d.i.i. Investment GmbH: bilanzielle EK-Quote sinkt von 48% auf 27,7% innerhalb eines Jahres und nach wie vor ist ein Bilanzverlust im 6-stelligen Bereich vorhanden

Keine Bilanz, die Investoren überzeugen wird.

d.i.i. Investment GmbH

Wiesbaden

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016

Jahresbilanz zum 31. Dezember 2016

Aktiva

Vorjahr
EUR EUR TEUR
1. Forderungen an Kreditinstitute
täglich fällig 122.223,87 225
2. Forderungen an Kunden 331.003,40 274
3. Sachanlagen 0,00 0
4. Sonstige Vermögensgegenstände 1.576.161,86 1.036
5. Rechnungsabgrenzungsposten 780,00 1
Bilanzsumme 2.030.169,13 1.536

PASSIVA

Vorjahr
EUR EUR TEUR
1. Sonstige Verbindlichkeiten 561.976,23 122
2. Rechnungsabgrenzungsposten 773.305,84 525
3. Rückstellungen
Andere Rückstellungen 133.250,00 152
4. Eigenkapital
a) Gezeichnetes Kapital 125.000,00 125
b) Kapitalrücklage 1.000.000,00 1.700
c) Bilanzverlust -563.362,94 561.637,06 -1.088
Bilanzsumme 2.030.169,13 1.536
Für Anteilinhaber verwaltete Investmentvermögen
Zahl der verwalteten Investmentvermögen 7 7
Summe der Inventarwerte 215.088.847,98 144.358

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2016

Vorjahr
EUR EUR EUR TEUR
1. Zinserträge aus Kredit- und Geldmarktgeschäften 48.994,58 55
2. Zinsaufwendungen -0,64 48.993,94 0
3. Provisionserträge 8.474.097,37 5.873
4. Provisionsaufwendungen -6.661.703,92 1.812.393,45 -4.434
5. Sonstige betriebliche Erträge 40.649,40 26
6. Allgemeine Verwaltungsaufwendungen
a) Personalaufwand
aa) Löhne und Gehälter -933.544,57 -653
ab) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung -106.732,73 -1.040.277,30 -79
darunter: für Altersversorgung EUR 0,00 (Vj. TEUR 0)
b) andere Verwaltungsaufwendungen -334.154,57 -1.374.431,87 -282
7. Abschreibungen und Wertberichtigungen auf immaterielle Anlagewerte und Sachanlagen -218,00 -1
8. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 527.386,92 505
9. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 0,00 -4
10. Sonstige Steuern, soweit nicht unter Posten 9 ausgewiesen -2.802,64 -2.802,64 -2
11. Jahresüberschuss 524.584,28 499
12. Verlustvortrag aus dem Vorjahr -1.087.947,22 -1.587
13. Bilanzverlust -563.362,94 -1.088

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2016

A. Allgemeines

Die Gesellschaft ist seit 2014 Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) i.S.d. Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), die über eine Erlaubnis nach § 20 KAGB zur Verwaltung von geschlossenen inländischen Publikums-AlFs gemäß §§ 261 ff KAGB sowie geschlossener inländischer Spezial-AlFs gemäß §§ 285 ff KAGB verfügt, die unmittelbar oder mittelbar überwiegend in Immobilienvermögen investieren dürfen.

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2016 der d.i.i. Investment GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches und der Verordnung über die Rechnungslegung der Kreditinstitute und Finanzdienstleistungsinstitute (RechKredV) sowie den einschlägigen Regelungen des GmbH-Gesetzes aufgestellt.

B. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennbetrag angesetzt.

Sachanlagen sind zu Anschaffungskosten, vermindert um die planmäßigen Abschreibungen bewertet.

Bestehende Rechnungsabgrenzungen betreffen Zahlungen, die erfolgsmäßig zukünftigen Wirtschaftsjahren zuzuordnen sind.

Verbindlichkeiten werden mit ihren jeweiligen Erfüllungsbeträgen ausgewiesen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle bis zur Jahresabschlusserstellung bekannt gewordenen ungewissen Verpflichtungen, die das abgelaufene Geschäftsjahr betreffen. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind hauptsächlich Forderungen gegenüber der alleinigen Gesellschafterin d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH (EUR 1.408.099,72; Vj. TEUR 1.031) enthalten, die aus dem Finanzclearing innerhalb der d.i.i.-Gruppe resultieren.

Die Sachanlagen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Anschaffungs- / Herstellungskosten
01.01.2016 Zugänge Abgänge 31.12.2016
EUR EUR EUR EUR
Sachanlagen
Betriebs- und Geschäftsausstattung 982,21 0,00 0,00 982,21
Sachanlagen gesamt 982,21 0,00 0,00 982,21
Insgesamt 982,21 0,00 0,00 982,21
Abschreibungen
01.01.2016 Zugänge Abgänge 31.12.2016
EUR EUR EUR EUR
Sachanlagen
Betriebs- und Geschäftsausstattung 764,21 218,00 0,00 982,21
Sachanlagen gesamt 764,21 218,00 0,00 982,21
Insgesamt 764,21 218,00 0,00 982,21
Buchwerte
31.12.2016 31.12.2015
EUR EUR
Sachanlagen
Betriebs- und Geschäftsausstattung 0,00 218,00
Sachanlagen gesamt 0,00 218,00
Insgesamt 0,00 218,00

Sämtliche Forderungen an Kunden haben – wie im Vorjahr – eine Restlaufzeit von bis drei Monaten.

D. Sonstige Angaben

Mit nahe stehenden Unternehmen sind im abgelaufenen Geschäftsjahr folgende Kosten mit folgenden Vergütungen abgerechnet worden:

EUR
Asset Management Gebühren 2.427.517,60
Objektvermittlungsgebühren 3.611.771,91
Nutzung Büroräume und IT-Infrastruktur 67.974,28
6.107.263,79

Das an den Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar schlüsselt sich wie folgt auf:

EUR
Abschlussprüferleistungen 31.114,12

Im Jahresdurchschnitt waren bei der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2016 – ohne Berücksichtigung der Geschäftsleitung – sechs (Vj. fünf) Mitarbeiterinnen in Vollzeit und ein (Vj. ein) Mitarbeiter in Teilzeit beschäftigt.

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres 2016 sind nicht eingetreten.

Geschäftsleitung

Frank Wojtalewicz, Wiesbaden – Anlagenvertrieb/Marketing, Produktkonzeption;
– Portfoliomanagement
(Fondssteuerung, Portfolioverwaltung, Liquiditätsanlagemanagement) –
Sascha Hertach, Wiesbaden – Portfoliomanagement
(Anlageneinkauf, Fondssteuerung, Portfolioverwaltung, Liquiditätsanlagemanagement) –
Thomas Mitzel, Baden-Baden – Risikomanagement und -controlling, Organisation und Verwaltung, Back-Office –

Aufsichtsrat

Alexander von Mellenthin, Vorsitzender,

– Alleinvorstand der TransConnect Unternehmensberatungs- und Beteiligungs AG, München –

Dr. Friedrich Schmitz, stellv. Vorsitzender,

– Volljurist; Partner und Mitglied der Geschäftsleitung der CEAMS CE Asset Management AG, Meilen/Zürich, Schweiz –

Dr. Herbert Meyer,

– Unternehmensberater; Mitglied der Abschlussprüferaufsichtskommission, Berlin (APAK) –

Die Angabe über die Bezüge der Geschäftsführung unterbleibt gemäß § 286 Abs. 4 HGB, da sich anhand dieser Angabe die Bezüge eines Mitglieds feststellen lassen.

Für die Tätigkeit des Aufsichtsrats sind im Geschäftsjahr 2016 Vergütungen i.H.v. TEUR 46 (Vj. TEUR 45) angefallen.

 

Wiesbaden, 30. Mai 2017

Frank Wojtalewicz, Geschäftsleiter

Sascha Hertach, Geschäftsleiter

Thomas Mitzel, Geschäftsleiter

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2016

A. GRUNDLAGEN – GESCHÄFTSMODELL DES UNTERNEHMENS

Die d.i.i. Investment GmbH wurde am 11. Mai 2010 gegründet. Gesellschafter ist die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH. Die Gesellschaft erhielt am 4. Juli 2014 gemäß §§ 20, 22 des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) die Erlaubnis für die Tätigkeit als externe AlF-Kapitalverwaltungsgesellschaft für die Verwaltung von inländischen Investmentvermögen bezogen auf geschlossene Spezial-AlF gemäß §§ 285 ff. KAGB. Folgende Vermögensgegenstände dürfen verwaltet werden

a)

Immobilien, einschließlich Wald, Forst- und Agrarland,

b)

Bankguthaben gemäß § 195 KAGB,

c)

Derivate zu Absicherungszwecken,

d)

Anteile oder Aktien an Gesellschaften, die nach dem Gesellschaftsvertrag oder der Satzung nur in Vermögensgegenstände gemäß a) sowie die zur Bewirtschaftung dieser Vermögensgegenstände erforderlichen Vermögensgegenstände oder Beteiligungen an solchen Gesellschaften erwerben dürfen. Dieser Passus gilt nur für geschlossene Spezial- AIF.

Am 7. November 2014 wurde die Erlaubnis von der BaFin um die Verwaltung von geschlossenen inländischen Publikums-AlF gemäß §§ 261 ff. KAGB erweitert.

Das Portfoliomanagement und das Risikomanagement werden innerhalb der d.i.i. Investment GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) wahrgenommen. Beide Bereiche sind funktional getrennt und werden von unterschiedlichen Geschäftsführern verantwortet.

Die Haupttätigkeit der d.i.i. Investment GmbH ist das Auflegen und Verwalten von geschlossenen inländischen Spezial-AlF und Publikums-AlF mit Anlageschwerpunkt Immobilien. Die einzelnen Tätigkeiten verteilen sich auf die übergelagerten Ressorts:

Portfoliomanagement,

Produktkonzeption und Vertrieb,

Risikomanagement.

