Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft

Hamburg

Bericht über die Mittelverwendungskontrolle zum Projekt
„Halberg1“

Gemäß den Regelungen des § 5c Vermögensanlagengesetz (nachfolgend „VermAnlG“) berichten wir, die Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft als Mittelverwendungskontrolleur, dass die Emittentin Halberg Projekt GmbH einen Darlehensvertrag in Höhe von min. EUR 1.000.000,00 und max. EUR 1.550.000,00 bei der Raisin Bank AG abgeschlossen hat. Das Darlehen wurde gem. VIB durch die Anbieterin der Vermögensanlage „ZBS Investment GmbH & Co. KG“ (folgend „ZBSI“ genannt) mittels der Internet-Dienstleistungsplattform „Zinsbaustein GmbH“ („Anbieterin“ – folgend ZBS genannt) durch Anlagebeträge einzelner Anleger über insgesamt EUR 1.529.810,00 refinanziert und angekauft und die Darlehensforderung im Rahmen von Teilkreditforderungen auf die einzelnen Anleger übertragen.

Die Anlegergelder in Höhe von EUR 1.529.810,00 wurden folgendermaßen verwendet:

Bislang wurden EUR 0,00 der bereitgestellten Anlegergelder noch nicht investiert.

Als Mittelverwendungskontrolleur bestätigen wir, dass die Verwendung der Anlegergelder planmäßig, nach den uns vorliegenden Verträgen erfolgt ist.

Hamburg, den 04.05.2023

Dr. Ralf Ellerbrok
– Geschäftsführer –

Anlage 1 – Aufzählung der sonstigen Ausgaben und Beschreibung der Verwendung

Mit der Vermögensanlage verbundene Kosten und Provisionen, einschließlich sämtlicher Entgelte und sonstigen Leistungen, die die Internet-Dienstleistungsplattform von dem Emittenten für die Vermittlung der Vermögensanlage erhält:

Anlage 2 – Aufzählung und Beschreibung des Anlageobjektes

1. Anlagestrategie

Anlagestrategie der Emittentin ist es, mit der Aufnahme des Darlehensvertrags einen Bestandteil (ca. 10%) der insgesamt erforderlichen Finanzierungsmittel im Rahmen des Ankaufs einer vermieteten Büroimmobilie eingesetzte Eigenmittel und die Projektierung bis zum Baurecht zur Umwidmung in eine Wohn- und Gewerbeimmobilie („Projektentwicklung“) des Projekts „Halberg 1“ in D-66121 Saarbrücken, Halbergstraße 1, zu refinanzieren. Die Projektentwicklung der Immobilie wird voraussichtlich im II. Quartal 2025 angeschlossen sein. Aus dem Verkaufserlös sollen unter anderem die „Teilkreditforderungen“ der Anleger (jeweils einschließlich Zinsen und Gebühren) bedient werden, wobei die während der Laufzeit der Vermögensanlage zu zahlenden jährlichen Zinsen aus den Mietüberschüssen der Büroimmobilie bedient werden sollen.

2. Anlagepolitik

Anlagepolitik der Emittentin ist die vollständige Umsetzung der Anlagestrategie, insbesondere die Investition in die Projektierungskosten, sowie die teilweise Refinanzierung von eingesetzten Eigenmitteln (für die Grunderwerbs- und Grunderwerbsnebenkosten sowie weitere Kosten der Grundstücksakquisition) des Projekts „Halberg 1“. Weitere Bestandteile der Anlagepolitik sind die Überwachung des Projektfortschritts und der Projektierungsqualität, sowie die Verwaltung des Bestandsobjekts und die Kostenkontrolle in Bezug auf die Entwicklung der Immobilie sowie der Verkauf der Immobilie.

