Das ist keine Bilanz, mit der man Investoren zufriedenstellen kann.Sochribel PropCo 5 GmbH & Co. KG

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016

Bilanz zum 31. Dezember 2016

Aktiva

	31.12.2016	31.12.2015
	EUR	EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	0,00	295.056,44
II. Sachanlagen
Vermietete Grundstücke und Bauten	95.157.936,21	97.696.978,19
	95.157.936,21	97.992.034,63
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
Unfertige Leistungen	1.346.000,00	862.000,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	439.560,28	387.797,22
2. Sonstige Vermögensgegenstände	521.786,20	328.885,15
	961.346,48	716.682,37
	2.307.346,48	1.578.682,37
C. Rechnungsabgrenzungsposten	5.861.890,80	2.520.464,46
D. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil des persönlich haftenden Gesellschafters	18.038.954,27	12.596.322,82
E. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil des Kommanditisten	18.057,01	12.608,93
	121.384.184,77	114.700.113,21
Passiva
	31.12.2016	31.12.2015
	EUR	EUR
A. Eigenkapital
I. Kapitalkonten des persönlich haftenden Gesellschafters
Kapitalkonto I	999,00	999,00
Kapitalkonto II	-18.039.953,27	-12.597.321,82
	-18.038.954,27	-12.596.322,82
II. Kapitalkonten des Kommanditisten
Kapitalkonto I	1,00	1,00
Kapitalkonto II	-18.058,01	-12.609,93
	-18.057,01	-12.608,93
Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckt	18.057.011,28	12.608.931,75
	0,00	0,00
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	12.736,13	12.112,36
2. Sonstige Rückstellungen	642.174,53	1.735.382,61
	654.910,66	1.747.494,97
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	77.476.398,79	72.775.922,04
2. Erhaltene Anzahlungen	969.045,07	686.108,22
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	2.443.323,88	231,62
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	39.783.219,15	39.403.254,14
5. Sonstige Verbindlichkeiten	24.767,34	6.177,92
	120.696.754,23	112.871.693,94
D. Rechnungsabgrenzungsposten	32.519,88	80.924,30
	121.384.184,77	114.700.113,21

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016

	01.01.- 31.12.2016	01.01.- 31.12.2015
	EUR	EUR
1. Umsatzerlöse	5.069.948,47	3.687.959,80
2. Erhöhung (Vorjahr: Verminderung) des Bestandes an unfertigen Leistungen	484.000,00	-478.000,00
3. Sonstige betriebliche Erträge	676.952,78	0,00
	6.230.901,25	3.209.959,80
4. Materialaufwand	-1.714.601,78	-1.646.814,20
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und auf Sachanlagen	-2.960.325,50	-2.993.757,20
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-2.155.271,25	-2.531.419,28
7. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	4.328,00	0,00
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-4.642.826,20	-4.612.143,66
(davon an verbundene Unternehmen: EUR 2.195.633,16; Vorjahr TEUR 2.168)
9. Ergebnis vor sonstigen Steuern	-5.237.795,48	-8.574.174,54
10. Sonstige Steuern	-210.284,05	-210.284,09
11. Jahresfehlbetrag	-5.448.079,53	-8.784.458,63
12. Belastung auf Gesellschafterkonten	5.448.079,53	8.784.458,63
	0,00	0,00

Anhang für das Geschäftsjahr 01.01.2016 – 31.12.2016

Allgemeine Hinweise

Die Gesellschaft wurde unter der Firmierung Sochribel PropCo 5 GmbH & Co. KG mit Sitz in Berlin gegründet. Die Eintragung im Handelsregister des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg unter der Registernummer HRA 41994 B erfolgte am 4. Dezember 2008.

Der Jahresabschluss der Sochribel PropCo 5 GmbH & Co. KG, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2016 wurde auf der Grundlage der Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB nach den Vorschriften für Kapitalgesellschaften sowie den ergänzenden Vorschriften des Gesellschaftsvertrags aufgestellt. Die Gesellschaft ist gemäß § 267 Abs. 1 i. V. m. § 264 a HGB als eine kleine Gesellschaft einzustufen. Die größenabhängigen Erleichterungen bei der Erstellung und Offenlegung des Jahresabschlusses wurden teilweise in Anspruch genommen.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren nach § 275 Abs. 2 HGB gewählt.