Im Ressort „Portfoliomanagement“ werden die Aufgaben Immobilieneinkauf, Fondssteuerung, Immobilienportfolioverwaltung, Liquiditätsanlagemanagement wahrgenommen.

Die d.i.i. Investment GmbH ist somit auch verantwortlich für den Einkauf der Immobilien. Diese werden nach einer fest vorgegebenen und definierten Investitionsstrategie identifiziert. Hierbei bedient sich die d.i.i. Investment GmbH der Qualifikation der Muttergesellschaft (d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH) und Maklerhäusern, die der Gesellschaft Marktanalysen und Marktberichte zu Verfügung stellen. Darüber hinaus stellen sowohl Muttergesellschaft als auch Maklerhäuser der d.i.i. Investment GmbH Immobilienangebote zum Ankauf zur Verfügung. Vor Ankauf der Immobilien werden bei Bedarf umfassende steuerliche/rechtliche, kaufmännische/immobilienwirtschaftliche und technische Due Diligence Prozesse durch Einbindung der Muttergesellschaft und Dritte durchgeführt.

Die Fondssteuerung wird die durch die Produktkonzeption aufgestellten fondsstrukturellen Kenngrößen als Planziele ableiten. Diese werden von der Fondssteuerung kontinuierlich nachgehalten und kontrolliert und es werden ggf. Strategien entwickelt.

Das Liquiditätsanlagemanagement legt die von der Fondssteuerung ermittelte Liquiditätsmenge, soweit sie nicht auf den Sperrkonten der jeweiligen Investmentvermögen zur Verfügung gehalten wird, in Festgeldanlagen und anderen zur Liquiditätsanlage geeigneten und zugelassenen Anlageinstrumenten an; derzeit ist keine Liquidität angelegt.

Das Ressort „Produktkonzeption und Vertrieb“ unterteilt sich in die Bereiche Konzeption, Vertrieb/Marketing professionelle und semi-professionelle Investoren, Ausgabe/Rücknahme von Anteilen. Aktuell werden keine Publikums-AlF aufgelegt.

Die Produktkonzeption wird das Geschehen an den Immobilien- und den Investmentmärkten ständig beobachten sowie das Verhalten der Investoren und das Produktangebot von Mitbewerbern analysieren, um konkurrenzfähig zu bleiben. Hierzu wird insbesondere steuerliches und rechtliches Spezial-Know-How für die Fonds- und Immobilienanlage im Inland geschaffen bzw. bereit gehalten und je nach Erfordernissen des Einzelfalls durch Beratungsleistungen externer Berater komplettiert.

Die Produktkonzeption wird daneben die besonderen spezialgesetzlichen Erfordernisse wie z.B. Anlagegrenzen nach dem KAGB und den jeweils neuesten Verlautbarungen der Aufsichtsbehörden berücksichtigen, um den wirtschaftlichen, rechtlichen, steuerrechtlichen und aufsichtsrechtlichen Erfordernissen ihrer Anleger zu entsprechen.

Die Vertriebsaktivitäten der Kapitalverwaltungsgesellschaft umfassen die Ansprache, die Gewinnung und die Betreuung von professionellen und semi-professionellen Investoren. Diese Aufgabe erfordert eine intensive Kundenbetreuung unter Anwendung des erforderlichen immobilienwirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Spezialwissens sowie ein konzertiertes Pflegen der Beziehungen zu den in Betracht kommenden Kundenkreisen (Investor Relations). Zur weiteren Aufgabe des Vertriebs gehören auch die gesamte Vertriebssteuerung und die Beobachtung des Kapitalanlagemarktes.

Das Ressort „Risikomanagement“ nimmt die Aufgaben Risikomanagement und Risikocontrolling, Liquiditätsrisikomanagement, Compliance/Interessenkonfliktmanagement/Geldwäscheabkehr/Datenschutz, Auslagerungscontrolling, Melde- und Anzeigewesen sowie Controlling wahr.

Das Risikomanagement wird sowohl auf Ebene der Kapitalverwaltungsgesellschaft als auch auf Ebene der einzelnen AlF, von einer von den operativen Bereichen (insbesondere von dem Portfoliomanagement) hierarchisch und funktional unabhängigen Person, die des Risikomanagers, wahrgenommen; hierfür wurde ein angemessenes Risikomanagementsystem eingerichtet.

Die KVG generiert aus der Verwaltung der bestehenden AlF, auch im Rahmen der Neuauflage von AlF unter dem KAGB im Bereich Immobilien, Gebühren für ihre Dienstleistungen.

B. WIRTSCHAFTSBERICHT

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft ist 2016 um 1,9% gewachsen. Wichtige Treiber waren die stabilen Konsumausgaben der privaten Haushalte und des Staates. In diesem positiven Umfeld erreichte die Arbeitslosenquote ein Rekordtief von etwa 6,1%. Der niedrigste Wert seit etwa zwei Jahrzehnten. Gleichzeitig geht damit die höchste Zahl sozialversicherungspflichtig Beschäftigter einher. Die Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist insofern relevant für die Kapitalverwaltungsgesellschaft, als dass die Risiken der AlF indirekt auch die Gesellschaft beeinflussen. Dies ist insbesondere im Hinblick auf die Provisionserträge bedeutsam, da diese ausschließlich aus der Verwaltung der AlF stammen.

Die wirtschaftliche Entwicklung in Europa zeigt sich verhalten: Die erfolgreiche Umsetzung der Reformen zur Stabilisierung der Staatshaushalte in den letzten Jahren hat dazu geführt, dass viele europäische Länder einen signifikanten Teil ihrer Verschuldung abgebaut haben. Dennoch sind weitere Schritte für die Erreichung der Maastricht-Ziele erforderlich. Die divergierende Lage an den Arbeitsmärkten sowie die weiterhin relativ hohe Verschuldung der privaten Haushalte wirken als dämpfende Faktoren für das Wachstum in der Eurozone. Die EZB plant zusätzlich zur bereits erfolgten Senkung des Refinanzierungszinssatzes und des sich voraussichtlich erst in 2018 abschwächenden Anleihenkaufprogramms mittelfristig die konjunkturellen Aussichten weiterhin zu verbessern (Quelle: Arbeitsagentur, Statistisches Bundesamt, Commerzbank, Stuttgarter Nachrichten). In diesem Umfeld bewegt sich die d.i.i. Investment GmbH. Insbesondere begünstigt das fallende Zinsniveau aufgrund der Aussicht auf höhere Renditen die Attraktivität von Anlagen in Investmentvermögen, sodass die d.i.i. Investment GmbH davon über die erhobenen Verwaltungsgebühren profitiert.

2. Entwicklungen auf den Kapitalmärkten

Mit dem Jahr 2016 ist ein durchaus turbulentes Jahr mit vielen und teilweise unerwarteten Stolpersteinen zu Ende gegangen.

An den Kapitalmärkten sorgten die geldpolitischen Impulse zeitweilig für Bewegung. Allerdings erhöhte sich die Risikobereitschaft der Anleger infolge der zunehmenden Liquidität nur noch begrenzt. Vielmehr zeigten sich im abgelaufenen Jahr vor allem in der zweiten Jahreshälfte vermehrt Sorgen um die Stabilität der globalen Konjunktur, die insbesondere durch die Wachstumsschwächen der Schwellenländer begründet waren.

Die deutschen Börsen haben im Jahresverlauf eine Rendite i.H.v 7,8% erreicht, die europäischen Börsen dagegen lediglich 1,5%. Betrachtet man die Rentenmärkte genauer, zeigt sich, dass die Renditen 10-jähriger Bundesanleihen am Jahresende um mehr als 50% unter dem Niveau vom Jahresanfang gelegen haben.

Die Entwicklung an den europäischen Aktienmärkten glich einer Achterbahnfahrt. Während die ersten sechs Monate bei DAX und EuroSTOXX 50 unter dem Strich mit deutlichen Verlusten verliefen, war das Bild in den letzten sechs Monaten des Jahres von einem starken Anstieg geprägt und mündete letztlich in einem jeweils positiven Börsenjahr. Die weltweiten Aktienmärkte haben, gemessen am MSCI Weltindex, eine positivere Entwicklung hingelegt und am Ende des Jahres ein Plus i.H.v. 9,2% realisiert.

3. Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt

Deutsche Wohnimmobilien sind bei Investoren nach wie vor sehr beliebt. Die Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien blieb auch 2016 sehr stark: Dies galt sowohl für private Käufer, die entweder für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage in Wohnungen investiert haben; es galt aber auch für institutionelle Anleger, deren große Nachfrage allerdings durch zu geringe Angebote nicht befriedigt werden konnte. Nach Angaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sind in 2016 weniger als 100.000 Wohneinheiten in großen Portfolios mit mindestens 800 Wohneinheiten veräußert worden. Der Grund ist das nicht vorhandene Angebot und daraus resultierend sind mehr als 2/3 weniger Wohnungen als in den Jahren vorher verkauft worden. Vor dem Hintergrund der Verwaltungstätigkeit der AlF beeinflussen die Risiken und Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt damit indirekt die Risiken der Kapitalverwaltungsgesellschaft.

Die Preise und Mieten in deutschen Städten sind auch 2016 deutlich schneller gestiegen als die Einkommen oder die allgemeine Teuerung. Zwar sind in einzelnen Teilmärkten Überhitzungen nicht auszuschließen, allerdings sind für die allermeisten Märkte keine spekulative Übertreibung zu sehen, denn viele fundamentale Bestimmungsfaktoren blieben auch 2016 intakt: Die Nettozuwanderung ist weiter gestiegen, die Zinsen blieben niedrig, die Arbeitsmarktsituation günstig und die Wohnungsfertigstellungen können den Zusatzbedarf der letzten Jahre in den Zuzugsregionen noch nicht aufnehmen (Quelle: Studie Institut der deutschen Wirtschaft Köln-Zuwanderung in die Großstädte und resultierende Wohnungsnachfrage). Die Kapitalverwaltungsgesellschaft profitiert indirekt unter Bezugnahme potentieller Anleger ebenfalls von einer starken Einkommensentwicklung.