3. Anlageobjekt

Bei dem Anlageobjekt der Emittentin handelt es sich um eine angekaufte, vermietete Bestandsimmobilie (Gewerbeimmobilie, genutzt als Büroimmobilie, erbaut von 1970 bis 1972) für die geplant ist, eine bauliche Umnutzung zu Wohn- und Pflegezwecken mit Baurechtsschaffung („Projektentwicklung“) durchzuführen. Das Grundstück weist eine Grundstücksfläche von 8.818 m² (zusammenhängendes Grundstück) aus und befindet sich in D-66121 Saarbrücken, Halbergstraße 1. Die darauf befindliche Bestandsimmobilie weist eine Gesamtfläche von 13.120 m² aus. Aus der Vermietung als Büroimmobilie fließen regelmäßige Mieteinnahmen. Eine Aufteilung in die Nutzungsarten Wohnen und Pflege ist Gegenstand der Projektentwicklung („geplantes Baurecht“). Eine wesentliche Veränderung der Gesamtfläche ist nicht vorgesehen und ergibt sich aus dem im Rahmen der Projektentwicklung durchzuführenden Planungsprozess. Mit dem Ankauf der Liegenschaften im I. Quartal 2022 wurde die Projektentwicklung begonnen. Die Höhe der voraussichtlichen Gesamtkosten der Projektentwicklung belaufen sich auf rd. EUR 15.200.000,00. Neben den Einnahmen aus dieser Vermögensanlage in Höhe von EUR 1.529.810,00 (tatsächlicher Darlehensnennbetrag) erfolgt die Finanzierung des Anlageobjekts durch ein bereits geschlossenes Seniordarlehen in Höhe von EUR 10.500.000,00, ein zu dieser Vermögensanlage vorrangiges Darlehen durch eine Privatplatzierung der Emittentin in Höhe von max. EUR 1.500.000,00, sowie durch zum Schließen des Finanzierungskreises erforderliche Eigenmittel. Für die Optimierung der Finanzierungsstruktur werden in die Projektentwicklung bereits investierte Eigenmittel bis zur Höhe von EUR 1.390.000,00 durch die Mittel aus der Vermögensanlage ersetzt, weiterhin werden aus den Mitteln weitere Projektkosten (Kosten aus bereits geschlossenen Projektentwicklungs- und Projektmanagementvertrag) finanziert. Die Nettoeinnahmen (in Höhe von insgesamt 1.423.290,28) aus den Anlegergelder allein sind folglich zur Realisierung des Anlageobjekts nicht ausreichend. Eine Veränderung der Gesamtfläche ist nicht vorgesehen. Aufgrund des bereits erfolgten Ankaufs und des bereits abgeschlossenen Projektentwicklungs- und Projektmanagementvertrags besteht ein nachweisbarer Realisierungsgrad. Die Projektentwicklung zu einer Wohn- und Pflegezwecken genutzten Immobilie endet mit Erlangung des Baurechts voraussichtlich im II. Quartal 2025. Nach Abschluss der Projektentwicklung soll die Immobilie im geplanten Zustand mit neuem Baurecht und entsprechenden Baukonzept verkauft werden. Die Rückzahlung der Anlegergelder einschließlich noch offener Zinsen und Gebühren soll am Laufzeitende der Vermögensanlage aus einem Verkauf erfolgen. Erste Gespräche mit Marktteilnehmern hinsichtlich eines Verkaufs der Projektentwicklung haben bereits stattgefunden. Es sind bisher keine Verträge zum Verkauf geschlossen worden. Eine Wertermittlung über einen möglichen Wert nach Abschluss der Projektentwicklung über EUR 16.000.000,00 liegt vor. Die jährlichen Anlegerzinsen werden aus Mietüberschüssen gezahlt. Der auf Basis der vorliegenden Wertermittlung geplante Verkaufspreis ist ausreichend, die Rückführung sämtlicher Finanzierungsmittel, insbesondere des Seniordarlehens sowie der Vermögensanlage einschließlich abschließender Anlegerzinsen und Gebühren sicherzustellen.

4. Mittelverwendungskontrolle der Auszahlung der Anlegergelder

Die Auszahlung der Anlegergelder in Höhe von insgesamt EUR 1.423.290,28 erfolgte gem. VIB in zwei Tranchen: