EXPORO AG Partner d.i.i. deutsche invest immobilien gmbh und die Bilanzen, auch mit Millionen an Fehlbetrag

Schwarz auf weiß, so haben wir es eigentlich immer gerne, wenn wir uns Unternehmen anschauen. Dass sich jedes Unternehmen, wenn es von Anlegern Geld haben will, gerne schmückt, ist dabei durchaus nachvollziehbar. Wir sind aber der Meinung, dass man sich die Braut auch mal „ungeschmückt und ungeschminkt“ anschauen sollte. Das wollen wir dann nachfolgend hier einmal tun, o h n e das groß zu kommentieren. Wir gehen dazu ins Unternehmensregister und schauen uns einfach mal die letzten öffentlich frei zugänglichen Bilanzen an, die das Unternehmen insgesamt hinterlegt hat. Es sind noch nicht alle Bilanzen, doch so manche führt bei uns dann schon zu einem Stirnrunzeln. Allerdings gibt es auch Bilanzen, die völlig in Ordnung sind. Diese sind zwar bis jetzt eher die Ausnahme, aber wir schauen weiter für Sie.

Fangen wir an mit der d.i.i. deutsche invest immobilien gmbh, eine Gesellschaft, die erst vor kurzem ihren Sonnenschein verloren hat. So hieß einer der Geschäftsführer. Für uns schon ein wichtiger Punkt, denn diese Personen am Kopf einer Gesellschaft bestimmen oft auch, ob ein Projekt funktioniert oder nicht.

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH

Wiesbaden

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Bilanz

Aktiva

31.12.2015
EUR
31.12.2014
EUR
A. Anlagevermögen 2.147.719,77 2.127.249,38
I. Immaterielle Vermögensgegenstände 169.997,00 190.713,00
II. Sachanlagen 123.816,57 133.130,18
III. Finanzanlagen 1.853.906,20 1.803.406,20
B. Umlaufvermögen 4.093.437,42 934.430,55
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 3.753.230,25 930.793,56
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr 153.564,97 159.275,83
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks 340.207,17 3.636,99
C. Rechnungsabgrenzungsposten 36.943,38 5.793,50
Bilanzsumme, Summe Aktiva 6.278.100,57 3.067.473,43

Passiva

31.12.2015
EUR
31.12.2014
EUR
A. Eigenkapital 59.984,00 257.566,73
I. gezeichnetes Kapital 150.000,00 150.000,00
II. Kapitalrücklage 390.000,00 390.000,00
III. Verlustvortrag 285.823,73 397.297,31
IV. Jahresfehlbetrag 194.192,27 -114.864,04
B. Rückstellungen 138.500,00 106.604,11
C. Verbindlichkeiten 6.079.616,57 2.703.302,59
davon mit Restlaufzeit bis 1 Jahr 4.561.888,45 2.032.317,21
Bilanzsumme, Summe Passiva 6.278.100,57 3.067.473,43

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH, Wiesbaden

A. Allgemeines

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches sowie den einschlägigen Regelungen des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für kleine Kapitalgesellschaften.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft i.S.d. § 267 Abs. 1 HGB. Die größenabhängigen Erleichterungen für den Anhang gemäß § 288 Abs. 1 HGB wurden teilweise in Anspruch genommen.

Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufgestellt.

B. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Die Vermögensgegenstände des Anlagevermögens wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um die planmäßigen Abschreibungen (soweit abnutzbar), bewertet.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie Guthaben bei Kreditinstituten werden, unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken, zum Nennbetrag ausgewiesen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Sonstige Angaben

Im Jahresdurchschnitt waren bei der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2015 – ohne Berücksichtigung der Geschäftsführung ‑ 53 (Vj. 44) MitarbeiterInnen beschäftigt .

Organe der Gesellschaft

Geschäftsführer: Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden

Herr Dirk Sonnenschein, Wiesbaden

 

Wiesbaden, 17. Juni 2016

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer

Dirk Sonnenschein, Geschäftsführer

Angabe der Ausleihungen, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

1.1.2015 – 31.12.2015

Der Betrag der Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern beträgt 928.503,92 EUR. Der Betrag der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände gegenüber Gesellschaftern beträgt 500,00 EUR.

1.1.2014 – 31.12.2014

Der Betrag der Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern beträgt 1.509.426,65 EUR. Der Betrag der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände gegenüber Gesellschaftern beträgt 500,00 EUR.

sonstige Berichtsbestandteile

 

Wiesbaden 17.06.2016

gez. Frank Wojtalewicz

Wiesbaden 17.06.2016

gez. Dirk Sonnenschein

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 17.06.2016 festgestellt.

Hier nun die Bilanz der

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Holding GmbH

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Holding GmbH

Gräfelfing

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013

Bilanz zum 31. Dezember 2013

Aktiva

31.12.2013 Vorjahr
EUR TEUR
A. Anlagevermögen
Finanzanlagen 0,00 8.050
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1.666.723,84 491
II. Guthaben bei Kreditinstituten 4.867,13 55
1.671.590,97 546
C. Rechnungsabgrenzungsposten 527,82 0
D. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag 8.347.108,92 6.949
Bilanzsumme 10.019.227,71 15.545

Passiva

31.12.2013 Vorjahr
EUR TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 25.000,00 25
II. Verlustvortrag -6.974.215,95 -420
III. Jahresfehlbetrag -1.397.892,97 -6.554
-8.347.108,92 -6.949
Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag (vgl. AKTIVA C.) 8.347.108,92 6.949
0,00 0
B. Rückstellungen 5.000,00 16
C. Verbindlichkeiten 10.014.227,71 15.529
Bilanzsumme 10.019.227,71 15.545

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2013

A. Allgemeines

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2013 der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Holding GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungs-legungsvorschriften des Handelsgesetzbuches sowie den einschlägigen Regelungen des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für kleine Kapitalgesellschaften.

Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft i.S.d. § 267 Abs. 1 HGB. Die größenabhängigen Erleichterungen für den Anhang gemäß § 288 Abs. 1 HGB wurden teilweise in Anspruch genommen.

Die Gesellschaft weist zum Bilanzstichtag einen „Nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag“ von EUR 8.347.108,92 (Vj. TEUR 6.949) aus. Damit ist die Gesellschaft bilanziell überschuldet. Zur Beseitigung des Uberschuldungstatbestands hat die Gesellschafterin gegenüber der Gesellschaft einen Rangrücktritt für das der Gesellschaft gewährte Darlehen erklärt (per 31. Dezember 2013 EUR 8.490.816,00, Vj. TEUR 14.001). Die Rückzahlung des Darlehens einschließlich der Zinsen soll nur aus einem zukünftigen Bilanzgewinn, aus einem zukünftigen Liquidationserlös oder aus sonstigem Überschuss des Aktivvermögens über das Passivvermögen (freies Vermögen) erfolgen.

Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufgestellt.

B. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung

Bei der Aufstellung der Bilanz wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Die Finanzanlagen werden mit den Anschaffungskosten oder mit ihrem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie die Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennbetrag ausgewiesen. Bestehenden Ausfallrisiken wurde durch Bildung angemessener Wertberichtigungen ausreichend Rechnung getragen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen wie im Vorjahr nicht.

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten sowie deren Besicherung sind im Verbindlichkeiten-spiegel dargestellt. Dieser wurde als Anlage dem Anhang beigefügt.

D. Sonstige Angaben

Für ein bei der Westdeutsche ImmobilienBank AG, Mainz, von der Gesellschaft, ihren Tochtergesellschaften d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt A GmbH, d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt B GmbH und d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt C GmbH sowie der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Holding GmbH und deren Tochtergesellschaften d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Objekt A GmbH und d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Objekt B GmbH aufgenommenes Darlehen über insgesamt EUR 28,6 Mio. haften alle Darlehensnehmerinnen gesamtschuldnerisch. In 2013 wurde das Gesamtdarlehen durch den Abverkauf mehrerer Objekte in sämtlichen Objektgesellschaften sowie die planmäßige Tilgung um insgesamt EUR 16,3 Mio. auf insgesamt EUR 2,1 Mio. (Vj. EUR 18,4 Mio.) reduziert. Zum 31. Dezember 2013 wird das Darlehen von der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt A GmbH und der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Objekt A GmbH vollständig in Anspruch genommen.

Die von den genannten Objektgesellschaften erworbenen Immobilien sind mit Grundschulden über EUR 2,1 Mio. (Vj. EUR 18,4 Mio.) belastet, die als Sicherheiten für das Darlehen dienen. Darüber hinaus wurden die Rechte und Ansprüche aus den Kaufverträgen der mit dem Darlehen finanzierten Objekte, aus den Miet- und Pachtverträgen an die Westdeutsche ImmobilienBank AG, Mainz, abgetreten. Von einer drohenden Inanspruchnahme ist nicht auszugehen.

Die Gesellschaft besitzt Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals (EUR 25.000,00) der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt A GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr 2013 mit einem nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von EUR 4.896.085,52 (Vj. TEUR 3.706) und mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 1.190.239,32 (Vj. TEUR 420) ab. Dieser Gesellschaft wurde eine Darlehenszusage zur Finanzierung von Immobilienerwerben gegeben, welche anderen besicherten und unbesicherten Forderungen im Rang nachsteht.

Die Gesellschaft besitzt darüber hinaus Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals (EUR 25.000,00) der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt B GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr 2013 mit einem nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von EUR 4.039.774,27 (Vj. TEUR 4.780) und mit einem Jahresüberschuss in Höhe von EUR 739.693,21 (Vj. Jahresfehlbetrag TEUR 599) ab. Auch an diese Gesellschaft wurde eine Darlehenszusage zur Finanzierung von Immobilienerwerben gegeben, welche anderen besicherten und unbesicherten Forderungen im Rang nachsteht.

Die Gesellschaft besitzt des Weiteren Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals (EUR 25.000,00) der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt C GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr 2013 mit einem nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von EUR 329.885,31 (Vj. TEUR 270) und mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 59.535,01 (Vj. TEUR 170) ab. Auch an diese Gesellschaft wurde eine Darlehenszusage zur Finanzierung von Immobilienerwerben gegeben, welche anderen besicherten und unbesicherten Forderungen im Rang nachsteht.

Die Gesellschaft beschäftigt wie im Vorjahr keine Arbeitnehmer.

Organe der Gesellschaft

Geschäftsführer: Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden
Herr Alexander von Mellenthin, Gräfelfing

 

Gräfelfing, 5. August 2014

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer

Alexander von Mellenthin, Geschäftsführer

Anlage zum Anhang

Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten stellt sich wie folgt dar:

davon Restlaufzeit Sicherheiten
Verbindlichkeiten insgesamt unter 1 Jahr 1 – 5 Jahre über 5 Jahre Grundpfandrechte
insgesamt 10.014.227,71 0,00 10.014.227,71 0,00 0,00
(15.529.082,11) (47.135,83) (15.481.946,28) (0,00) (0,00)

HIer nun die Bilanz der

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH

Gräfelfing

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2012

Bilanz zum 31. Dezember 2012

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH, Gräfelfing

A K T I V A

31.12.2012 Vorjahr
EUR TEUR
A. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 109.390,27 71
II. Guthaben bei Kreditinstituten 2.937,64 11
112.327,91 82
B. Rechnungsabgrenzungsposten 743,75 0
Bilanzsumme 113.071,66 82
P A S S I V A
31.12.2012 Vorjahr
EUR TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 25.000,00 25
II. Verlustvortrag 27.486,25 -16
III. Jahresüberschuss 22.020,22 44
74.506,47 53
B. Rückstellungen 20.558,32 1
C. Verbindlichkeiten 18.006,87 28
Bilanzsumme 113.071,66 82

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2012

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH, Gräfelfing

A. Allgemeines

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2012 der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches sowie den einschlägigen Regelungen des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für kleine Kapitalgesellschaften.

Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft i.S.d. § 267 Abs. 1 HGB. Die größenabhängigen Erleichterungen für den Anhang gemäß § 288 Satz 1 HGB wurden teilweise in Anspruch genommen.

B. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung

Bei der Aufstellung der Bilanz wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennbetrag ausgewiesen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt.

Die Verbindlichkeiten wurden zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz

In den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen i.H.v. TEUR 19 (Vj. TEUR 1) enthalten.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht. Die Verbindlichkeiten haben alle eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

D. Sonstige Angaben

Die Gesellschaft beschäftigt keine Arbeitnehmer.

Organe der Gesellschaft

Geschäftsführer:

Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden

Herr Alexander von Mellenthin, Gräfelfing

Gräfelfing, 30. Januar 2013

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer

Alexander von Mellenthin, Geschäftsführer

Hier nun die Bilanz der

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt A GmbH

Gräfelfing

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Bilanz zum 31. Dezember 2015

AKTIVA

31.12.2015
EUR
Vorjahr
TEUR
A. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 2.851.117,17 1.370
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1.187.596,89 1.444
III. Guthaben bei Kreditinstituten 1.901,02 841
4.040.615,08 3.655
B. Rechnungsabgrenzungsposten 19.662,64 16
C. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag 4.717.661,81 4.945
Bilanzsumme 8.777.939,53 8.616

PASSIVA

31.12.2015
EUR
Vorjahr
TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 25.000,00 25
II. Verlustvortrag -4.970.036,39 -4.921
III. Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag 227.374,58 -49
-4.717.661,81 -4.945
Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag (vgl. AKTIVA B.) 4.717.661,81 4.945
0,00 0
B. Rückstellungen 3.900,00 5
C. Verbindlichkeiten 8.773.519,53 8.610
D. Rechnungsabgrenzungsposten 520,00 1
Bilanzsumme 8.777.939,53 8.616

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015

A. Allgemeines

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt A GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches sowie den einschlägigen Regelungen des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für kleine Kapitalgesellschaften.

Für die Gliederung der Bilanz wurde aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit das Formblatt für Wohnungsunternehmen angewendet.

Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft i.S.d. § 267 Abs. 1 HGB. Die größenabhängigen Erleichterungen für den Anhang gemäß § 288 Abs. 1 HGB wurden teilweise in Anspruch genommen.

Die Gesellschaft weist zum Bilanzstichtag einen „Nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag“ von EUR 4.717.661,81 (Vj. TEUR 4.945) aus. Damit ist die Gesellschaft bilanziell überschuldet. Zur Beseitigung des Überschuldungstatbestands hat die Gesellschafterin gegenüber der Gesellschaft einen Rangrücktritt für das der Gesellschaft gewährte Darlehen erklärt (per 31. Dezember 2015 EUR 6.428.265,06; Vj. TEUR 7.100). Die Rückzahlung des Darlehens einschließlich der Zinsen soll nur aus einem zukünftigen Bilanzgewinn, aus einem zukünftigen Liquidationserlös oder aus sonstigem Überschuss des Aktivvermögens über das Passivvermögen (freies Vermögen) erfolgen.

Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufgestellt.

B. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung

Bei der Aufstellung der Bilanz wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke werden zu den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um die Bestandsabgänge oder zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Bei den anderen Vorräten werden noch abzurechnende umlagefähige Betriebskosten ausgewiesen. Sie werden mit den Anschaffungskosten angesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie die Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennbetrag ausgewiesen. Bestehenden Ausfallrisiken wurde durch Bildung angemessener Wertberichtigungen ausreichend Rechnung getragen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen – wie im Vorjahr – nicht.

Es bestehen Verbindlichkeiten gegenüber der alleinigen Gesellschafterin i.H.v. EUR 6.428.265,06 (Vj. TEUR 7.100).

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten sowie deren Besicherung stellen sich wie folgt dar (Vorjahreswerte in Klammern):

Verbindlichkeiten insgesamt
EUR
unter 1 Jahr
EUR
1 – 5 Jahre
EUR
über 5 Jahre
EUR
Sicherheiten Grundpfandrechte
EUR
insgesamt 8.773.519,53 6.694.637,62 2.078.881,91 0,00 2.098.413,11
(8.610.783,85) (7.610.783,85) (1.000.000,00) (0,00) (1.000.000,00)

D. Sonstige Angaben

Die Gesellschaft beschäftigt wie im Vorjahr keine Arbeitnehmer.

Organe der Gesellschaft

Geschäftsführer: Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden

 

Gräfelfing, 30. Juni 2016

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer

Hier nun die Bilanz der

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. GmbH & Co. KG

Gräfelfing

Jahresbericht zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Bilanz zum 31. Dezember 2015

A. Aktiva

Vorjahr
INVESTMENTANLAGEVERMÖGEN EUR EUR TEUR
1. Anschaffungsnebenkosten 4.532,86 5
2. Beteiligungen 1.462.652,91 1.539
3. Barmittel und Barmitteläquivalente
a) Täglich verfügbare Bankguthaben 83,66 1
4. Forderungen
a) Forderungen an Beteiligungsgesellschaften 1.811.545,16 2.724
b) Andere Forderungen 1.032.756,01 2.844.301,17 1.039
5. Sonstige Vermögensgegenstände 0,00 1
6. Aktive Rechnungsabgrenzung 1.782,17 2
Summe Aktiva 4.313.352,77 5.311

B. Passiva

1. Rückstellungen 142.287,50 127
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
a) aus anderen Lieferungen und Leistungen 71.799,24 9
3. Sonstige Verbindlichkeiten
a) Andere 2.021.672,95 1.037
4. Eigenkapital
a) Kapitalanteile Kommanditisten 13.400.000,00 14.800
b) Nicht realisierte Gewinne/Verluste aus der Neubewertung -9.373.537,06 -8.742
c) Verlustvortrag -1.919.968,86 -1.888
d) Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -28.901,00 2.077.593,08 -32
Summe Passiva 4.313.352,77 5.311

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015

Geschäftsjahr Vorjahr
Investmenttätigkeit EUR TEUR
1. Erträge
a) Zinsen und ähnliche Erträge 84.704,45 84
b) Sonstige betriebliche Erträge 7.562,50 0
Summe Erträge 92.266,95 84
2. Aufwendungen
a) Zinsen aus Kreditaufnahmen -2.054,78 0
b) Verwaltungsvergütung -7.854,00 -8
c) Verwahrstellenvergütung -17.850,00 -15
d) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten -58.159,85 -61
e) Sonstige Aufwendungen -35.249,32 -32
Summe Aufwendungen -121.167,95 -116
3. Ordentlicher Nettoertrag / Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -28.901,00 -32
4. Zeitwertänderung
a) Erträge aus der Neubewertung 749.503,96 735
b) Aufwendungen aus der Neubewertung -1.380.757,72 -765
c) Abschreibungen Anschaffungsnebenkosten -566,60 -1
Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres -631.820,36 -31
5. Ergebnis des Geschäftsjahres -660.721,36 -63

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015

A. Allgemeines

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. GmbH & Co. KG wurde auf der Grundlage der Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV), den für Investmentkommanditgesellschaften geltenden Regelungen des Handelsgesetzbuches sowie nach den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages aufgestellt.

Bei der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. GmbH & Co. KG handelt es sich um eine extern verwaltete geschlossene Spezial-Investment-KG nach § 150 Abs. 2 Nr. 2 KAGB, die über kein eigenes Betriebsvermögen verfügt.

Die Bilanz wurde gemäß §§ 158, 135 Abs. 3 Satz 1 KAGB in Staffelform aufgestellt. Die Gliederung und der Ausweis von Vermögensgegenständen und Schulden in der Bilanz sowie Erträgen und Aufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung entsprechen den Vorschriften für Investment-KGs der §§ 21 Abs. 4, 22 Abs. 3 KARBV.

B. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Die Anschaffungsnebenkosten betreffen eine zum 1. Januar 2014 erworbene Immobilien-Gesellschaft. Die Abschreibung erfolgt analog § 248 Abs. 3 Satz 2 KAGB über zehn Jahre.

Bei den Beteiligungen handelt es sich mittelbar ausschließlich um Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften. Diese werden mit dem Wert gemäß § 31 KARBV angesetzt. Abweichend von § 31 Abs. 4 Satz 8 KARBV werden die Vermarktungskosten außerhalb der Verkehrswert-gutachten für die Immobilien bei der Bewertung der Beteiligungen berücksichtigt.

Die Bankguthaben (gemäß § 29 Abs. 2 KARBV), Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennbetrag ausgewiesen. Bestehenden Ausfallrisiken wurde durch Bildung angemessener Wertberichtigungen ausreichend Rechnung getragen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Rückzahlungsbetrags angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind gemäß § 29 Abs. 3 KARBV mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Beteiligungen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Anschaffungskosten
01.01.2015 Zugänge Abgänge 31.12.2015
EUR EUR EUR EUR
Beteiligungen 1.332.000,00 0,00 0,00 1.332.000,00
Insgesamt 1.332.000,00 0,00 0,00 1.332.000,00
Zeitwertänderung
01.01.2015 Zuschreibungen Abschreibungen 31.12.2015
EUR EUR EUR EUR
Beteiligungen 206.974,30 0,00 -76.321,39 130.652,91
Insgesamt 206.974,30 0,00 -76.321,39 130.652,91
Marktwerte
31.12.2015 31.12.2014
EUR EUR
Beteiligungen 1.462.652,91 1.538.974,30
Insgesamt 1.462.652,91 1.538.974,30

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen wie im Vorjahr nicht. Die Verbindlichkeiten haben – wie im Vorjahr – alle eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Die Komplementärin ist nicht am Kapital beteiligt. Daher bestehen keine Kapitalkonten der Komplementärin.

Die Kapitalkonten der Kommanditisten gemäß § 7 des Gesellschaftsvertrags setzen sich zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen:

31.12.2015 31.12.2014
EUR TEUR
Kapitalkonto 13.400.000,00 14.800
Verlustvortragskonto -11.503.926,62 -10.920
Verrechnungskonto 0,00 0
Rücklagenkonto 0,00 0
1.896.073,38 3.880
Nicht realisierte Gewinne/Verluste aus der Neubewertung 181.519,70 258
2.077.593,08 4.138

Die Ergebnisverwendungsrechnung gemäß § 24 Abs. 1 KARBV für das Geschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:

2015 2014
EUR TEUR
1. Verlustvortrag zu Beginn des Geschäftsjahres -1.919.968,84 -1.888
2. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -28.901,00 -32
3. Belastung auf Kapitalkonten -0,02 0
4. Bilanzverlust am Ende des Geschäftsjahres -1.948.869,86 -1.920

Die Entwicklungsrechnung für das Vermögen der Kommanditisten gemäß § 24 Abs. 2 KARBV für das Geschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:

2015 2014
EUR TEUR
I. Wert des Eigenkapitals am Beginn des Geschäftsjahres 4.138.314,46 4.201
1. Zwischenentnahmen -0,02 0
2. Eigenkapitalentnahmen -1.400.000,00 0
3. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres nach Verwendungsrechnung -28.901,00 -32
4. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -631.820,36 -31
II. Wert des Eigenkapitals am Ende des Geschäftsjahres 2.077.593,08 4.138
Umlaufende Anteile 15.800 15.800

Ein Anteil beläuft sich hierbei auf jeweils EUR 1.000,00 des gezeichneten Eigenkapitals. Somit befinden sich zum Bilanzstichtag 15.800 Anteile im Umlauf. Von den insgesamt umlaufenden 15.800 Anteilen entfallen 9.475 Anteile auf Kommanditisten mit Gewinnvorzug (Vorzugskommanditisten) und 6.325 auf sog. Bestandskommanditisten. Den Vorzugskommanditisten steht vom jährlichen Gewinn vorab ein Gewinnvorzug in Höhe von je 10% der geleisteten Kommanditeinlage zu. Der danach verbleibende Gewinn wird auf die übrigen Kommanditisten nach dem Verhältnis der geleisteten Kommanditeinlagen verteilt.

Der rechnerische Wert je Anteil gemäß § 168 Abs. 1 KAGB zum Bilanzstichtag ergibt sich grundsätzlich durch Division des Werts des Eigenkapitals zum Bilanzstichtag mit den umlaufenden Anteilen zum Bilanzstichtag. Aufgrund der Unterscheidung zwischen Vorzugskommanditisten und Bestandskommanditisten, der zum Teil in unterschiedlichen Geschäftsjahren erfolgten Beitritte von Kommanditisten und Einzahlungszeitpunkte der jeweiligen Kommanditeinlagen sowie der damit im Zusammenhang stehenden jährlichen Ergebniszuweisung kommt es nach dem Gesellschaftsvertrag zu unterschiedlichen Anteilswerten je Kommanditist. Somit ergeben sich folgende Anteilswertgruppen:

2015 2014
Anteilswerte nach § 168 Abs. 1 KAGB EUR EUR
Beitritt in 2006
Bestandskommanditisten 0,00 0,00
Beitritt in 2007
Vorzugskommanditisten 141,51 – 143,93 289,61 – 292,02
Bestandskommanditisten 108,64 – 122,16 248,62 – 262,14
Beitritt in 2008
Vorzugskommanditisten 198,07 – 213,30 346,16 – 361,39
Bestandskommanditisten 163,83 – 172,90 303,81 – 312,87

D. Sonstige Angaben

Für zwei von der mittelbar 100%igen Tochtergesellschaft, d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt A GmbH, aufgenommene Darlehen (Valuta zum 31. Dezember 2015: EUR 2.098.413,11) hat die Gesellschaft selbstschuldnerische Bürgschaften in voller Höhe übernommen. Die von der Tochtergesellschaft erworbenen Immobilien sind mit Grundschulden über EUR 2,1 Mio. belastet, die als Sicherheit für die entsprechenden Darlehen dienen, weshalb das Risiko der Inanspruchnahme der Bürgschaften als vernachlässigbar gering eingeschätzt wird.

Die Angaben gemäß § 25 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 KARBV für die mittelbar über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien sind als Anlage dem Anhang beigefügt.

Organe der Gesellschaft

Komplementärin: d. i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH, Gräfelfing
Gezeichnetes Kapital EUR 25.000,00
Geschäftsführung: d. i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH, Gräfelfing
vertreten durch ihre Geschäftsführer
Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden
Herr Alexander von Mellenthin, Gräfelfing

Erklärung nach § 264 Abs. 2 Satz 3 HGB i.V.m. §§ 158, 135 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 KAGB

Wir, die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft, versichern nach bestem Wissen, dass der Jahresabschluss gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

 

Wiesbaden, 30. Juni 2016

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer

Anlage zum Anhang
d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. GmbH & Co. KG, Gräfelfing

Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien (per 31. Dezember 2015)

Angaben gemäß § 25 Abs. 5 Nr. 1 KARBV

Lage des Grundstücks 42329 Wuppertal 41063 Mönchengladbach
Edith-Stein-Straße 51-59b Hohenzollernstraße 363-367
Art der Immobilie Wohnimmobilie Wohnimmobilie
– Mehrfamilienhäuser – – Eigentumswohnungen –
Strategie
Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. Komplettverkauf als Mehrfamilienhaus Wohnungsprivatisierung (Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Baujahr 1925 1959
Erwerbsjahr 2008 2015
Grundstücksgröße 2.794,00 m 2 2.030,00 m 2
Gebäudenutzfläche (Wohnen 1 Gewerbe) 1.868,21 m 2 0,00 m 2 1.539,02 m 2 0,00 m 2
Leerstandsquote 5,9% 0,0%
Nutzungsausfallentgeltquote 6,3% 0,0%
Fremdfinanzierungsquote 73,0% 75,5%
Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen 1 Gewerbe) k. A. n. a. k. A. n. a.
Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) 1.360.000,00 € 1.310.000,00 €
Anschaffungsnebenkosten (ANK) 14.925,35 € 125.137,52 €
Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten keine keine
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen keine Wohnungssanierung

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015

A. GRUNDLAGEN

I. Geschäftsmodell des Unternehmens

Die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. GmbH & Co. KG ist ein geschlossener Spezial-AIF i.S.d. §§ 285 ff. KAGB, der vor Inkrafttreten des KAGB aufgelegt wurde (sog. Alt-Fonds). Gegenstand der Gesellschaft ist die Errichtung, Durchführung und Verwaltung von Immobilienfonds. Der Fonds erreicht sein Investitionsziel durch unmittelbaren oder mittelbaren Erwerb von Grundstücken und Immobilien (insbesondere Wohnimmobilien) in Deutschland sowie deren Verwaltung, Vermietung und Veräußerung oder sonstige Verwertung.

Die Gesellschaft besitzt Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals (TEUR 25) der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Holding GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Holding GmbH schloss das Geschäftsjahr 2015 mit einem nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von TEUR 9.175 (Vj. TEUR 8.951) und einem Jahresfehlbetrag von TEUR 224 (Vj. TEUR 604) ab. Dieser Gesellschaft wurde eine Darlehenszusage zur Finanzierung der Immobilienerwerbe über Tochtergesellschaften gegeben, welche andere besicherten und unbesicherten Forderungen im Rang nachsteht.

Die Gesellschaft besitzt weiterhin Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals (TEUR 25) der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Holding GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Holding GmbH schloss das Geschäftsjahr 2015 mit einem nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag von TEUR 1.619 (Vj. TEUR 2.634) und einem Jahresüberschuss von TEUR 1.014 (Vj. TEUR 154) ab. Dieser Gesellschaft wurde eine Darlehenszusage zur Finanzierung der Immobilienerwerbe über Tochtergesellschaften gegeben, welche andere besicherten und unbesicherten Forderungen im Rang nachsteht.

Ferner besitzt die Gesellschaft Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals (TEUR 25) der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 5. Wohnen A GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Das Eigenkapital der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 5. Wohnen A GmbH beträgt zum 31. Dezember 2015 TEUR 1.463 (Vj. TEUR 1.515). Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 mit einem Jahresfehlbetrag von TEUR 53 (Vj. Jahresüberschuss von TEUR 369) ab.

Darüber hinaus besitzt die Gesellschaft mittelbar über die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Holding GmbH Kapitalanteile in Höhe von jeweils 100% des Stammkapitals (TEUR 25) der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt A GmbH, Gräfelfing, der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt B GmbH, Gräfelfing und der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt C GmbH, Gräfelfing. Die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt A GmbH schloss das Geschäftsjahr 2015 mit einem nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von TEUR 4.718 (Vj. TEUR 4.945) und mit einem Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 227 (Vj. Jahresfehlbetrag von TEUR 49) ab, die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt B GmbH mit einem nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von TEUR 4.015 (Vj. TEUR 4.028) und mit einem Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 12 (Vj. TEUR 12) und die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt C GmbH mit einem nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von TEUR 436 (Vj. TEUR 320) und mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR 115 (Vj. Jahresüberschuss von TEUR 10).

Weiterhin besitzt die Gesellschaft mittelbar über die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Holding GmbH Kapitalanteile in Höhe von jeweils 100% des Stammkapitals (TEUR 25) der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Objekt A GmbH, Gräfelfing, und der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Objekt B GmbH, Gräfelfing. Die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Objekt A GmbH schloss das Geschäftsjahr 2015 mit einem nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von TEUR 1.521 (Vj. TEUR 1.554) und mit einem Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 33 (Vj. TEUR 31) ab. Die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Objekt B GmbH verfügt zum 31. Dezember 2015 über ein Eigenkapital in Höhe von TEUR 1.712 (Vj. TEUR 1.385) und schloss das Geschäftsjahr 2015 mit einem Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 327 (Vj. Jahresfehlbetrag von TEUR 485) ab.

II. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft ist 2015 um 1,7% gewachsen. Wichtige Treiber waren der Export und die stabilen Konsumausgaben der privaten Haushalte. In diesem positiven Umfeld erreichte die Arbeitslosenquote ein Rekordtief von etwa 6,4%. Der niedrigste Wert seit etwa zwei Jahrzehnten. Gleichzeitig geht damit die höchste Zahl sozialversicherungspflichtig Beschäftigter einher.

Die wirtschaftliche Entwicklung in Europa zeigt sich verhalten: Die erfolgreiche Umsetzung der Reformen zur Stabilisierung der Staatshaushalte in den letzten Jahren hat dazu geführt, dass viele europäische Länder einen signifikanten Teil ihrer Verschuldung abgebaut haben. Dennoch sind weitere Schritte für die Erreichung der Maastricht-Ziele erforderlich. Die divergierende Lage an den Arbeitsmärkten sowie die weiterhin relativ hohe Verschuldung der privaten Haushalte wirken als dämpfende Faktoren für das Wachstum in der Eurozone. Die EZB plant zusätzlich zur bereits erfolgten Senkung des Refinanzierungszinssatzes und des bis mindestens Ende März 2017 verlängerten Kaufs von Staatsanleihen mittelfristig die konjunkturellen Aussichten weiterhin zu verbessern (Quelle: Arbeitsagentur, Statistisches Bundesamt, Commerzbank). In diesem Umfeld bewegt sich die Gesellschaft. Insbesondere begünstigt das fallende Zinsniveau aufgrund der Aussicht auf höhere Renditen die Attraktivität von Anlagen in Immobilienvermögen.

III. Entwicklungen auf den Kapitalmärkten

Mit dem Jahr 2015 ist ein durchaus turbulentes Jahr mit vielen und teilweise unerwarteten Stolpersteinen zu Ende gegangen.

An den Kapitalmärkten sorgten die geldpolitischen Impulse zeitweilig für Bewegung. Allerdings erhöhte sich die Risikobereitschaft der Anleger infolge der zunehmenden Liquidität nur noch begrenzt. Vielmehr zeigten sich im abgelaufenen Jahr vor allem in der zweiten Jahreshälfte vermehrt Sorgen um die Stabilität der globalen Konjunktur, die insbesondere durch die Wachstumsschwächen der Schwellenländer begründet waren.

Die deutschen Börsen haben die Rendite der internationalen Staatsanleihen, mit denen ein Plus von 7,4% hätte erwirtschaftet werden können, geschlagen, die europäischen Börsen dagegen nicht. Betrachtet man die Rentenmärkte genauer, zeigt sich, dass die Renditen 10jähriger Bundesanleihen am Jahresende annähernd dem Niveau vom Jahresanfang gleichen.

Die Entwicklung an den europäischen Aktienmärkten glich einer Achterbahnfahrt. Während die ersten acht Monate bei DAX und EuroSTOXX 50 unter dem Strich mit Zuwächsen von ca. 25% noch erfreulich verliefen, war das Bild in den letzten fünf Monaten 2015 von einem starken Auf und Ab geprägt und mündete letztlich in einem leicht positiven Börsenjahr. Die weltweiten Aktienmärkte haben, gemessen am MSCI Weltindex, eine positivere Entwicklung hingelegt und am Ende des Jahres ein Plus i.H.v. 11,2% realisiert.

IV. Entwicklungen auf den Wohnimmobilienmärkten

Deutsche Wohnimmobilien sind bei Investoren nach wie vor sehr beliebt. Die Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien blieb auch 2015 sehr stark: Dies galt sowohl für private Käufer, die entweder für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage in Wohnungen investiert haben; es galt aber auch für institutionelle Anleger, die wieder verstärkt in große Wohnungsportfolios investierten. Allein im ersten Halbjahr 2015 sind nach Angaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) insgesamt ca. 250.000 Wohneinheiten in großen Portfolios mit mindestens 800 Wohneinheiten veräußert worden.

Die Preise und Mieten in deutschen Städten sind auch 2015 deutlich schneller gestiegen als die Einkommen oder die allgemeine Teuerung. Zwar sind in einzelnen Teilmärkten Überhitzungen nicht auszuschließen, allerdings sind für die allermeisten Märkte keine spekulative Übertreibung zu sehen, denn viele fundamentale Bestimmungsfaktoren blieben auch 2015 intakt: Die Nettozuwanderung ist weiter gestiegen, die Zinsen blieben niedrig, die Arbeitsmarktsituation günstig und die Wohnungsfertigstellungen können den Zusatzbedarf der letzten Jahre noch nicht aufnehmen (Quelle: Studie der Universität Regensburg-IREBS). Die Gesellschaft profitiert unter Bezugnahme auf potentielle Wohnimmobilienkäufer ebenfalls von einer starken Einkommensentwicklung.

V. Beurteilung des Geschäftsverlaufs und der Lage der Gesellschaft

V.1 Ertragslage

Das Ergebnis des Geschäftsjahres 2015 beläuft sich auf TEUR -661 (Vj. TEUR -63) und setzt sich zusammen aus dem Ordentlichen Nettoertrag i.H.v. TEUR -29 (Vj. TEUR -32) und der Zeitwertänderung von TEUR -632 (Vj. TEUR -31).

Der Ordentliche Nettoertrag resultiert im Wesentlichen aus Zinserträgen TEUR 85 (Vj. TEUR 84), denen insbesondere die Prüfungs- und Veröffentlichungskosten von TEUR 58 (Vj. TEUR 61), die Sonstigen Aufwendungen von TEUR 35 (Vj. TEUR 32), der Verwahrstellenvergütung von TEUR 18 (Vj. TEUR 15) und die Verwaltungsvergütung von TEUR 8 (Vj. TEUR 8) gegenüberstehen. Die Sonstigen Aufwendungen bestehen insbesondere aus der Haftungsvergütung der Komplementärin (TEUR 24; Vj. TEUR 24).

Die Zeitwertänderung resultiert im Wesentlichen aus Wertaufholungen auf Forderungen an unmittelbare und mittelbare Beteiligungsgesellschaften i.H.v. TEUR 750 (Vj. TEUR 476) sowie Wertberichtigungen auf Forderungen an unmittelbare und mittelbare Beteiligungsgesellschaften i.H.v. TEUR 1.304 (Vj. TEUR 765) und Abschreibungen auf Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften i.H.v. TEUR 76 (Vj. Zuschreibungen von TEUR 259).

V.2 Finanzlage

Zum 31. Dezember beträgt das Eigenkapital der Gesellschaft TEUR 2.078 (Vj. TEUR 4.138). Die Eigenkapitalquote beträgt 48% (Vj. 78%).

In der folgenden Aufstellung sind die Konditionen der Finanzierungen durch die Beteiligungsgesellschaften dargestellt:

Finanzierungsaufstellung d.i.i.i in T€, 31.12.2015 Bankpartner Darlehen maximal Kredit bereits gezogen Noch valutierbar (abhängig von Baukosten) Darlehen aktuelle Valuta Zinsen in Prozent *
d. U. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt A GmbH
Wuppertal – Edith-Stein-Str. SK Witten 1.000 1.000 0 980 2,40%
Mönchengladbach – Hohenzollemstr. Bankhaus Lampe 1.180 1.108 72 1.119 2,90%
Summe 2.180 2.108 72 2.098 2,65%

* Free Float

Die Gesellschaft ist während des gesamten Geschäftsjahres 2015 stets in der Lage gewesen, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen

V.3 Vermögenslage

Die Gesellschaft hält unmittelbar Beteiligungen an einer Immobilien-Gesellschaft und zwei Holding-Gesellschaften, die ihrerseits an insgesamt fünf Immobilien-Gesellschaften beteiligt sind. Die Anschaffungskosten hierfür betragen bis zum Bilanzstichtag TEUR 1.332 (Vj. TEUR 1.332). Die Bewertung der Beteiligungen auf den Bilanzstichtag ergab im Geschäftsjahr 2015 Abschreibungen über insgesamt TEUR 76 (Vj. Zuschreibungen von TEUR 259).

Die Beteiligungsgesellschaften halten zum 31. Dezember 2015 folgendes Immobilienvermögen:

Überblick Gesamtportfolio Nutzen-Lasten- Übergang Strategie Ankauf Wohn-/ Gewerbeeinheiten Akt. Wohn-/ Gewerbeeinheiten IST-Fläche [m 2] Nettokaufpreise Gesamt [€] Nettokaufpreise [€/m 2]
d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt A GmbH
Wuppertal – Edith-Stein-Str. Jan. 08 Bestand 28 28 1.868 1.035.709 554
Mönchengladbach – Hohenzollernstr. Sep. 15 Privatisierung 24 24 1.539 1.310.000 851
Gesamtbestand z um 31.122015 52 52 3.407 2.345.709

Der Anstieg der Rückstellungen resultiert im Wesentlichen daraus, dass Rückstellungen aus 2014 für die Verwahrstellenvergütung und Steuerberatung erst in 2016 verbraucht wurden.

Die Sonstigen Verbindlichkeiten bestehen gegenüber den unmittelbaren Tochtergesellschaften d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 5. Wohnen A GmbH (TEUR 1.258; Vj. TEUR 732), d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Holding GmbH (TEUR 459; Vj. Forderung von EUR 389) sowie der mittelbaren Tochtergesellschaft d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Objekt B GmbH (TEUR 305; Vj. TEUR 305).

V.4 Die Gesamtaussage zur Lage der Gesellschaft

Das Geschäftsjahr 2015 schließt mit einem Ergebnis des Geschäftsjahres von TEUR -661 (Vj. TEUR -63) ab. Die Geschäftsführung geht aufgrund der geplanten Erwerbe von Privatisierungsobjekten von einer positiven Entwicklung der Lage der Gesellschaft aus. Dabei sollte sich der positive Trend am Markt für Wohnimmobilien derzeit auch günstig auf das Geschäftsmodell der Gesellschaft auswirken. Die Liquidität der Gesellschaft ist durch langfristige Objektfinanzierungen und der Mittelzuflüsse aus dem Vermietungsgeschäft gesichert.

B. TÄTIGKEITSBERICHT

Die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. GmbH & Co. KG wird seit dem 22. Juli 2014 von der d.i.i. Investment GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet.

Die d.i.i. Investment GmbH wurde am 11. Mai 2010 gegründet. Gesellschafter ist die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH. Die d.i.i. Investment GmbH erhielt am 4. Juli 2014 gemäß §§ 20, 22 des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) die Erlaubnis für die Tätigkeit als externe AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft für die Verwaltung von inländischen Investmentvermögen bezogen auf geschlossene Spezial-AIF gemäß §§ 285 ff. KAGB. Folgende Vermögensgegenstände dürfen verwaltet werden

a)

Immobilien, einschließlich Wald, Forst- und Agrarland,

b)

Bankguthaben gemäß § 195 KAGB,

c)

Derivate zu Absicherungszwecken,

d)

Anteile oder Aktien an Gesellschaften, die nach dem Gesellschaftsvertrag oder der Satzung nur in Vermögensgegenstände gemäß a) sowie die zur Bewirtschaftung dieser Vermögensgegenstände erforderlichen Vermögensgegenstände oder Beteiligungen an solchen Gesellschaften erwerben dürfen. Dieser Passus gilt nur für geschlossene Spezial-AIF.

Am 7. November 2014 wurde die Erlaubnis von der BaFin um die Verwaltung von geschlossenen inländischen Publikums-AIF gemäß §§ 261 ff. KAGB erweitert.

Das Portfoliomanagement und das Risikomanagement werden innerhalb der d.i.i. Investment GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) wahrgenommen. Beide Bereiche sind funktional getrennt und werden von unterschiedlichen Geschäftsführern verantwortet.

Im Ressort „Portfoliomanagement“ werden die Aufgaben Immobilieneinkauf, Fondssteuerung, Immobilienportfolioverwaltung, Liquiditätsanlagemanagement wahrgenommen.

Das Ressort „Risikomanagement“ nimmt die Aufgaben Risikomanagement und Risiko-controlling, Liquiditätsrisikomanagement, Compliance/Interessenkonfliktmanagement/Geld-wäscheabkehr/Datenschutz, Auslagerungscontrolling, Melde- und Anzeigewesen sowie Controlling wahr.

Zum 31. Dezember 2015 befinden sich 52 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfläche von 3.407 m 2 im Bestand des 1. Fonds. Der flächenmäßige Leerstand beträgt aktuell 3,3%. Derzeit können wir bei der Vermietung eine durchschnittliche Istmiete von 5,19 €./m 2 erzielen.

Die Vermietung gestaltet sich zum 31. Dezember 2015 wie folgt:

Stand: 31.12.2015 IST-Fläche Leerstand Gesamte Istmiete Istmiete Wohnen
Gesamtportfolio Strategie Akt. Wohn-/ Gewerbe einheften [m 2] Fläche [%] [Tsd. €] [€/m 2]
d. i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt A GmbH
Wuppertal – Edith-Stein-Str. Bestand 28 1.868 5,9% 9 5,20
Mönchengladbach – Hohenzollernstr. Privatisierung 24 1.539 0,0% 8 5,16
Summe 52 3.407 3,3% 17 5,19

Im Geschäftsjahr wurden insgesamt TEUR 75 in die Modernisierung der Gebäude investiert. Auf das Gemeinschaftseigentum entfallen davon TEUR 34, auf Sondereigentum TEUR 41. Der Großteil der Modernisierungen floss in die Objekte Kiel – Charles-Roß-Ring (Treppenanbau) sowie Mülheim – Faulenkamp und Wuppertal – Edith-Stein-Str. aufgrund von Wohnungssanierungen.

Insgesamt konnte ein Umsatz aus Verkäufen in Höhe von TEUR 863 realisiert werden.

In 2015 wurden in den unmittelbaren und mittelbaren Beteiligungsgesellschaften insgesamt sechs Wohnungen mit Nutzen-Lasten-Übergang verkauft. Die Objekte Kiel – Charles-Roß-Ring und Mülheim – Faulenkamp konnten im Geschäftsjahr vollständig abverkauft werden.

Kiel – Charles-Roß-Ring wurde im Zuge des Erwerbs der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 5. Wohnen A GmbH zum 1. Januar 2014 in das Portfolio übernommen. Das Objekt war bereits seit 2013 im Vertrieb. Seit dem 1. Januar 2014 betrug die Vertriebsdauer 17 Monate. In dieser Zeit konnte ein Gesamtumsatz in Höhe von TEUR 3.403 erzielt werden.

Mülheim – Faulenkamp wurde zum 1. November 2008 in das Portfolio übernommen. Der Vertriebsstart der insgesamt 17 Wohneinheiten erfolgte im März 2009. Insgesamt betrug die Vertriebsdauer 78 Monate. In dieser Zeit konnte ein Gesamtumsatz in Höhe von TEUR 1.725 erzielt werden.

Neben den oben genannten Wohnungsverkäufen wurde das Objekt Essen – Kleiststr. vollständig als Mehrfamilienhaus veräußert.

Das Objekt Essen – Kleiststr. mit 11 Wohneinheiten wurde mit Nutzen-Lasten-Übergang zum 5. Mai 2015 zu einem Kaufpreis von TEUR 515 veräußert.

Im Mai 2015 wurde das Objekt Mönchengladbach – Hohenzollernstr. zu einem Nettokaufpreis i.H.v. Mio. EUR 1,31 erworben. Die Wohnanlage verfügt über 24 Wohneinheiten mit insgesamt 1.539 m 2. Die Wohnanlage wurde 1959 auf einem Grundstück mit einer Größe von 2.030 m 2 errichtet. Nutzen-Lasten-Übergang für das Objekt war der 1. September 2015.

Die finanziellen Leistungsindikatoren in der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. GmbH & Co. KG basieren auf monatlich ermittelten Finanzkennzahlen (EAT, EBT, EBIT, EBITDA und Eigenkapitalrendite). 1 Abweichungen bei den ersten vier Kennzahlen führen zu entsprechenden Maßnahmen.

1 Der EAT (Earnings alter Taxes) ist der Jahresüberschuss (hier: Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres) nach Steuern. Beim EBT (Earnings before Taxes) handelt es sich um den Jahresüberschuss (hier: Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres) vor Steuern. Bei der Berechnung des EBIT wird das EBT um das Zinsergebnis bereinigt. Das EBITDA ergibt sich aus dem EBIT zuzüglich Abschreibungen auf das immaterielle Anlagevermögen und außerplanmäßigen Abschreibungen auf die Zeitwerte des Umlaufvermögens. Die Eigenkapitalrentabilität ergibt sich aus der Relation von EAT zum Eigenkapital.

Für das Geschäftsjahr 2015 können folgende Finanzkennzahlen genannt werden:

Finanzielle Leistungsindikatoren 2015 2014
EAT -28.901 -31.737
EBT -28.901 -31.737
EBIT -111.551 -115.690
EBITDA -111.551 -115.690
Eigenkapitalrendite -1,4% -0,8%

C. PROGNOSEBERICHT

Die Optimierung des Vertriebsprozesses soll auch zukünftig weiter vorangetrieben werden. Ziel ist es, Wohnungen zeitnah am Markt anzubieten, marktfähige Preise zu realisieren und einen optimalen Käufer-Mix zwischen Mietern, Kapitalanlegern und Selbstnutzern zu erzielen.

Im Jahr 2016 befinden sich alle erworbenen Objekte im Vertrieb. Darüber hinaus sollen weitere Immobilien für die Wohnungsprivatisierung erworben werden. Am 26. Februar 2016 wurde bereits der erste Kaufvertrag über ein Objekt in Münster abgeschlossen. Aufgrund des geplanten Erwerbs weiterer Privatisierungsobjekte erwarten wir im Jahr 2016 eine positive Entwicklung mit einem ausgeglichenen Ergebnis.

D. CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

I. Risiken

Die Gesellschaft verfügt über ein Risikomanagement. Die objekt- und unternehmensbezogenen Kennzahlen und Risiken werden durch ein regelmäßiges monatliches Reporting ermittelt und ihre Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage analysiert. Insoweit ist gewährleistet, dass die wesentlichen Risiken des Fonds jederzeit identifiziert, erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können.

Für das Risikomanagement des Fonds sind insbesondere finanzielle Risiken (Marktrisiko, Liquiditätsrisiko, Gegenparteirisiko, Kreditrisiko), operationelle Risiken sowie sonstige Risiken von Bedeutung.

Finanzielle Risiken

Die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien wird deutlich von der Zinsentwicklung beeinflusst. Das anhaltende niedrige Zinsniveau in 2015 hat zu erhöhten Verkäufen von Wohnimmobilien geführt. Wir gehen auch im kommenden Jahr 2016 von einem relativ konstanten Zinsniveau und damit von einer stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien aus. Sollten die Zinsen in den nächsten Jahren erheblich steigen, kann dies natürlich zu einer Abschwächung der Nachfrage für Wohnimmobilien führen. Im Falle einer sinkenden Nachfrage besteht zusätzlich das Risiko fallender Preise. Die derzeitige Entwicklung auf den Kapitalmärkten wirkt sich jedoch positiv auf die Anlage in Immobilien aus.

Der Verkehrswert unserer mittelbar gehaltenen Immobilien beträgt zum Bilanzstichtag rund TEUR 2.670. Zukünftig besteht das Risiko, die Werthaltigkeit unserer Immobilien zu sichern (Immobilienpreisrisiko). Dieser Gefahr wirken wir entgegen, indem wir unsere Gebäude kontinuierlich energetisch sanieren und modernisieren.

Zudem besteht das Risiko der negativen Entwicklung der Mietpreise oder der Leerstandsraten aufgrund von Veränderung der Marktsituation am Standort oder der Region (Mietpreis- und Leerstandsrisiko). Im Rahmen des Asset Managements versuchen wir dem Leerstands- und Mietausfallrisiko durch aktive Steuerung unserer Property Manager entgegenzuwirken. Anhand genauer Performance-Analysen lassen sich renditeerhöhende Maßnahmen zeitnah einleiten.

Des Weiteren besteht das Zinsänderungs- und Anschlussfinanzierungsrisiko und damit steigender Zinszahlungen an die Bank oder einer nicht fristgerechten Verlängerung ausgelaufener Zinsbindungen und Darlehnsvereinbarungen.

Auch Planungsrisiken, welche aus Projektentwicklungsvorhaben resultieren, die sich in der Regel über einen langen Planungshorizont erstrecken, lassen sich unter Marktrisiken subsumieren.

Des Weiteren besteht das Finanzierungsrisiko, dass die Banken ihre Darlehen fällig stellen und somit kurzfristig getilgt werden müssen. Um die dafür notwendigen Mittel aufbringen zu können, ist es nicht ausgeschlossen, dass Immobilien veräußert werden müssen.

Liquiditätsrisiko ist das Risiko, dass eine Position im Portfolio des Fonds nicht innerhalb hinreichend kurzer Zeit mit begrenzten Kosten veräußert, liquidiert oder geschlossen werden kann und dass dies die Fähigkeit des Fonds beeinträchtigt, den Anforderungen zur Erfüllung sonstiger Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Gegenparteirisiko ist das Verlustrisiko für einen Fonds, das aus der Tatsache resultiert, dass die Gegenpartei eines Geschäfts bei der Abwicklung von Leistungsansprüchen ihren Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommen kann. Vertragspartner sind hierbei beispielsweise Auslagerungspartner, Dienstleister, aber auch die individuellen Mietparteien (Mietrückstände).

Operationelle Risiken

Das operationelle Risiko ist das Verlustrisiko für einen Fonds, das aus unzureichenden internen Prozessen sowie aus menschlichem oder Systemversagen bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft resultiert und Rechts-, Dokumentations- und Reputationsrisiken sowie Risiken, die aus den für einen Fonds betriebenen Handels-, Abrechnungs- und Bewertungsverfahren resultieren, einschließt.

Sonstige Risiken

Für den Fonds bestehen strategische Risiken darin, dass wesentliche wirtschaftliche Entwicklungen und langfristige Trends nicht erkannt oder falsch interpretiert werden und eine entsprechende Anpassung der Fondsstrategie teilweise oder vollständig unterbleibt bzw. falsch vorgenommen wird (z.B. könnte aufgrund von Terrorgefahr ein Trend darin bestehen, dass Wohnungen in Hochhäusern unattraktiv werden). Eine Erreichung der langfristigen Performanceziele kann dadurch erschwert oder gar unmöglich werden.

Reputationsrisiken sind die Gefahren, die sich aus einer möglichen Beschädigung des Rufes des Fonds infolge einer negativen Wahrnehmung in der Öffentlichkeit (Kunden, Geschäftspartnern, Behörden) ergeben.

Steuerliche Risiken beinhalten Risiken, die dadurch entstehen, dass unerwartete Veränderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen eintreten und der damit eventuell einhergehende Verlust der Vorteilhaftigkeit steueroptimierter Konstruktionen oder die daraus abgeleiteten Notwendigkeit von Umstrukturierungen.

Politische Risiken umfassen alle Veränderungen des politischen Umfelds, die negative Auswirkungen auf den Fonds haben können. Das Spektrum politischer Risiken reicht grundsätzlich von Veränderungen des politischen Klimas über die Aufhebung von Gesetzen bis hin zu Enteignungen, Krieg und politisch motivierter Gewalt.

Den wesentlichen Risiken wird mit Maßnahmen und Kontrollen entgegengewirkt. Aus heutiger Sicht sind keine Risiken zu erkennen, denen das Unternehmen nicht entgegenwirken kann.

Insgesamt betrachtet besteht für die Gesellschaft lediglich im Hinblick auf die Werthaltigkeit der Immobilien die Gefahr von Wertverlusten, die übrigen Risiken sind im Vergleich dazu von eher untergeordneter Bedeutung.

Zudem besteht das Risiko der Beendigung der Verwaltung durch die KVG aufgrund eines möglichen Lizenzentzugs der KVG durch die BaFin oder durch Kündigung der Verwaltungstätigkeit durch die KVG. Hier wäre der Fonds gezwungen, sich eine andere Kapitalverwaltungsgesellschaft zu suchen, die kurzfristig das Portfoliomanagement sowie das Risikomanagement übernimmt. Dieses Risiko wird allerdings als gering angesehen.

II. Chancen

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Die EZB hat – neben der bereits erfolgten Leitzinssenkung – beschlossen, die expansive Geldpolitik zu verlängern und damit das realwirtschaftliche Wachstum in der Eurozone weiter zu stärken. Damit sind im laufenden Jahr eine stabile Binnennachfrage sowie weitere Verbesserungen der europäischen Arbeitsmärkte zu erwarten. Das jährliche Wachstum der Eurozone sollte sich 2016 auf etwa 1,7% bei einer niedrigen Inflationsrate belaufen. Die 2015 erzielten Fortschritte zur Stabilisierung der Staatshaushalte lassen ein konstantes Wachstum erwarten, da hierdurch die Investitionsmöglichkeiten und die volkswirtschaftliche Produktion gestärkt werden. In Deutschland wird neben einer stabilen Binnennachfrage auch eine stabile internationale Nachfrage erwartet und somit gehen wir davon aus, dass die wirtschaftliche Erholung im Eurogebiet stabil bleiben wird (Quelle: Europäische Kommission). Die derzeitige Entwicklung auf den Kapitalmärkten wirkt sich jedoch positiv auf die Anlage in Immobilien aus.

Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt

Die konkreten Folgen der Mietpreisbremse für Wohnimmobilien können im laufenden Jahr in Deutschland die Preisdynamik in den Metropolzentren beeinflussen, weshalb hier eine genaue Beobachtung der unterschiedlichen Rechtsverordnungen von Relevanz sein wird. Die demographische Entwicklung in Deutschland zeigt sich sehr unterschiedlich. Während vor allem die ländlichen Regionen mit Bevölkerungsverlusten zu kämpfen haben, sind die urbaneren Regionalzentren von Bevölkerungswachstum geprägt. Entsprechend unterschiedlich sind die Erwartungen an die Preisentwicklung in diesen Regionen. Insgesamt ist im laufenden Jahr mit einer positiven Wertentwicklung zu rechnen.

Auch die derzeitige Entwicklung auf den Märkten sowie der in einigen Teilen Deutschlands knappe Wohnraum kann als Chance angesehen werden, die Leerstandsquote im vorhandenen Immobilienbestand nachhaltig zu reduzieren sowie Wertsteigerungen der Immobilien zu generieren.

E. NACHTRAGSBERICHT

Es sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres 2015 eingetreten.

F. ANGABEN GEMÄSS § 23 ABS. 2 NR. 4-6 KARBV

Die Gesellschaft hat ein gezeichnetes Kommanditkapital von TEUR 15.800 und 15.800 Kommanditanteilen.

Die d.i.i. Investment GmbH ist die externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) des geschlossenen Spezial-AIF d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. GmbH & Co. KG.

Die KVG ist als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft zugelassen und verwaltet inländische Investmentvermögen. Die KVG ist für das Portfolio- und Risikomanagement sowie die erweiterten Berichts-, Prüfungs- und Offenlegungspflichten verantwortlich. Die KVG ist berechtigt, Aufgaben an Dritte zu übertragen. Sie verwaltet, unmittelbar oder mittelbar über verschiedene Objektgesellschaften (nachfolgend „Objektgesellschaften“) Immobilien (nachfolgend „Objekte“) bzw. Immobilienportfolien (nachfolgend „Portfolio“).

Die KVG übernimmt für die Auftraggeber das Asset Management im Hinblick auf die gesamten von den Auftraggebern direkt oder indirekt gehaltenen Objekte.

Das Asset Management umfasst

die Beratung im Hinblick auf die Auswahl, Analyse, Bewertung und Durchführung des Erwerbs und des Verkaufs von Immobilienobjekten sowie

das operative Management von Objekten. Die Leistungen der KVG erstrecken sich auf alle gehaltenen und alle zukünftig zu erwerbenden Objekte, sobald Nutzen und/oder Lasten dieser Objekte direkt bzw. mittelbar auf eine Tochtergesellschaft übergegangen sind.

Die Gesellschaft verpflichtet sich, der KVG sämtliche Unterlagen und Informationen über alle Objekte vollständig und richtig zu übergeben, die die KVG zur Durchführung des Auftrages benötigt.

Die KVG wird die Aufgaben mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes wahrnehmen sowie fachgerecht bearbeiten.