4. Beurteilung des Geschäftsverlaufs und der Lage der Gesellschaft

4.1 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Die Gesellschaft verwaltet Ende 2016 sieben (Vj. sieben) geschlossene Spezial-AlF mit Anlageschwerpunkt Wohnimmobilienvermögen. Im Februar 2017 wurde ein weiterer geschlossener Spezial-AlF in der Rechtsform der geschlossenen Investment-KG aufgelegt.

In 2016 wurden von der d.i.i. Investment GmbH Wohnimmobilien für TEUR 142.033 (Vj. TEUR 100.330) für die von ihr verwalteten AlF erworben. Den Ankäufen stehen Verkäufe von TEUR 117.169 (Vj. TEUR 47.236) gegenüber. Damit führte die d.i.i. Investment GmbH im Berichtsjahr Immobilientransaktionen im Wert von TEUR 259.202 (Vj. TEUR 147.566) durch. Diese im Rahmen der Portfolioverwaltung vorgenommenen Geschäfte stellen die Grundlage für die im abgelaufenen Geschäftsjahr vereinnahmten Objektvermittlungsgebühren dar.

Die Provisionserträge von insgesamt TEUR 8.474 (Vj. TEUR 5.873) setzen sich zusammen aus Zeichnungsfee (TEUR 1.053; Vj. TEUR 721), Investorenbetreuung (TEUR 192; Vj. TEUR 179), Asset Management Gebühren (TEUR 2.856; Vj. TEUR 2.371) und Objektvermittlungsgebühren (TEUR 4.212; Vj. TEUR 2.602). Der Anstieg der Provisionserträge resultiert insbesondere aus den gegenüber dem Vorjahr deutlich gestiegenen Wert der Immobilientransaktionen.

Die Provisionsaufwendungen i.H.v. TEUR 6.662 (Vj. TEUR 4.434) resultieren überwiegend (TEUR 6.039; Vj. TEUR 4.267) aus der Beratung durch die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH in Bezug auf das Asset Management und die Objektvermittlung in den geschlossenen Spezial-AlF. Der Anstieg der Provisionsaufwendungen korrespondiert mit dem Anstieg der Provisionserträge.

Die allgemeinen Verwaltungsaufwendungen sind im Berichtsjahr von TEUR 1.014 auf TEUR 1.374 gestiegen. Dies resultiert aus dem Anstieg der durchschnittlichen Mitarbeiterzahl und dem damit einhergehenden Anstieg des Personalaufwands (+TEUR 308). Die anderen Verwaltungsaufwendungen sind um TEUR 52 gestiegen, was im Wesentlichen aus der Anpassung der Prozesse der KVG und der damit zusammenstehenden Beratungskosten resultiert.

Das Ergebnis des Geschäftsjahres beträgt TEUR 525 (Vj. TEUR 499).

Die Forderungen an Kreditinstitute sind von TEUR 225 um TEUR 103 auf TEUR 122 gesunken.

Die sonstigen Vermögensgegenstände betreffen i.H.v. TEUR 1.408 (Vj. TEUR 1.031) die Muttergesellschaft und resultieren aus dem Finanzclearing innerhalb der d.i.i.-Gruppe.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten betrifft ausschließlich erhaltene Vorauszahlungen der Asset Management Gebühren für Januar 2017.

Im Berichtsjahr wurde ein Jahresüberschuss von TEUR 525 erwirtschaftet; ferner wurde die Kapitalrücklage um TEUR 700 reduziert. Somit verminderte sich der Eigenkapitalausweis insgesamt von TEUR 737 auf TEUR 562.

Bei einer Bilanzsumme zum Stichtag von TEUR 2.030 (Vj. TEUR 1.536) beläuft sich sowohl die bilanzielle EK-Quote als auch der Anteil des haftenden Eigenkapitals auf 27,7% (Vj. 48,0%).

Die Liquiditätslage ist durch folgende Zahlungsflüsse geprägt: Zum einen wurden Zahlungen i.H.v. TEUR 377 an die Muttergesellschaft im Zusammenhang mit dem Finanzclearing innerhalb der d.i.i.-Gruppe geleistet. Zum anderen erhöhten sich die Anzahlungen der verwalteten AlF für Januar 2017 gegenüber dem Vorjahr i.H.v. TEUR 248. Darüber hinaus ergaben sich Zahlungsströme aus der laufenden Geschäftstätigkeit im Zusammenhang mit dem Provisionsergebnis und den allgemeinen Verwaltungsaufwendungen. Die Zahlungszuflüsse betreffen die Provisionserträge aus der Verwaltungstätigkeit für die geschlossenen Spezial-AlF i.H.v. TEUR 8.313 sowie Zinserträge i.H.v. TEUR 49. Die Zahlungsabflüsse setzen sich im Wesentlichen aus den eingekauften Beratungs-Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Asset Management und der Objektvermittlungstätigkeit in den Spezial-AlF (Provisionsaufwendungen) i.H.v. TEUR 6.662 sowie den allgemeinen Verwaltungsaufwendungen i.H.v TEUR 1.374 zusammen.

Die Gesellschaft ist während des gesamten Geschäftsjahres 2016 stets in der Lage gewesen, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.

4.2 Die Gesamtaussage zur Lage der Gesellschaft

Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat die d.i.i. Investment GmbH keinen weiteren geschlossenen Spezial-AlF aufgelegt. Vielmehr wurde der geschlossene Spezial-AlF d.i.i. 8. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG mit EUR 70 Mio. Eigenkapital ausplatziert. Die ursprünglich geplanten EUR 65 Mio. Eigenkapital wurden durch Gesellschafterbeschluss auf EUR 70 Mio. erhöht. Weiterhin konnte bereits ein Großteil der geplanten Immobilieninvestments in 2016 durchgeführt werden. Somit ist damit zu rechnen, dass der Spezial-AlF vor Ende der geplanten Investitionsphase ausinvestiert ist. Darüber hinaus konnte dem institutionellen Mandat der Asset Management Gesellschaft d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH weiteres Eigenkapital zugeführt werden. Auch hier wurden in 2016 signifikante Immobilieninvestments durchgeführt.

Die positive Wirtschaftsentwicklung in Deutschland bietet weiterhin gute Rahmenbedingungen für die Strukturierungs- und Konzeptangebote der d.i.i. Investment GmbH. Individuelle Kunden- und Investorenanforderungen kann sie als einer von wenigen Wettbewerbern mit maßgeschneiderten oder komplexen Gestaltungen bedienen. Das in den Vorjahren aufgebaute Investmentangebot findet bei der Zielgruppe der institutionellen Anleger zunehmend Interesse. Auch internationale Investorengruppen beschäftigen sich zunehmend mit den Investmentangeboten der d.i.i. Investment GmbH.

5. Finanzielle Leistungsindikatoren

Die finanziellen Leistungsindikatoren in der d.i.i. Investment GmbH basieren auf monatlich ermittelten Finanzkennzahlen (EAT, EBT, EBIT, EBITDA, Eigenkapitalrendite und Umsatzrendite). 1 Abweichungen bei den ersten vier Kennzahlen führen zu entsprechenden Maßnahmen.

Für das Geschäftsjahr 2016 können folgende Finanzkennzahlen genannt werden:

Finanzielle Leistungsindikatoren 2016 2015
EAT 525 499
EBT 525 503
EBIT 476 449
EBITDA 476 449
Eigenkapitalrendite 93,4% 67,8%
Umsatzrendite 6,2% 8,5%

Nicht finanzielle Leistungsindikatoren werden zur Steuerung nicht herangezogen.

C. PROGNOSEBERICHT

Grundsätzlich hat sich das Geschäftsmodell der d.i.i. Investment GmbH weiterhin als sehr robust gegenüber konjunkturellen Schwankungen und Marktkrisen erwiesen.

Im Bereich Eigenkapitaleinwerbung profitieren wir u.a. von der weiterhin anhaltenden Niedrigzinsphase und den unterschwellig vorhandenen Inflationsängsten.

Diese Umstände machen Investitionen in Wohnimmobilien für viele Investoren attraktiv.

Künftig wird die Qualität des Anbieters eines Anlageproduktes in seiner Bedeutung steigen, womit Kontinuität und langjährige Erfahrung im Management mehr und mehr zum ausschlaggebenden Kriterium in der Investitionsentscheidung werden. Für den damit einsetzenden Qualitätswettbewerb, auch in Verbindung mit der KVG-Lizenz, sehen wir uns bestens gerüstet.

Die d.i.i. Investment GmbH hat ihren Fokus auch weiterhin auf der Realisierung solide konzipierter Immobilieninvestments im Rahmen von geschlossenen Immobilien-Spezial-Investmentvermögen für professionelle und semi-professionelle Investoren im Sinne des KAGB.

1 Der EAT (Eamings after Taxes) ist der Jahresüberschuss nach Steuern. Beim EBT (Eamings before Taxes) handelt es sich um den Jahresüberschuss vor Steuern. Bei der Berechnung des EBIT wird der EBT um das Zinsergebnis bereinigt. Das EBITDA ergibt sich aus dem EBIT zuzüglich Abschreibungen auf das immaterielle Anlagevermögen und Sachanlagen sowie außerplanmäßige Abschreibungen auf die Zeitwerte des Umlaufvermögens. Die Eigenkapitalrentabilität ergibt sich aus der Relation von EAT zum Eigenkapital, während die Umsatzrendite das Verhältnis von EAT zu den Umsatzerlösen darstellt.

Die Konzentration auf die Assetklasse Immobilien ist dabei aus folgenden Gründen auch weiterhin sinnvoll:

Da die Kernkompetenz der d.i.i. Investment GmbH und ihrer Muttergesellschaft, d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH, im Bereich Immobilien liegt, ist der Fokus auf dieses Segment gerichtet, wobei überwiegend Wohnimmobilien im Mittelpunkt der Tätigkeit stehen.

