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ISARIA Wohnbau AG-ein Bilanzdesaster in der Verantwortung von Michael Haupt

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Hochkonjunktur für Immobilien haben wir nun seit Jahren. Da denkt man doch, „Mensch, die müssen sich doch dumm und dämlich an Kohle verdienen“, vor allem wenn man vorwiegend in Süddeutschland seine Immobilien-Investments tätigt. Ein Blick in diese Bilanz zeigt ein anderes Ergebnis.

Diese kann man sicherlich auch ohne Umschweife als eine Desasterbilanz ansehen. Ein Jahresfehlbetrag von über 10 Millionen Euro und ein kumulierter Verlust von fast 20 Millionen Euro, alle Achtung meine Herren. Auch das muss man dann können.

ISARIA Wohnbau AG

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Bilanz zum 31. Dezember 2017

AKTIVA

31.12.2017 31.12.2016
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen und Lizenzen 160.544,00 53.214,00
160.544,00 53.214,00
II. Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung 530.956,00 564.790,00
530.956,00 564.790,00
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 59.967.741,07 50.310.806,61
2. Beteiligungen 37.500,00 37.500,00
60.005.241,07 50.348.306,61
60.696.741,07 50.966.310,61
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Fertige Erzeugnisse und Waren 159.866,95 171.866,95
2. Geleistete Anzahlungen 30.500,00 30.500,00
190.366,95 202.366,95
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 23.800,00 60.204,48
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 65.567.503,08 37.980.139,42
3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 612.474,96 694.108,49
4. Sonstige Vermögensgegenstände 18.764.230,74 3.923.471,99
84.968.008,78 42.657.924,38
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 58.474.138,77 18.861.384,75
143.632.514,50 61.721.676,08
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 73.154,15 69.884,94
D. AKTIVE LATENTE STEUERN 11.642.705,05 7.307.790,00
216.045.114,77 120.065.661,63

PASSIVA

31.12.2017 31.12.2016
A. EIGENKAPITAL
I. Gezeichnetes Kapital 35.646.000,00 35.646.000,00
– Bedingtes Kapital: € 17.823.000,00 (Vorjahr: € 10.382.000,00)
II. Kapitalrücklage 43.963.400,00 43.963.400,00
III. Bilanzverlust -19.296.686,55 -8.358.377,62
60.312.713,45 71.251.022,38
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Steuerrückstellungen 1.600.399,19 2.712.019,00
2. Sonstige Rückstellungen 8.020.944,67 6.739.390,24
9.621.343,86 9.451.409,24
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 436.890,53 249.176,01
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 135.901.247,07 38.430.634,26
3. Sonstige Verbindlichkeiten 8.942.867,87 273.985,36
– davon aus Steuern: € 294.726,49 (Vorjahr: € 191.691,46)
– davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: € 10.183,72 (Vorjahr: € 8.641,21)
– davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr: € 8.942.867,87 (Vorjahr: € 273.985,36)
145.281.005,47 38.953.795,63
D. PASSIVE LATENTE STEUERN 830.051,99 409.434,38
216.045.114,77 120.065.661,63

Gewinn und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2017

2017 2016
1. Umsatzerlöse 88.754,49 73.377,28
2. Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen -12.000,00 0,00
3. Sonstige betriebliche Erträge 7.015.433,69 18.789.298,81
4. Rohergebnis 7.092.188,18 18.862.676,09
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter -5.338.628,00 -5.016.055,67
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung -641.652,94 -519.571,11
-5.980.280,94 -5.535.626,78
6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen -158.823,12 -138.251,56
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen -18.180.919,73 -11.371.667,88
8. Erträge aus Beteiligungen 128.216,81 3.549.754,25
9. Erträge aus Gewinnabführungen 5.623.850,27 32.215,42
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 3.213.245,67 1.268.207,92
– davon aus verbundenen Unternehmen: € 3.077.166,46 (Vorjahr: € 1.237.904,40)
11. Abschreibungen auf Finanzanlagen 0,00 -39.224,00
12. Aufwendungen aus Verlustübernahme -4.145.735,06 -6.360.147,45
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -3.493.701,83 -451.920,05
– davon an verbundene Unternehmen: € -2.989.667,04 (Vorjahr: € -381.532,21)
14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 4.999.696,36 -8.867.240,11
– davon aus latenten Steuern: € 3.914.297,44 (Vorjahr: € -4.967.057,83)
15. Ergebnis nach Steuern -10.902.263,39 -9.051.224,15
16. Sonstige Steuern -36.045,54 -3.270,32
17. Jahresfehlbetrag -10.938.308,93 -9.054.494,47
18. Verlust-/Gewinnvortrag aus dem Vorjahr -8.358.377,62 696.116,85
19. Bilanzverlust -19.296.686,55 -8.358.377,62

Anhang für das Geschäftsjahr 2017

1. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Firma der Gesellschaft lautet „ISARIA Wohnbau AG“. Sie hat ihren Sitz in München und ist beim Amtsgericht München im Handelsregister unter dem Geschäftszeichen HRB 187909 eingetragen.

Der Jahresabschluss der ISARIA Wohnbau AG ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und des Aktiengesetzes aufgestellt. Zur Verbesserung der Klarheit der Darstellung werden einzelne Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung im Jahresabschluss zusammengefasst und im Anhang erläutert.

Die Gliederung des Jahresabschlusses wurde nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vorgenommen. Die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt nach dem Gesamtkostenverfahren.

Alle Wertangaben erfolgen, soweit nichts anderes angegeben ist, in Tausend Euro (T€). Durch die Darstellung in T€ kann es zu Rundungsdifferenzen kommen.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu ihren Anschaffungskosten aktiviert und planmäßig linear über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- und Herstellungskosten angesetzt und um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die planmäßigen Abschreibungen werden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Die Finanzanlagen sind mit ihren Anschaffungskosten bewertet. Soweit erforderlich, wird der am Bilanzstichtag vorliegende niedrigere beizulegende Wert angesetzt, sofern eine voraussichtlich dauernde Wertminderung vorliegt. Bei vorübergehender Wertminderung wird gemäß § 253 Abs. 3 S. 4 HGB keine Abschreibung vorgenommen.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstückeundanderen Vorräte werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten, im Fall der Herstellungskosten inklusive Gemeinkosten, angesetzt. Sofern die beizulegenden Werte am Bilanzstichtag niedriger sind, werden diese angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken mit ihrem Nennwert bewertet. Wertberichtigungen werden dort vorgenommen, wo konkrete Ausfallrisiken vorlagen. Weiterhin werden Abschläge für überfällige Forderungen durchgeführt.

Der Ausweis der Bank- und Kassenbestände erfolgt mit dem Nennbetrag. Zinsen und Nebenkosten werden periodengerecht abgegrenzt.

Rechnungsabgrenzungsposten wurden für Ausgaben bzw. Einnahmen gebildet, die Aufwand bzw. Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Abschlussstichtag darstellen.

Latente Steuern werden für temporäre Differenzen zwischen den Wertansätzen in der Steuerbilanz und in der Handelsbilanz gebildet. Die Bewertung erfolgt nicht abgezinst mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen. Daneben wurden aktive latente Steuern auf Verlustvorträge in Höhe der innerhalb der nächsten fünf Jahre zu erwartenden Verlustverrechnung gebildet, auch wenn diese die passiven latenten Steuern überschreiten.

Das Eigenkapital ist zum Nennwert angesetzt.

Bei den Steuerrückstellungen und den sonstigen Rückstellungen sind die erkennbaren Risiken und die ungewissen Verbindlichkeiten in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung voraussichtlichen Erfüllungsbetrages angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst.

Verbindlichkeiten werden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

3. Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im beigefügten Anlagespiegel (vgl. Anlage 1 zum Anhang) dargestellt.

Finanzanlagen

Die nachfolgenden Übersichten zeigen die zum Stichtag unmittelbar und mittelbar gehaltenen Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen:

Bezeichnung Sitz Stellung Beteiligungsquote Eigenkapital 31.12.2017
Jahresergebnis 2017
JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG München Kommanditist 100% -15.969.356,04 -3.724.261,36
JK Wohnbau Objekt Stahlstraße GmbH München Gesellschafter 100% 152.353,20 -351.080,21
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 35 KG München Kommanditist 50% 22.841,97 -10.466,80
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 45 KG München Kommanditist 50% -126.753,58 -151.753,58
JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH München Gesellschafter 50% 52.419,88 857,48
Isaria Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG München Kommanditist 100% 1.774.712,09 -84.332,89
Isaria III Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG München Kommanditist 100% 282.386,62 -217.659,37
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG München Kommanditist 100% 156.159,41 128.471,96
JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH München Gesellschafter 100% 25.000,00 0,00*
App.artments GmbH München Gesellschafter 100% 25.000,00 0,00*
ISARIA Verwaltungs AG & Co. Objekt Viktoriastraße KG München Komplementär 94,90% -2.873.345,77 1.253.077,47
ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH & Co KG München Kommanditistin 90% -85.663,63 -347.625,12
ISARIA Wohnbau Objekt Willy-Brandt-Allee GmbH München Gesellschafter 100% 26.000,00 0,00*
ISARIA Tower GmbH München Gesellschafter 100% 27.236,29 0,00*
ISARIA Tower Beteiligungs GmbH München Gesellschafter 100% 23.138,04 -1.398,31
ISARIA Holding GmbH München Gesellschafter 100% 44.723,99 7.395,61
Living Bogenhausen GmbH München Gesellschafter 100% 1.679.156,94 165.262,65
ISARIA Hörgensweg Beteiligungs GmbH München Gesellschafter 100% 57.576,10 32.576,10
ISARIA Bau GmbH München Gesellschafter 100% 23.938,70 -566,41
Objekt Kapstadtring 1 GmbH & Co.KG München Kommanditist 20% -118.153,54 -133.836,80
ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co.KG München Kommanditist 97,01% -13.277.737,08 -2.000.916,51
ISARIA Objekt Tübinger Straße Beteiligungs GmbH München Gesellschafter 100% 24.708,21 -246,04
Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH & Co. KG München Kommanditist 99% -73.491,66 -4.536,00
One Group GmbH Hamburg Gesellschafter 100% 1.314.872,04 0,00**
ISARIA Objekt Graumannsweg GmbH & Co. KG München Kommanditist 100% -36.183,93 -30.881,62
ISARIA Objekt Graumannsweg Komplementär GmbH München Gesellschafter 100% 21.979,09 -1.410,45
Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH München Gesellschafter 94% -336.764,62 -57.597,58
ISARIA Grundstücksholding GmbH München Gesellschafter 100% 50.000,00 -2.259,36
ISARIA Stuttgart GmbH München Gesellschafter 94,9% 163.508,94 142.431,37
ISARIA Stuttgart 1 GmbH München Gesellschafter 100% 24.286,17 1.831,61
ISARIA Finance I GmbH München Gesellschafter 100% 23.562,89 -1.437,11
ISARIA Finance II GmbH München Gesellschafter 100% 23.562,89 -1.437,11

* Jahresergebnis nach Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag
** Jahresergebnis nach Ergebnisabführungsvertrag

Mit Gesellschafterbeschluss vom 29.09.2017 ist die einzige Kommanditistin ISARIA Hörgensweg Beteiligungs GmbH aus der ISARIA Holding GmbH & Co. Objekt Hörgensweg KG ausgeschieden und die verbliebene Komplementärin ISARIA Wohnbau AG hat das Vermögen übernommen.

Die ISARIA Wohnbau AG hat mit Vertrag vom 27. Dezember 2017 1% der Anteile an der Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH & Co.KG an die One Project Development AIF 4 GmbH verkauft.

Mit Vertrag vom 27./28.Juni 2017 hat die ISARIA Wohnbau AG 94,9% der Anteile an der IHI Stuttgart GmbH und 100% der Anteile an der IHI Stuttgart I erworben. Die Gesellschaften wurden mit Gesellschaftsvertrag vom 10. Juli 2017 in ISARIA Stuttgart GmbH und ISARIA Stuttgart I GmbH umfirmiert.

Die ISARIA Wohnbau AG ist über die J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG mittelbar an nachfolgender Gesellschaft beteiligt:

Bezeichnung Sitz Stellung Beteiligungsquote Eigenkapital 31.12.2017
Jahresergebnis 2017
Hohenwaldeck Komplementär GmbH München Gesellschafter 100% 13.812,77 515,25

Die ISARIA Wohnbau AG ist über die One Group GmbH mittelbar an nachfolgenden Gesellschaften beteiligt:

Bezeichnung Sitz Stellung Beteiligungsquote Eigenkapital 31.12.2017
Jahresergebnis 2017
One Capital Emissionshaus GmbH Hamburg Gesellschafter 100% 41.109,23 30.929,54
One Consulting GmbH Hamburg Gesellschafter 100% -1.104.104,12 212.867,97
One Komplementär GmbH Hamburg Gesellschafter 100% 17.061,97 -2.435,57
One Komplementär 2 GmbH Hamburg Gesellschafter 100% 12.929,83 -2.365,38
One Project Development GmbH Hamburg Gesellschafter 100% -2.403.890,09 -183.618,04
One Project Development AIF 4 GmbH Hamburg Gesellschafter 100% 25.000,00 1.692,50**
One Real Estate GmbH Hamburg Gesellschafter 100% 24.561,73 0,00*
OPD Objekt St. Augustin GmbH Hamburg Gesellschafter 100% 166.493,50 993.320,47
One Group Objekt Herbartstraße 23 GmbH Hamburg Gesellschafter 100% -51.847,50 -33.494,72
One Residential 1 GmbH Hamburg Gesellschafter 100% 25.000,00 0,00**
ProReal Deutschland 5 GmbH Hamburg Gesellschafter 100% -1.203.653,55 -1.218.889,00
ProReal Deutschland 6 GmbH Hamburg Gesellschafter 100% 15.125,00 -9.875,00

* Jahresergebnis nach Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag
** Jahresergebnis nach Gewinnabführungsvertrag

Die One Group GmbH hat mit Vertrag vom 27. Oktober 2017 die ProReal Deutschland 6 GmbH gegründet.

Die ISARIA Wohnbau AG ist über die One Group GmbH und die One Project Development GmbH mittelbar an nachfolgenden Gesellschaften beteiligt:

Bezeichnung Sitz Stellung Beteiligungsquote Eigenkapital 31.12.2017
Jahresergebnis 2017
Objekt Kapstadtring 1 GmbH & Co.KG München Kommanditist 80% -118.153,54 -133.836,80
ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH & Co KG München Kommanditist 5% -85.663,63 -347.625,12

Die ISARIA Wohnbau AG ist über die One Group GmbH und die One Project Development AIF 4 GmbH mittelbar an nachfolgenden Gesellschaften beteiligt:

Bezeichnung Sitz Stellung Beteiligungsquote Eigenkapital 31.12.2017
Jahresergebnis 2017
ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH & Co KG München Kommanditist 5% -85.663,63 -347.625,12
ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co.KG München Kommanditist 2,99% -13.277.737,08 -2.000.916,51
Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH & Co. KG München Kommanditist 1% -73.491,66 -4.536,00

Die ISARIA Wohnbau AG ist über die JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH mittelbar an folgenden Gesellschaften beteiligt:

Bezeichnung Sitz Beteiligungsquote Eigenkapital 31.12.2017
Jahresergebnis 2017
ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH München 100% 25.000,00 0*
ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH München 100% 25.000,00 0*

* Jahresergebnis nach Ergebnisabführungsvertrag mit JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH

Die ISARIA Wohnbau AG ist über die ISARIA Holding GmbH mittelbar an folgenden Gesellschaften beteiligt:

Bezeichnung Sitz Beteiligungsquote Eigenkapital 31.12.2017
Jahresergebnis 2017
JK Wohnbau Fonds GmbH München 100% 85.400,84 -2.242,82
JK Treuhand Vermögensverwaltung GmbH München 100% -183.381,43 -4.707,31
Waltherstraße Komplementär GmbH München 100% -771.229,18 -95.034,93
ISARIA Verwaltungs AG & Co. Objekt Viktoriastraße KG München 5,1% -2.873.345,77 -1.253.077,47

Die ISARIA Wohnbau AG ist über die ISARIA Grundstücksholding GmbH mittelbar an folgenden Gesellschaften beteiligt:

Bezeichnung Sitz Beteiligungsquote Eigenkapital 31.12.2017
Jahresergebnis 2017
ISARIA Objekt Supernova GmbH München 100% 22.873,03 -2.127,97
ISARIA Objekt Achter de Weiden GmbH München 100% 28.448,15 3.448,15
ISARIA Juno Grundbesitz GmbH München 100% 25.000,00 0,00
ISARIA Jupiter Grundbesitz GmbH München 100% 25.000,00 0,00
ISARIA Schönerlinde GmbH (vormals GINDIWO Gesellschaft für individuelle Wohnungsprivatisierung mbH) München 100% -619.081,57 -85.674,99
ISARIA Louis Weinmann GmbH München 100% -2.031.847,42 -2.056.847,42

Die ISARIA Wohnbau AG ist über die ISARIA Louis Weinmann GmbH mittelbar an folgender Gesellschaft beteiligt:

Bezeichnung Sitz Beteiligungsquote Eigenkapital 31.12.2017
Jahresergebnis 2017
ISARIA Dachau Entwicklungsgesellschaft mbH München 74,9% 14.270.011,42 68.580,18

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Der Bestand zum 31. Dezember 2017 in Höhe von T€ 160 (Vj. T€ 172) beinhaltet 30 Tiefgaragenstellplätze und einen Hobbyraum.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr in Höhe von T€ 29 (Vj. T€ 29) ausgewiesen.

Aktive und passive Latente Steuern

Latente Steuern werden auf temporäre Differenzen zwischen dem jeweiligen Bilanzansatz gemäß Handelsbilanz und Steuerbilanz berücksichtigt. Bei den Differenzen handelt es sich um Abweichungen aus der Bewertung von Finanzanlagen. Diese Abweichungen führen zu aktiven sowie passiven latenten Steuern.

Zudem bestehen zum 31. Dezember 2017 körperschaftsteuerliche und gewerbesteuerliche Verlustvorträge, auf die aktive latente Steuern auf Basis einer steuerlichen Fünf-Jahresplanung für die ISARIA Wohnbau AG gebildet werden. Bei der Berechnung der latenten Steuern wurde für die Körperschaftsteuer ein Steuersatz von 15,83% (inkl. Solidaritätszuschlag) und für die Gewerbesteuer ein Steuersatz von 17,15% zugrunde gelegt.

Zum Abschlussstichtag unterliegt gemäß § 268 Abs. 8 HGB der Überhang der aktiven latenten Steuern über die passiven latenten Steuern in Höhe von T€ 10.813 einer Ausschüttungssperre.

Eigenkapital

Das gezeichnete und im Handelsregister eingetragene Kapital (Grundkapital) der ISARIA Wohnbau AG beträgt zum Stichtag € 35.646.000,00 und ist eingeteilt in 35.646.000 nennwertlose und auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von € 1,00.

Die ordentliche Hauptversammlung der ISARIA Wohnbau AG vom 5. Mai 2017 hat beschlossen, das bestehende genehmigte Kapital 2012/I aufzuheben und den Vorstand zu ermächtigen, dass Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 5. Mai 2022 gegen Bar- und/oder Sacheinlage durch einmal oder mehrmalig um bis zu EUR 17.823.000,00 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2017/I).

Das Grundkapital der Gesellschaft ist zum 31. Dezember 2017 durch Beschluss der Hauptversammlung vom 5. Mai 2017 um bis zu € 17.823.000,00 bedingt erhöht. Das bedingte Kapital wurde zum Stichtag noch nicht in Anspruch genommen. Das bedingte Kapital vom 23. März 2012 wurde aufgehoben.

Angaben gemäß § 152 Abs. 2 AktG

Die Kapitalrücklage des ISARIA Wohnbau Konzerns beträgt wie im Vorjahr T€ 41.587.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen untergliedern sich wie folgt:

T€
Rückstellungen für Prozessrisiken 5.191
Rückstellungen für Haftungsverhältnisse 1.100
Rückstellungen für Personalkosten 666
Rückstellungen für Jahresabschluss- und Prüfungskosten 240
Übrige 824
Summe 8.021

Verbindlichkeiten

Sämtliche Verbindlichkeiten haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

4. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Übrige sonstige betriebliche Erträge

Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen handelt es sich überwiegend um Auflösungen auf Wertberichtigungen von Forderungen verbundener Unternehmen sowie Anpassungen zur Betriebsprüfung 2008-2011 in Höhe von T€ 5.696 (Vj. T€ 18.402).

Personalaufwand

Durchschnittlich waren im abgelaufenen Geschäftsjahr 56 Mitarbeiter/-innen (Vj. 48 Mitarbeiter/-innen) beschäftigt.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen entfallen im Wesentlichen auf folgende Positionen:

Forderungsverzicht und Einzelwertberichtigung von Forderungen gegen verbundene Unternehmen T€ 6.531 (Vj. T€ 1.391)

Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten T€ 1.576 (Vj. T€ 5.969)

Fremdarbeiten und Nachlaufkosten T€ 1.180 (Vj. T€ 1.274)

Raumkosten T€ 761 (Vj. T€ 714)

Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens

Der Ausweis betrifft, wie im Vorjahr, in voller Höhe außerplanmäßige Abschreibungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen auf Grund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung.

Erträge aus Gewinnabführungen und Aufwendungen aus Verlustübernahmen

Die Erträge aus Gewinnabführungen und Aufwendungen aus Verlustübernahmen betreffen die Gewinn- und Verlustanteile aus Ergebnisübernahmen auf Grund bestehender Beherrschungs- und/oder Gewinnabführungsverträge.

Steuern vom Einkommen und Ertrag und sonstige Steuern

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag resultieren in Höhe von T€ 3.914 aus latentem Steuerertrag.

5. Sonstige Angaben

5.1 Haftungsverhältnisse

Bürgschaften

Unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft für das Darlehen eines Kreditinstitutes an die ISARIA Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG in Höhe von T€ 3.600.

Selbstschuldnerische Bürgschaft für ein Darlehen der ISARIA Objekt Karlsfeld 2 GmbH bei einem Kreditinstitut in Höhe von T€ 2.500. Diese ist mit Schreiben vom 17. Januar 2017 aufgehoben worden.

Qualifizierte Rangrücktrittsvereinbarung vom 27. Juli 2012 für Gläubiger der JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG mit einem Betrag bis zur Höhe von T€ 20.000.

Selbstschuldnerische Bürgschaft für ein Darlehen der JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG bei einem Kreditinstitut in Höhe von T€ 3.000.

Selbstschuldnerische Bürgschaft für ein Darlehen der ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co.KG bei einem Kreditinstitut in Höhe von T€ 32.200.

Unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft für ein Darlehen der ISARIA south one GmbH & Co. KG bei einem Kreditinstitut in Höhe von T€ 20.530.

Selbstschuldnerische Bürgschaft für ein Darlehen ISARIA Wohnbau Objekt AM Münchfeld GmbH & Co. KG bei einem Kreditinstitut in Höhe von T€ 13.000.

Selbstschuldnerische, unbedingte Bürgschaft auf Zahlung der Kaufpreisoptionen bis zu einem Höchstbetrag von T€ 30.000 für die ISARIA Louis Weinmann GmbH und Dachau Entwicklungsgesellschaft mbH.

Patronatserklärungen

Mit Datum vom 16. Dezember 2014 und Nachtrag vom 30. November 2016 hat die Gesellschaft erklärt, dass die ISARIA Verwaltungs AG & Co. Objekt Viktoriastraße KG jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 2.000 ausgestattet wird, sodass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Das Patronat ist bis zum 31. Dezember 2017 abgegeben. Darüber hinaus gibt es eine Patronats- und Freistellungserklärung vom 21.Dezember 2017 in der die Gesellschaft erklärt, dass die ISARIA Verwaltungs AG & Co. Objekt Viktoriastraße KG jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 1.500 ausgestattet wird, sodass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Die gilt nur so lange und auf diesen Sachverhalt bezogen, dass Grundschuldkapital aus einer Gesamtgrundschuld in Höhe von T€ 2.700 nicht vollständig inklusive Nebenkosten zurückgezahlt wurde.

Mit Datum vom 5. September 2012 und Nachtrag zuletzt vom 20. Dezember 2017 hat die Gesellschaft erklärt, dass die JK Treuhand Vermögensverwaltung GmbH jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 250 ausgestattet wird, sodass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Die Erklärung gilt bis zum 31. Dezember 2018.

Mit Datum vom 5. November 2012 und Nachtrag zuletzt vom 20. Dezember 2017 hat die Gesellschaft erklärt, dass die ISARIA Schönerlinde GmbH (vormals gindiwo Gesellschaft für individuelle Wohnungsprivatisierung mbH) jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 650 ausgestattet wird, sodass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Die Erklärung gilt bis zum 31. Dezember 2018. Darüber hat sie mit Datum vom 14. Dezember 2017 aus dem Kaufvertrag Verpflichtungen in Höhe von T€ 500 übernommen. Diese gelten bis 31. Dezember 2024.

Mit Datum vom 16. Dezember 2014 und Nachtrag zuletzt vom 20. Dezember 2017 hat die Gesellschaft erklärt, dass die ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co.KG jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 14.000 ausgestattet wird, sodass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Die Erklärung gilt bis zum 31. Dezember 2018.

Mit Datum vom 16. Dezember 2014 und mit Nachtrag vom 30. November 2016 und Nachtrag vom 29. Dezember 2017 hat die Gesellschaft erklärt, dass die JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 20.000 ausgestattet wird, sodass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Das Patronat ist bis zum 31. Dezember 2018 abgegeben.

Mit Datum vom 28. September 2016 hat die Gesellschaft erklärt, dass die Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 7.000 ausgestattet wird, so dass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Die Erklärung gilt für die Laufzeit des zugrundeliegenden Darlehens eines Kreditinstituts. Weiterhin hat die Gesellschaft mit Datum vom 20. Dezember 2017 erklärt, dass die Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 1.000 ausgestattet wird, sodass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Die Erklärung gilt bis zum 31. Dezember 2018.

Mit Datum vom 20. Dezember 2017 hat die Gesellschaft erklärt, dass die JK Wohnungsbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 300 ausgestattet wird, sodass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Die Erklärung gilt bis zum 31. Dezember 2018.

Mit Datum vom 07. Dezember 2017 hat die Gesellschaft erklärt, dass die ISARIA Dachau Entwicklungsgesellschaft mbH und ISARIA Louis Weinmann GmbH jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 75.000 ausgestattet werden, sodass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Die Erklärung gilt für die Laufzeit des zugrundeliegenden Darlehens eines Kreditinstituts.

Aus Sicht der ISARIA Wohnbau AG ist, über die bereits gebildeten Rückstellungen hinaus, zum Zeitpunkt der Erstellung des vorliegenden Jahresabschlusses die Wahrscheinlichkeit, dass die Gesellschaft aus den oben genannten Haftungsverhältnissen in Anspruch genommen wird, auf Grund entsprechender Bonität der Tochtergesellschaften, als gering einzustufen ist.

Auf die Erhebung einer Vergütung für die Haftungsübernahmen für verbundene Unternehmen wurde verzichtet.

5.2 Persönlich haftende Gesellschafterin

Die ISARIA Wohnbau AG ist zum Stichtag persönlich haftende Gesellschafterin bei folgenden Gesellschaften:

ISARIA Verwaltungs AG & Co. Objekt Viktoriastraße KG, München

Die ISARIA Wohnbau AG war persönlich haftende Gesellschafterin bei folgenden Gesellschaften:

J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG, München

JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Waltherstraße KG, München

JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG, München

JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Karlsfeld 1 KG, München, (jetzt firmierend unter JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH, München)

J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Stahlstraße KG, München (jetzt firmierend unter der JK Wohnbau Objekt Stahlstraße GmbH, München)

J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Defreggerstraße KG, München (jetzt firmierend unter JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG, München)

JK Wohnbau AG & Co. Objekt Karlsfeld 2 KG, München (jetzt firmierend unter ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH, München)

JK Wohnbau AG & Co. Objekt Karlsfeld 3 KG, München (jetzt firmierend unter ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH, München)

Als persönlich haftende Gesellschafterin bestehen Haftungs- bzw. Nachhaftungsrisiken für Verbindlichkeiten der genannten Gesellschaften (vgl. dazu auch die nachfolgenden Erläuterungen unter Tz. 5.3).

5.3 Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum Bilanzstichtag bestehen Mietverpflichtungen von T€ 649 p.a. Der Gesamtbetrag der hieraus entstehenden finanziellen Verpflichtungen nach dem Bilanzstichtag beträgt T€ 960.

Als Komplementärin der J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG ist die ISARIA Wohnbau AG ausgetreten. Im Zusammenhang mit der gesetzlichen Nachhaftung im Sinne des § 160 HGB kann die Gesellschaft nur für Verbindlichkeiten in unwesentlicher Höhe in Anspruch genommen werden.

Mit Eintrag ins Handelsregister am 9. September 2008 ist die Gesellschaft als Komplementärin der JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Waltherstraße KG ausgetreten. Im Zusammenhang mit der gesetzlichen Nachhaftung im Sinne des § 160 HGB kann die Gesellschaft nur für Verbindlichkeiten in unwesentlicher Höhe in Anspruch genommen werden.

Mit Eintrag ins Handelsregister am 9. Januar 2013 ist die Gesellschaft als Komplementärin der JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG ausgetreten. Im Zusammenhang mit der gesetzlichen Nachhaftung im Sinne des § 160 HGB kann die Gesellschaft nur für Verbindlichkeiten bis zu einer Höhe von T€ 10.630 in Anspruch genommen werden. Mit Eintrag ins Handelsregister am 6. Mai 2014 ist die Gesellschaft als Komplementärin der J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Defreggerstraße KG ausgetreten. Im Zusammenhang mit der gesetzlichen Nachhaftung im Sinne des § 160 HGB kann die Gesellschaft für Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 2.731 in Anspruch genommen werden.

Mit Eintrag ins Handelsregister am 12. Februar 2014 ist die Gesellschaft als Komplementärin der JK Wohnbau AG & Co. Objekt Karlsfeld 2 KG im Rahmen des Formwechsels von einer GmbH & Co KG in eine GmbH ausgetreten. Im Zusammenhang mit der gesetzlichen Nachhaftung im Sinne des § 160 HGB kann die Gesellschaft für Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 1.186 in Anspruch genommen werden.

Mit Eintrag ins Handelsregister am 12. Februar 2014 ist die Gesellschaft als Komplementärin der JK Wohnbau AG & Co. Objekt Karlsfeld 3 KG im Rahmen des Formwechsels von einer GmbH & Co KG in eine GmbH ausgetreten. Im Zusammenhang mit der gesetzlichen Nachhaftung im Sinne des § 160 HGB kann die Gesellschaft für Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 818 in Anspruch genommen werden.

