ergebnisbelastungen führen.

Personalrisiken

Der wirtschaftliche Erfolg der Gesellschaft hängt vor allem von der Verfügbarkeit und der Qualifikation der Mitarbeiter im Unternehmen und externen Beratern ab. Die LEWO AG hat aufgrund des Wachstums die Personalkapazitäten in allen Unternehmensbereichen ausgebaut und für den Ausfall einzelner Mitarbeiter interne Vertretungsregelungen erweitert. Zum Ausgleich von Kapazitätsengpässen sowie zur Klärung komplexer rechtlicher und technischer Problemstellungen stehen qualifizierte Berater zur Verfügung.

Finanzrisiken

Liquiditätsrisiko

Der Liquiditätsbedarf der LEWO AG und ihrer Tochtergesellschaften wird kontinuierlich auf Basis einer detaillierten Liquiditätsplanung, in welcher die geplanten Zahlungsströme aus Projektabschlüssen und Finanzierungen fortlaufend aktualisiert werden, überwacht. Auf Basis der aktuellen Planung geht die Geschäftsführung davon aus, dass die bestehenden Zahlungsmittel, nicht ausgeschöpfte Kredit­zusagen sowie geplante Cashflows ausreichen werden, um den Liquiditätsbedarf der AG zu decken. Für einen unplanmäßig auftretenden Finanzbedarf wird im Unternehmen zudem laufend eine ausreichend hohe Liquiditätsreserve zur Deckung des laufenden Geschäftsbetriebs vorgehalten.

Zinsrisiko

Die Branche der Bauträger wird in besonderem Maß von der Entwicklung des Zinsniveaus beeinflusst. Dieses wirkt sich zum einen auf die Finanzierungskosten aus. Zum anderen hat die Höhe der Zinsen Einfluss auf die Investitionsentscheidungen potenzieller Investoren, bei denen die Immobilie als Anlageobjekt in Konkurrenz zu anderen Anlageformen steht. Ein Zinsänderungsrisiko ergibt sich insbesondere aus der Tatsache, dass kurz- und mittelfristige Finanzierungen laufenden Zinsanpassungen bei variabler Verzinsung oder Anschlussfinanzierung unterliegen.

Inflationsrisiko

In der Branche der Bauträger werden die Verkaufsverträge an die Endkunden vor der Umsetzung des Bauvorhabens und i.d.R. mit festen Kaufpreisen vereinbart. Treten während der Projektabwicklung, insbesondere während der Bauphase, bei den zu beziehenden Leistungen unerwartete Preis­steigerungen ein, z.B. für Baumaterial oder Handwerkerleistungen, drohen die Projektdeckungsbeiträge rasch zu schmelzen. Durch frühzeitigen Abschluss von Lieferverträgen für die Einzelprojekte, das strenge Baukostencontrolling und die fundierten Bau- und Marktkenntnisse der Mitarbeiter kann LEWO kurzfristig mögliche Projektgefährdungen erkennen und Lösungen erarbeiten.

Finanzierungsrisiko

Bei der Objektfinanzierung besteht das Risiko, dass bei Erwerb nicht rechtzeitig geeignete Grundstücksfinanzierungen zur Verfügung stehen bzw. die i.d.R. befristet gewährten Kredite nicht bzw. nicht ausreichend verlängert werden.

Die Gewährung der Baufinanzierungen wird i.d.R. an die Erfüllung von Vorverkaufsquoten geknüpft. Es besteht das Risiko, dass diese Auflagen nicht bzw. nicht rechtzeitig erfüllt werden, sodass sich der Baubeginn verzögert oder aus Eigenmitteln zwischenfinanziert werden muss.

Das Wegfallen von Bundesförderungen für effiziente Gebäude (BEG), wie beispielsweise Förderungen nach KfW-55-Standard, hat zur Folge, dass Barzuschüsse für Wohneinheiten wegfallen und somit Projektkalkulationen in Schieflage geraten können.

Den Risiken wird durch eine breite Finanzierungsbasis der LEWO AG entgegengewirkt. So arbeitet die LEWO AG zur Finanzierung der Projekte mit einer Vielzahl von Kreditinstituten zusammen, mit denen zum Teil langjährige Geschäftsbeziehungen bestehen. Um bankenunabhängig eine noch größere Flexibilität bei der Finanzierung der Objektankäufe sowie der laufenden Gemeinkosten zu erreichen, finanziert sich die LEWO AG auch über fest verzinsliche Anleihen. Die LEWO AG verfügt zudem über Liquiditätsreserven, um die Objektankäufe übergangsweise aus Eigenmitteln zu finanzieren.

Egal, ob die (Bau‑) Zinsen sinken, sich Negativzinsen etablieren oder aufgrund der inflationären notenbankpolitischen Handlungen die Zinsen mittelfristig steigen, kann so oder so nicht ausgeschlossen werden, dass bei zukünftigen Immobilienfinanzierungen Banken zur Risikominimierung eine höhere Eigenkapitalquote erwarten. Die Möglichkeit zum Immobilienerwerb könnte sich durch mehr Kapitalbindung aus Sicht sowohl für Selbstnutzer als auch Kapitalanleger einengen und Bauträgerfinanzierungen könnten sich verteuern.

