TImmobilien, Kunst, Oldtimer, Private Equity oder inzwischen sogar Küchenroboter: Über Token-Plattformen können Privatanleger mit vergleichsweise kleinen Beträgen in Anlageklassen investieren, die früher überwiegend vermögenden oder institutionellen Investoren offenstanden. Anbieter wie FINEXITY werben mit einem digitalen Zugang zu den Private Markets. Doch Anleger sollten genau hinschauen. Denn wer einen Immobilien-Token kauft, besitzt deshalb noch lange keinen Anteil am Grundbuch – und die Blockchain schützt weder vor einer Insolvenz noch vor einem Totalverlust.
Tokenisierung klingt zunächst nach einer technischen Revolution. Vereinfacht gesagt wird ein Vermögens- oder Forderungsrecht digital abgebildet. Statt einer klassischen Papierurkunde oder ausschließlich eines Eintrags in traditionellen Wertpapiersystemen wird die Zuordnung der Anlage digital beziehungsweise über Blockchain- oder Distributed-Ledger-Technologie organisiert.
Doch für Anleger ist eine andere Frage wesentlich wichtiger:
Was steckt rechtlich hinter dem Token?
Denn der Token ist zunächst nur die technische Verpackung. Dahinter kann sich eine Aktie, eine Schuldverschreibung, ein elektronisches Wertpapier oder ein anderes Finanzinstrument befinden. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unterscheidet entsprechend zwischen unterschiedlichen Formen tokenisierter Wertpapiere. Auch bei Kryptowertpapieren nach dem Gesetz über elektronische Wertpapiere können beispielsweise klassische Schuldverschreibungsrechte digital registriert werden.
Deshalb gilt eine einfache Regel: Anleger sollten weniger darauf achten, dass etwas als „Token“ bezeichnet wird, sondern darauf, welche Rechte sie tatsächlich erwerben.
Bei FINEXITY kauft der Anleger häufig keine Immobilie
Das lässt sich am Beispiel des Hamburger Digital-Asset-Anbieters FINEXITY verdeutlichen.
Bei klassischen Immobilienangeboten der Plattform werden Anleger nach Angaben des Unternehmens gerade nicht selbst Eigentümer der Immobilie. Für ein Projekt existiert typischerweise eine Objekt- beziehungsweise Zweckgesellschaft, die den Sachwert erwirbt oder eine entsprechende Projektfinanzierung vornimmt. Anleger zeichnen dagegen tokenisierte Schuldverschreibungen der jeweiligen Emittentin.
Das ist ein wichtiger Unterschied.
Wer eine Eigentumswohnung unmittelbar kauft, erwirbt Eigentum an der Immobilie und wird grundsätzlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Wer dagegen eine entsprechende tokenisierte Schuldverschreibung zeichnet, besitzt ein Forderungsrecht gegenüber der Emittentin. Er steht nicht mit einem entsprechenden Miteigentumsanteil an der Immobilie im Grundbuch.
FINEXITY beschreibt seine Produkte selbst als wirtschaftlich ähnlich einem anteiligen Direktinvestment. Rechtlich bleiben es bei den entsprechenden Angeboten jedoch Schuldverschreibungen.
Das ist weder ungewöhnlich noch automatisch problematisch. Anleger sollten den Unterschied aber kennen.
Denn die rechtliche Position eines Gläubigers kann im Krisenfall erheblich anders aussehen als die eines unmittelbar grundbuchlich abgesicherten Immobilieneigentümers.
Nachrang: Wenn die Bank zuerst ihr Geld bekommt
Besonders aufmerksam sollten Anleger auf die Rangfolge achten.
FINEXITY erklärt zu seinen klassischen Sachwertstrukturen selbst, dass die entsprechenden Anleger bei den dort beschriebenen nachrangigen Schuldverschreibungen im Rang nach der finanzierenden Bank stehen.
Das kann im Normalbetrieb abstrakt klingen. Im Krisenfall wird es sehr konkret.
Ist eine Immobilie beispielsweise mit einem Bankdarlehen finanziert und reicht der Verwertungserlös nicht aus, um sämtliche Verbindlichkeiten zu bezahlen, wird die vorrangige Finanzierung entsprechend ihrer rechtlichen Stellung zuerst berücksichtigt. Für nachrangige Gläubiger kann anschließend deutlich weniger oder im Extremfall nichts mehr übrig bleiben.
