„Die Sochribel PropCo 1 GmbH & Co. KG, Berlin, gehört zum Unternehmensverbund der Sochribel GmbH, Berlin, die sich operativ auf die Bewirtschaftung des Sony Centers, Berlin, konzentriert. Die Gesellschaft verwaltet zum Abschlussstichtag 24.080 qm Mietfläche (Vorjahr: 24.080 qm) mit einer vermietbaren Fläche für Gewerbeimmobilien von 1.069 qm (Vorjahr: 1.069 qm).“ Schaut man sich nun die Bilanz an, dann ist man erstaunt, dass solch ein angeblich „florierendes Unternehmen“ ein negatives Ergebnis ausweist.
Sochribel PropCo 1 GmbH & Co. KGBerlinJahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015Bilanz zum 31. Dezember 2015Aktiva
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015
Anhang für das Geschäftsjahr 01.01.2015 – 31.12.2015Allgemeine HinweiseDie Gesellschaft wurde unter der Firmierung Sochribel PropCo 1 GmbH & Co. KG mit Sitz in Berlin gegründet. Die Eintragung im Handelsregister des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg unter der Registernummer HRA 41985 B erfolgte am 4. Dezember 2008. Der Jahresabschluss der Sochribel PropCo 1 GmbH & Co. KG, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 wurde auf der Grundlage der Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB nach den Vorschriften für Kapitalgesellschaften sowie den ergänzenden Vorschriften des Gesellschaftsvertrags aufgestellt. Die Gesellschaft ist gemäß § 267 Abs. 2 i. V. m. § 264 a HGB als eine mittelgroße Gesellschaft einzustufen. Die größenabhängigen Erleichterungen bei der Erstellung und Offenlegung des Jahresabschlusses wurden teilweise in Anspruch genommen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren nach § 275 Abs. 2 HGB gewählt. Angaben, die in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder auch wahlweise im Anhang gemacht werden können, sind zur besseren Übersichtlichkeit grundsätzlich im Anhang aufgeführt. Bilanzierungs- und BewertungsmethodenFür die Aufstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden unverändert maßgebend. Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen verrechnet worden. Abweichend davon sind gleichartige Forderungen gegen verbundene Unternehmen mit Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sowie Forderungen gegen Gesellschafter mit Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern, sofern die Voraussetzungen für die Aufrechenbarkeit gemäß § 387 BGB zum Stichtag erfüllt waren, verrechnet worden. Das Anlage- und Umlaufvermögen, das Eigenkapital sowie Schulden wurden in der Bilanz gesondert ausgewiesen und hinreichend aufgegliedert. Bei der Bewertung wurde von der Fortführung der Gesellschaft ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen dem Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn sie bis zum Abschlussstichtag realisiert wurden. Aufwendungen und Erträge sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden. Einzelne Posten wurden wie folgt bewertet: Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen über 8 Jahre linear abgeschrieben. Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die planmäßigen Abschreibungen werden über die geschätzte Nutzungsdauer unter Anwendung der linearen Methode vorgenommen. Auf der Grundlage eines im Geschäftsjahr 2010 eingeholten technischen Gutachtens wurden die den Gebäudeabschreibungen zugrunde liegenden Nutzungsdauern angepasst. Danach beträgt die Gesamtnutzungsdauer (ab Fertigstellung) 40 Jahre. Vorher hat die Gesellschaft eine Gesamtnutzungsdauer (ab Fertigstellung) von 25 Jahren angenommen. Unter den unfertigen Leistungen (Mietnebenkosten) werden die noch nicht abgerechneten umlagefähigen Betriebskosten mit den Anschaffungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips ausgewiesen. Dem Niederstwertprinzip wird bei der Ermittlung dieser Werte durch entsprechende notwendige Abschläge Rechnung getragen. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben zum Bilanzstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag betreffen. Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages (d. h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt. Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt. Als passive Rechnungsabgrenzungsposten werden Einnahmen zum Bilanzstichtag ausgewiesen, soweit sie Erträge für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag betreffen. Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch Bildung von Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB bilanziell nachvollzogen. Derivative Finanzinstrumente (hier Zins-swapgeschäfte) werden ausschließlich zu Sicherungszwecken eingesetzt und mit den abgesicherten Grundgeschäften zu Bewertungseinheiten zusammengefasst. Bei der Bildung von Bewertungseinheiten werden die Wertänderungen oder Zahlungsströme aus den Grund- und Sicherungsgeschäften einander gegenübergestellt. Unrealisierte Gewinne bzw. Verluste aus dem effektiven Teil gleichen sich vollständig aus und werden gemäß der „Einfrierungsmethode“ weder bilanziell noch ergebniswirksam erfasst. Nur ein negativer Überhang aus einem ineffektiven Teil der Marktwertveränderung würde zurückgestellt werden. Erläuterungen zur BilanzAnlagevermögen Die Zusammensetzung des Anlagevermögens und die Entwicklung im Geschäftsjahr sind aus dem Anlagespiegel (Anlage zum Anhang) ersichtlich. Forderungen Sämtliche Forderungen haben wie im Vorjahr Restlaufzeiten bis zu einem Jahr. Die Forderungen in Höhe von TEUR 295 (Vorjahr TEUR 2.032) enthalten ausschließlich Forderungen gegen Mieter. Im Vorjahr enthielten die Forderungen den Saldo der Forderungen und Verbindlichkeiten gegen Gesellschafter in Höhe von TEUR 1.863 Die Forderungen gegen Gesellschafter resultierten aus der Tatsache, dass die Mieteinnahmen der Immobilie teilweise auf dem Konto der Gesellschafterin eingingen. Guthaben bei Kreditinstituten Die liquiden Mittel der Gesellschaft in Höhe von TEUR 18.358 (Vorjahr TEUR 14.507) bestehen ausschließlich aus Guthaben bei Kreditinstituten. Rechnungsabgrenzungsposten Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet im Wesentlichen ein Disagio in Höhe von TEUR 86 (Vorjahr TEUR 143), für ein am 27. Mai 2010 aufgenommenes Bankdarlehen, das über die Laufzeit der Verbindlichkeit bis zum 30. Juni 2017 pro rata temporis aufgelöst wird. Eigenkapital Die Entwicklung der Gesellschafterkonten ist in der Anlage zum Anhang ersichtlich. Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen Die Steuerrückstellung in Höhe von TEUR 12 (Vorjahr TEUR 11) betrifft ausschließlich § 15a UStG. Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von 197 TEUR enthalten im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen in Höhe von 83 TEUR sowie Rückstellungen für Risiken aus Nebenkostenabrechnungen in Höhe von 60 TEUR. Verbindlichkeiten Die Restlaufzeiten und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel im Einzelnen dargestellt.
Sämtliche Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch eine Gesamtbuchgrundschuld zugunsten der kreditgewährenden Bank an dem Grundbesitz der Gesellschaft gesichert. Darüber hinaus sind die laufenden Forderungen aus den derzeit bestehenden sowie zukünftigen neu abgeschlossenen Mietverträgen und die Rechte und Ansprüche aus anderen im Zusammenhang mit dem Objekt stehenden Verträgen an die kreditgewährende Bank abgetreten. Ferner ist das Mieteingangskonto der Gesellschaft an die kreditgewährende Bank verpfändet sowie die an die Sochribel Fixtures GmbH, Berlin, übertragenen beweglichen Betriebsvorrichtungen im Rahmen einer Sicherungsübereignung an die kreditgewährende Bank übertragen. In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 84 (Vorjahr: TEUR 159) enthalten. In den sonstigen Verbindlichkeiten sind Verbindlichkeiten aus Steuern in Höhe von TEUR 137 (Vorjahr: TEUR 387) enthalten. Die Korean Exchange Bank, Seoul, Korea, ist mit ihren unter den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesenen Ansprüchen in der Höhe von TEUR 33.437 (Vorjahr TEUR 32.865) im Rang hinter anderen Gläubigern zurückgetreten. Haftungsverhältnisse Die Sochribel PropCo 1 GmbH & Co. KG, Berlin, haftet gesamtschuldnerisch mit