Gesamteinschätzung der Risiken

Aus Sicht der Geschäftsführung sind auf der Basis einer durchgeführten Analyse und Bewertung aller Risiken keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft erkennbar, weder aus vergangenen noch aus aktuell absehbaren Entwicklungen. Die positive Entwicklung der Verkaufszahlen im Jahr 2021 und die Prognosen für den Wohnungsbau lassen vorerst keine Risiken erkennen, die die AG massiv gefährden. Wohnen als Grundbedürfnis wird auch in Zeiten von Krisen bestehen.

6 Prognosebericht

6.1 Ausblick auf die Entwicklung der Immobilienmärkte (18)

Bei den Auswirkungen der Corona-Krise auf die Immobilienbranche muss zunächst zwischen einzelnen Immobilientypen unterschieden werden. Stärker betroffen von der Krise waren und sind Hotel-, Einzelhandels- und Gastronomieimmobilien. Davon abzugrenzen sind ggf. zukünftig weniger benötigte Büro- und aktuell begehrte Logistikimmobilien. Bei normalen Wohnimmobilien – wie von der LEWO AG angeboten – konnten seit dem Ausbruch der Pandemie bis zum Prospekterstellungszeitpunkt keine Preiseinbrüche festgestellt werden. Im Gegenteil, laut Statistischem Bundesamt sind die Wohnimmobilienpreise 2021 insgesamt um durchschnittlich 11,0 % gegenüber 2020 gestiegen. Bei allen Immobilientypen war bereits in der Vergangenheit u. a. aufgrund der Niedrigzinsen zu beobachten, dass die Kaufpreise deutlich stärker stiegen als die Mieten (Renditekompression). Dieser Trend hat sich auch im Jahr 2021 fortgesetzt.

Historisch betrachtet führen Geldmarkt- und Finanzkrisen nach einer gewissen Zeit zu Einkommensverlusten und in der Folge zu Notverkäufen, andererseits auch zu einer erhöhten Nachfrage in langfristige und sichere Sachwerte. Dazu gehören Wohnimmobilien an nachgefragten Standorten. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang, dass Deutschland – zumindest am Anfang der Pandemie – international betrachtet aufgrund der Sparpolitik in der Vergangenheit, der robusten Wirtschaft, des vergleichsweise guten Gesundheitssystems und den etablierten Arbeitsmarktsicherungssystemen besser durch die Krise gekommen ist, als andere Länder. Zwischenzeitlich hat Deutschland international betrachtet auch eine hohe Impfquote erreicht. Deshalb gilt Deutschland nach wie vor als attraktiver Zuzugsort und damit Immobilienstandort. Es ist demnach davon auszugehen, dass Family Offices sowie institutionelle, insbesondere auch ausländische Investoren den hiesigen Wohnungsmarkt weiterhin als werthaltige Anlageform betrachten. Dies gilt umso mehr, da nahezu weltweit alle Regierungen auf den Angebots- und Nachfrageschock durch Lockdowns und die daraus resultierende Geldknappheit mit expansiver Geldpolitik (Stichwort Helikoptergeld) agieren. Damit wird sich die Verschuldungsquote und damit auch die zukünftige Zinslast weiter erhöhen. Ein weiterer kurzfristiger Anstieg der Zinsen als Reaktion auf die weltweit deutlich erhöhten Inflationsraten ist wahrscheinlich. Für hoch verschuldete Staaten und Firmen steigt das Refinanzierungsrisiko und die Zinslast. Die Zentralbanken beabsichtigen durch ihre Zinspolitik, dass das Wachstum der Weltwirtschaft wieder anzieht, jedoch durch steigende Zinsen auch die Inflationsraten auf das Zielniveau von 2 % bis 3 % p.a. zu senken.

Laut einer Prognose des Internationalen Währungsfonds sorgt die Corona-Pandemie für die schwerste Wirtschaftskrise seit der Depression der 1930er Jahre, weshalb mit einer verstärkten Flucht des Kapitals in sichere Anlagen zu rechnen ist. Bei einem Ausweichen des Kapitals in Aktien ist zu berücksichtigen, dass in der Finanzkrise 2007/​2008 der amerikanische Leitindex S & P 500 in gut 18 Monaten auf ca. 45 % seines Vorkrisenniveaus schrumpfte. Nach einem anfänglichen starken Crash des Aktienmarktes hat sich dieser in den darauffolgenden Monaten wieder erholt und befindet sich seitdem in einer erheblichen Volatilität (Schwankungsbreite). Demgegenüber stehen Wohnimmobilien, welche als Sachwerte regelmäßig keine so großen Wertverluste und auch –gewinne in so kurzer Zeit erfahren. Aufgrund der langfristigen Planungs- und Umsetzungskomplexität von Immobilien reagiert die Immobilienwirtschaft i.d.R. (zwei bis drei Jahre) zeitversetzt auf wirtschaftliche Ab- und Aufschwünge. Wenn jedoch aufgrund Roh- und Baustoffknappheit weiterhin Projektentwicklungen bzw. Bauvorhaben durch die Pandemie verzögert und staatliche Umwandlungsverbote (vgl. Berlin) umgesetzt werden, ist schon mittelfristig mit einer weiteren Verknappung des Immobilienangebots zu rechnen.