5.4 Organe der Gesellschaft und deren Vergütung

Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat der ISARIA Wohnbau AG setzte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr wie folgt zusammen:

Herr Alexander Hesse, Vorsitzender, Senior Managing Director Lone Star Germany Acquistions GmbH, Berlin

Herr Jan-Christoph Düdden, Managing Director Asset Management Hudson Advisors Germany GmbH, Frankfurt

Herr Dominique Cressot, Director Asset Management Hudson Advisors France S.à r.l., Paris, Frankreich

Der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr keine Bezüge erhalten. Die Aufsichtsräte waren im abgelaufenen Geschäftsjahr Mitglieder in folgenden anderen Aufsichtsräten bzw. Kontrollgremien:

Herr Alexander Hesse

Globe Trade Center S.A., Warschau, Polen

Propertize B.V., Utrecht, Niederlande

Centrice Real Estate GmbH, Wien, Österreich

Herr Jan-Christoph Düdden

Globe Trade Center S.A., Warschau, Polen

Centrice Real Estate GmbH, Wien, Österreich

Herr Dominique Cressot

Vilamoura World SGPS,SA, Vilamoura, Portugal

Vorstand

Vorstände waren im abgelaufenen Geschäftsjahr Herr Michael Haupt, Vorstandssprecher (CEO) und Herr Jan von Lewinski (COO) bis 31.03.2017.

Weitere Vorstände ab 01.01.2018 sind Herr Henrik Stratz und Herr Gerhard Wirth.

Die folgende Übersicht zeigt die gewährten Vergütungen:

2017 fixer Bestandteil variabler Bestandteil Nebenleistungen Gesamtbezüge
T€ T€ T€ T€
Michael Haupt 330 350 21 701
Jan von Lewinskii 120 5 125
Summe 450 350 26 826

6. Angaben gemäß § 160 Abs. 1 Nr. 8 AktG

Am 30. August 2016 hat uns die LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG

(„LSREF4“), eine mit bestimmten Lone Star Funds verbundene Unternehmen, mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der ISARIA Wohnbau AG die Schwelle von 50% am 24. August 2016 überschritten hat und 50,68% der Stimmrechte beträgt.

7. Honorar des Abschlussprüfers

Durch den Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2017, die nbs partners GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, (vormals Nörenberg • Schröder GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft) Hamburg, wurden für das Geschäftsjahr 2017 Honorare von insgesamt T€ 214 (Vj. T€ 299) berechnet. Diese betrafen mit T€ 173 (Vj. T€ 245) Abschlussprüfungsleistungen für die Prüfung des Jahres- und Konzernabschlusses, mit T€ 0 (Vj. T€ 35) andere Bestätigungsleistungen und mit T€ 2 (Vj. T€ 0) Steuerberatungsleistungen. Ferner wurden für sonstige Leistungen (Beratungsleistungen) Honorare von T€ 39 (Vj. T€ 19) berechnet.

Sämtliche angegebenen Honorare betreffen Nettohonorare ohne die gesetzliche Umsatzsteuer von 19%. Die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer ist für die Gesellschaft nicht abziehbar und damit aufwandswirksam zu erfassen.

8. Ereignisse nach dem Stichtag

Wesentliche Ereignisse auf Ebene der ISARIA Wohnbau AG haben sich nach Abschluss des Geschäftsjahres nicht ergeben.

 

München, 16. Februar 2018

Michael Haupt, Vorstandssprecher (CEO)

Henrik Stratz, Vorstand

Gerhard Wirth, Vorstand

Entwicklung des Anlagevermögens für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2017

der ISARIA Wohnbau AG, München

Anschaffungs- und Herstellungskosten
01.01.2017 Zugänge Umbuchungen Abgänge Umbuchungen 31.12.2017
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen und Lizenzen 364.454,29 153.790,42 0,00 0,00 0,00 518.244,71
364.454,29 153.790,42 0,00 0,00 0,00 518.244,71
II. Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.265.759,19 78.528,70 78.528,70 0,00 0,00 1.344.287,89
1.265.759,19 78.528,70 78.528,70 0,00 0,00 1.344.287,89
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 66.502.069,74 9.662.854,43 830.197,79 75.334.726,38
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 3.900.507,34 0,00 0,00 3.900.507,34
3. Beteiligungen 1.412.500,00 0,00 0,00 1.412.500,00
71.815.077,08 9.662.854,43 0,00 830.197,79 0,00 80.647.733,72
73.445.290,56 9.895.173,55 78.528,70 830.197,79 0,00 82.510.266,32
Kumulierte Abschreibungen
01.01.2017 Zugänge Abgänge Umbuchungen 31.12.2017
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen und Lizenzen 311.240,29 46.460,42 0,00 0,00 357.700,71
311.240,29 46.460,42 0,00 0,00 357.700,71
II. Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung 700.969,19 112.362,70 0,00 112.362,70 813.331,89
700.969,19 112.362,70 0,00 112.362,70 813.331,89
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 16.191.263,13 0,00 824.277,82 15.366.985,31
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 3.900.507,34 0,00 0,00 3.900.507,34
3. Beteiligungen 1.375.000,00 0,00 0,00 1.375.000,00
21.466.770,47 0,00 824.277,82 0,00 20.642.492,65
22.478.979,95 158.823,12 824.277,82 112.362,70 21.813.525,25
Nettobuchwerte
31.12.2017 31.12.2016
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Konzessionen und Lizenzen 160.544,00 53.214,00
160.544,00 53.214,00
II. Sachanlagen
1. Betriebs- und Geschäftsausstattung 530.956,00 564.790,00
530.956,00 564.790,00
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 59.967.741,07 50.310.806,61
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 0,00 0,00
3. Beteiligungen 37.500,00 37.500,00
60.005.241,07 50.348.306,61
60.696.741,07 50.966.310,61

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

liebe Freunde und Geschäftspartner der ISARIA Wohnbau AG,

die ISARIA Wohnbau AG blickt auf ein erfolgreiches Jahr 2017 zurück: Mit den im Berichtsjahr abgeschlossenen Akquisitionen konnten wir unsere Projektpipeline verdoppeln. Mit neuen Projekten in Stuttgart und Berlin gelang uns ein entscheidender Schritt zur weiteren regionalen Expansion. Und im Bereich der Projektentwicklung haben wir signifikante Meilensteine erreicht.

Projektpipeline wächst auf € 1,9 Mrd.

Die Neuakquisitionen 2017 repräsentieren zusätzliche Investitionen in das Vorratsvermögen von über € 100 Mio. In den nächsten Jahren werden allein auf den neu akquirierten Grundstücken ca. 2.500 neue Wohneinheiten entstehen. Die geplanten Umsatzerlöse hieraus werden sich auf mehr als € 1,2 Mrd. belaufen. Insgesamt wächst unsere Projektpipeline durch die Neuakquisitionen und die bestehenden Projekte auf ein Verkaufsvolumen von € 1,9 Mrd. Insbesondere die Projekte im Großraum München leisten dabei einen entscheidenden Beitrag: In Dachau wurde mit der ehemaligen MD Papierfabrik eines der größten privaten städtebaulichen Entwicklungsareale in Oberbayern erworben. Das Areal liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zur historischen Innenstadt von Dachau und ist größer als der Stadtkern selbst. In München-Allach konnte das bereits vorhandene Areal des Diamaltparks nach erfolgreicher Akquise um ein weiteres, direkt angrenzendes Grundstück vergrößert werden. Damit ist die ISARIA Wohnbau AG nun alleiniger Bauherr auf dem Projektgelände. Zusätzlich zu den Projekten im Münchner Großraum konnten wir noch ein weiteres Entwicklungsareal in Augsburg gewinnen. Mit den im Sommer 2017 erworbenen Grundstücken in zentraler Lage in Stuttgart kam ein weiterer Projektstandort hinzu. Und durch den im letzten Quartal 2017 abgeschlossenen Kaufvertrag zum Erwerb eines ehemals gewerblich genutzten Areals im Norden Berlins wird in 2018 mit Berlin noch ein vierter Projektstandort das Portfolio der ISARIA Wohnbau AG ergänzen. Hinzu kommt der Kauf eines Grundstücks in Schenefeld bei Hamburg, mit dem auch die Elbmetropole als Standort gefestigt und weiter ausgebaut werden soll.

Große Fortschritte bei den Projektentwicklungen

Im Bereich der Projektentwicklungen wurden in 2017 entscheidende Meilensteine erreicht: Mit dem Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan des Projektes Diamaltpark in München-Allach ist die Baurechtsschaffung für dieses Großprojekt nun nach sechs Jahren abgeschlossen. Hier starten wir Mitte 2018 mit dem Bau der ersten 336 von insgesamt rund 750 Wohneinheiten. Beim Projekt Hansastraße wurde die Baugrube fertiggestellt und an den Generalunternehmer übergeben. Die erforderlichen Rückbaumaßnahmen des Towers in München-Obersendling – south one – wurden im Berichtszeitraum weiter vorangetrieben und werden nach aktuellem Bauzeitenstand im ersten Quartal 2018 beendet sein. Das Großprojekt mynidoin Karlsfeld befindet sich auf der Zielgeraden. Die letzten Wohneinheiten werden gerade fertiggestellt. Ebenso steht das Revitalisierungsprojekt am Kapstadtring in der Hamburger City Nord kurz vor der Übergabe an den Betreiber. Im Hamburger Graumannsweg wurde mit dem Bau begonnen. Das Objekt soll in 2018 fertiggestellt werden. Damit bauen wir alleine an Isar und Elbe in den nächsten Jahren über 3.000 Wohnungen.

Personelle Verstärkung in Vorstand und Belegschaft

Das Wachstum im abgelaufen Geschäftsjahr und die weiterhin geplante Expansion bringen zweifellos personelle und organisatorische Herausforderungen mit sich. Deshalb wurde der Vorstand der ISARIA Wohnbau AG mit Wirkung zum 1. Januar 2018 um zwei neue Vorstandsmitglieder verstärkt. Henrik Stratz und Gerhard Wirth wurden in den Vorstand berufen. Henrik Stratz arbeitet seit 2008 für das Unternehmen und leitete bisher als Director Real Estate überwiegend das operative Geschäft. Mit dem Bauingenieur Gerhard Wirth konnte der Konzern den bisherigen Geschäftsführer der CBRE PREUSS VALTEQ GmbH als Vorstand für den technischen Bereich gewinnen.

Michael Haupt, bisher einziges Vorstandsmitglied und seit 2012 CEO der Gesellschaft, hat sich nach sechs Jahren erfolgreicher Arbeit entschlossen, die operative Verantwortung für die ISARIA Wohnbau AG abzugeben. Er steht der ISARIA Wohnbau AG noch bis Ende April 2018 als Vorstand zur Verfügung. Der Aufsichtsrat hat den Wunsch geäußert, dass Herr Michael Haupt anschließend als Mitglied des Aufsichtsrates weiterhin die Entwicklung der Gesellschaft begleiten wird.

Zur personellen Stärkung der Organisation hat die ISARIA Wohnbau AG im vergangenen Jahr ihr Personal um 10 Mitarbeiter auf 73 Beschäftigte aufgestockt. Auch in 2018 werden wir uns weiter verstärken.

Positives Konzernergebnis 2017 und starker Anstieg der Bilanzsumme

Trotz planmäßig geringer Umsatzerlöse aus Fertigstellungen in Höhe von nur € 25,3 Mio. (Vj.: € 96,8 Mio.) beträgt das Konzerngesamtergebnis 2017 nach Steuern € 2,6 Mio. (Vj.: € -2,2 Mio.). Wie erwartet, spiegeln sich die wichtigen Wachstumsimpulse der vergangenen zwei Jahre noch nicht im operativen Ergebnis wider. Dies wird erst mit dem ab 2018 wieder stark steigenden Bauvolumen der Fall sein. Das EBIT in 2017 beträgt dennoch € 34,9 Mio. (Vj.: € 13,9 Mio.). Im Berichtszeitraum wurden drei Bauabschnitte eines Projektes in das Anlagevermögen umgegliedert, nachdem die Entwicklung dieser Bauabschnitte als Finanzimmobilien wirtschaftlich vorteilhaft erscheint. Die damit verbundene Aufdeckung von stillen Reserven beeinflusst das Ergebnis vor Steuern entsprechend positiv. Das starke Wachstum in 2017 spiegelt sich dagegen unmittelbar in einer um fast 50% gestiegenen Bilanzsumme von nun € 583 Mio. (Vj.: € 392 Mio.) wider.

Unser Ziel für 2018 lautet: Wir bleiben auf Wachstumskurs!

Unser besonderer Dank gilt unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren Einsatz im Geschäftsjahr 2017.

Wir freuen uns weiterhin über Ihr Vertrauen und eine gute Zusammenarbeit!

 

München, im März 2018

ISARIA Wohnbau AG

Michael Haupt, Vorstandssprecher/CEO

Henrik Stratz, Vorstand

Gerhard Wirth, Vorstand

Kennzahlen des ISARIA Wohnbau Konzerns im Überblick

Operative Kennzahlen
in Mio. €
01.01. – 31.12.2017 01.01. – 31.12.2016
Umsatzerlöse 25,3 96,8
Gesamtleistung 175,6 111,9
Rohertrag 18,6 33,2
EBITDA 35,9 15,3
EBIT 34,9 13,9
Finanzergebnis -20,5 -19,0
Konzernjahresergebnis nach Steuern 2,6 -2,2
Rohertragsmarge 74% 34%
EBIT-Marge 138% 14%
Umsatzrendite 10% -2%
Bilanzkennzahlen
in Mio. €
31.12.2017 31.12.2016
Kurzfristiges Vermögen 442,8 304,6
davon: Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 319,4 169,1
Eigenkapital 84,0 80,6
Eigenkapitalquote 14,4% 20,6%
Finanzschulden & Abfindungsverbindlichkeiten 401,4 251,3
davon langfristig 179,2 135,7
Bilanzsumme 583,2 391,8
Kennzahlen Verkauf
in Mio. €
01.01. – 31.12.2017 01.01. – 31.12.2016
notarielle Verkaufsleistung der Periode 16 74
31.12.2017 31.12.2016
Auftragsbestand * 1 6

* Bestand an notariell verbrieften, noch nicht übergebenen, Verkäufen

Mitarbeiter

31.12.2017 31.12.2016
Anzahl Mitarbeiter 73 63

Bericht des Aufsichtsrats

Gem. § 171 II AktG

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben wahrgenommen.

Sitzungen des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat trat in 2017 in insgesamt neun Sitzungen persönlich oder fernmündlich zusammen. Daneben gab es weitere telefonische Besprechungen unter Mitgliedern des Aufsichtsrates. Jedes Mitglied hat an allen Sitzungen teilgenommen.

Inhalte der Sitzungen des Aufsichtsrates in 2017 waren im Wesentlichen:

die Überwachung des Vorstandes insgesamt

die Verabschiedung einer Neufassung der Geschäftsordnung für den Vorstand

die Bestellung und Abberufung einzelner Mitglieder des Vorstands

die Verabschiedung eines Geschäftsverteilungsplans für den Vorstand ab 2018

die Vorbereitung der Hauptversammlung, insbesondere im Hinblick auf vorgeschlagene Satzungsänderungen

die Beschlussfassung über zustimmungspflichtige Geschäfte und Maßnahmen, insbesondere Akquisitionen von neuen Projekten

die Fortentwicklung der regionalen Akquisitionsstrategie

die Überwachung der Stände der Projektentwicklungen, der Akquisitionsbemühungen und der Liquiditätsplanung

die Überwachung der Aktivitäten zum Abschluss weiterer Fremdfinanzierungen und zur Anpassung der Organisationsstruktur an das angestrebte Wachstum des Unternehmens

Strategische Entscheidungen zum Portfolio der Finanzimmobilien

der laufende Austausch mit dem bestellten Abschlussprüfer für die Prüfung des Jahresabschlusses 2016 und des Lageberichts 2016 sowie des Konzernjahresabschlusses 2016 und des Konzernlagebericht 2016 gem. § 171 AktG

Überwachung des Vorstandes

Der Aufsichtsrat hat den Vorstand während des Berichtszeitraums im Rahmen der rechtlichen Vorgaben und Möglichkeiten überwacht und beratend begleitet. Die vom Vorstand übermittelten Berichte und Unterlagen entsprachen den Vorgaben des § 90 AktG und der Geschäftsordnung.

Bei wichtigen Anlässen wurde dem Aufsichtsratsvorsitzenden auch außerhalb der regelmäßigen Berichte nach § 90 AktG und der Geschäftsordnung berichtet.

Der Aufsichtsratsvorsitzende stand darüber hinaus auch zwischen den Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigen Terminen in Kontakt und hat mit ihm Fragen der Strategie, der Planung, der Geschäftsentwicklung, der Risikolage, des Risikomanagements und der Compliance des Unternehmens erörtert.

Schwerpunkt der Tätigkeiten von Vorstand und Aufsichtsrat waren und sind weiterhin die strategische Projektentwicklung, Expansion und Finanzierung.

Personalia

Der bis zum 31. März 2017 verlängerte Vorstandsvertrag von Herrn von Lewinski endete vereinbarungsgemäß zu diesem Zeitpunkt. Hierüber wurde bereits im Vorjahr berichtet.

Mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 4. Mai 2017 wurde Frau Dr. Katharina Schade mit sofortiger Wirkung als weiteres Mitglied in den Vorstand berufen. Mit Wirkung zum 21. August 2017 ist Frau Dr. Katharina Schade planmäßig aus dem Vorstand wieder abberufen worden.

In der Hauptversammlung am 5. Mai 2017 wurden die bis dahin gerichtlich bestellten Aufsichtsratsmitglieder Herr Alexander Hesse, Herr Jan-Christoph Düdden sowie Herr Dominique Cressot zu Mitgliedern des Aufsichtsrats gewählt. In der konstituierenden Sitzung direkt im Anschluss an die Hauptversammlung wurde Herr Alexander Hesse erneut zum Vorsitzenden des Aufsichtsrats gewählt. Herr Jan-Christoph Düdden wurde ebenfalls als stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats bestätigt.

Der Vorstandsvertrag von Herrn Michael Haupt lief zum 31. Dezember 2017 aus. Herr Haupt informierte den Aufsichtsrat darüber, dass er für eine Verlängerung seines Vertrages um eine weitere Amtsperiode nicht zur Verfügung steht. Er verständigte sich aber mit dem Aufsichtsrat auf eine kurzfristige Verlängerung seiner Bestellung als CEO, um eine reibungslose Übergabe seiner Tätigkeiten sicherzustellen. Er steht der ISARIA Wohnbau AG bis Ende April 2018 zur Verfügung. Der Aufsichtsrat hat den Wunsch geäußert, dass Herr Michael Haupt anschließend als Mitglied des Aufsichtsrates weiterhin die Entwicklung der Gesellschaft begleiten wird.

Mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 7. Dezember 2017 und mit Wirkung zum 1. Januar 2018 wurden Herr Henrik Stratz und Herr Gerhard Wirth in den Vorstand der ISARIA Wohnbau berufen. Herr Stratz ist Bauingenieur und Wirtschaftsingenieur und arbeitet bereits seit 2008, zuletzt als Director Real Estate, für die Gesellschaft. Er verantwortete weitgehend das operative Geschäft der Gesellschaft. Herr Wirth ist ebenfalls Bauingenieur und leitet künftig im Wesentlichen die Produktion der Bauvorhaben.

Darüber hinaus gab es im Berichtsjahr keine Veränderungen im Vorstand oder Aufsichtsrat der Gesellschaft.

Jahres- und Konzernabschluss 2017

Die nbs partners GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, hat den Jahresabschluss und Lagebericht der ISARIA Wohnbau AG, den Konzernabschluss und Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2017 sowie den vom Vorstand erstellten Abhängigkeitsbericht geprüft und jeweils mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Der Jahresabschluss und der Lagebericht wurden unter Beachtung der HGB-Grundsätze aufgestellt. Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht wurden auf Grundlage der internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, gemäß der Verordnung EG Nr. 1606/2002 und § 315e HGB aufgestellt. Der Abhängigkeitsbericht wurde gemäß § 312 AktG erstellt.

Der Abschlussprüfer hat die Prüfung unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsgemäßer Abschlussprüfung vorgenommen.

Der Aufsichtsratsvorsitzende stand im laufenden Kontakt mit dem Abschlussprüfer und hat sich dabei u.a. über die gemeinsam gebildeten Prüfungsschwerpunkte und den Prüfungsverlauf informiert.

Die Abschlussunterlagen und die Prüfungsberichte der Gesellschaft wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern rechtzeitig zugeleitet und in der bilanzfeststellenden Aufsichtsratssitzung am 12. März 2018 intensiv beraten.

Der Abschlussprüfer nahm an der Sitzung teil, erläuterte seine Prüfung und stand für Fragen des Gremiums zur Verfügung. Der Abschlussprüfer hat weiter bestätigt, dass das vom Vorstand eingerichtete Risikofrüherkennungssystem insgesamt geeignet ist, Entwicklungen frühzeitig zu erkennen, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten, und dass wesentliche Schwächen des internen Kontroll- und des Risikomanagementsystems bezogen auf den Rechnungslegungsprozess nicht bestehen.

Der Aufsichtsrat hat sich dem Ergebnis des Abschlussprüfers angeschlossen und aufgrund seiner eigenen Prüfung des Jahres- und Konzernabschlusses sowie der jeweiligen Lageberichte und des Abhängigkeitsberichts festgestellt, dass keine Einwendungen zu erheben sind. Insbesondere sind keine Einwendungen gegen die Erklärung des Vorstands am Schluss des Abhängigkeitsberichts gem. § 312 Abs. 3 AktG zu erheben.

Der Aufsichtsrat teilt insbesondere die im Lagebericht und im Konzernlagebericht enthaltene Beurteilung des Vorstands. Der Aufsichtsrat hat dabei den Vorstand angehalten, die im Konzernlagebericht aufgezeigten Risiken engmaschig zu überwachen und dem Aufsichtsrat laufend hierüber zu berichten.

Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 12. März 2018 den Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2017 und den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017 gebilligt.

Der Jahresabschluss der ISARIA Wohnbau AG ist damit festgestellt.

Abhängigkeitsbericht

Die ISARIA Wohnbau AG war im Geschäftsjahr 2017 ein von der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG („LSREF4“), eine mit bestimmten Lone Star Funds verbundenes Unternehmen, abhängiges Unternehmen i. S. d. § 312 AktG. Der Vorstand der ISARIA Wohnbau AG hat deshalb gemäß § 312 Abs. 1 AktG einen Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgestellt, der die folgende Schlusserklärung enthält:

„Wir erklären, dass die Gesellschaft bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften und Maßnahmen nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, ist die Gesellschaft nicht benachteiligt worden.“

Der Aufsichtsrat hat den Abhängigkeitsbericht rechtzeitig erhalten und geprüft. Der Abschlussprüfer hat an der entsprechenden Sitzung teilgenommen. Er hat über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet und stand für ergänzende Auskünfte zur Verfügung. Am 2. Februar 2018 hat der Abschlussprüfer den Abhängigkeitsbericht mit folgendem uneingeschränktem Bestätigungsvermerk versehen:

„Nach unserer pflichtgemäßen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass

1.

die tatsächlichen Angaben des Berichtes richtig sind und

2.

bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war.“

Der Aufsichtsrat teilt die Auffassung des Abschlussprüfers. Nach dem abschließenden Ergebnis der Prüfung durch den Aufsichtsrat erhebt dieser keine Einwendungen gegen die Erklärung des Vorstands am Schluss des Berichts über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen.

Dank

Der Aufsichtsrat dankt den Mitgliedern des Vorstands und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr großes Engagement im Geschäftsjahr 2017.

Ein abschließender Dank und Anerkennung gilt den ausgeschiedenen Vorstandsmitgliedern. Herr von Lewinski war über drei Jahre COO der Gesellschaft und erzielte insbesondere bei den Projekten wesentliche Fortschritte. Frau Dr. Schade unterstützte den verbliebenen Alleinvorstand während ihres befristeten Mandats.

 

München, im März 2018

Der Aufsichtsrat

Alexander Hesse, Vorsitzender

Versicherung der gesetzlichen Vertreter

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.

 

München, 16. Februar 2018

Michael Haupt, Vorstandssprecher/CEO

Henrik Stratz, Vorstand

Gerhard Wirth, Vorstand

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2017

INHALTSVERZEICHNIS

1. Grundlagen des Konzerns

I.

Geschäftstätigkeit und Konzernstruktur

II.

Konzernsteuerung

III.

Konzernstrategie

IV.

Forschung und Entwicklung

V.

Nachhaltigkeit

2. Wirtschaftsbericht

I.

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

II.

Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland

III.

Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf)

IV.

Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

V.

Mitarbeiter

3. Prognosebericht

4. Risiko- und Chancenbericht

I.

Risikomanagementsystem

II.

Risikobewertung und Risikobegrenzung

III.

Relevante Risiken und Chancen

IV.

Gesamteinschätzung des Managements zur Risiko- und Chancensituation

V.

Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems

5. Abhängigkeitsbericht

6. Angaben gem. § 315 Abs. 4 HGB bzw. § 289 Abs. 4 HGB

7. Nachtragsbericht

1. Grundlagen des Konzerns

I. Geschäftstätigkeit und Konzernstruktur

Geschäftsmodell

Die ISARIA Wohnbau AG (im Folgenden auch „Gesellschaft“ bzw. in Zusammenhang mit ihren Tochtergesellschaften und Gemeinschaftsunternehmen „ISARIA Wohnbau Konzern“, „ISARIA Wohnbau Gruppe“ oder nur „ISARIA Wohnbau“ genannt) ist seit über 20 Jahren Projektentwickler für Wohnimmobilien im Großraum München. Der Konzern kauft Grundstücke über eigenständige Projektgesellschaften (Tochter- und Beteiligungsgesellschaften) in attraktiven Lagen, plant dort Wohnimmobilien, baut diese und verkauft sie anschließend. Teil der Projektentwicklung ist meist die Schaffung von Wohnbaurecht für zuvor gewerblich genutzte Flächen. Dabei konzentriert sich die Gesellschaft auf Standorte, an denen mindestens einhundert Wohnungen realisiert werden können. Die Geschäftstätigkeit der ISARIA Wohnbau Gruppe gliedert sich in die Geschäftsbereiche Neubau von Wohnimmobilien und Revitalisierung von Bestandsimmobilien. Zu Letzterem zählt auch die Umnutzung von ehemaligen Gewerbeobjekten zu Wohnimmobilien unter der dafür geschaffenen Marke APP.ARTMENTS.

Das Geschäftsmodell der Gesellschaft ist darauf angelegt, die errichteten Wohnungen und Häuser vollständig zu veräußern. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft der Vorstand fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Der Regelfall ist der schlüsselfertige Verkauf von Einzeleigentum an private Investoren oder Eigennutzer. In Betracht kommt im Einzelfall auch, dass Projekte bereits vor oder nach Abschluss der Baurechtsentwicklung veräußert werden. Bei der Überprüfung kann sich aber auch ein Fortbestand als Finanzimmobilie als vorteilhaft darstellen. Etwa wenn planungsrechtlich innerhalb unserer Projekte verpflichtend zu errichtende geförderte Wohnungsbauprojekte oder Gewerbeobjekte vorläufig im Bestand eine wirtschaftlich bessere Realisierung erwarten lassen. Voraussetzung für den Ausweis als Finanzimmobilie ist, dass die (aktuell günstige) erstrangige Zinssituation ausreichende Bewirtschaftungsüberschüsse zur Verzinsung des Eigenkapitals erlaubt und dieses Eigenkapital nicht notwendig im Umlaufvermögen benötigt wird. Dieses kann etwa durch neue Finanzprodukte der konzerneigenen Finanzierungsplattform sichergestellt werden. Insgesamt können durch Finanzimmobilien stetige Mieteinnahmen zum Ausgleich des vergleichsweise volatilen Projektentwicklungsgeschäfts generiert werden. Auch bei den Finanzimmobilien wird grundsätzlich die Möglichkeit von Umschichtungen und Verwertungsmöglichkeiten geprüft.

Die Gesellschaft war ursprünglich mit ihren Projektgesellschaften ausschließlich im wachstumsstarken Großraum München tätig und ist dort seit Jahren einer der Marktführer. Diese Position kann durch laufende Akquisitionen nur noch gehalten, nicht aber sinnvoll ausgebaut werden. Vor diesem Hintergrund erfolgte 2014 die strategische Entscheidung zur geografischen Ausweitung der Geschäftstätigkeit auf Hamburg als ersten weiteren Standort mit dem Aufbau einer eigenen Niederlassung. Seit einer erfolgreichen Akquisition im Sommer 2017 kam mit Stuttgart ein weiterer Projektstandort hinzu. Nach erfolgreichem Vertragsabschluss im Dezember 2017 wird ab 2018 Berlin als vierter Projektstandort entwickelt. Die Expansion in andere Top-7 Standorte und weitere Metropolregionen in Deutschland ist angestrebt und wird auch im kommenden Jahr weiter vorangetrieben. München bleibt aber weiterhin Sitz der Gesellschaft mit allen zentralen Funktionen.

Die ISARIA Wohnbau verfügt im Konzern mit der One Group GmbH, Hamburg, und ihren Tochtergesellschaften (im Folgenden auch „One Group“ genannt) über eine eigene Finanzierungsplattform. Die Geschäftstätigkeit der One Group umfasst im Wesentlichen die Konzeption, Strukturierung und Emission von Projektentwicklungsfonds für Wohnungsbauprojekte in Deutschland. Diese Fonds investieren an den Standorten der ISARIA Wohnbau bisher exklusiv in deren Projekte. Daneben können jedoch an anderen Standorten auch Investitionen in externe Projekte erfolgen. Die One Group wird als Teilkonzern innerhalb der ISARIA Wohnbau Gruppe geführt.

Produkte, Vertrieb und Bautätigkeit der ISARIA Wohnbau

Anspruch des ISARIA Wohnbau Konzerns ist es, qualitativ hochwertige Wohnungen in attraktiven Lagen zum Kauf anzubieten. Der Maßstab sind die Wünsche der typischen eigentumsbildenden Haushalte. Luxusobjekte sind kein Kerngeschäft der Gesellschaft.

Der Vertrieb von Eigentumswohnungen und Häusern wird durch langjährig für die Gesellschaft tätige, provisionsvergütete, freie Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird im Weiteren nur noch von Mitarbeitern gesprochen) durchgeführt. Die zielgruppenorientierte Produktentwicklung, das Marketing und die Bereitstellung von attraktiven Verkaufsbüros und Musterwohnungen sind aber zentrale eigene Aufgaben der ISARIA Wohnbau. Wir haben uns auch auf die zunehmende Zahl von Kapitalanlegern als Käufer eingestellt. Die Käufer werden mittlerweile überwiegend über das Internet auf die Produkte der Gesellschaft aufmerksam. Die Betreuung von Investoren, die komplette Projekte als Mietobjekt übernehmen, erfolgt direkt durch die Vorstandsmitglieder, die langjährige Verbindungen zur institutionellen Investmentwelt haben.

