HTB 11. Geschlossene Immobilieninvestment Portfolio GmbH & Co. KG

Bremen

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020

Bilanz zum 31. Dezember 2020

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2020

Anhang für das Geschäftsjahr 2020

Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der HTB 11. Geschlossene Immobilieninvestment Portfolio GmbH & Co. KG mit Sitz in Bremen, eingetragen im Handelsregister unter HRA 28605 HB beim Amtsgericht Bremen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020 wurde nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften (HGB) unter Berücksichtigung der Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV), der delegierten Verordnung (EU) Nr. 231/​2013 und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags aufgestellt.

Für die Aufstellung und Gliederung der Bilanz gelten die § 158 Satz 1 KAGB i. V. m. § 135 Abs. 3 KAGB und § 21 Abs. 4 KARBV (Staffelform). Für die Aufstellung und Gliederung der Gewinn‑ und Verlustrechnung gelten die § 158 Satz 1 KAGB i. V. m. § 135 Abs. 4 KAGB und § 22 Abs. 3 KARBV (Staffelform).

Bilanzierungs‑ und Bewertungsgrundsätze

Die Beteiligungen werden zum Erwerbszeitpunkt mit dem Kaufpreis einschließlich der Anschaffungsnebenkosten (entspricht dem Verkehrswert zum Erwerbszeitpunkt) angesetzt. Die Folgebewertung erfolgt zum Verkehrswert auf der Grundlage sonstiger von den Beteiligungsgesellschaften zur Verfügung gestellter Informationen. Grundlage für den Verkehrswert der Beteiligungen ist deren Nettoinventarwert. Bei den Beteiligungsgesellschaften handelt es sich um Spezial-AIF, die sich an diversen geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft beteiligt haben bzw. beteiligen. Auf Ebene der Spezial-AIF erfolgt die Bewertung der Beteiligungen zum Erwerbszeitpunkt mit dem Kaufpreis einschließlich der Anschaffungsnebenkosten. Die Folgebewertung erfolgt zum Verkehrswert auf Basis des Ertragswertes nach der Discounted-Cash-Flow-Methode. Die Ermittlung erfolgt durch den funktional vom Portfoliomanagement unabhängigen internen Bewerter der KVG.

Die Bankguthaben sind zu Nennwerten angesetzt.

Die Forderungen sind zu Verkehrswerten angesetzt. Am Bilanzstichtag entsprechen diese dem Nennwert. Sämtliche Forderungen haben eine Laufzeit von unter einem Jahr.

Die Rückstellungen wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt. Sie haben sämtlich eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Die unter den Kapitalanteilen ausgewiesenen Einlagen der Gesellschafter (Feste Kapitalkonten) werden mit dem Nennbetrag der Einlage abzüglich Verlustvortrag sowie abzüglich realisierten Ergebnis des Geschäftsjahres angesetzt.

Erträge bzw. Aufwendungen wurden erfasst, soweit der Zeitpunkt der wirtschaftlichen Verursachung dem Geschäftsjahr zuzurechnen ist.

Angaben zu Investmentanteilen (Beteiligungen)

*) Das hier dargestellte laufende Ergebnis beinhaltet das realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres von EUR ./​. 827.556,43 inklusive dem Vorabgewinn von EUR 42.113,45.

Der Nettoinventarwert umfasst alle Vermögensgegenstände abzüglich der Verbindlichkeiten pro ausgegebenen Anteil. Bei der HTB 11. Geschlossene Immobilieninvestment Portfolio GmbH & Co. KG ergibt sich der Nettoinventarwert aus dem Wert des Gesellschaftsvermögens dividiert durch die Anzahl der ausgegebenen Anteile. Zum 31.12.2020 befanden sich 7.670 Anteile an der Gesellschaft im Umlauf. Je EUR 1.000 des Zeichnungsbetrages entsprechen einem Anteil für Zwecke der Berechnung des Nettoinventarwertes je Anteil.

Erfolgsabhängige Verwaltungsvergütung

Entsprechend der Anlagebedingungen kann die AIF-KVG am Ende der Abrechnungsperiode eine erfolgsabhängige Vergütung erhalten. Die Abrechnungsperiode beginnt mit der Auflage des Investmentvermögens und ist nach der Veräußerung der Vermögensgegenstände beendet. Die erfolgsabhängige Vergütung bemisst sich nach einem bestimmten Prozentsatz bezogen auf den Betrag um den der Anteilswert am Ende des Geschäftsjahres unter Berücksichtigung geleisteter Auszahlungen den Ausgabepreis zuzüglich einer jährlichen Verzinsung von 4 % übersteigt. Sie beträgt jedoch höchstens bis zu 25 % des durchschnittlichen Nettoinventarwerts.

Die Gesamtkostenquote drückt sämtliche im Jahresverlauf getragenen Aufwendungen der Gesellschaft sowie die Aufwendungen der Portfoliogesellschaften (ohne Transaktionskosten) im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettoinventarwert der Gesellschaft aus. Die ausführliche und vollständige Darstellung und Erläuterung der mit dem Investmentvermögen verbundenen Kosten ist in § 5 ff. der Anlagebedingungen enthalten.

Angaben zu Ausgabeaufschlägen

Von den Gesellschaftern wurde im Geschäftsjahr ein Aufgeld (Agio) in Höhe von EUR 284.240,00 geleistet. Der Betrag ist in den Vergütungen für die Eigenkapitalvermittlung enthalten.

Rückvergütungen

Der Kapitalverwaltungsgesellschaft fließen keine Rückvergütungen der aus dem Investmentvermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandsentschädigungen zu.

Angaben nach § 134c Abs. 4 AktG

Sonstige Angaben

Persönlich haftende Gesellschafterin

Persönlich haftende Gesellschafterin ist die HTB Investors GmbH mit Sitz in Bremen. Sie hat ein gezeichnetes Kapital in Höhe von EUR 25.000,00.

Organe der Gesellschaft

Zur Geschäftsführung ist die persönlich haftende Gesellschafterin, die HTB Investors GmbH, berechtigt und verpflichtet.

Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin sind:

Frau Imke Jaenicke, Portfoliomanagerin,

Herr Dr. Peter Lesniczak, Leiter Portfoliomanagement (ab 15.01.2020),

Herr Andreas Gollan, Leiter Risikomanagement (ab 01.01.2020),

Herr René Trost, Leiter Portfoliomanagement (bis 17.02.2020),

Herr Christian Averbeck, Leiter Risikomanagement (bis 31.01.2020).