Der Krieg in der Ukraine, die Embargos gegen Russland und die dadurch eingetretene erhebliche Verknappung des Angebots von Energieträgern in Europa, insbesondere Erdgas, hat zu starken Preissprüngen für Erdgas und andere Treibstoffe geführt. Preissteigerungen sind in sämtlichen Wirtschaftszweigen zu beobachten. Weiter steigende Baukosten wirken sich direkt auf das Angebots­verhalten der Bauträger und deren Absatzpreise aus. Insbesondere im Wohnungsmarkt ist die Nachfrage nach Wohnraum, der auch unter ökologischen Gesichtspunkten nachhaltig beheizt werden kann, groß und weiter steigend. Strenge umweltpolitische Vorgaben hinsichtlich des Energieverbrauchs im Sektor Wohnen erhöhen zusätzlich den Druck zur energetischen Sanierung von Bestandsimmobilien und die Nachfrage nach den dafür notwendigen Technologien.

Da Wohnen ein fundamentales Grundbedürfnis darstellt, bleibt Wohnraum auch in wirtschaftlichen Krisen (bspw. aufgrund einer Weltwirtschafts-, EURO- und Bankenkrise, starkem Steigen von Unternehmensinsolvenzen sowie der Arbeitslosigkeit etc.) mittel- und langfristig betrachtet relativ wertstabil. Fluchtbewegen aus politischen Krisenregionen erhöhen zusätzlich den Druck auf den Wohnungsmarkt, vor allem in den Großstädten. Inflationäre Tendenzen, wie sie aufgrund der aktuellen Geldpolitik befürchtet werden (s. dazu die letzten Konjunkturprogramme in den USA, Kanada und Japan sowie europäische und deutsche Politikeraussagen: „what ever it takes“ bzw. „geldpolitische Bazooka“ etc.), sind bei Immobilien aufgrund der beschränkten Verfügbarkeit von Grund und Boden regelmäßig nicht zu erwarten. Deshalb besteht bei Wohnimmobilien langfristig betrachtet eine gute Chance zur Wertsteigerung. Ungeachtet dessen muss auch bei Immobilien allgemein in jeder Phase der Haltedauer und speziell je nach Ausuferung der Krise (nicht nur im Segment Microliving und Luxus) mit gewissen Nachlässen und kurz- bis mittelfristigen Wertkorrekturen gerechnet werden, wenngleich moderater als bei anderen Anlageformen.

Nach dem derzeitigen Stand der Wissenschaft wird die Corona-Pandemie am allgemein steigenden Wohnbedarf der Menschen langfristig betrachtet nichts ändern. Gleich wie sich die Krise entwickelt, steht die historisch anerkannte Eigenschaft von Wohnimmobilien als vergleichsweise sicherer Investmenthafen fest. Bei einem heutigen Investment kann daran gedacht werden, dass zukünftige Käufer/​Mieter aufgrund ihrer bereits gemachten Corona-Erfahrungen veränderte Bedürfnisse an ihren Lebensmittelpunkt haben. Wahrscheinlich ist mit einer erhöhten Wertschätzung eines Balkons und ggf. dem vermehrten Wunsch nach einem separaten Arbeitszimmer mit schnellem Internet zu rechnen. Auch wird das billigere Wohnen auf dem Land wieder interessanter werden, weil das vermehrt etablierte Home-Office keinen Arbeitsweg kennt.

6.2 Ausblick auf die Entwicklung der Gesellschaft

Marktstellung

Am regionalen Markt agieren auch im Jahr 2021 mehrere Unternehmen mit vergleichbarem Tätigkeitsschwerpunkt und ähnlicher Kundenzielgruppe. Unternehmen mit ähnlichem Geschäftsfeld haben ihr Tätigkeitsfeld hin zu Neubauprojekten erweitert und sind strategische Partnerschaften im Rahmen einer Neuausrichtung der Geschäftstätigkeit eingegangen.

Im Berichtsjahr sind deutliche Trends wahrzunehmen: die Fokussierung auf qualitativ hochwertige, ökologisch nachhaltige Bauausführung im Bereich der Sanierung sowie die Entwicklung von größeren, effizient umsetzbaren Bauvorhaben im Neubau. Pandemiebedingt kommt die neuerliche Anforderung hinzu, dass Wohnraum auch eine Kombination von Wohnen und Arbeiten verbinden soll. Dies wurde und wird in den aktuellen und zukünftigen Planungen berücksichtigt.

Die Zahl der Fertigstellungen konnte im Berichtsjahr gesteigert werden. Für das Jahr 2022 ist die vollständige Fertigstellung der Baumwollspinnerei in Chemnitz vorgesehen. Des Weiteren werden zwei Bauabschnitte im Gästehaus am Park fertiggestellt, der Neubau sowie das Mittelhaus. Die finale Fertigstellung des kompletten Projekts wird im Frühjahr 2023 avisiert.

