Auf den ersten Blick klingt das Angebot fast zu gut, um wahr zu sein:
14 Prozent Rendite in nur 12 Monaten, verpackt als „Zero Bond“, dazu ein bereits saniertes Altbauobjekt, ESG-Story, Bonitätszertifikat, vermietete Einheiten und ein angeblich attraktiver Verkauf im Vogtland.
Doch wie so oft bei Crowdinvesting-Angeboten gilt:
Je hübscher die Verpackung, desto wichtiger ist der Blick ins Kleingedruckte.
Denn auch dieses Projekt auf Dagobertinvest bleibt am Ende vor allem eines:
Eine spekulative Immobilien-Projektfinanzierung mit echtem Totalverlustrisiko.
Worum geht es konkret?
Angeboten wird das Projekt „ESG-Serie VIII. – Hauptstraße“.
Hinter dem Funding steht die Markus Hörning GmbH aus Rodewisch.
Finanziert werden soll laut Plattform nicht der Bau eines neuen Hauses, sondern die Vermarktung von:
- zwei großen Etagenwohnungen
- einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss
- in der Hauptstraße 35, 08485 Lengenfeld im Vogtland
Das Gebäude stammt aus der Zeit um 1900, ist massiv gebaut, teilweise vermietet, teilweise noch im Ausbau. Die Rückzahlung des Investments soll aus dem Verkauf der Einheiten erfolgen.
Die Eckdaten:
- Projektvolumen: 584.144 Euro
- Erwarteter Verkaufspreis: 596.700 Euro
- Fundinglimit: 130.000 Euro
- Vertragsform: Zero Bond
- Laufzeit: 12 Monate + bis zu 6 Monate Verlängerung
- Rendite: 14 % Disagio
- Mindestinvestment: 500 Euro
Das Kernproblem: Mini-Marge, Maxi-Rendite
Der erste kritische Punkt springt sofort ins Auge:
- Gesamtinvestitionskosten: 584.144 Euro
- Erwarteter Verkaufspreis: 596.700 Euro
Das ist eine rechnerische Differenz von gerade einmal:
12.556 Euro
Und genau hier beginnt das Stirnrunzeln.
Denn gleichzeitig sollen Anleger eine Rendite von:
14 Prozent auf bis zu 130.000 Euro
erhalten.
Das wären grob:
18.200 Euro Rendite
(ohne Berücksichtigung weiterer Nebeneffekte)
Schon rein überschlägig ergibt sich also ein offensichtlicher Spannungsbogen:
Die ausgewiesene Verkaufsmarge wirkt extrem dünn – die versprochene Anlegervergütung dagegen erstaunlich üppig.
Natürlich können in der Gesamtstruktur weitere Werte, Vorleistungen oder interne Kalkulationsannahmen enthalten sein. Aber aus Sicht eines kritischen Anlegers bleibt die Frage:
Wo genau kommt die Rendite her, wenn der kalkulierte Verkaufserlös kaum Luft lässt?
Zero Bond klingt elegant – ist aber kein Sicherheitsversprechen
Der Begriff „Zero Bond“ klingt für viele Privatanleger fast nach einem klassischen Anleiheprodukt.
Das Problem:
In Crowdinvesting-Strukturen ist das meist eher Marketing-Sprache als ein Sicherheitsmerkmal.
Hier bedeutet „Zero Bond“ im Wesentlichen:
- Die Rendite wird als Disagio dargestellt
- Die Rückzahlung erfolgt endfällig
- Das Kapital ist bis zum Ende gebunden
- Der Anleger hängt am erfolgreichen Exit
Oder auf Deutsch:
Kein laufender Cashflow, keine regelmäßigen Ausschüttungen, kein Sicherheitsnetz.
Wenn der Verkauf klappt: schön.
Wenn nicht: wird es schnell ungemütlich.