Die Geschäftsführer sind einzelvertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Bremen, den 11. Februar 2021

HTB Investors GmbH

Imke Jaenicke

Dr. Peter Lesniczak

Andreas Gollan

Die Feststellung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2020 erfolgte am 24. Juni 2021.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

1. Wirtschaftsbericht

1.1. Allgemeine Informationen zum Unternehmen

Die HTB 11. Geschlossene Immobilieninvestment Portfolio GmbH & Co. KG ist ein geschlossener inländischer Publikums-AIF gemäß §§ 261 ff. Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Gegenstand der Gesellschaft ist die Anlage und die Verwaltung eigenen Vermögens nach einer in den Anlagebedingungen festgelegten Anlagestrategie zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage zum Nutzen der Anleger. Die Gesellschaft wurde am 07.08.2019 als Kommanditgesellschaft deutschen Rechts gegründet und am 13.08.2019 unter HRA 28605 HB in das Handelsregister beim Amtsgericht Bremen eingetragen. Der Gesellschaftsvertrag ist gültig in der Fassung vom 11.03.2020. Die Laufzeit der Gesellschaft gilt bis zum 31.12.2031. Der Anleger beteiligt sich mittelbar als Treugeber über die Deutsche Fondstreuhand GmbH, Bremen. Die Gesellschaft hat kein eigenes Personal.

Die Anlagebedingungen wurden am 09.03.2020 von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) genehmigt. Der Vertrieb von Gesellschaftsanteilen wurde mit Schreiben vom 08.04.2020 von der BaFin erlaubt und aufgenommen. Die Gesellschaft hat die Verwaltung und Anlage des Gesellschaftsvermögens auf die HTB Hanseatische Fondshaus GmbH als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) übertragen. Mit der Wahrnehmung der Verwahrstellenfunktion wurde gemäß Vertrag vom 11.03.2020 die BLS Verwahrstelle GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, beauftragt und bestellt.

1.2. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Entwicklung

Nahezu das komplette Jahr 2020 stand sowohl gesellschaftlich als auch wirtschaftlich im Zeichen der weltweiten Corona-Pandemie. Von Regierungen zur Eindämmung des Infektionsgeschehens durchgeführte Maßnahmen und Restriktionen hatten weitreichende und in jüngerer Vergangenheit nie dagewesene Konsequenzen für das private und öffentliche Leben. Deutschland befindet sich nach einer zehnjährigen Wachstumsphase mittlerweile in einer Rezession, was sich auch am preis- und kalenderbereinigten Bruttoinlandsprodukt für 2020 mit einem Minus von 5,3 Prozent widerspiegelt. Zum Vergleich: Während der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise im Jahr 2009 lag der Wert bei -5,7 Prozent. Nahezu alle Wirtschaftsbereiche waren im Jahr 2020 von den Auswirkungen der Pandemie betroffen. Im Vergleich zum Vorjahr schrumpfte beispielsweise die Wirtschaftsleistung von Handel, Verkehr und Gastgewerbe durch Beherbergungsverbote und harten Einschränkungen in der Gastronomie um 6,3 Prozent. Während die Zahlen für stationären Handel stark fielen, konnte der Onlinehandel infolge des geänderten Einkaufsverhaltens stark zulegen. Der Industriesektor hatte u.a. aufgrund von Auftragseinbußen gar einen konjunkturellen Einbruch von 10,3 Prozent zu verzeichnen. Das Baugewerbe hingegen konnte sich mit einem Plus von 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr als äußerst krisenfest behaupten. Infolge der allgemeinen Unsicherheiten und Beschränkungen gingen die Konsumausgaben der privaten Haushalte im Jahr 2020 um 6,0 Prozent verglichen mit dem Vorjahr zurück. Der öffentliche Haushalt hingegen steigerte u.a. aufgrund der Beschaffung von Schutzausrüstungen und Krankenhausleistungen seine Konsumausgaben im Vorjahresvergleich um 3,4 Prozent. Negative Zahlen beherrschen auch das Bild bei den Bruttoanlageinvestitionen (-3,5 Prozent) und dem Außenhandel, der bei den Exporten Einbußen um 9,9 Prozent und bei den Importen um 8,6 Prozent hinnehmen musste. Unterbrochene Lieferketten und rückläufiger Reiseverkehr waren hier die Hauptgründe. Vor dem Hintergrund des Konjunkturrückgangs fiel der Zuwachs von einem knappen Prozentpunkt in Bezug auf die Arbeitslosenquote vergleichsweise moderat aus. Im Jahr 2020 waren durchschnittlich 5,9 Prozent aller potenziellen Arbeitnehmer/​innen arbeitslos. Diese vermeintliche Stabilität ist allerdings vor allem den erweiterten Regelungen zur Kurzarbeit geschuldet, wodurch viele Unternehmen wirtschaftlich eigentlich notwendige Entlassungen vermeiden und die Beschäftigten halten konnten.

Der geldpolitische Kurs der Europäischen Zentralbank (EZB) bleibt weiterhin expansiv ausgerichtet und sorgt so für sehr günstige Finanzierungskonditionen an den Finanzmärkten. Dies wird sich Analysten zufolge kurz- bis mittelfristig auch nicht ändern, was zur Folge hat, dass sowohl bei privaten als auch institutionellen Investoren das Interesse an Immobilien als Anlageziel hoch bleiben wird, zumal nach wie vor sehr viel Liquidität im Markt vorhanden ist, das nach risikoadjustierten Investmentmöglichkeiten sucht. Auf dem Immobilieninvestmentmarkt werden u.a. folgende Themen in naher Zukunft von entscheidender Bedeutung sein: Weiterer Verlauf der Corona-Pandemie, die Nachhaltigkeit von Immobilieninvestments, die Rückkehr der Beschäftigten an den Arbeitsplatz und die strukturellen Veränderungsprozesse im Einzelhandel.