Das Unternehmen verfügt über ein kompetentes und eingespieltes Team von technischen Kundenberatern und kaufmännischen Mitarbeitern, die hunderte von Kunden im Jahr vom „Verkauf vom Plan“ bzw. in der Bauphase bis zur Abnahme begleiten.

Als Projektentwickler deckt die ISARIA Wohnbau die gesamte Wertschöpfungskette sowohl des Entwicklungsprozesses als auch der Bauphase ab. Sie realisiert ihre Projekte mit externen Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmen, die technisch von einem Team aus Projektentwicklern und Projektleitern sowie durch ein kaufmännisches Controlling geführt werden. Die Vergabe der Bauleistungen erfolgt sowohl an Generalunternehmer als auch in sogenannter Einzelvergabe von Gewerken und Gruppen von Gewerken.

Projekte der ISARIA Wohnbau

T 01: Neubau-Projekte

Projekt Objektgesellschaft Standort Gesamtanzahl Einheiten Fertigstellung Projekt/Wohnabschnitte (geplant) Status
SEGMENT NEUBAU
mynido ISAHIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH; Wohnabschnitt 10c Karlsfeld am Prinzenpark 38 10/2018 im Bau
ISAHIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH; Wohnabschnitt 11a2 4 05/2017 fertiggestellt
ISAHIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH; Wohnabschnitte 11b2 5 06/2017 fertiggestellt
ISAHIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH; Wohnabschnitte 11c1 GWB 18 09/2017 fertiggestellt
ISAHIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH; Wohnabschnitte 11c2 4 03/2018 im Bau
ISAHIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH; Wohnabschnitte 12a 5 08/2017 fertiggestellt
Tübinger Straße ISAHIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co.KG München-Sendling/Westpark 187 08/2020 Bauvorbereitung
Hansastraße Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH & Co. KG München-Sendling/Westpark 78 03/2019 Baubeginn erfolgt
Graumannsweg ISAHIA Wohnbau Objekt Graumannsweg & Co. KG Hamburg-Hohenfelde 28 11/2018 Baubeginn erfolgt
Diamaltpark ISAHIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH & Co. KG München-Allach 793 2020 – 2021 Bauvorbereitung
Gustav- Objekt Gustav-Heinemann-Hing-GmbH Heinemann-Hing München-Perlach 79 10/2020 Baurechtsentwicklung
Stuttgart ISAHIA Stuttgart GmbH Hosensteinstraße Baufeld 1 249 03/2022 Baurechtsentwicklung
Hosensteinstraße Baufeld 2 516 06/2024
MD Papierfabrik ISAHIA Dachau Entwicklungsgesellschaft mbH Dachau 1032 06/2024 Baurechtsentwicklung
Schenefeld ISAHIA Objekt Achter de Weiden GmbH Hamburg 165 11/2024 Baurechtsentwicklung
Augsburg ISAHIA Juno Grundbesitz GmbH Augsburg – Firnhaber Straße ISAHIA 497 07/2029 Baurechtsentwicklung
Jupiter Grundbesitz GmbH Augsburg – Firnhaber Straße

T 02: Revitalisierungs-Projekte

Projekt Objektgesellschaft Standort Gesamtanzahl Einheiten Fertigstellung Projekt/Wohnabschnitte (geplant) Status
SEGMENT REVITALISIERUNG
Kapstadtring Objekt Kapstadtring 1 GmbH & Co. KG Hamburg-Winterhude 143 05/2018 im Bau
south one ISARIA south one GmbH & Co. KG München-Obersendling 266 12/2021 Baurechtsentwicklung

Aus den in den Tabellen [T 01] und [T 02] aufgeführten Projekten generiert der ISARIA Wohnbau Konzern sein zukünftiges Umsatzvolumen.

Organisationsstruktur

Die ISARIA Wohnbau AG steht an der Spitze der Konzernstruktur. Sie nimmt die Funktion einer operativen Holdinggesellschaft wahr und übernimmt in dieser Eigenschaft konzernübergreifend Aufgaben für die gesamte ISARIA-Gruppe, insbesondere auch die Bereitstellung von Personal für ihre Projektgesellschaften. Diese Projektgesellschaften sind jeweils Eigentümer von Immobilienprojekten (zum Verkauf bestimmte Grundstücke und unfertige Bauten). Die One Group GmbH mit ihren Tochtergesellschaften bildet innerhalb des ISARIA Wohnbau-Konzerns einen eigenen Teilkonzern.

Innerhalb dieses Teilkonzerns nimmt die One Group GmbH ebenfalls die Funktion einer operativen Holdinggesellschaft wahr und übernimmt in dieser Eigenschaft Aufgaben für ihre Tochtergesellschaften.

Eine Gesamtübersicht aller Gesellschaften ist im Anhang des Konzernabschlusses dargestellt.

Vorstand und Aufsichtsrat

Die ISARIA Wohnbau wird durch den Vorstand auf Basis gesetzlicher Bestimmungen und der vom Aufsichtsrat beschlossenen Geschäftsordnung geleitet. Der Vorstand der ISARIA Wohnbau besteht nach der Satzung der Gesellschaft aus mindestens einer Person. Der Aufsichtsrat bestellt die Vorstandsmitglieder. Er berät und überwacht den Vorstand bei der Leitung der Gesellschaft. Wesentliche Geschäfte des Vorstands benötigen seine Zustimmung. Darüber hinaus kann er einen Vorstandsvorsitzenden bzw. Vorstandssprecher ernennen und dessen Stellvertreter bestellen. Der Aufsichtsrat besteht laut Satzung der ISARIA Wohnbau aus drei Mitgliedern, die von der Hauptversammlung gewählt werden.

II. Konzernsteuerung

Um unseren Konzern erfolgreich und nachhaltig zu steuern, müssen wir die Erwartungen aller Interessengruppen („Stakeholder“) im Blick haben.

Die Aktionäre erwarten eine angemessene Wertsteigerung ihres eingesetzten Kapitals.

Die Fremdkapitalgeber und Fondsinvestoren erwarten eine angemessene Verzinsung und die Fähigkeit zur Schuldenrückzahlung.

Unseren Mitarbeitern müssen wir sichere Arbeitsplätze mit Zukunftsperspektiven bieten.

Kunden treffen als private Immobilienkäufer regelmäßig eine für ihr Leben bedeutsame Investitionsentscheidung und erwarten Lebensqualität und Werterhalt.

Geschäftspartner und Lieferanten rechnen mit unserer Zuverlässigkeit.

Das Planungs- und Steuerungssystem der ISARIA Wohnbau stellt eine Vielzahl von Instrumenten bereit, um die aktuelle Geschäftsentwicklung zu bewerten und daraus zukünftige operative und strategische Entscheidungen abzuleiten. Ziel ist die optimale Ausschöpfung wirtschaftlicher und unternehmerischer Potentiale.

Finanzielle Kennzahlen

Der Vorstand orientiert sich bei der Steuerung des ISARIA Wohnbau Konzerns vor allem an folgenden finanziellen Kennzahlen:

Finanzielle Kennzahlen

Umsatzerlöse

Rohertragsmarge

EBIT

Finanzaufwendungen

Ergebnis nach Steuern

Notariell beurkundete Verkäufe

Auftragsbestand

Kapitalzufluss (Fondsgeschäft One Group)

Die notariell beurkundeten Verkäufe und der Auftragsbestand bilden dabei die Grundlage für den zukünftigen Umsatz. Der Auftragsbestand bietet hierbei eine hohe Planungssicherheit.

Auf Ebene des Teilkonzerns One Group ist das im Fondsgeschäft eingeworbene Kapital die zentrale finanzielle Kenngröße. Sie stellt das konzerninterne Finanzierungspotential für unsere bestehenden sowie zukünftigen Projektentwicklungen dar.

Darüber hinaus steuert der Vorstand das operative Geschäft der einzelnen Projektentwicklungen und Bauvorhaben auf Einzelprojektebene anhand der Kennzahlen Kostenrendite, Erlösrendite, Baufortschritt und Verkaufsstand. Mehrere aufeinander abgestimmte IT-Systeme liefern diesbezüglich tagesaktuelle Daten, die durch Controlling-Instanzen auf der Basis von Soll-Ist-Vergleichen aufbereitet und dem Vorstand regelmäßig zur Verfügung gestellt werden. Dadurch ist der Vorstand jederzeit in der Lage, bei Abweichungen Maßnahmen zur Gegensteuerung zu treffen und durch Abweichungsanalysen Ursachen zu prüfen.

Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements der ISARIA Wohnbau

Der ISARIA Wohnbau Konzern finanziert Immobilienprojekte teils über Eigenkapital und teils über Fremdmittel bei denen neben Krediten von Banken und Versicherungen überwiegend Beteiligungen der One Group zur Projektentwicklung herangezogen werden. Grundsätzlich werden die Immobilienprojekte durch einzelne Projektgesellschaften gehalten. Die Projektgesellschaften erhalten benötigte Fremdmittel grundsätzlich direkt von Kapitalgebern bzw. von durch die One Group emittierten Fondsprodukten. Nach der in 2016 erfolgten Kapitalerhöhung kann die Projektfinanzierung teilweise auch aus diesen Mitteln durch die Muttergesellschaft erfolgen.

Das Finanzmanagement des ISARIA Wohnbau Konzerns umfasst dabei das Kapitalstrukturmanagement, das Cash- und Liquiditätsmanagement sowie das Management von Zins- und Kreditausfallrisiken. Ziel ist es, die Finanzkraft des Konzerns zu sichern und damit die finanzielle Unabhängigkeit des Unternehmens durch die Sicherstellung der Liquidität zu wahren. Zudem sollen die Kapitalkosten durch eine adäquate Kapitalstruktur optimiert werden. Dabei sollen Risiken weitestgehend vermieden werden. Hierfür werden regelmäßig Liquiditätsplanungen erstellt, die laufend auf Soll-Ist-Abweichungen überprüft werden, um bei Eintritt verschiedener Szenarien entsprechende Maßnahmen ergreifen zu können.

III. Konzernstrategie

Strategische Zielsetzung: Wachstum

Die ISARIA Wohnbau AG zählt bereits heute zu den etablierten großen Projektentwicklungsgesellschaften für Wohnungsbau in Deutschland. Das Ziel der Gesellschaft ist es, ihre Position im Markt bis zum Jahr 2020 nachhaltig zu stärken und sich bis dahin als einer der deutschen Projektentwickler für Wohnimmobilien etabliert zu haben.

In den kommenden fünf Jahren plant die ISARIA Wohnbau, ihre laufenden Projektentwicklungen mit einem Umsatzvolumen von ca. € 1,4 Mrd. zu realisieren. Unter den aktuellen Marktbedingungen schätzt der Vorstand der ISARIA derzeit eine Rohertragsmarge von durchschnittlich rund 28% als realisierbar ein. Das Geschäftsjahr 2017 war geprägt durch zahlreiche attraktive Neuakquisitionen, welche auch über den fünfjährigen Planungshorizont hinaus entwickelt werden. Zugleich soll die bestehende Pipeline durch gezielte Akquisitionen auch zukünftig noch weiter ausgebaut werden, um zusätzliche Ertragspotenziale zu erschließen. Langfristig plant ISARIA den Projektbestand soweit auszubauen, dass auf Fünfjahressicht durchschnittlich ein Umsatz von ca. € 500 Mio. p.a. realisiert werden kann.

Regionale Expansion

Kernkompetenz der ISARIA Wohnbau AG ist es, nach Baurechtsschaffung – insbesondere in Form der Umwandlung von Gewerbebaurecht in Wohnbaurecht – Immobilienprojekte für private Erwerber mit mehr als hundert Wohneinheiten p.a. zu entwickeln und zu realisieren. Diese Expertise soll in den kommenden Jahren gezielt ausgebaut und in weitere Zielmärkte übertragen werden. Hierzu prüft die Gesellschaft den Markteintritt in weiteren deutschen Großstädten, vornehmlich in den Top-7 Metropolen. Insbesondere diese Regionen stehen bei bereits heute unzureichenden Wohnungsbeständen vor der Herausforderung, stetig zunehmende Haushaltszahlen bei kaum erhöhbarem Wohnungsbau bewältigen zu müssen. Dies bietet ausgezeichnete Perspektiven für ISARIA als langjährig erfahrenen Immobilienentwickler mit ausgewiesener Expertise bei der Baurechtsbeschaffung und der jährlichen Abwicklung von hunderten Neubau-Kaufverträgen.

So konnte sich ISARIA bereits in Hamburg etablieren und erste Projekte akquirieren, die Projektentwicklung vorantreiben und 2016 das erste Bauprojekt starten. Das Engagement in der Metropolregion Hamburg wurde im Geschäftsjahr 2017 durch die Akquisition des Objekts Achter de Weiden in Schenefeld ausgebaut und soll auch 2018 und darüber hinaus über weitere Projektakquisitionen verstärkt werden. ISARIA hat dort über einen Zeitraum von drei Jahren von der ersten Objektakquisition bis zum personellen Aufbau der Niederlassung mit allen prozessualen Schnittstellen zur Konzernzentrale das Muster für weitere Expansionen geschaffen und wird im Frühjahr 2018 das erste Bauprojekt Kapstadtring – die Revitalisierung eines ehemaligen Büroturms zu Serviced Apartments – erfolgreich abgeschlossen haben. Neben dem eigenen Wachstum soll darüber hinaus künftig auch die Zusammenarbeit bis hin zum Kauf von anderen Projektentwicklern oder deren bestehender Projekte geprüft werden, um weitere Zielmärkte zu erschließen.

Des Weiteren erfolgte im Geschäftsjahr 2017 mit Stuttgart und Berlin die Ausweitung der Geschäftstätigkeit in zwei weitere Top-Standorte. Damit ist die ISARIA nun in vier deutschen A-Städten vertreten. In Stuttgart erwarb die Gesellschaft zwei Baufelder im attraktiven Rosensteinviertel. Aufgrund des vor diesem Areal geplanten Rückbaus der Gleisanlagen und der Errichtung einer Parkanlage nach Fertigstellung des Tiefbahnhofprojekts Stuttgart 21 wird das dort entstehende Viertel eine Aufwertung an Lebensqualität erfahren, wie sie in historisch gewachsenen zentralen Stadtlagen selten vollzogen werden kann. Unser Engagement in Stuttgart wird durch die konstante Prüfung von Projektentwicklungen in dieser Region auch im Jahr 2018 weiter ausgebaut. In Berlin wurde ein ehemals gewerblich genutztes Areal im Bezirk Pankow erworben, welches ein erhebliches Potential für eine langfristige Quartiersentwicklung birgt. Der Kaufvertrag wurde noch in 2017 geschlossen. Die wirtschaftliche Übergabe erfolgte zum 1. Januar 2018.

Am Heimatmarkt München wurde 2017 eine stärkere regionale Ausweitung in die Metropolregion vollzogen. ISARIA hatte bisher nur mit dem Projekt Karlsfeld die Stadtgrenze um wenige hundert Meter überschritten. Alle übrigen Standorte lagen im Stadtgebiet. Durch den starken Bevölkerungsanstieg konnten nun aber auch Entwicklungen entlang der S-Bahn-Verbindungen und in umliegenden Städten geprüft werden. Vor diesem Hintergrund wurde 2017 der Aktionsradius zunächst durch den Erwerb des ehemaligen Werksgeländes der MD Papierfabrik in Dachau erweitert. Später, im vierten Quartal, hat die ISARIA ein Areal in Augsburg erworben. Aufgrund des immer knapper werdenden Angebots an lukrativen Wohnbauentwicklungsprojekten im Münchner Stadtgebiet ergreifen wir damit die Chance, unsere Kompetenzen als Projektentwickler auch im Großraum München einzusetzen und eröffnen uns damit weiteres großes Potential auf dem Immobilienmarkt im gesamten Südbayern.

Risikooptimierte Realisierung der Erträge

Bereits mit der Baurechtsschaffung erbringt die ISARIA Wohnbau oft einen wesentlichen Teil ihrer Wertschöpfung. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft der Vorstand fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Der Regelfall ist der schlüsselfertige Verkauf von Einzeleigentum an private Investoren oder Eigennutzer. In diesem Fall durchläuft ein Projekt die gesamte Wertschöpfungskette vom Ankauf über die Projektentwicklung, die Bauphase bis zur Übergabe mit anschließender Gewährleistung. In Betracht kommt auch, dass Projekte bereits vor oder nach Abschluss der Baurechtsentwicklung veräußert werden. Im Einzelfall kann sich aber auch ein Fortbestand als Finanzimmobilie als vorteilhaft darstellen. Etwa wenn planungsrechtlich innerhalb unserer Projekte verpflichtend zu errichtende geförderte Wohnungsbauprojekte oder Gewerbeobjekte vorläufig im Bestand eine wirtschaftlich bessere Realisierung erwarten lassen. Je nach Chancen-Risiko-Profil der einzelnen Projekte können dadurch die zur Verfügung stehenden Eigenmittel möglichst optimal eingesetzt und in anschließenden Folgeprojekten reinvestiert werden.

Klarer Fokus auf Wohnimmobilien bei strikten Investitionskriterien

Auch in Zukunft wird sich ISARIA auf die Akquisition und die Realisierung von Wohnbauprojekten konzentrieren. Hierbei zielt die Gesellschaft auf eine Projektgröße von ca. 100 – 500 Wohnungen pro Projekt bei einem Investitionsvolumen ab ca. € 15 Mio. je Grundstück und erwarteten Rohertragsmargen von mindestens 15%. Die Gesamtinvestitionskosten dieser Projekte belaufen sich in der Regel auf € 50 Mio. aufsteigend.

ISARIA konzentriert sich auf Wohnungen mit attraktiver Ausstattung im mittleren Preissegment. Hinsichtlich der Lage stellen eine gute Nahversorgung und Infrastrukturanbindung in die Zentren entscheidende Kriterien dar. In enger Abstimmung mit den lokalen Behörden erstellt ISARIA nachfrageorientierte Planungen, die auch die Mischnutzung (Kombination aus Wohn- und teilweise Gewerbeimmobilien, wie z.B. Einzelhandel) oder das ISARIA-Konzept APP.ARTMENTS (die Umwandlung von Büroimmobilien in Apartment-Wohnungen) miteinschließt. Im Rahmen der sogenannten „Sozialen Bodennutzung“ wird bei der Schaffung von neuem Wohnungsbaurecht regelmäßig auch der Bau von Sozialwohnungen auf einem Flächenanteil verlangt. Die Wohnbauprojekte erfolgen vor allem auf bereits versiegelten Flächen mit bestehenden Immobilien bzw. auf Konversionsflächen, um möglichst ressourcenschonend neuen Wohnraum zu schaffen. Dabei strebt ISARIA ein Verhältnis von ca. 70% Neubau und 30% Revitalisierung von Bestandsgebäuden an.

Weitere Stärkung der Finanzierungsstruktur

Die Finanzkraft der ISARIA konnte bereits in den Vorjahren kontinuierlich verbessert werden. Die im Jahr 2016 erfolgte Kapitalerhöhung führte aufgrund der deutlichen Stärkung des Eigenkapitals zu einer weiteren und starken Verbesserung der Bonität der Gesellschaft. Hierdurch erhält die ISARIA inzwischen deutlich verbesserte Konditionen bei der Finanzierung ihrer Projekte. So wird der durchschnittliche Zinsaufwand in den kommenden Jahren weiter reduziert und die Profitabilität weiter gesteigert. Dies stärkt wiederum das Eigenkapital und verschafft weitere Spielräume für das geplante operative Wachstum. Die Finanzierungsstruktur der Gruppe soll auch in den kommenden Jahren durch geeignete Instrumente weiter verbessert werden.

Daneben stellt die im Konzern integrierte One Group, die Projektentwicklungsfinanzierungen konzipiert und an Anleger vertreibt, weiterhin eine wichtige Finanzierungsplattform dar. Dadurch erhält die ISARIA erforderliche Eigenmittel für den Zeitraum der Projektentwicklungen, um diese gewinnbringend zu investieren.

IV. Forschung und Entwicklung

Die ISARIA Wohnbau betreibt auf Grund der Art ihrer Geschäftstätigkeit keine Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten. Ihre Geschäftstätigkeit ist unabhängig von Patenten oder Lizenzen. Allerdings ist die Gesellschaft ein stark researchorientiertes Unternehmen.

Im „Top Down“ Ansatz werden von der strategischen Projektentwicklung alle wesentlichen deutschen Wohnungsmärkte hinsichtlich ihrer Marktchancen beobachtet und verglichen. Regional werden Expansionsmöglichkeiten in Großräumen bis hin zu Ortsteillagen untersucht. Auf neue und geänderte Wohnbedürfnisse wird etwa mit der Produktlinie APP.ARTMENTS und neuen Grundrisstypen reagiert.

Im „Bottom Up“ Ansatz beobachten die Kundenbetreuung und der Vertrieb Wettbewerbsprodukte hinsichtlich Qualität, Preis und Vertriebserfolg und geben Erkenntnisse aus Kundengesprächen, etwa zu Ausstattungen, Grundrissen und Sonderwünschen, an die Projektentwicklung weiter.

Wesentliche Wort- und Bildmarken der Gesellschaften sowie Finanz- und Immobilienprodukte sind für den Konzern geschützt.

V. Nachhaltigkeit

Die ISARIA Wohnbau verpflichtet sich zum nachhaltigen Handeln, da unsere Geschäftstätigkeit Auswirkungen weit über die Grenzen unseres Unternehmens hinaus entfaltet. Wir tragen deshalb Verantwortung dafür, nachhaltige Geschäftspraktiken zu entwickeln und umzusetzen, die sowohl unseren operativen Anforderungen als auch unserer Verpflichtung gegenüber der Gesellschaft und der Umwelt gerecht werden. Wir sind davon überzeugt, dass wir durch soziales und umweltbewusstes Handeln neben unserem Ansehen auch den Unternehmenswert zusätzlich steigern. Die Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in unsere Betriebsführung und Unternehmensstrategie basiert auf fünf zentralen Bausteinen.

Im Fokus unserer Bemühungen um Nachhaltigkeit steht unser Kerngeschäft, die Projektentwicklung. Die ISARIA Wohnbau nimmt als einer der führenden Projektentwickler eine wichtige gesellschaftliche Funktion innerhalb der Städte und Gemeinden, in denen wir aktiv sind, ein. Unsere Projekte sind im wörtlichen Sinne nachhaltig, da diese eine „längere Zeit anhaltende Wirkung“ entfalten. In Anlehnung an das Baugesetzbuch gewährleisten unsere Planungen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen miteinander in Einklang bringt. Unsere Planungen tragen dazu bei, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln.

Ökologische Verantwortung Nachhaltigkeitsaspekte bei Ankauf und Bau

In Anbetracht der Tatsache, dass weltweit etwa 40% der Energie, 30% der Rohmaterialien sowie 20% des Wasserverbrauchs beim Bau, Betrieb und Abriss von Immobilien verbraucht werden, ist eine nachhaltige Projektentwicklung eine Selbstverständlichkeit für uns.

Nachhaltiges Handeln bedeutet für uns nicht die alleinige Fokussierung auf niedrige Energieverbräuche während der Bewirtschaftung. Die energetische Betrachtung von Immobilien schließt über den gesamten Lebenszyklus vielmehr auch die „Graue Energie“ (zur Herstellung erforderliche Energie) sowie die durch die Lage der Gebäude induzierte Mobilität (ÖPNV, MIV) ein. Der Neubau von Immobilien wurde in der Vergangenheit zunehmend gesetzlich reguliert. Gleichzeitig verschärften sich die energetischen Anforderungen, die Gebäude im Betrieb erfüllen müssen. Verglichen mit dem deutschen Gebäudebestand weisen die realisierten Projekte der ISARIA Wohnbau weit unterdurchschnittliche Energieverbräuche auf. Im aktuellen Projekt Karlsfeld unterschreiten unsere Wohnungen die zum Zeitpunkt der Bauantragsstellung geltenden gesetzlichen energetischen Anforderungen der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014) um 30% und entsprechen damit dem KfW-70-Standard. Für unsere Neubauprojekte werden grundsätzlich die Anforderungen der EnEV 2016 eingehalten und damit ein um 25% niedrigerer Primärenergiebedarf und ein Anteil von 15% an erneuerbarer Energien erfüllt.

Bildunterschrift: Entwicklung der Vorschriften zum zulässigen spezifischen Jahresheizenergiebedarf von Wohnungsneubauten in Deutschland.

Das nachhaltige Handeln der ISARIA Wohnbau zielt aufgrund der zuvor beschriebenen gesetzlichen Regularien nicht nur auf eine weitere Reduzierung des betrieblichen Energieverbrauchs. Nachhaltiges Handeln bedeutet für uns vielmehr das Heben und Identifizieren von Potentialen, die mit den im Folgenden näher beschriebenen Begriffen „Graue Energie“, „Nachhaltige Mobilität“ oder „Brownland“ verbunden sind. Der Ankauf von Flächen, Grundstücken und Bestandsgebäuden anhand der nachfolgend aufgezählten Kriterien stellt im Rahmen der Projektentwicklungsaktivitäten der ISARIA Wohnbau das zentrale Steuerungsinstrument für nachhaltiges Handeln dar.

Nachhaltigkeitskriterien beim Ankauf

allgemein

gute Anbindungsqualität an den (möglichst schienengebundenen) ÖPNV

vorhandene Nahversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs

zusätzlich bei Flächenentwicklungen

vorzugsweise Revitalisierung und Umnutzung von bereits genutzten Flächen („Brownland“)

nur ausnahmsweise Inanspruchnahme von bislang unbelasteten Flächen („Greenland“)

zusätzlich bei der Revitalisierung von Bestandsgebäuden

die bisherige Nutzung ist langfristig nicht mehr nachgefragt

Umgebung und Gebäudestruktur sind für Wohnzwecke geeignet

Diese Ankaufskriterien sind Leitplanken unseres unternehmerischen Handelns und stehen im Einklang mit dem gesellschaftlichen und politischen Diskurs zur „Nachhaltigen Stadt“, die soziale, ökonomische und ökologische Kriterien gleichermaßen beim Bauen beachtet.

Reduzierung der Flächeninanspruchnahme durch die Revitalisierung von Brachflächen

Bei dem Ankauf von Grundstücken und Flächen achten wir darauf, möglichst keine Flächen auf der „Grünen Wiese“ („Greenfield“), sondern bereits baulich genutzte Flächen („Brownfield“) in Anspruch zu nehmen. Der sparsame und schonende Umgang des Bodens ist ein zentrales Politikanliegen und findet sich beispielsweise im 30-Hektar-Ziel der Bundesregierung oder in der sog. „Bodenschutzklausel“ im Baugesetzbuch wieder. Der Rat für Nachhaltige Entwicklung (2004) schlussfolgert: „Das Recycling von […] urbanen Brachflächen ist eine bereits an vielen Beispielen erfolgreich durchgeführte Strategie zur Verminderung der Flächeninanspruchnahme und zur Revitalisierung von Städten.“ Aufgrund von früheren (gewerblichen) Nutzungen ist das Flächenrecycling oftmals mit umfangreichen Altlastensanierungen verbunden, wobei schädliche Substanzen fachgerecht entsorgt werden. Die ISARIA Wohnbau ist seit Jahren bei vielen großen Konversionsflächen aktiv, wie etwa in München-Riem (zuvor: Flughafen), Arnulfpark (zuvor: Containerbahnhof) und Hirschgarten (Bahn- und Postgelände). Die in 2017 fertiggestellten und in Entwicklung befindlichen Projekte belegen dies auch für Gegenwart und Zukunft:

Karlsfeld – Projekt mynido Neubau auf einem ehemaligen Freiland-Umspannwerk
Diamaltpark Neubau und Revitalisierung von Industriedenkmälern auf der Industriebrache der ehemaligen Diamalt-Werke
Tower Revitalisierung eines leer stehenden ehemaligen Siemens-Bürohochhauses
Hansa-/Tübingerstraße Abriss und Neubau auf einem leer stehenden ehemaligen Produktionsstandort
Kapstadtring Revitalisierung eines leer stehenden ehemaligen Bürogebäudes
Gustav-Heinemann-Ring Abriss eines leer stehenden Bürogebäudes und Neubau von Wohneinheiten
Graumannsweg Abriss eines leer stehenden Bürogebäudes und nachverdichteter Neubau von Wohneinheiten
MD Papierfabrik Neubau und Revitalisierung von Industriedenkmälern auf der Industriebrache der ehemaligen MD-Papierfabrik
Stuttgart Neubau auf dem ehemaligen Südmilchgelände sowie anderer ehemaliger Gewerbebetriebe
Achter de Weiden Abriss und Neubau auf einem leer stehenden ehemaligen Produktionsstandort
Firnhaber Straße Neubau und Revitalisierung auf einer Brachfläche der Deutschen Bahn

Erhalt der „Grauen Energie“ durch die Revitalisierung von Bestandsgebäuden

Bei dem Ankauf von Bestandsgebäuden achten wir darauf, dass die vorhandene Gebäudestruktur flexibel für neue Nutzungen ist. Unsere Konzepte basieren darauf, die in der vorhandenen Gebäudestruktur gebundene Energie, die beispielsweise für die Herstellung von Zement und Stahl notwendig war, zu erhalten und weiter zu nutzen. Gerade der Erhalt des bisherigen Rohbaus spart in erheblichem Umfang „Graue Energie“ im Vergleich zu Neubauten ein. Bei den Sanierungsarbeiten ist oftmals eine Altlastensanierung (z.B. Asbest) notwendig, da die früher eingesetzten Baumaterialien nach heutigen Standards als gesundheitsschädlich eingestuft werden. Weiterhin ist eine Infrastruktur wie Medienversorgung und Straßenerschließung zumeist gegeben.

Nachhaltigkeit in der Projektentwicklungsphase

Bei der Realisierung aller Projekte finden intensive Abstimmungsgespräche mit Vertretern der Verwaltung und Politik statt. Im Rahmen der obligatorischen Öffentlichkeitsbeteiligung werden Bürger sowie Träger öffentlicher Belange in den Planungsprozess eingebunden. Geäußerte Bedenken oder Anregungen werden während des Bebauungsplanverfahrens im Abwägungsprozess berücksichtigt. Im Bebauungsplanverfahren gibt die ISARIA Wohnbau Gutachten in Auftrag, um die Auswirkungen der Planungen auf die Schutzgüter Menschen, Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft sowie Kultur- und Sachgüter beurteilen zu können. Ergeben sich im Rahmen orientierender Untersuchungen Anzeichen schädlicher Auswirkungen, werden diese vertieft untersucht und Lösungsmöglichkeiten eruiert. Von besonderer Bedeutung sind Auswirkungen auf Tiere und Pflanzen, die durch europarechtliche Vorschriften geschützt werden. Bei Eingriffen oder Beeinträchtigungen von deren Lebensräumen sind umfangreiche Ausgleichs- und Kompensationsmaßnahmen erforderlich, die gemeinsam mit den zuständigen Behörden erarbeitet werden.

