FCR Immobilien Aktiengesellschaft neue Anleihe im Gespräch?Wir sagen ganz klar Vorsicht!

Es ist seit einigen Jahren in Mode, in Immobilien zu investieren. Unternehmen, die Geld von Anlegern haben wollen, spielen gerne diese Karte. Doch in Immobilien-Investitionen steckt nicht nur Sicherheit, sondern dort lauern auch Gefahren für die Anleger. Auch hier geht das bis hin zu einem möglichen Totalverlust für die Anleger. Falk Raudies gibt gerne Interviews und redet gerne über sein Unternehmen. Prima, das kann einen ja auch stolz machen, wenn mn ein Unternehmen geschaffen hat. Falk Raudies jedoch greift gerne auf Anlegergelder zurück von Kleinanlegern. Genau deshalb schauen wir uns sein Unternehmen natürlich genauer an. Kommt die neue Anleihe aus dem Hause FCR Immobilien tatsächlich auf den Markt, dann reden wir hier sicherlich von hunderten, wenn nicht sogar von tausenden von Anlegern, die sich hier beteiligen müssten, um das Kapital zusammenzubekommen. Grundsätzlich, und da sind wir mit Falk Raudies auf einer Wellenlänge, ist eine Investition in eine Immobilie sicherlich eine interessante Sache, aber eben auch nur unter bestimmten Gesichtspunkten. Auf diese wollen wir nun gerne einmal eingehen.

Seit Jahren sehen viele Anleger in der Investition in Immobilien die sicherste Investition überhaupt, aber das relativiert sich dann oft, wenn man sich den Preis für eine Immobilie anschaut. Auf Grund der hohen Nachfrage nach Immobilien steigen die Preise in nicht gekannte Regionen, die viele, wir auch, schon als eine Art Immobilienblase sehen. Mitverantwortlich für die hohe Nachfrage nach Immobilien sind natürlich auch die niedrigen Zinsen; man kann sich billiges Geld verschaffen am Kapitalmarkt. Diese Chance nutzt auch Falk Raudies, und es ist mit Verlaub völlig in Ordnung, darin ein Geschäftsmodell zu sehen. Billiges Geld + Geld von Anlegern = Unternehmen. Es ist eben nicht nur das Unternehmen von Falk Raudies, sondern er ist eine Art Sachwalter von Anlegergeldern. Wir hoffen, dass Falk Raudies dies dann auch so sieht.

Schaut man in die letzte im Unternehmensregister hinterlegte frei zugängliche Bilanz, dann haben wir da ein paar Punkte gefunden die wir kritisch sehen. In der Bilanz heißt es: „Zusätzlich ist die FCR Gruppe bestrebt, die Immobilien schwerpunktmäßig aus Sondersituationen, wie zum Beispiel Insolvenzen zu erwerben, mit dem Ziel deutlich überdurchschnittliche Mietrenditen zu generieren. Der Zugriff auf diese attraktiven Standorte gelingt der FCR Gruppe über ein breites Netzwerk, welches sie sich durch langjährige Expertise und Kontakte zu Banken, Immobilienfirmen, Marktintermediären und Fondsgesellschaften aufgebaut hat.“

Mit Verlaub Herr Raudies, keine dieser Institutionen hat Geld zu verschenken. Warum also soll man Ihnen eine Immobilie unterhalb des Marktpreises verkaufen? Dafür gibt es keinen objektiven Grund aus unserer Sicht. Ich war im letzten Jahr bestimmt auf 10 Zwangsversteigerungen, um mir einmal anzusehen, wie das dort mit den Immobilienpreisen ist, und mit Verlaub die gingen fast alle durch die Decke, wie man so schön sagt. Da wurden Preise erzielt, die auch ich nur mit einem Kopfschütteln quittieren konnte. Schauen Sie sich doch einmal das Thema „Prosavus AG“ Dresden und die Verwertung deren Immobilienbestandes an. Hier wurden 30% mehr erzielt, als der Gutachter den Wert der Immobilie tatsächlich taxiert hatte. Nichts mit Schnäppchen oder günstig einkaufen.