Ja: Auch hier besteht ein Totalverlustrisiko
Das muss man glasklar sagen:
Bei diesem Investment ist ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals möglich.
Warum?
Weil es sich faktisch um eine nachrangige bzw. mezzanine Projektfinanzierung handelt – auch wenn das Produkt hübscher verpackt ist.
Die Finanzierungsstruktur laut Plattform:
- Bank: 54,78 %
- Eigenkapital: 22,97 %
- Mezzanine: 22,25 %
Das heißt:
Die Crowd finanziert fast ein Viertel der Gesamtstruktur im Mezzanine-Bereich.
Und das bedeutet in der Praxis regelmäßig:
- Die Bank sitzt vorne
- Die Crowd sitzt weiter hinten
- Wenn etwas schiefläuft, wird zuerst der Senior-Teil bedient
- Für Crowd-Anleger kann am Ende nichts übrig bleiben
Einlagegarantie? Gibt es nicht.
Einlagensicherung? Gibt es nicht.
Kapitalschutz? Gibt es nicht.
Der Verkauf ist der Flaschenhals
Die Rückzahlung hängt laut Beschreibung am Verkauf der Wohnungen und der Gewerbeeinheit.
Das heißt:
- Kein sicherer laufender Cashflow
- Kein Mietmodell als primäre Rückzahlungsquelle
- Kein garantierter Exit
- Alles hängt an einem erfolgreichen Verkauf im Zeitfenster
Und genau das ist der neuralgische Punkt.
Denn bei solchen Modellen reichen schon wenige Probleme:
- Verkauf dauert länger als geplant
- Kaufpreis muss reduziert werden
- Interessenten springen ab
- Gewerbeeinheit ist schwerer platzierbar
- Dachgeschossausbau verzögert sich
- Markt kühlt lokal ab
- Finanzierungskosten steigen
- Nebenkosten werden höher
Dann wird aus einem „12-Monats-Projekt“ schnell eine deutlich zähere Angelegenheit.
12 Monate Laufzeit? Klingt sportlich
Die offizielle Laufzeit beträgt:
- 12 Monate
- plus bis zu 6 Monate Verlängerungsoption
Für einen Immobilienverkauf klingt das zwar auf dem Papier knackig, aber in der Realität ist das eher ambitioniert.
Warum?
Weil hier nicht einfach ein einzelnes Standardobjekt verkauft werden soll, sondern:
- zwei große Wohnungen
- plus eine Gewerbeeinheit
- in einer Kleinstadtlage
- mit teilweise noch laufendem Ausbau
- in einem Markt, der nicht München oder Hamburg ist
Lengenfeld im Vogtland mag solide sein, aber:
Kleinstadtmärkte können bei Spezialobjekten deutlich illiquider sein als Hochpreislagen in Ballungsräumen.
Gerade Gewerbeeinheiten sind oft schwieriger zu veräußern als klassische Wohnungen.
ESG, Zertifikate, Bonitätslabels: Schön fürs Marketing – keine Rückzahlungsgarantie
Das Projekt wird mit allerlei Vertrauenssignalen aufgeladen:
- CrefoZert
- EcoZert
- ESG-Bezug
- nachhaltige Sanierung
- „Rundum-sorglos-Paket“
- 100 % vermietete Bestandsobjekte im Hintergrund
Das kann alles positiv sein.
Aber Anleger sollten sich nicht täuschen:
Kein Zertifikat ersetzt die Frage, ob dieses konkrete Projekt wirtschaftlich sauber aufgeht.
Ein Bonitätszertifikat schützt nicht vor:
- einem schwachen Exit
- einer Projektverzögerung
- einem Preisabschlag
- einer Liquiditätslücke
- einer Insolvenz
Und ESG ist ebenfalls kein Schutzschild gegen wirtschaftliche Realität.
Grün gestrichen ist nicht automatisch sicher.