Nachhaltigkeitskriterien beim Bau

Das klassische Baugeschäft zur Errichtung unserer Wohnungen wird aufgrund unseres Geschäftsmodells von externen Generalunternehmern und Einzelgewerken durchgeführt, wobei Planung und Abnahme in unserem Aufgabenfeld verbleiben. Unser nachhaltiges Handeln basiert auf vier Prinzipien, auf die wir unsere Auftragnehmer vertraglich verpflichten:

Einhaltung und Übererfüllung von Energie- und Materialstandards

Sicherheit und Arbeitsschutz vor Preis und Zeit

Einhaltung der unternehmensinternen Compliance-Richtlinien, insbesondere zur Vermeidung von Korruption

Verpflichtung zur Einhaltung des gesetzlichen Mindestlohns durch Auftragnehmer

Mit diesen Punkten verpflichten wir unsere Auftragnehmer und deren Subunternehmer insbesondere zur Einhaltung des gesetzlichen Mindestlohns, zur Zahlung von Steuern und Sozialabgaben sowie zur Einhaltung von gesetzlichen Standards zum Schutz der Natur. Ebenso beinhalten unsere Verträge umfangreiche Regelungen zur Vermeidung von Korruption und Schwarzarbeit, die durch regelmäßige Kontrollen überprüft werden.

Bei der Abnahme der Wohnungen von unseren Auftragnehmern wird überprüft, ob die Vorgaben der Baubeschreibung eingehalten werden und die Wohnungen den gesetzlichen Standards entsprechen (z.B. Energieeinsparverordnung, Brand- und Schallschutz), bevor diese wiederum für unsere Käufer freigegeben werden. Ziel unseres Unternehmens ist die Übergabe von im Wesentlichen mängelfreien Wohnungen, um unser eigenes Qualitätsverständnis zu erfüllen.

Gesellschaftliche Verantwortung

Reduzierung des durch die Lage induzierten Energieverbrauchs durch Nutzung nachhaltiger Mobilitätsformen

Nach unserer Auffassung stellen in urbanen Räumen nachhaltige Mobilitätsformen (ÖPNV-, Rad- und Fußverkehr) zum Erreichen von Arbeitsplätzen, Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten das Rückgrat der zukünftigen Stadt dar. Daher sind bei unseren Projekten leistungsfähige U- und S-Bahnhaltestellen grundsätzlich in weniger als 15 Minuten fußläufig erreichbar. Die ebenso fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmittelgeschäften, Kinderbetreuungseinrichtungen oder Restaurants ist für uns ein Kernelement von Urbanität. Unsere Auffassung eines nachhaltigen Handelns ist konform mit dem Grundsatzbeschluss „Nahmobilität“ der Landeshauptstadt München (2013) oder dem Weißbuch Innenstadt (2011) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit. Nachhaltige Mobilitätsformen weisen neben der bekannten ökologischen Komponente auch eine bislang eher weniger beachtete ökonomische Komponente auf, indem Haushalte z.B. durch eine gute Anbindung an den ÖPNV langfristig niedrigere Mobilitätskosten zu tragen haben.

Beteiligung der Städte an den Planungsgewinnen und Schaffung von sozialgebundenem Wohnraum

Die ISARIA Wohnbau ist bei fast allen Projekten an die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) gebunden, bei der zum Einen ein Teil des Planungsgewinns zweckgebunden für den Bau von Grundschulen, Kitas, öffentliche Straßen oder Grünflächen an die jeweilige Stadt abgeführt wird und zum Anderen vertraglich verpflichtend Wohnungen für Einkommensschichten errichtet werden, die ansonsten vom Erwerb im freifinanzierten Wohnungsbau ausgeschlossen sind. Mit Hilfe der Sozialgerechten Bodennutzung wird das gesellschaftliche Ziel erreicht, sozial durchmischte Quartiere zu realisieren.

Soziales Engagement

Bereits seit 2010 unterstützen wir über das Tochterunternehmen One Group das „Furaha Phönix Kinderhaus“ in Kenia, das Straßenkindern und AIDS-Waisen in eine bessere Zukunft hilft, indem es ihnen eine Schulausbildung und Perspektiven für ihr Berufsleben gibt.

Menschen und Arbeitsplatz

Unsere Mitarbeiter sind das wichtigste Kapital unseres Unternehmens. Aufgrund des engagierten Handelns sowie der Fähigkeit unserer Mitarbeiter können wir auf eine positive Geschäftsentwicklung zurückblicken.

Uns ist es wichtig, das Potenzial der Mitarbeiter frühzeitig zu erkennen und zu fördern. Mit unterschiedlichen Fort- und Weiterbildungen entwickeln wir die fachlichen Kenntnisse stets weiter und unterstützen unserer Mitarbeiter ebenso bei deren persönlichen Entwicklung. Freude am lebenslangen Lernen ist uns wichtig.

Durch die Verknüpfung von Leistung mit individuellen Boni honorieren wir Top-Leistungen unserer Mitarbeiter, unabhängig von Position und Funktion. Individuell angepasste Arbeits- und Teilzeitmodelle sowie flexible Arbeitszeiten ermöglichen die Vereinbarkeit von Familie und Beruf.

Zum Thema Diversity bringen unsere Mitarbeiter ihre Erfahrungshorizonte aus verschiedenen Nationalitäten in das Unternehmen mit ein und bereichern damit unsere Unternehmenskultur durch Offenheit, interkulturelle Kompetenz und respektvollen Umgang. Das Verhältnis zwischen weiblichen und männlichen Arbeitnehmern liegt derzeit bei einem Anteil von 55% zu 45%.

Weitere Informationen zu unseren Mitarbeitern finden sich im Kapitel 2.V.

Werte und Compliance

Unsere Compliance-Richtlinie legt die Werte fest, die das Handeln und die Orientierung der ISARIA Wohnbau bestimmen. Wir sind überzeugt, dass ethische und ökonomische Werte voneinander abhängig sind. Die Geschäftswelt muss um einen fairen Umgang miteinander bemüht sein und im Rahmen der vorgegebenen Normen handeln. Die Compliance-Richtlinie zur Vermeidung von Korruption beinhaltet insbesondere interne Standards zur Vergabe von Aufträgen, der Annahme und Vergabe von Geschenken und Einladungen sowie Hinweise zur Vermeidung von Interessenskonflikten. Ebenfalls distanzieren wir uns klar von Diskriminierung jeder Art.

Das Handeln unserer festen und freien Mitarbeiter orientiert sich stets an der internen Compliance-Richtlinie. Durch klare Leitlinien werden unsere Mitarbeiter dazu angehalten gegenüber Kollegen, Dienstleistern, Aktionären und unseren Kunden fair, respektvoll, professionell und integer aufzutreten.

Ökonomische Verantwortung

Unsere ökonomische Verantwortung orientiert sich am Leitbild des „Ehrbaren Kaufmanns“, der einen langfristigen wirtschaftlichen Erfolg mit seiner gesellschaftlichen Verantwortung verknüpft. Mit unseren Geschäftspartnern verbindet uns daher einerseits das Ringen um Preise und Qualität, andererseits blicken wir aufgrund der Prinzipien Fairness und Integrität auf beständige Partnerschaften und gemeinsame Erfolge zurück. Der langfristige wirtschaftliche Erfolg dient nicht zuletzt unseren Mitarbeitern und Anteilseignern, indem wir das Eigenkapital des Unternehmens kontinuierlich steigern. Hierdurch bleiben wir auch in Zukunft handlungsfähig und können Investitionschancen wahrnehmen.

2. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Laut Winterprognose des Instituts für Weltwirtschaft (IfW) in Kiel vom Dezember 2017 hat sich die konjunkturelle Dynamik in 2017 weiter beschleunigt. Der Aufschwung wird sich voraussichtlich auch in 2018 weiter fortsetzen. Deutschland steht damit an der Schwelle zur Hochkonjunktur. Einkommenszuwächse der privaten Haushalte werden primär aus Lohnerhöhungen resultieren. Die privaten Konsumausgaben werden durch die Einkommenszuwächse weiter expandieren. Der Bauboom hält an. Gründe hierfür sind insbesondere die weiterhin günstigen Finanzierungsbedingungen, der hohe Bedarf an Wohnraum und die öffentlichen Einnahmenzuwächse. Allerdings macht sich die hohe Kapazitätsauslastung zunehmend bei den Baupreisen bemerkbar. Im Hinblick auf politische Unsicherheiten wiesen die Indikatoren zu Beginn des Jahres 2017 ein deutlich erhöhtes Niveau auf. Hintergrund war insbesondere der Politikwechsel in den Vereinigten Staaten und damit einhergehend die Befürchtung, die neue US-Regierung könnte mit einem Schwenk hin zum Protektionismus die weltwirtschaftliche Entwicklung signifikant beeinflussen. Diese Befürchtung hat sich bisher nicht bewahrheitet. Die allgemeinen politischen Risiken in Europa haben sich nach den Wahlerfolgen gemäßigter Kandidaten in Frankreich und den Niederlanden abgeschwächt. Bei den Parlamentswahlen im Vereinigten Königreich wurde die Position der Brexit Befürworter geschwächt. Die Unabhängigkeitsbestrebungen in Katalonien vergangenen Herbst haben jedoch deutlich gemacht, dass die „Fliehkräfte“ in Europa nach wie vor groß sind. Die Investitionstätigkeit der Unternehmen legte in den vergangenen Jahren im Vergleich zur starken konjunkturellen Dynamik ungewöhnlich schwach zu. Jüngst hätten sich aber die Zeichen gemehrt, dass diese Schwächephase nach und nach überwunden sei und die Unternehmen planen die Investitionen stärker auszuweiten. Der Beschäftigungsaufbau dürfte sich etwas verlangsamen. Die Binnenwirtschaft bleibt eine Stütze der Konjunktur.

II. Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland

Der Markt für Projektentwickler im Wohnungsbau

Von diesen positiven Rahmenbedingungen, insbesondere von den weiterhin extrem niedrigen Finanzierungskosten, aber auch von dem Mangel an Alternativanlagen profitiert auch der Wohnungsbau an den sogenannten Top-7-Standorten – Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München.

Die Immobilienkonjunktur in Deutschland (als Indikator für die aktuelle Situation) stieg in 2017 um 13,2% auf ein neues Rekordniveau gegenüber dem Endstand 2016. Das Immobilienklima (als Indikator für die weiteren Aussichten) ist gegenüber der Berichterstattung für das Geschäftsjahr 2016 nur leicht rückläufig und liegt im Dezember 2017 um 3,6% unter dem Stand zum Jahresende 2016.

Das Klima im Bereich Wohnungsbau liegt um 7,6% unter dem Wert zum Dezember 2016 und konsolidierte damit nach den steilen Anstiegen der jüngsten Vergangenheit auf das Niveau von Mitte 2015. Trotz der leicht negativen Entwicklung seit Jahresbeginn stellen Wohnimmobilien weiterhin gegenüber den anderen Asset-Klassen eine der attraktivsten Asset-Klassen aufgrund ihrer Eigenschaften als „sicherer Hafen“ und wichtiger Stabilitätsanker dar. Der Grund dafür, dass der Wert im Bereich Wohnungsbau nicht höher liegt, findet sich auch auf der Angebotsseite, wo mittlerweile von „Produktarmut“ oder sogar „Produktnotstand“ gesprochen wird, da das Wohnungsangebot zu langsam wächst. Zwar steigt das Bauvolumen derzeit an, wird aber auch mittelfristig in den Wachstumsstädten nicht die Nachfrage bedienen können. Aktuelle Untersuchungen attestieren allein dem Großraum München bis zum Jahr 2035 einen über das geplante Bauvolumen hinausgehenden zusätzlichen Kapazitätsbedarf von mindestens 40.000 Wohnungen. Aufgrund dieser Angebotsknappheit mit Unterstützung vom Niedrigzinsumfeld, steigen die Preise für Wohneigentum in Deutschland weiterhin stark an, wenngleich mit etwas geringfügigerer Dynamik.

Zugleich gewinnt der Preisauftrieb an Breite und erfasst auch zunehmend ländliche Regionen. Seit 2010 bis 2016 ist der Preisindex für Wohnimmobilien gemäß den aktuellsten Statistiken der deutschen Bundesbank in den sieben größten Städten um 65% und in Deutschland insgesamt um 36% gestiegen.

Die immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind daher auch und insbesondere für Projektentwickler im Wohnungsbau weiterhin als sehr gut einzuschätzen. Wir erwarten in allen Wachstumsregionen Deutschlands damit auch zukünftig ein sehr gutes Umfeld.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Die Wirksamkeit der Mitte 2015 in Kraft getretenen Regelungen zur Mietpreisbremse und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Maklercourtage (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) wird mittlerweile überwiegend in Frage gestellt. Die Regierungen in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein haben deshalb beschlossen, die Mietpreisbremse wieder abzuschaffen. Mit Datum vom 19. September 2017 hat das Landgericht Berlin die Mietpreisbremse für verfassungswidrig erklärt und angekündigt, diese vom Bundesverfassungsgericht überprüfen lassen zu wollen. Das Amtsgericht München erklärte die Verordnung in einem Urteil am 21. Juni 2017 ebenfalls für unwirksam. Die Grünen sowie die SPD dagegen wollen die Mietpreisbremse sogar verschärfen.

Unter der zum gegenwärtigen Zeitpunkt wahrscheinlichsten Prämisse einer zustandekommenden „Großen Koalition“ nach der Wahl des deutschen Bundestags am 24. September 2017 fordern die potentiellen Koalitionäre weitreichende Änderungen im Bereich Wohnungsbau und Mieten. Konkret werden im Koalitionspapier unter anderem die nachfolgenden Punkte benannt. Die Modernisierungsumlage soll von bisher 11% auf 8% im Jahr reduziert werden. Zusätzlich wird die absolute Erhöhung auf drei Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren beschränkt. Zur Weiterentwicklung der Mietpreisbremse soll eine Pflicht zur Offenlegung der Vormiete eingeführt werden, wenn sich der Vermieter explizit auf die Ausnahme von der Mietpreisbremse beruft. Für Familien ist ein Baukindergeld von 1.200 Euro pro Kind für eine Dauer von zehn Jahren geplant. Eine Grundsteuerreform rückt in die Nähe. So ist es möglich, dass demnächst mit der „Grundsteuer C“ unbebaute Grundstücke relativ hoch besteuert werden sollen, um Spekulationen auf steigende Baulandpreise entgegenzuwirken. Damit soll mehr Bauland für die Stadtentwicklung verfügbar gemacht werden. Generell ist auch der soziale Wohnungsbau ein großer Bestandteil der geplanten Maßnahmen. So sollen in den Jahren 2020 und 2021 rund zwei Milliarden Euro in den sozialen Wohnungsbau fließen und damit das bisher noch bis 2019 laufende Förderprogramm verlängert werden.

Der Bundestag beschloss am 30. März 2017 Präzisierungen zur geltenden Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Diese betreffen Kriterien zur Prüfung der Kreditwürdigkeit von Bauherren. Mit den Klarstellungen sollen mögliche Hürden bei der Kreditvergabe an junge Familien, Bezieher kleiner Einkommen und Senioren verhindert werden. Seit dem 21. März 2016 greift in Deutschland die sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Im Rahmen der Umsetzung dieser EU-Richtlinie haben Bundesrat und Bundestag einige grundlegende Gesetzesänderungen beschlossen, die zum Teil erhebliche Auswirkungen auf das Baufinanzierungsgeschäft bei Kreditinstituten und Vermittlern haben.

Am 10. Juni 2017 ist das vom Bundestag beschlossene Artikelgesetz mit dem Namen „Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz“ grundsätzlich in Kraft getreten. Das Gesetz sieht vor, Instrumente zu schaffen, mit denen die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) bei Bedarf den Kreditgebern bestimmte Kriterien für die Vergabe von Neukrediten vorgeben kann, wie zum Beispiel eine Obergrenze für das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert.

Darüber hinaus hat der Bundestag bereits im März 2017 die Baugesetzbuch-Novelle verabschiedet und damit zahlreiche planungsrechtliche Erleichterungen für das Bauen geschaffen. Im Bauplanungsrecht besteht nun die Möglichkeit, in bestimmten Fällen im beschleunigten Verfahren Bebauungspläne aufzustellen. Diese Möglichkeit soll jedoch bis zum 31. Dezember 2019 befristet sein.

Im März 2017 hat der Deutsche Bundestag die Reform des Werk- und Bauvertragsrechts verabschiedet. Das entsprechende „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ tritt ab dem 1. Januar 2018 in Kraft und soll für mehr Verbraucherschutz bei Bauvorhaben sorgen. Mit dem neuen Bauvertragsrecht werden im BGB umfassend spezifische Regelungen etwa für den Verbraucherbauvertrag, den Bauvertrag und den Bauträgervertrag eingeführt.

Entwicklung des Wohnungsmarkts und die Wettbewerbsposition der ISARIA Wohnbau in München

München ist einer der Top-Wohnstandorte in Deutschland. Dessen Attraktivität hat sich seit unserer letzten ausführlichen Berichterstattung im Geschäftsbericht 2016 nicht verändert. Der Standort München belegt weiterhin in zahlreichen nationalen Studien im Hinblick auf die für den Immobilienmarkt relevanten Faktoren, wie z.B. ökonomische und strukturelle Indikatoren, Standortstärke und Zukunftsfähigkeit der Standorte, Rang 1. So belegte München zuletzt wieder im „Prognos Zukunftsatlas 2016“ mit dem Landkreis und der Landeshauptstadt die ersten beiden Plätze unter allen Kreisen und Städten in Deutschland. Diese Studie untersuchte die Zukunftschancen aller 402 Kreise und kreisfreien Städte Deutschlands. Auch in internationalen Rankings liegt München regelmäßig auf den vordersten Plätzen. Im City Investment Intensity Index 2017 von Jones Lang Lasalle (JLL) liegt München wie im Vorjahr auf Platz 3. In der im März 2017 veröffentlichen Studie von Mercer zur Lebensqualität liegt München unverändert auf Platz 4. Münchens leistungsfähige Wirtschaftsstruktur zeigt sich unter anderem in der größten Zahl an Unternehmenszentralen je Einwohner. Als „Stadt der DAX-Konzerne“ gehört sie zu den produktivsten deutschen Metropolen. München ist zudem folgerichtig weiterhin deutschlandweit der Wohnimmobilienstandort mit dem höchsten Preisniveau.

Diese nachhaltig sehr positiven Rahmenbedingungen führten in den vergangenen Jahren zu einer anhaltend hohen Nachfrage am Münchner Wohnimmobilienmarkt, mit weiterhin klarem Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes liegen noch keine Zahlen des Gutachterausschusses der Stadt München für das Gesamtjahr 2017 vor. In seinem zuletzt veröffentlichten Quartalsbericht für das erste bis dritte Quartal 2017 berichtet dieser von einem nochmals gestiegenen Kaufpreisniveau am Wohnimmobilienmarkt. Bei unbebauten Wohnbaugrundstücken lag die Teuerungsrate im Vorjahresvergleich demnach bei durchschnittlich rund 15%. Bei Grundstücken für den Geschosswohnungsbau ist die Anzahl ausgewerteter Kauffälle noch zu gering, um eine Aussage zur Preisentwicklung treffen zu können. Der Preis für Neubauwohnungen erhöhte sich in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel auf rund 7.050 €/m2 sowie in guten Wohnlagen im Mittel auf rund 7.700 €/m2.

Seit 2014 ist auch das Thema „Immobilienblase“ verstärkt in der Diskussion. Zwar geht – wie in anderen Städten – auch auf dem Münchner Markt die Schere zwischen Mieten und Kaufpreisen für Wohnimmobilien deutlich auseinander, eine isolierte Betrachtung der Preisentwicklung allein ist allerdings noch nicht aussagekräftig. Zum einen darf das verfügbare Haushaltseinkommen bei der Frage der Erschwinglichkeit von Wohneigentum nicht vernachlässigt werden. Setzt man die Miet- bzw. die Selbstnutzerkosten in Verhältnis zur Kaufkraftentwicklung, so zeigt sich nach einer Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln, dass sowohl der Erwerb von Wohneigentum als auch das Mieten in den deutschen Metropolen, auch in München, seit 2010 insgesamt erschwinglicher geworden ist. Darüber hinaus ist der Kauf aber, u.a. auch in München, sogar günstiger als das Mieten. Ursächlich hierfür ist vor allem die Zinsentwicklung. Zum anderen kann die Preisentwicklung zumindest in München auch weitgehend fundamental begründet werden. In den letzten 15 Jahren sind mehr als 300.000 Menschen zusätzlich nach München gekommen. So konnte die Stadt München bereits im Mai 2015 das Überschreiten der 1,5-Millionen-Einwohner-Marke vermelden. Nach früheren Prognosen sollte die Stadt bis 2030 auf über 1,7 Mio. Einwohner anwachsen. Nach den neusten Annahmen des Planungsreferats der Stadt München aus Mai 2017 soll diese Marke bereits in 2022 erreicht sein. Bis 2035 geht man nun davon aus, dass 1,85 Mio. Bürger in der Stadt leben werden. Hierbei ist jedoch schon ein Ausweichen ins Umland von 200.000 Zuziehenden mindernd berücksichtigt.

Das führt dazu, dass München von einem Überangebot weit entfernt ist. Im Gegenteil: die anhaltend hohe Nachfrage bei Privatanlegern und Investoren nach Wohnimmobilien in München hat das Angebot am Markt schon länger spürbar ausgedünnt. In den ersten drei Quartalen 2017 musste der Gutachterausschuss München gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr wieder rückläufige Verkäufe von Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekten feststellen. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum lag bei 22%. Diese Entwicklung der deutlich rückläufigen Vertragsabschlüsse bei zugleich steigenden Preisen dokumentiert das knappe Angebot bzw. den mittlerweile herrschenden Wohnungsmangel. Darum kann trotz der geringeren Eigentumswohnungsverkäufe aufgrund des sich verknappenden Angebots von Wohnungen bei unverändert hoher Nachfrage nicht von einem Überangebot gesprochen werden. Konkrete Zahlen zur Preisentwicklung des Gesamtmarktes liegen noch nicht vor. Die am Markt herrschende Knappheit kann nur durch eine deutliche und nachhaltige Ausweitung der Bautätigkeit überwunden werden. Tatsächlich lag die Anzahl der Baugenehmigungen in den ersten drei Quartalen 2017 bei rund 9.500 Wohneinheiten und erreicht damit bereits das Niveau des Gesamtjahres 2016, in dem 9.660 Wohneinheiten genehmigt wurden. Nachdem 2016 bereits deutliche Steigerungen bei den Baugenehmigungen verzeichnet werden konnten, stieg im direkten Vergleich der ersten drei Quartale 2017 und 2016 die Anzahl der Baugenehmigungen um ca. 35% an, was einen neuen historischen Höchststand zum Jahresende erwarten lässt. Damit steigen seit 2014 die erteilten Baugenehmigungen jährlich an, womit man dem Ziel eines nachhaltigen Anstiegs der Baufertigstellungen in den kommenden Jahren wieder näher kommt. In den ersten drei Quartalen 2017 lag die Zahl fertiggestellter Wohnungen bei 6.442 Wohnungen, 15% mehr als im Vergleichszeitraum 2016, dessen quantitative Entwicklung analog zu den erteilten Baugenehmigungen eine deutliche Steigerung zum Vorjahr darstellt. Auch hier erwartet die Stadt München, dass der Vorjahreswert von 7.810 Wohnungen zum Jahresende wieder erreicht bzw. übertroffen wird. Der Neubaubedarf für die Stadt München wird seitens der aktuellsten Wohnungsmarktprognose 2030 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) aus dem Jahr 2015 bei rund 9.800 Wohneinheiten pro Jahr für die nächsten Jahre gesehen. Jedoch gehen andere Institute mittlerweile unter Berücksichtigung der bisherigen Bevölkerungsentwicklung von einem gegenüber der Einschätzung des BBSR tatsächlich deutlich höheren Bedarf von mindestens 15.000 bis 20.000 Wohnungen pro Jahr, und damit drei- bis viermal so viele Wohnungen wie heute gebaut werden, aus. Dadurch fehlen bis 2030 nach der Prognos-Studie „Wohnen in Deutschland 2045“ vom März 2016 insgesamt 158.000 Wohnungen.

Derzeit gibt es keine grundlegenden Anzeichen für eine mittelfristige Entspannung der Marktsituation und somit auch nicht für größere Preisrückgänge oder gar das Entstehen einer Preisblase auf dem Münchner Immobilienmarkt. Die Kaufbereitschaft bleibt, trotz steigender bzw. gestiegener Kaufpreise, sowohl bei den Kapitalanlegern als auch bei den Eigennutzern bei einem sehr begrenzten Angebot, nach wie vor groß.

Die ISARIA Wohnbau ist auf diese Entwicklung mit ihrer vorhandenen Projektpipeline im Großraum München von rund 3.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten gut vorbereitet.

Das veröffentlichte Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2017 des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. warnt hingegen vor einem bevorstehenden Ende des Metropolen-Booms. Insbesondere in Berlin und München sei bald nicht mehr mit steigenden Mieten in Neuverträgen zu rechnen, möglicherweise auch nicht in Hamburg, heißt es in der Untersuchung. Grund hierfür sei ein bereits erkennbarer nachlassender Zuzug bei gleichzeitiger Fertigstellung vieler neuer Wohnungen in naher Zukunft.

Die Ratingagentur Scope erwartet gemäß ihrer Studie aus Mai 2017 ebenfalls für den deutschen Wohnimmobilienmarkt ein Ende des Booms. Jedoch sei nach Ansicht der Agentur die Gefahr eines Preiscrashs gering. Dies läge insbesondere daran, dass die Konjunktur positiv verläuft, die Zahl der Haushalte weiter steigt und sich dadurch die Nachfrage auch schneller erhöht als das Angebot. Mit Einbruch der Preise sei nur im Falle einer drastischen Zinswende oder einer Rezession in Deutschland zu rechnen. Von beiden Szenarien ist derzeit jedoch nicht auszugehen, nur, dass der Anstieg von Mieten und Preisen in den nächsten fünf Jahren abflachen würde. Zwar erkennen Marktbeobachter aufgrund der Erwartung einer baldigen ersten Anhebung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank bereits jetzt eine Entwicklung zu leicht steigenden Zinssätzen für neu abgeschlossene Immobilienkredite, jedoch befänden sich diese auch weiterhin auf einem historisch gesehen sehr niedrigen Niveau.

Die ISARIA Wohnbau beobachtet diese Entwicklung sehr aufmerksam auch anhand von eigenen Analysen.

Der Wettbewerb für Wohnungsbau-Projektentwickler ist in Deutschland überwiegend kleinteilig organisiert. Viele kleinere Anbieter sind am Markt, die in den traditionellen Siedlungsstrukturen wenige kleinteilige Objekte entwickeln. Durch das seit Jahrzehnten starke Bevölkerungswachstum in München haben sich jedoch einige große Adressen etabliert, die im Wesentlichen das städtebauliche Wachstum gewährleisten. Zu diesem Kreis zählt seit einigen Jahren auch die ISARIA Wohnbau.

Im Kreis der von bulwiengesa ermittelten führenden Münchner Wohnungsentwickler sind die wichtigsten Akteure seit Jahrzehnten im Familienbesitz und bereits ebenso lang am Markt erfolgreich. Auf Basis einer ausreichend großen und strategischen Projektpipeline gehört damit die Entwicklung von Wohnungsbau in München offenbar zu den am wenigsten krisenanfälligen Geschäftsmodellen der Immobilienindustrie. Nach der im Mai 2017 veröffentlichten Projektentwicklerstudie 2017 ist die ISARIA Wohnbau mit Platz 4 unter den TOP 10 der größten Wohnungs-Projektentwickler in München.

Entwicklung des Wohnungsmarkts und die Wettbewerbsposition der ISARIA Wohnbau in Hamburg

Der Wohnungsmarkt in Hamburg ist seit Ende 2016 und unserer letzten Berichterstattung ebenfalls unverändert. Die Attraktivität des Hamburger Wohnimmobilienmarkts ist für Projektentwickler nach wie vor ungebrochen. Hamburg vereint wie München ein hohes Kaufkraftniveau mit einer großen Einwohnerzahl. Der Immobilienmarkt in der 1,8-Millionen-Einwohner-Stadt ist, gemessen am Neubaubedarf, der Drittgrößte in Deutschland nach Berlin und München. Die Hamburger Immobilienpreise zählen mit zu den höchsten in Deutschland. Ähnlich wie München gehört auch Hamburg zu denjenigen deutschen Metropolen, für die bis 2030 mit einem deutlichen Anstieg der Bevölkerung gerechnet wird. Im noch aktuellen „Brandmeyer Stadtmarken-Monitor“ aus September 2015 ist Hamburg vor München die beliebteste Stadt Deutschlands. Entsprechend ist auch in Hamburg dauerhaft mit einem Nachfrageüberhang zu rechnen. Nach Einschätzungen der Stadt fehlen auch hier mindestens 30.000 Wohneinheiten zur Deckung des Bedarfs. Nach der Prognos-Studie „Wohnen in Deutschland 2045“ vom März 2016 fehlen bis 2030 sogar 94.000 Wohnungen. Grund hierfür ist insbesondere die deutlich zu geringe Bautätigkeit aus Vorjahren. Künftig sollen nach dem lokalen „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ Voraussetzungen für 10.000 neue Wohnungen pro Jahr geschaffen werden. Der Hamburger Senat plant daher durch vereinfachte Baugenehmigungen und großflächigen Siedlungsbau der Nachfrage gerecht zu werden. Von Januar bis November 2017 wurde in Hamburg gemäß den Angaben des statistischen Amts für Hamburg und Schleswig-Holstein auch bereits der Neubau von 10.537 weiteren Wohnungen genehmigt. Dies entspricht einer weiteren Erhöhung gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres (8.274 Baugenehmigungen).

Trotz gestiegener Bautätigkeit ziehen die Preise für Neubau-Wohnimmobilien auch in Hamburg weiter an. Gemäß dem LBS-Immobilienmarktatlas 2017 Hamburg und Umland aus März 2017 lag im Januar 2017 der Durchschnittspreis für Neubauwohnungen im Hamburger Stadtgebiet bei 4.975 €/m2 und damit 12,6% höher als ein Jahr zuvor. Auch Bestandswohnungen verteuerten sich im gleichen Zeitraum um 8,4% von 3.658 €/m2 auf 3.965 €/m2. Die weitere Preisentwicklung bleibt abzuwarten, Fachleute warnen vor einer möglichen Preiskorrektur. Aufgrund des niedrigeren Preisniveaus für Wohnungen im Vergleich zu München suchen in Hamburg jedoch mehr Mieter bei ähnlicher Mietbelastung eine Eigentumswohnung.