anderen PropCos („Schwestergesellschaften“) der Sochribel-Gruppe für Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag mit der Landesbank Baden-Württemberg. Gemäß dem Darlehensvertrag ist ein Zinsdeckungsgrad von größer 1,25 zu gewährleisten, der quartalsweise von der darlehensgebenden Bank abgefordert wird. Hieraus ergibt sich zum Bilanzstichtag eine gesamtschuldnerische Haftung aus den Darlehensverpflichtungen in Höhe von TEUR 246.948 (Vorjahr TEUR 246.948). Eine Inanspruchnahme ist unwahrscheinlich, da die Sochribel-Gruppe positive operative Cash Flows generiert und ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann. Bewertungseinheiten zur Absicherung des Zinsrisikos Die Darlehensbeträge gegenüber Kreditinstituten, die einem Zinsänderungsrisiko unterliegen, werden im Wesentlichen mit Zinsderivaten (hier Zinsswaps mit einem konstanten Nominalvolumen von TEUR 98.878 bis zum 30. Juni 2017) in Bewertungseinheiten zusammengefasst. Der in dieser Mikro-Bewertungseinheit erfasste Zinsswap weist zum 31. Dezember 2015 einen negativen Marktwert von TEUR -3.747 (Vorjahr TEUR -5.584) auf. Dieser unrealisierte Verlust aus der zinsinduzierten Bewertung des Zinsswaps sowie der daraus resultierende negative Überhang werden nicht bilanziert. Die Verzinsung der Darlehensverbindlichkeiten erfolgt auf Basis des 3-Monats-EURIBOR, der durch das Zinsswapgeschäft mit einer fixen Zinsrate von 2,323 % p. a. abgesichert wurde. Die gegenläufigen Wertänderungen und Zahlungsströme aus den Zinsswapgeschäften und den Darlehensverträgen gleichen sich zukünftig voraussichtlich aus, da die Sicherungsgeschäfte in Fälligkeit, Laufzeit und Bemessungsgrundlage vertraglich aufeinander abgestimmt sind. Die Einschätzung der Wirksamkeit des Sicherungszusammenhangs erfolgte nach der Critical-Terms-Match-Methode. Erläuterungen zur Gewinn- und VerlustrechnungUmsatzerlöse Die Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 12.449 (Vorjahr TEUR 12.325) wurden ausschließlich im Inland erzielt und beinhalten Mieterlöse sowie abgerechnete Betriebskosten. Materialaufwand / Aufwendungen für bezogene Leistungen Aufwendungen für bezogene Leistungen sind im Berichtsjahr in Höhe von TEUR 1.977 (Vorjahr TEUR 1.950) angefallen. Es handelt sich hierbei unter anderem um Aufwendungen für Sicherheit, Reinigung, Technik, Strom, Versicherung sowie diverse weitere Dienstleistungen. Sonstige betriebliche Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 662 (Vorjahr TEUR 502) betreffen im Wesentlichen Aufwendungen für die Gebäudebewirtschaftung, die Auflösung des Rechnungsabgrenzungspostens für geleistete Ausbaukostenzuschüsse, Marketingkosten, Einzelwertberichtigungen auf Forderungen sowie Steuer- und Rechtsberatungskosten. In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen des Berichtsjahres sind keine periodenfremden Aufwendungen enthalten (Vorjahr TEUR 48). Zinsen und ähnliche Aufwendungen Dieser Posten in Höhe von TEUR 6.046 (Vorjahr TEUR 6.016) beinhaltet Zinsaufwendungen für langfristige Darlehen von verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 2.662 sowie der Landesbank Baden-Württemberg TEUR 3.384. Sonstige Steuern Die sonstigen Steuern in Höhe von TEUR 258 beinhalten Grundsteueraufwendungen für das laufende Jahr in Höhe von TEUR 257. Sonstige AngabenGeschäftsführung Die Geschäftsführung obliegt der persönlich haftenden Gesellschafterin, Sochribel GmbH, Berlin. Diese wird vertreten durch die Geschäftsführer
Gesamtbezüge der Geschäftsführung Bezüge haben die Geschäftsführer im Berichtszeitraum von der Gesellschaft nicht erhalten. Kredite wurden ihnen ebenfalls nicht gewährt. Persönlich haftende Gesellschafterin Persönlich haftende Gesellschafterin ist die Sochribel GmbH, Berlin, deren gezeichnetes Kapital TEUR 31.189 (Vorjahr TEUR 31.189) beträgt. Arbeitnehmer Die Gesellschaft beschäftigt keine Arbeitnehmer. Konzernverhältnisse Der Jahresabschluss wird in den Konzernabschluss der LuxCo 113 S.à r.l., Luxemburg, einbezogen. Der Konzernabschluss ist am Sitz der Muttergesellschaft erhältlich.
