Musterverfahrensantrag 10 O 5895/25 PROJECT Wohnen 14 geschlossene Investment GmbH & Co. KG

Landgericht Nürnberg-Fürth

Az.: 10 O 5895/​25

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In dem Rechtsstreit

Seichert Hildegard, Gangenbachweg 17 A, 85375 Neufahrn
– Klägerin –

Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte TILP Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Einhornstraße 21, 72138 Kirchentellinsfurt, Gz.: PRI_​01369

gegen

PROJECT Investment AG, vertreten durch d. Vorstand, Kirschäckerstraße 25, 96052 Bamberg
– Beklagte –

Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte RSM Ebner Stolz Wirtschaftsprüfer Steuerberater Rechtsanwälte Partnerschaft mbB, Ludwig-Erhard-Straße 1, 20459 Hamburg

wegen Forderung
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erlässt das Landgericht Nürnberg-Fürth – 10. Zivilkammer – durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht Porzner, die Richterin am Landgericht Dr. Rössler und den Richter Dobrowolski am 23.02.2026 folgenden

Beschluss

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PROJECT Investment AG, vertreten durch d. Vorstand, Kirschäckerstraße 25, 96052 Bamberg

Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte RSM Ebner Stolz Wirtschaftsprüfer Steuerberater Rechtsanwälte Partnerschaft mbB, Ludwig-Erhard-Straße 1, 20459 Hamburg

PROJECT Wohnen 14 geschlossene Investment GmbH & Co. KG

Landgericht Nürnberg-Fürth

10 O 5895/​25

1. Es wird festgestellt, dass der Verkaufsprospekt zur PROJECT Wohnen 14 geschlossene Investment GmbH & Co. KG vom 01.06.2014 (im Folgenden „Verkaufsprospekt“), ergänzt um den Prospektnachtrag Nr. 1 vom 01.07.2015 (im Folgenden ,,Verkaufsprospekt Nachtrag Nr. 1“) folgende unrichtige oder unvollständige Angaben enthält, die für die Beurteilung der Anteile im Sinne des § 306 Abs. 1 Satz 1 KAGB von wesentlicher Bedeutung sind:

a) Die in Abschnitt 13.2 des Verkaufsprospekts Nachtrag Nr. 1 zugrundeliegende Renditewartung für Anleger auf das eingesetzte Kapital nach Kosten auf Fondsebene von 6 Prozent oder mehr im Jahr war nach kaufmännischen Gesichtspunkten nicht realisierbar und die Prospektangabe stimmt nicht mit den wirklichen Verhältnissen im Zeitpunkt der Prospekterstellung des ursprünglichen Verkaufsprospekts überein.

b) Der Verkaufsprospekt Nachtrag Nr. 1 enthält im Abschnitt 12 keine Angaben zu dem Umstand, dass über die dort beschriebene Kostenstruktur grundsätzlich weitere, die Renditeerwartung schmälernde Kosten für die Projektsteuerung und -entwicklung auf Ebene der Immobiliengesellschaften (Objektgesellschaften) anfallen, und die fehlende Prospektangabe stimmt nicht mit den wirklichen Verhältnissen im Zeitpunkt der Prospekterstellung des Verkaufsprospekts überein.

c) In Abschnitt 4.3 des Verkaufsprospekts Nachtrag Nr. 1 fehlen Angaben über die Eigenschaften der künftig zu erwerbenden unbebauten und bebauten Grundstücke; die in Abschnitt 4.3 definierten Investitionskriterien enthalten keine Risikohinweise zum Erwerb von Grundstücken ohne Bauvoranfrage, ohne Baugenehmigung oder außerhalb eines Bebauungsplans. Die fehlende Risikobeschreibung stimmt nicht mit den wirklichen Verhältnissen im Zeitpunkt der Prospekterstellung des ursprünglichen Verkaufsprospekts überein.

d) Die Vorgabe der Durchführung einer detaillierten Due Diligence vor Ankauf zwecks Ermittlung des prognostizierten Verkaufserlöses in Abschnitt 4.3 des Verkaufsprospektes Nachtrag Nr. 1 sowie in § 3 Abs. 2 lit. g des Gesellschaftsvertrages erweist sich insoweit als falsch, als es sich um eine nur eingeschränkte, nur Teilbereiche abdeckende Due Diligence handelt, soweit das unbebaute Grundstück außerhalb eines Bebauungsplans liegt oder die Genehmigungsfähigkeit vor dem Ankauf noch nicht gesichert ist. Die Prospektangabe über die Vorgabe der Investitionskriterien in Abschnitt 4.3 des Prospekts und § 3 Abs. 2 lit. g des Gesellschaftsvertrags stimmt daher nicht mit den wirklichen Verhältnissen im Zeitpunkt der Prospekterstellung des ursprünglichen Verkaufsprospekts überein.

