Am 30. November 2026 soll beim Immobilienprojekt „Wohnen in der Dequeder Straße, Magdeburg“ ein Nachrangdarlehen über 635.000 Euro zurückgezahlt werden. Anlegern wurden dafür 9 Prozent Zinsen jährlich angeboten.
Auf den ersten Blick ist das zunächst eine ganz normale Fälligkeit eines Crowdinvestments.
Schaut man sich allerdings die veröffentlichten Unternehmenszahlen der Darlehensnehmerin, der Neitzert Steucap Grundbesitz GmbH, genauer an, ergeben sich aus unserer Sicht einige Fragen, die vor dem Rückzahlungstermin beantwortet werden sollten.
Denn die Bilanz zeigt eine hoch fremdfinanzierte Immobiliengesellschaft, deren Vermögen zu einem sehr großen Teil in Immobilienbeständen beziehungsweise Vorräten gebunden ist und die zuletzt Verluste ausgewiesen hat.
635.000 Euro von 145 Anleger-Investments
Das Projekt wurde über GenoCrowd angeboten und vollständig finanziert. Das Fundingvolumen beträgt 635.000 Euro. Nach Angaben der Plattform kamen 145 Investments zusammen.
Die Konditionen: 9 Prozent Zinsen jährlich, ein endfälliges Darlehen und eine Laufzeit bis zum 30. November 2026.
Rechtlich handelt es sich nicht um ein klassisches, besichertes Bankdarlehen der Anleger, sondern um ein Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt. Auf der Plattform selbst wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass mit der Anlage erhebliche Risiken bis hin zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals verbunden sind.
Gerade deshalb lohnt sich ein Blick darauf, wie die Gesellschaft finanziell aufgestellt ist.
Was steckt hinter dem Projekt?
Bei dem Objekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus in der Dequeder Straße im Magdeburger Stadtteil Neue Neustadt.
Das Gebäude wurde 1988 errichtet. Nach aktuellen Angaben von GenoCrowd umfasst es rund 7.800 Quadratmeter Wohnfläche und 140 Wohneinheiten auf einem etwa 5.920 Quadratmeter großen Grundstück.
Das Konzept sieht vor, das Bestandsgebäude zu sanieren, die Mietstrukturen zu optimieren, die Wohnungen in Wohneigentum aufzuteilen und anschließend einzeln zu verkaufen.
Damit wird ein Punkt besonders wichtig:
Die Rückzahlung der Anleger hängt wesentlich vom wirtschaftlichen Erfolg des Immobilienprojektes und insbesondere von den erzielten Verkaufserlösen ab.
Das ist nicht unsere Interpretation, sondern ergibt sich bereits aus dem Vermögensanlagen-Informationsblatt.
Dort heißt es, dass die Ansprüche der Anleger auf Zinsen und Rückzahlung aus Einnahmen bedient werden sollen, welche die Gesellschaft durch den Verkauf der sanierten Wohnungen erwirtschaftet.
Gesamtinvestition: rund 13,58 Millionen Euro
Die Größenordnung des Projektes ist erheblich größer als das eigentliche Crowdinvesting.
In den Emissionsunterlagen wurden die voraussichtlichen Gesamtkosten mit rund 13,584 Millionen Euro angegeben.
Die Finanzierung sollte unter anderem durch ein vorrangiges Darlehen von 10,5 Millionen Euro, Kaufpreiszahlungen aus bereits beziehungsweise künftig verkauften Wohnungen, Eigenkapital sowie das Nachrangkapital der Crowd erfolgen.
Interessant ist dabei ein Detail:
Von den Nettoeinnahmen der Schwarmfinanzierung waren laut VIB 400.000 Euro zur Refinanzierung bereits eingesetzten Eigenkapitals vorgesehen. Nur der übrige Teil sollte unmittelbar zur weiteren Finanzierung des Anlageobjektes verwendet werden.
Das ist zulässig, sollte Anlegern aber bewusst sein.
Das Crowdkapital diente also nicht ausschließlich dazu, zusätzliches Geld in Sanierungsmaßnahmen zu investieren, sondern teilweise auch dazu, bereits eingesetzte Mittel wieder herauszulösen.
Die Bilanz 2024: 17,63 Millionen Euro Verbindlichkeiten
Besonders interessant wird es beim Blick in den veröffentlichten Jahresabschluss zum 31. Dezember 2024.
Die Neitzert Steucap Grundbesitz GmbH wies eine Bilanzsumme von rund 17,85 Millionen Euro aus.
Auf der Passivseite standen 17,63 Millionen Euro Verbindlichkeiten.
Davon entfielen rund 15,32 Millionen Euro auf Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.
Das bedeutet natürlich nicht automatisch, dass die Gesellschaft ihre Verpflichtungen nicht erfüllen kann.
