Thamm & Partner Immobilien Berlin – Due-Diligence-Bericht

Recherchestand: 14. Juli 2026
Unternehmen: THAMM & PARTNER GmbH, Berlin

Gesamturteil

Thamm & Partner ist kein anonymes oder offensichtlich nur auf dem Papier bestehendes Unternehmen, sondern eine seit 1995 eingetragene Berliner Immobiliengesellschaft mit realen Sanierungs-, Denkmalschutz- und Neubauprojekten. Mehrere Projekte wurden mit Architektur- beziehungsweise Immobilienpreisen ausgezeichnet. Die Gesellschaft ist im Handelsregister weiterhin als aktiv geführt.

Für Kapitalanleger ergibt sich inzwischen jedoch ein erhöhtes bis kritisches Risikobild:

• erhebliche operative Verluste über mehrere Jahre,
• große Abhängigkeit vom Kapital atypisch stiller Gesellschafter,
• deutlich gestiegene Kündigungs- und Abfindungsansprüche,
• Berichte über verzögerte oder nur ratenweise Auszahlungen,
• verspätete Veröffentlichung des Jahresabschlusses 2023,
• fehlende öffentlich nachvollziehbare aktuelle Zahlen für 2024 und 2025,
• eine mögliche Fristen- und Liquiditätslücke zwischen langfristig gebundenen Immobilienwerten und kurzfristiger fälligen Anlegeransprüchen.

Für eine neue Beteiligung oder eine Aufstockung würde ich derzeit ohne vollständige, unabhängig geprüfte Unterlagen abraten. Für bestehende Anleger ist eine individuelle rechtliche und wirtschaftliche Prüfung sinnvoll. Das ist keine Aussage, dass das Unternehmen betrügerisch oder insolvent sei: Einen belastbaren öffentlichen Nachweis für Betrug, ein eröffnetes Insolvenzverfahren oder eine BaFin-Untersagung habe ich in den zugänglichen Quellen nicht gefunden.

1. Identität und Unternehmensstruktur

Die offiziellen und registerbezogenen Angaben lauten:

• Firma: THAMM & PARTNER GmbH
• Sitz: Wormser Straße 5, 10789 Berlin
• Handelsregister: Amtsgericht Charlottenburg, HRB 56504
• Stammkapital: 350.000 Euro
• Geschäftsführerin: Angela Thamm, einzelvertretungsberechtigt
• Umsatzsteuer-ID: DE175199849
• Gewerbeerlaubnis: nach § 34c GewO
• Registereintragung: 30. August 1995
• Registerstatus: aktiv; zuletzt verzeichnete Änderung im Februar 2026.

Die Gesellschaft beschreibt ihre geschäftlichen Wurzeln mit Beginn Anfang der 1980er-Jahre; die Berliner GmbH wurde 1995 gegründet. Nach eigenen Angaben wurden die früheren Münchner und Berliner Aktivitäten später zusammengeführt.

Governance-Risiko

Die Geschäftsführung ist seit vielen Jahren stark auf Angela Thamm konzentriert. Der Lagebericht 2021 nennt ausdrücklich ein Schlüsselpersonenrisiko und das Fehlen einer ausgeprägten mittleren Managementebene. Das ist bei einem Immobilien- und Beteiligungsunternehmen mit zahlreichen Objekten und Anlegern relevant.

2. Tatsächliche Immobilienaktivität

Das Geschäftsmodell besteht aus dem Erwerb, der Sanierung und Entwicklung historischer beziehungsweise denkmalgeschützter Immobilien sowie Neubauprojekten. Die Objekte werden vermietet, gehalten oder als Wohnungen beziehungsweise Teileigentum verkauft. Als Standorte nennt das Unternehmen vor allem Berlin, Potsdam, Leipzig und Görlitz. Die eigene Website spricht von ungefähr 60 beziehungsweise mehr als 60 Immobilien.

Der Jahresabschluss 2021 enthielt folgende operative Aufteilung:

• vermietete Objekte: fünf in Berlin, vier in Potsdam und elf in Görlitz,
• entwicklungsbereite Objekte: eines in Berlin, vier in Potsdam, drei in Leipzig und 22 in Görlitz,
• Objekte im Bau: zwei in Berlin, eines in Potsdam, drei in Leipzig und vier in Görlitz,
• zusätzlich mehrere fertiggestellte Verkaufsobjekte.