e) Im Gegensatz zu der Beschreibung etwaiger Interessenkonflikte auf der vertikalen Ebene zwischen der PROJECT Investment AG, der Fondsgesellschaft, der Beteiligungsgesellschaft und der Objektgesellschaft beschreibt der Verkaufsprospekt Nachtrag Nr. 1 in Abschnitt 4.8 nicht die auf horizontaler Ebene bestehenden Interessenkonflikte bei der Vergabe wichtiger Dienstleistungen, wie der Projektsteuerung und -entwicklung, zwischen den künftigen Objektgesellschaften (Auftraggeber) und den Unternehmen der PROJECT Immobilien Gruppe, wodurch die Objektgesellschaften keine Ansprüche bei schuldhaft verzögerter Ausführungsfrist gegen die Unternehmen der PROJECT Immobilien Gruppe geltend machen können, gleichzeitig aber Ansprüchen der Erwerber der Wohnungen der Objektgesellschaften ausgesetzt werden.

f) Die im Verkaufsprospekt Nachtrag Nr. 1 und im Gesellschaftsvertrag definierten Investitionskriterien über das Verbot des wechselseitigen Verkaufs von Immobilien innerhalb der PROJECT-Publikumsfonds und des Ausschlusses eines vorgeschalteten Immobilienhandels enthalten keine abstrakte Risikobeschreibung dahingehend, dass im Falle eines Liquiditätsengpasses in einer zu erwerbenden Objektgesellschaft des hieran beteiligten Publikumsfonds Wohnen 14 neben anderen ebenfalls hieran beteiligten Publikumfonds der Ausgleich des Liquiditätsengpasses nicht entsprechend des Beteiligungsverhältnisses der beteiligten Publikumfonds erfolgt, sondern nach Belieben der PROJECT Investment AG.

g) Das im Verkaufsprospekt Nachtrag Nr. 1 beschriebene Verbot der Aufnahme von Fremdkapital (Leverage) in den Anlagebedingungen unter 16.3 sowie im Rahmen der Investitionskriterien unter 4.3 enthält keine abstrakte Risikobeschreibung dahingehend, dass die von künftigen Erwerbern geleisteten Kaufpreise nach § 3 Abs. 2 der MaBV für Wohn- und Geschäftseinheiten, die von den im Zeitpunkt der Prospekterstellung noch unbestimmten Objektgesellschaften künftig erstellt und veräußert werden, nicht diesem Verbot unterliegen.

h) Das Schaubild im Verkaufsprospekt Nachtrag Nr. 1 unter 4.2.2 täuscht den Anleger darüber, dass eine noch unbestimmte Objektgesellschaft künftig vollständig ohne Fremdfinanzierung über die mittelbare Fondsbeteiligung finanziert werde und die sich – aus den im Rahmen des Reinvestitionsprinzips beabsichtigten Veräußerungen der Wohneinheiten – ergebenden Verkaufserlöse nicht zur Finanzierung der Erstobjektgesellschaft, sondern nur für Beteiligung an einer nachfolgenden Objektgesellschaft nach Rückfluss des investierten Kapitals aus der Erstobjektgesellschaft verwendet werden.

2. Es wird festgestellt, dass der Verkaufsprospekt zur PROJECT Wohnen 14 geschlossene Investment GmbH & Co. KG vom 01.06.2014, ergänzt um den Prospektnachtrag Nr. 1 vom 01.07.2015 folgende unrichtige oder unvollständige Angaben enthält, die für die Beurteilung der Anteile im Sinne des § 306 Abs. 1 Satz 1 KAGB von wesentlicher Bedeutung sind:

a) Der Verkaufsprospekt Nachtrag Nr. 1 verschweigt den seit dem 26.06.2015 die Erhöhung der Gesamtkostenquote für das Jahr 2014 von – im ursprünglichen Verkaufsprospekt geplanten – 2,72 Prozent auf 18,43 Prozent und somit um ca. 577 Prozent.

b) Der Verkaufsprospekt Nachtrag Nr. 1 enthält keine Angaben über die gegebenen erheblichen Planabweichungen bezüglich des Baubeginns, des Vertriebsbeginns oder der geplanten Fertigstellung der mittelbaren Immobilieninvestitionen konkret im Hinblick auf die

aa) PROJECT PW Wilhelmshavener Straße 10 Nürnberg GmbH & Co. KG bezogen auf den Baubeginn, welcher im Jahr 2012 für 2014 geplant war und im Jahr 2013 auf 2015 verschoben wurde. Eine Prospektaktualisierung gemäß § 268 Abs. 2 KAGB hätte spätestens im September 2014 erfolgen müssen;