Büroimmobilien

Das erste und das vierte Quartal 2020 waren hauptsächlich dafür verantwortlich, dass das gesamte Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilienmarkt trotz widriger Umstände nur um 11 Prozent unterhalb des Vorjahres blieb. Von den insgesamt 81,6 Milliarden Euro entfielen rund 24,5 Milliarden Euro und damit 30 Prozent aller Immobilieninvestments auf den Bürosektor, der sich damit nur knapp dem Wohnsegment (31 Prozent) geschlagen geben musste. Infolge der Unsicherheit über die weitere Entwicklung der Corona-Pandemie ging die Nachfrage nach Büroflächen zurück und führte auf den Top-5-Bürovermietungsmärkten zu einem Flächenumsatz von 2,16 Millionen Quadratmetern, was einem Minus von rund 36 Prozent zum Vorjahr entspricht. Dies wird Analysten zufolge allerdings nur ein temporärer Effekt sein, da vielerorts Neuanmietungen nur aufgeschoben, aber nicht aufgehoben sind. Aufgrund der Tatsache, dass bereits vor Corona die Leerstandsquoten niedrig und der Nachfrageüberhang hoch waren, konnten die negativen Effekte von der mehr als soliden Basis größtenteils kompensiert werden. Ende 2020 lag die Leerstandsquote der Top-5-Bürovermietungsmärkte bei nur 3,9 Prozent, über alle Standorte hinweg bei einem immer noch moderaten Durchschnitt in Höhe von 4,5 Prozent. Trotz des rückläufigen Flächenumsatzes blieb das Mietpreisniveau aufgrund der Angebotssituation relativ stabil. Spitzenmieten konnten im Jahresvergleich sogar um rund 2 Prozent zulegen. Mieter sind also auch in Krisenzeiten bereit, für moderne Büroflächen hohe Mieten zu zahlen, wobei allerdings gleichzeitig die Anforderungen an die Qualität der Flächen steigen. Da Repräsentanz nach wie vor eine der wichtigsten Aufgaben für Büros ist, kann davon ausgegangen werden, dass viele Unternehmen auch weiterhin auf 1-A-Lagen setzen und den Druck in dieser Sparte hochhalten werden. Daher werden auch nach Corona und trotz Remote Working Büroimmobilien nach wie vor eine wichtige Rolle spielen. Unternehmen werden jedoch weiterhin dazu übergehen, Büroflächen zu professionalisieren und auf moderne, technologiebasierte und somit flexiblere Büros für hybride Arbeitsmodelle umzustellen. Flex-Office-Betreiber, die ihre Krisenfestigkeit im Jahr 2020 bereits bewiesen haben, bieten auch aus Investorensicht großes Potenzial.

Handelsimmobilien

Neben dem Hotel- und Gaststättengewerbe zählt der Bereich des Einzelhandels unbestritten zu einem der Segmente, die von den in Deutschland durchgeführten Lockdowns und weiteren Beschränkungen im Jahr 2020 am meisten betroffen waren. Konsum- und Umsatzeinbrüche, insbesondere im Frühjahr und im ansonsten umsatzstarken Vorweihnachtsgeschäft, führten trotz diverser staatlicher Hilfspakete zu zahlreichen Betriebsaufgaben und Filialschließungen einiger Großanbieter. Dies betrifft insbesondere den Bereich Non-Food. Ersten Erhebungen zufolge wird der stationäre Handel aller Voraussicht nach für 2020 ein Minus von 2,7 Prozent verbuchen, während der Onlinehandel deutliche Zuwächse verzeichnen kann. Die bereits begonnene Verschiebung der Anteile zulasten des stationären Handels und zugunsten des Onlinehandel wurde durch das geänderte Konsumverhalten massiv beschleunigt. Für den Immobilienmarkt für Handelsimmobilien ist bereits jetzt als Folge der Pandemie festzustellen, dass die Spitzenmieten in den innerstädtischen Top-Lagen und Shopping-Centern zurückgegangen sind. Gleichzeitig führte die verstärkte Risikobetrachtung der Investoren dazu, dass sich Spitzenrenditen für Einkaufszentren für Top-Objekte in A- und B-Standorten im Vergleich zum Vorjahr um 100 Basispunkte erhöht haben. Trotz teils gravierender Auswirkungen der Pandemie ist der deutsche Retail-Investmentmarkt im Jahr 2020 mit insgesamt 12,3 Milliarden Euro lediglich 5 Prozent unter dem Vorjahresniveau geblieben. Für dieses gute Ergebnis sind allerdings keine Einzel-, sondern große Paketverkäufe, die rund 7,5 Milliarden Euro ausmachen, verantwortlich.

Logistikimmobilien

Der Logistiksektor in Deutschland hat seine wachsende Attraktivität und seine systemrelevante Bedeutung für das gesellschaftliche Leben auch oder gerade während der Corona-Pandemie eindrucksvoll unter Beweis gestellt. Mit einem Flächenumsatz von rund 6,83 Millionen Quadratmetern konnte im Jahr 2020 das Vorjahresniveau auf dem Logistik- und Industrieimmobilienmarkt quasi gehalten werden. Hiervon entfielen 47 Prozent auf das erste und 53 Prozent auf das zweite Halbjahr 2020. Bei einem durchschnittlichen Flächenumsatz von 6,11 Millionen Quadratmetern über die letzten zehn Jahre gesehen konnte im Jahr 2020 der Durchschnitt um knapp 12 Prozent übertroffen werden. Im Großen und Ganzen hatte die Logistikbranche mit den Auswirkungen der Corona-Pandemie bzw. den damit einhergehenden Restriktionen weniger zu kämpfen als andere Wirtschaftssektoren. Gleichwohl gibt es auch hier Unterschiede bei der Beurteilung der Subsegmente. Durch den Rückgang der Exporte und Importe von Waren und Dienstleistungen infolge von Grenzschließungen und unterbrochenen Lieferketten blieben im Frühjahr 2020 Auftragseingänge in der Industrie teilweise aus, was sich wiederum im Flächenumsatz der zweiten Jahreshälfte bemerkbar machte. Nach der ersten Lockdownphase erholte sich das Auftragsvolumen wieder etwas. E-Commerce und Lebensmittelindustrie bzw. -handel gehörten zu den Gewinnern der Auswirkungen, da einerseits durch die pandemiebedingten Veränderungen der Einkaufsgewohnheiten der privaten Haushalte und andererseits durch die Sicherstellung der Grundversorgung mit Waren des täglichen Bedarfs Wachstumsimpulse gesetzt werden konnten. Lag der Anteil des Onlinehandels in den letzten fünf Jahren bei durchschnittlich 13 Prozent am gesamten Flächenumsatz, erhöhte sich der Anteil in der zweiten Jahreshälfte 2020 auf über 23 Prozent. Dem Bundesverband Paket und Expresslogistik e.V. zufolge haben sich sowohl Sendungsvolumina als auch Umsatz in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt. Auf der Investmentseite wurde im Jahr 2020 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 7,9 Milliarden Euro umgesetzt, hiervon allein 4 Milliarden im zweiten Halbjahr 2020. Flächenmangel in den A- und B-Standorten bleibt ein großes Problem und der Wettbewerb um entsprechende Grundstücke wird sich daher weiter verschärfen.