Die KVG wird die Gesellschaft oder von diesen benannte Dritten über alle der KVG bekannten wesentlichen, die Objekte betreffenden Angelegenheiten unverzüglich unterrichten. Der Gesellschaft sind ferner alle der KVG bekannten Informationen weiterzugeben, die – in welcher Weise auch immer – für den Fortbestand und die Wirtschaftlichkeit der Objekte von Bedeutung sind oder sein könnten (z.B. Veränderungen im Umfeld, behördliche Entscheidungen u.ä.).

Die KVG wird der Gesellschaft Berichte über alle wesentlichen wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse der einzelnen Objekte erstellen und an die Auftraggeber weiterleiten. Die KVG wird ferner, soweit erforderlich, entsprechende Berichte für finanzierende Banken nach Maßgabe der jeweiligen Kreditverträge erstellen. Einzelheiten zu Form und Inhalten dieser turnusmäßigen Berichte sind von der Gesellschaft festzulegen. Die KVG kann sich für die Erfüllung der Verpflichtung Dritter bedienen.

Der Gesellschaft und den von ihr Bevollmächtigten ist nach vorheriger Ankündigung Einblick in die die Objekte betreffenden Unterlagen zu gewähren. Mit Beendigung des Auftrages oder nach Aufforderung durch die Gesellschaft sind sämtliche Unterlagen der Gesellschaft auszuhändigen. Ein Zurückbehaltungsrecht ist ausgeschlossen.

Die KVG ist im Rahmen ihrer Tätigkeit verpflichtet, nach pflichtgemäßem Ermessen stets im Interesse der Gesellschaft zu handeln und hierbei deren Weisungen zu beachten.

Die Weisungsbefugnisse der Gesellschaft gegenüber der KVG erstrecken sich insbesondere auf die Präzisierung der übertragenen Aufgaben. Eine Erweiterung des umgrenzten Aufgabengebietes bedarf jedoch der einvernehmlichen Einigung aller Vertragsparteien.

Durch den Verwaltungsvertrag wird kein Arbeitsverhältnis zwischen der Gesellschaft und den Mitarbeitern der KVG begründet. Die Art und Weise der Erledigung der Aufgaben der KVG sowie die Bestimmungen des hierzu einzusetzenden Personenkreises obliegt allein der KVG. Soweit die KVG Weisungen erhält, binden diese allein die KVG und nicht deren Mitarbeiter. Die Mitarbeiter der KVG unterliegen allein den Weisungen der KVG.

Die KVG sowie ihre Erfüllungsgehilfen haften gegenüber der Gesellschaft nur bei grober Fahrlässigkeit und Vorsatz. In diesem Fall ist die Haftung der KVG jedoch auf den typischerweise vorhersehbaren Schaden begrenzt. Für Schäden an Leben, Körper und Gesundheit haftet die KVG unbeschränkt.

Die KVG übernimmt für Lieferungen und Leistungen der von ihr beauftragten Objektverwalter oder sonstige Dienstleister keine Gewährleistung. Sie haftet der Gesellschaft jedoch dafür, dass sie die Objektverwalter und Dienstleister mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns sowie unter Berücksichtigung der der Gesellschaft gegebenenfalls auferlegten Pflichten, z.B. aus Finanzierungszusagen von Banken, ausgewählt hat.

Die Haftung für alle Ansprüche der Gesellschaft gegenüber der KVG aus und im Zusammenhang mit diesem Vertrag ist beschränkt auf den Betrag der an die Gesellschaft in den letzten zwei vollen Geschäftsjahren vor Eintritt des Haftungsfalles gezahlten Gesamtvergütung.

Der Vertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen worden. Er kann von jeder unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende eines Kalenderjahres schriftlich gekündigt werden. Eine Kündigung aus wichtigem Grund gemäß den gesetzlichen Vorschriften ist jederzeit fristlos zulässig.

Kommt es während der Vertragslaufzeit bei der Gesellschaft im Rahmen eines einheitlichen Veräußerungsvorgangs zu einem Gesellschafterwechsel in Höhe von 75% des Gesellschaftskapitals oder werden alle von den Auftraggebern gehaltenen Objekte veräußert und übernimmt der Käufer diesen Vertrag nicht, ist die Gesellschaft berechtigt, den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende zu kündigen, frühestens jedoch zu dem Zeitpunkt, für den die Übergabe des Objektes an den Käufer vorgesehen ist.

Die KVG ist bei Beendigung dieses Vertrages verpflichtet, der Gesellschaft bzw. den Objektgesellschaften alle in § 257 HGB genannten noch vorhandenen Unterlagen sowie alle zur ordnungsgemäßen Fortsetzung der Buchführung und allgemeinen Verwaltung notwendigen Unterlagen herauszugeben.

Die KVG erhält für ihre Beratungs- und Verwaltungsleistungen von den Auftraggebern pro Gesellschaft eine monatliche Managementgebühr in Höhe von EUR 550,00 zzgl. ggf. darauf entfallende Umsatzsteuer.

Soweit die KVG Beratungs- und Verwaltungsleistungen, insbesondere Beratungsleistungen bei der Umsetzung des Geschäftsgegenstands der Gesellschaft im Zusammenhang mit rechtlichen oder steuerrechtlichen Fragestellungen, durch die Einschaltung von Nachunternehmern (z.B. Steuerberater, Rechtsanwälte, etc.) erbringen lässt, werden ihr diese Aufwendungen durch die Gesellschaft erstattet.

Eine Weiterverlagerung der von der KVG übernommenen Aufgaben auf Dritte, insbesondere die Einschaltung von Nachunternehmern, ist nur zulässig, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist. Im Übrigen bedarf die Verlagerung von Aufgaben der vorherigen Zustimmung der Gesellschaft. Die Zustimmung der Gesellschaft darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Die KVG bleibt der Gesellschaft gegenüber für die Erfüllung der ihr aus diesem Vertrag obliegenden Verpflichtungen verantwortlich, auch wenn sie die Aufgaben durch beauftragte Dritte erfüllen lässt.

Die KVG ist bevollmächtigt, Einblick in die den Grundbesitz der Objekte und Immobilienportfolien betreffenden Unterlagen bei sämtlichen Behörden zu nehmen und Unterlagen zum Zwecke der Kopienanfertigung zu entleihen sowie Untervollmachten zu diesem Zwecke zu erteilen.

Die KVG ist ohne gesonderte Bevollmächtigung nicht berechtigt, die Gesellschaft rechtsgeschäftlich zu vertreten.

Die KVG unterliegt gegenüber der Gesellschaft keinem Wettbewerbsverbot. Die KVG wird jedoch sämtliche Informationen, die sie im Zusammenhang mit ihrer Geschäftsbesorgung nach diesem Vertrag von der Gesellschaft erlangt, vertraulich behandeln und nur mit vorheriger Zustimmung der Gesellschaft oder im Rahmen ihrer vertraglich, gesetzlich oder behördlich auferlegten Pflichten offen legen.

G. ERKLÄRUNG NACH § 289 ABS. 1 SATZ 5 HGB I.V.M. §§ 158, 135 ABS. 1 SATZ 2 NR. 3 KAGB

Wir, die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft, versichern nach bestem Wissen, dass im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.

 

Wiesbaden, 30. Juni 2016

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer

Vermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. GmbH & Co. KG, Gräfelfing, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), der delegierten Verordnung (EU) Nr. 231/2013 und der ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und der Anlagebedingungen liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Darüber hinaus liegt die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 Abs. 1 KAGB i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Gesellschaftsvermögens und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsleitung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gem. § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 Abs. 2 KAGB haben wir auf Basis einer Prüfung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt.

Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015 den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Frankfurt am Main, den 30. Juni 2016

PKF FASSELT SCHLAGE
Partnerschaft mbB
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Rechtsanwälte

S. Varughese, Wirtschaftsprüfer

F. Weber, Wirtschaftsprüfer

 

Hier die Bilanz der

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Objekt A GmbH

Gräfelfing

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Bilanz zum 31. Dezember 2015

AKTIVA

31.12.2015 Vorjahr
EUR TEUR
A. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 0,00 576
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 590.764,23 142
III. Guthaben bei Kreditinstituten 161,32 1
590.925,55 719
B. Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 0
C. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag 1.520.668,73 1.554
Bilanzsumme 2.111.594,28 2.273

PASSIVA

31.12.2015 Vorjahr
EUR TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 25.000,00 25
II. Verlustvortrag -1.578.835,56 -1.610
III. Jahresüberschuss 33.166,83 31
-1.520.668,73 -1.554
Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag (vgl. AKTIVA C.) 1.520.668,73 1.554
0,00 0
B. Rückstellungen 2.500,00 5
C. Verbindlichkeiten 2.109.094,28 2.268
Bilanzsumme 2.111.594,28 2.273

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015

A. Allgemeines

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Objekt A GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches sowie den einschlägigen Regelungen des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für kleine Kapitalgesellschaften.

Für die Gliederung der Bilanz wurde aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit das Formblatt für Wohnungsunternehmen angewendet.

Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft i.S.d. § 267 Abs. 1 HGB. Die größenabhängigen Erleichterungen für den Anhang gemäß § 288 Abs. 1 HGB wurden teilweise in Anspruch genommen.

Die Gesellschaft weist zum Bilanzstichtag einen „Nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag“ von EUR 1.520.668,73 (Vj. TEUR 1.554) aus. Damit ist die Gesellschaft bilanziell überschuldet. Zur Beseitigung des Überschuldungstatbestands hat die Gesellschafterin gegenüber der Gesellschaft einen Rangrücktritt für das der Gesellschaft gewährte Darlehen erklärt (per 31. Dezember 2015 EUR 2.068.277,72, Vj. TEUR 1.479). Die Rückzahlung der Darlehen einschließlich der Zinsen soll nur aus einem zukünftigen Bilanzgewinn, aus einem zukünftigen Liquidationserlös oder aus sonstigem Überschuss des Aktivvermögens über das Passivvermögen (freies Vermögen) erfolgen.

Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufgestellt.

B. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung

Bei der Aufstellung der Bilanz wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie die Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennbetrag ausgewiesen. Bestehenden Ausfallrisiken wurde durch Bildung angemessener Wertberichtigungen ausreichend Rechnung getragen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen – wie im Vorjahr – nicht.

Es bestehen Verbindlichkeiten gegenüber der alleinigen Gesellschafterin i.H.v. EUR 2.068.277,72 (Vj. TEUR 1.479).

Die Verbindlichkeiten haben – wie im Vorjahr – sämtlich eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

D. Sonstige Angaben

Die Gesellschaft beschäftigt wie im Vorjahr keine Arbeitnehmer.

Organe der Gesellschaft

Geschäftsführer: Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden

Gräfelfing, 30. Juni 2016

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer

 

Hier nun die Bilanz der

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Objekt B GmbH

Gräfelfing

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Bilanz zum 31. Dezember 2015

AKTIVA

31.12.2015
EUR
Vorjahr
TEUR
A. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 2.748,14 84
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1.740.737,67 1.346
III. Guthaben bei Kreditinstituten 51,18 1
1.743.536,99 1.431
B. Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 1
Bilanzsumme 1.743.536,99 1.432

PASSIVA

31.12.2015
EUR
Vorjahr
TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 25.000,00 25
II. Gewinnvortrag 1.359.934,50 1.845
III. Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag 326.665,41 -485
1.711.599,91 1.385
B. Rückstellungen 2.500,00 5
C. Verbindlichkeiten 29.437,08 42
D. Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 0
Bilanzsumme 1.743.536,99 1.432

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015

A. Allgemeines

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Objekt B GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches sowie den einschlägigen Regelungen des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für kleine Kapitalgesellschaften.

Für die Gliederung der Bilanz wurde aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit das Formblatt für Wohnungsunternehmen angewendet.

Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft i.S.d. § 267 Abs. 1 HGB. Die größenabhängigen Erleichterungen für den Anhang gemäß § 288 Abs. 1 HGB wurden teilweise in Anspruch genommen.

B. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung

Bei der Aufstellung der Bilanz wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Bei den anderen Vorräten werden noch abzurechnende umlagefähige Betriebskosten ausgewiesen. Sie werden mit den Anschaffungskosten angesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie die Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennbetrag ausgewiesen. Bestehenden Ausfallrisiken wurde durch Bildung angemessener Wertberichtigungen ausreichend Rechnung getragen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz

Es bestehen Forderungen an die alleinige Gesellschafterin i.H.v. EUR 1.392.575,22 (Vj. TEUR 933).

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen – wie im Vorjahr – nicht. Die Verbindlichkeiten haben – wie im Vorjahr – sämtlich eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

D. Sonstige Angaben

Die Gesellschaft beschäftigt wie im Vorjahr keine Arbeitnehmer.

Organe der Gesellschaft

Geschäftsführer: Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden

Gräfelfing, 30. Juni 2016

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer

Hier nun die Bilanz der

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt B GmbH

Gräfelfing

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2013

Bilanz zum 31. Dezember 2013

AKTIVA

31.12.2013
EUR
Vorjahr
TEUR
A. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 0,00 10.900
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 187.687,51 145
III. Guthaben bei Kreditinstituten 7.502,33 30
195.189,84 11.075
B. Rechnungsabgrenzungsposten 527,82 0
C. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag 4.039.774,27 4.780
Bilanzsumme 4.235.491,93 15.855

PASSIVA

31.12.2013
EUR
Vorjahr
TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 25.000,00 25
II. Verlustvortrag -4.804.467,48 -4.206
III. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag 739.693,21 -599
-4.039.774,27 -4.780
Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag (vgl. AKTIVA C.) 4.039.774,27 4.780
0,00 0
B. Rückstellungen 5.600,00 29
C. Verbindlichkeiten 4.229.891,93 15.805
D. Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 21
Bilanzsumme 4.235.491,93 15.855

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2013

A. Allgemeines

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2013 der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt B GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches sowie den einschlägigen Regelungen des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für kleine Kapitalgesellschaften.

Für die Gliederung der Bilanz wurde aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit das Formblatt für Wohnungsunternehmen angewendet.

Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft i.S.d. § 267 Abs. 1 HGB. Die größenabhängigen Erleichterungen für den Anhang gemäß § 288 Abs. 1 HGB wurden teilweise in Anspruch genommen.

Die Gesellschaft weist zum Bilanzstichtag einen „Nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag“ von EUR 4.039.774,27 (Vj. TEUR 4.780) aus. Damit ist die Gesellschaft bilanziell überschuldet. Zur Beseitigung des Überschuldungstatbestands haben alle Gesellschaften des 1. Fonds gegenüber der Gesellschaft einen Rangrücktritt für das jeweils der Gesellschaft gewährte Darlehen erklärt (per 31. Dezember 2013 insgesamt EUR 4.112.759,05). Die Rückzahlung der Darlehen einschließlich der Zinsen soll nur aus einem zukünftigen Bilanzgewinn, aus einem zukünftigen Liquidationserlös oder aus sonstigem Überschuss des Aktivvermögens über das Passivvermögen (freies Vermögen) erfolgen.

Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufgestellt.

B. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung

Bei der Aufstellung der Bilanz wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie die Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennbetrag ausgewiesen. Bestehenden Ausfallrisiken wurde durch Bildung angemessener Wertberichtigungen ausreichend Rechnung getragen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen wie im Vorjahr nicht.

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ist ein von der alleinigen Gesellschafterin gewährtes Darlehen über EUR 3.481.992,44 (Vj. TEUR 8.104) enthalten.

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten sowie deren Besicherung sind im Verbindlichkeitenspiegel dargestellt. Dieser ist als Anlage dem Anhang beigefügt.

D. Sonstige Angaben

Für ein bei der Westdeutsche ImmobilienBank AG, Mainz, von der Gesellschaft sowie der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Holding GmbH, d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt A GmbH und d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt C GmbH sowie der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Holding GmbH und deren Tochtergesellschaften d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Objekt A GmbH und d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Objekt B GmbH aufgenommenes Darlehen über insgesamt EUR 28,6 Mio. haften alle Darlehensnehmerinnen gesamtschuldnerisch. In 2013 wurde das Gesamtdarlehen durch den Abverkauf mehrerer Objekte in sämtlichen Objektgesellschaften sowie die planmäßige Tilgung um insgesamt EUR 16,3 Mio. auf insgesamt EUR 2,1 Mio. (Vj. EUR 18,4 Mio.) reduziert. Zum 31. Dezember 2013 wird das Darlehen von der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt A GmbH und der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Objekt A GmbH vollständig in Anspruch genommen.

Die von den genannten Objektgesellschaften erworbenen Immobilien sind mit Grundschulden über EUR 2,1 Mio. (Vj. EUR 18,4 Mio.) belastet, die als Sicherheiten für das Darlehen dienen. Darüber hinaus wurden die Rechte und Ansprüche aus den Kaufverträgen der mit dem Darlehen finanzierten Objekte, aus den Miet- und Pachtverträgen an die Westdeutsche ImmobilienBank AG, Mainz, abgetreten. Von einer drohenden Inanspruchnahme ist nicht auszugehen.

Die Gesellschaft beschäftigt wie im Vorjahr keine Arbeitnehmer.

Organe der Gesellschaft

Geschäftsführer: Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden
Herr Alexander von Mellenthin, Gräfelfing

 

Gräfelfing, 5. August 2014

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer

Alexander von Mellenthin, Geschäftsführer

Anlage zum Anhang

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 1. Objekt B GmbH, Gräfelfing

Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten stellt sich wie folgt dar:

(Vorjahr in Klammern)

Verbindlichkeiten insgesamt
davon Restlaufzeit Sicherheiten Grundpfandrechte
unter 1 Jahr
1 – 5 Jahre
über 5 Jahre
insgesamt 4.229.891,93 117.132,88 4.112.759,05 0,00 0,00
(15.805.477,55) (595.832,18) (15.209.645,37) (0,00) (6.814.417,99)

Hier nun die Bilanz der

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. GmbH & Co. KG

Wiesbaden

Jahresbericht zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Bilanz zum 31. Dezember 2015

A. AKTIVA

Vorjahr
INVESTMENTANLAGEVERMÖGEN EUR EUR TEUR
1. Beteiligungen 14.883.558,03 16.368
2. Barmittel und Barmitteläquivalente
a) Täglich verfügbare Bankguthaben 0,00 7
3. Forderungen
a) Zins- und Dividendenansprüche 760.000,00 0
b) Andere Forderungen 18.888,12 778.888,12 19
4. Aktive Rechnungsabgrenzung 2.064,34 0
Summe Aktiva 15.664.510,49 16.394

B. Passiva

1. Rückstellungen 17.900,00 35
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
a) aus anderen Lieferungen und Leistungen 27.960,75 1
3. Sonstige Verbindlichkeiten
a) Andere 2.326.723,74 1.359
4. Eigenkapital
a) Kapitalanteile Kommanditisten 11.811.000,00 12.602
b) Nicht realisierte Gewinne aus der Neubewertung 1.415.066,33 2.900
c) Verlustvortrag -582.798,36 -379
d) Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 648.658,03 13.291.926,00 -124
Summe Passiva 15.664.510,49 16.394

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015

Geschäftsjahr Vorjahr
Investmenttätigkeit EUR TEUR
1. Erträge
a) Erträge aus Immobilien-Gesellschaften 760.000,00 0
b) Zinsen und ähnliche Erträge 0,21 0
c) Sonstige betriebliche Erträge 7.607,97 0
Summe Erträge 767.608,18 0
2. Aufwendungen
a) Zinsen aus Kreditaufnahmen -1.846,99 -1
b) Verwahrstellenvergütung -17.850,00 -15
c) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten -13.005,06 -13
d) Sonstige Aufwendungen -86.248,10 -95
Summe Aufwendungen -118.950,15 -124
3. Ordentlicher Nettoertrag / Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 648.658,03 -124
4. Zeitwertänderung
a) Erträge aus der Neubewertung 0,00 2.900
b) Aufwendungen aus der Neubewertung -1.484.645,25 0
Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres -1.484.645,25 2.900
5. Ergebnis des Geschäftsjahres -835.987,22 2.776

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015

A. Allgemeines

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. GmbH & Co. KG wurde auf der Grundlage der Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV), den für Investmentkommanditgesellschaften geltenden Regelungen des Handelsgesetzbuches sowie nach den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages aufgestellt.

Bei der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. GmbH & Co. KG handelt es sich um eine extern verwaltete geschlossene Spezial-Investment-KG nach § 150 Abs. 2 Nr. 2 KAGB, die über kein eigenes Betriebsvermögen verfügt.

Die Bilanz wurde gemäß §§ 158, 135 Abs. 3 Satz 1 KAGB in Staffelform aufgestellt. Die Gliederung und der Ausweis von Vermögensgegenständen und Schulden in der Bilanz sowie Erträgen und Aufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung entsprechen den Vorschriften für Investment-KGs der §§ 21 Abs. 4, 22 Abs. 3 KARBV.

B. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Bei den Beteiligungen handelt es sich ausschließlich um Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften. Diese werden mit dem Wert gemäß § 31 KARBV angesetzt. Abweichend von § 31 Abs. 4 Satz 8 KARBV werden die Vermarktungskosten außerhalb der Verkehrswert-gutachten für die Immobilien bei der Bewertung der Beteiligungen berücksichtigt.

Die Bankguthaben (gemäß § 29 Abs. 2 KARBV) und Forderungen werden zum Nennbetrag ausgewiesen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Rückzahlungsbetrags angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind gemäß § 29 Abs. 3 KARBV mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Beteiligungen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Anschaffungskosten
1.1.2015 Zugänge Abgänge 31.12.2015
EUR EUR EUR EUR
Beteiligungen 13.468.491,70 0,00 0,00 13.468.491,70
Insgesamt 13.468.491,70 0,00 0,00 13.468.491,70
Zeitwertänderung
01.01.2015 Zuschreibungen Abschreibungen 31.12.2015
EUR EUR EUR EUR
Beteiligungen 2.899.711,58 0,00 -1.484.645,25 1.415.066,33
Insgesamt 2.899.711,58 0,00 -1.484.645,25 1.415.066,33
Buchwerte
31.12.2015 31.12.2014
EUR EUR
Beteiligungen 14.883.558,03 16.368.203,28
Insgesamt 14.883.558,03 16.368.203,28

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen – wie im Vorjahr – nicht. Die Verbindlichkeiten haben – wie im Vorjahr – alle eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Die Komplementärin ist nicht am Kapital beteiligt. Daher bestehen keine Kapitalkonten der Komplementärin.

Die Kapitalkonten der Kommanditisten gemäß § 7 des Gesellschaftsvertrags setzen sich zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen:

31.12.2015 31.12.2014
EUR TEUR
Kapitalkonto 11.811.000,00 12.602
Verlustvortragskonto -367.175,04 -503
Verrechnungskonto 466.034,71 0
Rücklagenkonto 0,00 0
11.876.859,67 12.099
Nicht realisierte Gewinne aus der Neubewertung 1.415.066,33 2.900
13.291.926,00 14.999
Die Ergebnisverwendungsrechnung gemäß § 24 Abs. 1 KARBV für das Geschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:
2015 2014
EUR TEUR
1. Verlustvortrag zu Beginn des Geschäftsjahres -502.798,31 -379
2. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 648.658,03 -124
3. Belastung auf Kapitalkonten -80.000,05 0
4. Bilanzgewinn/-verlust am Ende des Geschäftsjahres 65.859,67 -503
Die Entwicklungsrechnung für das Vermögen der Kommanditisten gemäß § 24 Abs. 2 KARBV für das Geschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:
2015 2014
EUR TEUR
I. Wert des Eigenkapitals am Beginn des Geschäftsjahres 14.998.913,27 13.474
1. Zwischenentnahmen -80.000,05 0
2. Eigenkapitalentnahmen -791.000,00 -1.251
3. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres nach Verwendungsrechnung 648.658,03 -124
4. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -1.484.645,25 2.900
II. Wert des Eigenkapitals am Ende des Geschäftsjahres 13.291.926,00 14.999
Umlaufende Anteile 16.110 16.110

Ein Anteil beläuft sich hierbei auf jeweils EUR 1.000,00 des gezeichneten Eigenkapitals. Somit befinden sich zum Bilanzstichtag 16.110 Anteile im Umlauf. Von den insgesamt umlaufenden 16.110 Anteilen entfallen 9.105 Anteile auf Kommanditisten mit Gewinnvorzug (Vorzugskommanditisten) und 7.005 auf sog. Bestandskommanditisten. Den Vorzugskommanditisten steht vom jährlichen Gewinn vorab ein Gewinnvorzug in Höhe von je 5% der geleisteten Kommanditeinlage zu. Der danach verbleibende Gewinn wird zu 38,5% auf die Vorzugskommanditisten und zu 61,5% auf die Bestandskommanditisten, jeweils nach dem Verhältnis der übernommenen Kommanditeinlagen, verteilt.

Der rechnerische Wert je Anteil gemäß § 168 Abs. 1 KAGB zum Bilanzstichtag ergibt sich grundsätzlich durch Division des Werts des Eigenkapitals zum Bilanzstichtag mit den umlaufenden Anteilen zum Bilanzstichtag. Aufgrund der Unterscheidung zwischen Vorzugskommanditisten und Bestandskommanditisten, der zum Teil in unterschiedlichen Geschäftsjahren erfolgten Beitritte von Kommanditisten und Einzahlungszeitpunkte der jeweiligen Kommanditeinlagen sowie der damit im Zusammenhang stehenden jährlichen Ergebniszuweisung kommt es nach dem Gesellschaftsvertrag zu unterschiedlichen Anteilswerten je Kommanditist. Somit ergeben sich folgende Anteilswertgruppen:

Anteilswerte nach § 168 Abs. 1 KAGB 2015 2014
EUR EUR
Beitritt in 2008
Bestandskommanditisten 682,95 – 735,42 796,79 – 849,26
Beitritt in 2009
Vorzugskommanditisten 866,80 – 880,42 966,86 – 980,92
Bestandskommanditisten 784,54 – 790,95 898,38 – 904,79

D. Sonstige Angaben

Für insgesamt fünf (Vj. drei) von der Tochtergesellschaft d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Wohnen GmbH und deren Tochtergesellschaft GbR Parrisiusstr. 31 aufgenommene Bankdarlehen (Valuta zum 31. Dezember 2015: EUR 11.302.173,11; Vj. TEUR 5.925) hat die Gesellschaft Bürgschaften von insgesamt EUR 4.975.796,50 (Vj. TEUR 4.516) übernommen. Die von den Tochtergesellschaften erworbenen Immobilien sind mit Grundschulden über EUR 11,3 Mio. (Vj. EUR 5,9 Mio.) belastet, die als Sicherheiten für die jeweiligen Darlehen dienen, weshalb das Risiko der Inanspruchnahme der Bürgschaften als vernachlässigbar gering eingeschätzt wird.

Die Angaben gemäß § 25 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 KARBV für die mittelbar über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien sind als Anlage dem Anhang beigefügt.