Der Anleger trägt damit ein erhebliches wirtschaftliches Risiko, obwohl sein Investment formal eine Schuldverschreibung und damit Fremdkapital ist.
Allerdings ist eine pauschale Aussage wie „Token sind immer nachrangig“ falsch.
Die Rangstellung richtet sich nach den konkreten Schuldverschreibungsbedingungen des einzelnen Angebots. Es existieren auch besicherte oder anders strukturierte digitale Anleihen. Vor jeder Investition muss deshalb geprüft werden, ob das Wertpapier vorrangig, nachrangig, unbesichert oder durch bestimmte Vermögenswerte abgesichert ist.
Die Blockchain beseitigt kein Insolvenzrisiko
Hier liegt eines der größten Missverständnisse rund um tokenisierte Anlagen.
Blockchain-Technologie kann beispielsweise die digitale Registrierung, Zuordnung und Übertragung eines Wertpapiers vereinfachen. Sie kann Prozesse automatisieren und dazu beitragen, kleinere Stückelungen wirtschaftlich abzubilden.
Sie kann aber nicht verhindern, dass eine Immobilie an Wert verliert.
Sie verhindert nicht, dass ein Projektentwickler zahlungsunfähig wird.
Sie verhindert nicht, dass Zinsen nicht bezahlt werden können.
Und sie sorgt auch nicht dafür, dass eine Sicherheit im Insolvenzfall genügend Geld einbringt.
Die Technik verändert die Art, wie ein Finanzinstrument ausgegeben und übertragen wird. Das wirtschaftliche Risiko des zugrunde liegenden Geschäfts bleibt bestehen.
Beispiel Circus: Tokenisierung ist längst nicht mehr nur Immobilien
Wie breit der Markt inzwischen geworden ist, zeigt die Zusammenarbeit von FINEXITY mit dem börsennotierten Robotikunternehmen Circus SE.
Circus meldete im April 2026 die vollständige Platzierung einer ersten über FINEXITY strukturierten Anleihe. Nach offiziellen Unternehmensangaben hatte sie ein siebenstelliges Euro-Volumen. Die Konstruktion wurde über eine Zweckgesellschaft organisiert und mit autonomen Küchenrobotern von Circus unterlegt. Gleichzeitig vereinbarten Circus und FINEXITY einen Rahmen für mögliche weitere Finanzierungen von insgesamt bis zu 50 Millionen Euro.
Dabei sollte man zwei Dinge auseinanderhalten.
Erstens bedeutet „siebenstellig“ nicht automatisch sieben Millionen Euro. Die genaue Summe der ersten Anleihe wurde in der offiziellen Mitteilung nicht genannt.
Zweitens bedeutet der Rahmen von bis zu 50 Millionen Euro nicht, dass Circus bereits 50 Millionen Euro von Anlegern erhalten hat. Es handelt sich um eine Vereinbarung über mögliche weitere Finanzierungen in mehreren Tranchen.
Das Beispiel zeigt zugleich, dass nicht jedes über FINEXITY vertriebene Produkt dieselbe Risikostruktur besitzt. Die Circus-Transaktion wurde nach Angaben des Unternehmens durch die betreffenden Roboter besichert und über ein SPV strukturiert. Sie ist daher nicht ohne Weiteres mit einer nachrangigen Immobilien-Schuldverschreibung gleichzusetzen.
„Besichert“ heißt trotzdem nicht „sicher“
Auch hier lohnt sich ein genauer Blick auf die Sprache des Kapitalmarkts.
Eine besicherte Anleihe kann Anlegern im Ausfall zusätzliche Zugriffsmöglichkeiten geben. Entscheidend ist jedoch, welchen tatsächlichen Wert die Sicherheit zu diesem Zeitpunkt besitzt und wie sie verwertet werden kann.
Ein spezialisiertes Wirtschaftsgut – beispielsweise eine Maschine oder ein Roboter – kann im Neuzustand einen bestimmten Anschaffungspreis haben. Das bedeutet nicht automatisch, dass es bei einer späteren Verwertung denselben Betrag erzielt.