Die LEWO AG baut weiterhin auf Marktvorteile durch nachhaltige Energiekonzepte. Des Weiteren wird die Implementierung von Mieterstrommodellen in einigen Projekten angestrebt, d. h. in Abstimmung mit den Stadtwerken erhalten die zukünftigen Mieter günstigeren Strom, der zum Teil im Objekt selbst mittels Blockheizkraftwerk und/​oder Photovoltaikanlage erzeugt wird. Das Ziel hierbei ist für Investoren und Mieter eine langfristig am Markt bestehende Immobilie zu entwickeln. Der anhaltende Fokus auf nachhaltige, qualitativ hochwertige Bauausführung mit modernen, ökologischen und ökonomischen Baustoffen und Technologien bestätigt das Vorhaben der LEWO AG, weiterhin in diesem Segment tätig zu bleiben.

Verkaufsseitig konnte die LEWO AG ihre Marktstellung weiter ausbauen. Im dritten Jahr in Folge platziert sich die LEWO als umsatzstarker Partner in den vorderen Rängen des Kapitalanlagevertriebs MLP AG /​ Vertrieb Deutschland.Immobilien GmbH und wurde im Berichtsjahr erneut mit einem Podestplatz bei den Verkaufszahlen gekürt. Im Jahr 2021 konnten Immobilien mit einem Gesamtverkaufspreis von EUR 76,7 Mio. (Vorjahr EUR 84,9 Mio.) vermarktet werden, was angesichts der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung positiv zu bewerten ist. Ursächlich für den Rückgang ist hauptsächlich die Verzögerung der Projekte in der Vermarkung durch erschwerte Baurechtschaffung und damit einhergehende fehlende Entscheidungen von Ämtern. Die Ausweitung des Vertriebsnetzes sowie die enge Zusammenarbeit mit MLP waren die maßgebenden Punkte für dieses Ergebnis. Für das Jahr 2022 ist geplant, die Kooperation auszuweiten und die Verkaufszahlen zu steigern.

Handwerker werden zunehmend teurer. Darauf hat die LEWO mit einer Vergrößerung des eigenen Handwerkerteams reagiert. Dank dieses Schrittes werden Kosten minimiert und Zeit in der Planungsphase und Ausführung gespart.

Verlässliche Partner der regionalen Wirtschaft (Handwerker, Dienstleister und andere Geschäftspartner) werden in kommenden Bauvorhaben stärker eingebunden, z. B. durch die Integration in frühe Planungsphasen und bei Vertragsabschlüssen für neue Bauvorhaben. Zur Reduzierung der Baukosten sind weitere personelle Maßnahmen in der Bauvorbereitung und –umsetzung geplant.

Die anhaltend gute Bonität und fairen Geschäftspraktiken helfen Arbeitsplätze in der LEWO AG und bei Geschäftspartnern zu sichern. Die Einhaltung vereinbarter Fertigstellungsfristen verschafft Erwerbern wirtschaftliche Vorteile. Qualitätsgerechte Bauausführung und realistische Kalkulationen führen zu erfolgreichen Erst-/​Neuvermietungen und vergleichsweise geringer Mieterfluktuation.

Umsatz

Aktuell verfügt die LEWO-Gruppe über Projekte mit einem geplanten Gesamtumsatz von ca. EUR 684 Mio. (inklusive laufender Projekte). Diese werden in den kommenden Jahren (Pipeline bis 2028) schrittweise realisiert und sind bereits angekauft, befinden sich zum Teil in der Projektentwicklung, sind im Verkauf oder bereits im Bau. Das gesetzte Umsatzziel für 2022 der Gesellschaft umfasst die Abwicklung der vorhandenen Projekte und liegt bei EUR 7,6 Mio. Unter Berücksichtigung der fortlaufenden Fokussierung auf Neubauprojekte und auf der Grundlage der aktuellen Projekteinschätzungen und bekannten Rahmenbedingungen wird eine branchenübliche Rendite für in Folgejahren schlusszurechnende Projekte erwartet.

Die Kostensteigerungen für Material, Nachunternehmer und Personal sind entsprechend einkalkuliert und unterliegen stetiger Kontrolle. Basierend auf der Entwicklung der Verkaufszahlen und der Reservierungsstände neuer Projekte mit höheren Kaufpreisen, erwarten wir die Verkaufspreis­steigerungen am Markt durchsetzen zu können.

Weiterhin steht die Schaffung von veräußerungsfähigen Mehrflächen in bereits angekauften Projekten im Fokus der Projektplanung. Das konnte in der Vergangenheit mittels Zielprämien entsprechend umgesetzt werden und verbessert die Kostenquote beim Ankauf. Daher ist auch diese Zielsetzung für anstehende Projekte weiterhin maßgeblich.

7 Abhängigkeitsbericht

Der gemäß § 312 AktG vom Vorstand vorgelegte Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen schließt mit der folgenden Erklärung ab:

„Die Gesellschaft und die mit ihr verbundenen Unternehmen haben nach den Umständen, die dem Vorstand in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem Rechtsgeschäfte mit der LEWO Immobilien GmbH und in deren Interesse vorgenommen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten. Vorgenommene Maßnahmen und unterlassene Maßnahmen im Interesse von der LEWO Immobilien GmbH oder auf deren Veranlassung lagen nicht vor.”

