Pflege in der Pfalz und Risiko in der Pfalz

9 Prozent Zinsen – und das Risiko trägt am Ende der Anleger

Ein neues Immobilienangebot auf der Crowdinvesting-Plattform BERGFÜRST wirbt mit 9 Prozent Zinsen pro Jahr. Das Projekt trägt den Namen »Pflege in der Pfalz«. Finanziert werden soll ein Gebäudeensemble in Pirmasens, das als Pflegeeinrichtung und für betreutes Wohnen genutzt wird. Die Immobilie sei vollständig vermietet, der jährliche Cashflow liege bei rund 474.000 Euro, der Mietvertrag laufe bis Ende 2032. Das klingt auf den ersten Blick solide, sozial nützlich und renditestark.

Doch genau an dieser Stelle sollten Anleger besonders misstrauisch werden. Denn hinter dem attraktiven Zinssatz steht kein klassischer, abgesicherter Sparvertrag, sondern ein hochriskantes Investment. Wer hier Geld gibt, wird nicht zum sicheren Immobiliengläubiger, sondern trägt unter Umständen ein Verlustrisiko, das bis zum Totalverlust reichen kann.

Das Angebot nennt eine feste Verzinsung von 9 Prozent pro Jahr, eine Laufzeit bis Ende Mai 2029 und ein Finanzierungsziel von 550.000 Euro. Das Kapital aus dem Schwarmfinanzierungsangebot soll zur teilweisen Refinanzierung des Eigenkapitals dienen, das der Initiator für den Ankauf der Immobilie eingesetzt hat. Anders gesagt: Anleger finanzieren nicht zwingend direkt neue Pflegeplätze oder bauliche Verbesserungen, sondern helfen dem Projektträger, bereits eingesetztes Kapital wieder freizusetzen.

Besonders kritisch ist die Anlageform. Bei solchen Crowdinvesting-Modellen handelt es sich häufig um Nachrangdarlehen. Und ein Nachrangdarlehen ist für Privatanleger eine der unsichersten Anlageformen überhaupt. Der Begriff klingt technisch und harmlos, bedeutet aber im Ernstfall: Der Anleger steht ganz hinten in der Schlange.

Im Insolvenzfall werden zuerst Banken, besicherte Gläubiger, Lieferanten und andere vorrangige Forderungen bedient. Der Nachrangdarlehensgeber kommt erst danach zum Zug. Häufig bleibt dann nichts mehr übrig. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht warnt beim Crowdfunding ausdrücklich vor hohen Risiken bei qualifizierten Nachrangdarlehen, insbesondere wenn eine vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre vereinbart ist. Dann können Anleger ihre Ansprüche unter Umständen nicht einmal geltend machen, wenn die Zahlung das Unternehmen in Schwierigkeiten bringen würde.

Das ist der entscheidende Unterschied zu vielen anderen Anlagen: Bei einem Nachrangdarlehen ist der Anleger nicht nur einem normalen Projektrisiko ausgesetzt. Er verzichtet faktisch auf eine starke Gläubigerposition. Die Verbraucherzentralen weisen ebenfalls darauf hin, dass Nachrangdarlehen schwer zu bewerten sind und ein sehr hohes Risiko bis hin zum Totalverlust des investierten Geldes bestehen kann.

Der beworbene Zinssatz von 9 Prozent ist daher kein Geschenk, sondern ein Warnsignal. Hohe Zinsen gibt es am Kapitalmarkt nicht ohne Grund. Sie sind in der Regel der Preis für ein hohes Risiko. Wenn ein Projektträger Privatanlegern 9 Prozent pro Jahr bietet, obwohl klassische Immobilienfinanzierungen über Banken meist deutlich anders strukturiert sind, muss die Frage erlaubt sein: Warum braucht dieses Projekt überhaupt Geld von Kleinanlegern zu solchen Konditionen?

Auch die genannte Sicherheit sollte nicht überschätzt werden. Das Angebot verweist auf eine Höchstbetragsbürgschaft der Muttergesellschaft des Projektträgers in Höhe von 60 Prozent des Kreditbetrags. Das klingt beruhigend, ist aber kein Vollschutz. Erstens deckt die Bürgschaft nicht den gesamten Betrag ab. Zweitens ist eine Bürgschaft nur so stark wie die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Bürgen. Gerät auch die Muttergesellschaft in Schwierigkeiten, kann die vermeintliche Sicherheit schnell an Wert verlieren.

