Viele Anleger stolpern bei Crowdinvesting-Angeboten über Begriffe wie „Zero Bond“, „Disagio“ oder „endfällige Rückzahlung“. Das klingt oft technisch und seriös. Doch was steckt wirklich dahinter? Wir haben das Thema in einfacher Sprache mit dem Finanzexperten Thomas Bremer aufbereitet.
Frage: Herr Bremer, ganz einfach erklärt: Was ist ein Zero Bond?
Thomas Bremer:
Ein Zero Bond ist vereinfacht gesagt ein Wertpapier oder eine Anlage, bei der es keine laufenden Zinszahlungen gibt. Der Anleger bekommt also nicht jeden Monat oder jedes Jahr Geld ausgezahlt. Stattdessen soll am Ende der Laufzeit alles auf einmal zurückkommen — also das eingesetzte Kapital plus der versprochene Ertrag.
Frage: Und was bedeutet in diesem Fall „14 Prozent Disagio“?
Thomas Bremer:
Das ist im Grunde die Rendite, die der Anleger am Ende bekommen soll. Es wird nur anders verpackt. Statt klassisch von Zinsen zu sprechen, arbeitet man hier mit dem Begriff Disagio. Für viele Anleger klingt das kompliziert, am Ende zählt aber nur:
Man gibt Geld hinein und hofft, am Ende mehr zurückzubekommen.
Frage: Klingt erstmal attraktiv. Wo ist der Haken?
Thomas Bremer:
Der Haken ist: Während der Laufzeit fließt in der Regel nichts zurück. Das Geld ist gebunden. Und ob am Ende wirklich alles inklusive Rendite ausgezahlt wird, hängt davon ab, ob das Projekt funktioniert.
In diesem Fall heißt das:
Die Rückzahlung soll aus dem Verkauf von Wohnungen und einer Gewerbeeinheit kommen. Wenn dieser Verkauf nicht wie geplant klappt, gibt es ein Problem.
Frage: Das heißt, ein Zero Bond ist nicht automatisch sicher?
Thomas Bremer:
Ganz und gar nicht. Der Begriff klingt für manche fast wie eine klassische Anleihe oder etwas Solides. Tatsächlich ist er bei solchen Crowdinvesting-Angeboten oft nur eine elegante Verpackung. Entscheidend ist nicht der Name, sondern das Risiko dahinter.
Und hier ist das Risiko erheblich.
Frage: Warum genau?
Thomas Bremer:
Weil der Anleger hier nicht in ein Sparbuch investiert und auch nicht in ein fest verzinstes Bankprodukt. Er finanziert am Ende ein Immobilienprojekt mit. Und das funktioniert nur dann gut, wenn mehrere Dinge gleichzeitig aufgehen:
- die Einheiten müssen verkauft werden
- der Preis muss stimmen
- der Verkauf darf sich nicht stark verzögern
- die Kosten dürfen nicht aus dem Ruder laufen
Wenn da etwas schiefgeht, kann die Rückzahlung ins Wackeln geraten.
Frage: In dem Angebot ist auch von Mezzanine und Nachrang die Rede. Was bedeutet das für Anleger?
Thomas Bremer:
Das ist ein ganz wichtiger Punkt. Nachrangig heißt vereinfacht:
Andere werden zuerst bedient, der Anleger kommt später dran.
Wenn es Probleme gibt, sitzt die Bank meistens vorne am Tisch. Die Crowd sitzt weiter hinten. Und wenn am Ende nicht genug Geld da ist, kann es sein, dass für die Anleger nichts mehr übrig bleibt.
Frage: Also besteht tatsächlich ein Totalverlustrisiko?
Thomas Bremer:
Ja, das muss man ganz klar sagen:
Ein Totalverlust ist möglich.
Wer hier investiert, muss damit rechnen, dass im schlimmsten Fall das komplette eingesetzte Geld weg ist. Das wird von vielen unterschätzt, weil Begriffe wie ESG, Bonitätszertifikat, saniertes Objekt oder Zero Bond erstmal Vertrauen erzeugen.
Frage: Was sollten Anleger bei so einem Angebot besonders kritisch prüfen?
Thomas Bremer:
Vor allem diese Punkte:
Erstens: Woher soll die Rendite eigentlich kommen?
Wenn die Marge im Projekt sehr klein ist, aber die versprochene Rendite hoch, dann muss man genau hinschauen.
Zweitens: Wann kommt das Geld zurück?
Wenn alles endfällig ist, hängt alles an einem einzigen Zeitpunkt.
Drittens: Wie ist die Rangfolge?
Wenn ich nachrangig bin, bin ich im Ernstfall schlechter gestellt.
Viertens: Kann ich einen Totalverlust verkraften?
Wenn die Antwort Nein lautet, sollte man so etwas nicht zeichnen.
Frage: Ihr einfaches Fazit zu einem Zero Bond in solchen Projekten?
Thomas Bremer:
Ein Zero Bond ist hier nichts Mystisches und auch kein Sicherheitssiegel.
Einfach gesagt bedeutet es:
Sie geben heute Geld. Sie bekommen während der Laufzeit nichts. Und Sie hoffen, dass am Ende alles zurückkommt.
Wenn das Projekt funktioniert, kann das gutgehen.
Wenn es nicht funktioniert, kann das Geld ganz oder teilweise verloren sein.
Frage: Was raten Sie Anlegern zum Schluss?
Thomas Bremer:
Nicht auf die schöne Verpackung schauen, sondern auf das Risiko.
Hohe Rendite heißt fast immer hohes Risiko. Und bei solchen Immobilien-Crowdinvestments gilt:
Ein Zero Bond ist kein Sparprodukt, sondern eine spekulative Wette auf den erfolgreichen Projektverlauf.
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