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FCR Immobilien Aktiengesellschaft- mal darüber Nachdenken ob da ein Investment Sinn macht?

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Das Ergebnis der Bilanz scheint auf den ersten Blick ganz ordentlich zu sein. Aber auf den zweiten Blick muss man hier schon eine gewisse Vorsicht bei Investitionen in das Unternehmen walten lassen. Es wurde ein Jahresüberschuss von rund 490.000 Euro erwirtschaftet. Darüber wäre sicherlich so manch andere Gesellschaft erfreut. Hier aber, muss man einlenken, dass es in der Bilanz auch noch eine Position gibt, die Fremdkapital von Dritten betrifft (Anleihen), die man ja irgendwann zurückbezahlen muss. Hier haben wir in dieser Bilanz einen Betrag von rund 4,5 Millionen Euro gefunden. In der Konsequenz bedeutet dies dann, dass das Unternehmen, um die Anleihe zurückbezahlen zu können, fast zehnJahre den gleichen Gewinn machen oder aber diesen drastisch steigern müsste. Alternativ verbliebe natürlich noch mit neuem Anlegergeld, alte Anlegergelder zurückzubezahlen. Keine wirkliche Alternative aus unserer Sicht.

 

FCR Immobilien Aktiengesellschaft

München

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014

Lagebericht

1. Unternehmen und Mitarbeiter

2004 wurde die FCR Immobilien- und Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG mit Erwerb der ersten Immobilie als Family Office gegründet. Mit den Jahren haben sich das Unternehmen und der Bestand an Immobilien stetig vergrößert. 2014 wurde die FCR in eine Aktiengesellschaft umfirmiert.

Die Kernkompetenz der in München ansässigen FCR Immobilien AG liegt im Kauf und Betreiben von etablierten Fachmarkt- und Einkaufszentren. Getreu dem Firmenmotto „Im Einkauf liegt der Gewinn“ fokussiert sich das Unternehmen auf Objekte, die einem starken Verkaufsdruck unterliegen – wie er beispielsweise in Insolvenzsituationen zustande kommt. Durch günstigen Einkauf in Verbindung mit bonitätsstarken Ankermietern strebt die Gesellschaft Nettomietrenditen von mindestens 12 Prozent an.

Erklärtes Ziel der FCR Immobilien AG ist es, das bereits bestehende hochrentable Portfolio durch den Kauf weiterer Objekte deutlich auszubauen.

2. Markt und Wettbewerbsumfeld

Gesamtwirtschaftliche Lage

Nach ersten Berechnungen des statistischen Bundesamtes hat sich die deutsche Wirtschaft im Jahresdurchschnitt 2014 insgesamt als stabil erwiesen. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) lag mit 1,5 % höher als im Vorjahr und lag damit über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre von 1,2 %. In den beiden vorangegangenen Jahren war das BIP sehr viel moderater gewachsen. 2013 um 0,1 % und 2012 um 0,4 %. In einem schwierigen weltwirtschaftlichen Umfeld konnte die deutsche Wirtschaft vor allem von der starken Binnennachfrage profitieren. Nach einer Schwächephase im vergangenen Sommer, stabilisierte sich die konjunkturelle Lage zum Jahresende 2014.

Als wichtigster Wachstumsmotor der deutschen Wirtschaft wird der Konsum gesehen. Preisbereinigt stiegen die privaten Konsumausgaben um 1,1%. Nicht zuletzt ist dies auf die hohen Beschäftigungszahlen, die mit 42,7 Millionen Erwerbstätigen einen neuen Höchststand erreichten, zurückzuführen. Die Arbeitslosenquote sank laut Bundesagentur für Arbeit leicht auf durchschnittlich 6,7% (2013: 6,9%). Insbesondere konnte auch das Baugewerbe mit einem kräftigen Anstieg von 2,7% seiner Wirtschaftsleistung zur Belebung der deutschen Wirtschaft beitragen.

Für die Mieter der Einzelhandelsimmobilien sind vor allem die Entwicklung des Preisniveaus und die Veränderung der Kaufkraft von Bedeutung. Gemäß den Zahlen des Statistischen Bundesamtes lag die Inflationsrate 2014 bei 0,9% verglichen mit 1,5% im Vorjahr. Ungeachtet dessen senkte die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins im Laufe des Geschäftsjahres zweimal. Ausgehend von einem Zinssatz von 0,25% senkte sie ihn im Juni auf 0,15% und im September auf einen historischen Tiefstand von 0,05%.

Branchenentwicklung

Angesichts des dauerhaft niedrigen Zinsniveaus und der robusten gesamtwirtschaftlichen Situation in Deutschland konnte auch der Immobilien-Investmentmarkt profitieren und die Bedeutung von Immobilien als Anlageklasse nahm 2014 erneut zu. Insgesamt wurden 39,8 Mrd. Euro für gewerbliche Immobilien umgesetzt, was einem Plus von 30% gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Das gesamtdeutsche Transaktionsvolumen verteilte sich im Geschäftsjahr zu 44% auf Büroimmobilien, zu 22% auf Einzelhandelsimmobilien, zu 10% auf Fachmarktprodukte und zu 9% auf Lager- und Logistikunternehmen. Bei den Fachmarktprodukten, zu denen Fachmärkte, Fachmarktzentren, Supermärkte und Discounter zählen, erreichte das Transaktionsvolumen im Geschäftsjahr 2014 insgesamt 4,1 Mrd. Euro. Das bedeutet eine Zunahme von 43% gegenüber dem Vorjahr. Fachmarktprodukte profitierten also überdurchschnittlich von der aktuellen Marktsituation. Während 2013 deutsche Investoren mit 76% am Transaktionsvolumen klar den Markt dominierten, hielten sich deutsche und internationale Investoren 2014 die Waage. Die Nachfrage ausländischer Investoren ist aktuell überproportional hoch. Nicht zuletzt spiegelt sich bei dieser Entwicklung das Vertrauen in die deutsche Wirtschaft allgemein aber vor allem in den Immobilienstandorten wider. (Quelle: Jones Lang LaSalle)

3. Ertragslage

Mit einem Umsatzerlös von 3,28 Mio. EUR konnte die FCR Immobilien AG konzernweit den Vorjahreswert von 1,51 Mio. Euro mehr als verdoppeln (+117,2%), wobei die FCR Immobilien AG selbst ihren Umsatz von 1,51 Mio. EUR auf 2,52 Mio. EUR erhöhen konnte (+67,4%). Sie setzt damit den bereits im Vorjahr eingeschlagenen starken Wachstumskurs fort. Im Wesentlichen ist dies auf die erfolgreiche Expansion des Immobilienportfolios im Geschäftsjahr zurückzuführen. Hinzu kommen die Mieterträge über die gesamten 12 Monate, der bereits in den Vorjahren erworbenen Objekte. Unter der Position Umsatzerlöse werden Netto-Kaltmieten und von den Mietern zu leistende Betriebskostenzahlungen sowie der Verkauf von Grundstücken erfasst. Konzernweit ergibt sich folgendes Bild:

Nach Abzug der Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen resultierte ein konzernweites Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von 1,19 Mio. EUR (Vorjahr: 0,59 Mio. EUR), während sich das bereinigte Betriebsergebnis vor Abschreibungen und außerordentlichen Aufwendungen und Erträgen (bereinigtes EBITDA) auf 1,58 Mio. EUR belief.

Der Konzern-Jahresüberschuss in Höhe von 492 TEUR konnte um 53,0% gesteigert werden (Vorjahr 321 TEUR), der Jahresüberschuss der FCR Immobilien AG konnte von 321 TEUR im Vorjahr auf 502 TEUR gesteigert werden (+56,4%), als Resultat aus dem Einkauf verschiedener Objekte, mit einer Mindestrendite von über 12% sowie der professionellen Bewirtschaftung aller Bestandsimmobilien.

Die größten betrieblichen Aufwendungen im Konzern finden sich in den Positionen Aufwendungen zur Hausbewirtschaftung in Höhe von 747 TEUR (FCR Immobilien AG: 657 TEUR), Personalaufwendungen in Höhe von 290 TEUR (FCR Immobilien AG: 290 TEUR) und den sonstigen betrieblichen Aufwendungen von insgesamt 380 TEUR (FCR Immobilien AG: 341 TEUR), die sich auf zahlreiche Einzelpositionen verteilen und Abschreibungen auf Immobilien in Höhe von 356 TEUR (FCR Immobilien AG: 222 TEUR).