Bei Immobiliengesellschaften ist eine hohe Fremdfinanzierung grundsätzlich nicht ungewöhnlich. Immobilienbestände werden regelmäßig überwiegend mit Bankdarlehen finanziert.
Entscheidend ist aber die Relation zwischen Schulden, Objektwerten, Verkaufserlösen und verfügbarer Liquidität.
Und genau an dieser Stelle wird die Bilanz interessant.
Fast das gesamte Vermögen steckt in Vorräten
Auf der Aktivseite standen Ende 2024 rund 16,38 Millionen Euro Umlaufvermögen.
Davon entfielen wiederum rund 16,05 Millionen Euro auf Vorräte.
Bei einer Immobiliengesellschaft können sich hinter solchen Vorräten insbesondere zum Verkauf bestimmte Immobilien beziehungsweise Wohneinheiten befinden.
Das bedeutet:
Der wirtschaftliche Wert kann durchaus vorhanden sein. Er liegt aber nicht unbedingt als frei verfügbares Geld auf einem Bankkonto.
Damit kommt dem erfolgreichen Verkauf der Immobilien eine zentrale Bedeutung zu.
Die Zahlen passen insofern zum Geschäftsmodell: Wohnungen werden gekauft, entwickelt beziehungsweise saniert und anschließend veräußert.
Für Anleger stellt sich deshalb weniger die Frage, ob Vermögenswerte vorhanden sind.
Die entscheidende Frage lautet vielmehr:
Wie schnell lassen sich diese Vermögenswerte zu den kalkulierten Preisen tatsächlich zu Geld machen?
Bankguthaben Ende 2024: nur rund 15.000 Euro
Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang die Liquiditätsposition zum Bilanzstichtag.
Die Position „Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks“ betrug zum 31. Dezember 2024 lediglich rund 15.342 Euro.
Ein Jahr zuvor waren es noch rund 83.992 Euro.
Auch diese Zahl darf nicht isoliert betrachtet werden.
Ein niedriger Kontostand an einem einzelnen Bilanzstichtag sagt bei einer Projektgesellschaft noch nichts darüber aus, welche Einzahlungen anschließend aus Verkäufen oder Finanzierungen erfolgen.
Aber er zeigt sehr deutlich, dass die zur Rückzahlung benötigten 635.000 Euro jedenfalls zum damaligen Bilanzstichtag nicht einfach als entsprechende Barreserve vorhanden waren.
Die Rückzahlung muss somit aus später erwirtschafteter beziehungsweise finanzierter Liquidität erfolgen.
Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag steigt auf 1,28 Millionen Euro
Ein weiterer Punkt fällt auf.
Zum 31. Dezember 2024 weist der Jahresabschluss einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von rund 1,281 Millionen Euro aus.
Ende 2023 hatte dieser Betrag noch bei rund 587.000 Euro gelegen.
Damit hat sich die bilanzielle Unterdeckung innerhalb eines Jahres mehr als verdoppelt.
Das gezeichnete Stammkapital beträgt lediglich 25.000 Euro. Die Gesellschaft wies bilanziell kein positives Eigenkapital mehr aus.
Auch das ist nicht automatisch mit Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz gleichzusetzen.
Ein negativer bilanzieller Eigenkapitalausweis kann insbesondere bei Immobiliengesellschaften auftreten, obwohl stille Reserven in Immobilien vorhanden sein können.
Trotzdem ist diese Entwicklung für Nachranggläubiger relevant.
Denn gerade sie stehen im Krisenfall hinter vorrangigen Gläubigern.
Zwei Jahre hintereinander Verluste
Auch die Ertragslage fällt auf.
Die Gesellschaft erwirtschaftete 2024 ein Rohergebnis von rund 849.000 Euro.
Dem standen jedoch unter anderem Zinsaufwendungen von rund 1,494 Millionen Euro gegenüber.
Unter dem Strich entstand ein Jahresfehlbetrag von rund 693.700 Euro.
Bereits 2023 hatte die Gesellschaft einen Jahresfehlbetrag von rund 887.000 Euro ausgewiesen.
Damit wurden zwei Jahre hintereinander erhebliche Verluste bilanziert.
Besonders die Zinsbelastung sollte man im Auge behalten.
Knapp 1,5 Millionen Euro Zinsaufwand innerhalb eines Jahres zeigen, welchen Stellenwert die Fremdfinanzierung für das Geschäftsmodell hat.
Solange die Immobilien mit ausreichender Marge verkauft werden, kann eine solche Finanzierung funktionieren.
Verzögern sich Verkäufe oder lassen sich die kalkulierten Preise nicht erzielen, können hohe Finanzierungskosten allerdings zunehmend auf das Ergebnis drücken.