(1) Bruttoinlandsprodukt für Deutschland 2021, destatis.de
(2) Statistisches Bundesamt (destatis.de)
(3) Statistisches Bundesamt (destatis.de)
(4) Statistisches Bundesamt (destatis.de)
(5) Ebd.
(6) Ebd.
(7) Wohnungsmarkt Deutschland 2021, JLL, 2022
(8) Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig
(9) Wohnungsmarkt Deutschland 2021, JLL, Februar 2022
(10) Grundstücksmarktbericht Stadt Leipzig, Stichtag 01.01.2022
(11) Grundstücksmarktbericht Stadt Leipzig, Stichtag 01.01.2022
(12) Ebd.
(13) Ebd.
(14) Grundstücksmarktbericht Stadt Leipzig, Stichtag 01.01.2022
(15) Grundstücksmarktbericht Stadt Leipzig, Januar 2022
(16) Aktuelle Kennzahlen, statistik.leipzig.de
(17) Wohnungsmarkt Deutschland 2021, JLL, Februar 2022
(18) Vgl. Chancen und Risiken im Verkaufsprospekt Emil-Fuchs-Str. 5-9, Actio Rechtsanwälte, RA Andreas Ringel

Bilanz

Gewinn- und Verlustrechnung

Ergebnisverwendung

Anhang

1. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die LEWO AG ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 2 HGB. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Leipzig und ist geschäftsansässig in der Karl-Tauchnitz-Str. 21 in 04107 Leipzig. Sie ist im Handelsregister des Amtsgerichts Leipzig unter HRB 36553 eingetragen. Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung werden zum 31. Dezember 2021 nach den Vorschriften der §§ 266 Abs. 2 und 3 sowie § 275 Abs. 2 HGB gegliedert. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. Größenabhängige Erleichterungen für mittelgroße Kapitalgesellschaften wurden in Anspruch genommen.

Der Jahresabschluss ist unter der Annahme der Unternehmensfortführung aufgestellt.

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und soweit abnutzbar, vermindert um die planmäßige, nutzungsbedingte Abschreibung angesetzt.

Die Abschreibungen werden unter Beachtung der Nutzungsdauer des Vermögensgegenstandes linear vorgenommen. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten von bis zu € 1.000 werden im Jahr des Zugangs vollständig abgeschrieben.

Finanzanlagen werden mit den Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert am Bilanzstichtag bewertet. Der niedrigere beizulegende Wert wird angesetzt, wenn die zugrundeliegende Wertminderung voraussichtlich dauernd ist. Bei voraussichtlich vorübergehender Wertminderung wird das Wahlrecht nach § 253 Abs. 3 Satz 6 HGB nicht ausgeübt.

Die unfertigen Erzeugnisse und unfertigen Leistungen werden zu Herstellungskosten entsprechend § 255 Abs. 2 Satz 2 HGB bewertet. Fremdkapitalzinsen, die im Herstellungszeitraum auf die Finanzierung der Herstellungskosten entfallen, werden einbezogen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sowie flüssige Mittel werden zum Nominalwert unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.

Die Rückstellungen werden mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag für alle ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei werden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Umsatzerlöse werden im Zeitpunkt der Abnahme durch den Käufer und damit im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten realisiert.

2. Angaben und Erläuterungen zu einzelnen Positionen der Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung

Anlagevermögen

Die Entwicklung der Werte des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2021 ist aus dem am Ende des Anhangs abgedruckten Anlagenspiegel zu entnehmen.

Finanzanlagen und Beteiligungen

Der Anteilsbesitz im Sinne des § 271 Abs. 1 HGB stellt sich wie folgt dar:

Die Bilanzansätze der vorstehenden Beteiligungen wurden vor dem Hintergrund der aufgelaufenen bilanziellen Verluste auf ihre Werthaltigkeit geprüft. Außerplanmäßige Abschreibungen waren nicht erforderlich, da die aufgelaufenen Verluste aus der Umsetzung des handelsrechtlichen Vorsichts-/​Realisationsprinzips resultieren resp. es sich um planmäßige Anfangsverluste aus nichtaktivierten Vertriebskosten handelt, die jeweils mit Fertigstellung der Projekte ausgeglichen werden.

Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen betreffen sowohl kurzfristige Darlehen mit jeweils einer Restlaufzeit unter 1 Jahr in Höhe von T€ 3.464 als auch langfristige Darlehen mit jeweils einer Restlaufzeit von 1 bis 5 Jahren in Höhe von T€ 1.432.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wurde mit dem Nennwert angesetzt.

Im Geschäftsjahr 2019 wurde ein genehmigtes Kapital in Höhe von € 1.000.000 gebildet. Der Vorstand ist mit Zustimmung des Aufsichtsrats ermächtigt, bis zum 1. Juli 2024 durch die Ausgabe neuer auf den Inhaber lautende Stückaktien, das Kapital einmalig oder mehrmals um insgesamt € 1.000.000 zu erhöhen. In Ausübung der Ermächtigung wurde mit Beschluss des Vorstandes und des Aufsichtsrates vom 12./​13. August 2019 das Kapital um € 200.000 auf € 2.200.000 (2.200.000 Inhaberaktien ohne Nennbetrag mit einem rechnerischen Wert von jeweils € 1,00) erhöht. Die Kapitalerhöhung wurde am 23. August 2019 in das Handelsregister eingetragen. Damit beträgt das genehmigte Kapital zum 31. Dezember 2021 € 800.000 mit einer Laufzeit bis 1. Juli 2024. Mit der Kapitalerhöhung erfolgte eine Einzahlung in die Kapitalrücklage nach § 272 Abs. 2 Nr. 1 HGB von € 2.800.000,00.