Hierbei wird die Bestandsentwicklung im Rahmen des Wohnimmobilien-Managements als ganzheitliches Konzept verstanden und alle Potentiale entlang der gesamten Wertschöpfungskette gehoben. Die kleinteilige Wertschöpfung in der Wohnimmobilie hat die d.i.i.-Gruppe industrialisiert und deckt hierbei das fachliche Know-how vollständig durch das eigene Management ab. Die stringente Abstimmung von Einkauf, Projektentwicklung, Bau- und Asset Management, Vertrieb sowie Buchhaltung und Controlling sind entscheidende Werttreiber. Detaillierte und dynamische EDV-Prozesse entlang der Wertschöpfungskette ermöglichen ein permanentes Controlling aller Investitionsschritte.

Die Fokussierung und Spezialisierung auf die Asset-Klasse Immobilien ist eine wesentliche Voraussetzung, um diese Assetklasse wirklich zu beherrschen und um überdurchschnittlich gute Ergebnisse erzielen zu können. Dabei werden von der d.i.i.-Gruppe maßgebende Funktionen mit eigenem Personal abgedeckt, welches über umfangreiche, langjährige Erfahrungen und nachweisbare Erfolge im Investment Management von Immobilien verfügt.

Planungen für die Neuauflage von Investmentvermögen mit Schwerpunkt Immobilien

Die d.i.i. Investment GmbH plant im Rahmen der Neuauflage von AlF unter dem KAGB im Bereich Immobilien weitere Fonds für professionelle und semi-professionelle Investoren. Konkret wurde mit dem d.i.i. 9. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG ein geschlossener Spezial-AlF aufgesetzt und Anfang 2017 bei der BaFin zur Vertriebsfreigabe eingereicht; zwischenzeitlich wurde diese auch von der BaFin durchgeführt. Dieser AlF ist als Nachfolgeprodukt von d.i.i. 8, mit dem gleichen strategischen Ansatz in Verbindung mit dem identischen Leverage. Das geplante Eigenkapital liegt bei EUR 80 Mio..

Darüber wurde für institutionelle Investoren wie Versorgungswerke und kirchliche Einrichtungen ein maßgeschneiderter geschlossener Spezial-AlF gemeinsam mit einem Bankhaus konzipiert. Die Vertriebsfreigabe durch die BaFin wurde im Mai 2017 erteilt. Geplant sind bei diesem Spezial-AlF EUR 100 Mio. Eigenkapital einzuwerben. Die Fremdkapitalquote liegt bei diesem Produkt bei 50%.

Im Rahmen eines Managed Accounts laufen die Planungen für einen Familienstamm ein eigenes Investment mit rd. EUR 20 Mio. aufzusetzen.

Das Ziel der nächsten Jahre ist das Wachstum der Assets under Management verbunden mit einer moderaten Ergebnissteigerung. Diese beinhalten höhere Erträge aus den Dienstleistungen, allerdings stehen diesen auch erhöhte Ausgaben für Material, IT und Personal entgegen.

Wir erwarten für das Geschäftsjahr 2017 im Vergleich zum Vorjahr weiter steigende Provisionserträge. Diese Einschätzung beruht insbesondere auf der Annahme, dass wir weitere geschlossene AlF auflegen werden.

Im Dezember 2016 wurde die Eigenkapitaleinwerbung zu d.i.i. 8. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG mit EUR 70 Mio. eingeworbenen Eigenkapital abgeschlossen. Ebenfalls sind nahezu alle Immobilieninvestments bis Ende 2016 durchgeführt worden.

Wir gehen daher davon aus, dass sich die finanziellen Leistungsindikatoren EAT, EBT, EBIT, EBITDA, Eigenkapitalrendite und Umsatzrendite insgesamt weiter verbessern werden.

D. CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

1. Risikomanagement der d.i.i. Investment GmbH

Ein einheitliches Risikomanagement sorgt dafür, dass Chancen und Risiken systematisch erfasst, bewertet, gesteuert, überwacht und kommuniziert werden. Ziel ist es, möglichst frühzeitig Informationen über Risiken und Potentiale sowie ihre finanziellen Auswirkungen zu gewinnen und so zu steuern, dass der Fortbestand der d.i.i. Investment GmbH nicht gefährdet, sondern der Unternehmenswert nachhaltig gesichert und gesteigert werden kann.

Das Risikomanagement ist ein kontinuierlicher, sich ständig wiederholender Prozess. Er besteht aus vier Phasen: Identifizierung der Risiken, Risikoanalyse und -bewertung, Risikosteuerung und -überwachung sowie der Berichterstattung. Das Risikomanagementsystem wird regelmäßig bzw. mindestens einmal jährlich auf Mängel und Anpassungsbedarf überprüft.

Im Rahmen des Risikomanagements werden insbesondere Kreditrisiken, Gegenparteirisiken, Liquiditätsrisiken, Marktrisiken und operationelle Risiken berücksichtigt.

Inhaltlich umfasst das Risikomanagement sowohl die Tätigkeit der Kapitalverwaltungsgesellschaft als auch die von ihr verwalteten Fonds. Dabei erstreckt sich das Risikomanagement auch auf Unternehmensfunktionen, die von der Kapitalverwaltungsgesellschaft auf andere Unternehmen ausgelagert werden.

1.1 Risiken auf Ebene der Kapitalverwaltungsgesellschaft

Bei der d.i.i. Investment GmbH kann die Gesamtheit der auf Ebene der Gesellschaft auftretenden Risiken in finanzielle Risiken, operationelle Risiken und sonstige Risiken unterteilt werden.

1.1.1 Finanzielle Risiken

Auf Gesellschaftsebene kommen grundsätzlich die gleichen Finanzrisiken wie bei der nachstehenden Betrachtung der Fonds zum Tragen. Aufgrund der spezifischen Geschäftstätigkeit von Kapitalverwaltungsgesellschaften entfalten Gegenparteirisiken, Marktrisiken, Kreditrisiken und Liquiditätsrisiken auf Ebene der Gesellschaft nicht ihre volle Wirkung.

Auf Ebene der Kapitalverwaltungsgesellschaft besteht das Gegenparteirisiko primär darin, dass Geschäftspartner ihre vertraglich geschuldeten Leistungen mangels Leistungsfähigkeit oder Leistungswilligkeit nicht vertragsgerecht erbringen. Das Gegenparteirisiko ist als gering zu beurteilen, da die Anzahl der Geschäftspartner gering ist und aufgrund der Zuverlässigkeit der Gegenparteien insbesondere im Hinblick auf die Zahlungsmoral aus der Vergangenheit gute Erfahrungen bestehen.

Marktrisiken umfassen alle Risiken, die aufgrund von Veränderungen des Marktes Einfluss auf die Wertentwicklung bzw. Marktpreise von Leistungen und Gegenleistungen in Bezug auf die KVG bzw. auf die Eigenmittelanlage der KVG haben. Hierzu gehören Zinsänderungsrisiken und Währungskursrisiken. Zinsänderungsrisiken bestehen darin, dass durch die allgemeine Zinsentwicklung ungeplante Effekte in der Aufwands- und Ertragsrechnung verursacht werden. Währungskursrisiken bezeichnen die Unsicherheit zukünftiger Zahlungen von Vertragspartnern in Fremdwährung bzw. negative Veränderungen von Vermögensanlagen in Fremdwährung infolge von Währungskursschwankungen. Währungsrisiken bestehen bei der d.i.i. Investment GmbH derzeit aber nicht, da keine Fremdwährungen, wie z.B. Finanzierung in Fremdwährung, vorliegen. Die Gesellschaft verfügte in 2016 über keine Bankdarlehen, sodass insofern auch keine Zinsänderungsrisiken bestanden.

Kreditrisiken umfassen Risiken, die sich aufgrund eines Ausfalls oder aufgrund einer Veränderung der Bonität oder der Bewertung von Bonität (Credit-Spread) von Gegenparteien und anderen Schuldnern ergeben, gegenüber denen die KVG Forderungen hat. Zahlungsausfälle werden durch ein aktives Forderungsmanagement begrenzt. Beeinträchtigungen über das übliche Maß hinaus sind daher unwahrscheinlich. Somit sind diese Risiken als gering einzustufen.

Liquiditätsrisiken auf Ebene der Gesellschaft sind Risiken, die durch Abweichungen von der Liquiditätsplanung im Geschäftsverlauf verursacht werden. Durch den regelmäßigen Abgleich der Liquiditätsplanung ist dieses Risiko als gering einzuordnen.

1.1.2 Operationelle Risiken

Operationelle Risiken bezeichnen die Gefahr von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen Verfahren und Systemen, Menschen oder in Folge externer Ereignisse eintreten. Auf Gesellschaftsebene kommen diesbezüglich insbesondere Kontrolldefizite, Personal-, IT-, Vertriebs- und Auslagerungs-Risiken sowie Rechtsrisiken in Betracht.

Kontrolldefizite bezeichnen das Risiko, dass im Rahmen der täglichen Geschäftsprozesse Schäden durch eine mangelnde Durchführung von Kontrollen auftreten. Personalrisiken umfassen sowohl die Risiken, die durch direkte Handlungen von Mitarbeitern verursacht werden, als auch Risiken aufgrund unzureichender Qualifikation und Fluktuation der Mitarbeiter. IT-Risiken bezeichnen das Risikopotential, das aufgrund des Ausfalls bzw. der unzureichenden Konzeption oder Konstruktion der eingesetzten IT-Systeme zustande kommt. Risiken, die aus dem Vertrieb von Anteilsscheinen an den Fonds resultieren, werden als Vertriebsrisiken bezeichnet. Outsourcing-Risiken bezeichnen alle Risiken infolge der Auslagerung. Eine Auslagerung liegt vor, wenn ein anderes Unternehmen mit der Wahrnehmung von Aufgaben beauftragt wird (Auslagerungsunternehmen), die zur Durchführung der Geschäfte der Gesellschaft wesentlich sind, somit als originär erachtet werden und die ansonsten von der Gesellschaft selbst erbracht würden. Unter den Begriff Rechtsrisiken fasst man solche Risiken zusammen, die aus der Nichtbeachtung von gesetzlichen oder vertraglichen Regelungen oder aus fehlerhaften rechtlichen Gestaltungen resultieren.