Kennzahlen zum Konzernergebnis

Berechnung EAT zu EBITDA

EAT (Jahresüberschuss) 492.094
(+) Steueraufwand 183.155
(-) Steuerertrag 0
(=) EBT (Ergebnis gewöhnliche Geschäftstätigkeit) 675.249
(+) Zinsaufwand (und sonstiger Finanzaufwand) 486.711
(-) Zinsertrag (und sonstiger Finanzertrag) 24.861
(=) EBIT 1.137.099
(+) Abschreibungen auf das Anlagevermögen 360.532
(-) Zuschreibungen zum Anlagevermögen 0
(=) EBITDA 1.497.631
(+) außerordentliche Aufwendungen 32.000
(-) außerordentliche Erträge 0
(=) bereinigtes EBITDA 1.529.631

Berechnung EBITDA zu EBT

(=) bereinigtes EBITDA 1.529.631
(-) außerordentliche Aufwendungen 32.000
(+) außerordentliche Erträge 0
(=) EBITDA 1.497.631
(-) Abschreibungen auf das Anlagevermögen 360.532
(+) Zuschreibungen zum Anlagevermögen 0
(=) EBIT 1.137.099
(-) Zinsaufwand (und sonstiger Finanzaufwand) 486.711
(+) Zinsertrag (und sonstiger Finanzertrag) 24.861
(=) EBT (Ergebnis gewöhnliche Geschäftstätigkeit) 675.249

4. Vermögenslage

In Folge der starken Investitionstätigkeit stieg die Bilanzsumme konzernweit von 10,5 Mio. auf 24,5 Mio. EUR bis zum 31.12.2014 an. Auf der Aktivseite erhöhten sich vor allem der Posten der Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten und Geschäftsbauten um 13,4 Mio. auf 21,5 Mio. EUR. Im Wesentlichen war dies auf den Erwerb weiterer Immobilienobjekte im Berichtsjahr zurückzuführen.

Das Eigenkapital lag angesichts des Konzernjahresüberschusses und der Mittelzuflüsse der im Dezember 2014 vorgenommenen Kapitalerhöhung um 1,56 Mio. EUR höher als im Vorjahr – bei 3,49 Mio. EUR. Der Kapitalzufluss durch eine Kapitalerhöhung von insgesamt 1,0 Mio. Euro erhöhte das Gezeichnete Kapital um 111 TEUR, während die Kapitalrücklage um 889 TEUR stieg.

Infolge der starken Investitionstätigkeit verdoppelten sich aus Konzernsicht die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten auf 14,82 Mio. EUR (Vorjahr: 7,76 Mio. EUR), dazu kommen Verbindlichkeiten in Höhe von 4,52 Mio. EUR aufgrund der Anleiheplatzierungen im Berichtsjahr. Diese Mittel dienen der Wachstumsfinanzierung des Unternehmens und dem Erwerb weiterer ertragsträchtiger Immobilien. Im Zuge der Wachstumsfinanzierung stiegen die Verbindlichkeiten der FCR Immobilien AG auf EUR 12,8 Mio. an (Vorjahr EUR 8,5 Mio.).

Aus Sicht der FCR Immobilien AG erhöhten sich durch die starke Investitionstätigkeit in den Tochtergesellschaften vor allem die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen, was zu einer starken Erhöhung des Umlaufvermögens führte. Im Wesentlichen aufgrund der Anleiheplatzierungen von 4,52 Mio. EUR erhöhten sich die Verbindlichkeiten. Das Eigenkapital erhöhte sich durch die im Geschäftsjahr durchgeführte Kapitalerhöhung um 1.000 TEUR sowie durch den Jahresüberschuss um 502 TEUR. Die verkürzte Bilanz zeigt folgendes Bild:

Bilanz 2014
TEUR
2013
TEUR
Anlagevermögen 10.124 10.179
Umlaufvermögen 6.023 318
Rechnungsabgrenzungsposten 168 5
Summe Aktiva 16.315 10.502
Eigenkapital 3.436 1.935
Rückstellungen 108 19
Verbindlichkeiten 12.771 8.531
Rechnungsabgrenzungsposten 0 17
Summe Passiva 16.315 10.502

5. Finanzlage

Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit im Berichtsjahr belief sich im Konzern auf 611 TEUR. Hinzu kommt der Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit in Höhe von 12,44 Mio. EUR. Dagegen steht der Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit mit 13,01 Mio. EUR. Der Finanzmittelstand zum Ende der Periode beläuft sich somit auf 1,04 Mio. EUR.