Hotelimmobilien

Bis zum Ausbruch der Corona-Pandemie war das Segment der Hotelimmobilien jahrelang von Wachstumsraten, erhöhter Profitabilität und damit einhergehend auch von steigendem Interesse auf der Investorenseite geprägt. Infolge der im Frühjahr 2020 erstmals durchgeführten Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung, u.a. Lockdown, Reisebeschränkungen, Beherbergungsverbote und Quarantänemaßnahmen, wurde dieser Aufwärtstrend vorerst gestoppt. Schlechte Auslastungsquoten drückten so stark auf die Betriebsergebnisse einiger Betreiber, dass diese nur mithilfe staatlicher Hilfsprogramme und Stundungsvereinbarungen mit den Investoren sich weiterhin auf dem Markt halten konnten. Im Jahr 2020 fiel die Hotelauslastung auf bis zu 32 Prozent, was einem Rückgang um 40 Prozent Punkte im Vergleich zu 2019 entspricht. Aktuellen Erhebungen zufolge lag die Zahl der Übernachtungen im Jahr 2020 bei 302,3 Millionen, was einem Minus um 39 Prozent gegenüber dem Vorjahr (rund 494 Millionen) entspricht. Nationale Übernachtungen, die nach wie vor den überwiegenden Teil der gesamten Übernachtungen ausmachen, gingen um 33 Prozent zurück, internationale Übernachtungen gar um 64 Prozent. Diese Zahlen spiegeln sich auch im Investmentergebnis wider: Während im Vorjahr noch rund 5 Milliarden Euro investiert wurde, betrug das Transaktionsvolumen im Jahr 2020 nur noch 2,2 Milliarden Euro (minus 57 Prozent gegenüber 2019), was gleichbedeutend mit dem schwächsten Ergebnis seit sieben Jahren ist. Hiervon wurde rund die Hälfte im ersten Quartal, das noch weitgehend frei von coronabedingten Einschränkungen war, generiert. Hotelinvestoren neigten angesichts der ungewissen Situation zu Zurückhaltung. Bei den stattgefundenen Transaktionen bestätigte sich der Trend der letzten Jahre, dass immer mehr inländische Investoren agieren. Der Anteil der ausländischen Anleger sank mit einem Anteil von 44 Prozent auf den niedrigsten Wert seit einer guten Dekade. Generell bleibt CBRE zufolge das Vertrauen in den deutschen Hotelinvestmentmarkt hoch. Aufgrund des sehr hohen Anteils an Inlandsreisen verspricht man sich nach der Pandemie für den deutschen Markt eine zügige Erholung, während es länderübergreifend noch länger dauern könnte.

Pflegeimmobilien

Die strukturelle Veränderung in der alternden Gesellschaft Deutschlands schreitet weiter voran. Im „RWI Pflegeheim Rating Report 2020“ lag die mittelfristige Prognose für die Anzahl der pflegebedürftigen Menschen im Jahr 2030 bei rund 4,4 Millionen. Aktuellen Daten aus der Pflegestatistik zufolge waren in Deutschland jedoch bereits im Jahr 2019 ca. 4,1 Millionen Personen pflegebedürftig. Unter Berücksichtigung der Wachstumsraten der letzten Jahre werden diese Prognosewerte daher vermutlich wesentlich eher erreicht werden.  Der Markt für Gesundheits- und Sozialimmobilien ist in Deutschland ein solider Wachstumsmarkt, was u.a. auch auf die wirtschaftlich stabile Lage der meisten Betreiber, hohen Auslastungsquoten und den auch in Corona-Zeiten fast nicht vorhandenen Mietausfällen zurückzuführen ist. Das macht dieses Immobiliensegment sowohl für private als auch institutionelle Investoren interessant. Mit einer Steigerung von rund 61 Prozent im Vergleich zum Vorjahr betrug das Investitionsvolumen im Jahr 2020 rund 3,38 Milliarden Euro, wovon ca. 1,4 Milliarden Euro einem besonders starken vierten Quartal zuzurechnen sind. Mit diesem Rekordergebnis hat der Gesundheitsimmobilienmarkt 2020 die bisherigen Top-Jahre 2016 und 2018 noch einmal deutlich übertroffen. Der Anteil am gesamten Transaktionsvolumen lag bei 4,3 Prozent. Auch wenn ca. 20 Prozent (Vorjahr: 15 Prozent) des Investitionsvolumens auf Projektentwicklungen entfielen, hinken die Neubauaktivitäten im Pflegeheimsegment weiterhin dem gesellschaftlichen Bedarf hinterher. Hierfür sind die niedrigen Kapitalwerte von Pflegeheimen ursächlich, die es Projektentwicklern erschweren, geeignete Grundstücke für Pflegeheime zu erwerben und diese dann rentabel zu projektieren. Somit wird das Investitionsvolumen angesichts der großen Investorennachfrage lediglich durch das Produktangebot begrenzt

Wohnimmobilien

Das Wohnsegment zählt unbestritten zu den Gewinnern der Corona-Pandemie, die dem ohnehin schon starken Investmentmarkt in dieser Sparte im Jahr 2020 noch weiteren Auftrieb bescherte. Mit rund 20,8 Milliarden Euro konnte ein Transaktionsvolumen erreicht werden, das historisch nur im Boom-Jahr 2015 übertroffen werden konnte. Im Vorjahresvergleich entspricht dieser Wert einem Plus von 7 Prozent, auf den langjährigen Durchschnittswert gesehen circa 36 Prozent. Insgesamt wurde in 2020 rund ein Drittel des in deutsche Immobilien investierten Kapitals in der Wohnsparte ausgegeben. Analysten sehen u.a. in konstanten Cashflows, geringen Mietausfallquoten und negativen Zinsen bei Staatsanleihen Gründe dafür, dass auch institutionelle Investoren mit langfristiger Anlagestrategie vermehrt in diesem Segment investieren. So fanden im Jahr 2020 einige große Portfoliotransaktionen statt. Rund zwei Drittel aller Wohninvestments lagen in einer Größenklasse von über jeweils über 100 Millionen Euro. Dreiviertel aller Investitionen wurden in Bestandsportfolios und Projektentwicklungen getätigt. Gerade letztgenannte Sparte steht im Fokus von Investoren, da für diese keine Mietpreisbremse gilt. Immer mehr Menschen treffen bewusst die Entscheidung, aus den Metropolen hinaus in die Speckgürtel und umliegenden Verflechtungsregionen zu leben. Neben Gründen der Erschwinglichkeit sprechen u.a. eine verbesserte Infrastruktur in die Metropolen hinein, eine gute Nahversorgung, landschaftliche Attraktivität und die steigende Akzeptanz des mobilen Arbeitens für die enorme Aufwertung der früheren Randgebiete. Aus Investorensicht wird ein verlangsamtes Mietwachstum im Bestand der großen Städte und die damit verbundene Expansion in den weiteren Metropolraum langfristig eine höhere Rendite versprechen.