Bereits bei Einstellung von Mitarbeitern wird auf deren Qualifikation und deren Zuverlässigkeit großen Wert gelegt. Im IT-Bereich werden weiterhin Anstrengungen unternommen, die Systemrisiken zu reduzieren. Sowohl im Bereich der Auslagerungen als auch im rechtlichen Bereich sind zusätzliche Maßnahmen ergriffen worden, wie z.B. die Einstellung einer Juristin, um den Sicherheitsstandard zu erhöhen. Somit sind die operationellen Risiken als mittel einzustufen.

1.1.3 Sonstige Risiken

Sonstige Risiken untergliedern sich grundsätzlich in externe Risiken und strategische Risiken. Zu den externen Risiken zählen Geschäftsrisiken, Reputationsrisiken, steuerliche Risiken und politische Risiken. Die Ausprägungen dieser Risiken sind abhängig von der jeweiligen Betrachtungsebene.

Auf Gesellschaftsebene bestehen strategische Risiken darin, dass wesentliche wirtschaftliche Entwicklungen und langfristige Trends nicht erkannt oder falsch interpretiert werden und eine entsprechende Anpassung der Geschäftsstrategie teilweise oder vollständig unterbleibt bzw. falsch vorgenommen wird. Eine Erreichung der langfristigen Unternehmens- und Performanceziele kann dadurch erschwert oder gar unmöglich werden. Durch ein intensives regelmäßiges Research des Wohnimmobilienmarktes sind Trends und Entwicklungen frühzeitig zu erkennen. Somit ist dieses Risiko als gering anzusehen.

Geschäftsrisiken sind alle unerwarteten negativen Einflüsse auf das Geschäftsvolumen und die geplanten Margen mit der Folge nachhaltiger Ergebnisrückgänge. Geschäftsrisiken resultieren vor allem aus verschlechterten Marktbedingungen, Veränderungen der Wettbewerbsposition oder des Investorenverhaltens sowie aus Entwicklungen der rechtlichen Rahmenbedingungen. Hier sorgen intensive Marktbeobachtungen in Verbindung mit einem tiefgründigen Research dafür, dass die Geschäftsrisiken als gering einzustufen sind.

Reputationsrisiken sind die Gefahren, die sich aus einer möglichen Beschädigung des Rufes der Gesellschaft infolge einer negativen Wahrnehmung in der Öffentlichkeit (Kunden, Geschäftspartnern, Behörden) ergeben. Durch die Zusammenarbeit mit einer führenden Marketingagentur werden Reputationsrisiken minimiert, somit ist dieses Risiko als gering anzusehen.

Steuerliche Risiken beinhalten beispielsweise Risiken, die dadurch entstehen, dass steuerlich relevante Vorgänge gegenüber Finanzbehörden nicht korrekt dargestellt oder Sachverhalte grundsätzlich falsch beurteilt werden. Weiterhin fallen unter diese Risikoart unerwartete Veränderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen und der damit eventuell einhergehende Verlust der Vorteilhaftigkeit steueroptimierter Konstruktionen oder die daraus abgeleiteten Notwendigkeit von Umstrukturierungen. Durch die Zusammenarbeit mit einer führenden Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft sind diese Risiken als gering einzustufen.

Politische Risiken umfassen alle Veränderungen des politischen Umfelds, die negative Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der d.i.i. Investment GmbH haben können. Bei der Betrachtung des politischen Umfelds sind alle Regionen und Staaten zu berücksichtigen, in denen d.i.i. Investment GmbH investiert und tätig ist. Das Spektrum politischer Risiken reicht grundsätzlich von Veränderungen des politischen Klimas über die Aufhebung von Geschäftslizenzen bis zu Enteignungen, Krieg und politisch motivierter Gewalt. Aufgrund der politischen Stabilität in Deutschland ist dieses Risiko als gering anzusehen.

1.1.4 Existenzbedrohende Risiken

Hierunter fällt die Betrachtung eines möglichen Lizenzentzugs der KVG durch die BaFin. Durch eine intensive Zusammenarbeit mit der BaFin auch im Hinblick auf das Anzeige- und Meldewesen, ist dieses Risiko im unteren Bereich anzusiedeln.

1.2 Risiken auf Ebene der Fonds

Durch die unmittelbaren Auswirkungen der Risikolage der verwalteten Investmentvermögen auf die Risikolage der Kapitalverwaltungsgesellschaft vor allem im Hinblick auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage werden im Folgenden auch die Risiken auf Ebene der einzelnen Fonds erläutert.

1.2.1 Allgemeines (Arten von Risiken)

Das Risikomanagement der Kapitalverwaltungsgesellschaft erstreckt sich insbesondere auch auf die von ihr verwalteten Fonds. Insoweit muss gewährleistet sein, dass die für die jeweiligen Anlagestrategien wesentlichen Risiken der Fonds jederzeit identifiziert, erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährleistet, dass die Risikoprofile der Fonds der Größe, der Zusammensetzung sowie den Anlagestrategien und Anlagezielen entsprechen, wie sie in den Anlagebedingungen und den sonstigen Verkaufsunterlagen des Fonds festgelegt sind. Außerdem stellt die Kapitalverwaltungsgesellschaft sicher, dass die mit den einzelnen Anlagepositionen verbundenen Risiken sowie deren jeweilige Wirkung auf das Gesamtrisikoprofil des jeweiligen Fonds laufend ordnungsgemäß erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können.

Für das Risikomanagement der Fonds sind insbesondere finanzielle Risiken (Marktrisiko, Liquiditätsrisiko, Gegenparteirisiko, Kreditrisiko), operationelle Risiken sowie sonstige Risiken von Bedeutung.

1.2.2 Finanzielle Risiken

Als Marktrisiken werden hierbei alle Risiken subsumiert, die sich direkt oder indirekt aus Schwankungen in der Höhe bzw. in der Volatilität der Marktpreise für die Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Finanzinstrumente ergeben und zu Veränderungen des Werts bzw. der Volatilität des Wertes eines Fonds führen können. Für Immobilien-Fonds sind vor allem das Immobilienpreisrisiko, das Mietpreisrisiko, das Leerstandsrisiko und bedingt das Wiedervermietungsrisiko relevant. Auch Planungsrisiken, welche aus Projektentwicklungsvorhaben resultieren, die sich in der Regel über einen langen Planungshorizont erstrecken, lassen sich unter Marktrisiken subsumieren. Die Wohnimmobilien- und die Mietpreise haben sich auf einem unverändert hohen Niveau stabilisiert. Auch in den kommenden Monaten ist nicht von rückläufigen Preisen auszugehen, somit ist das Immobilienpreisrisiko in Verbindung mit dem Leerstandsrisiko und dem Mietrisiko als gering einzustufen.

Weitere Marktrisiken stellen das Zinsänderungs- und das Anschlussfinanzierungsrisiko dar. Diese verdeutlichen das jeweilige Risiko, dass einerseits steigende Leitzinsen der Europäischen Zentralbank bei Kreditverträgen mit variablen Zinssätzen zu erhöhten Zinszahlungen führen können bzw. andererseits nötige Anschlussfinanzierungen nicht mit den gewünschten Konditionen oder nicht fristgerecht abgeschlossen werden. Die vorzunehmenden Finanzierungsverlängerungen sind als unkritisch anzusehen bzw. vielmehr ist in den gesunkenen Bankmargen die Chance zu sehen, die Finanzierungsaufwendungen zu senken und für neue Finanzierungen günstige Konditionen zu erreichen. Mittlerweile werden Derivate (Zinsswaps oder Caps) zu Absicherungszwecken eingesetzt. Somit sind die Zinsänderungsrisiken als gering einzustufen.

Liquiditätsrisiko ist das Risiko, dass eine Position im Portfolio des Fonds nicht innerhalb hinreichend kurzer Zeit mit begrenzten Kosten veräußert, liquidiert oder geschlossen werden kann und dass dies die Fähigkeit des Fonds beeinträchtigt, den Anforderungen zur Erfüllung sonstiger Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Dieses Risiko ist als mittel einzustufen.

Gegenparteirisiko ist das Verlustrisiko für einen Fonds, das aus der Tatsache resultiert, dass die Gegenpartei eines Geschäfts bei der Abwicklung von Leistungsansprüchen ihren Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommen kann. Vertragspartner sind hierbei beispielsweise Auslagerungspartner, Dienstleister, aber auch die individuellen Mietparteien. Durch im Regelfall hinterlegte Kautionen, ist dieses Risiko als gering anzusehen.

Das Kreditrisiko bezeichnet das Risiko, das sich aufgrund eines Ausfalls oder aufgrund einer Veränderung der Bonität oder der Bewertung der Bonität (Credit-Spread) von Gegenparteien und anderen Schuldnern ergibt, gegenüber denen der Fonds Forderungen hat. Zahlungsausfälle werden durch ein aktives Forderungsmanagement begrenzt. Beeinträchtigungen über das übliche Maß hinaus sind daher unwahrscheinlich, zumal die Forderungen in der Regel im üblichen Umfang durch hinterlegte Kautionen abgesichert sind. Somit sind diese Risiken als gering einzustufen.

1.2.3 Operationelle Risiken

Das operationelle Risiko ist das Verlustrisiko für einen Fonds, das aus unzureichenden internen Prozessen sowie aus menschlichem oder Systemversagen bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft resultiert und Rechts-, Dokumentations- und Reputationsrisiken sowie Risiken, die aus den für einen Fonds betriebenen Handels-, Abrechnungs- und Bewertungsverfahren resultieren, einschließt.

1.2.4 Sonstige Risiken

Sonstige Risiken untergliedern sich grundsätzlich in externe Risiken und strategische Risiken. Zu den externen Risiken zählen Reputationsrisiken, steuerliche Risiken und politische Risiken. Die Ausprägungen dieser Risiken sind abhängig von der jeweiligen Betrachtungsebene.