Im Eigenkapital ist ein Gewinnvortrag in Höhe von € 842.555,39 enthalten.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen werden im Wesentlichen für nachlaufende Baukosten (T€ 142; Vorjahr: T€ 318), nachlaufende Vertriebskosten (T€ 80; Vorjahr: T€ 95); Abschluss- und Prüfungskosten (T€ 65; Vorjahr: T€ 59) sowie für Verpflichtungen aus dem Personalbereich (T€ 408; Vorjahr: T€ 48) gebildet. Im Geschäftsjahr 2021 wurden erstmals Rückstellungen für Gewährleistungen gebildet (T€ 316).

Verbindlichkeiten

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten ist aus dem nachstehend abgedruckten Verbindlichkeitenspiegel ersichtlich

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in voller Höhe durch Grundschulden, Sicherheitsabtretungen von Forderungen und Baugeldkonten gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen entfallen in Höhe von T€ 156 (Vorjahr: T€ 129) auf den Lieferungs- und Leistungsverkehr. Die sonstigen Verbindlichkeiten betreffen in Höhe von T€ 2 (Vorjahr: T€ 1) Steuern.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten u.a. Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, Versicherungsentschädigungen sowie verrechnete Sachbezüge. Es bestehen keine wesentlichen periodenfremden Erträge (Vorjahr: T€ 0).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen umfassen im Wesentlichen Verkaufsprovisionen, Marketing- und Projektsteuerungskosten, Mieten und Pachten, Rechts- und Beratungskosten, Abschlusskosten sowie sonstige Dienstleistungs- und Personalaufwendungen. In den Posten sind periodenfremde Aufwendungen von T€ 0 (Vorjahr: T€ 59) enthalten.

Erträge aus Beteiligungen

Die Erträge aus Beteiligungen resultieren in voller Höhe aus verbundenen Unternehmen.

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge entfallen in Höhe von T€ 23 (Vorjahr: T€ 26) auf verbundene Unternehmen.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen betreffen mit T€ 36 (Vorjahr: T€ 39) verbundene Unternehmen.

3. Haftungsverhältnisse

Für den Kreditvertrag zur Finanzierung des Bauprojektes Gästehaus am Park wurde eine gesamtschuldnerische betragsmäßig beschränkte Einzelbürgschaft gemäß Bürgschaftserklärung vom 06.04.2020 in Höhe von € 3.000.000,00 von der LEWO AG für die LEWO Gästehaus am Park GmbH & Co. KG gegenüber der DZ Hyp AG abgegeben.

Für den Kreditvertrag zur Finanzierung des Bauprojektes Kurt-Eisner-Straße wurde eine gesamtschuldnerische betragsmäßig beschränkte Einzelbürgschaft gemäß Bürgschaftserklärung vom 19.02.2021 in Höhe von € 2.000.000,00 von der LEWO AG für die LEWO Achte Südprojekt GmbH & Co. KG gegenüber der DKB abgegeben.

Für den Kreditvertrag zur Finanzierung des Bauprojektes Emil-Fuchs-Straße wurde eine gesamtschuldnerische betragsmäßig beschränkte Einzelbürgschaft gemäß Bürgschaftserklärung vom 30.07.2021 in Höhe von € 3.000.000,00 von der LEWO AG für die LEWO Elfte Südprojekt GmbH & Co. KG gegenüber der DZ Hyp AG abgegeben.

Mit einer Inanspruchnahme aus den Bürgschaften wird derzeit auf Basis der für die Tochtergesellschaften erstellten Prognoserechnungen nicht gerechnet.

4. Sonstige Angaben
Sonstige finanzielle Verpflichtungen und außerbilanzielle Geschäfte

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen bis zum Ende der Vertragslaufzeit aus dem Mietvertrag über die Büroräume in der Karl-Tauchnitz-Str. 21 in Leipzig betragen T€ 215 (Vorjahr: T€ 312).

Aus Kraftfahrzeugleasing resultieren sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von T€ 57 (Vorjahr: T€ 48) und aus Büromaschinenleasing in Höhe von T€ 1 (Vorjahr: T€ 3).

Die Vertragsbeziehungen sichern die Grundlage der Geschäftstätigkeit und beinhalten das Risiko der Erfüllung der Zahlungsverpflichtung.

Darüber hinaus bestehen Kaufpreiszahlungsverpflichtungen in Höhe von T€ 6.680 (Vorjahr: T€ 331).

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen sind in Höhe von T€ 6.835 innerhalb eines Jahres und in Höhe von T€ 118 langfristig fällig.

Arbeitnehmer

Im Jahresdurchschnitt wurden 44 (Vorjahr: 35) Arbeitnehmer beschäftigt, davon 2 (Vorjahr: 2) Auszubildende.