(Quellen: BNP Paribas Marktberichte Q4 2020, CBRE Real Estate Outlook Deutschland 2021, JLL Investmentmarktüberblick Deutschland 4. Quartal 2020, Statistisches Bundesamt, Statista, BNP Paribas Wohn-Investmentmarkt Q4 2020, CBRE Real Estate Outlook Deutschland 2021)

1.3. Geschäftsverlauf

Die HTB 11. Geschlossene Immobilieninvestment Portfolio GmbH & Co. KG hat ihren wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb im März 2020 aufgenommen und befindet sich weiterhin in der Kapitaleinwerbungsphase. Bis zum Ende des Berichtsjahres wurde ein Eigenkapital in Höhe von 7.668 TEUR platziert. Unter Berücksichtigung der noch nicht abgeschlossenen Eigenkapitalplatzierung wird der Abschluss der Investitionsphase zum Ende des Geschäftsjahres 2022 erwartet. Hinsichtlich der getätigten Investitionen wird auf Abschnitt 5. des Lageberichtes verwiesen.

1.4. Ertragslage

Die Aufwendungen des Geschäftsjahres 2020 beinhalten im Wesentlichen einmalige Initialkosten (Eigenkapitalvermittlungsprovisionen und Konzeptionskosten) in Höhe von 704 TEUR (85,0 Prozent des Gesamtaufwandes). Diese als Aufwand erfassten Initialkosten werden aus dem einzuwerbenden Kapital bedient. Daneben enthalten die Aufwendungen laufende, auf den Nettoinventarwert bezogene Vergütungen für die Kapitalverwaltungsgesellschaft, die Verwahrstelle, die Treuhänderin und die persönlich haftende Gesellschafterin in der Gesamthöhe von 102 TEUR sowie Kosten für die Erstellung und Prüfung des Jahresabschlusses und der betrieblichen Steuererklärungen in Höhe von 20 TEUR.

1.5. Finanzlage

Nachfolgende Zusammenstellung zeigt die zahlungswirksamen Veränderungen des Finanzmittelbestandes der Fondsgesellschaft im Geschäftsjahr 2020.

Ausgehend von dem negativen realisierten Ergebnis der Geschäftstätigkeit in Höhe von 828 TEUR ergab sich aufgrund von noch nicht zahlungswirksamen Vorgängen ein negativer Cash flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit in Höhe von 565 TEUR. Im Berichtsjahr erfolgten Auszahlungen für Investition (Beteiligungsankäufe) in Höhe von 5.500 TEUR. Der positive Cash flow aus Finanzierungstätigkeit beinhaltet die Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen inkl. Agio.

1.6. Vermögenslage

In der folgenden Übersicht ist die Bilanz zum 31. Dezember 2020 nach der Fristigkeit und nach den wirtschaftlichen Verhältnissen geordnet und den entsprechenden Vorjahreszahlen gegenübergestellt.

Die langfristigen Vermögenswerte beinhalten das Beteiligungsportfolio. Hinsichtlich der Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze wird auf den Anhang sowie weiterer Angaben auf Kapitel 5 (Veränderungen im Portfolio, Portfoliobestand- und -struktur) dieses Lageberichtes verwiesen. Unter den kurzfristigen Vermögenswerten werden Barmittel in Höhe von 1.748 TEUR, ausstehende Einlagen inklusive Agio in Höhe von 142 TEUR sowie Andere Forderungen in der Höhe von 1 TEUR erfasst. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten umfassen Rückstellungen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Verbindlichkeiten. Die Verbindlichkeiten umfassen im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus dem Erwerb von Investitionsgütern in Höhe von 8.000 TEUR sowie noch nicht ausgeglichene Vergütungen für die Kapitalverwaltungsgesellschaft (Initialkosten und laufende Vergütungen).

2. Tätigkeitsbericht

Kapitalverwaltungsgesellschaft

Die Fondsgesellschaft hat die Verwaltung und Anlage des Gesellschaftsvermögens auf die HTB Hanseatische Fondshaus GmbH, Bremen, als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) übertragen. Die HTB Hanseatische Fondshaus GmbH hat am 05.11.2014 die Erlaubnis gem. §§ 20, 22 KAGB zum Geschäftsbetrieb als externe AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft von der BaFin erhalten. Die Erlaubnis erstreckt sich auf die Verwaltung von geschlossenen inländischen Publikums-AIF sowie geschlossenen Spezial-AIF der Assetklasse Immobilie. Die KVG darf insbesondere für geschlossene Spezial-AIF gemäß §§ 285 ff. KAGB in Altfonds investieren, die direkt/​indirekt in Vermögensgegenstände gem. § 261 Abs. 2 Nr. 1-2 KAGB investieren.

Nach § 2 des Vertrages über die Bestellung als Kapitalverwaltungsgesellschaft (Fremdverwaltungsvertrag) vom 11.03.2020 ist die HTB Hanseatische Fondshaus GmbH mit der Portfolioverwaltung, dem Risikomanagement sowie administrativen Tätigkeiten (Dienstleistungen der Fondsbuchhaltung und Rechnungslegung, Kundenanfragen, Feststellung des Nettoinventarwertes, Beauftragung der Erstellung von Steuererklärungen, Überwachung der Einhaltung der Rechtsvorschriften, Führung eines Anlegerregisters, Vorschlag und Durchführung von Gewinnausschüttungen, Ausgabe und Rücknahme von Anteilen, Führung von Aufzeichnungen) beauftragt. Des Weiteren erbringt/​erbrachte die KVG die Konzeption des Beteiligungsangebotes sowie die Erstellung der Emissionsunterlagen, die Auswahl und Koordination der Berater (Rechts- und Steuerberater, Wirtschaftsprüfer etc.) und die Identifizierung und Akquisition der von der Gesellschaft anzukaufenden Beteiligungen einschließlich der Ankaufsabwicklung.

Der Vertrag endet mit dem Zeitpunkt der Vollbeendigung der Fondsgesellschaft. Eine Kündigung ist nur aus wichtigem Grund und unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten möglich. Die KVG ist berechtigt, die Gesellschaft unter Befreiung der Beschränkungen des § 181 BGB zu vertreten. Die Parteien haften für Vorsatz und Fahrlässigkeit.

Die KVG bekommt für ihre Tätigkeit eine jährliche Vergütung in Höhe bis zu 1,3 Prozent des durchschnittlichen Nettoinventarwertes im jeweiligen Geschäftsjahr. Vom Datum der Genehmigung der Vertriebsanzeige bis zum 31.12.2021 beträgt die jährliche Vergütung jedoch mindestens 108 TEUR.