Wer heute Immobilien „in Mengen“ einkauft, kann nicht nur „günstig einkaufen“, darüber sollten wir uns dann einig sein. Genau darin sehe ich aber eben auch das Problem für die Anleger, denn die tragen dann möglicherweise eben ein 120 Millionen Risiko. Wie viel Millionen Risiko tragen Sie eigentlich persönlich Herr Raudies?

Unsere Bedenken gehen aber weiter.

In Ihrer Bilanz heißt es dann weiter:

„Typischerweise beträgt der Anteil der erstrangig besicherten Bankfinanzierung zwischen 70 % bis 80 % der Anschaffungs- und Herstellkosten. Im Rahmen der Refinanzierung der Immobilienerwerbe achtet die FCR Gruppe darauf, Darlehensverträge mit langfristiger Zinsbindung auf non-recourse Basis abzuschließen.

Zum Stichtag 31.12.2015 beträgt die gewichtete Restlaufzeit der Zinsbindungsvereinbarungen rd. 7,2 Jahre, bei einer durchschnittlichen Zinsbelastung in Höhe von 2,8 %. Damit ist das FCR Immobilienportfolio langfristig finanziert und gegen hohe Volatilitäten auf den Finanz- und Kapitalmärkten nachhaltig abgesichert.

Die in der Regel auf Annuitätenbasis abgestellten Darlehensverträge weisen typischerweise einen hohen Tilgungsanteil auf. Dieser beträgt über das gesamte Immobilienportfolio der FCR Gruppe zum Stichtag 31.12.2015 rd. 6,1 %.“

Was sich in der Tat gut anhört, ist aber eben dann auch möglicherweise gefährlich, nämlich dann, wenn Sie das von Anlegern eingesammelte Kapital nur als Eigenkapital für eine Bankfinanzierung sehen würden. Sie nennen das dann sicherlich „Hebelwirkung“. Mal unterstellt, dass Sie das Kapital der Anleger als Eigenkapital nutzen, um wie in der Bilanz ausgeführt dann Bankdarlehen zu bekommen, dann sehe ich das Geld der Anleger als reines Venture Capital, und dafür wäre die angebotene Verzinsung von mindestens 5% zu niedrig. Bei den von Ihnen erworbenen Immobilien würde die Bank ja dann an erster Rangstelle im Grundbuch stehen, was im Falle einer Zwangsverwertung bedeutet, dass dann die Bank erst einmal ihr Geld zurück aus dem Erlös erhält und wenn dann etwas übrig bleibt auch die Anleger.

Kaufen Sie die Immobilien rein aus dem Geld der Anleger o h n e Finanzierung von Banken, dann ist die Sicherheit sicherlich höher einzuwerten, auch im Insolvenzfall etwas von seinem eingezahlten Kapital wiederzubekommen.

Weiter heißt es in Ihrer Bilanz: „Typischerweise investiert die FCR Gruppe in Bestandsimmobilien, die sich über viele Jahre hinweg nachhaltig etabliert haben und die über ihre Mieterstruktur ein an den Mikrostandort angepasstes Angebot von Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs sicher stellen (wie zum Beispiel Lebensmitteldiscounter oder Textilketten).“

Auch hierin sehen wir ganz klar ein Risiko für die Anleger. Sie beschreiben hier gewerbliche Mieter aus dem Handel. Zunächst einmal sicherlich gute Mieter, wenn es sich um bekannte Filialisten handelt. Aber auch deren Filialkonzepte könnten sich verändern während der Mietvertragslaufzeit. Für die Mieter ist es einfach, dann den Mietvertrag auslaufen zu lassen und besenrein zu übergeben. Für die Anleger fängt das Problem aber dann erst an. Möglicherweise muss man dann Investitionen tätigen, um die Mietfläche überhaupt weitervermieten zu können. Zu welchem Preis wissen Sie und ich heute sicherlich noch nicht. Das Risiko trägt also hier der Vermieter/Eigentümer der Immobilie.