Auf Fondsebene bestehen strategische Risiken darin, dass wesentliche wirtschaftliche Entwicklungen und langfristige Trends nicht erkannt oder falsch interpretiert werden und eine entsprechende Anpassung der Fondsstrategie teilweise oder vollständig unterbleibt bzw. falsch vorgenommen wird (z.B. könnte aufgrund von Terrorgefahr ein Trend darin bestehen, dass Wohnungen in Hochhäusern unattraktiv werden). Eine Erreichung der langfristigen Performanceziele kann dadurch erschwert oder gar unmöglich werden. Durch intensive Marktbeobachtungen und einen tiefgründigen Researchprozess sind diese Risiken als gering anzusehen.

Reputationsrisiken sind die Gefahren, die sich aus einer möglichen Beschädigung des Rufes des Fonds infolge einer negativen Wahrnehmung in der Öffentlichkeit (Kunden, Geschäftspartnern, Behörden) ergeben. Durch die Zusammenarbeit mit einer Marketingagentur versucht die Gesellschaft eine positive öffentliche Wahrnehmung zu erreichen. Somit ist dieses Risiko als gering einzustufen.

Steuerliche Risiken beinhalten Risiken, die dadurch entstehen, dass unerwartete Veränderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen eintreten und der damit eventuell einhergehende Verlust der Vorteilhaftigkeit steueroptimierter Konstruktionen oder die daraus abgeleitete Notwendigkeit von Umstrukturierungen. Dieses Risiko ist, aufgrund der Zusammenarbeit mit einer führenden Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft, als gering anzusehen.

Politische Risiken umfassen alle Veränderungen des politischen Umfelds, die negative Auswirkungen auf den jeweiligen Fonds haben können. Das Spektrum politischer Risiken reicht grundsätzlich von Veränderungen des politischen Klimas über die Aufhebung von Gesetzen bis hin zu Enteignungen, Krieg und politisch motivierter Gewalt. Da die politischen Rahmenbedingungen in Deutschland als stabil einzuordnen sind, ist dieses Risiko gering.

1.2.5 Existenzbedrohende Risiken

Existenzbedrohende Risiken auf Ebene der verwalteten Investmentvermögen sind grundsätzlich als gering einzustufen, da es sich hierbei in erster Linie um die Aufgabe der Fortführung des jeweiligen Fonds handelt. Aufgrund der Überwachung durch die KVG sowohl im Hinblick auf die Liquiditätslage und die Fähigkeit, den fälligen Zahlungsverpflichtungen regelmäßig nachzukommen, als auch auf die tendenziell geringe Gefahr, im Rahmen angemessener Reaktionen auf dem Immobilienmarkt keine vollständigen Wertverluste bei den Objekten hinnehmen zu müssen, ist davon auszugehen, dass Bestandsgefährdungen tendenziell unwahrscheinlich sind und insofern etwa die unmittelbare Fälligstellung der bestehenden Darlehensverbindlichkeiten aus der Finanzierung der Immobilien eher auszuschließen sind. Risiken aus der zwangsweisen Abwicklung der AlF aufgrund einer behördlichen Anordnung sind derzeit nicht ersichtlich.

1.3 Limitsysteme

Für die Risiken der von ihr verwalteten Fonds legt die Kapitalverwaltungsgesellschaft unter Berücksichtigung der Strategien und Vermögensgegenstände des jeweiligen Fonds und im Einklang mit dem gegenüber den Anlegern offengelegten Risikoprofil des jeweiligen Fonds quantitative oder qualitative Risikolimits fest. Zu den qualitativen Limits zählen Prozessbeschreibungen, interne Anweisungen und andere qualitative Regelungen. Bei der Festlegung der Risikolimits des jeweiligen Fonds berücksichtigt die Kapitalverwaltungsgesellschaft die Strategien und Vermögensgegenstände des Fonds.

Die qualitativen und quantitativen Risikolimits für jeden Fonds decken mindestens folgende Risiken ab:

Marktrisiken;

Kreditrisiken;

Liquiditätsrisiken;

Gegenparteirisiken;

operationelle Risiken.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft trägt dafür Sorge, dass die festgelegten Limits eingehalten werden. Die Geschäftsleitung wird mindestens jährlich über die Auslastung der Limits informiert. Treten bedeutende Veränderungen auf, die die Einhaltung der Limits gefährden, oder werden Limits überschritten, ist die Geschäftsführung ad-hoc zu informieren.

1.3.1 Früherkennungssystem/Risikofrüherkennung

Um eventuell aufkommenden oder sich erhöhenden Risiken zeitnah entgegentreten zu können, liegen diverse interne Prozesse und Tools zur Risikofrüherkennung vor. Dadurch wird gewährleistet, dass ausreichend Zeit vorhanden ist, um auf die nahenden Probleme mit der notwendigen Sorgfalt und Planung reagieren zu können.

1.3.2 Stresstests

Um die Auswirkungen externer Schocks auf die einzelnen Fonds zu untersuchen und einschätzen zu können, werden vierteljährlich Stresstests durchgeführt. Hierbei werden die verschiedenen Stresstestszenarien umgesetzt und die Reaktionen innerhalb der Gewinn- und Verlustrechnung analysiert. Nach erfolgreicher Durchführung werden die Tests mitsamt ihren Berechnungen im System archiviert. Bei Bedarf werden anlassbezogene Stresstests durchgeführt.

1.3.3 Management operationeller und sonstiger Risiken

Instrumente

Im Rahmen des Managements operationeller und sonstiger Risiken auf Ebene der KVG und der Fonds werden die Instrumente Risikoerhebungsbogen und Frühwarnerkennungstools verwendet. Die Ausprägungen der einzelnen operationellen Risiken werden in den Risikoerhebungsbögen erfasst und danach aggregiert ausgewertet.

Limitsysteme

Zur Identifikation operationeller und sonstiger Risiken wird quartalsweise ein Risikoerhebungsbogen eingesetzt. In diesem Instrument werden mittels 15 Fragen Details zu den einzelnen operationellen und sonstigen Risiken von den jeweiligen Riskownern abgefragt sowie neue operationelle und sonstige Risiken identifiziert. Dabei werden geschätzte Eintrittswahrscheinlichkeiten, Schadenshöhen, Gegenmaßnahmen und verbleibende Restrisiken abgefragt.

Der Risikomanager überwacht den fristgerechten Rücklauf der Bögen und pflegt die aktuellen Risikodaten. Er integriert seine Auswertung und Maßnahmen im Risiko-Jahresbericht an die Geschäftsleitung. Des Weiteren sind die Riskowner angehalten, Ad-Hoc Meldungen an den Risikomanager abzugeben, sofern sich laufend ein erhöhtes Risiko bei operationellen oder sonstigen Risiken ergibt.

Die Eintrittswahrscheinlichkeit eines Risikos wird in die Klassen „gering“, „mittel“, „hoch“ und „sehr hoch“ eingeteilt.

Früherkennungssystem

Um rechtzeitig auf Veränderungen im Bereich der operationellen und sonstigen Risiken reagieren zu können, werden auch diese Bereiche langfristig analysiert.

Stresstests

Die operationellen und sonstigen Risiken wirken sich bei Eintritt (z.B. Schadensfälle aus Falschberatung etc.) auf die Bilanz- und Ertragsseite aus. Insofern werden die jeweiligen Schadenserwartungswerte beim Stresstesting jeweils erhöht berücksichtigt.

2. Chancenbericht

2.1 Künftige wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung: Die EZB hat – neben der bereits erfolgten Leitzinssenkung – beschlossen, die expansive Geldpolitik zu verlängern und damit das realwirtschaftliche Wachstum in der Eurozone weiter zu stärken. Damit sind im laufenden Jahr eine stabile Binnennachfrage sowie weitere Verbesserungen der europäischen Arbeitsmärkte zu erwarten. Das jährliche Wachstum der Eurozone sollte sich 2017 auf etwa 1,6% bei annähernd gleich hoher Inflationsrate belaufen. Die 2016 erzielten Fortschritte zur Stabilisierung der Staatshaushalte lassen ein konstantes Wachstum erwarten, da hierdurch die Investitionsmöglichkeiten und die volkswirtschaftliche Produktion gestärkt werden. In Deutschland wird neben einer stabilen Binnennachfrage auch eine stabile internationale Nachfrage erwartet und somit gehen wir davon aus, dass die wirtschaftliche Erholung im Eurogebiet stabil bleiben wird (Quelle: Europäische Kommission/Eurostat).

Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt im Allgemeinen: Die konkreten Folgen der Mietpreisbremse für Wohnimmobilien können im laufenden Jahr in Deutschland die Preisdynamik in den Metropolzentren beeinflussen, weshalb hier eine genaue Beobachtung der unterschiedlichen Rechtsverordnungen von Relevanz sein wird. Die demographische Entwicklung in Deutschland zeigt sich sehr unterschiedlich. Während vor allem die ländlichen Regionen mit Bevölkerungsverlusten zu kämpfen haben, sind die urbaneren Regionalzentren von Bevölkerungswachstum geprägt. Entsprechend unterschiedlich sind die Erwartungen an die Preisentwicklung in diesen Regionen. Insgesamt ist im laufenden Jahr mit einer positiven Wertentwicklung zu rechnen.