Die Bankverbindlichkeiten sind zwar gesunken – aber weiterhin hoch
Es gibt auch einen Punkt, den man zugunsten der Gesellschaft festhalten sollte.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten gingen von rund 18,18 Millionen Euro Ende 2023 auf rund 15,32 Millionen Euro Ende 2024 zurück.
Das ist eine Reduzierung um fast 2,9 Millionen Euro.
Gleichzeitig reduzierten sich allerdings auch die bilanzierten Vorräte von rund 18,7 Millionen Euro auf etwa 16,05 Millionen Euro.
Das kann grundsätzlich dafür sprechen, dass Objekte beziehungsweise Wohnungen verkauft und Finanzierungen damit zurückgeführt wurden.
Aus den veröffentlichten Bilanzzahlen allein lässt sich jedoch nicht erkennen, welcher Anteil davon konkret auf das Magdeburger Objekt entfällt.
Genau diese Information wäre für die Anleger jetzt wichtig.
2025 verschärft sich der Fehlbetrag laut veröffentlichten Bilanzdaten weiter
Inzwischen ist auch ein Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2025 veröffentlicht worden. CompanyHouse weist eine Veröffentlichung zum 30. Juni 2026 aus.
Von einem Finanzdatenanbieter öffentlich dargestellte Bilanzdaten zeigen zum Jahresende 2025 eine Bilanzsumme von rund 15,50 Millionen Euro, Vorräte von rund 13,37 Millionen Euro und einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von rund 1,744 Millionen Euro.
Als Jahresfehlbetrag werden rund 462.500 Euro ausgewiesen.
Damit hätte sich der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag gegenüber 2024 erneut vergrößert.
Positiv wäre gleichzeitig zu sehen, dass sich sowohl die Bilanzsumme als auch der Vorratsbestand weiter reduziert haben. Das könnte grundsätzlich mit fortschreitenden Immobilienverkäufen zusammenhängen.
Für die konkrete Beurteilung der Rückzahlungsfähigkeit reicht diese Information allerdings nicht.
Denn entscheidend ist, welche Erlöse erzielt wurden, welche Bankdarlehen gleichzeitig zurückgeführt werden mussten und wie viel freie Liquidität anschließend tatsächlich verbleibt.
Ein wichtiges Detail: Der Gründername ist nicht mehr in der Geschäftsführung
Auch gesellschaftsrechtlich gab es eine Veränderung.
Christian Neitzert ist seit Mai 2025 nicht mehr Geschäftsführer der Neitzert Steucap Grundbesitz GmbH. Im Register wird aktuell Eric Glatt als Geschäftsführer geführt. Frank Kammerer ist als Prokurist eingetragen.
Eine solche personelle Veränderung ist zunächst weder positiv noch negativ zu bewerten.
Da aber der Name Neitzert weiterhin Bestandteil der Firmenbezeichnung ist und die Gesellschaft gegenüber Anlegern als Teil der entsprechenden Unternehmensgruppe auftritt, ist die Änderung zumindest erwähnenswert.
Was ist aus den 140 Wohnungen geworden?
Für uns ist das inzwischen die wichtigste Frage.
Als das Investment angeboten wurde, bestand ein klar formulierter Plan: Die Wohnungen sollten saniert, aufgeteilt und anschließend an Eigennutzer beziehungsweise Kapitalanleger verkauft werden.
Zum Zeitpunkt der Emission waren laut VIB bereits erste Kaufverträge geschlossen. Die Sanierungsmaßnahmen sollten ursprünglich im vierten Quartal 2024 fertiggestellt werden.
Heute schreiben wir Oktober 2026.
Die Rückzahlung der Crowd steht in wenigen Wochen an.
Damit müsste das Projekt inzwischen weit fortgeschritten sein.
Auf der öffentlich zugänglichen Projektseite fanden wir bei unserer Recherche jedoch keine aktuelle detaillierte Aufstellung darüber, wie viele der Wohnungen mittlerweile verkauft und bezahlt wurden, welche Erlöse daraus erzielt wurden und welche Restverbindlichkeiten noch auf dem Objekt liegen.
GenoCrowd verweist darauf, dass nach Erfahrungen des Projektentwicklers bereits mehr als 100 Wohnungen am Standort Magdeburg verkauft worden seien und man deshalb von einer zügigen Abwicklung ausgehe. Diese Aussage beschreibt allerdings die Erfahrung am Standort und ersetzt keine aktuelle Verkaufsstatistik des konkreten Objektes.
Genau diese Zahlen würden wir jetzt gerne sehen
Aus Sicht unserer Redaktion wäre es deshalb sinnvoll, wenn die Neitzert Steucap Grundbesitz GmbH beziehungsweise GenoCrowd noch vor der Fälligkeit folgende Informationen veröffentlicht:
Wie viele der ursprünglich rund 140 Wohneinheiten sind inzwischen vollständig verkauft?