Dass die Immobilie zu 100 Prozent vermietet ist und laufende Mieteinnahmen erzielt, ist zweifellos ein positiver Punkt. Aber auch das beseitigt das Risiko nicht. Mietverträge können ausfallen, Betreiber können wirtschaftlich unter Druck geraten, Instandhaltungskosten können steigen, Anschlussfinanzierungen können teurer werden, Immobilienwerte können sinken. Gerade Pflegeimmobilien wirken wegen des demografischen Wandels attraktiv, sind aber ebenfalls abhängig von Betreibern, Regulierung, Personalkosten, Auslastung und politischen Rahmenbedingungen.

Der Hinweis auf den wachsenden Pflegebedarf ist deshalb nur ein Teil der Wahrheit. Ja, in Deutschland werden mehr Pflegeplätze benötigt. Ja, der demografische Wandel erhöht langfristig den Druck auf den Pflegemarkt. Aber aus gesellschaftlichem Bedarf folgt nicht automatisch eine sichere Rendite für Anleger. Ein Pflegeheim kann betriebswirtschaftlich trotzdem scheitern. Eine Immobilie kann trotzdem falsch bewertet sein. Ein Projektträger kann trotzdem in Zahlungsschwierigkeiten geraten.

Besonders problematisch ist die Vermarktung solcher Angebote an Kleinanleger. Der Einstieg ab 10 Euro klingt demokratisch und niedrigschwellig. Doch gerade kleine Einstiegssummen können dazu führen, dass Anleger die Risiken unterschätzen. Wer »schon ab 10 Euro« liest, denkt schnell an eine einfache, harmlose Geldanlage. Tatsächlich kann aber auch ein kleiner Betrag vollständig verloren gehen. Und wer später höhere Summen investiert, trägt dasselbe strukturelle Risiko.

Auch die Gebührenfreiheit für Anleger darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass Plattformen und Initiatoren wirtschaftliche Interessen haben. Wenn für Anleger keine direkten Gebühren anfallen, heißt das nicht, dass das Produkt kostenlos oder besonders anlegerfreundlich ist. Die Kosten und Vergütungen stecken dann an anderer Stelle im Modell.

Das zentrale Problem bleibt: Ein Nachrangdarlehen ist keine sichere Immobilienanlage. Es ist kein Tagesgeld, kein Festgeld, keine Anleihe mit starker Besicherung und auch keine Grundbuchanlage mit erstrangiger Absicherung. Es ist wirtschaftlich gesehen Risikokapital mit Zinsversprechen. Der Anleger erhält eine feste Verzinsung nur dann, wenn das Projekt funktioniert und der Schuldner zahlen kann und darf.

Genau deshalb ist die Formulierung »reale Werte« mit Vorsicht zu genießen. Zwar steht im Hintergrund eine Immobilie. Doch der Anleger besitzt diese Immobilie nicht. Er hat in der Regel keinen direkten Zugriff auf das Objekt, keine erstrangige Grundschuld und keine Kontrolle über die operative Entwicklung. Er stellt Kapital zur Verfügung und hofft, dass der Projektträger am Ende Zinsen und Rückzahlung leisten kann.

Für Anleger bedeutet das: Der hohe Zinssatz darf nicht isoliert betrachtet werden. Entscheidend ist nicht, ob 9 Prozent attraktiv klingen. Entscheidend ist, welches Risiko man dafür übernimmt. Und bei einem Nachrangdarlehen ist dieses Risiko besonders hoch, weil der Anleger im Krisenfall als einer der Letzten bedient wird und im schlimmsten Fall leer ausgeht.

Wer in ein solches Angebot investiert, sollte daher nur Geld einsetzen, dessen vollständigen Verlust er finanziell verkraften kann. Eine Investition in ein Nachrangdarlehen eignet sich nicht für Rücklagen, Altersvorsorge, Notgroschen oder sicherheitsorientierte Anleger. Sie eignet sich allenfalls für Menschen, die bewusst ein hochriskantes Einzelinvestment eingehen und die Vertragsunterlagen, Rangrücktrittsklauseln, Sicherheiten, Projektkalkulationen und wirtschaftlichen Risiken vollständig verstehen.

Das Projekt »Pflege in der Pfalz« mag auf dem Papier mit Pflegebedarf, Vollvermietung und laufendem Cashflow werben. Doch der entscheidende Satz steht zwischen den Zeilen: Die Rendite ist hoch, weil das Risiko hoch ist. Und beim Nachrangdarlehen trägt dieses Risiko am Ende nicht die Plattform, nicht der Werbetext und nicht die schöne Geschichte vom demografischen Wandel – sondern der Anleger.