Als größere Referenz wird unter anderem Hafen Eins in Leipzig mit 56 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit genannt. Das Projekt erhielt 2021 den Architekturpreis der Stadt Leipzig. Der Salomonstift-Komplex wurde 2017 mit dem Leipziger Immobilienpreis in der Kategorie Denkmalschutz ausgezeichnet.

Einschränkung

Mehrere auf der Website oder in älteren Unternehmensinformationen angekündigte Projekte stammen aus den Jahren 2022 und 2023. Dazu zählen Vorhaben an der Konsulstraße und Löbauer Straße in Görlitz sowie an der Wurzener Straße in Leipzig. Eine vollständige aktuelle, unabhängig bestätigte Übersicht über Fertigstellung, Vermietungsstand, Verkaufserlöse und Finanzierung dieser Projekte war öffentlich nicht verfügbar.

3. Das Anlegerprodukt

Thamm & Partner finanziert sich unter anderem über atypisch stille Beteiligungen. Nach Unternehmensangaben erfolgt der Vertrieb ausschließlich über die IVM GmbH aus Abenberg.

Bei einer stillen Beteiligung fließt die Einlage rechtlich in das Vermögen des Unternehmensinhabers. Der Anleger wird nicht automatisch Miteigentümer einzelner Immobilien. Die konkrete Stellung hängt vom Beteiligungsvertrag ab.

Eine Produktanalyse aus dem Jahr 2022 beschrieb unter anderem:

• Mindestbeteiligung von 5.000 Euro,
• Agio von ungefähr 8 bis 8,5 Prozent,
• langfristige Mindestbindung von insgesamt ungefähr zehn Jahren,
• gewinnabhängige Ausschüttungen von angestrebt bis zu acht Prozent pro Jahr,
• keine Einlagensicherung,
• Möglichkeit eines Teil- oder Totalverlusts einschließlich des Agios.

Das Produkt wurde offenbar zeitweise unter einer gesetzlichen Ausnahme für Angebote an einen begrenzten Personenkreis vertrieben. Eine Recherche von März 2026 berichtet, dass die aktuelle Beteiligungsinformation nur ausgewählten Bestandsanlegern angeboten worden sei und kein öffentlich gebilligter Vollprospekt für die aktuelle Platzierung zur Verfügung gestanden habe.

Entscheidend: Was die hohe Eigenkapitalquote bedeutet

Die von Thamm & Partner hervorgehobene hohe Eigenkapitalquote besteht weit überwiegend aus dem Kapital der atypisch stillen Anleger und nicht aus eigenem Gesellschaftskapital der Eigentümerin.

Im Abschluss 2020 standen einem Stammkapital von 350.000 Euro rund 78,8 Millionen Euro atypisch stilles Beteiligungskapital gegenüber. Die ausgewiesene Eigenkapitalquote von rund 87 Prozent war daher formal hoch, wirtschaftlich aber hauptsächlich durch Anlegergelder getragen.

Das ist nicht automatisch unzulässig. Es bedeutet jedoch, dass Verluste wesentlich die Kapitalkonten der stillen Gesellschafter betreffen können.

4. Finanzielle Entwicklung

Geschäftsjahr 2020

Der geprüfte Abschluss 2020 wies ungefähr aus:

• Bilanzsumme: 89,7 Millionen Euro
• bilanzielles Eigenkapital: 78,3 Millionen Euro
• liquide Mittel: 12,4 Millionen Euro
• Verbindlichkeiten: 11,2 Millionen Euro
• Umsatzerlöse: ungefähr 4,4 Millionen Euro
• operativer Verlust vor Verlustübernahme: rund 3,63 Millionen Euro.

Der Jahresüberschuss wurde anschließend mit null ausgewiesen, weil der Verlust den atypisch stillen Gesellschaftern zugerechnet wurde. Das bedeutet nicht, dass der operative Betrieb kostendeckend gewesen wäre. Der Abschluss erhielt einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk.

Geschäftsjahr 2021

Für 2021 wurden ungefähr ausgewiesen:

• Bilanzsumme: 93,9 Millionen Euro
• Eigenkapital: 79,1 Millionen Euro
• davon atypisch stilles Kapital: rund 79,6 Millionen Euro
• liquide Mittel: 9,94 Millionen Euro
• Verbindlichkeiten: 14,58 Millionen Euro
• operativer Verlust nach Steuern: rund 5,55 Millionen Euro.