Konzern-Kapitalflussrechnung 2014
TEUR
Cash-Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 611
Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit -12.435
Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit 13.012
Veränderungen des Finanzmittelfonds 1.188
Finanzmittelfonds am 1. Januar -25
Finanzmittelfonds am 31. Dezember 1.163

6. Chancenbericht

Im Hinblick auf das bereits lang anhaltende niedrige Zinsniveau sollte die Nachfrage nach inflations- und renditesicheren Anlagen wie Immobilien weiter steigen. Ein Hinweis darauf ist die Bedeutung von Immobilien als Anlageklasse, wobei im Bereich der gewerblichen Immobilien 2014 ein Umsatzplus von 30% erzielt wurde. Steigende Vermietungs- und Transaktionsumsätze waren bereits in den vergangenen Jahren erkennbare Anzeichen für diesen Branchentrend.

Für die Zukunft könnte ausländischen Investoren eine entscheidende Rolle zufallen. Das Vertrauen in die robuste deutsche Wirtschaft und deren Immobilienstandorte wächst zunehmend und die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien übersteigt das Angebot nach wie vor deutlich. Die gesteigerte Inlandsnachfrage nach Gewerbeflächen dürfte wiederum eine Steigerung der Mietpreise und des Vermietungsstands nach sich ziehen.

Für die FCR Immobilien AG bietet das niedrige Zinsniveau in Verbindung mit höheren Mieterträgen die Möglichkeit ihre Ertragskraft weiter zu steigern. Mit dem in den vergangenen Jahren aufgebauten Netzwerk hat das Unternehmen zusätzlich die Möglichkeit frühzeitig von attraktiven Immobilienverkäufen zu erfahren und so günstige Marktchancen zu nutzen. Dadurch eröffnen sich ebenfalls Chancen, Umsatz und Ertrag in den kommenden Jahren zu steigern.

7. Risikobericht und -management

Die Geschäftstätigkeit der FCR Immobilien AG ist mit diversen Risiken behaftet. Teilweise geht die Gesellschaft diese Risiken bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarktes konsequent nutzen zu können. Um die mögliche Gefährdung zu minimieren, beobachtet Vorstand und Managementteam wesentliche Risikoparameter fortlaufend, um gegebenenfalls rasch adäquate Gegenmaßnahmen ergreifen zu können.

Risiken des Unternehmens können hauptsächlich in folgenden Bereichen entstehen:

Umfeld- und Branchenrisiken Finanzwirtschaftliche Risiken
Leistungswirtschaftliche Risiken Sonstige Risiken

Zu den Umfeld- und Branchenrisiken zählen das Gesamtwirtschaftliche Risiko und das Standortrisiko.

Die Immobilienmärkte unterliegen finanz- und gesamtwirtschaftlichen Schwankungen. Diese können sich speziell im Bereich der Gewerbeimmobilien in einer rückläufigen Investitionsbereitschaft der Unternehmen verbunden mit einem erhöhten Leerstandsrisiko über längere Zeiträume bzw. einem Mietpreisverfall niederschlagen. Durch langfristige Bindung der Mieter an die jeweiligen Objekte betrifft dieses Risiko jedoch nur einen kleinen Teil der Mieterlöse der Gesellschaft. Um diese Risiken weiter zu minimieren setzt die FCR Immobilien AG auf bonitätsstarke Mieter und gute Drittverwendungsmöglichkeiten der Objekte.

Die Standortqualität der im Besitz der FCR Immobilien AG befindlichen Objekte wird teilweise von externen Faktoren, wie zum Beispiel Verschlechterung der Infrastruktur oder Baumaßnahmen bestimmt, auf die das Unternehmen selbst keinen Einfluss hat. Möglich wäre der Einfluss auf den Wert einer Immobilie sowie deren erzielbare Mieteinnahmen. Zudem könnten Bewirtschaftungskosten oder Instandhaltungskosten höher ausfallen als geplant. Durch Einhaltung der Investitionskriterien und sorgfältige Prüfung aller Objekte wirkt die Gesellschaft diesem Risiko entgegen.