Organe der Gesellschaft

Komplementärin: d. i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH, Gräfelfing
Gezeichnetes Kapital EUR 25.000,00
Geschäftsführung: d. i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH, Gräfelfing
vertreten durch ihre Geschäftsführer
Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden
Herr Alexander von Mellenthin, Gräfelfing
Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden, Geschäftsführender Kommanditist

Erklärung nach § 264 Abs. 2 Satz 3 HGB i.V.m. §§ 158, 135 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 KAGB

Wir, die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft, versichern nach bestem Wissen, dass der Jahresabschluss gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

 

Wiesbaden, 30. Juni 2016

Frank Wojtalewicz

Geschäftsführer

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien

Verwaltungs GmbH

Frank Wojtalewicz

Geschäftsführender Kommanditist

Anlage zum Anhang

d.1.1. Deutsche Invest Immobilien 2. GmbH & Co. KG, Wiesbaden

Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien (per 31. Dezember 2015)

Angaben gemäß § 25 Abs. 5 Nr. 1 KARBV

Lage des Grundstücks 44379 Dortmund 44149 Dortmund
Stemmbrink 2-4 Hügelstr. 55-61 / Lange Fuhr 65-75
Art der Immobilie Wohnimmobilie Wohnimmobilie
– Eigentumswohnungen – – Eigentumswohnungen –
Strategie Wohnungsprivatisierung Wohnungsprivatisierung
Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. (Schaffung von Sondereigentum nach WEG) (Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Baujahr 1970 1965
Erwerbsjahr 2009 2009
Grundstücksgröße 498,40 m 2 1.024,30 m 2
Gebäudenutzfläche (Wohnen 1 Gewerbe) 284,00 m 2 0,00 m 2 531,00 m 2 0,00 m 2
Leerstandsquote 0,0% 0,0%
Nutzungsausfallentgeltquote 1,5% 0,0%
Fremdfinanzierungsquote 44,9% 50,6%
Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen 1 Gewerbe) k. A. n. a. k. A. n. a.
Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) 284.000,00 € 584.000,00 €
Anschaffungsnebenkosten (ANK) 4.294,61 € 654,92 €
Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten keine keine
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen keine keine
Lage des Grundstücks 34125 Kassel 53119 Bonn 53177 Bonn-Bad Godesberg
Bergweg 59-61 Vorgebirgsstr. 35-41 / Eifelstr. 1 Akazienweg 19-35
Art der Immobilie Wohnimmobilie Wohn- und Geschäftshaus Wohnimmobilie
– Eigentumswohnungen – – Eigentumswohnungen – – Eigentumswohnungen –
Strategie Wohnungsprivatisierung Wohnungsprivatisierung Wohnungsprivatisierung
Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. (Schaffung von Sondereigentum nach WEG) (Schaffung von Sondereigentum nach WEG) (Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Baujahr 1995 1988 1966
Erwerbsjahr 2010 2012 2012
Grundstücksgröße 578,40 m 2 296,80 m 2 5.652,70 m 2
Gebäudenutzfläche (Wohnen 1 Gewerbe) 584,07 m 2 0,00 m 2 0,00 m 2 257,20 m 2 2.992,30 m 2 0,00 m 2
Leerstandsquote 2,3% 6,0% 6,5%
Nutzungsausfallentgeltquote 24,3% 20,2% 11,8%
Fremdfinanzierungsquote 12,0% 0,0% 73,4%
Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen 1 Gewerbe) k. A. n. a. n. a. unbefristet k. A. n. a.
Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) 790.000,00 € 411.000,00 € 5.610.000,00 €
Anschaffungsnebenkosten (ANK) 717,97 € – € 54.494,22 €
Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten keine keine keine
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen keine keine keine

Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien (per 31. Dezember 2015)

Angaben gemäß § 25 Abs. 5 Nr. 1 KARBV

Lage des Grundstücks 45128 Essen 45147 Essen
Friedrichshof Carmerstr. 9-15 / Planckstr. 80-86
Art der Immobilie Wohnimmobilie Wohnimmobilie
– Eigentumswohnungen – – Eigentumswohnungen –
Strategie Wohnungsprivatisierung Wohnungsprivatisierung
Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. (Schaffung von Sondereigentum nach WEG) (Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Baujahr 1904 / 1955 1930
Erwerbsjahr 2010 2010
Grundstücksgröße 3.326,00 m 2 3.021,00 m 2
Gebäudenutzfläche (Wohnen 1 Gewerbe) 2.830,40 m 2 0,00 m 2 4.459,23 m 2 0,00 m 2
Leerstandsquote 3,1% 28,7%
Nutzungsausfallentgeltquote 9,9% 20,1%
Fremdfinanzierungsquote 41,6% 53,9%
Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen 1 Gewerbe) k. A. n. a. k. A. n. a.
Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) 4.410.000,00 € 6.560.000,00 €
Anschaffungsnebenkosten (ANK) 24.761,84 € 26.522,06 €
Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten keine keine
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen keine DG-Ausbau
Lage des Grundstücks 48159 Münster 12555 Berlin-Köpenick
Feldstiegenkamp 2-12 Parrisiusstr. 31
Art der Immobilie Wohnimmobilie Wohnimmobilie
– Mehrfamilienhäuser – – Eigentumswohnungen –
Strategie Wohnungsprivatisierung Wohnungsprivatisierung
Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. (Schaffung von Sondereigentum nach WEG) (Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Baujahr 1980 1999
Erwerbsjahr 2014 2012
Grundstücksgröße 5.469,70 m 2 399,40 m 2
Gebäudenutzfläche (Wohnen 1 Gewerbe) 4.490,00 m 2 0,00 m 2 761,45 m 2 0,00 m 2
Leerstandsquote 21,9% 12,4%
Nutzungsausfallentgeltquote 21,2% 34,2%
Fremdfinanzierungsquote 68,9% 55,6%
Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen 1 Gewerbe) k. A. n. a. k. A. n. a.
Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) 6.050.000,00 € 1.560.000,00 €
Anschaffungsnebenkosten (ANK) 201.857,65 € 3.382,61 €
Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten leichter Instandhaltungsstau keine
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen keine Austausch Fenster

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015

A. Grundlagen

1. Geschäftsmodell des Unternehmens

Die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. GmbH & Co. KG ist ein geschlossener Spezial-AlF i.S.d. §§ 285 ff. KAGB, der vor Inkrafttreten des KAGB aufgelegt wurde (sog. Alt-Fonds). Gegenstand der Gesellschaft ist die Errichtung, Durchführung und Verwaltung von Immobilienfonds. Der Fonds erreicht sein Investitionsziel durch unmittelbaren oder mittelbaren Erwerb von Grundstücken und Immobilien (insbesondere Wohnimmobilien) in Deutschland sowie deren Verwaltung, Vermietung und Veräußerung oder sonstige Verwertung.

Die Gesellschaft besitzt Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals (TEUR 25) der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Wohnen GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Das Eigenkapital der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Wohnen GmbH beträgt zum 31. Dezember 2015 TEUR 13.819 (Vj. TEUR 14.233). Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 mit einem Jahresüberschuss von TEUR 346 (Vj. TEUR 527) ab.

Ferner besitzt die Gesellschaft mittelbar über die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Wohnen GmbH Kapitalanteile in Höhe von 99,98% an der GbR Parrisiusstr. 31 mit Sitz in Wiesbaden. Das nach KAGB neubewertete Eigenkapital der GbR Parrisiusstr. 31 beträgt zum 31. Dezember 2015 TEUR 1.228 (Vj. TEUR 1.310). Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 mit einem Jahresüberschuss nach KAGB von TEUR 171 (Vj. TEUR 253) ab.

II. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft ist 2015 um 1,7% gewachsen. Wichtige Treiber waren der Export und die stabilen Konsumausgaben der privaten Haushalte. In diesem positiven Umfeld erreichte die Arbeitslosenquote ein Rekordtief von etwa 6,4%. Der niedrigste Wert seit etwa zwei Jahrzehnten. Gleichzeitig geht damit die höchste Zahl sozialversicherungspflichtig Beschäftigter einher.

Die wirtschaftliche Entwicklung in Europa zeigt sich verhalten: Die erfolgreiche Umsetzung der Reformen zur Stabilisierung der Staatshaushalte in den letzten Jahren hat dazu geführt, dass viele europäische Länder einen signifikanten Teil ihrer Verschuldung abgebaut haben. Dennoch sind weitere Schritte für die Erreichung der Maastricht-Ziele erforderlich. Die divergierende Lage an den Arbeitsmärkten sowie die weiterhin relativ hohe Verschuldung der privaten Haushalte wirken als dämpfende Faktoren für das Wachstum in der Eurozone. Die EZB plant zusätzlich zur bereits erfolgten Senkung des Refinanzierungszinssatzes und des bis mindestens Ende März 2017 verlängerten Kaufs von Staatsanleihen mittelfristig die konjunkturellen Aussichten weiterhin zu verbessern (Quelle: Arbeitsagentur, Statistisches Bundesamt, Commerzbank). In diesem Umfeld bewegt sich die Gesellschaft. Insbesondere begünstigt das fallende Zinsniveau aufgrund der Aussicht auf höhere Renditen die Attraktivität von Anlagen in Immobilienvermögen.

III. Entwicklungen auf den Kapitalmärkten

Mit dem Jahr 2015 ist ein durchaus turbulentes Jahr mit vielen und teilweise unerwarteten Stolpersteinen zu Ende gegangen.

An den Kapitalmärkten sorgten die geldpolitischen Impulse zeitweilig für Bewegung. Allerdings erhöhte sich die Risikobereitschaft der Anleger infolge der zunehmenden Liquidität nur noch begrenzt. Vielmehr zeigten sich im abgelaufenen Jahr vor allem in der zweiten Jahreshälfte vermehrt Sorgen um die Stabilität der globalen Konjunktur, die insbesondere durch die Wachstumsschwächen der Schwellenländer begründet waren.

Die deutschen Börsen haben die Rendite der internationalen Staatsanleihen, mit denen ein Plus von 7,4% hätte erwirtschaftet werden können, geschlagen, die europäischen Börsen dagegen nicht. Betrachtet man die Rentenmärkte genauer, zeigt sich, dass die Renditen 10jähriger Bundesanleihen am Jahresende annähernd dem Niveau vom Jahresanfang gleichen.

Die Entwicklung an den europäischen Aktienmärkten glich einer Achterbahnfahrt. Während die ersten acht Monate bei DAX und EuroSTOXX 50 unter dem Strich mit Zuwächsen von ca. 25% noch erfreulich verliefen, war das Bild in den letzten fünf Monaten 2015 von einem starken Auf und Ab geprägt und mündete letztlich in einem leicht positiven Börsenjahr. Die weltweiten Aktienmärkte haben, gemessen am MSCI Weltindex, eine positivere Entwicklung hingelegt und am Ende des Jahres ein Plus i.H.v. 11,2% realisiert.

IV. Entwicklungen auf den Wohnimmobilienmärkten

Deutsche Wohnimmobilien sind bei Investoren nach wie vor sehr beliebt. Die Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien blieb auch 2015 sehr stark: Dies galt sowohl für private Käufer, die entweder für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage in Wohnungen investiert haben; es galt aber auch für institutionelle Anleger, die wieder verstärkt in große Wohnungsportfolios investierten. Allein im ersten Halbjahr 2015 sind nach Angaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) insgesamt ca. 250.000 Wohneinheiten in großen Portfolios mit mindestens 800 Wohneinheiten veräußert worden.

Die Preise und Mieten in deutschen Städten sind auch 2015 deutlich schneller gestiegen als die Einkommen oder die allgemeine Teuerung. Zwar sind in einzelnen Teilmärkten Überhitzungen nicht auszuschließen, allerdings sind für die allermeisten Märkte keine spekulative Übertreibung zu sehen, denn viele fundamentale Bestimmungsfaktoren blieben auch 2015 intakt: Die Nettozuwanderung ist weiter gestiegen, die Zinsen blieben niedrig, die Arbeitsmarktsituation günstig und die Wohnungsfertigstellungen können den Zusatzbedarf der letzten Jahre noch nicht aufnehmen (Quelle: Studie der Universität Regensburg-IREBS). Die Gesellschaft profitiert unter Bezugnahme auf potentielle Wohnimmobilienkäufer ebenfalls von einer starken Einkommensentwicklung.

V. Beurteilung des Geschäftsverlaufs und der Lage der Gesellschaft

V.1 Ertragslage

Das Ergebnis des Geschäftsjahres 2015 beläuft sich auf TEUR -836 (Vj. TEUR 2.776) und setzt sich zusammen aus dem Ordentlichen Nettoertrag i.H.v. TEUR 649 (Vj. TEUR -124) und der Zeitwertänderung von TEUR -1.485 (Vj. TEUR 2.900).

Der Ordentliche Nettoertrag resultiert im Wesentlichen aus Erträgen aus Immobilien-Gesellschaften von TEUR 760 (Vj. TEUR 0) sowie der Verwahrstellenvergütung von TEUR 18 (Vj. TEUR 15) und den Sonstigen Aufwendungen über TEUR 86 (Vj. TEUR 95). Die Sonstigen Aufwendungen bestehen insbesondere aus der Haftungsvergütung der Komplementärin (TEUR 76; Vj. TEUR 84).

Die Zeitwertänderung resultiert ausschließlich aus Abschreibungen (Vj. Zuschreibungen) auf die Beteiligung an der Immobilien-Gesellschaft d.i.i. Deutsche Invest Immobilen 2. Wohnen GmbH.

V.2 Finanzlage

Zum 31. Dezember beträgt das Eigenkapital der Gesellschaft TEUR 13.292 (Vj. TEUR 14.999). Die Eigenkapitalquote beträgt 85% (Vj. 91%).

In der folgenden Aufstellung sind die Konditionen der Finanzierungen durch die mittelbaren Beteiligungsgesellschaften dargestellt:

Finanzierungsaufstellung d.i.i.II in T€, 31.12.2015 Bankpartner Darlehen maximal Kredit bereits gezogen Noch valuti erbar (abhängig von Baukosten) Darlehen aktuelle Valuta Zinsen in Prozent Art der Zinsen
d. i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Wohnen GmbH
Dortmund – Stemmbrink SK Schwerte 400 400 0 116 2,38% Free Float
Dortmund – Lange Fuhr Sparkasse Witten 2.908 2.908 0 220 3,17% Festzins
Essen – Friedrichshof Sparkasse Witten 9.735 9.735 0 1.883 4,30% Festzins
Kassel – Berg weg Cronbank 600 600 0 88 3,19% Free Float
Essen – Carmerstr. / Planckstr. VVBM Limburg 3.350 3.350 0 3.358 3,03% Free Float
Bonn – Eifelstr./Vorgebirgsstr. Cronbank 550 550 0 0 3,19% Free Float
Bonn – Bad Godesberg VB Frechen-Hürth 5.600 5.600 0 3.336 1,73% Free Float
Münster – Feldstiegenkamp Bankhaus Lampe 3.650 3.527 123 3.659 2,93% Free Float
GbR Parrislusstr. 31
Berlin – Köpenick Bankhaus Lampe 2.450 2.450 0 730 2,63% Free Float
Summe 29243 29.120 123 13.390 2,54%

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde zur Finanzierung der Eigenkapitalentnahmen i.H.v. TEUR 791 (Vj. TEUR 1.251) sowie der Gewinn-Entnahmen i.H.v. TEUR 80 (Vj. TEUR 0) das Darlehen von der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Wohnen GmbH auf TEUR 2.327 erhöht (Vj. TEUR 1.359).

Die Gesellschaft ist während des gesamten Geschäftsjahres 2015 stets in der Lage gewesen, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen

V.3. Vermögenslage

Die Gesellschaft hält eine Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft. Die Anschaffungskosten hierfür betragen bis zum Bilanzstichtag TEUR 13.468 (Vj. TEUR 13.468) und setzen sich aus der Stammeinlage über TEUR 25 (Vj. TEUR 25) und der Kapitalrücklage in Höhe von TEUR 13.443 (Vj. TEUR 13.443) zusammen. Die Bewertung der Beteiligung auf den Bilanzstichtag ergab im Geschäftsjahr 2015 Abschreibungen über TEUR 1.485 (Vj. Zuschreibungen über TEUR 2.900).

Die unmittelbaren und mittelbaren Beteiligungsgesellschaften halten zum 31. Dezember 2015 folgendes Immobilienvermögen:

Überblick Gesamtportfolio Nutzen-Lasten- Übergang Strategie Ankauf Wohn-/ Gewerbeeinheiten Gewerbeeinheiten Akt. Wohn-/ IST-Fläche [ml Nettokaufpreise Gesamt [€] Nettokaufpreise [€/m2]
d. i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Wohnen GmbH
Dortmund – Stemmbrink Jun 09 Privatisierung 30 5 355 1.660.000 726
Dortmund – Lange Fuhr Sep 09 Privatisierung 66 8 599 3.025.000 685
Essen – Friedrichshof Jan 10 Privatisierung 163 44 2.944 8.200.000 791
Kassel – Bergweg Atz. 10 Privatisierung 47 8 584 2.100.000 644
Essen – Carmerstr. / Planckstr. Jul 10 Privatisierung 58 48 4.618 3.950.000 898
Bonn – Eifelstr./Vorgebirgsstr. Feb 12 Privatisierung 66 5 777 5.350.000 1.253
Bonn – Akazienweg Atz. 12 Privatisierung 59 40 3.497 5.700.000 1.093
Kinster – Feldstiegenkamp Aug 14 Privatisierung 59 59 4.635 4.350.000 939
GbR Parrisiusstr. 31
Berlin – Köpenick Jan 12 Privatisierung 30 10 761 2.950.000 1.370
Gesamtbestand zum 31.12.2015 578 227 18.770 37.285.000

Die sonstigen Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich gegenüber der Beteiligungsgesellschaft d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Wohnen GmbH.

V.4. Die Gesamtaussage zur Lage der Gesellschaft

Das Geschäftsjahr 2015 mit einem Ergebnis des Geschäftsjahres von TEUR -836 (Vj. TEUR 2.776) entsprach nicht den Erwartungen. Die Geschäftsführung geht 2016 davon aus, dass sich die Lage der Gesellschaft stabilisiert und sich das Ergebnis positiv entwickelt. Dabei wirkt sich der positive Trend am Markt für Wohnimmobilien derzeit günstig auf das Geschäftsmodell der Gesellschaft aus. Die Liquidität der Gesellschaft ist durch langfristige Objektfinanzierungen und der Mittelzuflüsse aus dem Vermietungsgeschäft gesichert.

B. TÄTIGKEITSBERICHT

Die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. GmbH & Co. KG wird seit dem 22. Juli 2014 von der d.i.i. Investment GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet.

Die d.i.i. Investment GmbH wurde am 11. Mai 2010 gegründet. Gesellschafter ist die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH. Die d.i.i. Investment GmbH erhielt am 4. Juli 2014 gemäß §§ 20, 22 des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) die Erlaubnis für die Tätigkeit als externe AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft für die Verwaltung von inländischen Investmentvermögen bezogen auf geschlossene Spezial-AIF gemäß §§ 285 ff. KAGB. Folgende Vermögensgegenstände dürfen verwaltet werden

a) Immobilien, einschließlich Wald, Forst- und Agrarland,

b) Bankguthaben gemäß § 195 KAGB,

c) Derivate zu Absicherungszwecken,

d) Anteile oder Aktien an Gesellschaften, die nach dem Gesellschaftsvertrag oder der Satzung nur in Vermögensgegenstände gemäß a) sowie die zur Bewirtschaftung dieser Vermögensgegenstände erforderlichen Vermögensgegenstände oder Beteiligungen an solchen Gesellschaften erwerben dürfen. Dieser Passus gilt nur für geschlossene Spezial-AlF.

Am 7. November 2014 wurde die Erlaubnis von der BaFin um die Verwaltung von geschlossenen inländischen Publikums-AIF gemäß §§ 261 ff. KAGB erweitert.

Das Portfoliomanagement und das Risikomanagement werden innerhalb der d.i.i. Investment GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) wahrgenommen. Beide Bereiche sind funktional getrennt und werden von unterschiedlichen Geschäftsführern verantwortet.

Im Ressort „Portfoliomanagement“ werden die Aufgaben Immobilieneinkauf, Fondssteuerung, Immobilienportfolioverwaltung, Liquiditätsanlagemanagement wahrgenommen.

Das Ressort „Risikomanagement“ nimmt die Aufgaben Risikomanagement und Risiko-controlling, Liquiditätsrisikomanagement, Compliance/Interessenkonfliktmanagement/Geld-wäscheabkehr/Datenschutz, Auslagerungscontrolling, Melde- und Anzeigewesen sowie Controlling wahr.

Zum 31. Dezember 2015 befinden sich 227 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfläche von 18.770 m 2 im Bestand des 2. Fonds. Der flächenmäßige Leerstand beträgt aktuell 20,8%. Derzeit können wir bei der Vermietung eine durchschnittliche Istmiete von 6,20 €.1m 2 aufgrund von Wohnungsverkäufen und Neuvermietungen erzielen.

Im Geschäftsjahr konnten die Nettokaltmieten in EUR/m 2 in den unterschiedlichen Portfolios gesteigert werden. Insgesamt wurden 96 Mieterhöhungen durchgesetzt. Die Vermietung gestaltet sich zum 31. Dezember 2015 wie folgt:

Stand: 31.12.2015 Strategie Akt. Wohn-/ Gewerbeeinheften IST-Fläche Leerstand Fläche Gesamte Istmiete Istmiete Wohnen
Gesamtportfolio [m²] [%] [Tsd. €] [€/m²]
d. i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Wohnen GmbH
Dortmund – Stemmbrink Privatisierung 5 355 0,0 2 5,10
Dortmund – Lange Fuhr Privatisierung 8 599 0,0 3 4,89
Essen – Friedrichshof Privatisierung 44 2.944 10,4 14 5,62
Kassel – Bergweg Privatisierung 8 584 12,6 3 5,05
Essen – Carmerstr. / Planckstr. Privatisierung 48 4.618 34,4 20 6,72
Bonn – Eifelstr.Norgebirgsstr. Privatisierung 5 777 33,7 4 0,00
Bonn – Akazienweg Privatisierung 40 3.497 9,6 22 6,91
Münster – Feldstiegenkamp Privatisierung 59 4.635 21,9 22 5,85
GbR Parrisiusstr. 31
Berlin – Köpenick Privatisierung 10 761 35,1 4 7,50
Summe 227 18.770 20,8 90 6,20

Im Geschäftsjahr wurden insgesamt TEUR 1.783 in die Modernisierung der Gebäude investiert. Im Objekt Münster – Feldstiegenkamp wurde die Fassade, das Treppenhaus sowie die Hauseingänge saniert. Ferner wurden die Balkonbrüstungen ausgetauscht und sechs Wohnungsrenovierungen fertiggestellt. Im Objekt Essen – Friedrichshof konnten im Geschäftsjahr diverse Dachgeschossausbauten beendet werden. In Essen – Carmerstr./Planckstr. wurde mit dem Abriss und Neubau weiterer Staffelgeschosse sowie Anbau eines Außenaufzugs begonnen. Der Austausch der Schrägverglasung in Berlin – Köpenick wurde abgeschlossen.

Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen wurden im Geschäftsjahr im Durchschnitt um 2%, in 2016 bis jetzt um durchschnittlich 3% erhöht.

In 2015 wurden insgesamt 47 Wohnungen mit Nutzen-Lasten-Übergang verkauft. Hieraus resultieren Umsätze aus Verkäufen von Grundstücken in Höhe von insgesamt TEUR 5.950 realisiert werden.

Die finanziellen Leistungsindikatoren in der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. GmbH & Co. KG basieren auf monatlich ermittelten Finanzkennzahlen (EAT, EBT, EBIT, EBITDA und Eigen-kapitalrendite). 1 Abweichungen bei den ersten vier Kennzahlen führen zu entsprechenden Maßnahmen.

1 Der EAT (Earnings alter Taxes) ist der Jahresüberschuss (hier: Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres) nach Steuern. Beim EBT (Earnings before Taxes) handelt es sich um den Jahresüberschuss (hier: Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres) vor Steuern. Bei der Berechnung des EBIT wird das EBT um das Zinsergebnis bereinigt. Das EBITDA ergibt sich aus dem EBIT zuzüglich Abschreibungen auf das immaterielle Anlagevermögen und außerplanmäßigen Abschreibungen auf die Zeitwerte des Umlaufvermögens. Die Eigenkapitalrentabilität ergibt sich aus der Relation von EAT zum Eigenkapital.

Für das Geschäftsjahr 2015 können folgende Finanzkennzahlen genannt werden:

Finanzielle Leistungsindikatoren 2015 2014
EAT 648.658 -123.780
EBT 648.658 -123.780
EBIT 650.505 -122.761
EBITDA 650.505 -122.761
Eigenkapitalrendite 4,9% -0,8%

C. Prognosebericht

Die Optimierung des Vertriebsprozesses soll auch zukünftig weiter vorangetrieben werden. Ziel ist es, Wohnungen zeitnah am Markt anzubieten, marktfähige Preise zu realisieren und einen optimalen Käufer-Mix zwischen Mietern, Kapitalanlegern und Selbstnutzern zu erzielen.

Es wird damit gerechnet, dass die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. GmbH & Co. KG auf die Gegebenheiten im Jahr 2016 erfolgreich reagieren kann. Das Unternehmen kann von dem ausgewogenen Portfolio-Mix sowie der ergiebigen Wohnungssanierung auch im nächsten Jahr profitieren und dementsprechend auf die Wünsche der Käufertypen eingehen. Dementsprechend wird auch im nächsten Jahr mit einer hohen Käuferzufriedenheit gerechnet, welche zu einer Weiterempfehlung führen wird.

Im Jahr 2016 befinden sich alle erworbenen Objekte im Vertrieb. Somit ist mit einer starken Verkaufstätigkeit von Wohneigentum durch die Gesellschaft zu rechnen. Durch die Optimierung des Vertriebsprozesses und der verbesserten Steuerung durch die Nettomarge wird mit einer Steigerung der Margen gerechnet. 2016 erwarten wir eine positive Entwicklung. Wir erwarten für das Geschäftsjahr 2016 ein Ergebnis von TEUR 1.300 bis TEUR 1.600.

D. Chancen- und Risikobericht

I. Risiken

Die Gesellschaft verfügt über ein Risikomanagement. Die objekt- und unternehmensbezogenen Kennzahlen und Risiken werden durch ein regelmäßiges monatliches Reporting ermittelt und ihre Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage analysiert. Insoweit ist gewährleistet, dass die wesentlichen Risiken des Fonds jederzeit identifiziert, erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können.

Für das Risikomanagement des Fonds sind insbesondere finanzielle Risiken (Marktrisiko, Liquiditätsrisiko, Gegenparteirisiko, Kreditrisiko), operationelle Risiken sowie sonstige Risiken von Bedeutung.

Finanzielle Risiken

Die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien wird deutlich von der Zinsentwicklung beeinflusst. Das anhaltende niedrige Zinsniveau in 2015 hat zu erhöhten Verkäufen von Wohnimmobilien geführt. Wir gehen auch im kommenden Jahr 2016 von einem relativ konstanten Zinsniveau und damit von einer stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien aus. Sollten die Zinsen in den nächsten Jahren erheblich steigen, kann dies natürlich zu einer Abschwächung der Nachfrage für Wohnimmobilien führen. Im Falle einer sinkenden Nachfrage besteht zusätzlich das Risiko fallender Preise. Die derzeitige Entwicklung auf den Kapitalmärkten wirkt sich jedoch positiv auf die Anlage in Immobilien aus.

Der Verkehrswert der mittelbar gehaltenen Immobilien beträgt zum Bilanzstichtag rund TEUR 26.259. Zukünftig besteht das Risiko, die Werthaltigkeit unserer Immobilien zu sichern (Immobilienpreisrisiko). Dieser Gefahr wirken wir entgegen, indem wir unsere Gebäude kontinuierlich energetisch sanieren und modernisieren.

Zudem besteht das Risiko der negativen Entwicklung der Mietpreise oder der Leerstandsraten aufgrund von Veränderung der Marktsituation am Standort oder der Region (Mietpreis- und Leerstandsrisiko). Im Rahmen des Asset Managements versuchen wir dem Leerstands- und Mietausfallrisiko durch aktive Steuerung unserer Property Manager entgegenzuwirken. Anhand genauer Performance-Analysen lassen sich renditeerhöhende Maßnahmen zeitnah einleiten.

Des Weiteren besteht das Zinsänderungs- und Anschlussfinanzierungsrisiko und damit steigender Zinszahlungen an die Bank oder einer nicht fristgerechten Verlängerung ausgelaufener Zinsbindungen und Darlehnsvereinbarungen.

Auch Planungsrisiken, welche aus Projektentwicklungsvorhaben resultieren, die sich in der Regel über einen langen Planungshorizont erstrecken, lassen sich unter Marktrisiken subsumieren.

Des Weiteren besteht das Finanzierungsrisiko, dass die Banken ihre Darlehen fällig stellen und somit kurzfristig getilgt werden müssen. Um die dafür notwendigen Mittel aufbringen zu können, ist es nicht ausgeschlossen, dass Immobilien veräußert werden müssen.

Liquiditätsrisiko ist das Risiko, dass eine Position im Portfolio des Fonds nicht innerhalb hinreichend kurzer Zeit mit begrenzten Kosten veräußert, liquidiert oder geschlossen werden kann und dass dies die Fähigkeit des Fonds beeinträchtigt, den Anforderungen zur Erfüllung sonstiger Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Gegenparteirisiko ist das Verlustrisiko für einen Fonds, das aus der Tatsache resultiert, dass die Gegenpartei eines Geschäfts bei der Abwicklung von Leistungsansprüchen ihren Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommen kann. Vertragspartner sind hierbei beispielsweise Auslagerungspartner, Dienstleister, aber auch die individuellen Mietparteien (Mietrückstände).

Operationelle Risiken

Das operationelle Risiko ist das Verlustrisiko für einen Fonds, das aus unzureichenden internen Prozessen sowie aus menschlichem oder Systemversagen bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft resultiert und Rechts-, Dokumentations- und Reputationsrisiken sowie Risiken, die aus den für einen Fonds betriebenen Handels-, Abrechnungs- und Bewertungsverfahren resultieren, einschließt.

Sonstige Risiken

Für den Fonds bestehen strategische Risiken darin, dass wesentliche wirtschaftliche Entwicklungen und langfristige Trends nicht erkannt oder falsch interpretiert werden und eine entsprechende Anpassung der Fondsstrategie teilweise oder vollständig unterbleibt bzw. falsch vorgenommen wird (z.B. könnte aufgrund von Terrorgefahr ein Trend darin bestehen, dass Wohnungen in Hochhäusern unattraktiv werden). Eine Erreichung der langfristigen Performanceziele kann dadurch erschwert oder gar unmöglich werden.

Reputationsrisiken sind die Gefahren, die sich aus einer möglichen Beschädigung des Rufes des Fonds infolge einer negativen Wahrnehmung in der Öffentlichkeit (Kunden, Geschäftspartnern, Behörden) ergeben.

Steuerliche Risiken beinhalten Risiken, die dadurch entstehen, dass unerwartete Veränderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen eintreten und der damit eventuell einhergehende Verlust der Vorteilhaftigkeit steueroptimierter Konstruktionen oder die daraus abgeleiteten Notwendigkeit von Umstrukturierungen.

Politische Risiken umfassen alle Veränderungen des politischen Umfelds, die negative Auswirkungen auf den Fonds haben können. Das Spektrum politischer Risiken reicht grundsätzlich von Veränderungen des politischen Klimas über die Aufhebung von Gesetzen bis hin zu Enteignungen, Krieg und politisch motivierter Gewalt.

Den wesentlichen Risiken wird mit Maßnahmen und Kontrollen entgegengewirkt. Aus heutiger Sicht sind keine Risiken zu erkennen, denen das Unternehmen nicht entgegenwirken kann.

Insgesamt betrachtet besteht für die Gesellschaft lediglich im Hinblick auf die Werthaltigkeit der Immobilien die Gefahr von Wertverlusten. Die übrigen Risiken sind im Vergleich dazu von eher untergeordneter Bedeutung.

