BGH präzisiert Regeln zur Teilung der Maklerprovision
Der Bundesgerichtshof hat den Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision beim Immobilienkauf weiter konkretisiert. Entscheidend ist demnach, ob ein Objekt bereits beim Abschluss des Maklervertrags als Einfamilienhaus einzuordnen ist oder ob der Käufer dem Makler zu diesem Zeitpunkt zumindest eindeutig mitteilt, dass er die Immobilie künftig als Einfamilienhaus nutzen will.
Eine erst später offengelegte Nutzungsabsicht reicht nicht aus. Das entschied der für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat am 16. Juli 2026.
Streit um ein vermietetes Zweifamilienhaus
In dem Verfahren hatte ein Immobilienmakler einem Käufer ein Grundstück mit Wohnhaus vermittelt. Die Immobilie war als vermietetes Zweifamilienhaus angeboten worden und bestand aus zwei eigenständigen Wohneinheiten. Beide Einheiten waren zum Zeitpunkt des Kaufvertrags an unterschiedliche Mietparteien vermietet.
Auch im notariellen Kaufvertrag wurde das Gebäude ausdrücklich als Zweifamilienhaus bezeichnet. Ursprünglich war das Objekt zwar als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung beantragt und abgenommen worden. Nach seiner tatsächlichen Beschaffenheit verfügte es jedoch über zwei Wohneinheiten, von denen keine lediglich eine untergeordnete Bedeutung hatte.
Der Käufer wollte die Immobilie später selbst bewohnen. Dies teilte er dem Makler allerdings erst mit, nachdem der Maklervertrag bereits abgeschlossen war.
Der Makler verlangte daraufhin die vereinbarte Provision. Der Käufer verweigerte die Zahlung und berief sich auf den gesetzlichen Grundsatz, wonach sich Verkäufer und Käufer die Maklerkosten bei Wohnungen und Einfamilienhäusern grundsätzlich zu gleichen Teilen teilen müssen.
Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Maklervertrags
Der Bundesgerichtshof bestätigte den Provisionsanspruch des Maklers. Die Vereinbarung sei nicht wegen eines Verstoßes gegen § 656c BGB unwirksam.
Nach Auffassung der Richter handelte es sich bei dem vermittelten Objekt im maßgeblichen Zeitpunkt nicht um ein Einfamilienhaus im Sinne dieser Vorschrift. Entscheidend sei nicht allein, wie der Käufer das Gebäude irgendwann nutzen wolle. Maßgeblich sei vielmehr, welche Nutzung für den Makler beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar gewesen sei.
Der gesetzliche Halbteilungsgrundsatz greift nur, wenn die Immobilie objektiv dazu bestimmt ist, überwiegend den Mitgliedern eines einzigen Haushalts als Wohnung zu dienen. Bei einem Gebäude mit zwei gleichwertigen, getrennten Wohneinheiten ist diese Voraussetzung nicht ohne Weiteres erfüllt.
Ergibt sich die Nutzung als Einfamilienhaus nicht aus der Beschaffenheit des Objekts, muss der Käufer seine entsprechende Absicht dem Makler spätestens beim Abschluss des Maklervertrags mitteilen.
Käufer muss besondere Nutzungsabsicht offenlegen
Der BGH legt damit einen Teil der Verantwortung beim Kaufinteressenten. Wer ein objektiv als Mehrfamilien- oder Zweifamilienhaus erscheinendes Gebäude künftig allein mit seiner Familie bewohnen möchte, muss dies rechtzeitig deutlich machen.
Im Streitfall muss der Käufer außerdem darlegen und beweisen, dass der Makler von dieser beabsichtigten Nutzung bereits beim Vertragsschluss wusste oder sie erkennen konnte.
Eine spätere Mitteilung kann die Wirksamkeit einer zuvor geschlossenen Provisionsvereinbarung nicht rückwirkend beseitigen. Der Bundesgerichtshof verweist dabei auf den allgemeinen Grundsatz, dass Rechtsgeschäfte anhand der Umstände zu beurteilen sind, die zum Zeitpunkt ihres Abschlusses vorlagen.
Für Makler müsse bei Vertragsschluss erkennbar sein, welche gesetzlichen Vorschriften auf die Provisionsvereinbarung anzuwenden sind. Andernfalls könnten Vereinbarungen nachträglich durch eine erst später erklärte Nutzungsabsicht infrage gestellt werden.
Wann gilt der Halbteilungsgrundsatz?
Nach § 656c BGB darf ein Makler, der sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses tätig wird, von beiden Seiten grundsätzlich nur eine Provision in gleicher Höhe verlangen.
Weicht die Vereinbarung von diesem Grundsatz ab, ist der Maklervertrag unwirksam. Die Regelung soll insbesondere private Immobilienkäufer davor schützen, einseitig mit den gesamten Maklerkosten belastet zu werden.
Das aktuelle Urteil macht jedoch deutlich, dass nicht jedes Wohngebäude automatisch unter diese Schutzvorschrift fällt. Entscheidend sind die objektive Gestaltung des Hauses und die für den Makler erkennbare Zweckbestimmung bei Abschluss des Maklervertrags.
Bedeutung für Käufer und Makler
Für Kaufinteressenten bedeutet die Entscheidung, dass sie ihre geplante Nutzung frühzeitig und möglichst schriftlich mitteilen sollten. Dies gilt vor allem bei Häusern mit mehreren Wohneinheiten, Einliegerwohnungen oder einer bisherigen Nutzung als Mietobjekt.
Makler sollten umgekehrt dokumentieren, wie das Objekt angeboten wurde und welche Angaben der Käufer bei Abschluss des Maklervertrags zu seiner geplanten Nutzung gemacht hat.
Das Urteil schafft damit mehr Klarheit für Fälle, in denen die bauliche Gestaltung und die spätere Nutzung einer Immobilie auseinanderfallen. Wer ein Zweifamilienhaus als künftiges Einfamilienhaus erwerben will, kann sich nicht erst nachträglich auf den gesetzlichen Halbteilungsgrundsatz berufen.
Entscheidend ist, was beim Abschluss des Maklervertrags objektiv vorlag – und was der Makler zu diesem Zeitpunkt wusste.
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