Angaben, die in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder auch wahlweise im Anhang gemacht werden können, sind zur besseren Übersichtlichkeit grundsätzlich im Anhang aufgeführt.

Die Gesellschaft ist zum Bilanzstichtag in Höhe von TEUR 18.057 (Vorjahr TEUR 12.609) bilanziell überschuldet. Der Ausweis des nicht durch Vermögenseinlage gedeckten Verlustanteils persönlich haftender Gesellschafter / Kommanditisten ergab sich nach Abzug des Jahresfehlbetrags von TEUR 5.448 (Vorjahr TEUR 8.784) vom Eigenkapital des Vorjahrs. Nach unserer Auffassung ist die Gesellschaft trotzdem nicht i. S. d. § 19 InsO überschuldet, weil die Korean Exchange Bank, Seoul, Korea, den Rangrücktritt über Forderungen in Höhe von insgesamt TEUR 23.254 (Vorjahr TEUR 22.942) erklärt hat und die Sachanlagen stille Reserven enthalten.

Die Zahlungsfähigkeit und damit der Fortbestand des Unternehmens hängen davon ab, dass die Annahme der vollständigen Refinanzierung der zum 31. Dezember 2017 fälligen Darlehen, wie geplant eintritt. Die Geschäftsführung ist aufgrund der hervorragenden Qualität, Lage und des Marktwertes der Gebäude davon überzeugt, dass die bestehenden Darlehen zum 31. Dezember 2017 vollständig refinanziert bzw. prolongiert werden.

Die Geschäftsführung geht dementsprechend von der Weiterführung des Unternehmens, dem Going-Concern, aus.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Im Geschäftsjahr wurden erstmals die geänderten Vorschriften des Handelsgesetzbuches durch das Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) angewendet, welche verpflichtend zum 1. Januar 2016 anzuwenden waren. Durch die Anwendung der Vorschriften des BilRUG ändern sich vor allem die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung und die Zuordnung zu den Umsatzerlösen gemäß der neuen Umsatzerlösdefinition nach § 277 HGB (Art. 75 Abs. 2 EGHGB). Bei der Gesellschaft ergab sich im Vergleich zum Vorjahr kein Anpassungsbedarf in Bezug auf die Zuordnung zu den einzelnen Posten in der Gewinn- und Verlustrechnung.

Darüber hinaus blieben die für die Aufstellung des Abschlusses maßgebende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Vergleich zum Vorjahr im Wesentlichen unverändert. Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen verrechnet worden. Abweichend davon sind gleichartige Forderungen gegen verbundene Unternehmen mit Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sowie Forderungen gegen Gesellschafter mit Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter, sofern die Voraussetzungen für die Aufrechenbarkeit gemäß § 387 BGB zum Stichtag erfüllt waren, verrechnet worden.

Das Anlage- und Umlaufvermögen, das Eigenkapital sowie Schulden wurden in der Bilanz gesondert ausgewiesen und hinreichend aufgegliedert.

Bei der Bewertung wurde von der Fortführung der Gesellschaft ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen dem Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn sie bis zum Abschlussstichtag realisiert wurden. Aufwendungen und Erträge sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.

Einzelne Posten wurden wie folgt bewertet:

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen über 8 Jahre linear abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die planmäßigen Abschreibungen werden über die geschätzte Nutzungsdauer unter Anwendung der linearen Methode vorgenommen. Auf der Grundlage eines im Geschäftsjahr 2010 eingeholten technischen Gutachtens wurden die den Gebäudeabschreibungen zugrunde liegenden Nutzungsdauern angepasst. Danach beträgt die Gesamtnutzungsdauer (ab Fertigstellung) 40 Jahre. Vorher hatte die Gesellschaft eine Gesamtnutzungsdauer (ab Fertigstellung) von 25 Jahren angenommen.

Unter den unfertigen Leistungen (Mietnebenkosten) werden die noch nicht abgerechneten umlagefähigen Betriebskosten mit den Anschaffungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips ausgewiesen. Dem Niederstwertprinzip wird bei der Ermittlung dieser Werte durch entsprechende notwendige Abschläge Rechnung getragen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Die flüssigen Mittel werden mit ihren Nominalwerten angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben zum Bilanzstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag betreffen.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (d. h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten werden Einnahmen zum Bilanzstichtag ausgewiesen, soweit sie Erträge für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag betreffen.

Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch Bildung von Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB bilanziell nachvollzogen. Derivative Finanzinstrumente (hier Zinsswapgeschäfte) werden ausschließlich zu Sicherungszwecken eingesetzt und mit den abgesicherten Grundgeschäften zu Bewertungseinheiten zusammengefasst. Bei der Bildung von Bewertungseinheiten werden die Wertänderungen oder Zahlungsströme aus den Grund- und Sicherungsgeschäften einander gegenübergestellt. Unrealisierte Gewinne bzw. Verluste aus dem effektiven Teil gleichen sich vollständig aus und werden gemäß der „Einfrierungsmethode“ weder bilanziell noch ergebniswirksam erfasst. Nur ein negativer Überhang aus einem ineffektiven Teil der Marktwertveränderung würde zurückgestellt werden.

Erläuterungen zur Bilanz

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 961 (Vorjahr TEUR 717) enthalten Forderungen aus Steuern in Höhe von TEUR 522 sowie Forderungen gegen Mieter in Höhe von TEUR 439. Hierbei handelt es sich um Forderungen aus Lieferungen und Leistungen.

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr Restlaufzeiten von bis zu einem Jahr.

Eigenkapital / Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil der Gesellschafter

Die Kapitalkonten weisen negative Beträge auf, die entsprechend auf der Aktivseite ausgewiesen werden. Die Entwicklung der Gesellschafterkonten ist in der Anlage zum Anhang ersichtlich.

Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel im Einzelnen dargestellt.

in TEUR	31.12.2016					31.12.2015
Art der Verbindlichkeit	Restlaufzeit			gesichert mit	gesamt	Restlaufzeit		gesamt
	bis 1 Jahr	von 1 bis 5 Jahre	über 5 Jahre			bis 1 Jahr	mehr als 1 Jahr
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	77.476	0	0	72.123	77.476	653	72.123	72.776
2. Erhaltene Anzahlungen	969	0	0	0	969	686	0	686
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	2.443	0	0	0	2.443	0	0	0
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	16.529	23.254	0	0	39.783	736	38.667	39.403
5. Sonstige Verbindlichkeiten	25	0	0	0	25	6	0	6

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten enthalten ein Kontokorrentkonto der Commerzbank Berlin. Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch eine Gesamtbuchgrundschuld zugunsten der kreditgewährenden Bank an dem Grundbesitz der Gesellschaft gesichert. Darüber hinaus sind die laufenden Forderungen aus den derzeit bestehenden sowie zukünftigen neu abgeschlossenen Mietverträgen und die Rechte und Ansprüche aus anderen im Zusammenhang mit dem Objekt stehenden Verträgen an die kreditgewährende Bank abgetreten. Ferner sind die Mieteingangskonten an die kreditgewährende Bank verpfändet sowie die an die Sochribel Fixtures GmbH, Berlin, übertragenen beweglichen Betriebsvorrichtungen im Rahmen einer Sicherungsübereignung an die kreditgewährende Bank übertragen.

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 182 (Vorjahr TEUR 367) enthalten. Die verbleibenden Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren aus dem Gesellschafterdarlehen.

Die Korean Exchange Bank, Seoul, Korea, ist mit ihren unter den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesenen Ansprüchen in der Höhe von TEUR 23.254 (Vorjahr TEUR 22.942) im Rang hinter anderen Gläubigern zurückgetreten.

Haftungsverhältnisse

Die Sochribel PropCo 5 GmbH & Co. KG haftet gesamtschuldnerisch mit anderen PropCos („Schwestergesellschaften“) der Sochribel-Gruppe für Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag mit der Landesbank Baden-Württemberg. Gemäß dem Darlehensvertrag ist ein Zinsdeckungsgrad von größer 1,25 zu gewährleisten, der quartalsweise von der darlehensgebenden Bank abgefordert wird. Hieraus ergibt sich zum Bilanzstichtag eine gesamtschuldnerische Haftung aus den Darlehensverpflichtungen in Höhe von TEUR 273.977 (Vorjahr TEUR 273.977). Eine Inanspruchnahme ist unwahrscheinlich, da die Sochribel-Gruppe positive operative Cash Flows generiert und ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Im Geschäftsjahr ergaben sich keine sonstigen finanziellen Verpflichtungen nach § 285 Abs. 3a HGB, die nicht bereits im Rahmen der Haftungsverhältnisse angegeben wurden.