II. Chancen

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Die EZB hat – neben der bereits erfolgten Leitzinssenkung – beschlossen, die expansive Geldpolitik zu verlängern und damit das realwirtschaftliche Wachstum in der Eurozone weiter zu stärken. Damit sind im laufenden Jahr eine stabile Binnennachfrage sowie weitere Verbesserungen der europäischen Arbeitsmärkte zu erwarten. Das jährliche Wachstum der Eurozone sollte sich 2016 auf etwa 1,7% bei einer niedrigen Inflationsrate belaufen. Die 2015 erzielten Fortschritte zur Stabilisierung der Staatshaushalte lassen ein konstantes Wachstum erwarten, da hierdurch die Investitionsmöglichkeiten und die volkswirtschaftliche Produktion gestärkt werden. In Deutschland wird neben einer stabilen Binnennachfrage auch eine stabile internationale Nachfrage erwartet und somit gehen wir davon aus, dass die wirtschaftliche Erholung im Eurogebiet stabil bleiben wird (Quelle: Europäische Kommission). Die derzeitige Entwicklung auf den Kapitalmärkten wirkt sich jedoch positiv auf die Anlage in Immobilien aus.

Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt

Die konkreten Folgen der Mietpreisbremse für Wohnimmobilien können im laufenden Jahr in Deutschland die Preisdynamik in den Metropolzentren beeinflussen, weshalb hier eine genaue Beobachtung der unterschiedlichen Rechtsverordnungen von Relevanz sein wird. Die demographische Entwicklung in Deutschland zeigt sich sehr unterschiedlich. Während vor allem die ländlichen Regionen mit Bevölkerungsverlusten zu kämpfen haben, sind die urbaneren Regionalzentren von Bevölkerungswachstum geprägt. Entsprechend unterschiedlich sind die Erwartungen an die Preisentwicklung in diesen Regionen. Insgesamt ist im laufenden Jahr mit einer positiven Wertentwicklung zu rechnen.

Auch die derzeitige Entwicklung auf den Märkten sowie der in einigen Teilen Deutschlands knappe Wohnraum kann als Chance angesehen werden, die Leerstandsquote im vorhandenen Immobilienbestand nachhaltig zu reduzieren sowie Wertsteigerungen der Immobilien zu generieren.

E. Nachtragsbericht

Es sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres 2015 eingetreten.

F. Angaben gemäss § 23 ABS. 2 NR. 4-6 KARBV

Die Gesellschaft hat ein gezeichnetes Kommanditkapital von TEUR 16.110 und 16.110 Kommanditanteilen.

Die d.i.i. Investment GmbH ist die externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) des geschlossenen Spezial-AlF d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. GmbH & Co. KG.

Die KVG ist als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft zugelassen und verwaltet inländische Investmentvermögen. Die KVG ist für das Portfolio- und Risikomanagement sowie die erweiterten Berichts-, Prüfungs- und Offenlegungspflichten verantwortlich. Die KVG ist berechtigt, Aufgaben an Dritte zu übertragen. Sie verwaltet, unmittelbar oder mittelbar über verschiedene Objektgesellschaften (nachfolgend „Objektgesellschaften“) Immobilien (nachfolgend „Objekte“) bzw. Immobilienportfolien (nachfolgend „Portfolio“).

Die KVG übernimmt für die Auftraggeber das Asset Management im Hinblick auf die gesamten von den Auftraggebern direkt oder indirekt gehaltenen Objekte.

Das Asset Management umfasst

die Beratung im Hinblick auf die Auswahl, Analyse, Bewertung und Durchführung des Erwerbs und des Verkaufs von Immobilienobjekten sowie

das operative Management von Objekten. Die Leistungen der KVG erstrecken sich auf alle gehaltenen und alle zukünftig zu erwerbenden Objekte, sobald Nutzen und/oder Lasten dieser Objekte direkt bzw. mittelbar auf eine Tochtergesellschaft übergegangen sind.

Die Gesellschaft verpflichtet sich, der KVG sämtliche Unterlagen und Informationen über alle Objekte vollständig und richtig zu übergeben, die die KVG zur Durchführung des Auftrages benötigt.

Die KVG wird die Aufgaben mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes wahrnehmen sowie fachgerecht bearbeiten.

Die KVG wird die Gesellschaft oder von diesen benannte Dritten über alle der KVG bekannten wesentlichen, die Objekte betreffenden Angelegenheiten unverzüglich unterrichten. Der Gesellschaft sind ferner alle der KVG bekannten Informationen weiterzugeben, die – in welcher Weise auch immer – für den Fortbestand und die Wirtschaftlichkeit der Objekte von Bedeutung sind oder sein könnten (z.B. Veränderungen im Umfeld, behördliche Entscheidungen u.ä.).

Die KVG wird der Gesellschaft Berichte über alle wesentlichen wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse der einzelnen Objekte erstellen und an die Auftraggeber weiterleiten. Die KVG wird ferner, soweit erforderlich, entsprechende Berichte für finanzierende Banken nach Maßgabe der jeweiligen Kreditverträge erstellen. Einzelheiten zu Form und Inhalten dieser turnusmäßigen Berichte sind von der Gesellschaft festzulegen. Die KVG kann sich für die Erfüllung der Verpflichtung Dritter bedienen.

Der Gesellschaft und den von ihr Bevollmächtigten ist nach vorheriger Ankündigung Einblick in die die Objekte betreffenden Unterlagen zu gewähren. Mit Beendigung des Auftrages oder nach Aufforderung durch die Gesellschaft sind sämtliche Unterlagen der Gesellschaft auszuhändigen. Ein Zurückbehaltungsrecht ist ausgeschlossen.

Die KVG ist im Rahmen ihrer Tätigkeit verpflichtet, nach pflichtgemäßem Ermessen stets im Interesse der Gesellschaft zu handeln und hierbei deren Weisungen zu beachten.

Die Weisungsbefugnisse der Gesellschaft gegenüber der KVG erstrecken sich insbesondere auf die Präzisierung der übertragenen Aufgaben. Eine Erweiterung des umgrenzten Aufgabengebietes bedarf jedoch der einvernehmlichen Einigung aller Vertragsparteien.

Durch den Verwaltungsvertrag wird kein Arbeitsverhältnis zwischen der Gesellschaft und den Mitarbeitern der KVG begründet. Die Art und Weise der Erledigung der Aufgaben der KVG sowie die Bestimmungen des hierzu einzusetzenden Personenkreises obliegt allein der KVG. Soweit die KVG Weisungen erhält, binden diese allein die KVG und nicht deren Mitarbeiter. Die Mitarbeiter der KVG unterliegen allein den Weisungen der KVG.

Die KVG sowie ihre Erfüllungsgehilfen haften gegenüber der Gesellschaft nur bei grober Fahrlässigkeit und Vorsatz. In diesem Fall ist die Haftung der KVG jedoch auf den typischerweise vorhersehbaren Schaden begrenzt. Für Schäden an Leben, Körper und Gesundheit haftet die KVG unbeschränkt.

Die KVG übernimmt für Lieferungen und Leistungen der von ihr beauftragten Objektverwalter oder sonstige Dienstleister keine Gewährleistung. Sie haftet der Gesellschaft jedoch dafür, dass sie die Objektverwalter und Dienstleister mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns sowie unter Berücksichtigung der der Gesellschaft gegebenenfalls auferlegten Pflichten, z.B. aus Finanzierungszusagen von Banken, ausgewählt hat.

Die Haftung für alle Ansprüche der Gesellschaft gegenüber der KVG aus und im Zusammenhang mit diesem Vertrag ist beschränkt auf den Betrag der an die Gesellschaft in den letzten zwei vollen Geschäftsjahren vor Eintritt des Haftungsfalles gezahlten Gesamtvergütung.

Der Vertrag läuft zunächst bis zum 31. Dezember 2016. Er verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn er nicht unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalenderjahres schriftlich gekündigt wird. Eine Kündigung aus wichtigem Grund gemäß den gesetzlichen Vorschriften ist jederzeit fristlos zulässig.

Die Kündigung hat schriftlich mit eingeschriebenem Brief zu erfolgen.

Kommt es während der Vertragslaufzeit bei der Gesellschaft im Rahmen eines einheitlichen Veräußerungsvorgangs zu einem Gesellschafterwechsel in Höhe von 75% des Gesellschaftskapitals oder werden alle von den Auftraggebern gehaltenen Objekte veräußert und übernimmt der Käufer diesen Vertrag nicht, ist die Gesellschaft berechtigt, den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende zu kündigen, frühestens jedoch zu dem Zeitpunkt, für den die Übergabe des Objektes an den Käufer vorgesehen ist.

Die KVG ist bei Beendigung dieses Vertrages verpflichtet, der Gesellschaft bzw. den Objektgesellschaften alle in § 257 HGB genannten noch vorhandenen Unterlagen sowie alle zur ordnungsgemäßen Fortsetzung der Buchführung und allgemeinen Verwaltung notwendigen Unterlagen herauszugeben.

Die KVG erhält für ihre Beratungs- und Verwaltungsleistungen nach § 1 von den Auftraggebern eine Managementgebühr in Höhe von 1% p.a. bezogen auf den Buchwert des Immobilienbestandes, der bei den Auftraggebern und in eventuellen Beteiligungsgesellschaften bilanziert ist, mindestens jedoch EUR 10.000,00 pro Monat (nachfolgend „Managementgebühr“). Die Managementgebühr ist auf Basis der jeweiligen Jahresabschlüsse zu ermitteln. Die KVG erhält nach dem angenommenen Investitionsverlauf bemessene Abschlagszahlungen auf die jährliche Managementgebühr, die in zwölf Monatsraten jeweils zum 1. eines jeden Monats zu zahlen sind. Zum 31.12. eines Jahres wird im Rahmen einer Endabrechnung die endgültige Managementgebühr für das Geschäftsjahr abgerechnet. Dabei sind Abgänge und Zugänge von einzelnen Objekten pro-rata-temporis für das Geschäftsjahr, in dem der Zugang bzw. der Abgang erfolgt, sowie die sich jeweils zum Monatsanfang ergebenden Buchwerte als Basis für die Endabrechnung zu berücksichtigen.

Für den von der KVG beratenen Ankauf von Wohnimmobilien oder Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erhält die KVG eine Einmalprovision in Höhe von 2,0% des jeweiligen Nettokaufpreises. Nettokaufpreis in diesem Sinne ist der tatsächlich gezahlte Kaufpreis ohne Erwerbsnebenkosten. Die Vergütung ist mit notarieller Beurkundung des Kaufvertrages zur Zahlung fällig.

Für den von ihr beratenen Verkauf von Wohnimmobilien oder Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erhält die KVG seit dem 1. Januar 2015 eine Einmalprovision in Höhe von 1,0% des jeweiligen Nettoverkaufspreises bei der Veräußerung von Wohnraum im Rahmen von Wohnungsprivatisierungen (Schaffung von Sondereigentum nach dem Wohnungseigentums-gesetz). Im Falle der Veräußerung von Immobilien als sogenannte Mehrfamilienhäuser erhält die KVG eine Einmalprovision in Höhe von 1,0% des jeweiligen Nettoverkaufspreises. Nettoverkaufspreis in diesem Sinne ist der tatsächlich vereinnahmte Verkaufspreis vor Abzug etwaiger Veräußerungsnebenkosten. Die Vergütung ist mit notarieller Beurkundung des Kaufvertrages zur Zahlung fällig.

Sofern die KVG den Verkauf von Wohnungen durch eigenes Personal durchführt, erhält die KVG für diese Tätigkeit zusätzlich eine Aufwandsentschädigung in Höhe von maximal 3,5% des Nettoverkaufspreises. Nettoverkaufspreis in diesem Sinne ist der tatsächlich vereinnahmte Verkaufspreis vor Abzug etwaiger Veräußerungsnebenkosten. Der Anspruch auf die jeweilige Vergütung entsteht mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und ist innerhalb von 14 Tagen zur Zahlung fällig.

Die nach vorstehenden Absätzen geschuldeten Vergütungen und Gebühren sind Nettobeträge und erhöhen sich durch eine ggf. darauf entfallende Umsatzsteuer.

Soweit die KVG Beratungs- und Verwaltungsleistungen, insbesondere Beratungsleistungen bei der Umsetzung des Geschäftsgegenstands der Gesellschaft im Zusammenhang mit rechtlichen oder steuerrechtlichen Fragestellungen, durch die Einschaltung von Nachunternehmern (z.B. Steuerberater, Rechtsanwälte, etc.) erbringen lässt, werden ihr diese Aufwendungen durch die Gesellschaft erstattet. Soweit solche Kosten im Zusammenhang mit einer geplanten Akquisition entstanden sind und es nicht zum Abschluss einer wirksamen Transaktion kommt, so werden sich die KVG und Auftraggeber diese Kosten teilen.

Eine Weiterverlagerung der von der KVG übernommenen Aufgaben auf Dritte, insbesondere die Einschaltung von Nachunternehmern, ist nur zulässig, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist. Im Übrigen bedarf die Verlagerung von Aufgaben der vorherigen Zustimmung der Gesellschaft. Die Zustimmung der Gesellschaft darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Die KVG bleibt der Gesellschaft gegenüber für die Erfüllung der ihr aus diesem Vertrag obliegenden Verpflichtungen verantwortlich, auch wenn sie die Aufgaben durch beauftragte Dritte erfüllen lässt.

Die KVG ist bevollmächtigt, Einblick in die den Grundbesitz der Objekte und Immobilien-portfolien betreffenden Unterlagen bei sämtlichen Behörden zu nehmen und Unterlagen zum Zwecke der Kopienanfertigung zu entleihen sowie Untervollmachten zu diesem Zwecke zu erteilen.

Die KVG ist ohne gesonderte Bevollmächtigung nicht berechtigt, die Gesellschaft rechtsgeschäftlich zu vertreten.

Die KVG unterliegt gegenüber der Gesellschaft keinem Wettbewerbsverbot. Die KVG wird jedoch sämtliche Informationen, die sie im Zusammenhang mit ihrer Geschäftsbesorgung nach diesem Vertrag von der Gesellschaft erlangt, vertraulich behandeln und nur mit vorheriger Zustimmung der Gesellschaft oder im Rahmen ihrer vertraglich, gesetzlich oder behördlich auferlegten Pflichten offen legen.

G. Erklärung nach § 289 ABS. 1 SATZ 5 HGB I.V.M.

§§ 158, 135 ABS. 1 SATZ 2 NR. 3 KAGB

Wir, die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft, versichern nach bestem Wissen, dass im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.

 

Wiesbaden, 30. Juni 2016

Frank Wojtalewicz

Geschäftsführer

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien

Verwaltungs GmbH

Frank Wojtalewicz

Geschäftsführender Kommanditist

PKF FASSELT SCHLAGE

Vermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. GmbH & Co. KG, Wiesbaden, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), der Delegierten Verordnung (EU) Nr. 231/2013 und der ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und der Anlagebedingungen liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Darüber hinaus liegt die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 Abs. 1 KAGB i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Gesellschaftsvermögens und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsleitung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gem. § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 Abs. 2 KAGB haben wir auf Basis einer Prüfung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt.

Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015 den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

 

Frankfurt am Main, den 30. Juni 2016

PKF FASSELT SCHLAGE
Partnerschaft mbB
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Rechtsanwälte

S. Varughese

Wirtschaftsprüfer

F. Weber

Wirtschaftsprüfer

Hier nun die Bialnz der

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 5. NORD GmbH & Co. KG

Wiesbaden

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013

Bilanz zum 31. Dezember 2013

AKTIVA

31.12.2013 Vorjahr
EUR TEUR
A. Anlagevermögen
Finanzanlagen 1.295.000,00 1.295
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 603.752,68 65
II. Guthaben bei Kreditinstituten 35.991,92 0
639.744,60 65
C. Rechnungsabgrenzungsposten 527,82 1
Bilanzsumme 1.935.272,42 1.361

PASSIVA

31.12.2013 Vorjahr
EUR TEUR
A. Eigenkapital
Kapitalanteile der Kommanditisten 89.361,36 192
B. Rückstellungen 5.000,00 11
C. Verbindlichkeiten 1.840.911,06 1.158,00
Bilanzsumme 1.935.272,42 1.361

Anhang für das Geschäftsuhr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2013

A. Allgemeines

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2013 der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 5. NORD GmbH & Co. KG wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches und nach den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für kleine Personenhandelsgesellschaften im Sinne von §§ 264a und 264c HGB.

Die Gesellschaft ist eine Personenhandelsgesellschaft, auf die die Vorschriften des § 264a HGB anzuwenden sind. Die größenabhängigen Erleichterungen für den Anhang gemäß § 288 HGB i.V.m § 267 Abs. 1 und § 264a HGB wurden teilweise in Anspruch genommen.

B. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung

Bei der Aufstellung der Bilanz wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Die Finanzanlagen werden mit den Anschaffungskosten oder mit ihrem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie die Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennbetrag ausgewiesen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen -wie im Vorjahr -nicht.

Die Verbindlichkeiten haben – wie im Vorjahr – alle eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

D. Sonstige Angaben

Die Gesellschaft besitzt Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals (EUR 25.000) der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 5. Bestand A GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Das Eigenkapital der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 5. Bestand A GmbH beträgt zum 31. Dezember 2013 EUR 272.553,40 (Vj. TEUR 271). Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2013 mit einem Jahresüberschuss von EUR 1.118,35 (Vj. TEUR 2) ab.

Die Gesellschaft besitzt weiterhin Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals (EUR 25.000) der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 5. Wohnen A GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Das Eigenkapital der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 5. Wohnen A GmbH beträgt zum 31. Dezember 2013 EUR 1.145.909,79 (Vj. TEUR 1.026). Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2013 mit einem Jahresüberschuss von EUR 119.411,04 (Vj. TEUR 1) ab. Die Anteile an der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 5. Wohnen A GmbH wurden mit Notarvertrag vom 27. Dezember 2013 mit Wirkung zum 1. Januar 2014 veräußert.

Die Gesellschaft beschäftigt wie im Vorjahr keine Arbeitnehmer.

Organe der Gesellschaft

Komplementärin: d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH, Gräfelfing
Gezeichnetes Kapital EUR 25.000,00
Geschäftsführung: d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH, Gräfelfing
vertreten durch ihre Geschäftsführer
Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden
Herr Alexander von Mellenthin, Gräfelfing
Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden, Geschäftsführender Kommanditist

 

Wiesbaden, 5. August 2014

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer

 

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH

Alexander von Mellenthin, Geschäftsführer

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführender Kommanditist

Hier nun die Bilanz der

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. GmbH & Co. KG

Wiesbaden

Jahresbericht zum Geschäftsjahr vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014

Bilanz zum 31. Dezember 2014

Vorjahr
INVESTMENTANLAGEVERMÖGEN EUR EUR TEUR

A. Aktiva

1. Beteiligungen 29.694.491,18 40.334
2. Barmittel und Barmitteläquivalente
a) Täglich verfügbare Bankguthaben 20.087,10 0
3. Forderungen
a) Forderungen an Beteiligungsgesellschaften 0,00 310
b) Zins- und Dividendenansprüche 548.432,73 0
c) Andere Forderungen 58.192,19 606.624,92 45
4. Sonstige Vermögensgegenstände 15.974,37 0
5. Aktive Rechnungsabgrenzung 2.325,05 1
Summe Aktiva 30.339.502,62 40.690

B. Passiva

1. Rückstellungen 61.500,00 8
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
a) aus anderen Lieferungen und Leistungen 16.511,25 20
3. Sonstige Verbindlichkeiten
a) gegenüber Gesellschaftern 23.472,20 7.669
b) Andere 1.007,45 24.479,65 2.301
4. Eigenkapital
a) Kapitalanteile Kommanditisten 32.300.000,00 32.600
b) Nicht realisierte Gewinne/Verluste aus der Neubewertung -195.008,82 -21
c) Verlustvortrag -1.907.578,41 -1.061
d) Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 39.598,95 30.237.011,72 -826
Summe Passiva 30.339.502,62 40.690

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2014

Geschäftsjahr Vorjahr
Investmenttätigkeit EUR TEUR
1. Erträge
a) Erträge aus Immobilien-Gesellschaften 548.432,73 0
b) Zinsen und ähnliche Erträge 57,15 1
Summe Erträge 548.489,88 1
2. Aufwendungen
a) Zinsen aus Kreditaufnahmen -341.130,75 -726
b) Verwaltungsvergütung -59.500,00 -60
c) Verwahrstellenvergütung -15.000,00 0
d) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten -36.438,64 -6
e) Sonstige Aufwendungen -35.821,54 -35
Summe Aufwendungen -487.890,93 -827
3. Ordentlicher Nettoertrag 60.598,95 -826
4. Veräußerungsgeschäfte
a) Realisierte Verluste -21.000,00 0
Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften -21.000,00 0
5. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 39.598,95 -826
6. Zeitwertänderung
a) Erträge aus der Neubewertung 2.353.182,70 0
b) Aufwendungen aus der Neubewertung -2.548.191,52 -21
Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres -195.008,82 -21
7. Ergebnis des Geschäftsjahres -155.409,87 -847

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2014

A. Allgemeines

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2014 der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. GmbH & Co. KG wurde erstmals auf der Grundlage der Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV), den für Investmentkommanditgesellschaften geltenden Regelungen des Handelsgesetzbuches sowie nach den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages aufgestellt.

Bei der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. GmbH & Co. KG handelt es sich um eine extern verwaltete geschlossene Spezial-Investment-KG nach § 150 Abs. 2 Nr. 2 KAGB, die über kein eigenes Betriebsvermögen verfügt.

Die Bilanz wurde gemäß §§ 158, 135 Abs. 3 Satz 1 KAGB in Staffelform aufgestellt. Die Gliederung und der Ausweis von Vermögensgegenständen und Schulden in der Bilanz sowie Erträgen und Aufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung entsprechen den Vorschriften für Investment-KGs der §§ 21 Abs. 4, 22 Abs. 3 KARBV.

B. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Bei den Beteiligungen handelt es sich ausschließlich um Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften. Diese werden mit dem Wert gemäß § 31 KARBV angesetzt.

Die Bankguthaben (gemäß § 29 Abs. 2 KARBV), Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennbetrag ausgewiesen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Rückzahlungsbetrags angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind gemäß § 29 Abs. 3 KARBV mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.

Die Vorjahreswerte basieren ausschließlich auf den Bewertungsvorschriften des HGB. Eine Anpassung an die Bewertungsvorschriften des KAGB und der KARBV erfolgte nicht. Es wurden lediglich bzgl. des Ausweises Anpassungen an die geänderten Jahresabschlussposten vorgenommen.

Die Vorjahresbeträge folgender Abschlussposten zum Bilanzstichtag wurden im Vorjahres-abschluss unter den entsprechend aufgeführten Abschlussposten ausgewiesen:

Abschlussposten per 31. Dezember 2014 Vorjahresabschlussposten
Bilanz-Aktiva Bilanz-Aktiva
•Beteiligungen •Anteile an verbundenen Unternehmen
•Täglich verfügbare Bankguthaben •Guthaben bei Kreditinstituten
•Forderungen an Beteiligungsgesellschaften •Forderungen gegen verbundene Unternehmen
•Andere Forderungen •Forderungen gegen Gesellschafter
•Aktive Rechnungsabgrenzung •Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanz-Passiva Bilanz-Passiva
•Rückstellungen •Sonstige Rückstellungen
•Sonstige Verbindlichkeiten – Andere •Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten
Gewinn- und Verlustrechnung Gewinn- und Verlustrechnung
•Zinsen aus Kreditaufnahmen •Zinsen und ähnliche Aufwendungen
•Verwaltungsvergütung •Sonstige betriebliche Aufwendungen
Prüfungs- und Veröffentlichungskosten
Sonstige Aufwendungen
•Aufwendungen aus der Neubewertung •Abschreibungen auf Finanzanlagen

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Beteiligungen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Anschaffungskosten
01.01.2014 Zugänge Abgänge 31.12.2014
EUR EUR EUR EUR
Beteiligungen 40.355.000,00 0,00 -10.444.500,00 29.910.500,00
Insgesamt 40.355.000,00 0,00 -10.444.500,00 29.910.500,00
Zeitwertänderung
01.01.2014 Zuschreibungen Abschreibungen 31.12.2014
EUR EUR EUR EUR
Beteiligungen -21.000,00 2.353.182,70 -2.548.191,52 -216.008,82
Insgesamt -21.000,00 2.353.182,70 -2.548.191,52 -216.008,82
Buchwerte
31.12.2014 31.12.2013
EUR EUR
Beteiligungen 29.694.491,18 40.334.000,00
Insgesamt 29.694.491,18 40.334.000,00

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen wie im Vorjahr nicht. Die Verbindlichkeiten haben – wie im Vorjahr – alle eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Die Komplementärin ist weder am Kapital noch am Vermögen beteiligt. Daher bestehen keine Kapitalkonten der Komplementärin.

Die Kapitalkonten der Kommanditisten gemäß § 6 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags setzen sich zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen:

31.12.2014 31.12.2013
EUR TEUR
Kapitalkonto I (Haftsumme) 333.000,00 333
Kapitalkonto II (Pflichteinlage) 32.967.000,00 32.967
Kapitalkonto III (EK-Entnahmen/sonstige Geschäftsvorfälle) -1.000.000,00 -700
Kapitalkonto IV (Gewinn-/Verlustvortragskonto) -1.867.979,46 -1.887
30.432.020,54 30.713
Nicht realisierte Gewinne aus der Neubewertung -195.008,82 -21
30.237.011,72 30.692

Die Ergebnisverwendungsrechnung gemäß § 24 Abs. 1 KARBV für das Geschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:

2014 2013
EUR TEUR
1. Verlustvortrag zu Beginn des Geschäftsjahres -1.907.578,41 -1.061
2. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 39.598,95 -826
3. Bilanzverlust am Ende des Geschäftsjahres -1.867.979,46 -1.887

Die Entwicklungsrechnung für das Vermögen der Kommanditisten gemäß § 24 Abs. 2 KARBV für das Geschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:

2014 2013
EUR TEUR
I. Wert des Eigenkapitals am Beginn des Geschäftsjahres 30.692.421,59 31.539
1. Eigenkapitalentnahmen -300.000,00 0
2. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres nach Verwendungsrechnung 39.598,95 -826
3. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -195.008,82 -21
II. Wert des Eigenkapitals am Ende des Geschäftsjahres 30.237.011,72 30.692
Umlaufende Anteile 33.300 33.300
Anteilswert nach § 168 Abs. 1 KAGB (in EUR) 908,02 921,69

Ein Anteil beläuft sich hierbei auf jeweils EUR 1.000,00 des gezeichneten Eigenkapitals. Somit befinden sich zum Bilanzstichtag 33.300 Anteile im Umlauf. Der rechnerische Wert je Anteil gemäß § 168 Abs. 1 KAGB zum Bilanzstichtag ergibt sich durch Division des Werts des Eigenkapitals zum Bilanzstichtag mit den umlaufenden Anteilen zum Bilanzstichtag. Dieser Wert ist ein Durchschnittswert, da es aufgrund der zum Teil in unterschiedlichen Geschäftsjahren erfolgten Beitritte von Kommanditisten nach dem Gesellschaftsvertrag zu unterschiedlichen Anteilswerten je Kommanditist kommt.

D. Sonstige Angaben

Für ein (Vj. zwei) von der Tochtergesellschaft d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Wohnen B GmbH aufgenommene Bankdarlehen (Valuta zum 31. Dezember 2014: EUR 1.376.000,00; Vj. TEUR 6.822) hat die Gesellschaft Bürgschaften über insgesamt EUR 1.376.000,00 (Vj. TEUR 2.699) übernommen. Die von der Tochtergesellschaft erworbenen Immobilien sind mit Grundschulden über EUR 1,4 Mio. (Vj. EUR 6,8 Mio.) belastet, die als Sicherheit für die jeweiligen Darlehen dienen, weshalb das Risiko der Inanspruchnahme der Bürgschaften als vernachlässigbar gering eingeschätzt wird.

Die Angaben gemäß § 25 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 KARBV für die mittelbar über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien sind als Anlage dem Anhang beigefügt.

Organe der Gesellschaft

Komplementärin: d. i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH, Gräfelfing
Gezeichnetes Kapital EUR 25.000,00
Geschäftsführung: d. i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH, Gräfelfing
vertreten durch ihre Geschäftsführer
Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden
Herr Alexander von Mellenthin, Gräfelfing
Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden, Geschäftsführender Kommanditist
Beirat: Herr Georg Reiter, Kommanditist der Gesellschaft
Herr Henning Eggers, Geschäftsführer mehrerer Immobiliengesellschaften
Herr Jan Borchers, Real Estate Manager

Die Mitglieder des Beirats wurden im schriftlichen Abstimmungsverfahren gemäß Beschlussvorschlägen vom 6. Dezember 2011 für drei Jahre gewählt.