Mitglieder des Vorstands

Hauptberuflicher Vorstand: Stephan Praus, Markkleeberg

Mitglieder des Aufsichtsrates

Reiner Niethammer, Willich (Vorsitzender), Unternehmer
Karl-Heinz Maerzke, Hannover (stellv. Vorsitzender), Unternehmer
Michael Bussmann, München, Unternehmensberater

Bezüge der Organmitglieder

Für seine Tätigkeit im Geschäftsjahr erhielt der Aufsichtsrat eine Gesamtvergütung von T€ 87 (Vorjahr: T€ 92).

Hinsichtlich der Angabe der Gesamtbezüge des Vorstands für das Geschäftsjahr 2021 wird von der Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB Gebrauch gemacht.

Gewinnverwendungsvorschlag

Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn von T€ 4.537 auf neue Rechnung vorzutragen.

Nachtragsbericht

Der Einmarsch der russischen Streitkräfte in die Ukraine am 24. Februar 2022 stellt ein einschnei­dendes Ereignis dar, das auch in der globalen Wirtschaft deutliche Spuren hinterlassen wird. Wesent­liche Risiken treffen die Realwirtschaft zum Beispiel aus ihren Lieferketten insbesondere hinsichtlich des Energiebedarfs. In diesem Zusam­menhang sind seit Ende Februar 2022 sprung­haft ge­stiegene Kosten für Energie und Rohstoffe zu beo­bachten, die sich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft und des Konzerns auswirken. Die tatsäch­lichen Auswirkungen auf die zukünftige Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft und des Konzerns sind zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses Jahresabschlusses noch nicht vorhersehbar.

Nach dem Schluss des Geschäftsjahres sind keine weiteren Vorgänge von besonderer Bedeutung aufgetreten, die weder in der Bilanz noch in der Gewinn- und Verlustrechnung unberücksichtigt sind.

Leipzig, im Juni 2022
LEWO AG
Stephan Praus

Entwicklung des Anlagevermögens (Bruttodarstellung)

Bericht des Aufsichtsrats

der LEWO AG über seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2021

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

der Aufsichtsrat erstattet über seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2021 wie folgt Bericht:

1. Allgemeine Informationen

Der Aufsichtsrat der LEWO AG besteht aus drei Mitgliedern; im Geschäftsjahr 2021 gehörten dem Aufsichtsrat folgende Personen an:

– Herr Reiner Niethammer (Vorsitzender)
– Herr Karl-Heinz Maerzke (Stellvertretender Vorsitzender)
– Herr Michael Bussmann

Es wurden keine Ausschüsse gebildet. Alle Themen wurden im Plenum des Aufsichtsrats beraten und entschieden.

Im Geschäftsjahr 2021 fanden insgesamt vier Aufsichtsratssitzungen, gemeinsam mit dem Vorstand der Gesellschaft sowie der Protokollantin, statt:

1. 04.02.2021
2. 16.07.2021
3. 12.10.2021
4. 17.11.2021

Sämtliche Aufsichtsratsmitglieder nahmen an allen Aufsichtsratssitzungen, die teilweise auch telefonisch bzw. via Videokonferenzsystem durchgeführt wurden, teil.

Die thematischen Schwerpunkte in den Sitzungen des Aufsichtsrats lassen sich wie nachfolgend geschildert zusammenfassen.

2. Beratungsschwerpunkte

2.1. Strategie, Geschäftslage und geschäftspolitische Themen

In den Sitzungen des Aufsichtsrates wurden regelmäßig die Vermögens-, Finanz-, Vertriebs- und Ertragslage der Unternehmen der LEWO-Gruppe erörtert sowie über den aktuellen Stand der Bauvorhaben berichtet. Der Vorstand der Gesellschaft hat den Aufsichtsrat hierzu anhand geeigneter finanzwirtschaftlicher und projektbezogener Unterlagen unterrichtet.

Der Vorstand hat auch im Berichtsjahr 2021 sowohl in den Aufsichtsratssitzungen als auch außerhalb der Sitzungen über die Auswirkungen und die getroffenen Maßnahmen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie berichtet. Es wurden sämtliche Aufsichtsratssitzungen als Hybridformat mit möglicher Vor-Ort-Präsenz als auch Teilnahme via Goto-Meeting durchgeführt. Der Vorstand hat in der ersten Aufsichtsratssitzung am 04.02.2021 darüber berichtet, dass per 1.1.2021 ein Dokumentenmanagementsystem eingeführt wurde und damit der Rechnungseingangsprozess digital abgebildet werden konnte.

Die Entwicklung eines Katalogs zustimmungspflichtiger Geschäfte wurde nach der vereinbarten Analysephase wieder aufgegriffen. In diesem Zusammenhang wurde auch das Thema Compliance-Regelwerk thematisiert. Im Rahmen der 4. Aufsichtsratssitzung hielt die Firma CompCor Compliance Solutions GmbH – Herr Würz – via Gotomeeting zugeschaltet einen Vortrag über ihre übliche Vorgehensweise zur Begleitung der Einführung eines Compliance Management Systems. Die Aufsichtsräte beschließen im Anschluss, dass eine Compliance Richtlinie erstellt werden soll.

Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand während der gesamten Berichtsperiode regelmäßig per E‑Mail über Neueinstellungen informiert.

Auch die Ertrags- und Liquiditätssituation im Geschäftsjahr 2021 hat sich der Aufsichtsrat vom Vorstand im Rahmen aller Aufsichtsratssitzungen immer ausführlich darstellen lassen und diese überwacht.

Besonderes Augenmerk lag auch auf der aktuellen Ankauf-, Planungs-, Vertriebs- und Bautenstandsentwicklung der zu realisierenden Projekte in der gesamten LEWO-Gruppe. Die eingeführte Bauträgersoftware für Projektcontrolling „BIM-4-You“ hat sich im Gj. 2021 bewährt. Der Vorstand legte dem Aufsichtsrat zu jeder Aufsichtsratssitzung Monatsberichte vor und auch daraus abgeleitete Maßnahmen.

Eine D&O-Versicherung wurde abgeschlossen.

Regelmäßig wurde der Aufsichtsrat über bestehende operative und rechtliche Risiken informiert. Notwendige Rückstellungen für etwaige Risiken wurden aus Sicht des Aufsichtsrats gebildet.

Der Vorstand der LEWO AG erörterte mit dem Aufsichtsrat die Marktanforderungen und Marktgegebenheiten des Immobilienmarktes in den für die LEWO-Gruppe relevanten Marktsegmenten.

2.2. Personelle Themen

Als Vorstand der Gesellschaft fungierte im Geschäftsjahr 2021 Herr Stephan Praus. Herr Praus vertritt die Gesellschaft stets einzeln und ist von den Beschränkungen des § 181 2. Fall BGB befreit.

Der Vorstand berichtete dem Aufsichtsrat über den stetigen Aufbau des Personals, sowohl im administrativen Bereich als auch auf den Baustellen.

3. Überwachung durch den Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2021 die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Er hat den Vorstand sorgfältig und regelmäßig überwacht. Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat über die Unternehmensplanung und strategische Gesamtplanung, die operative Geschäftsentwicklung, das Risikomanagement sowie alle wichtigen Geschäftsvorfälle der Gesellschaft regelmäßig schriftlich und mündlich auch außerhalb von Aufsichtsratssitzungen berichtet. Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für die Gesellschaft sind mit dem Aufsichtsrat besprochen und ihm zur Zustimmung vorgelegt worden. Der Aufsichtsrat legte im Geschäftsjahr 2021 wesentliches Augenmerk auf die regelmäßige Einsichtnahme in den wirtschaftlich und rechtlich relevanten Schriftverkehr und insbesondere auf die Überwachung der Liquiditätslage der Gesellschaft.

Der Aufsichtsrat forderte den Vorstand regelmäßig und in verschiedener Hinsicht auf, über die Führung seiner Geschäfte zu berichten. Dies umfasst insbesondere die Anweisung an den Vorstand, die getätigten Geschäfte explizit zu begründen, fundierte Prognosen über die wahrscheinliche Entwicklung laufender und geplanter Investitionen sowie Projektkalkulationen mit Abweichungsanalysen und Rentabilitätsberechnungen vorzulegen.

Um zukünftig als Kontrollorgan in maßgebliche Entscheidungen eingebunden zu werden, hat der Aufsichtsrat eine Liste zustimmungspflichtiger Geschäfte festgelegt und dem Vorstand zur Verfügung gestellt.

Der Aufsichtsrat ist seiner Pflicht der Kontrolle, Beratung und Förderung der Geschäftsführung gemäß § 9 der Satzung nachgekommen.

Der Jahresabschluss, der Konzernabschluss sowie die entsprechenden Lageberichte wurden durch die NPP Niethammer, Posewang & Partner GmbH einer Prüfung unterzogenen und jeweils mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Nach eigener Prüfung des Jahresabschlusses, des Konzernabschlusses, des Lageberichts und des Konzernlageberichts des Geschäftsjahres 2021 hat der Aufsichtsrat dem Ergebnis der Prüfung durch den Abschlussprüfer zugestimmt. Nach dem abschließenden Ergebnis der Prüfung des Aufsichtsrates sind keine Einwände zu erheben.

Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss 2021 und den Konzernabschluss 2021 sowie die entsprechenden Lageberichte in seiner Sitzung am 10.8.2022  einstimmig gebilligt. Damit ist der Jahresabschluss 2021 LEWO AG festgestellt.

Der Aufsichtsrat spricht allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie dem Vorstand der Gesellschaft für ihren fachlichen und persönlichen Einsatz im abgelaufenen Geschäftsjahr 2021 Dank und Anerkennung aus.

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:
Der Jahresabschluss wurde am 10.08.2022 festgestellt.

Bestätigungsvermerk

Der vorstehende, zur Offenlegung bestimmte Jahresabschluss wurde nach § 327 HGB verkürzt. Dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht des Geschäftsjahres 2021 LEWO AG, Leipzig, vom 8. Juli 2022 erteilte die NPP Niethammer, Posewang & Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Steuerberatungsgesellschaft, Hamburg, den folgenden, uneingeschränkten Bestätigungsvermerk.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die LEWO AG, Leipzig:

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der LEWO AG, Leipzig, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LEWO AG, Leipzig, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus:

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.