Schaut man sich die Standorte der Immobilien an, in die Sie bisher laut Bilanz bisher investiert haben, dann kräuseln sich da bei uns ein wenig die Fußnägel.

Dessau: Damaschke-Center

Baujahr 1992
Gewerbefläche 3.771 qm
Vermietungsstand 84%
Hauptmieter Aldi, KIK
Mietrendite 16,2%

Oer-Erkenschwick: Fachmarkt

Baujahr 1978
Gewerbefläche 5.676 qm
Vermietungsstand 98%
Hauptmieter T. Philipps
Mietrendite 12,0%

Dortmund: Supermarkt

Baujahr 2004
Gewerbefläche 1.297 qm
Vermietungsstand 97%
Hauptmieter NETTO
Mietrendite 11,6%

Oldenburg: Verwaltungsgebäude

Baujahr 1974
Gewerbefläche 3.700 qm
Vermietungsstand 100%
Hauptmieter 3KV
Mietrendite 13,1%

Pössneck: Fachmarktzentrum

Baujahr 1992
Gewerbefläche 7.564 qm
Vermietungsstand 98%
Hauptmieter OBI
Mietrendite 13,3%

Salzgitter: Stadtpassage

Baujahr 1985
Gewerbefläche 8.625 qm
Vermietungsstand 88%
Hauptmieter Rossmann
Mietrendite 12,8%

Regis-Breitingen: Fachmarkt

Baujahr 1999
Gewerbefläche 1.028 qm
Vermietungsstand 100%
Hauptmieter NETTO
Mietrendite 15,1%

Zeulenroda: Einkaufszentrum

Baujahr 1900
Gewerbefläche 5.539 qm
Vermietungsstand 62%
Hauptmieter Rossmann
Mietrendite 18,9%

Genthin: Fachmarktzentrum

Baujahr 1991
Gewerbefläche 2.486 qm
Vermietungsstand 100%
Hauptmieter Takko
Mietrendite 17,5%

Schwedt: Einkaufszentrum

Baujahr 1991
Gewerbefläche 2.495 qm
Vermietungsstand 80%
Hauptmieter Penny
Mietrendite 11,8%

Cottbus: Einkaufszentrum

Baujahr 1999
Gewerbefläche 4.835 qm
Vermietungsstand 52%
Hauptmieter REWE
Mietrendite 30,5%

Wismar: Einkaufszentrum

Baujahr 1993
Gewerbefläche 4.360 qm
Vermietungsstand 95%
Hauptmieter NETTO
Mietrendite 12,6%

Unter immobilienwirtschaftlichen Gesichtspunkten sehe ich da keinen 1-A-Standort, außer vielleicht Dortmund. Alle anderen Standorte würde ich einmal als 2-b-Standorte bezeichnen, und was auffällt, ist, dass die Immobilien oft schon über 20 Jahre alt sind. Das bedeutet aus meiner Sicht dann sicherlich auch, dass man einen erhöhten Instandhaltungsaufwand für die Immobilien kalkulieren muss.

Was ich aber deutlich kritisch sehe, ist, dass die Nachfrage nach Immobilien an solchen Standorten dann sicherlich verhaltener ist als in Hamburg, Leipzig, Dresden, Köln usw. Ob dort dann auch ein vernünftiges Wertsteigerungspotential erzielen kann? Ich bin da sehr skeptisch.

Kommt es zu einem „Crash“ auf dem Immobilienmarkt, dann halte ich so manche Immobilie aus Ihrem Bestand als für Jahre kaum verkaufbar zu einem vernünftigen Preis.

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