Das leistungswirtschaftliche Risiko besteht für das Unternehmen hauptsächlich aus dem Leerstands- und dem Mietzahlungsausfallrisiko.

Als Immobiliengesellschaft unterliegt die FCR Immobilien AG einem gewissen Mieterrisiko. Dieses beinhaltet mögliche Mieterausfälle, in Folge dessen eine kurzfristige Neuvermietung nicht möglich ist. Ähnlich verhält es sich bei kurzfristigen Mietverträgen, die nicht verlängert werden. Als Konsequenz kann es zu temporären Leerständen und Mietertragsausfällen kommen. Durch guten Kontakt des Unternehmens zu den Mietern, sollen Zahlungsschwierigkeiten frühzeitig erkannt und das Risiko von Leerständen vermieden werden.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Zur Fortführung des Wachstumskurses und weiteren Ausbau des Immobilienvermögens ist das Unternehmen auf einen ausreichenden Zufluss von Finanzierungsmitteln in Form von zusätzlichen Fremd- und/oder Eigenkapitals angewiesen. Sollte bei der Beschaffung ein Engpass entstehen, sind Investitionen in zusätzliche Objekte nur in sehr begrenztem Umfang aus dem operativen Cash Flow oder durch den Verkauf von Bestandsobjekten finanzierbar. Vor Abschluss verpflichtender Verträge werden Investitionen präzise und sorgfältig kalkuliert und die Finanzierung durch den Einsatz von Eigenmitteln oder die Einholung von Kreditzusagen sichergestellt. Die vergangenen Finanzierungszusagen von Objekten durch Banken, bescheinigen der FCR Immobilien AG eine grundsätzlich positive Bewertung.

Gleichwohl hat das Unternehmen im Juli 2014 eine Unternehmensanleihe mit einem Emissionsvolumen von 4 Mio. Euro erfolgreich am Markt platziert und eine weitere Unternehmensanleihe mit einem Emissionsvolumen von 10 Mio. Euro im Oktober 2014 begeben. Aufgrund der ebenfalls guten Eigenkapitalausstattung und der hohen Ertragskraft des Unternehmens sind daher zum jetzigen Zeitpunkt keine wesentlichen Finanzierungsrisiken absehbar.

Eine mögliche Anhebung des allgemeinen Zinsniveaus birgt für die Gesellschaft das Risiko einer Verschlechterung der Refinanzierungskonditionen. Das kann den Neuabschluss von Darlehensverträgen für die Finanzierung weiterer Objekte verteuern und zu erhöhten Zinsbelastungen bei variablen Darlehen führen. Um Immobilienfinanzierungen langfristig sicherzustellen, fixiert die Gesellschaft deshalb frühzeitig Darlehenskonditionen für einen Zeitraum von überwiegend zehn Jahren und strebt an, alle variablen Darlehen in Finanzierungen mit langfristiger Zinsbindung umzuwandeln.

Die FCR Immobilien AG hält keine Darlehen oder Kredite in ausländischer Währung. Alle Aktivitäten finden ausschließlich im Inland statt. Daher entfallen Wechselkursrisiken. Auch hält das Unternehmen keinerlei Zinsswaps oder andere Derivate, sodass keine Risiken bei Finanzierungsinstrumenten bestehen.

Zu den sonstigen Risiken, die das Unternehmen betreffen, zählen Rechtsrisiken, das Klumpenrisiko und das Schadenrisiko.

Durch den Abschluss von Miet- und Kaufverträgen können der FCR Immobilien AG Vertragsrisiken inklusive möglicher Folgekosten entstehen. Alle wesentlichen Verträge werden daher extern juristisch erstellt und unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten geprüft.

Aufgrund der derzeitigen Größe des Immobilien-Portfolios ist der Anteil einzelner Mieter und Objekte an den Gesamterträgen der FCR Immobilien AG branchenüblich. Hieraus besteht ein Klumpenrisiko für die Gesellschaft. Aufgrund der überwiegend langfristigen Mietverträge mit bonitätsstarken Ankermietern wird das Risiko, die Objekte kurzfristig neuvermieten zu müssen, verringert. Durch die Erweiterung des Portfolios soll die Abhängigkeit von einzelnen Mietern und Standorten künftig noch weiter gesenkt werden.