2.2 Entwicklung am deutschen Wohnimmobilienmarkt

Die Situation am deutschen Wohnungsmarkt 2016: Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland ist durch erhebliche regionale Unterschiede gekennzeichnet. Dies ist insbesondere auf die unterschiedliche wirtschaftliche Entwicklung in den Regionen zurückzuführen. Als prosperierende Regionen zeigen sich insbesondere die Ballungsgebiete entlang des Rheins sowie Hamburg, Berlin, Hannover, das Rhein-Main-Gebiet, München und Süddeutschland. Zunehmend sieht man auch eine deutliche Erholung des Rhein-Ruhr-Gebietes, welches sich im Wandel von einem Industriestandort zu einer Service-Region befindet. 1

Es lassen sich einige Trends im Wohnimmobilienmarkt in Deutschland ausmachen, die jedoch in ihrer regionalen Ausprägung erheblich differieren. Einer der wohl wichtigsten Trends ist der demographische Wandel, im Wesentlichen die Verschiebung der Altersstruktur der Bevölkerung aufgrund sinkender Geburtenzahlen und steigender Lebenserwartung. 2

Neben der demographischen Entwicklung sind die großen Trends des deutschen Wohnimmobilienmarktes die aktuell auch anhaltenden Wanderbewegungen von ländlichen Regionen in die Städte, aber auch die deutliche Zunahme der Anzahl der Haushalte insgesamt, die durch eine steigende Anzahl von Ein- und Zwei-Personen-Haushalten zu erklären ist, sowie eine Zunahme des Quadratmeterbedarfs pro Person. 3 Deutlich erkennbar ist auch der Trend zur Suburbanisierung im Speckgürtel der großen Städte wie z.B. Hamburg, München, Düsseldorf, Köln und im gesamten Rhein-Main-Gebiet. 4

Zukünftig wird der deutsche Wohnimmobilienmarkt auch von der Frage der vernünftigen und energetischen Sanierung und Entwicklung des Wohnungsbestands geprägt sein, da für den Großteil der Bevölkerung ein Neubau nahe der Städte oft kaum zu bezahlen ist 5 und die Fläche für Neubauten in gefragten Regionen stark begrenzt ist. 6 Daher sehen wir große Chancen in der sinnvollen Bestandsentwicklung und Privatisierung bereits bestehender Wohnanlagen mit einem Augenmerk auf ein aktives Management der Wohnanlagen inklusive Nebenkosten und konsequenter Hebung vorhandener Ausbaupotentiale, wie zum Beispiel der Ausbau von Dachgeschossen und die Anbringung von Balkonen.

Zuzug in die Städte: Der wichtigste Trend bei der Beurteilung von Zukunftsaussichten für bestimmte Regionen ist die Differenz aus Zuzug und Wegzug aus einer Stadt oder Region. Der seit der Wiedervereinigung vorliegende Trend der Wanderungsbewegung vom Osten in die westdeutschen Regionen mit stärkerem Wirtschaftswachstum ist seit 2014 zum Erliegen gekommen. 7 Weitere Untersuchungen zeigten in den vergangenen zehn Jahren eine deutliche Wegzugsbewegung von den ländlichen Regionen in die Städte bzw. in die Randgebiete der Städte. 8

Dies liegt unter anderem an dem meist attraktiveren Angebot an Arbeitsplätzen und den Bildungsmöglichkeiten durch Universitäten und Fachhochschulen, aber auch an der zunehmend schlechter werdenden Infrastruktur in den ländlichen Regionen, insbesondere der Einzelhandelsversorgung, der ärztlichen Versorgung und der Nahverkehrsanbindung in die Städte hinein. 9

Der Wegfall der Infrastruktur in den ländlichen Regionen betrifft in erheblichem Maße die älter werdende Bevölkerung in unserem Land, so dass die Wanderbewegung hin zu den Städten auch von Personen geprägt ist, die älter als 50 Jahre sind. 10 Die Gewinner dieser Wanderungsbewegung sind die Städte Norddeutschlands und des Rhein-Ruhr-Gebiets, das Rhein-Main-Gebiet und die Region Rhein-Neckar, Berlin sowie das südliche Bayern mit dem Großraum München. 11

Diese Wanderbewegungen führen zu teils sehr unterschiedlichen Leerstandsquoten in den Städten der einzelnen Bundesländer. In einem Bereich von 2,0% bis 3,0% Leerstand 12 liegt ein vernünftiges Verhältnis zwischen Mietnachfrage und Wohnungsangebot vor. Diese Leerstandsquote resultiert aus der üblichen Fluktuation von Mietern. Unterhalb dieser Quote ist daher bereits ein deutlich zu knappes Wohnungsangebot zu erkennen, wie es vor allem in Metropolregionen wie Hamburg, München, Düsseldorf oder Köln der Fall ist. 13 Bei einer Leerstandsquote von mehr als 3,0% ist dagegen bereits von einem Überangebot an Wohnungen auszugehen, was zu stagnierenden oder fallenden Mieten und Preisen führen kann.

Seit 2011 steigende Einwohnerzahlen in Deutschland: Seit der Wiedervereinigung gab es viele Prognosen zur Entwicklung der Einwohnerzahlen in Deutschland. Diese Prognosen sind von deutlich rückläufigen Einwohnerzahlen ausgegangen aufgrund von rückläufigen Geburtenzahlen und den prognostizierten Lebenserwartungen. Hierbei wurde jedoch vernachlässigt, dass Deutschland seit 2004 kumuliert einen positiven Wanderungssaldo in Höhe von mehr als 2.000.000 Personen aufweist, aktuell auch vermehrt aus anderen Staaten der EU, wie Rumänien, Polen und Bulgarien. 14

Die Einwohnerzahl ist mit aktuell 82,2 Millionen steigend 15 und es zeigen sich auch für die nächsten Jahre keine Abnahmetendenzen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass kurzfristig durch eine vermehrte Zuwanderung die Einwohnerzahl leicht steigen wird. 16

Der zweite wichtige Bereich bei der Betrachtung der Einwohnerzahlen ist der demographische Wandel und die älter werdende Bevölkerung. Hier liegt im Moment die Entwicklung des Durchschnittsalters kontinuierlich über den Prognosen, so dass wir mittelfristig keinen deutlichen Rückgang bei der Einwohnerzahl erwarten und die Einwohnerzahl weiterhin über 80 Millionen liegen wird. 17

Steigende Haushaltszahlen und Anstieg der bewohnten Fläche pro Person: Während die demographische Entwicklung seit der Wiedervereinigung 1990 eine konstante Einwohnerzahl oberhalb der Schwelle von 80 Millionen zeigt, hat in demselben Zeitraum der Quadratmeterbedarf pro Person deutlich zugenommen. Zugleich hat die Zahl der Personen, die in einem Haushalt leben, kontinuierlich abgenommen: Wenn früher eine 60 qm-Wohnung durchschnittlich noch von drei bis vier Personen bewohnt wurde, werden diese Wohnungen heute im Schnitt von ein bis zwei Personen genutzt. Dies spiegelt sich auch in der deutlichen Zunahme der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte in Deutschland wider. Die Ein- und Zwei-Personen-Haushalte machen in Deutschland heute ungefähr 75% aller Haushalte aus. Die steigende Bevölkerungszahl und der Trend zu immer größeren Wohnungen für immer weniger Personen in einem Haushalt führen zudem seit mehr als 20 Jahren zu einer steigenden Anzahl von Haushalten und steigendem Wohnraumbedarf pro Person in Deutschland. Das Statistische Bundesamt sieht den Höchststand 2025 dann bei 41,1 Millionen Haushalten erreicht, etwa 700.000 Haushalte mehr als aktuell. 18

Unterdeckung des Wohnraumangebotes: Die Neubautätigkeit ist in Deutschland seit den 1990er Jahren eingebrochen und hat bis heute dieses Niveau nicht wieder erreicht. In 2015 wurden ungefähr 248.000 neue Wohneinheiten in Deutschland fertig gestellt. 19 Dies ist im europäischen Vergleich mittleres Fertigstellungsniveau. Im Vergleich zu Nachbarländern liegt Deutschland zum Teil um das zweifache bei den Wohnungsneubauzahlen zurück. 20 Dies führt, unter Berücksichtigung der permanent steigenden Anzahl von Haushalten, gerade in den Ballungsgebieten und Zuzugsregionen zu einer deutlichen Verknappung des Wohnangebotes und in der Folge zu deutlich steigenden Mieten. Zwar steigt die Anzahl der Neubauten gegenwärtig wieder langsam an, dieser Anstieg wird in den nächsten Jahren nach unserer Einschätzung jedoch nicht die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum decken können. 21

Steigende Mieten und Ausgaben privater Haushalte für die Miete: Alle hier beschriebenen Trends werden noch durch viele andere Entwicklungen beeinflusst, doch stellen diese Trends die Hauptgründe dafür dar, dass im Bereich Wohnimmobilien eine zunehmende Verknappung stattfindet, infolge dessen sich die Wohnungsmieten jährlich im Durchschnitt über alle Mieteinahmen um 0,5% bis 1,5% erhöhen. Im ersten Halbjahr 2016 stiegen die Mieten bei Neuvermietungen innerhalb der 80 größten Städte Deutschlands im Durchschnitt sogar um 4,8% mit erheblichen regionalen Unterschieden. 22 Blickt man ausschließlich auf die Großstädte zwischen 500.000 und 1.000.000 Einwohnern, dann liegen die Mietsteigerungen bei Neuvermietungen aktuell eher bei 6,5%. 23

Steigende Nebenkosten und deren aktives Management: Die steigenden Mieten wurden in den letzten Jahren von überproportional sich erhöhenden Nebenkosten noch übertroffen. Insbesondere Kosten für die Energieversorgung (Öl, Gas, Strom, etc.) sowie Müllabfuhr und Versicherungen lassen die Nebenkosten zur zweiten Miete werden. Insgesamt haben sich die Energienebenkosten seit 2000 nahezu verdoppelt und stellen mit derzeit 25% und in der Spitze mit bis zu 40% der Gesamtkosten für Wohnraum den kritischsten Teil für Mieter dar. 24 Innerhalb der Betriebskosten machen die Energiekosten mit aktuell rund 65% den größten Teil aus. Bis 2030 wird laut Prognosen ein realer Anstieg der Energiekosten für Endverbraucher um 30% erwartet. 25 Die Wende in der Energiepolitik verstärkt diesen Trend.

