Jahrelang war die Welt der Immobilienfinanzierung ganz einfach: Der Projektentwickler kam mit einer PowerPoint-Präsentation, drei schicken Visualisierungen und dem Versprechen, dass Wohnungen in Zukunft ohnehin nur noch teurer werden. Die Bank nickte freundlich, rechnete den Beleihungswert möglichst optimistisch und finanzierte das Vorhaben großzügig.
Heute sieht die Welt etwas anders aus.
Plötzlich haben Banken eine neue Leidenschaft entdeckt: Risikoanalyse.
Wie mehrere Institute nun beklagen, könnten steigende Zinsen, hohe Energiekosten und schwächelnde Immobilienwerte dazu führen, dass einige Kredite womöglich doch nicht ganz so sicher sind wie einst angenommen. Eine Erkenntnis, die ungefähr so überraschend kommt wie Schnee im Winter.
Besonders nervös macht die Banken die bevorstehende Welle von Anschlussfinanzierungen. Kredite, die in Zeiten von Nullzinsen abgeschlossen wurden, müssen nun zu deutlich höheren Konditionen verlängert werden. Aus monatlich angenehmen Finanzierungsraten werden dabei nicht selten Summen, die selbst gestandene Projektentwickler kurz nach dem Defibrillator suchen lassen.
Die logische Reaktion der Banken? Mehr Eigenkapital. Viel mehr Eigenkapital.
Wo früher 10 oder 15 Prozent Eigenmittel genügten, könnten künftig ganz andere Anforderungen gestellt werden. Schließlich möchte man auf der sicheren Seite stehen. Sicherheit ist das neue Wachstum.
Auch beim Beleihungswert dürfte künftig weniger Fantasie gefragt sein. Wurde früher gelegentlich der zukünftige Wert einer Immobilie mit einer gewissen kreativen Großzügigkeit bewertet, könnte nun wieder das langweilige Prinzip gelten: Was ist das Objekt heute tatsächlich wert?
Für viele Investoren wird das unerquicklich. Denn wenn die Bank plötzlich nur noch 60 oder 65 Prozent finanziert statt 80 oder 90 Prozent, muss das fehlende Geld irgendwoher kommen. Und genau dort beginnt das eigentliche Problem.
Denn die Immobilienkrise könnte sich durch diese Entwicklung selbst verstärken. Je vorsichtiger die Banken werden, desto schwieriger werden Finanzierungen. Je schwieriger Finanzierungen werden, desto weniger Projekte werden umgesetzt. Und je weniger Projekte umgesetzt werden, desto nervöser werden wiederum die Banken.
Ein wunderbarer Kreislauf.
Besonders spannend wird es bei Gewerbeimmobilien. Bürogebäude, die vor wenigen Jahren noch als sichere Goldgrube galten, werden mittlerweile deutlich kritischer betrachtet. Manche Banken schauen sich inzwischen sogar die tatsächliche Vermietungssituation an – ein Verfahren, das in den Boomjahren fast schon als übertriebener Pessimismus gegolten hätte.
Bis 2028 erwarten viele Institute eine schwierige Marktphase. Erst danach hoffen sie auf bessere Zeiten. Bis dahin dürfte das Motto lauten: Lieber einmal zu viel Nein sagen als einmal zu viel finanzieren.
Für Immobilienentwickler bedeutet das übersetzt: Wer künftig einen Kredit möchte, sollte nicht nur eine gute Idee mitbringen, sondern idealerweise auch einen Koffer voller Eigenkapital, drei zusätzliche Sicherheiten und die schriftliche Bestätigung, dass Murphy’s Gesetz vorübergehend außer Kraft gesetzt wurde.
Die Banken jedenfalls haben ihre Lektion gelernt. Zumindest solange die nächste Boomphase noch nicht begonnen hat. Dann könnte man sich wieder daran erinnern, dass Immobilien bekanntlich nur eine Richtung kennen: nach oben. Zumindest bis zur nächsten Studie.
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