Bewertungseinheiten zur Absicherung des Zinsrisikos

Die Darlehensbeträge gegenüber Kreditinstituten, die einem Zinsänderungsrisiko unterliegen, werden im Wesentlichen mit Zinsderivaten (hier Zinsswaps mit einem konstanten Nominalvolumen von TEUR 71.200 bis zum 30. Juni 2017) in Bewertungseinheiten zusammengefasst. Der in dieser Mikro-Bewertungseinheit erfasste Zinsswap weist zum 31. Dezember 2016 einen negativen Marktwert von TEUR -950 (Vorjahr TEUR -2.698) auf. Dieser unrealisierte Verlust aus der zinsinduzierten Bewertung des Zinsswaps sowie der daraus resultierende negative Überhang werden nicht bilanziert. Die Verzinsung der Darlehensverbindlichkeiten erfolgt auf Basis des 3-Monats-EURIBOR, der durch das Zinsswapgeschäft mit einer fixen Zinsrate von 2,323 % p. a. abgesichert wurde.

Die gegenläufigen Wertänderungen und Zahlungsströme aus den Zinsswapgeschäften und den Darlehensverträgen gleichen sich zukünftig voraussichtlich aus, da die Sicherungsgeschäfte in Fälligkeit, Laufzeit und Bemessungsgrundlage vertraglich aufeinander abgestimmt sind. Die Einschätzung der Wirksamkeit des Sicherungszusammenhangs erfolgte nach der Critical-Terms-Match-Methode.

Sonstige Angaben

Geschäftsführung

Die Geschäftsführung obliegt der persönlich haftenden Gesellschafterin, Sochribel GmbH, Berlin. Diese wird vertreten durch die Geschäftsführer

	Herr Hyunjae Park, Seoul, Korea
	Herr Christoph Reschke, Berlin

Gesamtbezüge der Geschäftsführung

Bezüge haben die Geschäftsführer im Berichtszeitraum von der Gesellschaft nicht erhalten. Kredite wurden ihnen ebenfalls nicht gewährt.

Persönlich haftende Gesellschafterin

Persönlich haftende Gesellschafterin ist die Sochribel GmbH, Berlin, deren gezeichnetes Kapital TEUR 31.189 (Vorjahr TEUR 31.189) beträgt.

Arbeitnehmer

Die Gesellschaft beschäftigt keine Arbeitnehmer.

Konzernverhältnisse

Der Jahresabschluss wird in den Konzernabschluss der LuxCo 113 S.à r.l., Luxemburg, einbezogen. Der Konzernabschluss ist am Sitz der Muttergesellschaft erhältlich.

 

Stand der Gesellschafterkonten zum 31. Dezember 2016

Sochribel PropCo 5 GmbH & Co. KG, Berlin

	Sochribel GmbH	Summe Komplementär	Sochribel Trust GmbH	Summe Kommanditisten	Gesamtsumme
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
Beteiligungsverhältnisse	99,9%	99,9%	0,1%	0,1%	100,0%
Kapitalkonto I	999,00	999,00	1,00	1,00	1.000,00
Kapitalkonto II
Zuführungen Vorjahre	21.152.439,17	21.152.439,17	0,00	0,00	21.152.439,17
Umbuchung	1.134,92	1.134,92	-1.134,92	-1.134,92	0,00
Verlustvortrag Vorjahre	-33.750.895,91	-33.750.895,91	-11.475,01	-11.475,01	-33.762.370,92
Stand 01.01.2016	-12.597.321,82	-12.597.321,82	-12.609,93	-12.609,93	-12.609.931,75
Verteilung des Verlustes des Geschäftsjahres	-5.442.631,45	-5.442.631,45	-5.448,08	-5.448,08	-5.448.079,53
Summe Kapitalkonto II zum 31.12.2016	-18.039.953,27	-18.039.953,27	-18.058,01	-18.058,01	-18.058.011,28
Summe Eigenkapital	-18.038.954,27	-18.038.954,27	-18.057,01	-18.057,01	-18.057.011,28