Erklärung nach § 264 Abs. 2 Satz 3 HGB i.V.m. §§ 158, 135 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 KAGB

Wir, die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft, versichern nach bestem Wissen, dass der Jahresabschluss gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

 

Wiesbaden, 30. Juni 2015

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer
d.i.i. Deutsche Invest ImmobilienVerwaltungs GmbH

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführender Kommanditist

Anlage zum Anhang

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. GmbH & Co. KG, Wiesbaden

Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien (per 31. Dezember 2014)

Angaben gemäß § 25 Abs. 5 Nr. 1 KARBV

Lage des Grundstücks 45357 Essen
Kamerunstr.
52349 Düren
Rütger-von-Scheven-Str. 48- 138
45359 Essen
Teisselsberg 18-20
Art der Immobilie Grundstück
– unbebaut –
Wohnimmobilie
– Mehrfamilienhäuser –
Wohnimmobilie
– Eigentumswohnungen –
Strategie
Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht.
Komplettverkauf Bestandsentwicklung Wohnungsprivatisierung
(Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Baujahr n. a. 1952 1965
Erwerbsjahr 2011 2011 2011
Grundstücksgröße 3.387,00 m² 41.587,00 m² 193,83 m²
Gebäudenutzfläche (Wohnen 1 Gewerbe) 0,00 m² | 0,00 m² 17.346,49 m² | 69,18 m² 152,00 m² | 0,00 m²
Leerstandsquote 0,0% 2,1% 0,0%
Nutzungsausfallentgeltquote 0,0% 1,8% 0,0%
Fremdfinanzierungsquote 0,0% 61,4% 0,0%
Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen 1 Gewerbe) n. a. | n. a. k. A. | k. A. k. A. | n. a.
Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) 575.000,00 € 19.600.000,00 € 182.000,00 €
anhand Vergleichsgrundstück (Notarvertrag 2015)
Anschaffungsnebenkosten (ANK) – € 224.338,97 € 708,14 €
Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten keine keine keine
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen keine Energetische Maßnahmen keine
Lage des Grundstücks 45359 Essen
An der Schlaghecke 2-16 / Bandstr. 95-97
45359 Essen
An der Schlaghecke 1-7 / Bandstr. 89-93
Art der Immobilie Wohnimmobilie
– Eigentumswohnungen –
Wohnimmobilie
– Eigentumswohnungen –
Strategie
Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht.
Wohnungsprivatisierung
(Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Wohnungsprivatisierung
(Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Baujahr 1962 1962
Erwerbsjahr 2011 2011
Grundstücksgröße 2.480,87 m² 4.109,23 m²
Gebäudenutzfläche (Wohnen 1 Gewerbe) 944,55 m² | 0,00 m² 2.109,90 m² | 0,00 m²
Leerstandsquote 0,0% 23,5%
Nutzungsausfallentgeltquote 0,0% 22,0%
Fremdfinanzierungsquote 50,5% 58,5%
Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen 1 Gewerbe) k. A. | n. a. k. A. | n. a.
Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) 1.340.000,00 € 2.860.000,00 €
Anschaffungsnebenkosten (ANK) 15.761,51 € 45.344,00 €
Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten keine keine
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen DG-Ausbau DG-Ausbau
Lage des Grundstücks 45359 Essen
Bandstr. 77-87 /
Tonstr. 12-16
45357 Essen
Kamerunstr. 2-12 /
Steinpfad 14-16 /
Woltersberg 1-15, 14-16
Art der Immobilie Wohnimmobilie
– Eigentumswohnungen –
Wohnimmobilie
– Eigentumswohnungen –
Strategie Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. Wohnungsprivatisierung
(Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Wohnungsprivatisierung
(Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Baujahr 1962 1963
Erwerbsjahr 2011 2011
Grundstücksgröße 1.725,45 m² 12.442,20 m²
Gebäudenutzfläche (Wohnen 1 Gewerbe) 692,67 m² | 0,00 m² 5.955,67 m² | 0,00 m²
Leerstandsquote 0,0% 39,6%
Nutzungsausfallentgeltquote 1,3% 35,9%
Fremdfinanzierungsquote 27,9% 38,3%
Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen 1 Gewerbe) k. A. | n. a. k. A. | n. a.
Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) 1.040.000,00 € 8.880.000,00 €
Anschaffungsnebenkosten (ANK) 10.423,18 € 75.873,89 €
Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten keine keine
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen DG-Ausbau DG-Ausbau
Lage des Grundstücks 45357 Essen
Eggebrechtstr. 22-28 /
Kamerunstr. 9-11, 30-40, 33-43 /
Steinpfad 1-11, 2-12 /
Woltersbera 2-12
50321 Brühl
Im Bungarten 1-5 /
Am Römerkanal 24-26
Art der Immobilie Wohnimmobilie
– Mehrfamilienhäuser –
Wohnimmobilie
– Eigentumswohnungen –
Strategie Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. Wohnungsprivatisierung
(Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Wohnungsprivatisierung
(Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Baujahr 1963 1985
Erwerbsjahr 2011 2011
Grundstücksgröße 41.125,00 m² 1.908,50 m²
Gebäudenutzfläche (Wohnen 1 Gewerbe) 11.200,32 m² | 0,00 m² 1.809,74 m² | 0,00 m²
Leerstandsquote 2,7% 15,0%
Nutzungsausfallentgeltquote 3,1% 17,9%
Fremdfinanzierungsquote 45,9% 93,7%
Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen 1 Gewerbe) k. A. | n. a. k. A. | n. a.
Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) 12.900.000,00 € 2.860.000,00 €
Anschaffungsnebenkosten (ANK) 142.689,54 € 48.996,99 €
Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten keine keine
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen DG-Ausbau keine
Lage des Grundstücks 45479 Mülheim
Herzogstr. 5, 9
Art der Immobilie Wohnimmobilie
– Eigentumswohnungen –
Strategie Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. Wohnungsprivatisierung
(Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Baujahr 1899
Erwerbsjahr 2011
Grundstücksgröße 105,91 m²
Gebäudenutzfläche (Wohnen 1 Gewerbe) 105,49 m² | 0,00 m²
Leerstandsquote 48,6%
Nutzungsausfallentgeltquote 50,8%
Fremdfinanzierungsquote 0,0%
Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen 1 Gewerbe) k. A. | n. a.
Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) 140.000,00 €
gem. Notarverträgen 2014 (NLÜ 31.1.2015)
Anschaffungsnebenkosten (ANK) 141,26 €
Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten kein Gutachten vorhanden
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen keine
Lage des Grundstücks 42653 Solingen
Frankenstr. 53-57 / Ubierweg 8-20
42653 Solingen
Frankenstr. 61-65 / Ubierweg 13-17
44229 Dortmund
Olpketalstr. 117
Art der Immobilie Wohnimmobilie
– Eigentumswohnungen –
Wohnimmobilie
– Mehrfamilienhäuser –
Wohnimmobilie
– Eigentumswohnungen –
Strategie
Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht.
Wohnungsprivatisierung
(Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Wohnungsprivatisierung und Komplettverkauf als Mehrfamilienhäuser Wohnungsprivatisierung
(Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Baujahr 1969 1969 1985
Erwerbsjahr 2012 2012 2012
Grundstücksgröße 6.972,89 m² 6.283,00 m² 1.793,80 m²
Gebäudenutzfläche (Wohnen 1 Gewerbe) 4.224,61 m² | 0,00 m² 3.140,34 m² | 0,00 m² 675,06 m² | 0,00 m²
Leerstandsquote 5,2% 12,9% 0,0%
Nutzungsausfallentgeltquote 6,4% 14,5% 0,0%
Fremdfinanzierungsquote 48,2% 48,2% 52,5%
Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen 1 Gewerbe) k. A. | n. a. k. A. | n. a. k. A. | n. a.
Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) 6.340.000,00 € 3.450.000,00 € 1.160.000,00 €
Anschaffungsnebenkosten (ANK) 93.663,68 € 69.624,36 € 36.289,75 €
Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten keine keine keine
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen WDVS WDVS keine
Lage des Grundstücks 44357 Dortmund
Hermerichweg 1
44357 Dortmund
Hermerichweg 3
Art der Immobilie Wohnimmobilie
– Eigentumswohnungen –
Wohnimmobilie
– Eigentumswohnungen –
Strategie
Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht.
Wohnungsprivatisierung
(Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Wohnungsprivatisierung
(Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Baujahr 1960 1960
Erwerbsjahr 2012 2012
Grundstücksgröße 338,00 m² 204,02 m²
Gebäudenutzfläche (Wohnen 1 Gewerbe) 262,24 m² | 0,00 m² 202,68 m² | 0,00 m²
Leerstandsquote 45,4% 35,3%
Nutzungsausfallentgeltquote 46,3% 34,4%
Fremdfinanzierungsquote 59,6% 74,0%
Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen 1 Gewerbe) k. A. | n. a. k. A. | n. a.
Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) 359.000,00 € 263.000,00 €
Anschaffungsnebenkosten (ANK) 8.640,89 € 6.360,36 €
Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten keine keine
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen keine keine
Lage des Grundstücks 44357 Dortmund
Hermerichweg 5
Art der Immobilie Wohnimmobilie
– Eigentumswohnungen –
Strategie
Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht.
Wohnungsprivatisierung (Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Baujahr 1960
Erwerbsjahr 2013
Grundstücksgröße 265,40 m²
Gebäudenutzfläche (Wohnen 1 Gewerbe) 262,24 m² | 0,00 m²
Leerstandsquote 50,0%
Nutzungsausfallentgeltquote 49,9%
Fremdfinanzierungsquote 59,9%
Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen 1 Gewerbe) k. A. | n. a.
Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) 356.000,00 €
Anschaffungsnebenkosten (ANK) 9.765,59 €
Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten keine
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen keine

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2014

A. GRUNDLAGEN

I. Geschäftsmodell des Unternehmens

Die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. GmbH & Co. KG ist ein geschlossener Spezial-AIF i.S.d. §§ 285 ff. KAGB, der vor Inkrafttreten des KAGB aufgelegt wurde (sog. Alt-Fonds). Gegenstand der Gesellschaft ist die Errichtung, Durchführung und Verwaltung von Immobilienfonds. Der Fonds erreicht sein Investitionsziel durch unmittelbaren oder mittelbaren Erwerb von Grundstücken und Immobilien (insbesondere Wohnimmobilien) in Deutschland sowie deren Verwaltung, Vermietung und Veräußerung oder sonstige Verwertung.

Die Gesellschaft besitzt Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals (TEUR 25) der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Bestand A GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Das Eigenkapital der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Bestand A GmbH beträgt zum 31. Dezember 2014 TEUR 6.990 (Vj. TEUR 10.015). Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2014 mit einem Jahresfehlbetrag von TEUR 61 (Vj. TEUR 267) ab.

Die Gesellschaft besitzt weiterhin Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals (TEUR 25) der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Wohnen GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Das Eigenkapital der d.i.i. deutsche Invest Immobilien 3. Wohnen GmbH beträgt zum 31. Dezember 2014 TEUR 10.668 (Vj. TEUR 13.579). Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2014 mit einem Jahresfehlbetrag von TEUR 474 (Vj. TEUR 5) ab.

Ferner besitzt die Gesellschaft Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals (TEUR 25) der d.i.i. Deutsche invest Immobilien 3. Wohnen B GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Das Eigenkapital der d.i.i. Deutsche invest Immobilien 3. Wohnen B GmbH beträgt zum 31. Dezember 2014 TEUR 11.254 (Vj. TEUR 16.375). Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2014 mit einem Jahresüberschuss von TEUR 422 (Vj. TEUR 28) ab.

II. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft ist 2014 um 1,6% gewachsen. Wichtige Treiber waren der Export und die stabilen Konsumausgaben der privaten Haushalte. In diesem positiven Umfeld erreichte die Arbeitslosenquote ein Rekordtief von etwa 6,7%. Der niedrigste Wert seit etwa zwei Jahrzehnten. Die wirtschaftliche Entwicklung in Europa zeigt sich verhalten: Die erfolgreiche Umsetzung der Reformen zur Stabilisierung der Staatshaushalte in den letzten Jahren hat dazu geführt, dass viele europäische Länder einen signifikanten Teil ihrer Verschuldung abgebaut haben. Dennoch sind weitere Schritte für die Erreichung der Maastricht-Ziele erforderlich. Die divergierende Lage an den Arbeitsmärkten sowie die weiterhin relativ hohe Verschuldung der privaten Haushalte wirken als dämpfende Faktoren für das Wachstum in der Eurozone. Die EZB plant mit der bereits erfolgten Senkung des Refinanzierungszinssatzes und des Kaufs von Staatsanleihen mittelfristig die konjunkturellen Aussichten weiterhin zu verbessern (Quelle: Arbeitsagentur, Statistisches Bundesamt).

III. Entwicklungen auf den Kapitalmärkten

Mit dem Jahr 2014 ist ein durchaus turbulentes Jahr mit vielen und teilweise unerwarteten Stolpersteinen zu Ende gegangen.

An den Kapitalmärkten sorgten die geldpolitischen Impulse zeitweilig für Bewegung. Allerdings erhöhte sich die Risikobereitschaft der Anleger infolge der zunehmenden Liquidität nur noch begrenzt. Vielmehr zeigte sich im abgelaufenen Jahr vor allem in der zweiten Jahreshälfte im Zuge der Konjunktureintrübung und der Zuspitzung der Ukraine-Krise ein vermehrtes Streben nach Sicherheit.

Die deutschen und europäischen Börsen wurden von den Staatsanleihen inklusive der deutschen Bundesanleihen, mit denen ein Plus von 7,1% hätte erwirtschaftet werden können, geschlagen. Betrachtet man die Rentenmärkte genauer, zeigt sich, dass die Renditen 10jähriger Bundesanleihen seit Anfang 2014 von rund 2% auf 0,5% gesunken sind.

Die Entwicklung an den europäischen Aktienmärkten glich einer Achterbahnfahrt. Während die erste Jahreshälfte bei DAX und EuroSTOXX 50 unter dem Strich mit Zuwächsen noch erfreulich verlief, war das Bild in den letzten sechs Monaten 2014 von einem starken Auf und Ab geprägt und mündete letztlich in einem nur leicht positiven Börsenjahr. Demgegenüber behielten die weltweiten Aktienmärkte gemessen am MSCI Weltindex unterstützt durch Währungsgewinne aufgrund der Abwertung des Euro ihren positiven Aufwärtstrend auch in der zweiten Jahreshälfte bei.

Die Entwicklung der Rohstoffpreise verlief im letzten Jahr enttäuschend. Auf Euro- Basis belief sich der Verlust einer Rohstoffanlage gemessen am Bloomberg Commodity Total Return Index auf 5,5%. Das Minus basierte im Wesentlichen auf einem massiven Rückgang der Preise für Energierohstoffe, insbesondere für Öl. Die Preise für Edel- und Industriemetalle konnten indes unter Schwankungen per Jahresende aufgrund von Währungsgewinnen ein Plus von fast 6% auf Euro-Basis ausweisen (Quelle: Kapitalmarktperspektiven 2015 – Rückblick, KSK Köln).

IV. Entwicklungen auf den Wohnimmobilienmärkten

Deutsche Wohnimmobilien sind bei Investoren nach wie vor sehr beliebt. Die Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien blieb auch 2014 sehr stark: Dies galt sowohl für private Käufer, die entweder für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage in Wohnungen investiert haben; es galt aber auch für institutionelle Anleger, die wieder verstärkt in große Wohnungsportfolios investierten. Allein im ersten Halbjahr 2014 sind nach Angaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) insgesamt fast 240.000 Wohneinheiten in großen Portfolios mit mindestens 800 Wohneinheiten veräußert worden.

Die Preise und Mieten in deutschen Städten sind auch 2014 deutlich schneller gestiegen als die Einkommen oder die allgemeine Teuerung. Zwar sind in einzelnen Teilmärkten Überhitzungen nicht auszuschließen, allerdings sind für die allermeisten Märkte keine spekulative Übertreibung zu sehen, denn viele fundamentale Bestimmungsfaktoren blieben auch 2014 intakt: Die Nettozuwanderung ist weiter gestiegen, die Zinsen blieben niedrig, die Arbeitsmarktsituation günstig und die Wohnungsfertigstellungen können den Zusatzbedarf der letzten Jahre noch nicht aufnehmen (Quelle: Studie der Universität Regensburg-IREBS).

V. Beurteilung des Geschäftsverlaufs und der Lage der Gesellschaft

V.1. Ertragslage

Das Ergebnis des Geschäftsjahres 2014 beläuft sich auf TEUR -155 (Vj. TEUR -847) und setzt sich zusammen aus dem Realisierten Ergebnis des Geschäftsjahres i.H.v. TEUR 40 (Vj. TEUR -826) und der Zeitwertänderung von TEUR -195 (Vj. TEUR -21). Das Realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres ergibt sich aus dem Ordentlichen Nettoertrag i.H.v. TEUR 61 (Vj. TEUR -826) und dem Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften von TEUR -21 (Vj. TEUR 0).

Der Ordentliche Nettoertrag resultiert im Wesentlichen aus den Erträgen aus Immobilien-Gesellschaften in Form von Dividendenausschüttungen (TEUR 548; Vj. TEUR 0). Dem gegenüber stehen insbesondere die Zinsen aus Kreditaufnahmen von TEUR 341 (Vj. TEUR 726). Der Rückgang dieses Postens um TEUR 385 korrespondiert mit den um TEUR 9.946 zurückgegangenen Sonstigen Verbindlichkeiten. Des Weiteren sind Aufwendungen für Verwaltungsvergütung in Gestalt der Investorenbetreuung (TEUR 60; Vj. TEUR 60), Prüfungs- und Veröffentlichungskosten von TEUR 36 (Vj TEUR 6) sowie Sonstige Aufwendungen über TEUR 36 (Vj. TEUR 35) angefallen. Die Sonstigen Aufwendungen bestehen insbesondere aus der Haftungsvergütung der Komplementärin (TEUR 24; Vj. TEUR 24) sowie Steuer- und Rechtsberatungskosten (TEUR 8; Vj. TEUR 9).

Das Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften resultiert aus der Veräußerung der Beteiligungsgesellschaft d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Bestand B GmbH, die nicht operativ tätig war.

Die Zeitwertänderung resultiert aus Zuschreibungen (TEUR 2.353; Vj. TEUR 0) und Abschreibungen (TEUR 2.548; Vj. TEUR 21) auf Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften.

V.2. Finanzlage

Zum 31. Dezember beträgt das Eigenkapital der Gesellschaft TEUR 30.237 (Vj. TEUR 30.692). Die Eigenkapitalquote beträgt 100% (Vj. 75%).

In der folgenden Aufstellung sind die Konditionen der Finanzierungen durch die Beteiligungsgesellschaften dargestellt:

Ankaufspaket Bankpartner Darlehen maximal bereits Kredit gezogen Kredit bereits getilgt Noch valutierbar (abhänge von Baukosten)
d. i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Wohnen GmbH:
Essen – An der Schlaghecke Bankhaus Lampe 3.500.000 3500.000 875.772 0
Essen – Gerschade Bremer Kreditbank AG 10.000.000 10.000.000 359.500 0
d. i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Wohnen B GmbH:
Bonn-Brüll RaiBa Frechen Hürth 4.795.000 4.795.000 2.558.180 0
Solingen – Frankenstr./Urbierstr. Berlin Hyp 5370.000 5370.000 1.562.480 0
Dortmund – Hermerichweg/Olpketalstraße SK Witten 2.992.000 2.992.000 1.906.051 0
d. i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Bestand A GmbH:
Düren – Rütger-von.Scheven-Str. Bay. Landesbank 12.500.000 12.500.000 182.292 0
39.157.000 39.157.000 7.444.275 0
Ankaufspaket Darlehen aktuelle Valuta Darlehen Valuta (VJ.) Zinsdienst Marge Laufzeiten
d. i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Wohnen GmbH:
Essen – An der Schlaghecke 2.624228 2.932.654 3-M-EUR 2,80% 31.12.2018
Essen – Gerschade 9.640500 10.298.258 EONIA 3,00% 31.12.2018 *)
d. i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Wohnen B GmbH:
Bonn-Brüll 2236.820 2.254.398 3-M-EUR 2,00% 31.12.2016
Solingen – Frankenstr./Urbierstr. 3.807.520 4.448.200 3-M-EUR 1,47% 30.12.2018
Dortmund – Hermerichweg/Olpketalstraße 1.085.949 1.916.945 2-J-Pfandbriefrendite 1,40% 30.06.2016
d. i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Bestand A GmbH:
Düren – Rütger-von.Scheven-Str. 12.317.708 7.883.744 3-M-EUR 1,25% 31.12.2017
31.712.725 29.734.199

*) Die Laufzeit für einen Betrag von EUR 4.000.000 endet am 31.12.2016.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnten Gesellschafterdarlehen (inklusive angefallener Zinsen) von TEUR 7.646 zurückgezahlt werden. Dies wurde über Entnahmen aus den Kapitalrücklagen der Beteiligungsgesellschaften von insgesamt (TEUR 10.395) finanziert.

Die Gesellschaft ist während des gesamten Geschäftsjahres 2014 stets in der Lage gewesen, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen

V.3. Vermögenslage

Die Gesellschaft hält Beteiligungen an drei Immobilien-Gesellschaften. Die Anschaffungskosten hierfür betragen bis zum Bilanzstichtag TEUR 29.910 (Vj. TEUR 40.355) und setzen sich aus den Stammeinlagen über insgesamt TEUR 75 und Kapitalrücklagen in Höhe von insgesamt TEUR 29.835 zusammen. Die Bewertung der Beteiligungen auf den Bilanzstichtag ergab im Geschäftsjahr 2014 Zuschreibungen über insgesamt TEUR 2.353 (Vj. TEUR 0) und Abschreibungen über insgesamt TEUR 2.548 (Vj. TEUR 21).

Die Beteiligungsgesellschaften halten zum 31. Dezember 2014 folgendes Immobilienvermögen:

Überblick Portfolio Akt. Wohn-/ Gewerbeeinheiten Akt. Gesamtfläche
[m²]
Nettokaufpreise Gesamt
[€]
Nettokaufpreise
[€/m²]
d. i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Wohnen GmbH:
Essen – An der Schlaghecke 72 4.587 8.050.000 875
Essen – Gerschede 235 17.508 17.518.700 963
d. i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Wohnen B GmbH:
Mülheim – Herzog-/Königstraße 2 105 1.733.040 806
Bonn – Brühl 28 1.874 11.300.000 1.080
Solingen – Frankenstr. / Urbierstr. 108 7.446 5.400.000 643
Dortmund – Hermerichweg / Olpketalstr. 19 1.462 3.380.000 1.176
d. i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Bestand A GmbH:
Essen – Gerschede 0 0 660.089 0
Düren – Rütger-von-Scheven-Str. 284 17.416 5.580.000 364
Gesamtbestand zum 31.12.2014 748 50.397 53.621.829 818
Überblick Portfolio Nutzen-Lasten-Übergang Strategie Verkehrswerte
d. i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Wohnen GmbH:
Essen – An der Schlaghecke Jan 11 Privatisierung 5.422.000
Essen – Gerschede Jun 11 Privatisierung 21.780.000
d. i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Wohnen B GmbH:
Mülheim – Herzog-/Königstraße Okt. 11 Privatisierung 140.000
Bonn – Brühl Nov 11 Privatisierung 2.860.000
Solingen – Frankenstr. / Urbierstr. Jan 12 Privatisierung 9.790.000
Dortmund – Hermerichweg / Olpketalstr. Jan 13 Privatisierung 2.138.000
d. i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Bestand A GmbH:
Essen – Gerschede Jun 11 Bestand 575.000
Düren – Rütger-von-Scheven-Str. Apr 11 Bestand 19.600.000
Gesamtbestand zum 31.12.2014 62.305.000

Die Dividendenansprüche resultieren aus der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Wohnen GmbH (TEUR 103) und aus der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. Wohnen B GmbH (TEUR 446).

V.4. Die Gesamtaussage zur Lage der Gesellschaft

Das Geschäftsjahr 2014 mit einem Ergebnis des Geschäftsjahres von TEUR -155 (Vj. TEUR -847) stellt sich für die Gesellschaft besser dar als im Vorjahr. Die Geschäftsführung geht aber von einer positiven Entwicklung der Lage der Gesellschaft aus. Dabei wirkt sich der positive Trend am Markt für Wohnimmobilien derzeit günstig auf das Geschäftsmodell der Gesellschaft aus. Die Liquidität der Gesellschaft ist durch langfristige Objektfinanzierungen und der Mittelzuflüsse aus dem Vermietungsgeschäft gesichert.

B. TÄTIGKEITSBERICHT

Die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. GmbH & Co. KG wird seit dem 22. Juli 2014 von der d.i.i. Investment GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet.

Die d.i.i. Investment GmbH wurde am 11. Mai 2010 gegründet. Gesellschafter ist die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH. Die d.i.i. Investment GmbH hat am 16. Januar 2014 den Erlaubnisantrag zum Geschäftsbetrieb als externe AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) gestellt. Am 4. Juli 2014 erhielt die Gesellschaft gemäß §§ 20, 22 des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) die Erlaubnis für die Tätigkeit als externe AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft für die Verwaltung von inländischen Investmentvermögen bezogen auf geschlossene Spezial-AIF gemäß §§ 285 ff. KAGB. Folgende Vermögensgegenstände dürfen verwaltet werden

a)

Immobilien, einschließlich Wald, Forst- und Agrarland,

b)

Bankguthaben gemäß § 195 KAGB,

c)

Derivate zu Absicherungszwecken,

d)

Anteile oder Aktien an Gesellschaften, die nach dem Gesellschaftsvertrag oder der Satzung nur in Vermögensgegenstände gemäß a) sowie die zur Bewirtschaftung dieser Vermögensgegenstände erforderlichen Vermögensgegenstände oder Beteiligungen an solchen Gesellschaften erwerben dürfen. Dieser Passus gilt nur für geschlossene Spezial-AIF.

Am 7. November 2014 wurde die Erlaubnis von der BaFin um die Verwaltung von geschlossenen inländischen Publikums-AIF gemäß §§ 261 ff. KAGB erweitert.

Das Portfoliomanagement und das Risikomanagement werden innerhalb der d.i.i. Investment GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) wahrgenommen. Beide Bereiche sind funktional getrennt und werden von unterschiedlichen Geschäftsführern verantwortet.

Im Ressort „Portfoliomanagement“ werden die Aufgaben Immobilieneinkauf, Fondssteuerung, Immobilienportfolioverwaltung, Liquiditätsanlagemanagement wahrgenommen.

Das Ressort „Risikomanagement“ nimmt die Aufgaben Risikomanagement und Risiko-controlling, Liquiditätsrisikomanagement, Com pliance/Interessenkonfliktmanagement/Geld-wäscheabkehr/Datenschutz, Auslagerungscontrolling, Melde- und Anzeigewesen sowie Controlling wahr.

Zum 31. Dezember 2014 befinden sich 748 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfläche von 50.397 m 2 im Bestand des 3. Fonds. Der flächenmäßige Leerstand beträgt aktuell 10,5%. Derzeit können wir bei der Vermietung eine durchschnittliche Istmiete von 6,02 €/m 2 aufgrund von Wohnungsverkäufen und Neuvermietungen erzielen.

Im Geschäftsjahr konnten die Nettokaltmieten in EUR/m 2 in den unterschiedlichen Portfolios gesteigert werden. Insgesamt wurden 170 Mieterhöhungen durchgesetzt. Die Vermietung gestaltet sich zum 31. Dezember 2014 wie folgt:

Stand: 31.12.2014 Gesamtportfolio Akt. Wohn-/ Gewerbeeinheiten IST-Fläche
[m²]
Leerstand Fläche
[%]
Gesamte Mieteinnahmen
[Tsd. €]
Istmiete Wohnen
[€/m2]
Strategie
Essen – An der Schlaghecke 72 4.587 20,3 29 6,43 P
Düren – Rütger-von-Scheven-Str. 284 17.416 1,2 102 5,85 B
Essen – Gerschede 235 17.508 15,7 107 5,92 P
Mülheim – Herzog-/Königstraße 2 105 48,6 1 6,39 P
Bonn – Brühl 28 1.874 11,0 14 7,15 P
Solingen – Frankenstr. / Urbierstr. 108 7.446 8,3 48 6,15 P
Dortmund – Hermerichweg / Olpketalstr. 19 1.462 22,0 10 6,93 P
Summe 748 50.397 10,5 311 6,02

Im Geschäftsjahr wurden insgesamt TEUR 5.833 in die Modernisierung der Gebäude investiert. Im Objekt Essen – An der Schlaghecke wurden die Stellplätze und Hecken sowie drei Dachgeschosswohnungen fertiggestellt. In Essen – Gerschede konnten die Bauarbeiten am Gemeinschaftseigentum (Fassaden- und Treppenhausanstrich, teilweise Fensteraustausch) und acht Dachgeschosswohnungen fertiggestellt werden.

Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen wurden im Durchschnitt um 2% zu Beginn des Geschäftsjahres erhöht.

In 2014 wurden in den Beteiligungsgesellschaften insgesamt 99 Wohnungen mit Nutzen-Lasten-Übergang verkauft. Hieraus resultieren Umsätze aus Verkäufen von Grundstücken in Höhe von insgesamt TEUR 11.208 (Vj. TEUR 10.001).

Neben den oben genannten Wohnungsverkäufen wurden die Objekte Hamburg – Reinbek, Viersen – Jägerstr., Moers – Keplerstr., Essen – Eggebrechtstr., Essen – Kamerunstr. und Essen – Frintroper Str. vollständig als Mehrfamilienhaus veräußert.

Das Objekt Hamburg – Reinbek wurde mit Nutzen-Lasten-Übergang zum 1. Januar 2014 veräußert. Der Kaufpreis für das Portfolio mit 102 Wohneinheiten lag bei TEUR 9.684.

Das Objekt Viersen – Jägerstr. wurde mit ebenfalls mit Nutzen-Lasten-Übergang zum 1. Januar 2014 veräußert. Der Kaufpreis für das Portfolio mit 109 Wohneinheiten lag bei TEUR 6.120.

Die Objekte Moers – Keplerstr., Essen – Eggebrechtstr., Essen – Kamerunstr. und Essen – Frintroper Str. wurden als Portfolio mit Nutzen-Lasten-Übergang zum 1. Juni 2014 veräußert. Der Kaufpreis für das Portfolio mit 216 Wohneinheiten lag bei TEUR 14.805.

Die finanziellen Leistungsindikatoren in der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. GmbH & Co. KG basieren auf monatlich ermittelten Finanzkennzahlen (EAT, EBT, EBIT, EBITDA und Eigen-kapitalrendite). 1 Abweichungen bei den ersten vier Kennzahlen führen zu entsprechenden Maßnahmen.