Berlin, 31. August 2016 Sochribel GmbH, Berlin Christoph Reschke Hyunjae Park Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015der Sochribel PropCo 1 GmbH & Co. KG, BerlinGliederung
1. Darstellung des Geschäftsverlaufs1.1. Immobiliensektor in Deutschland und Berlin in 2015 Deutschland schloss das Jahr 2015 mit einem um 1,5 % gegenüber dem Vorjahr höheren Bruttoinlandsprodukt ab und erwies sich damit erneut als eine auch in einem schwierigen globalen Umfeld stabile Wirtschaftskraft, die heimische und internationale Investoren anzieht. Angesichts anhaltend niedriger Zinsen galt die hohe Attraktivität als Anlagestandort im Jahr 2015 insbesondere für den Immobilienmarkt, auf dem neue Rekordwerte registriert wurden. In Wohnungspakete wurden 2015 rund 23 Mrd. EUR investiert und damit 10 Mrd. EUR mehr als 2014. Das Transaktionsvolumen in gewerblich genutzte Immobilien stieg um 38 % auf rund 50,2 Mrd. EUR und verfehlte nur knapp den Höchstwert des Jahres 2007. Nicht zuletzt vier Transaktionen jenseits der 1-Mrd.-Euro-Schwelle und ein hohes Engagement ausländischer Investoren sorgten dabei für das außergewöhnlich hohe Volumen. Angesichts hoher Preise trennten sich etliche Bestandshalter früher als ursprünglich geplant von Objekten, so dass auch viele Coreobjekte den Eigentümer wechselten. Gleichzeitig akzeptierten die Investoren viel stärker als in den Vorjahren auch Produkte mit Wertschöpfungspotenzial oder Sektoren außerhalb ihrer traditionellen Anlagestrategie. Letzteres gilt vor allem für den Industrie- und den Hotelsektor, wo die Transaktionsvolumina jeweils Rekordwerte erreichten. Der 50 %-ige Anteil ausländischen Kapitals unterstreicht die Bedeutung, die der deutsche Markt im globalen Investmentkosmos hat. Innerhalb Europas ist Deutschland nach Großbritannien das zweitwichtigste Ziel für außereuropäische Investoren. Bei unverändert guten Rahmenbedingungen setzte sich die Nachfrage nach Immobilien mit unvermindert hoher Intensität in den ersten Monaten des Jahres 2016 fort und Marktteilnehmer erwarten für das Gesamtjahr ein Transaktionsvolumen, das in etwa dem des Jahres 2015 entsprechen wird. Der Berliner Büromarkt erzielte 2015 ein Rekordergebnis. Mit 830.100 m2 wurde der höchste jemals registrierte Flächenumsatz erzielt und das Vorjahresergebnis um 27 % übertroffen. Von den Top 5 Märkten hat nur der Münchner Markt jemals ein noch höheres Resultat erreicht. Dies belegt, dass Berlin sich endgültig als bedeutender Büromarkt etabliert hat und aus seiner Branchenvielfalt und seinem Mix aus Start-ups, wachsenden Unternehmen und etablierten Unternehmen ein stabil hohes Umsatzvolumen generieren kann. Die Spitzenmiete stieg 2015 um 0,25 € auf 22,75 € pro m2 (Vorjahr: 22,50 € pro m2) und Monat und hat Potenzial, 2016 weiter anzusteigen. Gleichwohl bleibt Berlin verglichen mit den anderen deutschen Top-Märkten ein preiswerter Markt. Die positiven Wirtschaftsdaten für Deutschland und Berlin bilden ein sehr gutes Fundament für einen auch 2016 hohen Flächenumsatz in der bundesdeutschen Hauptstadt, auch wenn das Niveau von 2015 nicht zwingend erneut erreicht werden dürfte, da einige Großflächengesuche in den letzten beiden Jahren abgeschlossen wurden. 