Der operative Verlust stieg damit gegenüber 2020 um ungefähr 53 Prozent. Auch 2021 wurde er anschließend über die Kapitalkonten der stillen Gesellschafter ausgeglichen. Der Prüfer erhob gegen den Abschluss und die Ergebnisverteilung keine Einwendungen.

Im Verlust 2021 waren laut Bericht unter anderem rund 4,46 Millionen Euro Abfindungsbeträge für ausgeschiedene stille Gesellschafter sowie erhebliche Renovierungs- und Raumkosten enthalten.

Geschäftsjahre 2022 und 2023

Nach einer Auswertung der Bundesanzeiger-Unterlagen durch Investmentcheck wurden folgende Verluste berichtet:

• 2022: etwa 8,8 Millionen Euro
• 2023: etwa 9,7 Millionen Euro
• zusammen: etwa 18,5 Millionen Euro.

Für Ende 2023 wird ein Eigenkapital von rund 69,3 Millionen Euro genannt. Gegenüber 2021 wäre das ein Rückgang um ungefähr zwölf Prozent. Die Mieteinnahmen 2023 sollen bei rund 1,1 Millionen Euro gelegen haben, während operative Aufwendungen von ungefähr 9,8 Millionen Euro berichtet wurden.

Der Jahresabschluss 2023 wurde nach Registerdaten erst am 26. Februar 2026 veröffentlicht. Veröffentlichte beziehungsweise unabhängig nachprüfbare vollständige Abschlüsse für 2024 und 2025 konnte ich in den zugänglichen Quellen nicht finden.

Die konkreten Zahlen für 2022 und 2023 beruhen hier auf der zitierten Auswertung der veröffentlichten Unterlagen; mir lag nicht der vollständige Originalabschluss einschließlich sämtlicher Anhänge und Prüfungsunterlagen vor.

5. Kündigungen, Abfindungen und Liquidität

Bereits der Lagebericht 2021 beschrieb das Risiko, dass viele Anleger gleichzeitig kündigen und dadurch erhebliche Kapitalabflüsse entstehen. Die Zahl der Kündigungen wurde dort mit 199 zum Jahresende 2019, 257 Ende 2020 und 322 Ende 2021 angegeben. Als Gegenmaßnahme wurde auf vertragliche Auszahlungsvorbehalte zur Sicherung der Unternehmensliquidität verwiesen.

Eine Recherche aus März 2026 nennt:

• 435 gekündigte Beteiligungen zum 31. Dezember 2022,
• ein ursprüngliches Zeichnungsvolumen dieser Gruppe von etwa 7,5 Millionen Euro,
• rund 2,25 Millionen Euro bereits geleistete Zahlungen,
• weitere ausgewiesene Ansprüche von ungefähr 6,6 Millionen Euro,
• 360 zusätzliche Kündigungen im Jahr 2023,
• etwa 480 weitere Kündigungen bis Ende 2024.

Die genannten Beträge von 7,5 Millionen Euro, 2,25 Millionen Euro und 6,6 Millionen Euro lassen sich ohne detaillierte Abfindungslisten nicht unmittelbar miteinander abstimmen. Möglich sind unterschiedliche Bezugsgrößen, beispielsweise Zeichnungskapital, Abfindungsguthaben, Gewinnanteile oder bereits fällige Teilbeträge. Das ist ein wichtiger Transparenzpunkt.

Mehrere auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierte Kanzleien berichten seit 2025 über Mandanten, deren Abfindungen verspätet, nicht vollständig oder nur in Raten gezahlt worden seien. Teilweise soll das Unternehmen dabei auf Liquiditätsklauseln im Gesellschaftsvertrag verwiesen haben.

Diese Kanzleiveröffentlichungen sind Interessenvertretung und keine neutralen Gerichtsfeststellungen. Ich fand kein belastbar verifiziertes rechtskräftiges Urteil, das pauschal alle Forderungen oder alle verwendeten Liquiditätsklauseln für unwirksam erklärt. Ob eine Auszahlung sofort fällig ist, muss anhand des jeweiligen Vertrags, der Kündigung, der Abfindungsberechnung und möglicher Nachträge geprüft werden.