Anleger sollten deshalb bei besicherten Investments unter anderem fragen:
Welche konkrete Sicherheit besteht? Wer hält sie? Welchen Rang besitzt sie? Wie wurde ihr Wert ermittelt? Wie schnell lässt sie sich verwerten? Gibt es andere Gläubiger mit besseren Rechten?
Erst danach lässt sich beurteilen, wie viel Substanz hinter dem Wort „besichert“ tatsächlich steckt.
Gibt es bei Token-Investments weniger Regulierung?
Auch hier ist eine pauschale Antwort irreführend.
Tokenisierte Wertpapiere können regulierte Finanzinstrumente sein. Die Digitalisierung macht aus einem Finanzprodukt keinen rechtsfreien Raum.
FINEXITY erklärt beispielsweise, seine klassischen tokenisierten Schuldverschreibungen aufgrund ihrer Übertragbarkeit und potenziellen Handelbarkeit als Wertpapiere im Sinne des Wertpapierrechts einzuordnen. Bei verschiedenen Emissionen werden allerdings gesetzliche Prospektausnahmen genutzt. Dann ist kein vollständiger Wertpapierprospekt erforderlich. Stattdessen existieren abhängig von der konkreten Emission andere Informationsunterlagen, beispielsweise ein Basisinformationsblatt und die Schuldverschreibungsbedingungen.
Die BaFin verlangt auch bei tokenisierten Wertpapieren unter anderem Angaben zu den konkreten Anlegerrechten, zur technischen Ausgestaltung, Übertragbarkeit, Handelbarkeit und gegebenenfalls zur Nachrangigkeit und Verlustbeteiligung.
Statt von „unregulierten Token“ zu sprechen, ist deshalb häufig eine andere Beschreibung treffender:
Die regulatorische und dokumentarische Ausgestaltung kann schlanker sein als bei einem vollständig prospektpflichtigen öffentlichen Wertpapierangebot oder einem klassischen Publikumsfonds.
Daraus folgt aber nicht, dass keinerlei Regeln gelten.
Effecta: Regulierte Vermittlung ist keine Garantie für das Investment
Eine weitere wichtige Rolle spielt die Effecta GmbH.
FINEXITY Invest tritt bei entsprechenden Angeboten als vertraglich gebundener Vermittler unter dem Haftungsdach der Effecta GmbH auf. Effecta ist ein lizenziertes Wertpapierinstitut.
FINEXITY hat 2025 eine Vereinbarung zum Erwerb von 90,1 Prozent der Effecta GmbH geschlossen.
Nach dem aktuellen Investor-Relations-Auftritt von FINEXITY steht der Vollzug dieser Übernahme jedoch weiterhin unter dem Vorbehalt des erfolgreichen aufsichtsrechtlichen Inhaberkontrollverfahrens. Effecta sollte deshalb derzeit nicht ohne diesen Zusatz als bereits vollständig übernommene „Konzerntochter“ dargestellt werden.
Noch wichtiger für Anleger: Eine regulierte Vermittlung bedeutet nicht, dass die Aufsicht den wirtschaftlichen Erfolg des zugrunde liegenden Immobilien-, Kunst-, Private-Equity- oder Technologieprojekts garantiert.
Regulierung der Vermittlung und wirtschaftliche Sicherheit der Kapitalanlage sind zwei verschiedene Dinge.
Der eigene Sekundärmarkt – hilfreich, aber keine Börse
Eines der Argumente für Tokenisierung lautet, dass bislang schwer handelbare Vermögensanlagen einfacher übertragbar werden können.
FINEXITY betreibt hierfür einen eigenen digitalen Sekundärmarkt beziehungsweise eine OTC-Infrastruktur. Nutzer können dort für viele bereits vollständig finanzierte Projekte Kauf- oder Verkaufsangebote einstellen.
Das ist gegenüber einer völlig unverkäuflichen Beteiligung grundsätzlich ein Vorteil.
Doch Anleger sollten diesen Marktplatz nicht mit dem Handel einer liquiden DAX-Aktie auf Xetra verwechseln.
FINEXITY weist selbst darauf hin, dass die Liquidität je nach Projekt unterschiedlich ausfallen kann. Bei bestimmten Produkten ist ein Handel derzeit gar nicht möglich.