Beschädigungen oder Zerstörungen von Immobilien stellen ein weiteres potenzielles Risiko dar. Dies hätte unter Umständen unmittelbare und gravierende Auswirkungen auf die Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft. Darüber hinaus können mit bestimmten Wetterszenarien (z.B. Schneelasten auf den Flachdächern in schneereichen Wintern) bau- und bewirtschaftungstechnische Herausforderungen für die Gesellschaft einhergehen, die eine eingehende Prüfung der Statik erfordern. Diesen Risiken begegnet die FCR Immobilien AG im Wesentlichen durch einen umfangreichen Versicherungsschutz für die einzelnen Objekte.

Zusammenfassend ist das Risikomanagementsystem der FCR Immobilien AG angemessen und wird kontinuierlich entsprechend der Marktbedürfnisse weiterentwickelt. Zum aktuellen Zeitpunkt existieren keine Risiken, die den Bestand der Gesellschaft gefährden könnten.

8. Nachtragsbericht

Vorgänge von wesentlicher Bedeutung haben sich nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht ergeben.

 

München, am 12. März 2015

Falk Raudies

Konzernbilanz zum 31. DEZEMBER 2014

FCR Immobilien AG. München

AKTIVA

31.12.2014
EUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
I) Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 3.262,00
II) Sachanlagen
1) Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten und Geschäftsbauten 21.482.119,25
2) technische Anlagen und Maschinen 34.675,00
3) Geleistete Anzahlungen 310.000,00
21.826.794,25
III) Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 25.000,00
B. UMLAUFVERMÖGEN
I) Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1) Forderungen aus Vermietung 881.279,15
2) Sonstige Vermögensgegenstände 171.272,37
– davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: EUR 3.960,00 1.052.551,52
II) Flüssige Mittel und Bausparguthaben 1.162.626,75
C) RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 427.732,47
24.497.966,99

PASSIVA

31.12.2014
EUR
A) EIGENKAPITAL
I) Gezeichnetes Kapital 1.111.112,00
II) Kapitalrücklage 1.783.925,36
III) Gewinnrücklagen 39.825,73
IV) Bilanzgewinn 492.093,84
3.426.956,93
B) RÜCKSTELLUNGEN
1) Steuerrückstellungen 97.507,00
2) Sonstige Rückstellungen 10.000,00
C) VERBINDLICHKEITEN
1) Anleihen 4.517.000,00
2) Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 14.820.985,78
– davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: EUR 194.584,05
3) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 395.253,95
– davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: EUR 395.253,95
4) Sonstige Verbindlichkeiten 1.230.263,33
– davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: EUR 21.616,19
– davon aus Steuern: EUR 28.135,26
– davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 1.432,00
24.497.966,99

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2014

FCR Immobilien AG

2014
EUR
1) Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 2.716.903,42
b) aus Verkauf von Grundstücken 560.620,00
3.277.523,42
2) Sonstige betriebliche Erträge 28.861,70
3) Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung – 746.936,03
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke – 391.068,86
c) Abschreibungen auf Immobilien – 355.752,67
4) Personalaufwand – 1.493.757,56
a) Löhne und Gehälter – 270.810,96
b) Soziale Abgaben – 19.635,79
– davon für Altersversorgung EUR 56,91 – 290.446,75
5) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen – 4.778,89
6) Sonstige betriebliche Aufwendungen – 380.302,17
7) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 24.860,85
8) Zinsen und ähnliche Aufwendungen – 398.789,92
10) Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 763.170,68
11) aufgrund eines Teilgewinnabführungsvertrages abgeführte Gewinne – 87.921,73
12) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag – 98.024,44
13) Sonstige Steuern – 85.130,67
14) Jahresüberschuss 492.093,84
15) Bilanzgewinn 492.093,84

Konzernanhang FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014

1. Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss

Der Konzernabschluss für das Geschäftsjahr wurde erstmalig nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (§§ 242 ff. HGB) und des Gesellschaftsvertrages aufgestellt. Bilanzierung und Bewertung erfolgen unter der Beachtung der allgemeinen (§§ 246 – 256 HGB) sowie der speziell für Kapitalgesellschaften im Sinne der §§ 264 ff. HGB geltenden Ansatz- und Bewertungsvorschriften, der ergänzenden Vorschriften des rechtsformspezifischen Gesetzes sowie der Regelungen der Satzung. Im Geschäftsjahr 2014 wurde das Gliederungsschema der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 22. September 1970, zuletzt geändert durch Verordnung vom 25. Mai 2009 (BGBl. I, S. 1102), verwendet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt.