Für das Geschäftsjahr 2014 können folgende Finanzkennzahlen genannt werden:

Finanzielle Leistungsindikatoren 2014 2013
EAT 39.599 -846.878
EBT 39.599 -846.878
EBIT 380.673 -122.519
EBITDA 380.673 -101.519
Eigenkapitalrendite 0,1% -2,8%

C. PROGNOSEBERICHT

Die Optimierung des Vertriebsprozesses soll auch zukünftig weiter vorangetrieben werden. Ziel ist es, Wohnungen zeitnah am Markt anzubieten, marktfähige Preise zu realisieren und einen optimalen Käufer-Mix zwischen Mietern, Kapitalanlegern und Selbstnutzern zu erzielen.

Es wird damit gerechnet, dass die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. GmbH & Co. KG auf die Gegebenheiten im Jahr 2015 erfolgreich reagieren kann. Das Unternehmen kann von dem ausgewogenen Portfolio-Mix sowie der ergiebigen Wohnungssanierung im nächsten Jahr profitieren und dementsprechend auf die Wünsche der Käufertypen eingehen. Dementsprechend wird im nächsten Jahr mit einer hohen Käuferzufriedenheit gerechnet, welche zu einer Weiterempfehlung führen wird.

Im Jahr 2015 befinden sich alle erworbenen Privatisierungsobjekte im Vertrieb, somit ist mit einer starken Verkaufstätigkeit von Wohneigentum durch die Gesellschaft zu rechnen. Durch die Optimierung des Vertriebsprozesses und der verbesserten Steuerung durch die Nettomarge wird mit einer Steigerung der Margen gerechnet. 2015 erwarten wir eine Fortsetzung der positiven Entwicklung aus 2014. Wir erwarten für das Geschäftsjahr 2015 ein Ergebnis von TEUR 2.000 bis TEUR 2.800.

1 Der EAT (Eamings alter Taxes) ist der Jahresüberschuss (hier: Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres) nach Steuern. Beim EBT (Eamings before Taxes) handelt es sich um den Jahresüberschuss (hier: Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres) vor Steuern. Bei der Berechnung des EBIT wird das EBT um das Zinsergebnis bereinigt. Das EBITDA ergibt sich aus dem EBIT zuzüglich Abschreibungen auf das immaterielle Anlagevermögen und außerplanmäßigen Abschreibungen auf die Zeitwerte des Umlaufvermögens. Die Eigenkapitalrentabilität ergibt sich aus der Relation von EAT zum Eigenkapital.

D. CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

I. Risiken

Die Gesellschaft verfügt über ein Risikomanagement. Die objekt- und unternehmensbezogenen Kennzahlen und Risiken werden durch ein regelmäßiges monatliches Reporting ermittelt und ihre Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage analysiert. Insoweit ist gewährleistet, dass die wesentlichen Risiken des Fonds jederzeit identifiziert, erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können.

Für das Risikomanagement des Fonds sind insbesondere finanzielle Risiken (Marktrisiko, Liquiditätsrisiko, Gegenparteirisiko, Kreditrisiko), operationelle Risiken sowie sonstige Risiken von Bedeutung.

Finanzielle Risiken

Die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien wird deutlich von der Zinsentwicklung beeinflusst. Das anhaltende niedrige Zinsniveau in 2014 hat zu erhöhten Verkäufen von Wohnimmobilien geführt. Wir gehen auch im kommenden Jahr 2015 von einem relativ konstanten Zinsniveau und damit von einer stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien aus. Sollten die Zinsen in den nächsten Jahren erheblich steigen, kann dies natürlich zu einer Abschwächung der Nachfrage für Wohnimmobilien führen. Im Falle einer sinkenden Nachfrage besteht zusätzlich das Risiko fallender Preise. Die derzeitige Entwicklung auf den Kapitalmärkten wirkt sich jedoch positiv auf die Anlage in Immobilien aus.

Der Verkehrswert der mittelbar gehaltenen Immobilien beträgt zum Bilanzstichtag rund TEUR 62.305. Zukünftig besteht das Risiko, die Werthaltigkeit unserer Immobilien zu sichern (Immobilienpreisrisiko). Dieser Gefahr wirken wir entgegen, indem wir unsere Gebäude kontinuierlich energetisch sanieren und modernisieren.

Zudem besteht das Risiko der negativen Entwicklung der Mietpreise oder der Leerstandsraten aufgrund von Veränderung der Marktsituation am Standort oder der Region. (Mietpreis- und Leerstandsrisiko). Im Rahmen des Asset Managements versuchen wir dem Leerstands- und Mietausfallrisiko durch aktive Steuerung unserer Property Manager entgegenzuwirken. Anhand genauer Performance-Analysen lassen sich renditeerhöhende Maßnahmen zeitnah einleiten.

Des Weiteren besteht das Zinsänderungs- und Anschlussfinanzierungsrisiko und damit steigender Zinszahlungen an die Bank oder einer nicht fristgerechten Verlängerung ausgelaufener Zinsbindungen und Darlehnsvereinbarungen.

Auch Planungsrisiken, welche aus Projektentwicklungsvorhaben resultieren, die sich in der Regel über einen langen Planungshorizont erstrecken, lassen sich unter Marktrisiken subsumieren.

Des Weiteren besteht das Finanzierungsrisiko, dass die Banken ihre Darlehen fällig stellen und somit kurzfristig getilgt werden müssen. Um die dafür notwendigen Mittel aufbringen zu können, ist es nicht ausgeschlossen, dass Immobilien veräußert werden müssen.

Liquiditätsrisiko ist das Risiko, dass eine Position im Portfolio des Fonds nicht innerhalb hinreichend kurzer Zeit mit begrenzten Kosten veräußert, liquidiert oder geschlossen werden kann und dass dies die Fähigkeit des Fonds beeinträchtigt, den Anforderungen zur Erfüllung sonstiger Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Gegenparteirisiko ist das Verlustrisiko für einen Fonds, das aus der Tatsache resultiert, dass die Gegenpartei eines Geschäfts bei der Abwicklung von Leistungsansprüchen ihren Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommen kann. Vertragspartner sind hierbei beispielsweise Auslagerungspartner, Dienstleister, aber auch die individuellen Mietparteien (Mietrückstände).

Operationelle Risiken

Das operationelle Risiko ist das Verlustrisiko für einen Fonds, das aus unzureichenden internen Prozessen sowie aus menschlichem oder Systemversagen bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft resultiert und Rechts-, Dokumentations- und Reputationsrisiken sowie Risiken, die aus den für einen Fonds betriebenen Handels-, Abrechnungs- und Bewertungsverfahren resultieren, einschließt.

Sonstige Risiken

Für den Fonds bestehen strategische Risiken darin, dass wesentliche wirtschaftliche Entwicklungen und langfristige Trends nicht erkannt oder falsch interpretiert werden und eine entsprechende Anpassung der Fondsstrategie teilweise oder vollständig unterbleibt bzw. falsch vorgenommen wird (z.B. könnte aufgrund von Terrorgefahr ein Trend darin bestehen, dass Wohnungen in Hochhäusern unattraktiv werden). Eine Erreichung der langfristigen Performanceziele kann dadurch erschwert oder gar unmöglich werden.

Reputationsrisiken sind die Gefahren, die sich aus einer möglichen Beschädigung des Rufes des Fonds infolge einer negativen Wahrnehmung in der Öffentlichkeit (Kunden, Geschäftspartnern, Behörden) ergeben.

Steuerliche Risiken beinhalten Risiken, die dadurch entstehen, dass unerwartete Veränderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen eintreten und der damit eventuell einhergehende Verlust der Vorteilhaftigkeit steueroptimierter Konstruktionen oder die daraus abgeleiteten Notwendigkeit von Umstrukturierungen.

Politische Risiken umfassen alle Veränderungen des politischen Umfelds, die negative Auswirkungen auf den Fonds haben können. Das Spektrum politischer Risiken reicht grundsätzlich von Veränderungen des politischen Klimas über die Aufhebung von Gesetzen bis hin zu Enteignungen, Krieg und politisch motivierter Gewalt.

Den wesentlichen Risiken wird mit Maßnahmen und Kontrollen entgegengewirkt. Aus heutiger Sicht sind keine Risiken zu erkennen, denen das Unternehmen nicht entgegenwirken kann.

Insgesamt betrachtet besteht für die Gesellschaft lediglich im Hinblick auf die Werthaltigkeit der Immobilien die Gefahr von Wertverlusten, die übrigen Risiken sind im Vergleich dazu von eher untergeordneter Bedeutung.

II. Chancen

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Die EZB hat – neben der bereits erfolgten Leitzinssenkung – beschlossen, künftig durch den Ankauf von Staatsanleihen, das realwirtschaftliche Wachstum in der Eurozone zu stärken. Damit sind im laufenden Jahr eine stabile Binnennachfrage sowie weitere Verbesserungen der europäischen Arbeitsmärkte zu erwarten. Das jährliche Wachstum der Eurozone sollte sich 2015 auf etwa 1,3% bei einer niedrigen Inflationsrate belaufen. Die 2014 erzielten Fortschritte zur Stabilisierung der Staatshaushalte lassen ein konstantes Wachstum erwarten, da hierdurch die Investitionsmöglichkeiten und die volkswirtschaftliche Produktion gestärkt werden. In Deutschland werden eine stabile Binnennachfrage und eine internationale Nachfrage erwartet und die wirtschaftliche Erholung im Eurogebiete stabil bleiben (Quelle: Europäische Kommission). Die derzeitige Entwicklung auf den Kapitalmärkten wirkt sich jedoch positiv auf die Anlage in Immobilien aus.

Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt

Die konkreten Folgen der Mietpreisbremse für Wohnimmobilien können im laufenden Jahr in Deutschland die Preisdynamik in den Metropolzentren beeinflussen, weshalb hier eine genaue Beobachtung der unterschiedlichen Rechtsverordnungen von Relevanz sein wird. Die demographische Entwicklung in Deutschland zeigt sich sehr unterschiedlich. Während vor allem die ländlichen Regionen mit Bevölkerungsverlusten zu kämpfen haben, sind die urbaneren Regionalzentren von Bevölkerungswachstum geprägt. Entsprechend unterschiedlich sind die Erwartungen an die Preisentwicklung in diesen Regionen. Insgesamt ist im laufenden Jahr mit einer positiven Wertentwicklung zu rechnen.

Auch die derzeitige Entwicklung auf den Märkten sowie der in einigen Teilen Deutschlands knappe Wohnraum kann als Chance angesehen werden, die Leerstandsquote im vorhandenen Immobilienbestand nachhaltig zu reduzieren sowie Wertsteigerungen der Immobilien zu generieren.

E. NACHTRAGSBERICHT

Es sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres 2014 eingetreten.

F. ANGABEN GEMÄSS § 23 ABS. 2 NR. 4-6 KARBV

Die Gesellschaft hat ein gezeichnetes Kommanditkapital von TEUR 33.300 und 33.300 Kommanditanteilen.

Die d.i.i. Investment GmbH ist die externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) des geschlossenen Spezial-AIF d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. GmbH & Co. KG.

Die KVG ist als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft zugelassen und verwaltet inländische Investmentvermögen. Die KVG ist für das Portfolio- und Risikomanagement sowie die erweiterten Berichts-, Prüfungs- und Offenlegungspflichten verantwortlich. Die KVG ist berechtigt, Aufgaben an Dritte zu übertragen. Sie verwaltet, unmittelbar oder mittelbar über verschiedene Objektgesellschaften (nachfolgend „Objektgesellschaften“) Immobilien (nachfolgend „Objekte“) bzw. Immobilienportfolien (nachfolgend „Portfolio“).

Die KVG übernimmt für die Auftraggeber das Asset Management im Hinblick auf die gesamten von den Auftraggebern direkt oder indirekt gehaltenen Objekte.

Das Asset Management umfasst

die Beratung im Hinblick auf die Auswahl, Analyse, Bewertung und Durchführung des Erwerbs und des Verkaufs von Immobilienobjekten sowie

das operative Management von Objekten. Die Leistungen der KVG erstrecken sich auf alle gehaltenen und alle zukünftig zu erwerbenden Objekte, sobald Nutzen und/oder Lasten dieser Objekte direkt bzw. mittelbar auf eine Tochtergesellschaft übergegangen sind.

Die Gesellschaft verpflichtet sich, der KVG sämtliche Unterlagen und Informationen über alle Objekte vollständig und richtig zu übergeben, die die KVG zur Durchführung des Auftrages benötigt.

Die KVG wird die Aufgaben mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes wahrnehmen sowie fachgerecht bearbeiten.

Die KVG wird die Gesellschaft oder von diesen benannte Dritten über alle der KVG bekannten wesentlichen, die Objekte betreffenden Angelegenheiten unverzüglich unterrichten. Der Gesellschaft sind ferner alle der KVG bekannten Informationen weiterzugeben, die – in welcher Weise auch immer – für den Fortbestand und die Wirtschaftlichkeit der Objekte von Bedeutung sind oder sein könnten (z.B. Veränderungen im Umfeld, behördliche Entscheidungen u.ä.).

Die KVG wird der Gesellschaft Berichte über alle wesentlichen wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse der einzelnen Objekte erstellen und an die Auftraggeber weiterleiten. Die KVG wird ferner, soweit erforderlich, entsprechende Berichte für finanzierende Banken nach Maßgabe der jeweiligen Kreditverträge erstellen. Einzelheiten zu Form und Inhalten dieser turnusmäßigen Berichte sind von der Gesellschaft festzulegen. Die KVG kann sich für die Erfüllung der Verpflichtung Dritter bedienen.

Der Gesellschaft und den von ihr Bevollmächtigten ist nach vorheriger Ankündigung Einblick in die die Objekte betreffenden Unterlagen zu gewähren. Mit Beendigung des Auftrages oder nach Aufforderung durch die Gesellschaft sind sämtliche Unterlagen der Gesellschaft auszuhändigen. Ein Zurückbehaltungsrecht ist ausgeschlossen.

Die KVG ist im Rahmen ihrer Tätigkeit verpflichtet, nach pflichtgemäßem Ermessen stets im Interesse der Gesellschaft zu handeln und hierbei deren Weisungen zu beachten.

Die Weisungsbefugnisse der Gesellschaft gegenüber der KVG erstrecken sich insbesondere auf die Präzisierung der übertragenen Aufgaben. Eine Erweiterung des umgrenzten Aufgabengebietes bedarf jedoch der einvernehmlichen Einigung aller Vertragsparteien.

Durch den Verwaltungsvertrag wird kein Arbeitsverhältnis zwischen der Gesellschaft und den Mitarbeitern der KVG begründet. Die Art und Weise der Erledigung der Aufgaben der KVG sowie die Bestimmungen des hierzu einzusetzenden Personenkreises obliegt allein der KVG. Soweit die KVG Weisungen erhält, binden diese allein die KVG und nicht deren Mitarbeiter. Die Mitarbeiter der KVG unterliegen allein den Weisungen der KVG.

Die KVG sowie ihre Erfüllungsgehilfen haften gegenüber der Gesellschaft nur bei grober Fahrlässigkeit und Vorsatz. In diesem Fall ist die Haftung der KVG jedoch auf den typischerweise vorhersehbaren Schaden begrenzt. Für Schäden an Leben, Körper und Gesundheit haftet die KVG unbeschränkt.

Die KVG übernimmt für Lieferungen und Leistungen der von ihr beauftragten Objektverwalter oder sonstige Dienstleister keine Gewährleistung. Sie haftet der Gesellschaft jedoch dafür, dass sie die Objektverwalter und Dienstleister mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns sowie unter Berücksichtigung der der Gesellschaft gegebenenfalls auferlegten Pflichten, z.B. aus Finanzierungszusagen von Banken, ausgewählt hat.

Die Haftung für alle Ansprüche der Gesellschaft gegenüber der KVG aus und im Zusammenhang mit diesem Vertrag ist beschränkt auf den Betrag der an die Gesellschaft in den letzten zwei vollen Geschäftsjahren vor Eintritt des Haftungsfalles gezahlten Gesamtvergütung.

Der Vertrag läuft zunächst bis zum 31. Dezember 2017. Er verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn er nicht unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalenderjahres schriftlich gekündigt wird. Eine Kündigung aus wichtigem Grund gemäß den gesetzlichen Vorschriften ist jederzeit fristlos zulässig.

Die KVG ist bei Beendigung dieses Vertrages verpflichtet, der Gesellschaft bzw. den Objektgesellschaften alle in § 257 HGB genannten noch vorhandenen Unterlagen sowie alle zur ordnungsgemäßen Fortsetzung der Buchführung und allgemeinen Verwaltung notwendigen Unterlagen herauszugeben.

Für die vollständige Konzeption des Beteiligungsangebots sowie die Investorenansprache zur Vermittlung des erforderlichen Eigenkapitals erhielt die KVG jeweils eine einmalige Vergütung i.H.v. 1% aller im Wege der Privatplatzierung gezeichneten Kommanditeinlagen der Gesellschaft, mindestens jedoch einen Betrag von jeweils EUR 200.000,00.

Für die Investorenbetreuung erhält die KVG eine jährliche Vergütung i.H.v. EUR 50.000,00.

Die KVG erhielt bis zum 31. Dezember 2014 für ihre Beratungs- und Verwaltungsleistungen nach § 1 von den Auftraggebern eine Managementgebühr in Höhe von 1% p.a. bezogen auf den Buchwert des Immobilienbestandes, der bei den Auftraggebern und in eventuellen Beteiligungsgesellschaften bilanziert war, mindestens jedoch EUR 120.000,00 pro Jahr (nachfolgend „Managementgebühr“). Die Managementgebühr war auf Basis der jeweiligen Jahresabschlüsse zu ermitteln. Dabei waren Abgänge und Zugänge von einzelnen Objekten pro-rata-temporis für das Geschäftsjahr, in dem der Zugang bzw. der Abgang erfolgte, zu berücksichtigen. Maßgeblich war jeweils der Immobilienbestand zur Monatsmitte. Die KVG erhielt nach dem angenommenen Investitionsverlauf bemessene Abschlagszahlungen auf die jährliche Managementgebühr, die im Voraus in zwölf Monatsraten jeweils zum 1. eines jeden Monats zu zahlen war. Zum 31.12. eines Jahres wurde im Rahmen einer Endabrechnung die endgültige Managementgebühr für das Geschäftsjahr abgerechnet.

Für den von der KVG beratenen Ankauf von Wohnimmobilien oder Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erhielt die KVG bis zum 31. Dezember 2014 eine Einmalprovision in Höhe von 1,0% des jeweiligen Nettokaufpreises. Nettokaufpreis in diesem Sinne war der tatsächlich gezahlte Kaufpreis ohne Erwerbsnebenkosten. Die Vergütung war mit notarieller Beurkundung des Kaufvertrages zur Zahlung fällig.

Für die Vermittlung von Fremdfinanzierungen erhielt die KVG bis zum 31. Dezember 2014 eine Vermittlungsprovision von 0,5% des jeweiligen Nettokaufpreises der zu finanzierenden Immobilie. Die Vermittlungsprovision war mit Unterzeichnung des Darlehensvertrages zur Zahlung fällig.

Bis zum 31. Dezember 2014 erhielt die KVG für den von ihr beratenen Verkauf von Wohnimmobilien oder Beteiligungen an Immobiliengesellschaften eine Einmalprovision in Höhe von 0,75% des jeweiligen Nettoverkaufspreises bei der Veräußerung von sogenannten Bestandsimmobilien und eine Einmalprovision von 2,0% des jeweiligen Nettoverkaufspreises bei der Veräußerung von Wohnraum im Rahmen von Wohnungsprivatisierungen (Schaffung von Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz). Nettoverkaufspreis in diesem Sinne war der tatsächlich vereinnahmte Verkaufspreis vor Abzug etwaiger Veräußerungsnebenkosten. Bestandsimmobilien in diesem Sinne waren Immobilien, für die kein Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz gebildet wurde. Der Anspruch auf die Vergütung entstand mit notarieller Beurkundung des Kaufvertrages und war innerhalb von 14 Tagen zur Zahlung fällig.

Sofern die KVG den Verkauf von Wohnungen durch eigenes Personal durchführt, erhielt die KVG für diese Tätigkeit bis zum 31. Dezember 2014 zusätzlich eine Aufwandsentschädigung in Höhe von maximal 2,0% des Nettoverkaufspreises. Nettoverkaufspreis in diesem Sinne war der tatsächlich vereinnahmte Verkaufspreis vor Abzug etwaiger Veräußerungsnebenkosten. Der Anspruch auf die jeweilige Vergütung entstand mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und war innerhalb von 14 Tagen zur Zahlung fällig.

Ab dem 1. Januar 2015 bis zum 31. Dezember 2017 erhält die KVG neben der Vergütung für die Investorenbetreuung nur noch eine pauschale Managementgebühr in Höhe von TEUR 148 pro Jahr. Sämtliche weitere Gebühren bis auf die Vergütung für die Investorenbetreuung sind dadurch entfallen.

Die nach vorstehenden Absätzen geschuldeten Vergütungen und Gebühren sind Nettobeträge und erhöhen sich durch eine ggf. darauf entfallende Umsatzsteuer.

Soweit die KVG Beratungs- und Verwaltungsleistungen, insbesondere Beratungsleistungen bei der Umsetzung des Geschäftsgegenstands der Gesellschaft im Zusammenhang mit rechtlichen oder steuerrechtlichen Fragestellungen, durch die Einschaltung von Nachunternehmern (z.B. Steuerberater, Rechtsanwälte, etc.) erbringen lässt, werden ihr diese Aufwendungen durch die Gesellschaft erstattet. Soweit solche Kosten im Zusammenhang mit einer geplanten Akquisition entstanden sind und es nicht zum Abschluss einer wirksamen Transaktion kommt, so werden sich die KVG und Auftraggeber diese Kosten teilen.

Eine Weiterverlagerung der von der KVG übernommenen Aufgaben auf Dritte, insbesondere die Einschaltung von Nachunternehmern, ist zulässig. Die KVG bleibt der Gesellschaft gegenüber für die Erfüllung der ihr aus diesem Vertrag obliegenden Verpflichtungen verantwortlich, auch wenn sie die Aufgaben durch beauftragte Dritte erfüllen lässt.

Die KVG ist bevollmächtigt, Einblick in die den Grundbesitz der Objekte und Immobilien-portfolien betreffenden Unterlagen bei sämtlichen Behörden zu nehmen und Unterlagen zum Zwecke der Kopienanfertigung zu entleihen sowie Untervollmachten zu diesem Zwecke zu erteilen.

Die KVG ist ohne gesonderte Bevollmächtigung nicht berechtigt, die Gesellschaft rechtsgeschäftlich zu vertreten.

Die KVG unterliegt gegenüber der Gesellschaft keinem Wettbewerbsverbot. Die KVG wird jedoch sämtliche Informationen, die sie im Zusammenhang mit ihrer Geschäftsbesorgung nach diesem Vertrag von der Gesellschaft erlangt, vertraulich behandeln und nur mit vorheriger Zustimmung der Gesellschaft oder im Rahmen ihrer vertraglich, gesetzlich oder behördlich auferlegten Pflichten offen legen.

G. ERKLÄRUNG NACH § 289 ABS. 1 SATZ 5 HGB I.V.M. §§ 158, 135 ABS. 1 SATZ 2 NR. 3 KAGB

Wir, die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft, versichern nach bestem Wissen, dass im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.

 

Wiesbaden, 30. Juni 2015

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer
d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführender Kommanditist

Vermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 3. GmbH & Co. KG, Wiesbaden, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2014 bis 31. Dezember 2014 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), der delegierten Verordnung (EU) Nr. 231/2013 und der ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und der Anlagebedingungen liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Darüber hinaus liegt die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 Abs. 1 KAGB i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Gesellschaftsvermögens und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsleitung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gem. § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 Abs. 2 KAGB haben wir auf Basis einer Prüfung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt.

Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2014 bis 31. Dezember 2014 den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss und vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft.

Frankfurt am Main, den 30. Juni 2015

PKF FASSELT SCHLAGE
Partnerschaft mbB
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Rechtsanwälte

S. Varughese, Wirtschaftsprüfer

F. Weber, Wirtschaftsprüfer

Hier nun die Bilanz der

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Wohnen GmbH

Gräfelfing

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Bilanz zum 31. Dezember 2015

AKTIVA

31.12.2015
EUR
Vorjahr
TEUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 16.082,85 24
II. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 1.309.574,26 1.309
1.325.657,11 1.333
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke mit unfertigen Bauten 22.394.921,89 25.026
2. Unfertige Leistungen 436.989,39 423
22.831.911,28 25.449
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 180.713,20 259
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 1.833.151,17 1.548
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 2.347,97 0
4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 1.767.144,76 1.358
5. Sonstige Vermögensgegenstände 721.390,66 475
4.504.747,76 3.640
III. Guthaben bei Kreditinstituten 238.520,15 941
27.575.179,19 30.030
C. Rechnungsabgrenzungsposten 87.686,62 116
Bilanzsumme 28.988.522,92 31.479

PASSIVA

31.12.2015
EUR
Vorjahr
TEUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 25.000,00 25
II. Kapitalrücklage 13.443.491,70 13.444
III. Gewinnvortrag 4.350,78 237
IV. Jahresüberschuss 346.162,69 527
13.819.005,17 14.233
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen 0,00 198
2. Sonstige Rückstellungen 165.401,89 108
165.401,89 306
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 12.660.722,36 10.554
2. Erhaltene Anzahlungen 426.502,81 505
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 722.958,78 5.074
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 499.286,35 502
5. Sonstige Verbindlichkeiten 671.566,02 289
davon aus Steuern EUR 260.228,64 (Vj. TEUR 18)
14.981.036,32 16.924
D. Rechnungsabgrenzungsposten 23.079,54 16
Bilanzsumme 28.988.522,92 31.479

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis zum 31. Dezember 2015

Geschäftsjahr
EUR
Vorjahr
TEUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 1.532.281,95 1.773
b) aus Verkauf von Grundstücken 5.310.200,00 13.480
6.842.481,95 15.253
2. Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 2.616.560,81 5.619
3. Sonstige betriebliche Erträge 213.074,57 271
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 787.475,43 860
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 2.211.758,67 7.112
2.999.234,10 7.972
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens 7.568,40 8
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen 559.645,68 778
7. Erträge aus Beteiligungen 43.991,20 104
davon aus verbundenen Unternehmen EUR 43.991,20 (Vj. TEUR 104)
8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 4.074,76 20
davon aus verbundenen Unternehmen EUR 1.846,99 (Vj. TEUR 1)
9. Abschreibungen auf Finanzanlagen 0,00 47
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 523.742,68 557
davon an verbundene Unternehmen EUR 491,07 (Vj. TEUR 1)
11. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 50.708,12 140
12. Ergebnis nach Steuern / Jahresüberschuss 346.162,69 527

Anhang für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis zum 31. Dezember 2015

A. Allgemeines

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Wohnen GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches sowie den einschlägigen Regelungen des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Für die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurde aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit das Formblatt für Wohnungsunternehmen angewendet.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft i.S.d. § 267 Abs. 2 HGB. Die größenabhängigen Erleichterungen für den Anhang gemäß § 288 Abs. 2 HGB wurden teilweise in Anspruch genommen.

B. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Die Vermögensgegenstände des Anlagevermögens wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um die planmäßigen Abschreibungen (soweit abnutzbar), oder zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die Nutzungsdauer der Immateriellen Vermögensgegenstände beträgt 5 Jahre.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke mit unfertigen Bauten werden mit den Anschaffungskosten- oder Herstellungskosten vermindert um die Bestandsabgänge oder zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Die unfertigen Leistungen sind mit den Anschaffungskosten angesetzt und betreffen noch abzurechnende umlagefähige Betriebskosten.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennbetrag ausgewiesen. Bestehenden Ausfallrisiken wurde durch Bildung angemessener Wertberichtigungen ausreichend Rechnung getragen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Der Anlagespiegel ist als Anlage dem Anhang beigefügt.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen bestehen ausschließlich gegenüber der Gesellschafterin d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. GmbH & Co. KG (Vj. TEUR 1.358).

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen – wie im Vorjahr – nicht.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen ausschließlich gegenüber der Tochtergesellschaft GbR Parrisiusstr. 31 (Vj. TEUR 502).

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten sowie deren Besicherung stellen sich wie folgt dar (Vorjahreswerte in Klammern):

Verbindlichkeiten insgesamt
EUR
unter 1 Jahr
EUR
1 – 5 Jahre
EUR
über 5 Jahre
EUR
Sicherheiten Grundpfandrechte
EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 12.660.722,36 7.117.372,92 5.543.349,44 0,00 12.652.156,18
(10.553.908,79) (7.006.551,51) (3.547.357,28) (0,00) (10.553.908,79)
Erhaltene Anzahlungen 426.502,81 426.502,81 0,00 0,00 0,00
(505.331,10) (505.331,10) (0,00) (0,00) (0,00)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 722.958,78 722.958,78 0,00 0,00 0,00
(5.073.596,92) (5.073.596,92) (0,00) (0,00) (0,00)
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 499.286,35 499.286,35 0,00 0,00 0,00
(501.786,48) (501.786,48) (0,00) (0,00) (0,00)
Sonstige Verbindlichkeiten 671.566,02 621.566,02 50.000,00 0,00 0,00
(289.010,49) (239.010,49) (50.000,00) (0,00) (0,00)
insgesamt 14.981.036,32 9.387.686,88 5.593.349,44 0,00 12.652.156,18
(16.923.633,78) (13.326.276,50) (3.597.357,28) (0,00) (10.553.908,79)

D. Sonstige Angaben

Die Gesellschaft besitzt Kapitalanteile in Höhe von 99,98 % an der GbR Parrisiusstr. 31 mit Sitz in Wiesbaden. Das Eigenkapital der GbR Parrisiusstr. 31 beträgt zum 31. Dezember 2015 EUR 1.067.691,50 (Vj. TEUR 1.101). Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 mit einem Jahresüberschuss von EUR 11.195,45 (Vj. TEUR 44) ab.