Die entscheidende wirtschaftliche Wahrheit lautet deshalb:
Ein Verkaufsangebot ist noch kein Verkauf.
Erst wenn ein anderer Anleger bereit ist, den gewünschten Preis zu bezahlen, kann eine Transaktion stattfinden.
Fehlen Käufer, kann ein Anleger möglicherweise nur mit einem erheblichen Preisabschlag verkaufen – oder überhaupt nicht.
Ein angezeigter Tokenpreis ist nicht zwingend ein erzielbarer Marktpreis
Dieser Punkt wird gerade bei Private-Market-Produkten häufig unterschätzt.
Eine börsennotierte Aktie erhält täglich Tausende oder Millionen tatsächliche Preisfeststellungen durch Käufer und Verkäufer.
Bei einem kleinen tokenisierten Projekt kann es dagegen nur wenige Transaktionen geben. Bewertungen können teilweise aus Gutachten, Bewertungsmodellen oder von der Emittentin ermittelten Projektwerten stammen.
Ein angezeigter Wert von beispielsweise 110 Euro bedeutet daher nicht zwingend, dass ein Anleger heute tatsächlich jemanden findet, der seinen Token für 110 Euro kauft.
Das Liquiditätsrisiko gehört deshalb zu den zentralen Risiken solcher Anlagen.
Der Totalverlust ist keine theoretische Fußnote
Bei aktuellen Angeboten auf der FINEXITY-Plattform findet sich ein deutlicher gesetzlicher Warnhinweis. Bei einer laufenden Immobilien-Projektfinanzierung heißt es beispielsweise ausdrücklich, der Erwerb der tokenisierten Schuldverschreibungen sei mit erheblichen Risiken verbunden und könne zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.
Dieser Hinweis sollte nicht als juristisches Kleingedrucktes abgetan werden.
Ein Totalverlust kann insbesondere eintreten, wenn die Emittentin beziehungsweise Projektgesellschaft insolvent wird und die vorhandenen Vermögenswerte nicht reichen, um die Ansprüche der Anleger zu bedienen.
Bei nachrangigen Strukturen erhöht sich dieses Risiko zusätzlich, weil andere Gläubiger zuerst berücksichtigt werden.
Auch eine staatliche Einlagensicherung wie beim klassischen Bankguthaben existiert für solche Schuldverschreibungen nicht. Die BaFin stellt klar, dass Schuldverschreibungen grundsätzlich keine durch die gesetzliche Einlagensicherung geschützten Bankeinlagen sind.
Was passiert, wenn die Plattform selbst ausfällt?
Noch einmal davon zu unterscheiden ist das Risiko des Plattformbetreibers.
Bei sauber strukturierten Emissionen ist der Plattformanbieter nicht zwingend identisch mit dem Emittenten. FINEXITY erklärt selbst, dass für seine entsprechenden Projekte eigene Gesellschaften die Schuldverschreibungen begeben und FINEXITY beziehungsweise angeschlossene Gesellschaften als Infrastruktur- oder Vermittlungspartner auftreten.
Eine Insolvenz des Plattformbetreibers bedeutet deshalb nicht zwangsläufig den automatischen Verlust des zugrunde liegenden Wertpapiers.
Sie kann aber erhebliche praktische Fragen aufwerfen: Wer übernimmt Anlegerverwaltung, Wallet, Registeranbindung, Zahlungen und Zweitmarkt? Wie werden bestehende Verträge weitergeführt?
Anleger sollten deshalb nicht nur das Projekt, sondern die gesamte rechtliche Struktur verstehen.
Token versus Eigentumswohnung: Zwei völlig unterschiedliche Positionen
Besonders anschaulich wird der Unterschied beim direkten Immobilienkauf.
Wer selbst eine Eigentumswohnung erwirbt und im Grundbuch eingetragen wird, besitzt einen konkreten dinglichen Vermögenswert. Die Immobilie kann natürlich im Wert fallen, Sanierungskosten verursachen oder schlecht vermietbar sein. Aber der Käufer ist Eigentümer.
Bei einer tokenisierten Schuldverschreibung wird er dagegen grundsätzlich Gläubiger der Emittentin.
