Versteckt in einem Brief zum Thema Anpassung des Gesellschaftsvertrages des Immobilienfonds KGAL Property Class Österreich 5 sind Hiobsbotschaften zu finden. Millionenverluste sollen abgesegnet werden. Dramatische Konsequenzen werden in Aussicht gestellt, die Insolvenz der Fondsgesellschaft nicht ausgeschlossen. Was können Anleger des Immobilienfonds KGAL 199 Property Class Österreich 5 tun?

KGAL Property Class Österreich 5: Änderung des Gesellschaftsvertrages
Die Anleger des KGAL Property Class Österreich 5 (BA 199) – KELASI Grundstücksgesellschaft mbH & Co. erhielten von der Fondsverwaltung ein Schreiben zur Beschlussfassung über das Geschäftsjahr 2015 und zur Anpassung des Gesellschaftsvertrages. Dabei geht es um komplexe Fragen zu den Ausschüttungen bzw. Entnahmen aus der Gesellschaft, die unabhängig vom Bilanz, Gewinn und Verlusten erfolgen.

KGAL PropertyClass Österreich 5 droht mit Insolvenz
Was alles eher nach Formalismus klingt, scheint jedoch von existenzieller Bedeutung für den Immobilienfonds KGAL Property Class Österreich 5 zu sein. Wenn der Beschluss nämlich nicht zustande kommt, könnte das dazu führen, „dass  aus der Objektgesellschaft keine Entnahmen getätigt werden können, bis die Gesellschaft in der Gewinnphase ist (und somit voraussichtlich erst bei Verkauf der Immobilie).“ Und dann die Drohung mit der Insolvenz: „Dies könnte dazu führen, dass die laufenden Kosten der Fondsgesellschaft nicht mehr gezahlt werden können. Im schlimmsten Falle hätte dies – trotz eines guten Mietobjektes – die Insolvenz der Fondsgesellschaft zur Folge.“ Wie ist das möglich? Was ist das für ein Geschäftsmodell, wenn es finanziell so konstruiert ist? Wurde auf die Risiken im Prospekt hingewiesen?

KGAL PropertyClass Österreich 5 erleidet Millionenverluste
Praktisch untergeschoben wurde neben diesen Fragen dann der Beschluss über den Millionenfehlbetrag, der „trotz des guten Mietobjektes“ erwirtschaftet wurde. So heißt es denn zum Beschlussgegenstand: „Das Jahresergebnis (Jahresfehlbetrag in Höhe von -2.725.711,40 EUR) wird gemäß den gesellschaftsvertraglichen Regelungen den Gesellschaftern zugewiesen. Was für ein schönes Geschenk für die Gesellschafter des Immobilienfonds KGAL Property Class Österreich 5!

KGAL Property Class Österreich 5: Eine hochspekulative Kapitalanlage
Dabei war den Anlegern die Beteiligung an dem KGAL Property Class Österreich 5 als eine sichere Kapitalanlage angeboten worden. Auf die Risiken wurde regelmäßig nicht hingewiesen. Eine Beteiligung an einem Immobilienfonds, und eine solche ist die Beteiligung an dem KGAL Property Class Österreich 5, ist immer eine hochspekulative Anlage mit erheblichen unternehmerischen Risiken. Sie schließt auch das Totalverlustrisiko im Falle der Insolvenz ein. Ein Anlageberater muss genau prüfen, ob der von ihm angebotene KGAL Property Class Österreich 5 zu den persönlichen Bedürfnissen seines Kunden passt. Der Bundesgerichtshof sagt dazu noch immer, dass der Vermittler anleger- und anlagegerecht beraten muss. Er muss also genau prüfen, ob die persönlichen Bedürfnisse des Anlegers berücksichtigt sind. Sicherheitsorientierten Anlegern hätte ein Anlageberater den KGAL Property Class Österreich 5 nicht verkaufen dürfen.

KGAL Property Class Österreich 5: Vermittlung über eine Bank
Wurde die Beteiligung an dem KGAL Property Class Österreich 5 über eine Bank vermittelt, muss diese über die sogenannte Kick-back-Zahlung aufklären, die sie für die Vermittlung des KGAL Property Class Österreich 5 erhalten hat. Nur dann ist der Anleger in der Lage, den potenziellen Interessenkonflikt der Bank zu erkennen.

KGAL Property Class Österreich 5: Anleger fordern Schadensersatz
Wird ein Anleger falsch beraten oder werden ihm wesentliche Fakten, wie die Rückvergütung, verschwiegen, steht ihm grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch zu. Er wird so gestellt, als hätte er die Beteiligung an dem KGAL Property Class Österreich 5  nicht gezeichnet.

RA Jochen Resch,Berlin