Die KVG kann darüber hinaus für die Verwaltung der Fondsgesellschaft je ausgegebenen Anteil eine erfolgsabhängige Vergütung (i) in Höhe von bis zu 15 Prozent (Höchstbetrag) des Betrages erhalten, um den der Anteilwert am Ende der Abrechnungsperiode unter Berücksichtigung bereits aus Ausschüttungen geleisteter Auszahlungen die gezeichnete Kommanditeinlage zuzüglich einer jährlichen Verzinsung von 4 Prozent übersteigt (absolut positive Anteilwertentwicklung), (ii) sowie zusätzlich zu i von bis zu 15 Prozent (Höchstbetrag) des Betrages erhalten, um den der Anteilwert am Ende der Abrechnungsperiode unter Berücksichtigung bereits aus Ausschüttungen geleisteter Auszahlungen die gezeichnete Kommanditeinlage zuzüglich einer jährlichen Verzinsung von 6 Prozent übersteigt (absolut positive Anteilwertentwicklung).

Für die Auswahl, die Bewertung und die Ankaufsabwicklung erhält die KVG eine Transaktionsgebühr in Höhe von 5 Prozent des Kaufpreises sowie bei Wiederanlagen, welche direkt oder durch einen von der KVG verwalteten Spezial-AIF vorgenommen werden, eine Transaktionsgebühren in Höhe von 3 Prozent des Kaufpreises. Transaktionsgebühren, die die KVG auf Ebene eines von ihr verwalteten Spezial-AIF für Wiederanlagen erhält, werden in Höhe des Anteils der Fondsgesellschaft am Spezial-AIF auf die vorgenannten Transaktionsgebühren angerechnet.

Der Gesellschaft werden in der Beitrittsphase für die Konzeption der Gesellschaft und den Eigenkapitalvertrieb einmalige Kosten in Höhe von 5,5 Prozent der Kommanditeinlage (Initialkosten) belastet. Sie setzen sich zusammen aus einer Konzeptionsvergütung in Höhe von 0,5  Prozent, die an die KVG gezahlt wird, und einer Vertriebsprovision in Höhe von 5  Prozent, die an die HTB Hanseatische Fondsinvest GmbH gezahlt wird. Außerdem erhält die HTB Hanseatische Fondsinvest GmbH den vom Anleger zu zahlenden Ausgabeaufschlag in Höhe von bis zu 5 Prozent der Kommanditeinlage.

Im Berichtsjahr bestanden folgende Auslagerungen:

3. Anlageziele und Anlagepolitik

Die Anlagepolitik und Anlagestrategie der Gesellschaft besteht in dem direkten (Publikums-AIF) und/​oder indirekten (über Spezial-AIFs) Erwerb von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds auf dem Zweitmarkt und dem Aufbau eines diversifizierten Beteiligungsportfolios unter Beachtung der von der BaFin genehmigten Anlagebedingungen. Anlageziel ist es, aus diesen Beteiligungen Erträge zu generieren, die aus der Vermietung und Verpachtung der mittelbar erworbenen Immobilien sowie aus deren Veräußerung resultieren.

Bis zum Ende des Berichtszeitraumes wurde von der Gesellschaft in zwei Spezial-AIFs investiert. Bei diesem Spezial-AIF handelt es sich um die HTB Elfte Immobilienportfolio Geschlossene Investment UG (haftungsbeschränkt) & Co. KG (HTB IP Elfte  KG), Bremen sowie die HTB Zwölfte Immobilienportfolio Geschlossene Investment UG (haftungsbeschränkt) & Co. KG (HTB IP Zwölfte KG). Die Spezial-AIFs verfolgen in ihrer Anlagestrategie maßgeblich den Aufbau eines diversifizierten Portfolios von Beteiligungen des Immobilienzweitmarktes.

4. Risikobericht

Sowohl die HTB 11. Geschlossene Immobilieninvestment Portfolio GmbH & Co. KG als auch die HTB IP Elfte KG und HTB IP Zwölfte KG haben das Risikomanagement im Rahmen des Fremdverwaltungsvertrages auf die HTB Hanseatische Fondshaus GmbH übertragen. Somit sind sämtliche von diesen Gesellschaften gegebene Gesellschaftsvermögen in das Risikomanagementsystem der KVG eingebunden. Das Risikomanagementsystem dient dem Zweck, potentielle Risiken unter Verwendung von hinreichend fortgeschrittenen Risikomanagementtechniken fortlaufend zu identifizieren, erfassen, messen und zu steuern und damit den gesetzlichen und aufsichtsrechtlichen Anforderungen zu entsprechen.

Die Gesellschaftsvermögen sind im Wesentlichen Adressenausfallrisiken, Liquiditäts- und Marktpreisrisiken sowie operationellen Risiken ausgesetzt.

Adressenausfallrisiken

Unter Adressenausfallrisiko ist das Risiko eines Verlustes aufgrund des Ausfalls oder der Bonitätsverschlechterung eines Geschäftspartners zu verstehen. Unter Geschäftspartnern werden Emittenten und Kontrahenten verstanden. Wesentliche Ausfallrisiken waren im Berichtsjahr nicht erkennbar.

Liquiditätsrisiken

Unter Liquiditätsrisiko ist das Risiko zu verstehen, den Rücknahme- und sonstigen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen zu können. Rücknahmeverpflichtungen scheiden regelmäßig bei geschlossenen Fondsstrukturen aus. Insbesondere durch die erst im Geschäftsjahr 2020 aufgenommene Eigenkapitaleinwerbungs- und Investitionsphase, die externe Bewertung der anzukaufenden Beteiligungen durch eine unabhängige Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, einem laufenden Cash-Monitoring (Liquiditätsmanagement) und durch den Verzicht auf Fremdkapital ist das Liquiditätsrisiko als gering einzustufen.

Marktpreisrisiken

Marktrisiken sind Risiken, die sich direkt oder indirekt aus Schwankungen in der Höhe bzw. in der Volatilität der Marktpreise für die Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Finanzinstrumente ergeben. Das Marktrisiko schließt das Währungsrisiko und das Zinsänderungsrisiko ein. Zu den klassischen Immobilienrisiken zählen die Risiken des Mikro- und Makrostandortes, der Objekteigenschaften sowie das Mieter-, Mietvertrags- und Leerstandsrisiko. Bei indirekten Anlagen in Immobilieninvestments ergänzen die management- und gesellschaftsbezogenen Risiken auf Zielfondsebene die Immobilienrisiken. Zum gesellschaftsbezogenen Risiko zählt u. a. das Finanzierungsrisiko (Anschlussfinanzierungs- und Zinsänderungsrisiko). Das Marktpreisrisiko, insbesondere eines erhöhten Kaufpreises, wird durch die sorgfältige Vorauswahl des Portfoliomanagements sowie der externen Bewertung der anzukaufenden Beteiligungen reduziert. Während der Investitionsphase, insbesondere auf Ebene der Spezial-AIFs, besteht das Risiko, dass nicht genügend geeignete Beteiligungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen, die den Anlagerichtlinien entsprechen und Investitionen daher nicht, nur verspätet oder zu schlechteren Konditionen möglich sind als angenommen. Das Portfoliomanagement der KVG begegnet diesem Risiko mit einer aktiven Recherche nach Ankaufsmöglichkeiten. Fremdwährungsrisiken werden nicht eingegangen.

