Die 9 Prozent klingen toll – aber das Risiko ist enorm

Interview mit der Dresdner Rechtsanwältin Kerstin Bontschev, Expertin für Bank- und Kapitalmarktrecht

Frage: Frau Bontschev, in einer aktuellen Mail bietet Exporo eine Beteiligung am Projekt „Sleepwell Living“ an – mit 9 % Verzinsung jährlich. Klingt verlockend, oder?

Bontschev: In der Werbung, ja. Aber Anleger sollten sehr genau hinschauen. Hinter solchen Angeboten steckt meist ein sogenanntes Nachrangdarlehen oder ein ähnliches mezzanines Finanzierungsinstrument. Und das bedeutet: Hohe Erträge, aber auch hohes Risiko – bis hin zum Totalverlust.

Frage: Was macht ein solches Investment so gefährlich?

Bontschev: Bei diesen Projekten handelt es sich meist nicht um klassische, abgesicherte Anleihen, sondern um unternehmerische Beteiligungen, die im Insolvenzfall nachrangig behandelt werden. Das heißt: Zuerst bedienen sich Banken, Baufirmen, Lieferanten – und ganz zum Schluss kommen die Kleinanleger, wenn überhaupt noch etwas übrig ist.

Frage: Aber das Projekt klingt seriös: namhafter Bauträger, KfW-Standard, Baugenehmigung in Sicht?

Bontschev: Seriosität schützt nicht vor Marktrisiken. Genehmigungen können sich verzögern, Baukosten steigen, Immobilienpreise fallen, Investoren springen ab. Bei einem Immobilienprojekt mit geplanter Fertigstellung 2028 ist die Unsicherheit enorm. Und es gibt keine Einlagensicherung, keine staatliche Garantie.

Frage: Exporo verspricht Zinsen bis 2027 und Rückzahlung bis spätestens 2028. Klingt doch kalkulierbar?

Bontschev: Diese Formulierungen sind juristisch clever. Es gibt keine feste Rückzahlungsverpflichtung wie bei einem Bankdarlehen – das steht auch im Risikohinweis. Und wenn die Rückzahlung verzögert wird, erhöht sich zwar der Zins, aber das nützt nichts, wenn das Projekt scheitert. Wer als Anleger Geld braucht, bekommt es nicht zurück, solange das Projekt „läuft“ – oder eben auch nicht läuft.

Frage: Wer sollte dann überhaupt in solche Projekte investieren?

Bontschev: Nur Menschen, die den vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals verkraften können. Also: kein Geld investieren, das man braucht, etwa für Altersvorsorge, Ausbildung der Kinder oder Rücklagen. Das hier ist ein spekulatives Geschäft, keine sichere Kapitalanlage.

Frage: Was raten Sie privaten Anlegern, die auf solche E-Mails stoßen?

Bontschev: Seien Sie skeptisch bei hohen Zinsen und kurzen Laufzeiten. Lassen Sie sich unabhängig beraten, bevor Sie unterschreiben. Und lesen Sie die Vertragsunterlagen bis ins Kleingedruckte. Wenn dort „Nachrang“, „qualifizierter Rangrücktritt“ oder „kein Rückzahlungsanspruch bei Zahlungsunfähigkeit“ steht – Hände weg!

Frage: Vielen Dank für die Klarheit, Frau Bontschev.