Der Markt für Wohnungsbau-Projektentwickler in Hamburg ist ähnlich strukturiert wie in München.

Laut der bulwiengesa Projektentwicklerstudie 2016 gehörte die ISARIA Wohnbau auch in Hamburg zu den TOP 10 der Wohnungsbau-Projektentwickler. Diese Position hat sie 2017 nach dem Globalverkauf des Objektes Wohnpark Nord in 2016 wieder verloren. Ziel ist es, diese durch verstärkte Akquisitionsaktivitäten wieder zu erlangen.

Entwicklung des Wohnungsmarkts und die Wettbewerbsposition der ISARIA Wohnbau in Stuttgart

Stuttgart ist wie die anderen Top-7-Standorte in Deutschland seit mehreren Jahren durch ein hohes Bevölkerungswachstum geprägt. In 2017 betrug der Bevölkerungszuwachs fast 2.500 Einwohner auf zuletzt rund 612.000 Einwohner im Dezember 2017. Damit ist Stuttgart eine der am schnellsten wachsenden Großstädte in der Bundesrepublik. Die damit verbundene steigende Nachfrage nach Wohnraum führt zu einem angespannten Wohnungsmarkt. Obwohl in den Jahren 2015 und 2016 jeweils ca. 2.100 neue Wohnungen im Stadtgebiet gebaut wurden, konnte dem Bedarf an neuem Wohnraum damit bei weitem nicht entsprochen werden. Aus diesem Grund rechnet die Stadt in Zukunft mit Projekten zur Nachverdichtung und Umstrukturierung von Stadtteilen.

Das Bevölkerungswachstum spiegelt sich auch hier in steigenden Preisen für Wohneigentum wider. Das durchschnittliche Kaufpreisniveau für Eigentumswohnungen im Neubau (guter Wohnwert) ist gemäß dem IVD-Cityreport Stuttgart Herbst 2017 im Jahr 2017 um mehr als 3,2% auf zuletzt rund 6.400 €/m2 angewachsen. Die durchschnittlichen Neubaumieten liegen aktuell bei rund 14,70 €/m2.

Auch in Zukunft erwartet die Stadt Stuttgart ein Anhalten dieser Entwicklungen. Nach aktuellem Stand der Planungen kann der mittelfristige Neubaubedarf auch bei der Aktivierung sämtlicher Wohnbaupotentiale nicht gedeckt werden. Seit dem Jahr 2014 ist eine Zielgröße von 1.800 neuen Wohneinheiten jährlich festgelegt.

Die ISARIA Wohnbau ist mit dem Erwerb der Grundstücke entlang der Rosensteinstraße Mitte des Jahres 2017 neu in den Markt Stuttgart eingetreten. Aufgrund der Größe des Projektes wird die ISARIA Wohnbau auch in Stuttgart zu den führenden Wohnungsbau-Projektentwicklern zu zählen sein.

III. Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf)

Vertriebsstart ProReal Deutschland 5

Mit Datum vom 2. Mai 2017 erhielt die One Group durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Zulassung und Vertriebsfreigabe für den ProReal Deutschland 5. Beim ProReal Deutschland 5 handelt es sich um eine GmbH, die eine Namensschuldverschreibung nach dem Vermögensanlagegesetz emittiert. Schwerpunkt ist das Wohnimmobiliensegment in wirtschaftsstarken deutschen Metropolregionen wie z.B. München oder Hamburg. Anleger können sich am neuen ProReal Deutschland 5 ab € 10.000 zuzüglich 3,5% Agio beteiligen. Die geplante Laufzeit beträgt drei Jahre. Geplant ist eine Verzinsung in Höhe von anfänglich 3,0% p. a. (Frühzeichnerverzinsung bis 31. Dezember 2017) sowie 6,0% p. a. ab 1. Januar 2018. Das geplante Emissionsvolumen beträgt € 35 Mio., mit einer Aufstockungsoption auf insgesamt bis zu € 75 Mio. Bis zum 31. Dezember 2017 konnten bei einem Zeichnungsvolumen von rund € 31,2 Mio. hierauf € 14,9 Mio. eingeworbenes und eingezahltes Kapital bilanziert werden. Im Rahmen einer Reinvestitions-Aktion wurde den Anlegern des ProReal Deutschland Fonds 3 die Möglichkeit eröffnet, ihre im April 2018 rückfließenden Gelder frühzeitig in den ProReal Deutschland 5 zu reinvestieren. Diese Möglichkeit findet breites Interesse bei den Vermittlern und den Anlegern. Per 31. Dezember 2017 haben sich bisherige Kunden des ProReal Deutschland Fonds 3 verpflichtet, ihre bisher im ProReal Fonds 3 gebundenen Gelder, in Höhe von € 11,5 Mio. in den ProReal Deutschland 5 zu reinvestieren.

Personelle Veränderung im Vorstand

Nach Ablauf seines bis zum 31. März 2017 verlängerten Vertrages ist Jan von Lewinski aus dem Vorstand der ISARIA Wohnbau AG ausgeschieden.

Durch Beschluss des Aufsichtsrats vom 4. Mai 2017 wurde Frau Dr. Katharina Schade mit sofortiger Wirkung als weiteres Mitglied in den Vorstand berufen. Mit Wirkung zum 21. August 2017 ist Frau Dr. Katharina Schade planmäßig aus dem Vorstand wieder abberufen worden.

Der Vorstandsvertrag von Herrn Michael Haupt lief zum 31. Dezember 2017 aus. Herr Haupt informierte den Aufsichtsrat darüber, dass er für eine Verlängerung seines Vertrages um eine weitere Amtsperiode nicht zur Verfügung steht. Er verständigte sich aber mit dem Aufsichtsrat auf eine kurzfristige Verlängerung seiner Bestellung als CEO, um eine reibungslose Übergabe seiner Tätigkeiten sicherzustellen. Er steht der ISARIA Wohnbau AG bis Ende April 2018 zur Verfügung. Der Aufsichtsrat hat den Wunsch geäußert, dass Herr Michael Haupt anschließend als Mitglied des Aufsichtsrates weiterhin die Entwicklung der Gesellschaft begleiten wird.

Mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 7. Dezember 2017 und mit Wirkung zum 1. Januar 2018 wurden Herr Henrik Stratz und Herr Gerhard Wirth in den Vorstand der ISARIA Wohnbau berufen. Herr Stratz ist Bauingenieur und Wirtschaftsingenieur und arbeitet bereits seit 2008, zuletzt als Director Real Estate, für die Gesellschaft. Er verantwortete weitgehend das operative Geschäft der Gesellschaft. Herr Wirth ist ebenfalls Bauingenieur und leitet künftig im Wesentlichen die Produktion der Bauvorhaben.

Rückzahlung und Neuaufnahme von Anleihen und Darlehen

Die LSREF4 Aria Investments S.à r.l., Luxemburg, als Muttergesellschaft der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG hat mit der ISARIA am 20. September 2017 einen Vertrag über die Ausreichung eines nachrangigen Darlehens von € 58,1 Mio. geschlossen. Der Zinssatz von 7,5 % p.a. wurde durch einen unabhängigen Gutachter ermittelt und entspricht dem marktüblichen Niveau (at arm’s length). Diese Mittel werden zur Zwischenfinanzierung von Akquisitionen verwendet und verbleiben bis auf weiteres im Unternehmen.

Zur Finanzierung des im Juni 2017 zusätzlich erworbenen Grundstücks im Diamaltpark wurde im Oktober 2017 eine Grundstücksankaufsfinanzierung mit einer Bank abgeschlossen.

Für das Projekt Hansastraße konnte im Oktober 2017 die Hochbaufinanzierung abgesichert werden.

Für das Projekt Louis Weinmann (ehemalige MD Papierfabrik, Dachau) wurde die Grundstückankaufsfinanzierung erstmals bei einer Versicherungsgesellschaft realisiert.

Beschlüsse der Hauptversammlung vom 5. Mai 2017

Die ordentliche Hauptversammlung 2017 der ISARIA Wohnbau AG vom 5. Mai 2017 hat beschlossen, das bestehende Genehmigte Kapital 2014 aufzuheben und den Vorstand zu ermächtigen, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 4. Mai 2019 durch einmalige oder mehrmalige Ausgabe von bis zu 17.823.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage um bis zu T€ 17.823 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2017). Den Aktionären steht grundsätzlich ein Bezugsrecht zu. Der Vorstand ist jedoch ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre mit Zustimmung des Aufsichtsrats nach näherer Maßgabe des mit der Einladung zur Hauptversammlung der Gesellschaft am 27. März 2017 im Bundesanzeiger unter Tagesordnungspunkt 6 bekanntgemachten Beschlussvorschlages auszuschließen.

Das Grundkapital der Gesellschaft ist ferner zum Stichtag durch Beschluss der Hauptversammlung vom 5. Mai 2017 um bis zu T€ 17.823 bedingt erhöht. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 4. Mai 2022 auf den Inhaber lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen oder eine Kombination dieser Instrumente im Gesamtbetrag von bis zu T€ 150.000 mit oder ohne Laufzeitbegrenzung auf insgesamt bis zu 17.823.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien der ISARIA Wohnbau AG zu begeben (Bedingtes Kapital 2017). Die durch Beschluss der Hauptversammlung vom 23. März 2012 erteilte Ermächtigung (Bedingtes Kapital 2012) wurde mit diesem Beschluss aufgehoben.

Des Weiteren wurde durch Beschluss der Hauptversammlung vom 5. Mai 2017 die Satzung hinsichtlich der Anzahl der Vorstände sowie der durchzuführenden Aufsichtsratssitzungen geändert.

Verkauf Objekt St. Augustin

Mit Kaufvertrag vom 8. November 2016 wurde das Objekt St. Augustin für € 10,8 Mio. verkauft. Die Kaufpreiszahlung erfolgte noch im Dezember 2016. Übergang aller Chancen und Risiken erfolgte zum 1. Januar 2017.

Grundstückserwerbe

Stuttgart

Mit notariellem Kaufvertrag im Juni 2017 erwarb die Gesellschaft die Mehrheit an einer Projektgesellschaft, die ihrerseits mehrere Grundstücke in zentraler Lage in Stuttgart zum Ankauf optiert hatten. Die Grundstücke liegen in dem urban geprägten Rosensteinviertel mit einer Nutzungsmischung aus Wohnen und Gewerbe. Durch die bestehende U-Bahn Haltestelle „Milchhof“ sowie die im Zuge von Stuttgart 21 entstehende neue S-Bahn Haltestelle „Mittnachtstraße“ werden die bei- den Baufelder optimal an den öffentlichen Nahverkehr angebunden sein. Auf einem der beiden Baufelder, welches sich auf Höhe der zukünftigen neuen S-Bahn-Station befindet, besteht bereits ein rechtsgültiger Bebauungsplan. Hier plant die ISARIA ab 2019 die Neubebauung des derzeit brachliegenden Grundstücks überwiegend mit Wohnungen sowie einem gewerblichen Anteil. Auf dem zweiten Baufeld, welches weiter südlich den Eingang zum Rosensteinviertel darstellt, soll das Baurecht noch mit der Landeshauptstadt Stuttgart gemeinsam neu entwickelt werden. Hier befand sich einst das Firmengelände der genossenschaftlichen Südmilch AG, des größten deutschen Molkereibetriebs, der in den 1990er Jahren seinen Betrieb einstellte. Im Zuge des Projekts Stuttgart 21 entsteht auf dem Gleisvorfeld, das nach Verlegung der Bahngleise unter die Erde zurückgebaut wird, eine großzügige Parkanlage, welche die Baufelder deutlich aufwerten wird. Das auf beiden Grundstücken geplante Verkaufsvolumen wird über € 200 Mio. liegen. Der Übergang von Nutzen und Lasten der Grundstücke erfolgte im dritten Quartal 2017. Mit diesem Kauf gelang der ISARIA Wohnbau ein entscheidender Schritt zur weiteren regionalen Expansion.

München-Allach

Daneben erwarb die Gesellschaft mit notariellem Kaufvertrag von Juni 2017 ein weiteres, 8.000 m2 großes, unmittelbar an die Flächen des Projektes Diamaltpark angrenzendes und im selben Bebauungsplanverfahren entwickeltes Grundstück in München-Allach. Durch diese zusätzliche Fläche erhöht sich das Projektvolumen des Diamaltpark um ca. € 50 Mio. Auch hier erfolgte der Übergang von Nutzen und Lasten im dritten Quartal 2017.

Dachau

Mit Notarvertrag von August 2017 hat die Gesellschaft die Mehrheitsanteile an einem großen Projektentwicklungsareal im Zentrum von Dachau, nördlich von München, übernommen. Mit einem Investitionsvolumen von über € 500 Mio. handelt es sich um eine der interessantesten und größten privaten städtebaulichen Entwicklungen in Oberbayern. Die einem laufenden Bebauungsplanverfahren unterliegende Grundstücksgröße beträgt rund 137.000 m2. Die Gesellschaft plant die Baurechtsentwicklung von mindestens 146.000 m2 Geschoßfläche in den nächsten zwei Jahren abzuschließen und parallel zur Altlastensanierung und Infrastrukturentwicklung eine etwa fünfjährige Bauphase zu beginnen. Auf dem Projektgelände – dem ehemaligen Betriebsgelände der MD-Papierfabrik – sollen in Zukunft rund 1.000 Wohneinheiten sowie Räumlichkeiten für Büros, Einzelhandel und Gastronomie entstehen. Dieser Erwerb ist ein weiterer wichtiger Schritt mit Blick auf das von der Gesellschaft verfolgte Unternehmenswachstum.

Schenefeld bei Hamburg

Im Oktober 2017 hat der Konzern ein Grundstück in Schenefeld, nordwestlich von Hamburg, erworben. Das rund 16.500 m2 große Grundstück wird aktuell überwiegend gewerblich genutzt. Das Ziel der Projektentwicklung ist die Umwandlung zum Wohnbaugebiet mit ca. 160 – 170 Wohneinheiten bis zum Jahr 2024.

Augsburg

Ebenfalls im Oktober 2017 wurde der Notarvertrag zum Ankauf zweier aneinander angrenzender Grundstücke in Augsburg mit rund 17.500 m2 und 48.000 m2 Grundfläche unterzeichnet. Bei dem Objekt handelt es sich um eine ehemalige Bahnliegenschaft mit Gleisanlagen, welche in Teilen mit gewerblich vermieteten Hallen und einem Metallrecyclinghof bebaut ist. In der weiteren Entwicklung soll für dieses Areal ab dem Jahr 2018 mit dem Stilllegungsverfahren des Gleisbereichs begonnen werden. Der Bebauungsbeginn mit Wohn- und Gewerbeeinheiten ist ab dem Jahr 2026 geplant.

Berlin

Schließlich wurde im Dezember 2017 ein Gewerbegrundstück in Berlin-Pankow erworben. Neben München, Hamburg und Stuttgart wird die ISARIA Wohnbau künftig in einer vierten Top-7 Stadte als Projektentwickler aktiv. Das erworbene ca. 123.000 m2 große Grundstück soll langfristig entwickelt werden. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte am 1. Januar 2018.

Erweiterung der Finanzimmobilien

Im Rahmen seiner permanenten Analyse zur risikooptimierten Realisierung von Erträgen aus den Projektentwicklungen hat der Vorstand im abgelaufenen Geschäftsjahr 2017 nach Überprüfung alternativer Strategien entschieden, drei Bauabschnitte eines bisherigen Entwicklungsprojektes in die Finanzimmobilien umzugliedern und im Bestand weiterzuentwickeln. Dies betrifft die Projektentwicklung Diamaltpark.

Projektentwicklungen Region München

Im Projekt mynido in Karlsfeld West erfolgte im Geschäftsjahr 2017 der notarielle Verkauf von 18 Einheiten mit einem Verkaufsvolumen von insgesamt € 15,7 Mio. Alle geplanten Verkäufe konnten im Berichtszeitraum erfolgreich übergeben werden. Auf dem 115.000 m2 großen Areal realisiert die ISARIA Wohnbau seit 2010 in zwölf Bauabschnitten insgesamt 566 Wohneinheiten, von denen zum Berichtsstichtag bereits 508 Einheiten übergeben sind. Zum 31. Dezember 2017 befanden sich die verbleibenden Bauabschnitte mit insgesamt 58 Wohneinheiten in der Fertigstellung.

Für die Projektentwicklung „south one“ in München-Obersendling wurde mit dem Einleitungsbeschluss des Stadtrats 2015 das politische „JA“ zur geplanten Projektentwicklung gegeben. Anfang März 2016 wurde mit der Entkernung des Gebäudes begonnen. Die erforderlichen Rückbaumaßnahmen, die die Tragkonstruktion freistellen, werden nach aktuellem Bauzeitenstand im ersten Quartal 2018 beendet sein. Parallel hierzu werden die Hochbauplanung und die Bauleitplanung in Abstimmung mit der Landeshauptstadt München entwickelt. Die Terminierung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens mit der Hochbauplanung sieht bisher den Billigungsbeschluss der Landeshauptstadt München, nach Angabe des Referates für Stadtplanung und Bauordnung, für das erste Quartal 2018 vor. Es bestehen gegenseitige Abhängigkeiten mit dem benachbarten Projekt „Hofmann Höfe“, für das parallel und in bisheriger enger Abstimmung ein Bebauungsplan entwickelt wird. Die benachbarten Grundstücke wurden zwischenzeitlich veräußert. Es ist noch unklar, ob die hierdurch veränderte Zusammenarbeit des neuen Eigentümers mit der Landeshauptstadt München und der ISARIA zu einer Überarbeitung und/oder zeitlichen Verzögerung der jeweiligen Planungen führt.

Im Projekt Diamaltpark in München-Allach wurde im Juli 2017 im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung der Billigungsbeschluss mit vorbehaltlichem Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan mit Grünflächenordnung gefasst. An diesen Beschluss gekoppelt war eine Aufvalutierung der bestehenden Grundstücksfinanzierung durch die finanzierende Bank. Diese erfolgte Ende Juli 2017. Des Weiteren wurde im Juli mit den Hochbauplanungen von 30.000 m2 BGF (ca. 340 Wohneinheiten) mit zwei Architekten und mit der Altlastensanierung begonnen. Die Architektenauswahl der anderen Baufelder wird bis Ende Q1/2018 abgeschlossen sein. In der im September angesetzten Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgte ein Einspruch. Nach Einschätzung der Gesellschaft wird dies nicht zu einem Hindernis für die geplante Bebauung führen. Mit erfolgtem Satzungsbeschluss im Dezember 2017 ist die Baurechtsschaffung für dieses Großprojekt abgeschlossen.

Die Objekte Tübinger Straße und Hansastraße umfassen einen aufgegebenen Produktionsstandort in München-Westpark. Die Projektgesellschaften Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH Co. & KG und ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH Co.& KG teilen sich diesen Standort, d.h. diese verfügen über die an den jeweiligen Parallelstraßen gelegenen Grundstücke, die rückwärtig aneinandergrenzen. Die Grundstücke waren bisher einheitlich überbaut und die mit Vorbescheid aus dem Mai 2014 in Aussicht gestellte Neubebauung sieht ebenfalls eine einheitliche Entwicklung mit überwiegend Wohnen und zu einem geringeren Anteil Gewerbe (überwiegend Einzelhandel) vor. Auf diesem Grundstück sind entlang der Hansastraße ein Bürogebäude und im rückwertigen Teil des Grundstücks Wohnungen, sowohl frei finanzierter Wohnungsbau als auch Sozialwohnungen, geplant. Auf dem Grundstück Tübinger Straße soll freifinanziertes Wohnen und Einzelhandel konzentriert werden. Hier ist der Bauantrag am 18. Mai 2017 eingereicht worden. Die Baugenehmigung für das Grundstück Hansastraße wurde, mit Ausnahme des Gebäuderiegels zur Hansastraße gerichtet, im dritten Quartal 2017 erteilt. Aufgrund der sehr guten Entwicklung des Büromarktes hat sich die ISARIA dazu entschlossen das geplante Boardinghaus in ein Bürohaus umzuplanen. Hierzu wurde am 10. November 2017 eine Tektur zum Bauantrag eingereicht. Die Genehmigung durch die Behörden liegt bisher nicht vor. Auf dem Gesamtareal haben seit August 2016 die Rückbauarbeiten begonnen. Die Baugrube für den ersten Bauabschnitt wurde am 12. Oktober fertiggestellt und an den Generalunternehmer übergeben. Sämtliche Rückbau- und Bodensanierungsarbeiten wurden bis Ende 2017 abgeschlossen.

Insgesamt liegen damit für alle unsere bis 2015 erworbenen Münchner Projektentwicklungen Stadtratsbeschlüsse oder Bauvorbescheide für die jeweils angestrebte Wohnbaunutzung vor.

Darüber hinaus hat die Gesellschaft in 2016 die Mehrheit der Geschäftsanteile an einer Gesellschaft erworben, die ein Grundstück mit Bestandsgebäude im Gustav-Heinemann-Ring in München hält. Die derzeitige Planung sieht vor, dass das Bestandsgebäude abgerissen wird und einem Neubau weicht. Ein Architekturbüro ist mit der Ausarbeitung der Entwürfe beauftragt. Der Entwurf, der 6.800 m2 Geschossfläche für Wohnen vorsieht, wurde am 5. Juli 2017 im Bezirksausschuss einstimmig befürwortet. Zwischenzeitlich wurde vom 22. September 2017 bis zum 9. Oktober 2017 die frühzeitige Anhörung der Öffentlichkeit, das § 3.1. Verfahren nach BauGB, durchgeführt. Es wurden keine Einwände gegen das geplante Projekt erhoben, der Billigungsbeschluss soll im Juni 2018 erfolgen.

Hinsichtlich der Projektentwicklung MD Papierfabrik in Dachau fanden die ersten Besprechungen mit dem Stadtplanungsreferat und den Architekten statt. Der aktuelle Planungsstand ist ein Vorentwurf. Voraussichtlich im ersten Quartal 2018 wird seitens der Stadt Dachau der weitere Verlauf des Bebauungsplanverfahrens in einem Ablauf- und Terminplan erfasst werden. Die ISARIA prüft derzeit den Bebauungsplan hinsichtlich der möglichen Geschossflächen und der Nutzung der Baufelder.

Projektentwicklungen Region Hamburg

In der Hamburger City Nord schreitet die Revitalisierung und die Entwicklung des ersten Hochhauses der Bürostadt im Kapstadtring 1 zum modernen Serviced Apartmenthaus zügig voran. Am 20. Juni 2017 feierten die ISARIA Wohnbau und die Bierwirth & Kluth Hotelmanagement GmbH mit rund 250 Gästen das Dichtfest für die Serviced Apartments „my4walls“. Mit diesem Event wurde das Richtfest ersetzt und die nunmehr geschlossene neue Fassade gefeiert. Auf einer Grundstücksgröße von 5.200 m2 entstehen auf 13 Stockwerken 143 Apartments mit insgesamt knapp 8.900 m2 Nutzfläche. Die Fertigstellung und Übergabe an den Manager ist für das zweite Quartal 2018 geplant.

Die Baugenehmigung für eine kleine, im zweiten Quartal 2016 erworbene Projektentwicklung für 27 Wohnungen im Hamburger Graumannsweg liegt seit April 2017 vor. Der Abriss der Bestandsbebauung ist erfolgt. Die Baugrube ist fertiggestellt. Nachdem der Vertriebsstart im Herbst erfolgt ist, sind aktuell mehr als die Hälfte der Einheiten verkauft. Das Objekt soll Ende 2018 bezugsfertig sein.

Das im Oktober angekaufte 16.466 m2 große Grundstück Achter de Weiden in Schenefeld wird derzeit gewerblich genutzt und ist mit einer großen Gewerbehalle sowie einigen Nebengebäuden bebaut. Das Ziel der Projektentwicklung ist, bis 2021 einen Bebauungsplan aufzustellen, der die Umwandlung zum Wohnbaugebiet mit ca. 165 Wohneinheiten vorsieht. Das Quartier soll aus einer Mischung aus Reihenhäuser und Geschosswohnungsbau bestehen, die Raum für eine hohe Qualität an gemeinschaftlichen Grünanlagen schafft. Die Übergaben der Grundstücke sind erfolgt. Im ersten Quartal 2018 werden die Gespräche mit den politischen Gremien aufgenommen.

Projektentwicklungen Region Stuttgart

Mit dem Erwerb von zwei Grundstücken mit insgesamt rund 22.000 m2 Grundstücksfläche im Rosensteinviertel im Stuttgarter Norden gelang 2017 der Einstieg in den Stuttgarter Markt. Die Grundstücke liegen in einem urban geprägten Stadtgebiet, dem sogenannten „Mediaforum“, mit einer Nutzungsmischung aus Wohnen und Gewerbe sowie einigen öffentlichen Platzstrukturen. Das „Mediaforum“ bildet den südlichen Abschluss der „Eisenbahnsiedlung“, einem historisch gewachsenen Wohnquartier mit Backsteinbauten aus der Gründerzeit Anfang des letzten Jahrhunderts. Durch die U-Bahn-Haltestelle „Milchhof“ sowie die im Zuge von Stuttgart 21 entstehende neue S-Bahn-Haltestelle „Mittnachtstraße“ sind die beiden Baufelder optimal an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.

Auf dem derzeit brachliegenden Baufeld I (Rosensteinstraße 33), welches sich auf Höhe der geplanten S-Bahn-Haltestelle befindet, besteht bereits ein rechtsgültiger Bebauungsplan. Hier ist ab 2019 die Neubebauung des derzeit brachliegenden Grundstücks überwiegend mit Wohnungen sowie einem gewerblichen Anteil geplant. Derzeit werden durch ein Stuttgarter Architekturbüro erste Entwurfsvarianten in Form einer Baumassenstudie erarbeitet.

Das Baufeld II (Rosensteinstraße 12) stellt weiter südlich den prominenten Eingang zum Rosensteinviertel dar. Auf dem Baufeld befand sich einst das Firmengelände der genossenschaftlichen Südmilch AG, der größte deutsche Molkereibetrieb, der in den 1990er Jahren niederging. Heute wird das Baufeld überwiegend als öffentlicher Parkplatz genutzt. Im Zuge des Projekts Stuttgart 21 entsteht auf dem unmittelbar an das Baufeld angrenzenden Gleisvorfeld, welches nach Verlegung der Bahngleise zurückgebaut wird, eine großzügige Parkanlage, welche beide Baufelder deutlich aufwerten wird. Es werden aktuell erste Konzeptstudien für eine mögliche Bebauung aus dem städtebaulichen Kontext heraus entwickelt.

IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Im Geschäftsjahr 2017 stand insbesondere das Unternehmenswachstum durch die getätigten Neuakquisitionen und weitere Fortschritte bei der Baurechtsschaffung im Bereich der Projektentwicklung im Fokus. Diese Aktivitäten spiegeln sich aufgrund der Aktivierung der damit verbundenen Kosten allerdings grundsätzlich nicht im laufenden Ergebnis wider. Sie bilden aber das Fundament für den Erfolg in zukünftigen Perioden.

In 2017 wurde eine notarielle Verkaufsleistung im Einzelverkauf von insgesamt € 15,7 Mio. (Vorjahreszeitraum: € 10,9 Mio.) generiert. In 2017 wurden keine Objekte im Globalverkauf veräußert.

Im Vorjahr betrug die notarielle Verkaufsleistung für die Verkaufsleistung im Globalverkauf € 63,4 Mio. Die geringe Höhe der Verkaufsleistung beruht vor allem auf einer größeren zeitlichen Brücke bis zum Vertriebsstart der nächsten Projektentwicklungen.

Aus der notariellen Verkaufsleistung abzüglich bereits übergebener Einheiten ergibt sich zum 31. Dezember 2017 aufgrund der Übergaben in 2017 ein gegenüber dem Vorjahr deutlich niedrigerer Auftragsbestand von nur noch € 1,0 Mio. (31. Dezember 2016: € 6,4 Mio.). Dieser Auftragsbestand führt zu zukünftigem Umsatz.

Ertragslage der ISARIA Wohnbau AG

01.01.2017 – 31.12.2017 01.01.2016 – 31.12.2016 Veränderung
[T€] [T€] [T€]
Umsatzerlöse 89 73 16
Bestandsveränderung -12 0 12
Gesamtleistung 77 73 4
sonstige betriebliche Erträge 7.015 18.789 -11.774
Personalaufwand -5.980 -5.536 -444
sonstige betriebliche Aufwendungen -18.181 -11.372 -6.809
EBIT -17.228 1.817 -19.045
Finanzergebnis 1.326 -2.001 3.327
Steuern vom Einkommen und Ertrag 5.000 -8.867 13.867
Jahresergebnis -10.938 -9.054 -1.884

Das Unternehmen weist im Geschäftsjahr einen Jahresfehlbetrag in Höhe von T€ 10.938 (Vj. Jahresfehlbetrag T€ 9.054) aus.

Die Gesellschaft hat aufgrund ihrer Geschäftsausrichtung als Holding des Konzerns keine nennenswerten Umsatzerlöse.

Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich von T€ 18.789 im Vorjahr um T€ 11.774 auf T€ 7.015 verringert. Einen wesentlichen Beitrag an den sonstigen betrieblichen Erträgen lieferten im Berichtsjahr die Auflösungen von Wertberichtigungen auf Forderungen von insgesamt T€ 2.780 (Vj. T€ 18.402), Anpassungen im Rahmen der Betriebsprüfung 2008-2011 in Höhe von T€ 2.586 sowie der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von T€ 1.204 (Vj. T€ 319).

Der Personalaufwand in Höhe von T€ 5.980 (Vj. T€ 5.536) ist im Geschäftsjahr 2017 nur unwesentlich gestiegen. Während zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2016 53 Mitarbeiter bei der ISARIA Wohnbau AG beschäftigt waren, betrug die Anzahl an Beschäftigten am 31. Dezember 2017 61 Mitarbeiter. Im Jahresdurchschnitt beschäftigte die ISARIA Wohnbau AG 56 (Vj. 48) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind von T€ 11.372 um T€ 6.809 auf T€ 18.181 gestiegen. Dies ist im Besonderen auf die Wertberichtigungen auf Beteiligungen in Höhe von T€ 6.531, die Auswirkungen aus der Betriebsprüfung 2008-2011 in Höhe von T€ 4.528 sowie die Zuführung zu einer Rückstellung in Höhe von T€ 1.379 zurückzuführen. Darüber hinaus haben sich die Aufwendungen für Raumkosten auf T€ 761 (Vj. 713) sowie der Werbe – und Reisekosten auf T€ 626 (Vj. 470) nur unwesentlich erhöht. Weitere wesentliche Faktoren für den Anstieg der Aufwendungen sind die, Nachlaufkosten abgeschlossener Bauprojekte in Höhe von T€ 1.200 sowie Rechts- und Beratungskosten in Höhe von T€ 988 und auf die Miete unbeweglicher Wirtschaftsgüter in Höhe von T€ 761.

Im Wesentlichen auf Grund dieser beschriebenen Einmaleffekte in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen und Erträgen veränderte sich das EBIT von T€ 1.817 um T€ 19.045 auf T€ -17.228.

Das Finanzergebnis erhöhte sich von T€ -2.001 um T€ 3.327 auf T€ 1.326. Die Erträge aus Beteiligungen und aus Gewinnabführungsverträgen erhöhte sich dabei von T€ 3.582 um T€ 2.170 auf T€ 5.752. Dem stehen Aufwendungen aus Verlustübernahmen in Höhe von T€ 4.146 (Vj. T€ 6.360) gegenüber. Des Weiteren sind die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen von T€ 452 um T€ 3.042 auf T€ 3.494 gestiegen.

Das Ertragssteuerergebnis im Geschäftsjahr 2017 beträgt T€ 5.000 (Vj. T€ -8.867). Davon entfällt auf latente Steuern ein Ertrag in Höhe von T€ 3.914 (Vj. T€ -4.967), der im Wesentlichen aus der zum 31. Dezember 2017 erfolgten Anpassung der aktivierten latenten Steuern auf Verlustvorträge resultiert.

Vermögens- und Finanzlage der ISARIA Wohnbau AG

31.12.2017 31.12.2016 Veränderung
[T€] [T€] [T€]
Anlagevermögen 60.697 50.966 9.731
Umlaufvermögen 143.633 61.722 81.911
ARAP 73 70 3
Aktive latente Steuern 11.643 7.308 4.335
Eigenkapital 60.313 71.251 -10.938
EK-Quote 28% 59% – –
Rückstellungen 9.621 9.451 170
Verbindlichkeiten 145.281 38.954 106.327
Passive latente Steuern 830 409 421
Bilanzsumme 216.045 120.066 95.979

Die Bilanzsumme der ISARIA Wohnbau AG erhöhte sich im Geschäftsjahr 2017 von T€ 120.066 um T€ 95.979 auf T€ 216.045.

Das Anlagevermögen der Gesellschaft erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 9.730 im Wesentlichen durch neue Beteiligungen.

Das Umlaufvermögen erhöhte sich im Geschäftsjahr 2017 von T€ 61.722 um T€ 81.911 auf T€ 143.633. Grund hierfür ist im Wesentlichen die Erhöhung der Forderungen gegen verbundenen Unternehmen von T€ 37.980 um T€ 27.588 auf T€ 65.568 sowie der liquiden Mittel von T€ 18.861 um T€ 39.613 auf T€ 58.474. Diese Veränderung ist auf das im Laufe des Jahres 2017 ausgezahlte Darlehen von der LSREF4 ARIA Investements S.à.r.l in Höhe von T€ 58.100 zurückzuführen.

Die aktiven latenten Steuern erhöhten sich im Geschäftsjahr 2017 aufgrund von durchgeführten Umstrukturierungen über den Betrag der passiven latenten Steuern hinaus auf T€ 11.643 (Vj. T€ 7.308).

Die Eigenkapitalquote beträgt am 31. Dezember 2017 28% gegenüber dem Vorjahr mit 59%.

Die Rückstellungen der ISARIA Wohnbau AG erhöhten sich von T€ 9.451 um T€ 170 auf T€ 9.621. Es erhöhten sich im Wesentlichen die sonstigen Rückstellungen von T€ 6.739 um T€ 1.282 auf T€ 8.021. Aus dieser Veränderung entfallen auf Rückstellungen für Prozessrisiken T€ 1.682 und auf Drohverluste T€ 500. Im Gegenzug verringerten sich die Steuerrückstellungen um T€ 1.111.

Die ISARIA Wohnbau AG finanziert Immobilienprojekte teils über Eigenkapital und teils über Fremdmittel, bei denen, neben Bankkrediten, überwiegend Beteiligungen der One Group zur Projektentwicklung herangezogen werden. Grundsätzlich werden die Immobilienprojekte durch einzelne Projektgesellschaften gehalten. Die Projektgesellschaften erhalten benötigte Mittel überwiegend direkt von Fremdkapitalgebern oder alternativ von der Muttergesellschaft in Form von Gesellschafterdarlehen.

Die Summe der in voller Höhe kurzfristigen Verbindlichkeiten erhöhte sich von T€ 38.954 um T€ 96.947 auf T€ 135.901. Das war überwiegend auf die Erhöhung der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen zurückzuführen. Diese stiegen von T€ 38.431 um T€ 97.470 auf T€ 135.901.

Die ausgewiesenen passiven latenten Steuern betragen zum Bilanzstichtag 2017 T€ 830 (Vj. T€ 409). Diese passiven latenten Steuern resultieren überwiegend aus Abweichungen in der Bewertung von Beteiligungen an Personengesellschaften zwischen Handels- und Steuerbilanz.

Gesamteinschätzung zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der ISARIA Wohnbau AG

Die Ertragslage der ISARIA Wohnbau AG hängt wesentlich von den Ergebnisabführungen ihrer Projektgesellschaften ab. Diese richten sich maßgeblich nach den in diesen Projekten erfolgenden Fertigstellungen und Übergaben von Wohneinheiten. Aufgrund der mehrjährigen Realisierungsphase der Projekte, unterliegt der Umsatzausweis in den Projektgesellschaften und damit auch deren Ergebnisabführung zur Konzernmutter starken abrechnungsbedingten Schwankungen, die die Vergleichbarkeit mit Vorjahren beeinflussen.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2017 fielen die Ergebnisabführungen aufgrund dieser abrechnungsbedingten Schwankungen deutlich geringer aus als im Vorjahr. Daher konnte in 2017 die Finanz- und Ertragskraft der ISARIA Wohnbau AG nicht weiter verbessert werden. Der Vorstand sieht jedoch die Gesellschaft aufgrund des neuen Eigentümers als ausreichend eigenkapitalstark an.

V. Mitarbeiter

Die Mitarbeiter sind für die ISARIA Wohnbau einer der entscheidenden Erfolgsfaktoren. Ihre vielfältigen Kompetenzen, ihre Erfahrungen, ihre Leistungsfähigkeit und ihr Engagement fördern die weitere Entwicklung des Konzerns.

Entwicklung der Mitarbeiterzahl

Die Belegschaft der ISARIA hat sich auf Jahressicht um 10 (Vj. 1) Mitarbeiter erhöht. Dabei standen 17 (Vj. 14) Neueinstellungen einer Fluktuation von 7 (Vj. 13) Mitarbeitern gegenüber. Der Personalaufbau der letzten sowie der künftigen Jahre ist Ausdruck des bereits erfolgten sowie des weiteren geplanten Wachstums der Gesellschaft.

Zum Stichtag am 31. Dezember 2017 waren damit innerhalb des ISARIA Wohnbau Konzerns 73 (Vj. 63) Mitarbeiter beschäftigt. Davon waren in München 29 (Vj. 23) Mitarbeiter im Bereich Management und Administration, 26 (Vj. 15) Mitarbeiter im Bereich Projektentwicklung (Technik) und 9 (Vj. 15) Mitarbeiter in den Bereichen Verkauf, Marketing und Kundenbetreuung tätig. Bei der One Group waren 9 (Vj. 10) Mitarbeiter angestellt. Daneben beschäftigt der ISARIA Wohnbau Konzern, vornehmlich im Bereich Vertrieb und Projektmanagement, freiberufliche Mitarbeiter. Die ISA- RIA Wohnbau AG selbst beschäftigte in 2017 durchschnittlich 56 (Vj. 49) Mitarbeiter. Im Konzern liegt das Verhältnis zwischen weiblichen und männlichen Arbeitnehmern derzeit bei einem Anteil von 55% zu 45%.

Förderung von Mitarbeitern und Führungskräften

Die ISARIA fördert und unterstützt gezielt die Weiterentwicklung ihrer Mitarbeiter und Führungskräfte. Hierbei werden die Weiterbildungsmaßnahmen individuell auf die Bedürfnisse der einzelnen Mitarbeiter abgestimmt.

Die ISARIA Wohnbau übernimmt auch bei der Nachwuchsförderung gesellschaftliche Verantwortung. Unser Unternehmen ist Ausbildungsbetrieb. Wir beschäftigen aktuell einen Auszubildenden (m/w), ab dem 1. September 2018 einen weiteren Auszubildenden (m/w). Daneben beschäftigen wir einen Mitarbeiter als Werkstudenten.

3. Prognosebericht

Die im Konzernabschluss 2016 berichtete Prognose hinsichtlich des Geschäftsverlaufs in 2017 beinhaltete Aussagen zur Höhe der Umsatzerlöse und zum Konzernergebnis nach Steuern. Die Zielerreichung hinsichtlich dieser finanziellen Kennzahlen wird nachfolgend erläutert. In der Prognose für das Geschäftsjahr 2017 im Konzernabschluss 2016 schätzte die ISARIA das Umsatzvolumen 2017 aus dem Großprojekt mynido auf rund € 21 Mio. Die Umsatzerlöse in 2017 betragen € 25,3 Mio., wovon € 20,8 Mio. aus mynido stammen. Weiter prognostizierte die ISARIA für 2017 ein negatives Konzernergebnis nach Steuern im einstelligen Millionen-Euro-Bereich. Das tatsächliche Konzernergebnis 2017 ist mit € 2,6 Mio. positiv. Wesentliche Einflussgröße für das über Plan liegende Konzernergebnis ist das nicht in diesem Ausmaß prognostizierte positive Neubewertungsergebnis der Finanzimmobilien.

Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Geschäftsverlauf und zu den dafür als maßgebend beurteilten Einflussfaktoren Markt, Branche und Unternehmen basieren auf den Einschätzungen des Vorstands. Grundsätzlich bergen Prognosen das Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch ihrem Ausmaß tatsächlich eintreten. Die wesentlichen Risiken sind im Risiko- und Chancenbericht erläutert.

Entwicklung Gesamtwirtschaft und Wohnungsmärkte

Nach Ansicht des Instituts für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) setzt sich die positive konjunkturelle Entwicklung in Deutschland auch in 2018 weiter fort. Sowohl Beschäftigung und Löhne als auch Investitionen ziehen in Deutschland weiter an. Aufgrund der hohen Einkommenszuwächse sollen die privaten Konsumausgaben weiter expandieren. Die konjunkturelle Hochlage in der Immobilienbranche wird sich nach Einschätzung des IfW aufgrund der anhaltend günstigen Finanzierungsbedingungen fortsetzen, wobei die weiterhin zunehmenden Kapazitätsengpässe zu höheren Baupreisen führen können. Für 2018 rechnet das IfW in Deutschland mit einem Wirtschaftswachstum von 2,5%, verglichen mit zuletzt 2,3% im Jahr 2017. Auch die Weltwirtschaft wird laut IfW-Prognose in den Jahren 2018 und 2019 jeweils 3,9% bzw. 3,6% hinzugewinnen, nachdem der Zuwachs im Geschäftsjahr bereits bei rund 3,8% prognostiziert wird.

Bezogen auf den Wohnungsmarkt in den sieben größten deutschen Städten und insbesondere die Märkte in München und Hamburg sind die Aussichten für Projektentwickler weiterhin sehr gut. Eine hohe Nachfrage, eine zu geringe Bautätigkeit und das unverändert sehr niedrige Zinsumfeld sprechen nach Ansicht führender Analysten für weiter steigende Wohnungspreise. Steigende Bevölkerungszahlen in den Ballungsgebieten sorgen für eine weiterhin hohe Nachfrage. Die Bautätigkeit wird nach Ansicht von Branchenexperten auch in 2018 weiter unter dem Bedarf bleiben. Deutschlandweit stehen 278.000 im Jahr 2016 fertiggestellten Wohneinheiten einem Neubaubedarf für 2016-2020 von rund 361.000 Wohnungen pro Jahr gegenüber. Bei den Baugenehmigungen war in den ersten elf Monaten des Jahres 2017 gemäß offiziellen Zahlen des statistischen Bundesamts die Anzahl der genehmigten Wohnungen deutschlandweit gegenüber dem Vorjahreszeitraum rückläufig. Bis November waren rund 313.000 Wohnungen genehmigt worden. Dies entspricht einem Rückgang von 7,8%. Der spürbare Nachfrageüberhang wird bis auf weiteres voraussichtlich bestehen bleiben. Der Preisanstieg in vielen deutschen Städten scheint weiterhin zu einem wesentlichen Teil fundamental begründet.

Die niedrigen Finanzierungszinsen halten dabei den Wohneigentumserwerb trotz steigender Preise weiterhin erschwinglich. Auch mangelnde Alternativanlagen begünstigen den Erwerb von Wohneigentum zusätzlich. Dies spricht dafür, dass die Preise auf dem Wohnungsmarkt der sieben größten deutschen Städte auch im Jahr 2018 weiter steigen werden. Dennoch warnen einige Experten mittlerweile vor einer Überhitzung zumindest in einigen Teilmärkten.

Dieser Trend war auch 2017 ungebrochen und führte, gepaart mit dem Trend zu mehr Haushalten im Verhältnis zur Bevölkerung, zu einer weiterhin starken Nachfrage nach Wohnraum. Auf dem Hypothekenzinsmarkt ist aktuell keine wesentliche Veränderung abzusehen. Damit wird der Wohnimmobilienerwerb auch für die Zukunft positiv unterstützt. Vor diesem Hintergrund kann von weiter steigenden Mieten und Kaufpreisen ausgegangen werden, an denen der ISARIA Wohnbau Konzern mit seinem Geschäftsmodell partizipieren wird.

Künftige Entwicklung der Geschäftstätigkeit

Die künftige Ausrichtung der Gesellschaft folgt aus der weiter oben im Kapitel „Konzernstrategie“ beschriebenen Wachstumsstrategie. Dies bedeutet, dass der klare Fokus auf Wohnimmobilien bei strikten Investitionskriterien konsequent beibehalten wird. Die beschlossene Wachstumsstrategie soll durch eine regionale Expansion auf weitere deutsche Großstädte sowie auf das Münchner Umland erfolgen.

In den kommenden fünf Jahren plant die ISARIA Wohnbau, ihre laufenden Projektentwicklungen in München und Hamburg mit einem Umsatzvolumen von ca. € 1,4 Mrd. zu realisieren. Zugleich soll die bestehende Pipeline durch gezielte Akquisitionen weiter ausgebaut werden, um zusätzliche Ertragspotenziale zu erschließen. Langfristig plant ISARIA die Pipeline soweit auszubauen, dass auf Fünfjahressicht durchschnittlich ein Umsatz von ca. € 500 Mio. p.a. realisiert werden kann.

Die meisten der bis 2015 erworbenen Münchner Projektentwicklungen haben spätestens seit 2015 gesichertes Wohnbaurecht. Das Objekt Diamaltpark, hat seit Ende 2017 nun ebenfalls gesichertes Wohnbaurecht. In zwei dieser Projektentwicklungen wurde bereits in 2016 mit der Umsetzung begonnen, ebenso in einer der beiden Projektentwicklungen in Hamburg. 2017 erfolgten die ersten bauvorbereitenden Maßnahmen in drei weiteren Projektentwicklungen in München sowie der Baubeginn in der zweiten Projektentwicklung in Hamburg, welche Ende 2018 fertiggestellt sein wird. Für letztere erfolgte der Vertriebsstart bereits 2017. Für 2018 ist dann der Vertriebsstart im nächsten Großprojekt, dem Diamaltpark, sowie für weitere Projektentwicklungen in München geplant. Die nächsten Fertigstellungen in den aktuellen Münchner Projektenwicklungen werden nach derzeitiger Planung ab dem Jahr 2019 erwartet. Diese werden dann plangemäß wieder im dreistelligen Millionenbereich pro Jahr liegen. In Hamburg soll das erste Projekt Anfang 2018 fertiggestellt werden. Dabei handelt es sich um Serviced Apartments, das 2018 in die Betriebsphase starten wird.

Entwicklung der Finanz- und Ertragslage 2018

In 2018 wird die ISARIA das verbliebene Umsatzvolumen aus unserem aktuellen Großprojekt mynido in Karlsfeld in Höhe von rund € 32 Mio. realisieren. In Hamburg wird Ende 2018 das Projekt Graumannsweg fertiggestellt sein. Geplant sind hier Umsatzerlöse in Höhe von rund € 9 Mio. Ebenfalls am Standort Hamburg soll im Frühjahr 2018 das Objekt Kapstadtring an unseren Betreiber übergeben werden. Aus dem Betrieb der im Anlagevermögen gehaltenen Serviced Apartments erwarten wir im Verlauf des verbleibenden ersten Kalenderjahres Umsatzerlöse von rund € 1 Mio.

Die ab 1. Januar 2018 erstmals verpflichtende Anwendung eines neuen internationalen Bilanzierungsstandards zur Umsatzrealisierung (IFRS 15 – Erlöse aus Verträgen mit Kunden) führt in der Regel zu einer früheren Realisierung der Umsatzerlöse im Vergleich zu den bisher geltenden Bilanzierungsstandards. Für die ISARIA hat dies zur Folge, dass Umsatzerlöse in der Regel nicht mehr wie bisher, erst bei Abnahme des Sondereigentums an den Wohnungskäufer zu realisieren sind, sondern ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit dem Kunden ratierlich – gemäß Fertigstellungsgrad der veräußerten Immobilie realisiert werden müssen. Die geänderten Regelungen zur Umsatzrealisierung werden insbesondere bei unseren Projekten Diamaltpark und Tübinger Straße im kommenden Jahr zu einer früheren Umsatzrealisierung führen. Aus dem ersten frei vertriebenen Bauabschnitt im Diamaltpark sowie aus dem Projekt Tübinger Straße erwartet die ISARIA im Geschäftsjahr 2018 voraussichtlich Umsatzerlöse nach IFRS 15 in der Größenordnung von € 20 Mio. bis € 25 Mio. Insgesamt rechnet die ISARIA für das Geschäftsjahr 2018 mit Umsatzerlösen zwischen € 70 Mio. und € 80 Mio.

Für das Geschäftsjahr 2018 erwarten wir ein positives Konzernergebnis nach Steuern im einstelligen Millionen-Euro-Bereich. Globalverkäufe im Stadium der Projektentwicklung sind für 2018 nicht eingeplant. Diese würden das Ergebnis entsprechend positiv beeinflussen.

Die ISARIA Wohnbau AG als Einzelgesellschaft hat selbst nur in unwesentlichem Umfang eine eigene operative Geschäftstätigkeit. Sie ist mit ihren Tochter- und Beteiligungsgesellschaften durch zahlreiche Unternehmensverträge und Haftungsverhältnisse eng verbunden. Damit ist für die Gesellschaft die wirtschaftliche Entwicklung ihrer Tochter- und Beteiligungsgesellschaften von zentraler Bedeutung. Die handelsrechtlichen Ergebnisse dieser Unternehmen werden auch für 2018 der maßgebliche Faktor für die wirtschaftliche Entwicklung der ISARIA Wohnbau AG sein. Die handelsrechtlichen Ergebnisse sind von der oben beschriebenen Änderung der Umsatzrealisierung nach internationalen Bilanzierungsstandards nicht betroffen. Auf Basis der für 2018 in den Tochter- und Beteiligungsgesellschaften geplanten handelsrechtlichen Ergebnisbeiträge erwarten wir für die ISARIA Wohnbau als Einzelgesellschaft für das Geschäftsjahr 2018 auf Basis des HGB-Jahresabschlusses ein negatives Ergebnis nach Steuern im einstelligen Millionen-Euro-Bereich. Im Vorjahr beinhaltete die Prognose für die Einzelgesellschaft für das Geschäftsjahr 2017 Aussagen zum Ergebnis nach Steuern auf Basis des HGB-Jahresabschlusses. Dieses wurde im negativen mittleren einstelligen Millionen-Euro-Bereich prognostiziert. Mit einem negativen Ergebnis nach Steuern in Höhe von € 10,9 Mio. wurde diese Prognose nicht eingehalten. Das auf Konzernebene wirksam gewordene Ergebnis aus der Neubewertung der Finanzimmobilien nach IFRS kommt im Einzelanschluss nach HGB nicht zum Tragen.

Gesamteinschätzung

Gegenwärtig sind keine Anzeichen für einen kurz- oder mittelfristigen Nachfragerückgang auf den Wohnimmobilienmärkten in München oder einem der weiteren Standorte, an der die ISARIA operiert, zu erkennen. Mit seinen langjährigen Marktkenntnissen, der gesicherten Projektpipeline und der konzerneigenen Finanzierungsplattform kann der ISARIA Wohnbau Konzern überproportional an der positiven Entwicklung des Immobilienmarktes partizipieren.

Der prognostizierte Bevölkerungszuwachs in den deutschen Ballungszentren bis zum Jahre 2025 sowie die stetig steigende Anzahl an Haushalten sind wichtige Indikatoren für den Konzern, dass der Absatz mittelfristig gesichert ist und die prognostizierten mittel- und langfristigen Wachstumsziele erreicht werden können.

Zusammenfassend sieht der Vorstand gesicherte Chancen, mit den im Bau befindlichen und mit den zum Teil bereits weit fortgeschrittenen Projektentwicklungen und der anhaltenden positiven Nachfrage das angestrebte Wachstum des Konzerns in den kommenden Jahren erfolgreich umzusetzen und die Finanz- und Ertragslage, mit dann deutlich positiven Ergebnissen spürbar verbessern zu können. Die Liquiditätslage ist auch weiterhin durchgehend gesichert.

4. Risiko- und Chancenbericht

I. Risikomanagementsystem

Der ISARIA Wohnbau Konzern ist im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit zahlreichen Unsicherheiten, Veränderungen und damit einhergehenden Risiken ausgesetzt. Um in diesem Umfeld erfolgreich zu agieren und seine Position als erfolgreicher Anbieter attraktiver Wohnimmobilen weiter zu entwickeln und zu stärken, muss das Unternehmen mögliche Entwicklungen frühzeitig antizipieren und daraus resultierende Risiken systematisch erfassen, bewerten und steuern. Ebenso wichtig ist es, Chancen zu erkennen und zu nutzen. Ein funktionierendes Risiko- und Chancenmanagementsystem ist daher zentrales Element einer wertorientierten Unternehmensführung.

Neben der betriebswirtschaftlichen Notwendigkeit resultiert das Erfordernis eines Risiko-Management-Systems auch aus Vorschriften und gesetzlichen Regelungen (z.B. § 91 Abs. 2 Aktiengesetz und Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz).

Das konzernweite Risikomanagementsystem erfasst die externen, strategischen, operativen, finanziellen und Reputationsrisiken und Chancen unserer vollkonsolidierten Unternehmen. Inhaltlich ähnliche Risiken werden zu Risikoarten, zum Beispiel Risiken im regulatorischen Umfeld, finanzwirtschaftliche Risiken oder Projektrisiken zusammengefasst. Diese werden durch den Risikobeauftragten aufbereitet, ausgewertet und regelmäßig an die zuständigen Entscheidungsträger kommuniziert, welche die Risikosteuerung wahrnehmen. Die Überwachung und Steuerung der identifizierten Risiken bilden den Schwerpunkt des internen Kontrollsystems, für das auf Konzernebene der Vorstand verantwortlich ist. Das interne Kontrollsystem ist integraler Bestandteil des Risikomanagementsystems.

Das Risikomanagement wird als kontinuierlicher Prozess durchgeführt, der in die Phasen Identifikation, Bewertung, Steuerung und Berichterstattung unterteilt ist (vgl. Schaubild).

Das System wurde auch im abgelaufenen Geschäftsjahr stetig weiterentwickelt und aktualisiert. Dies ist eine laufende, mit hoher Priorität verfolgte Managementaufgabe.

Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen seines Prüfungsauftrages für die Jahres- und Konzernabschlussprüfung, ob das Risikofrüherkennungssystem geeignet ist, unternehmensgefährdende Risiken und Entwicklungen frühzeitig zu erkennen. Das System entspricht den gesetzlichen Anforderungen an ein Risikofrüherkennungssystem.

II. Risikobewertung und Risikobegrenzung

Bewertungsmethodik

Zur Gewährleistung einer einheitlichen Bewertung der Risiken im Unternehmen und damit der Vergleichbarkeit der Ergebnisse werden die Risiken nach einem festen Scoring-Schema und nach festgelegten, nachfolgend dargestellten Kriterien bewertet.

Der Erwartungswert ist dabei das Produkt aus möglichem Schaden und Eintrittswahrscheinlichkeit. Dabei gelten folgende Beurteilungsmaßstäbe:

Eintrittswahrscheinlichkeit Bewertung Punkte
1 > 0% bis 5% fast ausgeschlossen 0,05
2 > 5% bis 20% unwahrscheinlich 0,2
3 > 20% bis 60% möglich 0,6
4 > 60% bis 100% wahrscheinlich 1
mögliche Schadenshöhe Bewertung Punkte
1 gering 0- 100 T€ 0,01
2 mittel 100 – 1.000 T€ 0,1
3 hoch mehr als 1.000 T€ 1

Die risikospezifischen Möglichkeiten des Risiko-Handlings werden nach den Komponenten Eintrittsgeschwindigkeit, Voraussagbarkeit und Beeinflussbarkeit bewertet. Diese Komponenten werden jeweils qualitativ mit den Kategorien „niedrig“, „mittel“ und „hoch“ bewertet. Die Gesamtbeurteilung der Risiko-Handlingsmöglichkeiten ist das Ergebnis der jeweiligen Fallkonstellation der drei Komponenten insgesamt und wird in einer sogenannten Risiko-Handling-Matrix zusammengestellt.

Die situationsbedingte Relevanz trägt der Tatsache Rechnung, dass grundsätzlich erfasste und generell vorhandene Risiken in der aktuellen Situation in Abhängigkeit von der aktuellen Umfeldsituation und den ergriffenen Maßnahmen mehr oder weniger relevant sein können. Beherrschbare Risiken sind daher weniger relevant als solche, mit denen in vollem Umfang zu rechnen ist. Die situationsbedingte Relevanz kann sich für dasselbe Risiko im Zeitablauf ändern.

Situationsbedingte Relevanz Punkte
1 geringe Relevanz 20
2 unterdurchschnittliche Relevanz 40
3 mäßige Relevanz 60
4 überdurchschnittliche Relevanz 80
5 voll relevant 100

Maßnahmen zur Risikobegrenzung

Soweit es möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, werden versicherbare Risiken von uns durch entsprechende Versicherungen auf externe Risikoträger transferiert. Voraussetzung hierfür ist, dass das mögliche Risikoausmaß eine konzernrelevante Größe erreicht oder anderweitig zur Wahrung der Interessen des Konzerns erforderlich ist (opportune Gründe/Kostenoptimierung/Risikoreduzierung).

Für die übrigen Risiken werden von den jeweiligen Risikoverantwortlichen je nach Ausprägung und Art weitere Gegenmaßnahmen festgelegt. Dazu steht je nach Risikoart eine Vielzahl von Maßnahmen zur Verfügung, von denen einige nachfolgend exemplarisch beschrieben werden:

Marktrisiken begegnen wir mit einem umfassenden Vertriebscontrolling und einem intensiven Research.

Operativen Risiken wirken wir durch eine Vielzahl an Maßnahmen entgegen:

Standardisierte Due Diligence-Prüfungen bei Objekt- und Grundstücksankauf

Beauftragung leistungsfähiger Baufirmen/Generalunternehmer nach definierten Prozessen für die Auftragsvergabe

Einsatz von internen und externen Spezialisten bei der Baurechtsschaffung

Risiken aus dem politischen und regulatorischen Umfeld steuern wir durch einen intensiven und konstruktiven Dialog mit Behörden.

Risiken in Verbindung mit Rechtstreitigkeiten steuern wir durch eine geeignete Verfahrensbetreuung.

III. Relevante Risiken und Chancen

Wir stellen im Folgenden alle für den Konzern identifizierten wesentlichen Risiken und Chancen, die aus heutiger Sicht entweder direkt oder über die Ergebnisse der Tochtergesellschaften die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und/oder die Reputation der ISARIA Wohnbau beeinflussen könnten, dar.

Gegenwärtig wurden von uns keine Risiken identifiziert, die einzeln oder zusammengenommen den Fortbestand unseres Unternehmens gefährden könnten.

Um die Verständlichkeit und die Auswirkungen der Risiken zu fördern, haben wir die Risiken den folgenden Kategorien zugeordnet:

T 07: Unternehmensrisiken

Risikokategorie Eintrittswahrscheinlichkeit mögliche Schadenshöhe Risikobedeutung
Branchen- und marktbezogene Risiken
Konjunkturelle Risiken mittel hoch mittel
Wettbewerb, Diversifikations- und Akquisitionsrisiko mittel hoch mittel
Regulatorische Rahmenbedingungen
Immobiliengeschäft der ISARIA Wohnbau Gruppe hoch mittel mittel
Fondsgeschäft der One Group mittel hoch mittel
Operative Risiken
Projektrisiken mittel hoch hoch
Beteiligungsrisiken gering gering gering
Organisatorische Risiken mittel mittel mittel
IT-Risiken gering gering gering
Personalrisiken mittel gering gering
Fondsgeschäft der One Group mittel hoch mittel
Reputationsrisiken
Mediale Berichterstattung mittel gering gering
Nachhaltigkeit gering gering gering
Rechtliche Risiken mittel gering gering
Finanzwirtschaftliche Risiken
Zinsrisiken gering gering gering
Zahlungsausfallrisiko gering gering gering
Liquiditätsrisiken gering hoch mittel
Steuerliche Risiken gering hoch mittel

Branchen- und marktbezogene Risiken und Chancen

• Konjunkturelle Risiken und Chancen

Die Entwicklung des Wohnimmobilienmarkts ist von vielfältigen sich fortlaufend ändernden und gegenseitig beeinflussenden Faktoren abhängig, auf welche die ISARIA Wohnbau Gruppe keinen Einfluss hat. Hierzu gehören etwa das Marktniveau von Immobilien- und Grundstückspreisen, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Immobilien in bestimmten Lagen und Preisklassen, die Entwicklung des lokalen Arbeitsmarktes, die gesamtwirtschaftliche konjunkturelle Entwicklung sowie daraus resultierende zyklische Schwankungen des Wohnimmobilienmarktes. Bei der Kaufentscheidung von Wohnungen werden konjunkturelle Faktoren von privaten Marktteilnehmern regelmäßig auch sehr subjektiv auslegt. Sie neigen dazu, bestimmte Entwicklungen zu ignorieren oder zu erhöhen. Das ist verständlich, da der Kauf einer Wohnung für private Haushalte regelmäßig eine der wichtigsten wirtschaftlichen Entscheidungen des Lebens ist. Der Konzern kann konjunkturelle Risiken lediglich antizipieren und hierauf steuernd einwirken. Treten hohe Diskrepanzen zwischen den erwarteten Werten und der tatsächlich konjunkturell bedingten Nachfrage auf, könnte dies zu damit verbundenen Risiken führen. Zu den Wichtigsten zählen die Absatzrisiken aufgrund sinkender Nachfrage und die damit verbundenen Erlösrisiken. Bei steigender Nachfrage besteht insbesondere das Beschaffungsrisiko beim Projekteinkauf und für Bauleistungen.

