Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Wer Geld braucht und eine Immobilie besitzt, der konnte sie schon immer als Sicherheit einsetzen, um besonders günstige Zinsen zu erhalten. Man spricht dann von einer Hypothek oder einem Hypothekendarlehen. Jetzt stellen wir fest: Unternehmen treten mit neuen, vermeintlich simpleren Angeboten an Verbraucher:innn heran.

So bieten etwa Wertfaktor, Engel & Völkers, Heimkapital oder auch die Deutsche Teilkauf an, einen Teil der Immobilie zu kaufen und dafür schnell größere Geldbeträge zu zahlen. Das Angebot heißt „Immobilien-Teilverkauf„.

Die Werbeversprechen lauten: „Wohnen wie immer – leben wie neu“ (Engel & Völkers), „Ihre Immobilie zahlt sich aus“ (Wertfaktor) und „Klüger wohnen und besser leben“ (Deutsche Teilkauf). Interessenten können online den Wert ihrer Immobilie einschätzen lassen und bekommen schnell konkrete Summen zu sehen, die sie sich auszahlen lassen können. Die Unternehmen möchten dafür Miteigentümer werden, sich aber sonst bei der Immobilie nicht groß einmischen.

Wer verkauft, soll künftig eine Art Miete zahlen

Erster, wichtiger Punkt: Wer einen Teil seiner Immobilie verkauft, der soll dafür an das Unternehmen ein monatliches Entgelt zahlen. Je größer der Anteil, den Sie verkaufen, ausfällt und je wertvoller die Immobilie ist, desto höher fällt dann auch dieses Entgelt aus. Das Entgelt wird meist nur für eine bestimmte Vertragslaufzeit festgeschrieben und danach neu vereinbart. Es kann aber auch variabel sein und mit der Inflationsrate automatisch steigen. Wer die monatliche Belastung durch das Nutzungsentgelt vermeiden will, muss mit zunehmender Nutzung weitere Teile der Immobilie an den Anbieter übertragen.

Beispiel-Rechnung:Das Unternehmen „Wertfaktor“ rechnet in einem Beispiel auf seiner Internetseite für eine Immobilie mit einem Gesamtwert von 500.000 Euro vor:

Wer 20 Prozent seiner Immobilie verkauft und 100.000 Euro ausgezahlt bekommt, der muss fortan jährlich 5,29 Prozent des Auszahlungsbetrages oder monatlich 441 Euro zahlen (abgerufen im Juli 2022), wenn das Nutzungsentgelt für 10 Jahre festgeschrieben sein soll.

Ändert sich das Nutzungsentgelt nicht, kämen nach 20 Jahren dabei also 105.840 Euro zusammen. Dann gehören dem Anbietenden 20 Prozent Ihrer Immobilie und er hat den Kaufpreis von Ihnen bereits über das monatliche Entgelt zurückerhalten. Bei „Engel & Völkers“, „Deutsche Teilkauf“ und „Heimkapital“ sind die Nutzungsentgelte vergleichbar, können aber nach oben wie nach unten abweichen.

Welches Nutzungsentgelt ist seriös?

Ist ein Nutzungsentgelt vom um die 5 Prozent des Auszahlungsbetrags seriös und angemessen? Das kommt darauf an, womit man diese Zahlungen vergleicht. Man kann sie zum Beispiel mit Mietzahlungen oder auch Darlehenszinsen vergleichen:

Beim Vergleich mit der Höhe einer Mietzahlung wäre die jährliche Kaltmiete pro Quadratmeter bezogen auf den Kaufpreis pro Quadratmeter heranzuziehen. Dann erhält man eine sogenannte Mietrendite. Diese kann sehr unterschiedlich ausfallen, je nach Zustand und Lage des Objekts. In einigen Gegenden Deutschlands liegt sie bei über 6 Prozent, in anderen bei unter 2 Prozent. Die Metropolen liegen da eher am unteren Ende, weil hier die Miete in Relation gesetzt wird zu den jüngst deutlich gestiegenen Preisen.