Er kann wirtschaftlich an Mieterträgen, Wertentwicklungen oder Verkaufserlösen beteiligt werden, wenn die Vertragsbedingungen dies vorsehen. Das macht ihn aber nicht zum grundbuchlichen Eigentümer der betreffenden Immobilie.
Die Formulierung „wie ein Eigentümer profitieren“ darf deshalb nicht mit „rechtlich Eigentümer sein“ verwechselt werden. FINEXITY erläutert diesen Unterschied auf seiner eigenen Plattform ausdrücklich.
Wo liegen die Vorteile?
Bei aller Kritik wäre es falsch, Tokenisierung ausschließlich als Risiko darzustellen.
Die Technik kann den Zugang zu Anlageklassen erleichtern, die traditionell hohe Mindestinvestitionen erfordern.
Ein großes Immobilienobjekt, ein Kunstwerk oder eine alternative Projektfinanzierung kann in kleine wirtschaftliche Einheiten zerlegt werden. Verwaltung, Übertragung und Abrechnung können digital erfolgen. FINEXITY ermöglicht Investments bei verschiedenen Angeboten bereits mit vergleichsweise niedrigen Mindestbeträgen und stellt für viele Produkte einen internen Sekundärmarkt zur Verfügung.
Auch für Unternehmen können solche Strukturen neue Finanzierungsmöglichkeiten eröffnen. Das Circus-Beispiel zeigt, wie Sachwerte wie Robotersysteme über eine digital organisierte Kapitalmarktstruktur finanziert werden können.
Das kann wirtschaftlich sinnvoll sein.
Es macht das Investment aber nicht automatisch sicher.
Anleger sollten vor allem sechs Fragen beantworten können
Vor einem Token-Investment sollte ein Anleger verstehen, wer der Emittent ist, was er rechtlich kauft, welchen Rang seine Forderung besitzt, welche Sicherheiten tatsächlich bestehen, wie ein späterer Verkauf funktioniert und wodurch die versprochene beziehungsweise prognostizierte Rendite erwirtschaftet werden soll.
Wer diese Fragen anhand der Schuldverschreibungsbedingungen und Anlegerinformationen nicht beantworten kann, sollte sich nicht allein von Begriffen wie „Blockchain“, „Digital Asset“, „Private Markets“ oder „tokenisierter Sachwert“ überzeugen lassen.
Denn technisch kann ein Investment hochmodern sein und wirtschaftlich trotzdem scheitern.
Digitale Technik macht aus einem riskanten Investment kein sicheres Investment
Tokenisierung kann Teile des Kapitalmarktes effizienter, zugänglicher und kleinteiliger machen. Sie kann zudem neue Handels- und Finanzierungsmöglichkeiten schaffen.
Doch für Anleger ändert sich ein Grundprinzip des Kapitalmarkts nicht:
Rendite entsteht nicht durch die Blockchain, sondern durch den wirtschaftlichen Erfolg des zugrunde liegenden Investments.
Bei einer Immobilie müssen Mieteinnahmen oder Verkaufserlöse tatsächlich erzielt werden. Bei Kunst oder Sammlerstücken muss später ein Käufer einen entsprechenden Preis bezahlen. Bei einer Unternehmensfinanzierung muss der Schuldner Zins und Tilgung erwirtschaften können. Und bei einem mit Maschinen oder Robotern unterlegten Wertpapier hängt der wirtschaftliche Wert letztlich ebenfalls davon ab, ob die Konstruktion und die Sicherheiten funktionieren.
Die digitale Abbildung kann diese Investments komfortabler machen.
Sie kann aber weder Bonitäts-, Markt-, Projekt-, Bewertungs- noch Liquiditätsrisiken digital verschwinden lassen.
Deshalb sind Token-Investments vor allem eines: Kapitalanlagen, deren Vertragsbedingungen mindestens genauso sorgfältig gelesen werden sollten wie bei jeder klassischen Anleihe.
Wer investiert, sollte außerdem finanziell in der Lage sein, längere Zeit auf das eingesetzte Geld zu verzichten und im ungünstigsten Fall einen vollständigen Ausfall zu verkraften.
Stand der Recherche: 22. September 2026. Dieser Beitrag dient der journalistischen Information und stellt keine Anlageberatung oder Empfehlung zum Kauf oder Verkauf eines bestimmten Finanzprodukts dar.
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