Die Gesellschaft beschäftigt – wie im Vorjahr – keine Arbeitnehmer.

Organe der Gesellschaft

Geschäftsführer:

Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden

Die Angabe über die Bezüge der Geschäftsführung unterbleibt gemäß § 286 Abs. 4 HGB, da sich anhand dieser Angabe die Bezüge dieses Mitglieds feststellen lassen.

 

Gräfelfing, 31. August 2016

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer

Anlage zum Anhang (Anlagespiegel)

Anschaffungs- / Herstellungskosten
AK/HK zum 01.01.2015
EUR
Zugänge des Geschäftsjahres
EUR
Abgänge des Geschäftsjahres
EUR
Umbuchungen des Geschäftsjahres
EUR
AK/HK zum 31.12.2015
EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 37.842,00 0,00 0,00 0,00 37.842,00
Immaterielle Vermögensgegenstände insgesamt 37.842,00 0,00 0,00 0,00 37.842,00
II. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 1.356.982,69 0,00 0,00 0,00 1.356.982,69
Finanzanlagen insgesamt 1.356.982,69 0,00 0,00 0,00 1.356.982,69
Anlagevermögen insgesamt 1.394.824,69 0,00 0,00 0,00 1.394.824,69
Abschreibungen
kumul. Abschr. zum 01.01.2015
EUR
Zugänge des Geschäftsjahres
EUR
Abgänge des Geschäftsjahres
EUR
Umbuchungen des Geschäftsjahres
EUR
kumul. Abschr. zum 31.12.2015
EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 14.190,75 7.568,40 0,00 0,00 21.759,15
Immaterielle Vermögensgegenstände insgesamt 14.190,75 7.568,40 0,00 0,00 21.759,15
II. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 47.408,43 0,00 0,00 0,00 47.408,43
Finanzanlagen insgesamt 47.408,43 0,00 0,00 0,00 47.408,43
Anlagevermögen insgesamt 61.599,18 7.568,40 0,00 0,00 69.167,58
Buchwerte
Restbuchwert zum 31.12.2015
EUR
Restbuchwert zum 31.12.2014
EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 16.082,85 23.651,25
Immaterielle Vermögensgegenstände insgesamt 16.082,85 23.651,25
II. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 1.309.574,26 1.309.574,26
Finanzanlagen insgesamt 1.309.574,26 1.309.574,26
Anlagevermögen insgesamt 1.325.657,11 1.333.225,51

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis zum 31. Dezember 2015

A. GRUNDLAGEN

I. Geschäftsmodell des Unternehmens

Die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Wohnen GmbH ist ein Unternehmen, dessen Gesellschaftszweck der Erwerb von Grundstücken und Immobilien ist. Zudem verwaltet, vermietet, entwickelt und veräußert sie diese. Die Gesellschaft investiert ausschließlich in Wohnimmobilien in deutschen Wachstumszentren. Der Erwerb der Immobilien kann unmittelbar oder mittelbar erfolgen. Die Gesellschaft betreibt keine Geschäfte, die der staatlichen Genehmigung bedürfen, insbesondere keine Geschäfte, die unter § 1 KWG oder § 34c GewO fallen. Die Gesellschaft kann alle Geschäfte betreiben und Handlungen vornehmen, die geeignet sind, dem Gesellschaftszweck unmittelbar oder mittelbar zu dienen. Die Gesellschaft darf andere Unternehmen gleicher oder ähnlicher Art übernehmen, sie darf sich an solchen Unternehmen beteiligen und zwar auch als persönlich haftende Gesellschafterin. Die Gesellschaft darf im In- und Ausland Zweigniederlassungen unter gleicher oder anderer Firma errichten. Das Akquisitionskapital wurde insbesondere durch Einlage in die Kapitalrücklage der Gesellschaft zur Verfügung gestellt.

Die Gesellschaft ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. GmbH & Co KG.

II. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft ist 2015 um 1,7 % gewachsen. Wichtige Treiber waren der Export und die stabilen Konsumausgaben der privaten Haushalte. In diesem positiven Umfeld erreichte die Arbeitslosenquote ein Rekordtief von etwa 6,4 %. Der niedrigste Wert seit etwa zwei Jahrzehnten. Gleichzeitig geht damit die höchste Zahl sozialversicherungspflichtig Beschäftigter einher.

Die wirtschaftliche Entwicklung in Europa zeigt sich verhalten: Die erfolgreiche Umsetzung der Reformen zur Stabilisierung der Staatshaushalte in den letzten Jahren hat dazu geführt, dass viele europäische Länder einen signifikanten Teil ihrer Verschuldung abgebaut haben. Dennoch sind weitere Schritte für die Erreichung der Maastricht-Ziele erforderlich. Die divergierende Lage an den Arbeitsmärkten sowie die weiterhin relativ hohe Verschuldung der privaten Haushalte wirken als dämpfende Faktoren für das Wachstum in der Eurozone. Die EZB plant zusätzlich zur bereits erfolgten Senkung des Refinanzierungszinssatzes und des bis mindestens Ende März 2017 verlängerten Kaufs von Staatsanleihen mittelfristig die konjunkturellen Aussichten weiterhin zu verbessern (Quelle: Arbeitsagentur, Statistisches Bundesamt, Commerzbank). In diesem Umfeld bewegt sich die Gesellschaft. Insbesondere begünstigt das fallende Zinsniveau aufgrund der Aussicht auf höhere Renditen die Attraktivität von Anlagen in Immobilienvermögen.

III. Entwicklungen auf den Kapitalmärkten

Mit dem Jahr 2015 ist ein durchaus turbulentes Jahr mit vielen und teilweise unerwarteten Stolpersteinen zu Ende gegangen.

An den Kapitalmärkten sorgten die geldpolitischen Impulse zeitweilig für Bewegung. Allerdings erhöhte sich die Risikobereitschaft der Anleger infolge der zunehmenden Liquidität nur noch begrenzt. Vielmehr zeigten sich im abgelaufenen Jahr vor allem in der zweiten Jahreshälfte vermehrt Sorgen um die Stabilität der globalen Konjunktur, die insbesondere durch die Wachstumsschwächen der Schwellenländer begründet waren.

Die deutschen Börsen haben die Rendite der internationalen Staatsanleihen, mit denen ein Plus von 7,4 % hätte erwirtschaftet werden können, geschlagen, die europäischen Börsen dagegen nicht. Betrachtet man die Rentenmärkte genauer, zeigt sich, dass die Renditen 10jähriger Bundesanleihen am Jahresende annähernd dem Niveau vom Jahresanfang gleichen.

Die Entwicklung an den europäischen Aktienmärkten glich einer Achterbahnfahrt. Während die ersten acht Monate bei DAX und EuroSTOXX 50 unter dem Strich mit Zuwächsen von ca. 25 % noch erfreulich verliefen, war das Bild in den letzten fünf Monaten 2015 von einem starken Auf und Ab geprägt und mündete letztlich in einem leicht positiven Börsenjahr. Die weltweiten Aktienmärkte haben, gemessen am MSCI Weltindex, eine positivere Entwicklung hingelegt und am Ende des Jahres ein Plus i.H.v. 11,2 % realisiert.

IV. Entwicklungen auf den Wohnimmobilienmärkten

Deutsche Wohnimmobilien sind bei Investoren nach wie vor sehr beliebt. Die Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien blieb auch 2015 sehr stark: Dies galt sowohl für private Käufer, die entweder für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage in Wohnungen investiert haben; es galt aber auch für institutionelle Anleger, die wieder verstärkt in große Wohnungsportfolios investierten. Allein im ersten Halbjahr 2015 sind nach Angaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) insgesamt ca. 250.000 Wohneinheiten in großen Portfolios mit mindestens 800 Wohneinheiten veräußert worden.

Die Preise und Mieten in deutschen Städten sind auch 2015 deutlich schneller gestiegen als die Einkommen oder die allgemeine Teuerung. Zwar sind in einzelnen Teilmärkten Überhitzungen nicht auszuschließen, allerdings sind für die allermeisten Märkte keine spekulative Übertreibung zu sehen, denn viele fundamentale Bestimmungsfaktoren blieben auch 2015 intakt: Die Nettozuwanderung ist weiter gestiegen, die Zinsen blieben niedrig, die Arbeitsmarktsituation günstig und die Wohnungsfertigstellungen können den Zusatzbedarf der letzten Jahre noch nicht aufnehmen (Quelle: Studie der Universität Regensburg-IREBS). Die Gesellschaft profitiert unter Bezugnahme auf potentielle Wohnimmobilienkäufer ebenfalls von einer starken Einkommensentwicklung.

V. Beurteilung des Geschäftsverlaufs und der Lage der Gesellschaft

V.1. Ertragslage

Die Umsatzerlöse im Geschäftsjahr setzen sich aus Umsätzen aus der Hausbewirtschaftung (TEUR 1.532, Vj. TEUR 1.773) sowie Erlösen aus Verkäufen von Grundstücken (TEUR 5.310, Vj. TEUR 13.480) zusammen. Der Jahresüberschuss beläuft sich auf TEUR 346. Im Vorjahr betrug der Jahresüberschuss TEUR 527.

Im Geschäftsjahr konnten die Nettokaltmieten (in EUR/m 2) in den unterschiedlichen Portfolios gesteigert werden. Insgesamt wurden 95 Mieterhöhungen durchgesetzt. Aufgrund der laufenden Abverkäufe in 2015 ergab sich trotz der durchgeführten Mieterhöhungen eine Reduzierung der absoluten Mieteinnahmen.

In 2015 konnten insgesamt 42 Wohnungen mit Nutzen-Lasten-Übergang verkauft werden. Im Jahr 2014 wurden 57 Wohnungen mit Nutzen-Lasten-Übergang veräußert. Hieraus resultieren Verkaufserlöse von insgesamt TEUR 5.310 (Vj. TEUR 6.664).

Die Bestandsveränderung im abgelaufenen Geschäftsjahr i.H.v. TEUR 2.617 resultiert aus der Bestandsverminderung durch Wohnungsverkäufe in Höhe von TEUR 4.426 und aus den Bestandserhöhungen durch Bautätigkeit in Höhe von TEUR 1.795. Ferner stiegen im Geschäftsjahr die unfertigen Leistungen bestehend aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten leicht um insgesamt TEUR 15 an. Dies resultiert insbesondere aus dem Objektankauf Münster – Feldstiegenkamp im Vorjahr.

Die im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 73 gesunkenen Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung stehen hauptsächlich mit den Wohnungsverkäufen in Zusammenhang. Die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke sind im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 4.900 gesunken. Dies hängt insbesondere mit dem Objektankauf Münster – Feldstiegenkamp im Vorjahr sowie geringeren Ausgaben für Baumaßnahmen zusammen.

Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 218 gesunken. Dies liegt insbesondere an den um TEUR 254 gesunkenen Erfolgsgebühren aufgrund des gegenüber dem Vorjahr reduzierten Gebührensatzes.

Die Abnahme der Zinsaufwendungen um TEUR 33 steht mit der Rückführung der Darlehen (Abverkaufstilgung) in Verbindung.

V.2. Finanzlage

Das Vermögen der Gesellschaft ist vor allem durch die zum Verkauf bestimmten Wohnimmobilien geprägt. Diese wurden durch objektbezogene Darlehensmittel sowie Einzahlungen der Gesellschafterin in die Kapitalrücklage finanziert.

Die Finanzierung für Ankauf und Modernisierungsmaßnahmen der Objekte beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 12.660.

In der folgenden Aufstellung sind die Konditionen der zum Bilanzstichtag bestehenden Finanzierungen dargestellt:

Finanzierungsaufstellung in T€, 31.12.2015 Bankpartner Darlehen maximal Kredit bereits gezogen Noch valutierbar (abhängig von Baukosten) Darlehen aktuelle Valuta Zinsen in Prozent * Art der Zinsen
Dortmund – Stemmbrink SK Schwerte 400 400 0 116 2,38 % Free Float
Dortmund – Lange Fuhr Sparkasse Witten 2.908 2.908 0 220 3,17 % Festzins
Essen – Friedrichshof Sparkasse Witten 9.735 9.735 0 1.883 4,30 % Festzins
Kassel – Bergweg Cronbank 600 600 0 88 3,19 % Free Float
Essen – Carmerstr. / Planckstr. VVBM Limburg 3.350 3.350 0 3.358 3,03 % Free Float
Bonn – Eifelstr./Vorgebirgsstr. Cronbank 550 550 0 0 3,19 % Free Float
Bonn – Bad Godesberg VB Frechen-Hürth 5.600 5.600 0 3.336 1,73 % Free Float
Münster – Feldstiegenkamp Bankhaus Lampe 3.650 3.527 123 3.659 2,93 % Free Float
26.793 26.670 123 12.660

Die Liquidität der Gesellschaft ist durch den Verbund mit der Muttergesellschaft jederzeit gesichert.

In 2015 wurden Investitionen in Modernisierungsmaßnahmen von TEUR 1.693 (Vj. TEUR 1.826) getätigt.

Die Finanzlage im abgelaufenen Geschäftsjahr ist im Wesentlichen gekennzeichnet durch Einzahlungen aus Umsatzerlösen von TEUR 6.635 und Bankdarlehen über netto TEUR 2.107 sowie Auszahlungen insbesondere für laufende Kosten von TEUR 8.129.

Die Gesellschaft ist während des gesamten Geschäftsjahres 2015 stets in der Lage gewesen, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.

V.3. Vermögenslage

Das Immobilienvermögen, das ausschließlich zum Verkauf bestimmt ist, stellt sich zum Bilanzstichtag wie folgt dar:

Überblick Gesamtportfolio Nutzen-Lasten-Übergang Strategie Ankauf Wohn-/
Gewerbe-
einheiten
Akt. Wohn-/
Gewerbe-
einheiten
IST-Fläche [m 2] Nettokaufpreise Gesamt [€] Nettokaufpreise [€/m 2]
Dortmund – Stemmbrink Jun. 09 Privatisierung 30 5 355 1.660.000 726
Dortmund – Lange Fuhr Sep. 09 Privatisierung 66 8 599 3.025.000 685
Essen – Friedrichshof Jan. 10 Privatisierung 163 44 2.944 8.200.000 791
Kassel – Bergweg Mrz. 10 Privatisierung 47 8 584 2.100.000 644
Essen – Carmerstr. / Planckstr. Jul. 10 Privatisierung 58 48 4.618 3.950.000 898
Bonn – Eifelstr./Vorgebirgsstr. Feb. 12 Privatisierung 66 5 777 5.350.000 1.253
Bonn – Akazienweg Mrz. 12 Privatisierung 59 40 3.497 5.700.000 1.093
Münster – Feldstiegenkamp Aug. 14 Privatisierung 59 59 4.635 4.350.000 939
Gesamtbestand zum 31.12.2015 548 217 18.008 34.335.000

Mit Blick auf das Gesamtportfolio werden die zu günstigen Ankaufskonditionen erworbenen Immobilien strategisch optimiert und adäquate Sanierungsmaßnahmen für einen zügigen Abverkauf ergriffen. Derzeit befinden sich alle Wohnanlagen im Vertrieb.

Bei den Unfertigen Leistungen in Höhe von TEUR 437 (Vj. TEUR 423) handelt es sich um noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebskosten. Der Anstieg resultiert insbesondere aus dem Objektankauf Münster – Feldstiegenkamp im Vorjahr.

Die Forderungen aus Grundstücksverkäufen sind auf TEUR 1.833 (Vj. TEUR 1.548) gestiegen. Sie stehen im Zusammenhang mit noch nicht vollständig bezahlten Kaufpreisen aus Wohnungsverkäufen.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 1.767 betreffen die Muttergesellschaft d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. GmbH & Co. KG (Vj. TEUR 1.359).

Die Sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 721 (Vj. TEUR 475) umfassen im Wesentlichen Steuerforderungen (TEUR 203), die WEG-Instandhaltungsrücklage (TEUR 126) sowie die bei der Hausbank München angelegten Mietkautionen (TEUR 100). Der Anstieg der Sonstigen Vermögensgegenstände resultiert hauptsächlich aus gegenüber dem Vorjahr neu ausgewiesenen Steuerforderungen von TEUR 203.

Der Aktive Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von TEUR 88 (Vj. TEUR 116) betrifft im Wesentlichen die abgegrenzten Bankgebühren für die Kreditbearbeitung.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten reduzierten sich zum einen aufgrund der Kaufpreistilgungen der in 2015 verkauften Objekte bzw. Wohnungen und erhöhten sich insbesondere durch die Aufnahme eines Bankdarlehens für die Kaufpreiszahlung für Objekt Münster – Feldstiegenkamp. Insgesamt sind die Verbindlichkeiten im Geschäftsjahr um TEUR 2.107 gestiegen.

Die Erhaltenen Anzahlungen enthalten die Betriebs-/Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. TEUR 427 (Vj. TEUR 442). Im Vorjahresbetrag war noch eine erhaltene Kaufpreisteilzahlung auf eine Eigentumswohnung mit Nutzen-Lasten-Übergang nach dem 31. Dezember 2014 i.H.v. TEUR 65 enthalten.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 499 betreffen die Tochtergesellschaft GbR Parrisiusstr. 31 (Vj. TEUR 502).

V.4. Die Gesamtaussage zur Lage der Gesellschaft

Das Geschäftsjahr 2015 mit einem Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 346 stellt sich für die Gesellschaft positiv dar. Die Geschäftsführung geht auch weiterhin von einer stabilen Entwicklung der Lage der Gesellschaft aus. Dabei wirkt sich der positive Trend am Markt für Wohnimmobilien derzeit günstig auf das Geschäftsmodell der Gesellschaft aus. Die Liquidität der Gesellschaft ist durch langfristige Objektfinanzierungen und der Mittelzuflüsse aus dem Vermietungsgeschäft gesichert.

Die finanziellen Leistungsindikatoren in der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Wohnen GmbH basieren auf monatlich ermittelten Finanzkennzahlen (EAT, EBT, EBIT, EBITDA, Eigenkapitalrendite und Umsatzrendite). 1 Abweichungen bei den ersten vier Kennzahlen führen zu entsprechenden Maßnahmen.

1 Der EAT (Earnings after Taxes) ist der Jahresüberschuss nach Steuern. Beim EBT (Earnings before Taxes) handelt es sich um den Jahresüberschuss vor Steuern. Bei der Berechnung des EBIT wird der EBT um das Zinsergebnis bereinigt. Das EBITDA ergibt sich aus dem EBIT zuzüglich Abschreibungen auf das immaterielle Anlagevermögen und Finanzanlagen sowie außerplanmäßige Abschreibungen auf die Zeitwerte des Umlaufvermögens. Die Eigenkapitalrentabilität ergibt sich aus der Relation von EAT zum Eigenkapital, während die Umsatzrendite das Verhältnis von EAT zu den Umsatzerlösen darstellt.

Für das Geschäftsjahr 2015 können folgende Finanzkennzahlen genannt werden:

Finanzielle Leistungsindikatoren 2015 2014
EAT 346.163 527.320
EBT 396.871 667.699
EBT 916.539 1.204.866
EBTDA 924.107 1.259.843
Eigenkapitalrendite 2,5 % 3,7 %
Umsatzrendite 2,3 % 3,5 %

B. PROGNOSEBERICHT

Die Optimierung des Vertriebsprozesses soll auch zukünftig weiter vorangetrieben werden. Ziel ist es, Wohnungen zeitnah am Markt anzubieten, marktfähige Preise zu realisieren und einen optimalen Käufer-Mix zwischen Mietern, Kapitalanlegern und Selbstnutzern zu erzielen.

Es wird damit gerechnet, dass die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Wohnen GmbH auf die Gegebenheiten im Jahr 2016 erfolgreich reagieren kann. Das Unternehmen kann von dem ausgewogenen Portfolio-Mix sowie der ergiebigen Wohnungssanierung auch im nächsten Jahr profitieren und dementsprechend auf die Wünsche der Käufertypen eingehen. Dementsprechend wird auch im nächsten Jahr mit einer hohen Käuferzufriedenheit gerechnet, welche zu einer Weiterempfehlung führen wird.

Die im letzten Jahr vorgenommene Prognose bezüglich der erwarteten Jahresüberschüsse konnte nicht erfüllt werden, da die realisierten Wohnungsverkäufe unter den Erwartungen blieben. Ursächlich waren überwiegend Verschiebungen der Vertriebsstarts bei einigen Privatisierungsobjekten.

Im Jahr 2016 befinden sich alle erworbenen Objekte im Vertrieb. Somit ist mit einer starken Verkaufstätigkeit von Wohneigentum durch die Gesellschaft zu rechnen. Durch die Optimierung des Vertriebsprozesses und der verbesserten Steuerung durch die Nettomarge wird mit einer Steigerung der Margen gerechnet. Darüber hinaus wurden qualitative Verbesserungen im Rahmen des Vertriebsteams vorgenommen. 2016 erwarten wir eine positive Entwicklung. Wir erwarten für das Geschäftsjahr 2016 ein Ergebnis von TEUR 800 bis TEUR 1.000.

C. CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

I. Risiken

Die Gesellschaft verfügt über ein Risikomanagement. Die objekt- und unternehmensbezogenen Kennzahlen und Risiken werden durch ein regelmäßiges monatliches Reporting ermittelt und ihre Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage analysiert. Insoweit ist gewährleistet, dass die wesentlichen Risiken des Fonds jederzeit identifiziert, erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können.

Für das Risikomanagement des Gesellschaft sind insbesondere finanzielle Risiken (Marktrisiko, Liquiditätsrisiko, Gegenparteirisiko, Kreditrisiko), operationelle Risiken sowie sonstige Risiken von Bedeutung.

Finanzielle Risiken

Die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien wird deutlich von der Zinsentwicklung beeinflusst. Das anhaltende niedrige Zinsniveau in 2015 hat zu erhöhten Verkäufen von Wohnimmobilien geführt. Wir gehen auch im kommenden Jahr 2016 von einem relativ konstanten Zinsniveau und damit von einer stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien aus. Sollten die Zinsen in den nächsten Jahren erheblich steigen, kann dies natürlich zu einer Abschwächung der Nachfrage für Wohnimmobilien führen. Im Falle einer sinkenden Nachfrage besteht zusätzlich das Risiko fallender Preise. Die derzeitige Entwicklung auf den Kapitalmärkten wirkt sich jedoch positiv auf die Anlage in Immobilien aus.

Der Buchwert unserer Immobilien beträgt zum Bilanzstichtag rund TEUR 22.395. Zukünftig besteht das Risiko, die Werthaltigkeit unserer Immobilien zu sichern (Immobilienpreisrisiko). Dieser Gefahr wirken wir entgegen, indem wir unsere Gebäude kontinuierlich energetisch sanieren und modernisieren.

Zudem besteht das Risiko der negativen Entwicklung der Mietpreise oder der Leerstandsraten aufgrund von Veränderung der Marktsituation am Standort oder der Region (Mietpreis- und Leerstandsrisiko). Im Rahmen des Asset Managements versuchen wir dem Leerstands- und Mietausfallrisiko durch aktive Steuerung unserer Property Manager entgegenzuwirken. Anhand genauer Performance-Analysen lassen sich renditeerhöhende Maßnahmen zeitnah einleiten.

Des Weiteren besteht das Zinsänderungs- und Anschlussfinanzierungsrisiko und damit steigender Zinszahlungen an die Bank oder einer nicht fristgerechten Verlängerung ausgelaufener Zinsbindungen und Darlehnsvereinbarungen.

Auch Planungsrisiken, welche aus Projektentwicklungsvorhaben resultieren, die sich in der Regel über einen langen Planungshorizont erstrecken, lassen sich unter Marktrisiken subsumieren.

Des Weiteren besteht das Finanzierungsrisiko, dass die Banken ihre Darlehen fällig stellen und somit kurzfristig getilgt werden müssen. Um die dafür notwendigen Mittel aufbringen zu können, ist es nicht ausgeschlossen, dass Immobilien veräußert werden müssen.

Liquiditätsrisiko ist das Risiko, dass eine Position im Portfolio des Unternehmens nicht innerhalb hinreichend kurzer Zeit mit begrenzten Kosten veräußert, liquidiert oder geschlossen werden kann und dass dies die Fähigkeit des Unternehmens beeinträchtigt, den Anforderungen zur Erfüllung sonstiger Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Gegenparteirisiko ist das Verlustrisiko für ein Unternehmen, das aus der Tatsache resultiert, dass die Gegenpartei eines Geschäfts bei der Abwicklung von Leistungsansprüchen ihren Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommen kann. Vertragspartner sind hierbei beispielsweise Auslagerungspartner, Dienstleister, aber auch die individuellen Mietparteien (Mietrückstände).

Operationelle Risiken

Das operationelle Risiko ist das Verlustrisiko für einen Fonds, das aus unzureichenden internen Prozessen sowie aus menschlichem oder Systemversagen bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft resultiert und Rechts-, Dokumentations- und Reputationsrisiken sowie Risiken, die aus den für einen Fonds betriebenen Handels-, Abrechnungs- und Bewertungsverfahren resultieren, einschließt.

Sonstige Risiken

Für die Gesellschaft bestehen strategische Risiken darin, dass wesentliche wirtschaftliche Entwicklungen und langfristige Trends nicht erkannt oder falsch interpretiert werden und eine entsprechende Anpassung der Unternehmensstrategie teilweise oder vollständig unterbleibt bzw. falsch vorgenommen wird (z.B. könnte aufgrund von Terrorgefahr ein Trend darin bestehen, dass Wohnungen in Hochhäusern unattraktiv werden). Eine Erreichung der langfristigen Performanceziele kann dadurch erschwert oder gar unmöglich werden.

Reputationsrisiken sind die Gefahren, die sich aus einer möglichen Beschädigung des Rufes der Gesellschaft infolge einer negativen Wahrnehmung in der Öffentlichkeit (Kunden, Geschäftspartnern, Behörden) ergeben.

Steuerliche Risiken beinhalten Risiken, die dadurch entstehen, dass unerwartete Veränderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen eintreten und der damit eventuell einhergehende Verlust der Vorteilhaftigkeit steueroptimierter Konstruktionen oder die daraus abgeleiteten Notwendigkeit von Umstrukturierungen.

Politische Risiken umfassen alle Veränderungen des politischen Umfelds, die negative Auswirkungen auf das Unternehmen haben können. Das Spektrum politischer Risiken reicht grundsätzlich von Veränderungen des politischen Klimas über die Aufhebung von Gesetzen bis hin zu Enteignungen, Krieg und politisch motivierter Gewalt.

Den wesentlichen Risiken wird mit Maßnahmen und Kontrollen entgegengewirkt. Aus heutiger Sicht sind keine Risiken zu erkennen, denen das Unternehmen nicht entgegenwirken kann.

Insgesamt betrachtet besteht für die Gesellschaft lediglich im Hinblick auf die Werthaltigkeit der Immobilien die Gefahr von Wertverlusten, die übrigen Risiken sind im Vergleich dazu von eher untergeordneter Bedeutung.

II. Chancen

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Die EZB hat – neben der bereits erfolgten Leitzinssenkung – beschlossen, die expansive Geldpolitik zu verlängern und damit das realwirtschaftliche Wachstum in der Eurozone weiter zu stärken. Damit sind im laufenden Jahr eine stabile Binnennachfrage sowie weitere Verbesserungen der europäischen Arbeitsmärkte zu erwarten. Das jährliche Wachstum der Eurozone sollte sich 2016 auf etwa 1,7 % bei einer niedrigen Inflationsrate belaufen. Die 2015 erzielten Fortschritte zur Stabilisierung der Staatshaushalte lassen ein konstantes Wachstum erwarten, da hierdurch die Investitionsmöglichkeiten und die volkswirtschaftliche Produktion gestärkt werden. In Deutschland wird neben einer stabilen Binnennachfrage auch eine stabile internationale Nachfrage erwartet und somit gehen wir davon aus, dass die wirtschaftliche Erholung im Eurogebiet stabil bleiben wird (Quelle: Europäische Kommission). Die derzeitige Entwicklung auf den Kapitalmärkten wirkt sich jedoch positiv auf die Anlage in Immobilien aus.

Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt

Die konkreten Folgen der Mietpreisbremse für Wohnimmobilien können im laufenden Jahr in Deutschland die Preisdynamik in den Metropolzentren beeinflussen, weshalb hier eine genaue Beobachtung der unterschiedlichen Rechtsverordnungen von Relevanz sein wird. Die demographische Entwicklung in Deutschland zeigt sich sehr unterschiedlich. Während vor allem die ländlichen Regionen mit Bevölkerungsverlusten zu kämpfen haben, sind die urbaneren Regionalzentren von Bevölkerungswachstum geprägt. Entsprechend unterschiedlich sind die Erwartungen an die Preisentwicklung in diesen Regionen. Insgesamt ist im laufenden Jahr mit einer positiven Wertentwicklung zu rechnen.

Auch die derzeitige Entwicklung auf den Märkten sowie der in einigen Teilen Deutschlands knappe Wohnraum kann als Chance angesehen werden, die Leerstandsquote im vorhandenen Immobilienbestand nachhaltig zu reduzieren sowie Wertsteigerungen der Immobilien zu generieren.

D. NACHTRAGSBERICHT

Es sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres 2015 eingetreten.

 

Gräfelfing, 31. August 2016

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Wohnen GmbH, Gräfelfing, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.

Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

 

Frankfurt am Main, 31. August 2016

PKF FASSELT SCHLAGE
Partnerschaft mbB
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Rechtsanwälte

S. Varughese, Wirtschaftsprüfer

F. Weber, Wirtschaftsprüfer

Hier die Bilanz der

 

 

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