2. Konsolidierungskreis

Gesellschaft Anteil Eigenkapital
EUR
Letztes Jahresergebnis 2014
EUR
FCR Cottbus GmbH & Co. KG 100% 100,00 -1.250,00
FCR Dessau GmbH & Co. KG 100% 100,00 -1.365,10
FCR Genthin GmbH & Co. KG 100% 100,00 -1.365,10
FCR Marktredwitz GmbH & Co. KG 100% 100,00 -1.384,10
FCR Oer Erkenschwick GmbH & Co. KG 100% 100,00 -1.374,10
FCR Schwerin GmbH & Co. KG 100% 100,00 -1.365,10
FCR Oldenburg GmbH & Co. KG 100% 100,00 28.626,03
FCR Pößneck GmbH & Co. KG 100% 100,00 73.372,82
FCR Regis Breitingen GmbH & Co. KG 100% 100,00 8.390,61
FCR Dortmund GmbH & Co. KG 100% 100,00 8.370,89
FCR Salzgitter GmbH & Co. KG 100% 100,00 280.194,94
FCR Schwedt GmbH & Co. KG 100% 100,00 -1.365,10

Die FCR Immobilien AG hält jeweils 100 % der Kommanditanteile der vorbezeichneten Gesellschaften.

Komplementärin aller vorbezeichneten Gesellschaften ist die FCR Verwaltungs GmbH, München, mit einem Kapitalanteil von jeweils 0 %. Die FCR Verwaltungs GmbH wurde wegen untergeordneter Bedeutung gemäß § 296 Abs. 2 Satz 1 HGB nicht in den Konsolidierungskreis einbezogen und wird als verbundenes Unternehmen in der Konzernbilanz ausgewiesen.

3. Konsolidierungsgrundsätze

Forderungen, Verbindlichkeiten, Rückstellungen und Rechnungsabgrenzungsposten sowie Umsätze, Aufwendungen und Erträge wurden innerhalb des Konsolidierungskreises gegeneinander aufgerechnet.

Zwischengewinneliminierungen wurden nicht vorgenommen.

Differenzen aus Währungsumrechnung waren nicht auszuweisen.

Steuerabgrenzungen aufgrund der Anwendung von konzerneinheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften sowie der Durchführung von Konsolidierungsmaßnahmen waren nicht vorzunehmen.

4. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bewertung von Vermögensgegenständen und Schulden erfolgte unter der Annahme der Fortführung des Geschäftsbetriebes.

Sachanlagen wurden zu den Anschaffungs- oder Herstellkosten abzüglich planmäßiger Abschreibung bewertet. Die angewandten Abschreibungssätze und -methoden basieren auf der erwarteten Nutzungsdauer sowie dem erwarteten Verlauf des Werteverlustes der Vermögensgegenstände..

Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bewertet. Außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert wurden im Zeitpunkt einer voraussichtlich dauerhaften Wertminderung vorgenommen.

Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen, sonstige Vermögensgegenstände und liquide Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

Sonstige Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen und sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.

Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

5. Angaben zu einzelnen Posten der Konzernbilanz

5.1 Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens wird nachfolgend im Anlagengitter dargestellt.

5.2 Finanzanlagen

Die FCR Immobilien AG hält 100 % der Anteile an der FCR Verwaltungs GmbH, München. Die Anteile sind mit den Anschaffungskosten bilanziert.

5.3 Sonstige Vermögensgegenstände

Unter den Sonstigen Vermögensgegenständen werden Kautionen in Höhe von EUR 3.960,00 mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr ausgewiesen.

5.4 Rückstellungen

Die Sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Abschlusskosten.

5.5 Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren bestehen in Höhe von TEUR 12.200. TEUR 7.764 sind durch Grundschulden gesichert. Unter den Sonstigen Verbindlichkeiten sind typisch stille Beteiligungen in Höhe von TEUR 450 ausgewiesen, die abzuführenden Gewinnanteile betragen für das Geschäftsjahr 2014 TEUR 88.

6. Sonstige Angaben

6.1 Haftungsverhältnisse

Angabepflichtige Haftungsverhältnisse bestanden zum Abschlussstichtag nicht.

