Auf den ersten Blick klingt es nach einem klassischen Crowdinvesting-Traum:
Wohnanlage in Dornbirn, 12 Wohneinheiten, zentrale Lage, renommierte Architekten, stabile Nachfrage, dazu satte 13 Prozent Zinsen pro Jahr. Wer hier investiert, soll nach 24 Monaten plus möglicher Verlängerung ordentlich verdienen.
Doch hinter der schicken Projektbeschreibung steckt ein Punkt, den Anleger nie aus den Augen verlieren sollten:
Es handelt sich um ein Mezzanine-Investment in Form eines Junior Loans – und damit um eine Anlage mit echtem Totalverlustrisiko.
Schöne Story, harte Realität
Finanziert werden soll ein Wohnprojekt in der Förstergasse 16 in Dornbirn. Geplant sind:
- 12 Wohneinheiten
- 1 Gewerbeeinheit
- 17 Tiefgaragenplätze
- rund 740 Quadratmeter Nutzfläche
- Projektvolumen von knapp 4,87 Millionen Euro
Das Funding soll über die Plattform Dagobertinvest laufen. Anleger können sich über ein Junior Loan beteiligen. Das Fundinglimit liegt bei 340.000 Euro, also rund 7 Prozent der Gesamtinvestitionskosten.
Die versprochenen Konditionen:
- 13,00 % p.a.
- 24 Monate Laufzeit
- bis zu 6 Monate Verlängerungsoption
- Zins und Kapital endfällig
Klingt attraktiv. Ist aber eben auch genau deshalb riskant.
Junior Loan heißt: Anleger stehen hinten an
Der wichtigste Punkt steht nicht in der Zinszahl, sondern in der Struktur:
Das Investment ist ein Junior Loan – also nachrangiges bzw. mezzanines Kapital.
Das bedeutet in der Praxis:
- Zuerst wird die Bank bedient
- Danach kommen andere vorrangige Ansprüche
- Erst danach sind die Crowd-Anleger dran
Im Angebot wird das sogar ziemlich offen beschrieben:
Nach Fertigstellung werde zuerst die finanzierende Bank abgeschichtet, danach seien die Anlegergelder fällig.
Übersetzt heißt das:
Wenn beim Verkauf der Wohnungen nicht genug Geld hereinkommt, kann für die Crowd am Ende schlicht nichts mehr übrig bleiben.
Und genau daraus ergibt sich das:
Ja, hier besteht ein Totalverlustrisiko
Wer in dieses Projekt investiert, sollte sich nicht von Begriffen wie „Wohnanlage“, „stabile Nachfrage“ oder „A-Scoring“ einlullen lassen.
Ein Junior Loan ist keine sichere Anleihe, kein Sparprodukt und kein Festgeld.
Wenn es schief läuft, droht:
- Verzögerung bei Bau oder Verkauf
- Kostensteigerungen
- Schlechtere Verkaufspreise
- Liquiditätsengpässe
- Probleme mit Vorverkäufen
- Bankenrestriktionen
- Insolvenz der Projektgesellschaft
Und wenn es hart auf hart kommt:
Dann kann das eingesetzte Kapital vollständig verloren gehen.
13 Prozent Zinsen sind kein Bonus – sie sind der Preis für das Risiko
Viele Privatanleger sehen zuerst die Rendite.
Doch bei solchen Angeboten gilt fast immer:
Je höher die Zinsen, desto höher das Risiko.
13 Prozent pro Jahr bekommt niemand, weil ein Projekt „besonders sicher“ ist.
13 Prozent gibt es, weil der Markt dieses Kapital nur mit deutlichem Risikoaufschlag akzeptiert.
Oder anders formuliert:
Wer 13 Prozent verspricht, verkauft keine Sicherheit – sondern Risiko mit Schleife.
Die Rückzahlung hängt am Verkauf der Wohnungen
Das Angebot sagt es selbst:
Die Rückführung von Kapital und Zinsen soll aus den Verkaufserlösen der einzelnen Wohneinheiten erfolgen.
Das heißt:
Die Anleger bekommen ihr Geld nicht aus einem garantiert vorhandenen Cashflow, sondern aus einem zukünftigen, noch zu realisierenden Verkaufserfolg.
Das ist entscheidend.
Denn selbst wenn Dornbirn als starker Markt gilt, bleibt die Frage:
- Werden alle Wohnungen wie geplant verkauft?
- Zu den kalkulierten Preisen?
- Im vorgesehenen Zeitfenster?
- Ohne Nachlässe?
- Ohne Baukostenexplosion?
Wenn auch nur einer dieser Punkte kippt, kann die Kalkulation sehr schnell unschön werden.
Baurechtsgrundstück: Weniger Einstiegskosten – aber nicht automatisch weniger Risiko
Positiv dargestellt wird, dass keine klassischen Grundstückskosten anfallen, weil das Projekt auf einem Baurechtsgrundstück realisiert wird.
Das spart zunächst Kapital.