3. Der Umstand, dass die Kapitalverwaltungsgesellschaft gegen die bestehenden Investitionskriterien verstößt, indem sie:

aa) durch den mittelbaren Beitritt der PROJECT Wohnen 14 geschlossene Investment GmbH & Co. KG zur Objektgesellschaft PROJECT PW Wilhelmshavener Str. 10 Nürnberg GmbH & Co. KG im Jahr 2014 gegen das im Verkaufsprospekt unter 4.3 und im Gesellschaftsvertrag unter 16.1 § 3 Nr. 2 lit. h definierte wechselseitige Verkaufsverbot von Immobilien innerhalb der PROJECT-Publikumsfonds verstoßen hat. Eine Prospektaktualisierung gemäß § 268 Abs. 2 KAGB hätte spätestens mit Ablauf des 31.12.2014 erfolgen müssen.

bb) entgegen des im Verkaufsprospekt Nachtrag Nr. 1 beschriebenen Verbots der Aufnahme von Fremdkapital (Leverage) (in den Anlagebedingungen unter 16.3 sowie im Rahmen der Investitionskriterien unter 4.3) wurde zur Finanzierung der Objektgesellschaft PROJECT PW Rungestr. 21 Berlin GmbH & Co. KG Mittel von Dritten verwendet. Eine Prospektaktualisierung gemäß § 268 Abs. 2 KAGB hätte spätestens mit Ablauf des 31.12.2014 erfolgen müssen.

4. Es wird festgestellt, dass die Wesentlichen Anlegerinformationen zur PROJECT Wohnen 14 geschlossene Investment GmbH & Co. KG vom 01.07.2015 (im Folgenden „Anlegerinformationen“) folgende irreführenden, unrichtigen oder nicht mit den einschlägigen Stellen des Verkaufsprospekts vereinbaren Angaben im Sinne des § 306 Abs. 2 Satz 1 KAGB enthalten:

a) Die in den Anlegerinformationen (S. 2, letzter Absatz) jeweils auf Anlegerebene im Mid-Case-Szenario ausgewiesene Rendite von 6 % auf das eingesetzte Kapital war nach kaufmännischen Gesichtspunkten nicht realisierbar und die Angabe stimmt nicht mit den wirklichen Verhältnissen im Zeitpunkt der Erstellung der wesentlichen Anlegerinformationen überein.

Die Klagepartei ist durch Beitrittserklärung vom 21.10.2015 (Anlage K1.1.) als Treugeber der PROJECT Wohnen 14 geschlossene Investment GmbH & Co. KG (im Folgenden: PW 14) beigetreten und zahlte im Anschluss die Zeichnungssumme einschließlich Ausgabeaufschlag in Höhe von 31.500,00 €. Bei der PW 14 handelt es sich um einen geschlossenen Publikums-AIF gemäß dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) mit Blindpool-Konzept. Die Beklagte ist die zuständige Kapitalverwaltungsgesellschaft. Sie erstellte entsprechend ihrer Funktion nach dem KAGB den Verkaufsprospekt, die Prospektnachträge und die Wesentlichen Anlegerinformationen. Der Klagepartei lagen vor der Zeichnung der Beteiligung der Verkaufsprospekt vom 01.06.2014, der auch Gesellschaftsvertrag, Treuhandvertrag und Anlagebedingungen (Anlage K2) beinhaltete, sowie die Wesentlichen Anlegerinformationen vom 29.04.2014 (Anlage K5) vor. Die Klagepartei macht – ebenso wie weitere Anleger in zahlreichen Parallelverfahren – Schadensersatzansprüche aufgrund behaupteter Unrichtigkeit bzw. Unvollständigkeit des Prospekts und der wesentlichen Anlegerinformationen sowie aufgrund von Verstößen gegen die Nachtragspflicht geltend.

31.500,00 €

29.01.2026

Gründe:

Der Musterverfahrensantrag ist zulässig, § 3 Abs. 1, Abs. 2 KapMuG. Der Anwendungsbereich des Kapitalmusterverfahrensgesetzes ist eröffnet, § 1 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 KapMuG. Die Klagepartei hat zu den bekanntzumachenden Feststellungszielen Beweismittel vorgelegt, die nicht im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 2 KapMuG ungeeignet sind. Die Entscheidung des Rechtsstreits hängt voraussichtlich von den bekannt zu machenden Feststellungszielen ab, § 3 Abs. 2 Nr. 1 KapMuG. Die weiteren in § 3 Abs. 2 KapMuG erfassten Unzulässigkeitsgründe liegen ebenfalls nicht vor.

Der zulässige Musterverfahrensantrag ist gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 KapMuG im Musterverfahrensregister öffentlich bekannt zu machen. Die Angaben ergeben sich aus § 4 Abs. 2 KapMuG.

Die Unanfechtbarkeit ergibt sich aus § 3 Abs. 1 KapMuG.

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