Ein aktives Management der Nebenkosten wird aus den genannten Gründen in den nächsten Jahren immer wichtiger und kann nur durch den Eigentümer stattfinden. Der Eigentümer von Wohnraum hat rund 80% der Nebenkosten durch sein Asset Management in der Verantwortung. Nach unseren Erfahrungen kann dies bei einem aktiven Management der oben genannten Nebenkosten zu Senkungen von bis zu 50% führen und die Gesamtausgaben für Wohnraum (Miete und Nebenkosten) um insgesamt bis zu 10% für den Mieter senken. Das aktive Management der Nebenkosten beinhaltet dabei insbesondere das Verhandeln von Strom-, Gas-, Wasser- und Müllentsorgungsverträgen, Versicherungen sowie die Neuverhandlung der Kosten des Hauswarts. Die erfolgreiche Senkung der Nebenkosten eröffnet im Ergebnis die Akzeptanz für Mieterhöhungen und rechtfertigt beim Verkauf von Wohnraum deutlich höhere Verkaufspreise.

Tendenzen und Entwicklungen bei Mieten und Kaufpreisen: Die zunehmende Verknappung des Angebotes vor allem an saniertem und energieeffizientem Wohnraum wird nach unserer Auffassung in Deutschland die nächsten Jahre anhalten und kann eine deutliche Wertsteigerung am deutschen Wohnungsmarkt begründen. Aufgrund des Engpasses beim Neubau und der dafür hohen Kosten kommt nachhaltig saniertem Wohnraum in bestehenden Wohnanlagen eine große Bedeutung zu.

Da die realen Preise für Wohnraum in Deutschland unter dem Niveau von 1980 liegen und somit als günstig anzusehen sind, während in den umliegenden EU-Staaten Preissteigerungen von bis zu 300% aufgetreten sind 26, ist unserer Einschätzung nach davon auszugehen, dass die Mieten und vor allem die Kaufpreise in den nächsten Jahren weiterhin signifikant ansteigen werden. In den 80 größten Städten sind die Wohnungspreise im ersten Halbjahr 2016 im Durchschnitt um mehr als 7,2% gestiegen. 27

Investment Ratio zum deutschen Wohnimmobilienmarkt 2016: Die Investment Ratio 2016 der d.i.i. leitet sich aus der aufgezeigten Einschätzung des deutschen Wohnimmobilienmarktes ab und lässt sich zusammenfassend wie folgt beschreiben:

Deutschland beheimatet weiterhin in den nächsten Jahren konstant über 80 Millionen Einwohner.

Die aktuell über 82 Millionen Menschen beanspruchen zunehmend mehr Quadratmeter Wohnfläche pro Person.

Viele Menschen mit entsprechender Kaufkraft ziehen wegen der Infrastruktur, den Arbeitsmöglichkeiten, den öffentlichen Verkehrsmitteln und den Bildungsmöglichkeiten in die Wohngürtel/Vororte der Städte.

Durch zu wenig und meist zu teurer Neubautätigkeit und dem zunehmenden Bedarf an Wohnraum kann die Angebotsseite an bezahlbarem Wohnraum die Nachfrage nicht bedienen.

Die möglichen Mieterhöhungen und Wohnungspreise in Deutschland nehmen in der Breite und insbesondere in den Städten an Geschwindigkeit zu.

Die meisten Menschen, die in die Stadt ziehen, benötigen dennoch bezahlbaren Wohnraum. Die Nebenkosten sind für den Wohnungskauf mitentscheidend.

Aktiv gemanagter Wohnraum wird in Bezug auf Instandhaltung und Energiekosten von Käufern zunehmend honoriert und führt somit zu mehr Akzeptanz für höhere Kaufpreise.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt bietet Möglichkeiten, sofern man das aktive Management der Wohnanlagen beherrscht und die Einsparpotentiale in den Wohnanlagen realisieren kann.

Im Hinblick auf potentielle Anleger der AlF ist die Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Gesellschaft von indirekter Bedeutung. Entwicklungen am deutschen Immobilienmarkt sind grundsätzlich als Risiken der AlF zu qualifizieren. Daher beeinflussen sie die Geschäftstätigkeit der Kapitalverwaltungsgesellschaft ebenso auf indirekte Weise.

 

Wiesbaden, 30. Mai 2017

Frank Wojtalewicz , Geschäftsführer

Sascha Hertach, Geschäftsführer

Thomas Mitzel, Geschäftsführer

Quellenverzeichnis (Zugriff jeweils am 13.03.2017):

1) http://www2.klett.de/sixcms/list.php?page=infothek_artikel & extra=TERRA%20Geschichte%20Erdkunde%20Politik-Online & artikel_id=906298(inhalt=klett71prod_1.c.218056.de
2) http://www.deutsche-metropolregionen.org/fileadminflkm/Literatur/ruhrgebiet.pdf
https://www.welt.deffinanzen/immobilien/article153072147/Diese-Staedte-sind-Deutschlands-Immobilien-Juwelen.html http://gfa-aurich.org/wp-content/uploads/2014/10/Grafik-1.jpg
http://www.bpb.de/geschichte/zeitgeschichte/deutschlandarchiv/202515/zur-demografischen-entwicklung-in-deutschland-seit-der-wiedervereinigung
3) http://www.dw.de/stadt-land-flucht/a-17074227
www.destatis.de; Datenbank: Privathaushalte: Deutschland, Jahre, Haushaltsgröße
4) https://www.welt.de/wirtschaft/article129117096/Junge-Menschen-ziehen-massenhaft-in-die- Metropolen.htmlhttp://www.heise.de/tp/artikel/38/38671/1.html
5) http://www.iwkoeln.de/wissenschaft/veranstaltungen/beitrag/pressekonferenz-der-kuenftige-bedarf-an-wohnungen- 238809https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/zdw/2015/PD15_039_p002.html
http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/deutschen-sind-immobilien-zu-teuer-13747347.html
6) http://www.spiegeLde/spiegel/deutschland-in-grossstaedten-explodieren-die-grundstueckspreise-a-1104364.html
7) https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemittellungen/zdw/2015/PD15_039_p002.html
8) http://nikolasander.com/nettowanderung-deutschland/
9) http://www.sueddeutsche.de/geld/landflucht-die-rueckkehrer-1.561477
10) http://www.wissen.deflandflucht-immer-mehr-deutsche-zieht-es-die-
https://www.welt.deffinanzen/immobilien/article149463379/Wie-reiche-Rentner-die-neue-Wohnungsnot-vergroessern.html
11) http://web.gdw.de/uploads/pdf/Pressemeldungen/2015001_GdW_Schwarmstaedte_Ergebnisse_endg.pdf
12) CBRE-empirica-Leerstandsindex
13) http://www.bundesregierung.de/Content/DE/Artike1/2015/01/2015-01-15-faq-zuwanderung-wer-kommt-wer-geht. htm I;jsession id=6E20588FA4C66A3FE7DC00466CF49D2B.s2t1?n n=694676#doc1312376bodyText4
https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemittellungen/2016/01/PD16_032_12411.html
14) http://www.t-online.de/wirtschaft/id_78294748/zuwanderung-von-eu-buergern-nach-deutschland-auf-allzeithoch.html https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemittellungen/2016/01/PD16_032_12411.html
15) http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/wirtschaftspolitik/arbeitsmarkt-prognose-2030-von-andrea-nahles-13411792.
html –> Erklärung: Eine Nettozuwanderung von jährlich 300.000 Personen übersteigt den Sterbeüberschuss in Deutschland seit 1950 in jedem Jahr;
Quelle: https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/Indikatoren/LangeReihen/Bevoelkerung/Irbev04.html
http://www.wiwo.de/politik/deutschland/fluechtlinge-so-geht-die-fluechtlingskrise-2016-weiter/12774248.html
https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesellschaftStaat/Bevoelkerung/Bevoelkerung.html
16) http://www.wiwo.de/politik/deutschland/fluechtlinge-so-geht-die-fluechtlingskrise-2016-weiter/12774248.html
17) https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Thematisch/Bevoelkerung/Bevoelkerungsbewegung/PeriodensterbetafelnPDF_51 26202.pdf? blob=publicationFile
https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesellschaftStaat/Bevoelkerung/SterbefaellefTabellen/SterbetafelDeutschland.html
Der Vergleich beider Quellen zeigt, dass in der Sterbetafel 1999/2001 die Lebenserwartung eines neugeborenen Jungen noch zwischen 73 und 75 Jahren lag (abhängig von West- oder Ostdeutschland), während die Sterbetafel 2010/2012 bereits von ca. 77 Jahren ausgeht. https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1446/umfrage/bevoelkerungsvorausberechnung-deutschland/
18) https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Thematisch/Bevoelkerung/HaushalteMikrozensus/EntwicklungPrivathaushalte512 4001109004.pdf? blob=publicationFile
19) https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/VVirtschaftsbereiche/Bauen/BautaetigkeitfTabellen/Baufertigstellungen.html
20) http://www.eufgs.com/pdf/WohnungsentwicklungEuropa2016.1_1480502976.pdf
21) http://www.impulse-fuer-den-wohnungsbau.de/w/files/studien-etc/090317_zusammenfassung_studie-wohnungsmangel-in-deutschland.pdf –> Es werden ca. 400.000 neue Wohneinheiten p.a. benötigt; weitere Quelle: IW Köln 4 d.i.i. Studie
22) d.i.i.-Research-Datenbank; Werte beruhen auf www.immodaten.net
23) d.i.i.-Research-Datenbank; Werte beruhen auf www.immodaten.net
24) https://www.welt.deffinanzen/immobilien/article129665440/Die-zweite-Miete-macht-das-Wohnen-richtig-teuer.html
25) http://www.prognos.com/fileadmin/pdf/Energiereport%20IV_Kurzfassung_d.pdf
26) www.oecd.org – Datenbank house price indices
27) d.i.i. Research Datenbank – Quelle: www.immodaten.net

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der d.i.i. Investment GmbH, Wiesbaden für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2016 bis 31. Dezember 2016 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.

Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Frankfurt am Main, den 31. Mai 2017

PKF FASSELT SCHLAGE Partnerschaft mbB
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Rechtsanwälte

S. Varughese, Wirtschaftsprüfer

F. Weber, Wirtschaftsprüfer

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