Wie viele Kaufverträge wurden bereits notariell abgeschlossen?
Wie hoch sind die bisher tatsächlich vereinnahmten Verkaufserlöse?
Wie viele Wohnungen befinden sich noch im Bestand?
Wie hoch ist die aktuell auf dem Objekt lastende Bankfinanzierung?
Welche weiteren vorrangigen Verbindlichkeiten bestehen?
Wie hoch ist die aktuell frei verfügbare Liquidität der Gesellschaft?
Sind die 635.000 Euro Anlegerkapital plus die zum 30. November fälligen Zinsen bereits vollständig für die Auszahlung reserviert?
Und vor allem:
Kann die Geschäftsführung heute bereits verbindlich bestätigen, dass die Rückzahlung am 30. November 2026 vollständig und fristgerecht erfolgen wird?
Kein Grund für Vorverurteilungen – aber durchaus Grund für Transparenz
Wir wollen ausdrücklich festhalten:
Aus den von uns ausgewerteten Unterlagen ergibt sich kein Beleg dafür, dass die Rückzahlung am 30. November nicht erfolgen wird.
Eine bilanzielle Unterdeckung ist auch kein Beweis für Zahlungsunfähigkeit. Ebenso wenig ist eine hohe Bankverschuldung bei einer Immobiliengesellschaft automatisch ungewöhnlich.
Es gibt außerdem erkennbare gegenläufige Entwicklungen. So sind die Bankverbindlichkeiten und Immobilienvorräte gegenüber ihren früheren Höchstständen zurückgegangen.
Trotzdem wäre es aus unserer Sicht falsch, die Zahlen einfach abzuhaken.
Die Anleger haben ein qualifiziert nachrangiges Darlehen gegeben.
Das bedeutet gerade im wirtschaftlichen Krisenfall eine andere Position als die eines vorrangig besicherten Bankgläubigers.
Deshalb sollte man bei einem Unternehmen, das einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag ausweist, mehrere Jahre Verluste verzeichnet und dessen Geschäftsmodell stark fremdfinanziert ist, durchaus etwas genauer hinschauen.
Unser Fazit: Entscheidend sind jetzt nicht mehr alte Prospekte, sondern aktuelle Verkaufszahlen
Die Bilanz der Neitzert Steucap Grundbesitz GmbH erzählt letztlich zwei Geschichten.
Auf der einen Seite stehen umfangreiche Immobilienbestände und eine gegenüber 2023 zurückgegangene Bankverschuldung. Das spricht dafür, dass in der Gesellschaft erhebliche Vermögenswerte vorhanden beziehungsweise Immobilien verkauft worden sein können.
Auf der anderen Seite sehen wir negatives bilanzielles Eigenkapital, mehrere Verlustjahre, eine erhebliche Zinsbelastung und eine Finanzierung, bei der die Rückzahlung der Crowd ausdrücklich von den Erlösen aus Immobilienverkäufen abhängen soll.
Deshalb wäre es aus unserer Sicht wenig sinnvoll, jetzt noch über die ursprünglichen Verkaufsprognosen aus dem Jahr 2024 zu diskutieren.
Am 30. November 2026 werden 635.000 Euro Anlegerkapital fällig.
Nun zählen konkrete Zahlen.
Wie viele Wohnungen sind verkauft?
Wie viel Geld wurde vereinnahmt?
Welche Schulden sind noch offen?
Und sind die 635.000 Euro für die Anleger vorhanden?
Die Antworten darauf dürften deutlich mehr über die tatsächliche Situation aussagen als jede Hochglanzdarstellung des Immobilienprojektes.
Wir werden die Rückzahlung Ende November beobachten.
Sollte die Neitzert Steucap Grundbesitz GmbH beziehungsweise GenoCrowd zu den hier angesprochenen Punkten Stellung nehmen, werden wir diese Stellungnahme selbstverständlich in unsere Berichterstattung aufnehmen.
Redaktioneller Hinweis: Der Bericht basiert auf öffentlich zugänglichen Unternehmens-, Register-, Jahresabschluss- und Emissionsinformationen mit Recherchestand 7. Oktober 2026. Bilanzielle Verluste, negatives Eigenkapital oder hohe Verbindlichkeiten sind für sich genommen kein Nachweis einer Zahlungsunfähigkeit oder einer bevorstehenden Insolvenz. Ebenso lässt sich aus den ausgewerteten Daten nicht ableiten, dass die zum 30. November 2026 vorgesehene Rückzahlung ausfallen wird.
Kommentar hinterlassen