Aber Anleger sollten auch das nüchtern sehen:
- Ein Baurechtsgrundstück ist kein frei verfügbares Eigentumsgrundstück
- Es gibt einen Baurechtsvertrag mit 99 Jahren Laufzeit
- Laufende Baurechtszinsen sind Teil der Kostenstruktur
- Der langfristige Wert und die Verwertbarkeit hängen anders als bei Volleigentum an vertraglichen Details
Für ein Projekt kann das funktionieren.
Für Anleger ist es aber kein Sicherheitsanker, sondern lediglich ein anderer Strukturbaustein.
Vorverkauf als Rettungsanker – oder Schwachstelle?
Die Finanzierung basiert laut Angaben wesentlich auf Vorverkäufen nach BTVG-Modell. Das klingt professionell, ist aber kein Selbstläufer.
Denn genau hier liegt ein Kernrisiko:
Wenn Vorverkäufe nicht wie geplant funktionieren, wird die gesamte Finanzierungslogik wackelig.
Die Finanzierungsstruktur laut Anbieter:
- BTVG: 65 %
- Bank: 18 %
- Eigenkapital: 10 %
- Mezzanine: 7 %
Das heißt:
Ein erheblicher Teil hängt an der Annahme, dass Wohnungen frühzeitig erfolgreich vermarktet werden.
Wenn der Markt stockt, Käufer abspringen oder Preise unter Druck geraten, wird aus der schönen Excel schnell eine Baustelle mit Finanzierungsloch.
„Bereits zurückgezahlt“ ersetzt keine Prüfung des aktuellen Projekts
Besonders werblich hervorgehoben wird, dass ein früheres Zero-Bond-Projekt vollständig zurückbezahlt worden sei.
Das mag positiv sein.
Aber Anleger sollten daraus keine falsche Sicherheit ableiten.
Denn:
Ein erfolgreich abgeschlossenes Projekt ist kein Garant für den Erfolg des nächsten Projekts.
Jedes Projekt hat eigene Risiken:
- anderer Standort
- andere Kostenstruktur
- andere Vermarktung
- anderes Zinsumfeld
- andere Baupreissituation
- andere Käufernachfrage
Vergangene Rückzahlungen sind nett für die Story – aber kein Kapitalschutz für die Zukunft.
A-Scoring? Klingt beruhigend, ist aber keine Garantie
Das Projekt wird mit einem „Security Scoring: A“ beworben. Das klingt fast wie ein Gütesiegel.
Aber Anleger sollten sich davon nicht blenden lassen.
Ein internes oder plattformbezogenes Scoring ist:
- keine staatliche Garantie
- kein Schutz vor Ausfall
- keine Rückzahlungsgarantie
- keine Insolvenzversicherung
Am Ende zählt nur eines:
Kommt genug Geld aus dem Projekt zurück – oder nicht?
Wenn nicht, hilft auch das hübscheste Scoring nichts.
Endfällige Zahlung: Das Geld arbeitet – bis es vielleicht nicht mehr kommt
Ein weiterer kritischer Punkt:
Die Zinsen und das Kapital werden nicht laufend, sondern endfällig gezahlt.
Das heißt:
- Während der Laufzeit fließt in der Regel nichts zurück
- Anleger warten bis zum Ende
- Und dann hängt alles an einem finalen Exit
Das erhöht das Risiko zusätzlich.
Denn wenn es am Ende Probleme gibt, steht nicht wenigstens ein Teil des Kapitals schon wieder auf dem Konto des Anlegers.
Einordnung: Kein Sparprodukt, sondern spekulative Projektwette
Unterm Strich ist das Angebot keine konservative Immobilienanlage.
Es ist eher:
- eine nachrangige Projektfinanzierung
- mit Renditeversprechen gegen Risikoaufschlag
- abhängig von Baufortschritt, Verkaufserlösen und Marktumfeld
- ohne klassische Einlagensicherung
- ohne feste Rückzahlungsgewissheit
Wer hier investiert, sollte sich klar machen:
Das ist keine „sichere Immobilie“, sondern eine Wette auf den erfolgreichen Projektabschluss.
Und wie bei jeder Wette gilt:
Sie kann aufgehen – oder komplett schiefgehen.
Fazit für Anleger
Das Projekt „Wohnanlage Dornbirn am Bodensee“ wird mit starken Schlagworten vermarktet:
- Dornbirn
- stabile Nachfrage
- hochwertige Wohnanlage
- renommierte Architektur
- 13 Prozent Zinsen
- bereits erfolgreich zurückgezahltes Vorgängerprojekt
Doch all das ändert nichts am Kern:
Das Investment ist ein Junior Loan mit Totalverlustrisiko.
Wer investiert, sollte wissen:
- Die Crowd steht hinter der Bank
- Die Rückzahlung hängt am Verkauf der Wohnungen
- Die Zinsen sind hoch, weil das Risiko hoch ist
- Bei Problemen kann das Kapital vollständig verloren gehen
Kurz gesagt:
13 Prozent Rendite klingen gut.
Ein möglicher Totalverlust klingt schlechter – ist hier aber real.
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