Die Marge wirkt dünn – und das ist der rote Alarm
Nochmal zum vielleicht wichtigsten Punkt des ganzen Angebots:
- Projektkosten: 584.144 Euro
- erwarteter Verkauf: 596.700 Euro
Differenz:
12.556 Euro
Wenn daraus noch finanziert werden sollen:
- Plattformkosten
- Disagio
- mögliche Vertriebskosten
- Zeitverzug
- Notar-/Abwicklungskosten
- zusätzliche Vermarktungsrisiken
- eventuelle Preisnachlässe
…dann wirkt das Ganze zumindest aus Anlegersicht:
sehr eng kalkuliert
Und enge Kalkulationen sind im Immobilien-Crowdinvesting oft genau die Stelle, an der es später knallt.
„Bereits investiert 52.000 Euro“ ist kein Gütesiegel
Dass schon Geld eingesammelt wurde, sagt praktisch nichts über die Qualität des Angebots aus.
Viele Privatanleger verwechseln:
- Beliebtheit
- mit Solidität
Nur weil andere bereits investiert haben, heißt das nicht:
- dass das Risiko klein ist
- dass die Kalkulation plausibel ist
- dass die Rückzahlung sicher ist
Crowdinvesting lebt oft von Psychologie:
Wenn andere einsteigen, wirkt es vertrauenswürdig.
Das ist aber kein Ersatz für Analyse.
Sicherheiten? Nur weil etwas angedeutet wird, ist noch nichts gewonnen
Die Plattform schreibt:
„Folgende Sicherheiten erweitern Ihren Haftungsfonds und tragen zur Risikominderung bei …“
Aber genau an dieser Stelle sollten Anleger immer extrem genau prüfen:
- Welche Sicherheit ist es konkret?
- Ist sie werthaltig?
- Ist sie vorrangig oder nachrangig?
- Ist sie verwertbar?
- Wer hält sie?
- Wie ist sie im Insolvenzfall durchsetzbar?
- Greift sie praktisch – oder nur theoretisch?
Viele Crowdinvesting-Angebote arbeiten mit dem Wort „Sicherheit“, obwohl die reale Durchsetzbarkeit für Kleinanleger im Ernstfall deutlich schwächer ist, als das Marketing suggeriert.
Fazit: 14 Prozent sind hier kein Geschenk – sondern der Preis für hohes Risiko
Das Projekt „ESG-Serie VIII. – Hauptstraße“ wird clever erzählt:
- historische Immobilie
- teilweise vermietet
- ESG-Story
- Bonitätszertifikat
- erfahrener Projektträger
- überschaubare Laufzeit
- starke Rendite
Aber unter dem Strich bleibt:
Das ist kein konservatives Immobilieninvestment.
Das ist eine spekulative Exit-Wette auf den schnellen Verkauf von drei Einheiten.
Und zwar mit:
- endfälliger Rückzahlung
- Mezzanine-/Nachrangcharakter
- dünner Kalkulationsmarge
- hoher versprochener Rendite
- echtem Totalverlustrisiko
Kurz gesagt:
Wer hier investiert, investiert nicht in „Betongold“.
Er investiert in die Hoffnung, dass Verkauf, Preis und Timing exakt aufgehen.
Und wenn das nicht klappt, gilt:
Ein Totalverlust ist möglich.
Warnhinweis für Anleger
Bevor Sie investieren, sollten Sie sich mindestens diese Fragen ehrlich beantworten:
- Verstehe ich die genaue Rangfolge im Insolvenzfall?
- Weiß ich, ob mein Kapital nachrangig ist?
- Kann ich einen vollständigen Verlust finanziell verkraften?
- Habe ich die Projektkalkulation wirklich geprüft?
- Ist die kalkulierte Marge für mich plausibel?
- Vertraue ich nicht nur auf Rendite, Labels und Plattform-Scoring?
Wenn Sie auch nur bei einer Frage unsicher sind, gilt:
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