Demgegenüber kann eine deutliche Verbesserung der konjunkturellen Lage auf unseren Märkten und eine damit einhergehende weiter steigende Nachfrage die Chance bieten, weitere Steigerungen bei den Verkaufspreisen durchzusetzen.

Wesentliche Änderungen konjunktureller Risiken und Chancen waren in 2017 nicht ersichtlich. Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einem kräftigen Aufschwung. Das Bruttoinlandsprodukt nahm in 2017 stärker zu als in den vorhergehenden Jahren. Die Immobilienpreise und Wohnraummieten sind in den A-Städten weiter gestiegen, wenn auch nicht mehr so dynamisch wie in der Vergangenheit. Insbesondere im Münchner Markt sind aufgrund der hohen Nachfrage, der niedrigen Zinssätze und des knappen Angebots die Preise weiter gestiegen.

Auswirkungen von weltwirtschaftlichen Ereignissen auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt sind möglich und zu beobachten. Ein solches Ereignis ist beispielsweise der geplante Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union. Deutschland als Immobilienstandort profitiert vom Votum Großbritanniens aus der EU auszusteigen. Einer Studie von PwC und der Forschungsstelle Urban Land Institute zufolge wird insbesondere Frankfurt als Bankenmetropole betroffen sein. Aber auch München und Hamburg werden hiervon profitieren.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) warnt vor einem Ende des Baubooms. Gemäß DIW dürfte nach den starken Wachstumsraten des Vorjahres, der Zuwachs an Neubauten und Wohnungen stark an Dynamik verlieren. Gründe hierfür sind insbesondere knappes Bauland und zunehmende Schwierigkeiten Fachkräfte zu rekrutieren. Die ISARIA Wohnbau beobachtet diese Entwicklung sehr aufmerksam auch anhand von eigenen Analysen.

Um die konjunkturellen Risiken zu mindern, strebt die ISARIA sowohl eine Diversifizierung der Produktpalette als auch eine regionale Ausweitung ihres Geschäftsbetriebs an. Mit der in 2017 erfolgten Akquisition zweier Grundstücke in Stuttgart ist die ISARIA Wohnbau nun an drei Projektstandorten in drei deutschen Metropolregionen vertreten. Zudem hat die ISARIA Ende 2017 einen Kaufvertrag zum Erwerb eines Areals in Berlin, mit Übergang Nutzen und Lasten zum 1. Januar 2018, unterzeichnet und wird fortan in vier A-Städten mit Projekten präsent sein. Des Weiteren wird ein Projekteinstieg in allen Entwicklungsstadien forciert.

Die ISARIA unternimmt eine ständige Feinjustierung der Verkaufspreise der Immobilien, um den sich verändernden Märkten gerecht zu werden.

• Wettbewerb, Diversifikations- und Akquisitionsrisiko

Der Markt für Projektentwickler ist in den A-Städten von intensivem Wettbewerb und einer Vielzahl etablierter mittlerer und großer Unternehmen geprägt, die wie die ISARIA Wohnbau Gruppe primär regional tätig sind. Darüber hinaus steht die ISARIA Wohnbau Gruppe zunehmend Wettbewerbern gegenüber, die deutschlandweit oder international agieren und sich verstärkt um Wohnbauprojekte in den deutschen Ballungszentren und insbesondere im Großraum München bemühen. Um diesem Risiko zu begegnen, hat der Konzern bereits in 2008 den Geschäftsbereich Revitalisierung gegründet. Damit kann das Risiko neben dem Neubau von Wohnimmobilien auch auf die Sanierung und Umnutzung von Bestandsimmobilien, insbesondere von ehemaligen Bürogebäuden, als zweiten Produktbereich verteilt werden.

Die ISARIA Wohnbau Gruppe ist angesichts der unveränderten Enge am Grundstücksmarkt insbesondere im Großraum München auch zukünftig darauf angewiesen, fortlaufend ihre Kompetenz zur Identifikation geeigneter Grundstücke und Immobilien einzusetzen und zu entwickeln und diese Grundstücke dann zu angemessenen Konditionen zu erwerben. Wie auch in den letzten Jahren ist festzustellen, dass Wettbewerber am Münchner Markt spekulativ einkaufen, d.h. mit Verkaufspreisen über den aktuellen Marktpreisen kalkulieren und damit mit einer Fortsetzung der Preisentwicklung der letzten Jahre rechnen. So wurde die ISARIA Wohnbau Gruppe auch in 2017 in mehreren Bieterverfahren von anderen Marktteilnehmern überboten.

Die ISARIA Wohnbau Gruppe konzentrierte ihre Geschäftstätigkeit bisher vorrangig auf den Großraum München. Aus diesem Grund ist sie stark abhängig von lokalen Marktentwicklungen. Die Wohnimmobilienpreise in München sind bereits heute die höchsten in ganz Deutschland. Trotz der sonst günstigen Bedingungen könnte dieser Umstand in Zukunft die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes in der Stadt beschränken, da die Bezahlbarkeit für durchschnittliche Erwerberkreise nicht mehr gegeben sein könnte.

Die in 2014 getroffene strategische Entscheidung zur Ausweitung der Geschäftstätigkeit der ISARIA Wohnbau Gruppe auf Hamburg als zweiten regionalen Markt trägt auch zur Reduzierung dieser dargestellten Risiken bei. Bei vergleichbarer Kaufkraft der Haushalte liegt das Preisniveau für Neubauwohnungen in Hamburg etwa ein Drittel unter den Münchner Preisen.

Weiterhin hat die ISARIA Wohnbau Gruppe ebenfalls schon in 2014 begonnen, attraktive Märkte in der Region München zu identifizieren. Im Berichtszeitraum hat die ISARIA die Mehrheitsanteile an einem großen Projektentwicklungsareal im Zentrum von Dachau, nördlich von München, übernommen. Zudem gelang der Ankauf eines Grundstücks in zentraler Lage in Augsburg.

Seit dem Einstieg des neuen Großaktionärs Lone Star und der erfolgten Kapitalerhöhung liegt der Fokus insbesondere auf der Ausweitung der Geschäftstätigkeit auf weitere Standorte. Zwar können die damit verbundenen Markteintrittsbarrieren und -kosten die Ertragslage des ISARIA Wohnbau Konzerns zunächst negativ beeinflussen, eröffnen aber mittelfristig mehr Chancen als Risiken. Diese Strategie konnte in 2017 bereits erfolgreich umgesetzt werden. Mit der erfolgreichen Grundstücksakquisition in Stuttgart kam ein weiterer attraktiver Projektstandort in einer der sieben deutschen Metropolregion hinzu. Mit Berlin wird in 2018 noch ein weiterer Projektstandort hinzukommen und zur weiteren Diversifikation der Geschäftstätigkeit beitragen.

Regulatorische Rahmenbedingungen

• Immobiliengeschäft in der ISARIA Wohnbau Gruppe

Die Geschäftstätigkeit der ISARIA Wohnbau Gruppe ist von bestimmten rechtlichen Bedingungen abhängig. Der schlüsselfertige Verkauf von Wohneinheiten an Privatpersonen und die Entgegennahme von Ratenzahlungen ist eine in Deutschland gewerberechtlich genehmigungspflichtige Tätigkeit und unterliegt insbesondere den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung. Dieses Regelwerk wird durch die Verordnung zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung geändert. Der jetzige Verordnungsentwurf wird erstmals eine gewerberechtliche Erlaubnispflicht in die Gewerbeordnung einführen. Voraussetzung für die Erlaubniserteilung ist unter anderem der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung und Pflicht zur regelmäßigen Weiterbildung. Der Verordnungsentwurf zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung regelt Einzelheiten, insbesondere zu den Anforderungen an die Berufshaftpflichtversicherung und zur Ausgestaltung der neuen Weiterbildungspflicht.

Mit Wirkung zum 1. Januar 2018 sind die Änderungen des neuen Bauvertragsrechts in Kraft getreten. Vor allem die Verbraucherrechte wurden gestärkt.

So ist es für eine fingierte Abnahme zwingend erforderlich, dass der Unternehmer den Verbraucher auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Mängelangabe verweigerten Abnahme hingewiesen hat. Für den Verbraucher wurden Regelungen über die nachträgliche Änderung am Auftragsumfang bis hin zu einem Anordnungsrecht aufgenommen. Den Verbraucher trifft künftig die Pflicht zur Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme. Kommt er dieser Pflicht verschuldet nicht nach, kann der Unternehmer einseitig die Zustandsfeststellung vornehmen mit entsprechender günstiger Vermutungswirkung. Es wurde auch die Pflicht zur Stellung einer prüffähigen Rechnung eingeführt.

Neu ist zudem die Schaffung eines Verbraucherbauvertrages mit Pflicht des Unternehmers zur Beifügung einer Baubeschreibung samt verbindlicher Vereinbarung über die Bauzeit und ein 14-tägiges Widerrufsrecht des Verbrauchers. Technische Unterlagen und Pläne sind an den Verbraucher auszuhändigen.

Beim Architekten- und Ingenieurvertrag wurde bezüglich der gesamtschuldnerischen Haftung von Architekten und bauausführendem Unternehmen neu geregelt, dass der Architekt wegen Überwachungsfehler erst dann in Anspruch genommen werden kann, sofern dem ausführenden Bauunternehmen vorab eine erfolglose Frist zur Nacherfüllung gesetzt wurde.

Für eine schnellere Rechtsdurchsetzung werden künftig bei Gericht spezielle Baukammern mit spezialisierten Experten geschaffen.

Schließlich wurde die Pflicht des Verkäufers einer mangelhaften Sache, die verbaut wurde, auch zwischen Unternehmern auf Tragung der Aus- und Einbaukosten erweitert.

Andere Änderungen der nationalen oder europarechtlichen Vorschriften oder Veränderungen in der gerichtlichen Rechtsprechung könnten aber ebenfalls die Geschäftstätigkeit beeinträchtigen. Der deutsche Wohnungsmarkt hatte sich seit Anfang der Neunziger Jahre des letzten Jahrhunderts über zwanzig Jahre weitgehend entspannt und war deshalb nicht im politischen Fokus. Doch auch in dieser Zeit hat sich die rechtliche und steuerliche Situation für Immobilieninvestitionen in Deutschland in der Vergangenheit vielfach verschlechtert. In vielen Bereichen (Abschreibungszeiten, Fristen für Veräußerungsgeschäfte, Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer, Eigenheimzulage) wurden gravierende Änderungen vorgenommen.

Seit einigen Jahren wird verstärkt eine politische Diskussion über die Wohnungsknappheit in Ballungsräumen geführt, in deren Verlauf verschiedene gesetzliche Initiativen diskutiert wurden.

Die Wirksamkeit der Mitte 2015 in Kraft getretenen Regelungen zur Mietpreisbremse und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Maklercourtage (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) wird mittlerweile überwiegend in Frage gestellt. Die Regierungen in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein haben deshalb beschlossen, die Mietpreisbremse wieder abzuschaffen. Das Amtsgericht München erklärte die Verordnung am 21. Juni 2017 für unwirksam. Dieses Urteil wurde vom Landgericht München I im Dezember 2017 bestätigt. Das bayerische Justizministerium besserte die Regelung zwar im Juli 2017 nach. Laut der Begründung des Landgerichts ist die Nachbesserung jedoch nicht rückwirkend anwendbar. Damit war die Mietpreisbremse zumindest seit ihrer Einführung im August 2015 bis Juli 2017 nicht anwendbar. Ob die nachgebesserte bayerische Verordnung zur Mietpreisbremse künftig wirksam ist, wurde vom Gericht nicht entschieden. Dies wird sich voraussichtlich erst im Rahmen von neuen Rechtsstreiten zwischen Mietern und Vermietern zeigen.

Der Bundestag beschloss am 30. März 2017 Präzisierungen zu der seit einem Jahr geltenden Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Diese betreffen Kriterien zur Prüfung der Kreditwürdigkeit von Bauherren. Mit den Klarstellungen sollen mögliche Hürden bei der Kreditvergabe an junge Familien, Bezieher kleiner Einkommen und Senioren verhindert werden. Seit dem 21. März 2016 greift in Deutschland die sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Im Rahmen der Umsetzung dieser EU-Richtlinie haben Bundesrat und Bundestag einige grundlegende Gesetzesänderungen beschlossen, die zum Teil erhebliche Auswirkungen auf das Baufinanzierungsgeschäft bei Kreditinstituten und Vermittlern haben.

Am 10. Juni 2017 ist das vom Bundestag beschlossene Artikelgesetz mit dem Namen „Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz“ grundsätzlich in Kraft getreten. Das Gesetz sieht vor, Instrumente zu schaffen, mit denen die BaFin bei Bedarf den Kreditgebern bestimmt Kriterien für die Vergabe von Neukrediten vorgeben kann, wie zum Beispiel eine Obergrenze für das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert.

Darüber hinaus hat der Bundestag bereits im März 2017 die Baugesetzbuch-Novelle verabschiedet und damit zahlreiche planungsrechtliche Erleichterungen für das Bauen geschaffen. Im Bauplanungsrecht besteht nun die Möglichkeit, in bestimmten Fällen im beschleunigten Verfahren Bebauungspläne aufzustellen. Diese Möglichkeit soll jedoch bis zum 31. Dezember 2019 befristet sein.

Insgesamt besteht ein erhöhtes Risiko, dass durch verschiedene Maßnahmen auf allen politischen Ebenen eine zunehmende Regulierung des freien Wohnungsbaus und der Mieten erfolgt. Diese können letztlich auch positiv sein, etwa durch neue Förderprogramme für Wohneigentum.

Allgemein könnten auch schärfere gesetzliche Anforderungen an die Energieeffizienz die Baukosten erheblich erhöhen. So trat am 1. Januar 2016 die EnEV 2016 in Kraft, die eine Senkung des Energiebedarfs neugebauter Wohnhäuser um 25% bei der Anlagentechnik und eine um 20% verbesserte Wärmedämmung des Gebäudes im Vergleich zur EnEV 2014 vorsieht. Alle bisher laufenden Bauvorhaben sind in der Realisierung von den neuen EnEV-Regelungen noch nicht betroffen, da sie bereits vor 2016 genehmigt oder die Genehmigung noch nach der vor 2016 geltenden EnEV beantragt wurde. In der Ausschreibung für zukünftige Realisierungen wird allerdings bereits die EnEV 2016 berücksichtigt. Das Bauvorhaben in der Tübinger Straße ist das erste, das davon betroffen ist.

Risiken aus Regulatorischen Rahmenbedingungen werden auch im Bereich von Ämtern und Behörden gesehen, die für die Baurechtschaffung und Erteilung von Baugenehmigungen zuständig sind. Hierzu zählen z.B. auch Grundbuchämter, die für Eintragungen zuständig sind. Festzustellen ist, dass die behördlichen Verfahren zunehmend länger dauern und sich dadurch Risiken im Zeitablauf und in dessen Folge Kostensteigerungen ergeben können.

Der Konzern kann diese Risiken lediglich antizipieren und hierauf steuernd einwirken. Nachdem es sich um gesetzliche Bestimmungen handelt, die für alle Marktteilnehmer gleichermaßen Gültigkeit haben, sieht sich der Konzern hier aber keinem besonderen Risiko ausgesetzt.

• Finanzprodukte der One Group

Die Initiierung, das Management und die Verwaltung geschlossener Fonds sind in Deutschland in verschiedener Hinsicht reguliert:

Seit 2013 ist in Deutschland das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) als nationale Umsetzung der Alternative Investment Fund Manager (AIFM)-Richtlinie in Kraft getreten. Danach müssen geschlossene Fonds, deren Anteile nach dem 22. Juli 2013 neu ausgegeben werden, von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) emittiert, vertrieben und verwaltet werden. An die KVG werden verschiedene Anforderungen hinsichtlich der Ausstattung mit Eigenmitteln, der Einrichtung und Ausgestaltung eines Risikomanagement- und Kontrollsystems sowie dem Vorhalten eines umfassenden Berichtswesens gestellt. Die Zulassung als KVG obliegt der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Weitere Regelungen des KAGB beeinflussen auch die Produktkonzeption; so müssen etwa bei Publikums-AIFs wie dem ProReal Deutschland Fonds 4 Investitionen dem Grundsatz der Risikomischung entsprechen. Ebenso muss eine externe Erstbewertung eines Vermögensgegenstandes erfolgen. Für jeden geschlossenen Fonds müssen Anlagebedingungen vorgelegt werden, die die Anlagestrategie beschreiben und inhaltlich begrenzen. Die Anlagebedingungen müssen durch die BaFin genehmigt werden. Ebenso muss vor dem Beginn des Vertriebs von der BaFin eine Vertriebserlaubnis eingeholt werden muss. Im Rahmen der Erteilung dieser Vertriebserlaubnis wird die BaFin auch den für Publikumsfonds vorzulegenden Prospekt – wie davor auch schon – prüfen.

Auf Grundlage der bisherigen unter dem KAGB gesammelten Erfahrungen hat die Gesellschaft entschieden, das in 2017 startende Folgeprodukt aus der ProReal Deutschland-Serie nicht unter dem KAGB, sondern unter dem Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) aufzulegen. Durch die Entscheidung für ein Produkt nach dem VermAnlG benötigen Vermittler nunmehr eine Genehmigung nach § 34 f Abs. 1 Nr. 3 GewO (unter dem KAGB § 34 f Abs. 1 Nr. 2 GewO). Hierdurch reduziert sich die Zahl der potentiellen Vermittler.

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen werden kontinuierlich im permanenten Austausch mit den rechtlichen Beratern und dem Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. verfolgt, um notwendige Änderungen bei Bedarf zu implementieren und die regulatorischen Risiken zu minimieren.

Im aktuellen Berichtszeitraum ergaben sich keine relevanten Änderungen für das Geschäft der One Group.

Operative Risiken

• Projektrisiken und Projektchancen

Der ISARIA Wohnbau Konzern hält als klassischer Projektentwickler für Wohnimmobilien seine Objekte in der Regel nicht dauerhaft im Bestand, sondern verkauft die Wohneinheiten vielfach bereits während der Bauphase an die Kunden. Der Konzern ist in seinen Geschäftsbereichen Neubau und Revitalisierung deshalb darauf angewiesen, fortlaufend neue, für seine Projekte erforderliche, Genehmigungen zu erhalten. Sollten öffentlich-rechtliche Genehmigungen nicht, nicht rechtzeitig oder nur unter wesentlichen Auflagen und/oder Nebenbestimmungen erteilt werden, kann dies die geplante Bebauung und Entwicklung ausschließen, beeinträchtigen oder verzögern, den Wert des Grundstücks mindern, die Baukosten nach oben treiben sowie die Vermarktung wesentlich beeinflussen. Bei den Verfahren der Baurechtschaffung gibt es immer wieder neue Erkenntnisse oder Änderungen in der Entwicklung, die zu berücksichtigen sind, auf die der Konzern aber nur bedingt Einfluss nehmen kann und die zu einer Änderung der Projektplanung führen. Dies kann Auswirkungen sowohl auf die (Bau-) Kosten als auch auf die Zeitplanung und damit auf die Finanzierungskosten haben. Diesem Risiko aus der Baurechtsschaffung wird durch die langjährige Erfahrung in der Projektplanung begegnet.

Die Geschäftstätigkeit unterliegt Schwankungen, die im Wesentlichen dadurch geprägt werden, in welchem Realisierungsstand sich das jeweilige, grundsätzlich mehrjährige Projekt befindet. Der Abschluss der notariellen Verträge über die Wohnimmobilien, der sich in der so genannten notariellen Verkaufsleistung der ISARIA Wohnbau Gruppe widerspiegelt, ist dabei von der erfolgswirksamen Berücksichtigung der Umsätze in der Gewinn- und Verlustrechnung zu unterscheiden. Die Umsatzrealisierung erfolgte bis zum 31. Dezember 2017 erst im Zeitpunkt der Abnahme des Sondereigentums durch den Wohnungskäufer und der (Schlüssel-) Übergabe an ihn. Dieses Risiko versucht der ISARIA Wohnbau Konzern dadurch zu minimieren, dass sich die Projekte aus dem Portfolio möglichst in unterschiedlichen Realisierungsstadien befinden. Wie zuvor beschreiben, ändert sich ab 1. Januar 2018 die Umsatzrealisierung durch IFRS 15. Demnach werden die Umsatzerlöse in der Regel nicht, wie bisher, bei Übergabe an die Wohnungskäufer realisiert, sondern bei Vorliegen eines notariellen Kaufvertrages entsprechend Fertigstellungsgrad zeitanteilig bis zur Übergabe. Hierdurch werden die bisherigen Schwankungen im Hinblick auf die Realisierung der Umsatzerlöse im Zeitablauf gemindert.

Die Bautätigkeit ist im Außenbereich den natürlichen Wettereinflüssen ausgesetzt. So kann ein strenger und kalter Winter ebenso wie ein Ansteigen des Grundwasserspiegels nach anhaltenden Regenperioden zu zeitlichen Verzögerungen im Bauablauf und damit zu Verschiebungen von Umsatzerlösen in spätere Perioden führen. Solche Verzögerungen können in der Folgezeit nur mit größeren Anstrengungen und Mehraufwand aufgeholt werden. Solche witterungsbedingten Einflüsse können zu deutlichen Ergebniseinbußen führen. Ihnen kann auch nur sehr bedingt durch Gegenmaßnahmen, wie eine entsprechende Zeitplanung unter Berücksichtigung der Winterperiode, begegnet werden.

Nicht planmäßige Abverkäufe von Wohneinheiten sowie Störungen im Bauablauf, insbesondere länger als geplant dauernde Vorbereitungs- und Baumaßnahmen und sonstige Fehlentwicklungen bei der Durchführung von Projekten, können ebenfalls zu erheblich höheren Kosten führen.

Als Projektentwickler für qualitativ hochwertige Wohnimmobilien ist die ISARIA Wohnbau Gruppe darauf angewiesen, ihre Bau- bzw. Sanierungsvorhaben innerhalb des geplanten Zeitrahmens und zu den kalkulierten Kosten zu realisieren. Die Einhaltung des projektierten Zeit-, Kosten- und Abverkaufsplans ist von vielen Unsicherheiten und Faktoren abhängig. Sollte es während der Bau- bzw. Sanierungsphase etwa zu unvorhergesehenen Schwierigkeiten, wie z.B. der Insolvenz eines beauftragten General- oder Subunternehmers, erheblichen Mängeln in der Leistung dieser Unternehmen oder Einschränkungen auf den Baustellen kommen, kann dies erhebliche zeitliche Verzögerungen sowie nicht kalkulierbare Mehrkosten verursachen. Bei der Entwicklung bestehender Objekte kann es zu vergleichbaren Risiken kommen. Zudem besteht das Risiko, dass die Produkte der ISARIA Wohnbau Gruppe auf dem Markt nicht oder nicht vollständig angenommen werden, weil z.B. die von uns geplanten Standards nicht der Marktnachfrage entsprechen und es deshalb zu Leerständen kommt oder Erwerber Änderungen durchsetzen, etwa weil eine Immobilie von der ISARIA Wohnbau Gruppe unzutreffend eingeschätzt wurde, sodass der projektierte Verkaufspreis der Wohneinheiten im Verkauf nicht, nicht vollständig oder nicht sofort erreicht werden kann. Dies kann dazu führen, dass Änderungen in der Planung und Umsetzung während des Baus oder der Sanierung oder neue öffentlich-rechtliche Genehmigungen erforderlich werden, was wiederum zu deutlichen Mehrkosten und zeitlichen Verzögerungen führen kann. Um diesen Risiken zu begegnen, werden bereits große Teile der Einheiten während der Planungsphase, bevor mit dem Bau begonnen wird, oder in einer frühen Bauphase verkauft. Dieses Vorgehen ist insbesondere dann möglich, wenn es wie aktuell in München einen Nachfrageüberhang nach bezahlbaren hochwertigen Neubaueinheiten gibt und die Gesellschaft entsprechend attraktive Produkte anbieten kann.

Die Gesellschaft sieht grundsätzlich Risiken in steigenden Einkaufspreisen von Bauleistungen, die nicht in Gänze an die Wohnungskäufer weitergegeben werden können. In 2017 war es aufgrund der sehr guten Auftragslage in der Branche insgesamt schwierig, gute und leistungsfähige Handwerksfirmen zu Konditionen zu finden, die den geplanten Kostenbudgets entsprechen. Risiken von Kostensteigerungen und Verzögerungen in der Ausführung sind möglich. Nach einem kürzlich veröffentlichten Bericht des Deutschen Instituts für Wirtschaftsförderung (DIW) sind die Baupreise in 2017 um gut 3% gestiegen. Angesichts der starken Nachfrage wird sich dieser Preisauftrieb voraussichtlich weiter fortsetzen.

Das Projektentwicklungsgeschäft ist mit Investitionen verbunden, die normalerweise zu einem wesentlichen Teil mit Fremdkapital finanziert werden. Sollten die Banken ihre Kreditkonditionen in Zukunft verschärfen oder sich das Zinsniveau signifikant erhöhen, hätte dies einen negativen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit. Zudem stellen die Kapitalmarktbedingungen für die Projektentwicklungsaktivitäten eine besondere Herausforderung dar. Die zukünftigen Projektfinanzierungsbedingungen werden einen entscheidenden Einfluss haben, ob und wann neue Projekte realisiert werden können.

Die aktuell niedrigen Renditen in anderen Anlageformen sind eine Chance für die Immobilie als interessante Investitionsmöglichkeit. Großinvestoren zeigen im Nachgang der Finanzkrise vermehrt das Bedürfnis nach sicheren Wertanlagen. Bei Wohnprojekten sind Bruttoanfangsrenditen von ca. 3% im Großraum München realisierbar, was angesichts des niedrigen Zinsniveaus in Kombination mit der nachhaltigen Wertsteigerungsperspektive der Wohnungen eine attraktive Rendite für Investoren ist. Allerdings sind die im Einzelverkauf aktuell realisierbaren Preise und Abverkaufsgeschwindigkeiten für Bauträger und Projektentwickler derzeit so attraktiv, dass Globalkäufer kaum wettbewerbsfähig sind. Die Gesellschaft hat seit 2012 kein selbst entwickeltes und realisiertes Objekt mehr global an einen Investor verkauft.

Bei dem Projektgeschäft von Immobilien könnten aufgrund von Bauschäden oder Baumängeln Schadensersatzklagen von Wohnungskäufern auftreten. In einem solchen Fall trägt der ISARIA Wohnbau Konzern das Ausfallrisiko, wenn er nicht seinerseits Rückgriff nehmen kann. Der ISARIA Wohnbau Konzern begegnet diesem Risiko, indem er Gewährleistungsbürgschaften der beauftragten (General-) Unternehmer verlangt und erhält. Der ISARIA Wohnbau Konzern trägt zudem generell das Risiko, von Behörden oder Dritten aufgrund von Altlasten oder anderen Bodenrisiken sowie wegen Gebäudeschadstoffen in Anspruch genommen zu werden. Die ISARIA Wohnbau Gruppe versucht regelmäßig, durch entsprechende vertragliche Regelungen sowie durch die Einholung von Gutachten vor dem Kauf eines Grundstücks die Altlasten- und sonstigen Bodenrisiken zu reduzieren.

Die ISARIA Wohnbau Gruppe bildet Rückstellungen für erwartete Rechtsstreitigkeiten in Zusammenhang mit Altobjekten. Diese betreffen insbesondere Rückstellungen für Gewährleistungen in Höhe von € 3,7 Mio. (Vj. rund € 3,6 Mio.) sowie Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit möglichen Nachlaufkosten in Höhe von rund € 12,3 Mio. (Vj. rund € 9,1 Mio.). Dagegen wurden entsprechende Regressansprüche in Höhe von € 5,1 Mio. aktiviert (Vj. € 3,1 Mio.).

• Beteiligungsrisiken

Die einzelnen Bauvorhaben werden zur Risikominimierung in Projektgesellschaften geführt. Bei Gesellschaften, bei denen kein beherrschender Einfluss ausgeübt wird, resultiert hieraus grundsätzlich ein Beteiligungsrisiko. Der ISARIA Wohnbau Konzern übt derzeit jedoch über alle Gesellschaften, an denen er beteiligt ist, einen beherrschenden Einfluss aus. Grundsätzlich überwacht ein zentrales Beteiligungscontrolling die Entwicklung der Beteiligungen und erkennt dadurch Risiken rechtzeitig. Im Rahmen des Beteiligungscontrollings erfolgen für die jeweiligen Projektgesellschaften periodische Soll-Ist-Vergleiche für den gesamten Kostenbereich sowie eine laufende Überwachung des Verkaufsstandes und der Erlösseite. Alle Mitarbeiter des Projektentwicklungsgeschäfts sind in der ISARIA Wohnbau angestellt und steuern von dort aus die Beteiligungen.

• Organisatorische Risiken

Das Sicherstellen einer mit dem geplanten weiteren Wachstum der Gruppe Schritt haltenden Weiterentwicklung angemessener Organisations-, Risikoüberwachungs- und Risikomanagementstrukturen, die Fehlentwicklungen, Fehlverhalten und Risiken frühzeitig erkennen lassen, ist eine ständige Herausforderung an den ISARIA Wohnbau Konzern. Insbesondere das signifikante Wachstum im abgelaufen Geschäftsjahr und die weiterhin geplante Expansion bringt zunehmend organisatorische Herausforderungen mit sich.

Bereits in 2016 hatte die Gesellschaft eine externe Unternehmensberatung damit beauftragt, die Prozesse der bestehenden Aufbau- und Ablauforganisation zu analysieren und im Hinblick auf das geplante weitere Unternehmenswachstum zu optimieren. Aus diesem Auftrag heraus wurden bereits neue Soll-Prozesse definiert und Vorschläge zur Änderung der Aufbauorganisation unterbreitet. In einem nächsten Schritt wurden Maßnahmen mit entsprechender Zeitschiene zur Erreichung der definierten Soll-Prozesse definiert. Parallel wurden wesentliche Voraussetzungen zur Implementierung geschaffen. So sorgen u.a. eine Unterschrifts- und Kompetenzregelung sowie Vergaberichtlinien für eine rechtssichere Ablauforganisation. Kernschnittstellen (Projektmanagement, Projektentwicklung, Vertrieb und Kundenbetreuung) sind definiert und werden noch abgestimmt. Die Umsetzung der definierten Soll-Prozesse wird unter Einbeziehung der Mitarbeiter-/innen in 2018 abgeschlossen.

Mit der Entscheidung zur Erweiterung des Vorstands zum 1. Januar 2018 hat die ISARIA einen weiteren wichtigen Schritt unternommen, um den organisatorischen Herausforderungen angemessen zu begegnen.