Es besteht das Risiko, dass die aktuelle Ausbreitung des Corona-Virus erhebliche wirtschaftliche Belastungen mit sich bringt. Beispielsweise können Miet- oder Pachtzahlungen bei den Immobilien verschoben werden oder entfallen, Anschlussmieter schwieriger zu finden sein, Leerstandsraten steigen, Wertminderungen eintreten und generell Immobilienverkäufe erschwert sein. Es besteht das Risiko, dass bei der Wertermittlung bei Ankauf von Immobilienfonds die vorgenannten Faktoren nicht in ausreichendem Maße berücksichtigt werden. Dies würde insgesamt zu geringeren Einnahmen der Gesellschaft aus den Immobilienfonds führen. Generell sind Ausmaß und Folgen des Corona-Virus, insbesondere auf die Immobilienwirtschaft und die Wertentwicklung bei Immobilien derzeit noch nicht absehbar.

Operationelle Risiken

Das operationelle Risiko umfasst die Gefahr von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen Verfahren bzw. Prozessen, Menschen und Systemen oder in der Folge von externen Ereignissen entstehen können. Das Risikomanagement des Investmentvermögens ist methodisch und prozessual in das in der KVG implementierte Risikomanagementsystem zum Management und Controlling operationeller Risiken eingebunden. In Rahmen des KVG-Risikomanagements werden regelmäßig die operationellen Risiken der für das Investmentvermögen relevanten Prozesse identifiziert, bewertet und überwacht. Instrumente hierfür sind u. a. regelmäßige Abfragen bei den Risk ownern, Szenarioanalysen sowie eine in der KVG zentral geführte Schadenfalldatenbank. Im Berichtszeitraum entstanden keine Schäden aus operationellen Risiken.

5. Veränderungen im Portfolio, Portfoliobestand und -struktur

Die HTB 11. Geschlossene Immobilieninvestment Portfolio GmbH & Co. KG hat sich bis zum Ende des Berichtszeitraumes in Höhe von kumuliert 13.500 TEUR an den Spezial-AIF HTB IP Elfte KG und HTB IP Zwölfte KG beteiligt. Zum Ende des Geschäftsjahres 2020 war die Gesellschaft, wie nachfolgend dargestellt, an den vorgenannten Spezial-AIFs beteiligt. Die Darstellung wird um die Vorjahreswerte und Veränderungen, im Berichtsjahr ausschließlich Zugänge, ergänzt. Hinsichtlich der Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften wird auf die Angaben im Anhang verwiesen. Grundsätzlich ist die bisherige Wertentwicklung kein Indikator für die zukünftige Entwicklung.

Die HTB IP Elfte KG und HTB IP Zwölfte KG sind geschlossene inländische Spezial-AIFs im Sinne des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB). Die Gesellschaften wurden jeweils am 17.06.2020 gegründet. Die Anlagebedingungen wurden der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) angezeigt. Gegenstand der Gesellschaften ist die Anlage und die Verwaltung eigenen Vermögens nach einer in den jeweiligen Anlagebedingungen festgelegten Anlagestrategie zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage zum Nutzen der Anleger. Das Anlageziel und die Anlagepolitik der Spezial-AIFs besteht wesentlich in dem Erwerb von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds (sogenannte Altfonds, die nicht unter das KAGB fallen), im Folgenden auch Anlageobjekte oder Zielfonds genannt, auf dem Zweitmarkt und dem Aufbau diversifizierter Beteiligungsportfolios unter Beachtung der Anlagebedingungen.

Von dem zu investierenden Kapital der HTB IP Elfte KG werden mindestens 60 Prozent in Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds (sogenannte Altfonds), die in Gewerbeimmobilien vom Typ Büro, Handel und Logistik mit deutschen Standorten und einer Mietfläche von mehr 800 m² investiert sind, angelegt. Das investierte Kapital wird nicht direkt oder indirekt in Wohnimmobilien investieren.

Von dem zu investierenden Kapital der HTB IP Zwölfte KG werden mindestens 60 Prozent in Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds (sogenannte Altfonds), die in Betreiberimmobilien vom Typ Hotel, Kino, Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser, sowie Wohnimmobilie mit deutschen Standorten und einer Mietfläche von mehr 800 m² investiert sind, angelegt.

Die HTB Spezial-AIFs haben sich in ihren eigenen Anlagebedingungen verpflichtet, eine Risikomischung gem. § 262 Abs. 1 KAGB einzuhalten. Im Geschäftsjahr 2021 ist die Investition in einen weiteren Spezial-AIF geplant.

Die Spezial-AIFs haben die Verwaltung und Anlage des Gesellschaftsvermögens auf die HTB Hansetische Fondshaus GmbH als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) übertragen. Für dieses Vertragsverhältnis erhält die KVG keine Vergütung. Die KVG hat die BLS Verwahrstelle GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, als Verwahrstelle für die Spezial-AIFs bestellt.

Zum Ende des Berichtsjahres 2020 befanden sich 10.001 Anteile an der HTB IP Elfte KG zu einem Nettoinventarwert von je 995,77 EUR sowie 3.501 Anteile an der HTB IP Zwölfte KG zu einem Nettoinventarwert von je 996,15 EUR im Umlauf. Je EUR 1.000 des Zeichnungsbetrages entsprechen einem Anteil für Zwecke der Berechnung des Nettoinventarwertes je Anteil. Weil die Anteilserwerbe innerhalb der letzten zwölf Monate vor dem Abschlussstichtag erfolgten und keine Änderung der wesentlichen Bewertungsfaktoren erfolgte und insbesondere die Wertminderung nicht als dauerhaft angesehen wird, wurde keine Neubewertung der Anteile der Spezial-AIF bei der HTB 11. Geschlossene Immobilieninvestment Portfolio GmbH & Co. KG vorgenommen.