6. Immobilienwerte versus verfügbare Liquidität

Das Unternehmen beziehungsweise ihm nahestehende Darstellungen verweisen auf einen Immobilienbestand mit einem Wert in der Größenordnung von etwa 100 Millionen Euro. Eine ältere Bewertung aus dem Jahr 2020 soll für damals 67 Objekte mögliche Verkaufserlöse von rund 113,7 Millionen Euro ausgewiesen haben. Aktuell wird teilweise nur noch von ungefähr 60 bis 63 Objekten gesprochen.

Ein hoher Immobilienwert löst ein Liquiditätsproblem nicht automatisch:

• Immobilien können mit Grundschulden oder anderen Rechten belastet sein.
• Sanierungsobjekte benötigen zusätzliches Kapital.
• Verkaufspreise hängen von Lage, Zustand, Vermietung und Marktphase ab.
• Ein schneller Verkauf kann nur mit Abschlägen möglich sein.
• Anlegerabfindungen können früher fällig werden als Immobilien wirtschaftlich verwertbar sind.

Das wesentliche Risiko erscheint daher weniger als völliges Fehlen von Vermögenswerten, sondern als Fristen- und Liquiditätsmismatch zwischen langfristig gebundenen Immobilien und einer wachsenden Zahl ausscheidender Anleger.

7. Risikoübersicht

8. Was bestehende Anleger jetzt prüfen sollten

Folgende Unterlagen sollten vollständig gesichert und fachlich geprüft werden:

1. Beteiligungsvertrag, Zeichnungsschein, Prospekt oder Informationsmemorandum und sämtliche Nachträge.
2. Kontoauszüge, Einzahlungsnachweise und Ausschüttungsabrechnungen.
3. Jährliche Kapitalkonten- und Verlustzuweisungen.
4. Kündigungsschreiben und Zugangsnachweis.
5. Abfindungsbilanz beziehungsweise konkrete Berechnung des Auseinandersetzungsguthabens.
6. Jede Stundungs-, Ratenzahlungs- oder Verzichtsvereinbarung.
7. Schriftliche Begründung einer behaupteten Auszahlungssperre.
8. Angaben zur Verjährung und zur konkreten Fälligkeit.

Eine Einstellung laufender Ratenzahlungen, eine Klage oder die Annahme eines Ratenangebots sollte nicht ohne individuelle Beratung durch einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht erfolgen.

9. Welche Unterlagen vor einer neuen Investition unverzichtbar wären

Vor einer neuen Beteiligung oder Aufstockung müssten mindestens vorliegen:

• vollständiger Jahresabschluss 2023 einschließlich Anhang, Lagebericht und Prüfungsvermerk,
• aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen für 2024, 2025 und 2026,
• 24-Monats-Liquiditätsplanung,
• vollständige Liste gekündigter und fälliger Anlegerguthaben,
• Immobilienliste mit Anschaffungskosten, Buchwerten, aktuellen Verkehrswerten und Grundpfandrechten,
• Leerstands-, Mietrückstands- und Sanierungsübersicht,
• Bankdarlehen einschließlich Laufzeiten und Covenants,
• unabhängige aktuelle Immobiliengutachten,
• genaue Erklärung, wie Verluste, Ausschüttungen und Abfindungen auf Anlegerkonten wirken,
• schriftliche Erläuterung, welche gesetzlichen Prospekt- oder Informationspflichten für das konkrete Angebot gelten.

Ohne diese Unterlagen wäre eine Investitionsentscheidung im Wesentlichen von den Angaben des Anbieters abhängig und nicht ausreichend überprüfbar.

Abschließende Bewertung

Thamm & Partner ist ein reales, langjährig tätiges Immobilienunternehmen mit substanziellem Projektbestand. Das frühere positive Bild aus hoher Eigenkapitalquote, Auszeichnungen und geringer Bankabhängigkeit wird inzwischen jedoch durch die Verlustentwicklung und die wachsenden Abfindungsansprüche stark relativiert.

Besonders problematisch ist, dass die hohe Eigenkapitalquote überwiegend aus dem Kapital atypisch stiller Anleger stammt. Anleger tragen damit einen wesentlichen Teil des unternehmerischen Risikos, ohne unmittelbar Eigentümer einzelner Immobilien zu sein. Die zunehmenden Kündigungen, die Berichte über verzögerte Auszahlungen und das Fehlen zeitnah veröffentlichter aktueller Abschlüsse sprechen für ein deutlich erhöhtes Liquiditäts- und Transparenzrisiko.

Risikoeinstufung für neue Kapitalanlagen: hoch bis kritisch.