Aus Sicht von Investor:innen, hier der Anbietenden von Teilkäufen, kann ein Ertrag von 5 Prozent der Investitionssumme pro Jahr durchaus als attraktiv gesehen werden. Das dürfte weit mehr sein, als über eine marktübliche Mietrendite erzielbar ist.

Aber Achtung!Berücksichtigen müssten Sie bei solchen Vergleichen dann auch Kosten der Instandhaltung (mehr dazu siehe „Die Unternehmen beteiligen sich nicht an weiteren Kosten“ unten). Denn eigentlich trägt die bei Mietern komplett der Vermieter. Die Unternehmen, die Teile Ihrer Immobilie kaufen, drehen den Spieß aber meist um: Hier sollen Sie als Teil-Eigner der Immobilie eine Miete zahlen und die kompletten Kosten für Investitionen bzw. Instandhaltungen tragen.

Beim Vergleich mit Darlehenszinsen kann man das Nutzungsentgelt von um die 5 Prozent des Kaufpreises auch mit dem Zins für ein Darlehen in dieser Höhe vergleichen. Die Darlehenszinsen für Immobiliendarlehen liegen bei guter Bonität derzeit bei rund 3 Prozent p.a. (siehe weiter unten: „Genau rechnen“). Ein Darlehen wäre dann also weitaus günstiger.

Wer seine Immobilie später komplett verkauft, zahlt zusätzliche Gebühren

Besitzen Sie nicht mehr die komplette Immobilie, weil Sie einen Teil verkauft haben, wird auch diese Konstellation interessant: Was passiert, wenn Sie die Immobilie komplett an einen Dritten verkaufen möchten?

Die Angebote sehen hier zwar vor, dass Sie am Verkaufserlös nach Ihrem verbliebenen Anteil beteiligt werden. Wer also zum Beispiel 20 Prozent verkauft hatte, der bekäme bei einem späteren, kompletten Verkauf auch 80 Prozent des Erlöses.

Aber: Sie müssen mit weiteren Entgelten rechnen. Wird die Immobilie, die zu einem Anteil von 25 Prozent bereits verkauft wurde, später für insgesamt 609.497 Euro ganz verkauft, rechnet zum Beispiel Wertfaktor mit einem Durchführungsentgelt von 27.427 Euro, was 4,5 Prozent des Verkaufspreises entspricht. Bei „Engel & Völkers“ fällt stattdessen eine Abwicklungsvergütung von 5,5 Prozent und bei „Heimkapital“ ein Serviceentgelt von rund 3,25 Prozent des Verkaufspreises an. Bei „Deutsche Teilkauf“ wird ein solches Entgelt hingegen nicht berechnet. Dafür behält sich die „Deutsche Teilkauf“ aber einen Mindesterlösanteil von 117 Prozent des eigenen Immobilienanteils vor.Für die einmal erhaltene Wunschauszahlung von 100.000 Euro (20 Prozent des Wertes bei Teilverkauf) könnte der Wertfaktor in unserem Beispiel nach 20 Jahren also insgesamt 277.340 Euro vereinnahmen. Der Betrag würde sich zusammensetzen aus dem Nutzungsentgelt von 105.840 Euro (5,29 Prozent p.a.), einem Durchführungsentgelt 31.500 Euro (3,25 Prozent von einem angenommenen Verkaufspreis von 700.000 Euro) sowie dem anteiligen Verkaufspreis (20 Prozent von 700.000 Euro= 140.000 Euro).

Achtung: Vorsicht bei Angeboten, bei denen einige Anbietende sich sogar gegen einen Wertverlust der Immobilie absichern. Wird die Immobilie später komplett verkauft, bekommt der Anbieter mindestens sein investiertes Geld sowie einen Zuschlag von zum Beispiel 17 Prozent als „Minimumanteil“ zurück, zusätzlich zum üppigen Nutzungsentgelt wohlgemerkt.

Das sollten Sie sich als Kosten des Deals von vorne herein bewusst machen.

Unternehmen beteiligen sich oft nicht an Instandhaltungskosten

Keine Immobilie wird auf Dauer ohne Investitionen auskommen. Ob es um Reparaturen geht oder gar darum, den Wert der Immobilie mit Modernisierungen zu steigern – die Unternehmen wollen sich an solchen Kosten meist nicht beteiligen. Haben Sie also z.B. 50 Prozent der Immobilie verkauft, müssten Sie für eine neue Heizungsanlage, Dämmung, Dachreparatur oder ähnliches dennoch die volle Summe selbst bezahlen. Bedenken Sie, dass der Gesetzgeber Eigentümer:innen verpflichten kann, etwa energetische Sanierungen durchzuführen.

Behalten Sie dabei auch im Hinterkopf: Sie erhalten oder steigern mit solchen Maßnahmen auch für Ihren Vertragspartner den Wert der Immobilie. Wer große Summen in die Modernisierung oder energetische Sanierung steckt (oder stecken muss) und die Immobilie dann verkauft, profitiert nicht allein von dem höheren Verkaufspreis, sondern gibt auch von den höheren Erlösen Anteile an die Unternehmen ab.

Ob das fair ist, ist vermutlich Ansichtssache. Üblich bei geteiltem Immobilieneigentum ist, das kennt jeder Eigentümer von Wohnungen in Mehrparteienhäusern, dass alle Kosten nach Eigentumsanteilen aufgeteilt werden. Beim Teilverkauf ist das nicht generell der Fall: Instandhaltungskosten und meist auch die Verkaufskosten gehen ausschließlich zu Ihren Lasten.

Genau rechnen: Ein Kredit kann sehr viel attraktiver sein

Alles das im Hinterkopf, können Sie die Zinssätze für herkömmliche Bankdarlehen betrachten. Wenn Sie sich bei Ihrer Bank Geld in Höhe von bis zu 50 Prozent des Immobilienwertes leihen, dann sind je nach Bonität Top-Konditionen möglich. Aktuell liegt der Zinssatz hier für eine zehnjährige Zinsfestschreibung bei rund 3 Prozent pro Jahr. Gegenüber einem Nutzungsentgelt von 5 Prozent pro Jahr kann das ein sehr viel preiswerteres Geschäft sein.

Würden Sie zwanzig Jahre lang lediglich Zinsen in Höhe von 3 Prozent für das Darlehen von 100.000 Euro bezahlen, dann zahlen Sie in diesem Zeitraum Zinsen über 60.000 Euro sowie die Darlehenssumme von 100.000 Euro an die Bank. Das ist über 100.000 Euro weniger als das, was Sie beim Teilverkauf im Beispiel oben zu entrichten hätten.

Bei einem Darlehen behalten Sie außerdem das volle Eigentum, mit der vollen Chance auf Wertsteigerungen (zugegeben: aber auch dem vollen Risiko von Wertverlusten).

Der Zins ist immer ein individueller Preis und er ist Verhandlungssache. Wer selbstständig ist oder ein hohes Alter erreicht hat, muss damit rechnen, Darlehen nur zu höheren Zinsen zu erhalten.

Falls man Ihnen einredet, dass Sie keine Chancen hätten auf ein zinsgünstiges Darlehen, dann raten wir Ihnen, sich bei verschiedenen Anbietern umzuhören. Entscheidend sind nicht Alter oder Selbstständigkeit, sondern die finanzielle Situation insgesamt und – noch wichtiger – die Geschäftspolitik des jeweiligen Kreditinstituts. Einige vergeben Kredite an Rentner, andere hingegen nicht. Gelegentlich berichten Verbraucher uns, dass ihre Bank einen Kredit aus gesetzlichen Gründen nicht an ältere Kunden vergebe. Das ist allerdings nicht richtig. Es gibt kein Gesetz, wonach Darlehensnehmer den Kredit noch zu Lebzeiten ganz zurückzahlen müssen.

Wenn Sie noch unsicher sind, ob Sie Ihre Immobilie ganz oder zum Teil verkaufen möchten, können Sie die Entscheidung mit einem Darlehen auch aufschieben. Ein Teilverkauf ist auch später noch möglich, etwa um das Darlehen abzulösen.

Fallstricke abklären, Alternativen prüfen

Die Angebote am Markt sind nicht standardisiert. Sie können sich gravierend unterscheiden. In unserem Artikel können wir nur auf einige Punkte aufmerksam machen. Das ist kein Ersatz für eine sorgfältige rechtliche Prüfung aller Fallstricke. Es ist gut möglich, dass Sie Ihre Rechtsposition durch individuelle Vertragsergänzungen verbessern können. Interessant können dabei z.B. sein:

• Denkbar ist, dass Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht vereinbaren können. Das bedeutet, dass Sie alleine das Nutzungsrecht haben und dabei nicht auf Wohlwollen oder Zustimmung des Anbieters angewiesen sind. Aber aufgepasst: Wenn Sie ihre Verpflichtungen nicht erfüllen, etwa das Nutzungsentgelt zu bezahlen, riskieren Sie – ähnlich wie bei einem Darlehensvertrag – die Räumung und Zwangsversteigerung.
• Möchten Sie oder Ihre Erben sich die Option offenhalten, den verkauften Teil wieder zurückzukaufen? Wie soll der dann geltenden Rückkaufspreis berechnet werden? Geschieht dies durch Beauftragung eines Gutachters und wenn ja, ist dessen Unabhängigkeit sichergestellt? Oder soll ein Ankaufsrecht vereinbart werden, für das ein Kaufangebot eines Dritten maßgeblich ist?

Angesichts der im Vergleich zu Darlehenszinsen hohen Nutzungsentgelte, zusätzlicher Kosten und der in ihrer Komplexität nicht zu unterschätzenden vertraglichen Verpflichtungen, die ein Teilverkauf mit sich bringt, stellt sich die Frage, unter welchen Umständen ein Teilverkauf überhaupt vorteilhaft sein könnte. Möglicherweise dann, wenn man sehr starke Wertverluste der Immobilie unterstellt (wobei dann ein kompletter Verkauf die bessere Entscheidung wäre). Denkbar wäre auch, dass die Darlehenszinsen, die Ihnen Banken für Ihre konkrete Situation anbieten, weitaus höher sind als die hier allgemein für Immobiliendarlehen üblichen Zinsen von rund 3 Prozent pro Jahr.

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihre Immobilie zum Teil zu verkaufen, lassen Sie sich stets konkrete Vertragsangebote geben. Die hier genannten Zahlen sind lediglich den Internetauftritten der Anbieter entnommen. Lassen Sie sich anwaltlich beraten und legen Sie auch beim Notartermin Wert darauf, dass dieser über alle Risiken aufklärt. Nach unserer Kenntnis haben einige Notare die Beurkundung derartiger Verträge bereits abgelehnt mit der Begründung sie enthielten unwirksame Vereinbarungen.

Die eigene Immobilie verkaufen oder beleihen – und dennoch selbst weiter darin wohnen: Dafür kommen auch eine so genannte Umkehrhypothek oder eine Leibrente in Frage. Diese Möglichkeiten und Ihre Vor- und Nachteile beschreiben wir in einem separaten Artikel.

Außerdem wäre denkbar, dass Sie für Ihre Immobilie einen Käufer finden und mit ihm einen Mietvertrag schließen, der sicherstellt, dass Sie auf Dauer in Ihrer alten Immobilie wohnen können. Einige Kaufinteressenten sind womöglich auch bereit, die Immobilie zu einem Marktpreis abzüglich eines Preises für ein lebenslanges Nießbrauchrecht.