6. Vergütungsbericht

Die HTB Hanseatische Fondshaus GmbH hat als KVG entsprechend § 37 KAGB für ihre Mitarbeiter und Geschäftsleiter ein Vergütungssystem in einer Vergütungsrichtlinie festgelegt, die mit einem soliden und wirksamen Risikomanagement vereinbar ist. Sie stellt sicher, dass das Vergütungssystem mit den Risikoprofilen, Vertragsbedingungen oder Satzungen der von ihr verwalteten AIF im Einklang steht und dadurch nicht ermutigt, Risiken einzugehen, die damit unvereinbar sind. Die KVG unterscheidet hinsichtlich der Mitarbeitergruppen die Geschäftsleiter (Portfolio- und Risikomanagement), Mitarbeiter mit wesentlichem Einfluss auf das Risikoprofil (Portfoliomanagement) und Mitarbeiter mit Kontrollfunktionen (Risikomanagement). Geschäftsleiter werden grundsätzlich wie Mitarbeiter mit wesentlichem Einfluss auf das Risikoprofil behandelt.

Bei der HTB Hanseatische Fondshaus GmbH fielen im Geschäftsjahr 2020 Gesamtvergütungen in Höhe von 953 TEUR für ihre 16 Mitarbeiter (einschließlich geringfügig Beschäftigte) und 3 Geschäftsleiter an, davon betreffen 9 TEUR variable Vergütungen. Von der Gesamtvergütung entfällt ein Teilbetrag von 332 TEUR auf Personen mit wesentlichem Einfluss auf das Risikoprofil der Fondsgesellschaft. Die Vergütung der Mitarbeiter der KVG bezieht sich auf die gesamte Geschäftstätigkeit aus der kollektiven Vermögensverwaltung. Eine Zurechnung der Vergütung zu einzelnen verwalteten AIF erfolgt daher nicht.

7. Weitere Anlegerinformationen

Der Wert des Gesellschaftsvermögens (Nettoinventarwert) in Höhe von 7.125.603,08 EUR (Vorjahr: 1.379,27 EUR) umfasst alle Vermögensgegenstände abzüglich Verbindlichkeiten. Bei der HTB 11. Geschlossene Immobilieninvestment Portfolio GmbH & Co. KG ergibt sich der Wert je Anteil aus dem Wert des Gesellschaftsvermögens dividiert durch die Anzahl der ausgegebenen Anteile. Je EUR 1.000 des Zeichnungsbetrages entsprechen einem Anteil für Zwecke der Berechnung des Nettoinventarwertes je Anteil. Grundsätzlich ist die bisherige Wertentwicklung kein Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

Die Gesamtkostenquote drückt sämtliche im Jahresverlauf getragenen Aufwendungen der Gesellschaft sowie die Aufwendungen der Portfoliogesellschaften (ohne Transaktionskosten) im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettoinventarwert der Gesellschaft aus. Die in der Eigenkapitaleinwerbungsphase einmalig anfallenden Initialkosten werden aus dem einzuwerbenden Kapital bedient. Weil der Vertrieb der Anteile am die HTB 11. Geschlossene Immobilieninvestment Portfolio GmbH & Co. KG erst im Jahr 2020 begonnen wurde, wird keine Kostenquote für das Jahr 2019 ausgewiesen.

Die KVG erhält keine Rückvergütungen der aus dem Investmentvermögen an die Verwahrstelle oder Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandsentschädigungen.

Bremen, den 11. Februar 2021

HTB Investors GmbH

Imke Jaenicke

Dr. Peter Lesniczak

Andreas Gollan

Erklärung der gesetzlichen Vertreter

Wir versichern nach bestem Wissen, dass der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020 der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird.

Bremen, 11. Februar 2021

HTB Investors GmbH

Andreas Gollan

Imke Jaenicke

Dr. Peter Lesniczak

Bestätigungsvermerk

VERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS  

An die HTB 11. Geschlossene Immobilieninvestment Portfolio GmbH & Co. KG, Bremen

Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts  

Prüfungsurteile  

Wir haben den Jahresabschluss der HTB 11. Geschlossene Immobilieninvestment Portfolio GmbH & Co. KG, Bremen, bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020, der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der HTB 11. Geschlossene Immobilieninvestment Portfolio GmbH & Co. KG, Bremen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

· entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 und

· vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen.

Gemäß § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile  

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die zum Datum des Bestätigungsvermerks erlangten sonstigen Informationen umfassen

· die nach § 135 Abs. 1 S. 2 Nr. KAGB, § 264 Abs. 2 Satz 3 und § 289 Abs. 1 Nr. 5 HGB von den gesetzlichen Vertretern nach bestem Wissen abgegebene Versicherung, dass der Jahresabschluss und der Lagebericht ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage vermittelt, sowie

· die zusätzlichen Angaben der gesetzlichen Vertreter nach § 300 KAGB,

· aber nicht den Jahresabschluss, die inhaltlich geprüften Lageberichtsangaben und unseren dazugehörigen Bestätigungsvermerk.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die oben genannten sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

· wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss, zu den inhaltlich geprüften Lageberichtsangaben oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder

· anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.   

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht  

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und einschlägigen europäischen Verordnungen zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses unddes Lageberichts  

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht sowie einen Vermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

· identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

· gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieses Systems der Gesellschaft abzugeben.

· beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

· ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Vermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Vermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

· beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen gesetzlichen Vorschriften und der einschlägigen europäischen Verordnungen ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

· beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen u.a. den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

SONSTIGE GESETZLICHE UND ANDERE RECHTLICHE ANFORDERUNGEN  

VERMERK ÜBER DIE PRÜFUNG DER ORDNUNGSGEMÄSSEN ZUWEISUNG VON GEWINNEN, VERLUSTEN, EINLAGEN UND ENTNAHMEN ZU DEN EINZELNEN KAPITALKONTEN  

Prüfungsurteil  

Wir haben auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten der HTB 11. Geschlossene Immobilieninvestment Portfolio GmbH & Co. KG, Bremen, zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse erfolgte die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß.

Grundlage für das Prüfungsurteil  

Wir haben unsere Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in Übereinstimmung mit § 159 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) „Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ (Stand Dezember 2013) durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten  

Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu ermöglichen.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten  

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten ordnungsmäßig ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) „Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ (Stand Dezember 2013) durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Zuweisung stets aufdeckt. Falsche Zuweisungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

· identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Zuweisungen von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Zuweisungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Zuweisungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

· beurteilen wir die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Prüfung des relevanten internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Auswahlverfahren.

Hamburg, den 30. April 2021

Baker Tilly GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Steuerberatungsgesellschaft

(Hamburg)

Martina Hertwig, Wirtschaftsprüferin

Christian Mader, Wirtschaftsprüfer