• IT-Risiken

Der Großteil unserer Geschäftsprozesse wird mit Hilfe leistungsfähiger und moderner IT-Lösungen unterstützt. Hierbei kommt überwiegend gängige und bekannte Standardsoftware zum Einsatz, um unsere Prozesse mit großer Zuverlässigkeit abzubilden. Die wesentlichen IT-Komponenten für das Planungs- und Rechnungswesen und die immobilienwirtschaftliche Verwaltung von Objekten werden auf einer eigenen EDV-Anlage ausgeführt. Die Wartung der Anlage wurde an kompetente Dienstleistungsunternehmen übertragen. Die Verfügbarkeit der Daten und der Schutz vor unerlaubtem Zugriff wird durch den Einsatz von moderner Hard- und Softwaretechnologie gewährleistet. Sämtliche relevanten Daten werden regelmäßig gesichert. Für unerwartete IT-Systemausfälle existieren entsprechende Notfallpläne und -szenarien. Sollte es dennoch zu einem solchen Ausfall kommen, könnte dies zu vorübergehenden Leistungseinschränkungen und Kostensteigerungen durch notwendige Ersatzmaßnahmen führen.

Risiken im Betrieb der IT-Infrastruktur werden durch die Aktualität der eingesetzten Komponenten und die qualifizierte Betreuung durch einen externen Dienstleister nicht gesehen. Gewährleistet wird dieses durch regelmäßige Absprachen mit dem IT-Dienstleister und automatische Updates der IT-Systeme.

Risiken durch Angriffe von außen ist jedes Unternehmen, das sich im Internet bewegt, ausgesetzt. Zum Schutz vor solchen Attacken werden bei der ISARIA Wohnbau AG eine professionelle Firewall und Virenschutzlösungen inklusive restriktiver Spamfilter eingesetzt. Auch die laufende Aktualisierung insbesondere des Betriebssystems trägt zur Erhöhung der Sicherheit bei.

• Personalrisiken

Der Wettbewerb um hochqualifizierte Fach- und Führungskräfte ist nach wie vor sehr hoch. Der Erfolg des ISARIA Wohnbau Konzerns hängt maßgeblich davon ab, inwiefern es gelingt, die entsprechenden Mitarbeiter einzustellen, zu integrieren und dauerhaft zu binden. Auch bei der ISARIA Wohnbau sind das Wissen und die Fähigkeiten der Mitarbeiter wesentliche Einflussfaktoren für die positive Entwicklung. Qualifizierte Mitarbeiter zu gewinnen und diese an den Konzern zu binden, wird auch in Zukunft von zentraler Bedeutung sein. Aus diesem Grund werden der Nachfolgeplanung, der Motivation der Mitarbeiter und der Fluktuation besondere Aufmerksamkeit geschenkt. Die ISARIA Wohnbau befindet sich aktuell in einer Wachstumsphase, in der die Gewinnung neuer Mitarbeiter besonders wichtig ist. Sollte es der Gesellschaft nicht gelingen, in dem benötigten Umfang und der geforderten Qualifikation neue Fach- und Führungskräfte für sich zu gewinnen, wäre das angestrebte Wachstum der Gesellschaft gefährdet. Allerdings gelang es der Gesellschaft auch in 2017 17 neue Mitarbeiter einzustellen und damit sowohl die Abgänge zu kompensieren als auch das weitere Unternehmenswachstum zu sichern.

• Finanzprodukte der One Group

Die One Group ist von der künftigen Entwicklung der Nachfrage und der wirtschaftlichen Attraktivität ihrer vertriebenen Finanzprodukte abhängig. Der Platzierungserfolg hängt auch vom Erfolg der Projekte und deren Marktkommunikation ab, in die die One Group investiert ist. Ein Rückgang bei der Platzierbarkeit der Produkte der One Group könnte zu einem erhöhten Finanzierungsaufwand und Einschränkungen im Wachstum bei der ISARIA Wohnbau führen. Demgegenüber kann die Steigerung der Platzierbarkeit zu einer Reduzierung des Finanzierungsaufwands und zu erweiterten Wachstumsmöglichkeiten des ISARIA Wohnbau Konzerns führen.

Der Vertriebsstart der ProReal Deutschland 5 verlief in einem schwierigen Marktumfeld und erfolgte später als geplant. Zusätzlich sind einige Vermittler mangels entsprechender Genehmigung weggefallen. Es wurden diverse Vertriebsaktivitäten initiiert. Im Rahmen einer Reinvestitions-Aktion wurde den Anlegern des ProReal Deutschland Fonds 3 die Möglichkeit eröffnet, ihre im April 2018 rückfließenden Gelder frühzeitig in die ProReal Deutschland 5 zu reinvestieren. Diese Möglichkeit fand breites Interesse bei den Vermittlern und den Anlegern. Zur zukünftigen Steigerung des platzierten Volumens wird fortlaufend die Markt- und Nachfragesituation analysiert. Auch wird die Initiierung paralleler Produkte geprüft. Aktuell werden geringe Risiken in der Verfügbarkeit von Produkten durch die langwierigen Billigungsverfahren bei der BaFin gesehen.

In 2017 waren alle verfügbaren Mittel der One Group vollständig in Projekte des ISARIA-Konzerns investiert. Marktrisiken werden insbesondere durch von anderen Marktteilnehmern verursachte Branchenskandale sowie durch den Gesetzgeber verschärfte Regulierungsbestrebungen auf Ebene der Anbieter und der Vermittler gesehen. In 2018 wird insbesondere die Umsetzung der Vermittlerrichtlinie MiFID II (im relevanten freien Vertrieb durch Novellierung der FinVermV) den externen Vertrieb beeinflussen. Hierdurch könnte sich die Zahl der Vermittler weiter reduzieren.

Reputationsrisiken

• Negative mediale Berichterstattung

Eine unvorhersehbare negative mediale Berichterstattung über unsere Produkte und Dienstleistungen oder unsere unternehmerische Tätigkeit und Verantwortung kann einen großen Einfluss auf die Reputation unseres Unternehmens, unseren Ruf und das Image unserer Produkte haben. Durch das Internet und soziale Netzwerke kann es dabei zu einer noch schnelleren und umfangreicheren Verbreitung solcher Informationen und Meinungen kommen, als dies noch vor einigen Jahren der Fall war.

Eine negative Berichterstattung kann sich letzten Endes auf den Umsatz und damit auch auf das Ergebnis unserer Geschäftstätigkeit auswirken. Um negative Berichterstattung zu vermeiden, suchen wir den ständigen, intensiven und konstruktiven Dialog vor allem mit unseren Kunden, den Medien und der Finanzwelt. Es hat für uns höchste Priorität, unsere Kunden und Geschäftspartner zufriedenzustellen.

Unvorhersehbare negative mediale Berichterstattungen über die ISARIA, deren Produkte und Dienstleistungen oder deren unternehmerische Tätigkeit und Verantwortung gab es in 2017 nicht.

• Nachhaltigkeit

Zu einem umfassenden Risiko- und Chancen-Management gehört für den ISARIA Wohnbau Konzern auch die Berücksichtigung von Risiken und Chancen der Corporate Responsibility. Hierzu hat die ISARIA Wohnbau bereits in 2015 ein Projekt zur systematischen Erfassung von Nachhaltigkeitsthemen im Konzern gestartet. Über die in diesem Rahmen im ISARIA Wohnbau Konzern bereits erfolgten Initiativen berichten wir im vorliegenden Lagebericht in Kapitel 1.V.

Rechtliche Risiken

Die ISARIA Wohnbau ist Partei in gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahren mit Behörden, Kunden, Wohnungseigentümergemeinschaften, Baufirmen, Nachbarn sowie anderen Beteiligten. Das Projektentwicklungsgeschäft ist generell streitbehaftet, da es regelmäßig um hohe Summen und einmalige Geschäftsbeziehungen geht. Die Gesellschaft arbeitet mit zahlreichen Rechtsanwaltskanzleien zusammen und versucht durch das Vertragswesen sowie hohe Transparenz und Qualität künftige Streitigkeiten zu vermeiden.

Rechtsstreitigkeiten und anhängige Gerichtsverfahren gab es auch in 2017. Diese betrafen unter anderem abgeschlossene und laufende Bauvorhaben. Hier sind branchenübliche Fälle mit Architekten, Bauunternehmen oder Immobilienkäufern aufgetreten. Negative monetäre Auswirkungen aus diesen Themen sind wahrscheinlich, diese werden in ihrer Ausprägung aber als eher geringfügig eingeschätzt. Um diese Risiken abzubilden wurden im Abschluss entsprechend Rückstellungen gebildet.

Zur Begrenzung des Risikos von Verstößen gegen bestehende Regelungen, Gesetze und Richtlinien besteht ein Compliance Management System und ist ein Compliance Beauftragter benannt. Dieses System wird fortlaufend den sich aus dem laufenden Geschäftsbetrieb sowie dem geplanten weiteren Wachstum ergebenden Anforderungen angepasst. Neue Mitarbeiter des ISARIA Wohnbau Konzerns werden hinsichtlich der Compliance Regelungen umfassend geschult und bestätigen dies durch ihre Unterschrift.

Es erfolgten keine Zuwendungen (Geldzuwendungen und Zuwendungen von Sachwerten) an Parteien, Politiker und damit verbundene Einrichtungen.

Die Gesellschaft hat einen Datenschutzbeauftragten benannt, der regelmäßig an den Vorstand berichtet. Es sind im abgelaufenen Geschäftsjahr keine Verstöße gegen Datenschutzbestimmungen bekannt geworden. Die Vorbereitungen auf die ab dem 25. Mai 2018 geltenden neuen Datenschutzgrundverordnung laufen und werden rechtzeitig abgeschlossen sein.

Es gibt aktuell und gab bisher keine Verfahren aufgrund wettbewerbswidrigen Verhaltens oder Kartell- und Monopolbildung gegen die Gesellschaft, ihre Organe oder eine ihrer Tochtergesellschaften.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Der ISARIA Wohnbau Konzern ist durch seine Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Dies sind insbesondere das Liquiditätsrisiko, aber auch das Zinsänderungsrisiko sowie das Zahlungsausfallrisiko der Geschäftspartner. Ziel des finanziellen Risikomanagements des Konzerns ist es, diese Risiken durch die laufenden operativen und finanzorientierten Aktivitäten zu begrenzen. Hierzu gehört eine laufende detaillierte Liquiditätsplanung ebenso wie der Einsatz von Simulationsrechnungen unter Verwendung von Worst-Case-Szenarien.

• Liquiditätsrisiko

Ein zentrales finanzwirtschaftliches Risiko des ISARIA Wohnbau Konzerns birgt die kapitalintensive Tätigkeit als Projektentwickler für Wohnimmobilien. Bisher wurden verschiedenste Finanzierungsformen genutzt. Ein Teil des für die Entwicklung der jeweiligen Projekte erforderlichen Kapitals wurde in der Form von Darlehen von Kreditinstituten zur Verfügung gestellt. Daneben wurden alternative Finanzierungsinstrumente mit weiteren Kapitalgebern abgeschlossen, um gegenüber den Kreditinstituten die notwendigen Eigenmittel nachweisen zu können oder um die Projekte vorübergehend vollständig auf diese Weise zu finanzieren. Die Vergütung erfolgt als Zinszahlung oder in Form der Ausschüttung von fixen, nicht rückzahlbaren Vorabgewinnen aus den jeweiligen Projekten. Aufgrund des Risikoprofils liegen die Vergütungen dieser Mittel deutlich höher als die Zinsen von erstrangig besicherten Darlehen.

Branchenspezifisch werden Bauträgerfinanzierungen in der Regel nur mit kurzen Laufzeiten im Einjahresbereich ausgegeben, obwohl die Laufzeiten der Projektentwicklungen und Baumaßnahmen teils deutlich länger sind. Deshalb müssen Finanzierungen während einer Maßnahme regelmäßig prolongiert werden. Seitens der Kreditgeber werden in die Entscheidungen zur Verlängerung auch weiche Faktoren wie Vertrauen in den Bauträger und in die Projektentwicklungen eingebracht. Weiterhin spielen die allgemeine Marksituation und die prognostizierten Entwicklungen eine Rolle bei der Kreditprolongation. In diesem Bereich hat sich unser Risiko im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter verringert, wie auch die erfolgreich neu abgeschlossenen Bankfinanzierungen in 2017 belegen. Das Interesse von Banken an einer Geschäftsbeziehung mit der ISARIA hat nochmals spürbar zugenommen. So konnten im abgelaufenen Geschäftsjahr zwei neue Institute als Kreditgeber gewonnen werden.

Seit der im Vorjahr erfolgten Kapitalerhöhung der ISARIA Wohnbau AG hat sich die Liquiditätssituation im Konzern erheblich verbessert. Es steht seitdem auch „echtes“ Eigenkapital, sowohl für bestehende Projektfinanzierungen als auch für geplante weitere Grundstücksakquisitionen, in nennenswertem Umfang zur Verfügung. Darüber hinaus hat die ISARIA Wohnbau im abgelaufenen Geschäftsjahr Darlehen in Höhe von € 58 Mio. als kurzfristige Brückenfinanzierung im Rahmen von Grundstücksakquisitionen erhalten. Darlehensgeber ist ein nahestehendes Unternehmen. Dieses Darlehen läuft zunächst bis auf Weiteres.

Daneben verfügt die ISARIA Wohnbau mit der One Group über eine konzerneigene Finanzierungsplattform. Dies bedeutet eine deutliche Absenkung der finanzwirtschaftlichen Risiken in vielfacher Hinsicht. Verschiedene, jeweils komplexe Finanzinstrumente konnten so durch eine einheitliche Struktur ersetzt werden. Zuflüsse sind verlässlich und kalkulierbar. Auch die Kosten liegen zum Teil deutlich unter alternativen Engagements.

Weitere Finanzierungsalternativen werden fortlaufend geprüft.

Die Gesellschaft geht davon aus, dass aus den über die Plattform der One Group und aus den Bankenfinanzierungen bereits zur Verfügung stehenden Mittel sowie über die Einwerbung weiterer Mittel in 2018 die anstehenden Prolongationen und bestehenden Projektentwicklungen vollständig finanziert werden können und die allgemeine Liquidität gesichert ist.

Von der One Group aufgenommene Fondsmittel müssen, nach der erfolgten Verlängerung des ursprünglich zum 31. März 2017 endenden ProReal Deutschland Fonds 3 um ein Jahr, plangemäß zum 31. März 2018 in Höhe von T€ 73.672 an die externen Anleger zurückgezahlt werden. Der Liquiditätsplan sieht eine Rückführung aus Eigenmitteln vor. Zudem sieht dieser vor, dass jeweils revolvierend neue Mittel eingeworben werden und damit langfristig die Projektfinanzierung auf einem bestimmten Niveau erhalten bleibt. Hier liegen Risiken in der allgemeinen Markt- und Zinsentwicklung.

Neben der Rückzahlung des ProReal Deutschland Fond 3 bestehen die wesentlichen Liquiditätsabflüsse in 2018 in den laufenden Verbindlichkeiten des ISARIA Wohnbau Konzerns, den Finanzierungskosten und den planmäßigen Ausschüttungen an die Gesellschafter der ProReal Deutschland- Serie. Liquiditätszuflüsse sind insbesondere durch eingeworbene Mittel der One Group (ProReal Deutschland-Serie) sowie durch die anstehenden Übergaben aus Projektgesellschaften zu erwarten.

Alle im Geschäftsjahr 2017 fälligen Anleihen und Kredite konnten abgelöst oder verlängert werden.

• Zinsrisiken und -Chancen

Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus könnte die Finanzierungskosten des Konzerns in Zukunft erhöhen bzw. zukünftige Finanzierungen erschweren. Ein höheres Zinsniveau könnte außerdem zur Folge haben, dass sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien und damit deren Verkaufsmöglichkeiten verschlechtern, da Käufer den Kaufpreis regelmäßig teilweise über Fremdkapital finanzieren, bei höheren Finanzierungskosten gegebenenfalls den Kauf einer Immobilie verschieben, auf weniger teure Objekte ausweichen oder ganz von einem Kauf Abstand nehmen und alternative Investitionen bevorzugen. Ein Anstieg des Zinsniveaus könnte sich daher negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des ISARIA Wohnbau Konzerns auswirken. Ein Rückgang des Zinsniveaus könnte dagegen sowohl die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter fördern als auch die eigenen Zinskosten reduzieren, und sich damit positiv auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des ISA-RIA Wohnbau Konzerns auswirken.

Einige Kreditverträge mit Bankinstituten sehen einen variablen Zinssatz vor, der regelmäßig an die jeweils aktuelle Zinsentwicklung angepasst wird. Der weit überwiegende Teil dieser Finanzierungsverträge sieht jedoch gedeckelte Zinssätze vor, insofern ist das Zinsänderungsrisiko begrenzt. Im Übrigen erfolgt der Abschluss von Finanzierungsverträgen mit über die jeweilige Laufzeit fixen Konditionen. Ein Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten, z.B. zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken, erfolgt im Konzern derzeit nicht.

Aktuell ist noch keine deutliche Anhebung des Zinsniveaus in Deutschland ersichtlich. Es gibt allerdings Indikatoren, dass die Zinsen in naher Zukunft voraussichtlich steigen werden. So hat die US-Notenbank Fed die Leitzinsen bereits leicht angehoben. Die Bank of England steht aufgrund steigender Inflationsraten zunehmend unter Druck die Leitzinsen zu steigern. Und auch die EZB hat bereits angekündigt eine Normalisierung der Geldpolitik herbeizuführen und ihr Anleihenkaufprogramm zu beenden.

Die Banken erheben aber zunehmend „neue“ Gebühren zur Kompensation der nachhaltig niedrigen Zinsen. Bereits im ersten Halbjahr 2016 wurde die ISARIA erstmals mit der Ankündigung negativer Zinsen bei der Hamburger Sparkasse im Falle von größeren Kontoguthaben konfrontiert. Dies wurde ab März 2017 auch umgesetzt und trifft unmittelbar die One Group. Tatsächlich konnte aber bisher die Zahlung von Negativzinsen durch eine geeignete Liquiditätssteuerung vermieden werden. Steigende Gebühren wie z. B. Bereitstellungs-, Zahlungsabwicklungs- oder Prolongationsgebühren sind jedoch nicht ausgeschlossen.

• Zahlungsausfallrisiko

Dem Zahlungsausfallrisiko wird durch ein entsprechendes Management der offenen Posten sowie durch die Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen. Die Erfassung und Berichterstattung dieser Risiken erfolgt durch entsprechende Berichtseinheiten des ISARIA Wohnbau Konzerns. Schuldner der Gesellschaft sind im Wesentlichen eine Vielzahl von privaten Wohnungskäufern, die beim Kauf ihrer Immobilie ihre Finanzierung nachweisen.

• Steuerliche Risiken

Wesentliche steuerliche Risiken können sich aus Änderungen der lokalen Steuergesetze bzw. der Rechtsprechung und unterschiedlicher Auslegung existierender Vorschriften im Rahmen laufender oder zukünftiger Betriebsprüfungen ergeben. So laufen gegenwärtig außergerichtliche Rechtsbehelfsverfahren im Hinblick auf Prüfungsfeststellungen für Vorjahre. Für damit im Zusammenhang stehende steuerlichen Risiken wurden Rückstellungen gebildet.

Grundsätzlich besteht das latente Risiko des Untergangs bestehender steuerlicher Verlustvorträge bei einem mehrheitlichen Anteilseignerwechsel. Die Umsetzung von gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen wird in der Regel von externen Steuerexperten begleitet, um die bestehenden steuerlichen Verlustvorträge zu sichern.

• Sonstige Risiken

Neben den bereits beschriebenen Risiken bestehen allgemeine Einflüsse, die schwer oder gar nicht absehbar und damit kaum beeinflussbar sind. Einige dieser Risiken sind unvorhergesehene politische Umgestaltungen, soziale Umbrüche, verheerende Naturkatastrophen oder Terroranschläge. Diese sind nicht Bestandteil unseres Risikomanagementsystems. Derartige Entwicklungen könnten sich in Zukunft mittelbar und unmittelbar auf den ökonomischen Verlauf des ISARIA Wohnbau Konzerns auswirken.

IV. Gesamteinschätzung des Managements zur Risiko- und Chancensituation

Die Einschätzung der Gesamtrisikosituation ist das Ergebnis der konsolidierten Betrachtung aller wesentlichen Risikofelder bzw. Einzelrisiken. Die Gesamtrisikosituation hat sich 2017 gegenüber dem Vorjahr weiter verbessert. Aus Sicht des ISARIA Wohnbau Konzerns sind gegenwärtig auf der Basis der getroffenen Annahmen keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar und zwar weder aus der Vergangenheit, noch aus aktuell absehbaren Entwicklungen. Der ISARIA Wohnbau Konzern ist gegenwärtig und zukünftig fähig, im Markt für Wohnungs-Projektentwicklungen ertragsreich zu wachsen und die sich bietenden Chancen und Herausforderungen zu nutzen, ohne dabei unvertretbar hohe Risiken eingehen zu müssen.

V. Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems

Das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem (IKS) der ISARIA Wohnbau dient dazu, Risiken im Rahmen der Finanzberichterstattung zu minimieren und Falschdarstellungen in Jahres- und Zwischenberichten, die einen wesentlichen Einfluss auf die Entscheidungen der Informationsadressaten haben, zu vermeiden. Mit Hilfe des IKS sollen mögliche Fehlerquellen identifiziert und die Risiken der Berichterstattung im ISARIA Wohnbau Konzern begrenzt werden. Die Ausgestaltung des rechnungslegungsbezogenen IKS ist eng mit den internen Prozessen zur Rechnungslegung und Finanzberichterstattung und den vorhandenen Strukturen zur Steuerung der Geschäfts- und Zentralbereiche verknüpft. So wird die Erstellung von den gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Jahres- und Konzernabschlüssen mit hinreichender Sicherheit gewährleistet.

Die für die Finanzberichterstattung relevanten Teile des IKS einschließlich des IT-Systems werden vom Abschlussprüfer im Rahmen eines risikoorientierten Prüfungsansatzes auf Wirksamkeit geprüft. Über etwaige Schwächen und Verbesserungsmöglichkeiten werden Vorstand und Aufsichtsrat durch den Abschlussprüfer informiert.

Das Rechnungswesen im ISARIA Wohnbau Konzern ist zentral organisiert. Die Abschlüsse aller wesentlichen Konzerngesellschaften werden durch eigene Mitarbeiter in der Konzernzentrale in München erstellt. Auch für den Fall, dass Teile der Buchhaltung, wie die Personalabrechnung, an externe Dienstleister vergeben sind, verbleibt die finale Verantwortung bei der Finanzbuchhaltung der ISA-RIA Wohnbau.

Konkret stellte sich der Rechnungslegungsprozess für den Jahres- und Konzernabschluss 2017 wie folgt dar: Die nach deutschem Handelsrecht aufgestellten Jahresabschlüsse wurden intern durch das Rechnungswesen der ISARIA Wohnbau anhand der zentralen Buchhaltungssoftware der DATEV eG erstellt. Die Berechnung der Steuern erfolgt anschließend durch eine Steuerberatungsgesellschaft. Die beizulegenden Zeitwerte unserer Finanzimmobilien werden durch externe, unabhängige Bewertungsgutachter ermittelt. Die handelsrechtlichen Jahresabschlüsse sind die Grundlage für die Übernahme in das datenbankbasierte Konsolidierungssystem der LucaNet AG. Sämtliche Anpassungsbuchungen und Konsolidierungsmaßnahmen für die Erstellung des IFRS-Konzernabschlusses werden in diesem System abgebildet. Der IFRS-Konzernabschluss wird durch den Abschlussprüfer geprüft. Im Rahmen dieser Konzernabschlussprüfung werden die Abschlüsse der einbezogenen Tochterunternehmen auf ihre Ordnungsmäßigkeit geprüft. Der handelsrechtliche Jahresabschluss der ISARIA Wohnbau sowie der Tochtergesellschaften, für die eine gesetzliche Prüfungspflicht besteht, werden einer eigenständigen Abschlussprüfung unterzogen.

5. Abhängigkeitsbericht

Schlusserklärung zum Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen gemäß § 312 AktG

Die ISARIA Wohnbau AG war im Geschäftsjahr 2017 ein von der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG („LSREF4“), eine mit bestimmten Lone Star Funds verbundenes Unternehmen, abhängiges Unternehmen i. S. d. § 312 AktG. Der Vorstand der ISARIA Wohnbau AG hat deshalb gemäß § 312 Abs. 1 AktG einen Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgestellt, der die folgende Schlusserklärung enthält:

„Wir erklären, dass die Gesellschaft bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften und Maßnahmen nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, ist die Gesellschaft nicht benachteiligt worden.“

6. Angaben gem. § 315 Abs. 4 HGB bzw. § 289 Abs. 4 HGB

Zusammensetzung des gezeichneten Kapitals

Das Grundkapital der ISARIA Wohnbau AG betrug am 31. Dezember 2017 T€ 35.646 und war eingeteilt in 35.646.000 nennwertlose Stückaktien. Jede Aktie gewährt in der Hauptversammlung ein Stimmrecht.

Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen

Das Bestehen von Beschränkungen im Sinne von § 315 Abs. 4 Nr. 2 HGB auf Grund von Vereinbarungen zwischen der Gesellschaft und Aktionären oder auf Grund von Vereinbarungen zwischen Aktionären hinsichtlich der Stimmrechte oder der Übertragung von Aktien der Gesellschaft ist dem Vorstand nicht bekannt.

10% der Stimmrechte überschreitende Kapitalbeteiligungen

Zum 31. Dezember 2017 bestanden nach Kenntnis der Gesellschaft Beteiligungen am Kapital der ISARIA Wohnbau, die 10% der Stimmrechte überschreiten, mit 92,39% durch die LSREF4. Es bestehen keine Aktien mit Sonderrechten, die ihrem Inhaber Kontrollbefugnisse verleihen. Darüber hinaus besteht keine Art der Stimmrechtskontrolle durch Arbeitnehmer, die am Kapital beteiligt sind und ihre Kontrollrechte nicht unmittelbar ausüben.

Gesetzliche Vorschriften und Bestimmungen der Satzung über die Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands und über die Änderung der Satzung

Die Bestellung und Abberufung der Vorstandsmitglieder folgt den §§ 84 und 85 AktG. Es bestehen keine Sonderregelungen in der Satzung der Gesellschaft. Die Bestellung und Abberufung unterliegt alleinig dem Aufsichtsrat der ISARIA Wohnbau AG. Die wiederholte Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit von Vorstandsmitgliedern ist zulässig. Nach § 5 der Satzung kann der Vorstand aus einer oder mehreren Personen bestehen; die Entscheidung darüber fällt der Aufsichtsrat.

Satzungsänderungen richten sich nach den §§ 179, 133 AktG und den Regeln der Satzung. Jede Satzungsänderung bedarf eines Beschlusses der Hauptversammlung. Jedoch ist der Aufsichtsrat der Gesellschaft gem. § 11 Nr. 4 der Satzung befugt, Satzungsänderungen zu beschließen, die nur die Fassung der Satzung betreffen. § 17 Nr. 3 der Satzung sieht entsprechend § 179 Abs. 2 Satz 2 AktG vor, dass – soweit nicht zwingende gesetzliche Vorschriften dagegenstehen – ein satzungsändernder Hauptversammlungsbeschluss grundsätzlich mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen und des bei Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals gefasst wird. Eine größere Kapitalmehrheit in Höhe von Dreiviertel des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals sieht das Gesetz an mehreren Stellen vor, so z.B. für bestimmte Kapitalmaßnahmen und den Ausschluss von Bezugsrechten.

Befugnisse des Vorstands, Aktien auszugeben

Das Grundkapital der Gesellschaft ist ferner zum Stichtag durch Beschluss der Hauptversammlung vom 5. Mai 2017 um bis zu T€ 17.823 bedingt erhöht. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 4. Mai 2022 auf den Inhaber lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen oder eine Kombination dieser Instrumente im Gesamtbetrag von bis zu T€ 150.000 mit oder ohne Laufzeitbegrenzung auf insgesamt bis zu 17.823.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien der ISARIA Wohnbau AG zu begeben (Bedingtes Kapital 2017). Die durch Beschluss der Hauptversammlung vom 23. März 2012 erteilte Ermächtigung (Bedingtes Kapital 2012) wurde mit diesem Beschluss aufgehoben.

Vereinbarungen für den Fall eines Wechsels der Unternehmenskontrolle

Im Konzern der ISARIA Wohnbau bestanden zum 31. Dezember 2017 abgeschlossene Kreditverträge, die die Zustimmung der Banken zur Änderung des Gesellschafterkreises erfordern oder die Fälligstellung der Darlehen zur Folge haben können. Zum 31. Dezember 2017 betrifft dies einen Darlehensvertrag der ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH & Co. KG, einen Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Graumannsweg GmbH & Co. KG, einen Darlehensvertrag der Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH, einen Darlehensvertrag der ISARIA south one GmbH & Co. KG, einen Darlehensvertrag der Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH & Co. KG und einen Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co. KG. Diese Darlehensverträge haben ein Finanzierungsvolumen von insgesamt € 213,1 Mio.

Während der Darlehensvertrag der Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH & Co. KG und der Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co. KG ein solches Recht bei Unterschreiten der Beteiligungsquote der ISARIA Wohnbau AG von 75% vorsieht, ist im Vertrag mit der ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH & Co. KG jeglicher Wechsel der Stimmrechte an der Darlehensnehmerin durch die Bank zustimmungspflichtig. Der Darlehensvertrag der Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH sieht ein Kündigungsrecht der Bank für den Fall vor, dass sich die Beherrschungsverhältnisse an der ISARIA Wohnbau AG ändern ohne vorheriger schriftlicher Zustimmung der Bank. Dies wäre dann der Fall, wenn eine andere Person oder Gruppe von Personen mehr als 50% der Kapitalanteile an der ISARIA Wohnbau AG halten würde. Die Darlehensverträge der ISARIA south one GmbH & Co. KG und der ISARIA Objekt Graumannsweg GmbH & Co. KG sehen das Kündigungsrecht der Bank bei jeglicher Änderung der Gesellschaftsanteile vor, sofern die Bank der Änderung nicht im Vorfeld zugestimmt hat.

Daneben existieren bei der ISARIA Wohnbau keine wesentlichen Vereinbarungen des Mutterunternehmens, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels infolge eines Übernahmeangebots stehen oder eine entsprechende Entschädigungsvereinbarung mit den Mitgliedern des Vorstands oder Arbeitnehmern.

7. Nachtragsbericht

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Lageberichtes sind keine wesentlichen Ereignisse bekannt, die nach dem Bilanzstichtag eingetreten sind und wesentliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung der ISARIA Wohnbau AG haben.

 

München, 16. Februar 2018

Michael Haupt, Vorstandssprecher/CEO

Henrik Stratz, Vorstand

Gerhard Wirth, Vorstand

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