6.2. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen betreffen Mietzahlungen von TEUR 35 p.a. sowie Leasingaufwendungen von TEUR 33 p.a.

6.3 Gezeichnetes Kapital

Das Grundkapital der Gesellschaft wurde im Geschäftsjahr um € 111.112,00 im Rahmen einer Barkapitalerhöhung erhöht und beträgt somit zum Bilanzstichtag € 1.111.112,00. Das Grundkapital ist eingeteilt in 1.111.112 auf den Namen lautende Stückaktien. Die Aktien sind Stammaktien.

Die genaue Entwicklung des Eigenkapitals ist dem beigefügten Eigenkapitalspiegel zu entnehmen.

6.4 Mitglieder des Vorstandes des Mutterunternehmens

Mitglieder des Vorstands im Geschäftsjahr waren:

Falk Raudies, Kaufmann, München

Matthias Schrade, Kaufmann, Gröbenzell (bis 16.7.2014)

Der Aufsichtsrat hat Herrn Falk Raudies ermächtigt, die Gesellschaft alleine zu vertreten.

Der Vorstand hat im Berichtsjahr keine Bezüge von der Gesellschaft erhalten. Es bestehen Darlehen in Höhe von EUR 115.000,00, die im Geschäftsjahr nicht verzinst wurden.

6.5 Mitglieder des Aufsichtsrates des Mutterunternehmens

Mitglieder des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr waren:

Prof. Dr. Franz-Joseph Busse (Vorsitzender), Hochschullehrer, München

Stefan-Ulrich Fleissner (stellvertretender Vorsitzender), Dipl.-Kaufmann, München

Frank Fleschenberg, selbständiger Kaufmann, München

6.6 Anzahl der Mitarbeiter

Der Konzern beschäftigte im Jahresdurchschnitt zwei Mitarbeiter.

6.7 Ergebnisverwendungsvorschlag

Der Vorstand schlägt vor, das Konzernergebnis in voller Höhe vorzutragen.

6.8 Inanspruchnahme von § 264b HGB

Nachfolgende inländische Tochtergesellschaften in der Rechtsform einer Personengesellschaft im Sinne von § 264a HGB machen in Teilen von der Befreiungsvorschrift gemäß § 264b HGB Gebrauch:

FCR Cottbus GmbH & Co. KG

FCR Dessau GmbH & Co. KG

FCR Genthin GmbH & Co. KG

FCR Marktredwitz GmbH & Co. KG

FCR Oer Erkenschwick GmbH & Co. KG

FCR Schwerin GmbH & Co. KG

FCR Oldenburg GmbH & Co. KG

FCR Pößneck GmbH & Co. KG

FCR Regis Breitingen GmbH & Co. KG

FCR Dortmund GmbH & Co. KG

FCR Salzgitter GmbH & Co. KG

FCR Schwedt GmbH & Co. KG

 

München, am 12. März 2015

Falk Raudies

Entwicklung des Konzernanlagevermögens für das Geschäftsjahr 2014

AK/HK Buchwert 01.01.2014 Zugänge 2014 Abgänge 2014 Umbuchungen 2014 Abschreibung 2014 Buchwert 31.12.2014
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 2.800,00 807,00 3.670,00 0,00 0,00 1.215,00 3.262,00
Sachanlagen
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten 8.171.699,82 7.996.897,78 12.089.389,27 402.682,13 2.149.887,11 351.372,78 21.482.119,25
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 78.582,91 6.254,00 31.585,89 0,00 0,00 3.164,89 34.675,00
Geleistete Anzahlungen 2.149.887,11 2.149.887,11 310.000,00 -2.149.887,11 0,00 310.000,00
10.400.169,84 10.153.038,89 12.430.975,16 402.682,13 0,00 354.537,67 21.826.794,25
10.402.969,84 10.153.845,89 12.434.645,16 402.682,13 0,00 355.752,67 21.830.056,25

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

An die FCR Immobilien AG, München

Wir haben den von der FCR Immobilien AG aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung und Eigenkapitalspiegel – und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

 

München, 11. Mai 2015

RING – TREUHAND GMBH & Co. KG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

COSTA, Wirtschaftsprüfer

MÜLLER, Wirtschaftsprüfer

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