RA Martin Büchs zu einem Urteil des Landgerichts Berlin … Kreditnehmer von Immobilienkrediten müssen aufpassen!

Der Berliner Rechtsanwalt Martin Büchs macht auf eine interessante Entscheidung des Landgerichts Berlin vom Oktober 2017 aufmerksam: „Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 5. Oktober 2017 – 10 O 318/16 – entschieden, dass der Darlehensnehmer ein Immobiliardarlehen spätestens zehn Jahre nach Abschluss einer Vereinbarung über einen neuen Zinssatz (unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten) kündigen kann, auch wenn die neue Zinsfestschreibungszeit erst mehrere Jahre später beginnt.“

Grundsätzliche Rechtslage der Zehnjahresbindungsfrist für Zinsen

„Gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 Hs. 1 BGB kann der Darlehensnehmer einen Vertrag mit gebundenem Sollzinssatz zehn Jahre nach Auszahlung des Darlehenskapitals mit einer Frist von sechs Monaten kündigen; wenn nach Auszahlung des Darlehens eine neue Vereinbarung über den Zinssatz oder den Zeitpunkt der Rückzahlung des Darlehens getroffen wird, beginnt die Zehnjahresfrist am Tag nach dem Abschluss dieser Vereinbarung, § 489 Abs. 1 Nr. 2 Hs. 2 BGB.“

Was ist bei Prolongation des Darlehens?

„Häufig wird schon Jahre vor Ablauf der laufenden Zinsbindungsfrist eine Vereinbarung über neue Konditionen im nächsten Zinsfestschreibungszeitraum getroffen. Die neuen Konditionen gelten dann aber oft erst nach Ende des laufenden (unechten) Finanzierungsabschnitts.

Teilweise werden solche Vereinbarungen (unzutreffend) als „Forward-Darlehen“ bezeichnet, weil die neue Zinsvereinbarung nicht sofort gilt, sondern erst Jahre später. Tatsächlich handelt es sich aber nicht um Forward-Darlehen, sondern um unechte Abschnittsfinanzierungen. Denn das Recht, das Darlehenskapital während der gesamten – nicht notwendig genau bestimmten – Vertragszeit und nicht etwa während der Zinsfestschreibungszeit zu nutzen, hat der Darlehensnehmer schon mit Abschluss des Darlehensvertrags erworben.

Beispiel

Darlehensnehmer A erhält von der Bank B ein Immobiliardarlehen ohne bestimmte Laufzeit und vereinbart eine Zinsfestschreibung für zehn Jahre. Nach vier Jahren vereinbaren die Vertragsparteien schon einen neuen Zinssatz, der ab dem elften Jahr bis zum Ende des zwanzigsten Jahres der Finanzierung gelten soll.

Nach Meinung mancher Banken soll in einem solchen Fall die Zehnjahresfrist aus § 489 Abs. 1 Nr. 2 Hs. 2 BGB, nach der der Darlehensnehmer ordentlich kündigen kann, erst ab dem Zeitpunkt laufen, ab dem die neuen Zinskonditionen gelten, in dem Beispielsfall also ab dem elften Jahr der Finanzierung. Kündigen könnte der Darlehensnehmer in dem Beispielsfall dann erst nach Ablauf von zwanzig Jahren.

Diese von Banken vertretene Auffassung entspricht aber nicht der Rechtslage. Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 5. Oktober 2017 – 10 O 318/16 – ausgesprochen, dass die Kündigung zehn Jahre nach Abschluss der neuen Zinsvereinbarung möglich ist; in dem obigen Beispielsfall, in dem vier Jahre nach Auszahlung des Darlehens eine neue Vereinbarung für die zukünftigen Zinsen getroffen wurde, also nach insgesamt vierzehn Jahren.

Das Landgericht Berlin hat sich damit der für Darlehensnehmer günstigen Rechtsprechung des Landgerichts München I und des Oberlandesgerichts München (OLG München, Urteil vom 24. April 2017 – 19 U 4269/16, juris) angeschlossen. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu dieser Frage liegt bisher nicht vor.

Der Zeitpunkt, ab dem die Zehnjahresfrist aus § 489 Abs. 1 Nr. 2 Hs. 2 BGB beginnt, ist von großer Bedeutung für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens.

Insbesondere bei Immobiliardarlehen kann der Darlehensnehmer zwar unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich kündigen, muss dann aber dem Kreditinstitut den Schaden ersetzen, der diesem daraus entsteht, dass das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird (Vorfälligkeitsentschädigung), § 490 Abs. 2 BGB.“

Keine Vorfälligkeitsentschädigung

„Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird jedoch allenfalls für die Zeit bis zur nächstmöglichen Beendigung des Darlehensvertrags durch eine ordentliche Kündigung des Darlehensnehmers geschuldet.

Durch die Berechnung der Zehnjahresfrist schon ab dem Zeitpunkt der Vereinbarung neuer Konditionen verkürzt sich gegenüber der von Bankenseite vertretenen gegenteiligen Auffassung die Dauer der rechtlich geschützten Zinserwartung in vielen Fällen um mehrere Jahre. Dadurch reduzieren sich die Vorfälligkeitsentschädigungen erheblich – oft um mehrere zehntausend Euro.

Darlehensnehmer, die eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, sollten von einem Rechtsanwalt überprüfen lassen, ob ihnen zu viel berechnet worden ist. Denn in vielen Fällen kann der überzahlte Teil zurückverlangt werden.

Allerdings muss beachtet werden, dass der Rückzahlungsanspruch in der Regel mit Ablauf des dritten Kalenderjahres nach Kenntniserlangung von allen anspruchsbegründenden Umständen verjährt, soweit vertraglich keine andere Verjährungsfrist vereinbart ist (in manchen Verträgen ist eine Verjährungsfrist von fünf Jahren vorgesehen) oder z. B. eine Hemmung der Verjährung eingetreten ist.

Auch Darlehensnehmer, die noch in Verhandlungen mit der Bank über eine beabsichtigte vorzeitige Ablösung ihres Darlehens stehen, sollten sich von einem Rechtsanwalt zu der Frage beraten lassen, ob und ggf. in welcher Höhe sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.

Die Kanzlei Büchs in Berlin-Mitte berät und vertritt Mandanten im Kredit- und Bankrecht, insbesondere im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen.“

Quelle: Rechtsanwalt Martin Büchs, Mittelstraße 55, 10117 Berlin, Telefon: 030 – 250 44 652, E-Mail: kanzlei@ra-buechs.de

 

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