1.2. Geschäftsentwicklung Die Sochribel PropCo 1 GmbH & Co. KG, Berlin, (im Folgenden die „Gesellschaft“ oder „PropCo 1“) gehört zum Unternehmensverbund der Sochribel GmbH, Berlin, die sich operativ auf die Bewirtschaftung des Sony Centers, Berlin, konzentriert. Die Gesellschaft verwaltet zum Abschlussstichtag 24.080 qm Mietfläche (Vorjahr: 24.080 qm) mit einer vermietbaren Fläche für Gewerbeimmobilien von 1.069 qm (Vorjahr: 1.069 qm). Wie im vergangenen Jahr konnte die Berichtsgesellschaft durch die Vermietung der Büros an einen namhaften Großmieter die langfristige Werthaltigkeit des Projektes beibehalten. Zusätzlich konnte im Bereich der Passerelle ein Mietvertrag verlängert werden und so die Attraktivität dieser Ladenzeile beibehalten werden. Die Gewerbeflächen sind zu 98,7 % Ende März 2016 vermietet. Die Leerstände bei der PropCo 1 verteilen sich ausschließlich auf die Passerelle (302 qm, Vorjahr: 284 qm) und betragen somit 1,3 % (Vorjahr: 1,2 %) der vermietbaren Gesamtfläche der PropCo 1. In der Planung für 2016 wird davon ausgegangen, dass eine Reduzierung der Leerstände unter Berücksichtigung einer breit gefächerten Mieterstruktur erzielt werden kann. Durch die laufenden Besichtigungstermine mit Interessenten ist von einer Realisierung auszugehen. 1.3. Investitionen Es wurden Investitionen in Höhe von 0 TEUR (Vorjahr: 11 TEUR) im Geschäftsjahr 2015 getätigt. 1.4. Finanzierungsmaßnahmen Die Finanzierungsmaßnahmen stehen im Einklang mit der wirtschaftlichen Entwicklung der Gesellschaft. Gegenüber Kreditinstituten weist die PropCo 1 Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 99,2 Mio. (Vorjahr: EUR 99,2 Mio.) aus. Die bei verbundenen Unternehmen aufgenommenen Darlehen inkl. Zinsen belaufen sich auf einen Gesamtbetrag von EUR 43,5 Mio. (Vorjahr: EUR 43,0 Mio.). Alle Darlehen werden nach marktüblichen Sätzen verzinst. Die PropCo 1 haftet gesamtschuldnerisch mit anderen PropCos der Sochribel-Gruppe für Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag mit der Landesbank Baden-Württemberg. Hieraus ergibt sich zum Bilanzstichtag eine gesamtschuldnerische Haftung aus den Darlehensverpflichtungen in Höhe von TEUR 246.948 (Vorjahr: TEUR 246.948). 2. Darstellung der Lage der Gesellschaft2.1. Vermögenslage Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Bilanzsumme von EUR 158,4 Mio. auf EUR 156,1 Mio. vermindert. Die Entwicklung der Vermögenslage entspricht im operativen Bereich weitgehend der des Vorjahres. Der Rückgang des Anlagevermögens resultiert im Wesentlichen aus der planmäßigen Abschreibung (EUR 4,4 Mio.; Vorjahr: EUR 4,4 Mio.). Die Erhöhung des Umlaufvermögens ergibt sich vor allem aus dem Aufbau der Guthaben bei Kreditinstituten (EUR 18,4 Mio.; Vorjahr: EUR 14,5 Mio.). Die Eigenkapitalquote ist im Vergleich zum Vorjahr unverändert bei 7 %. Aufgrund des Jahresfehlbetrages hat sich das Eigenkapital von EUR 11,9 Mio. auf EUR 11,0 Mio. vermindert. Die Rückstellungen sind unverändert bei EUR 0,2 Mio. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von EUR 99,2 Mio. (Vorjahr: EUR 99,2 Mio.) resultieren aus dem aufgenommen Darlehen gegenüber der Landesbank Baden-Württemberg. Sie haben einen Anteil von 64 % (Vorjahr: 63 %) an der Bilanzsumme. Für die Finanzierung wurde ein Darlehen gegenüber der Landesbank Baden-Württemberg zur Finanzierung des Kaufpreises des Gebäudes aufgenommen. Dieses besteht aus einem Grundbetrag, der in einer Summe abgerufen wurde, sowie einem Erweiterungsbetrag, der auf Abruf zur Verfügung gestellt wurde. Bis zum Laufzeitende (30. Juni 2017) ist das Darlehen in einer Summe zurück zu zahlen. Die Festzinsperioden bestehen aus kurzfristigen Euro-Festzinskrediten in Kombination mit einem Hedging für den Grundbetrag. Das Darlehen wird während seiner Laufzeit auf der Basis des Drei-Monats-EURIBOR und eines festen Zuschlags abgerechnet. Des Weiteren fallen Bearbeitungsgebühr und Bereitstellungsprovision an. Als Sicherheit dient u. a. eine Gesamtbuchgrundschuld. Bezüglich des Hedgeaccountings wird auf die Angaben im Anhang verwiesen. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren im Wesentlichen aus der Vergabe von Darlehen sowie der aufgelaufenen Zinsen aus diesen. Sie betragen zum Bilanzstichtag 28 % (Vorjahr: 27 %) der Bilanzsumme. Die Kapitalstruktur ist mit 98 % (Vorjahr: 97 %) durch langfristige zur Verfügung stehende Mittel (Eigenkapital und Darlehen) im Verhältnis zur Bilanzsumme geprägt. Auf der Aktivseite beträgt die Anlagenintensität (Sachanlagen) im Verhältnis zur Bilanzsumme 87 % (Vorjahr: 88 %). 2.2. Finanzlage Die Gesellschaft hat einen positiven Cash-Flow, so dass die Bankbestände in Höhe von EUR 18,4 Mio. (Vorjahr: EUR 14,5 Mio.) aufgebaut werden konnten. Somit kann die Gesellschaft ihren laufenden und bestehenden Verbindlichkeiten nachkommen.
Der Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit betrifft im Wesentlichen die Zins- und Tilgungszahlungen von Darlehen. Die Liquiditätssituation der Gesellschaft ist als gut zu bezeichnen. Aufgrund der historisch niedrigen Zinsen muss trotz der in 2017 fälligen Rückzahlung des laufenden Darlehens für die Anschlussfinanzierung für die kommenden Planungsperioden nicht von höheren Fremdkapitalzinsen ausgehen werden. Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. 2.3. Ertragslage Die PropCo 1 konnte im Geschäftsjahr Umsatzerlöse von EUR 12,4 Mio. (Vorjahr: EUR 12,3 Mio.) erwirtschaften. Die Verteilung der Umsatzerlöse zeigt folgendes Bild:
Die Umsatzerlöse sind im Vergleich zum Vorjahr um EUR 0,1 Mio auf EUR 12,4 Mio. gestiegen. Die Umsatzerlöse aus Vermietungen sind im Vergleich zum Vorjahr unverändert, die Erlöse aus Nebenkostenabrechnungen stiegen hingegen um 5 % (Vorjahr 4 %). Die Abschreibungen verharrten auf einem Niveau von EUR 4,4 Mio. Zusammenfassend lässt sich die Ertragslage wie folgt darstellen:
2.4. Gesamtaussage Das Jahr 2015 verlief für die Gesellschaft positiv. Die Kostenpositionen konnten auf dem Vorjahresniveau gehalten werden. Durch die bis 2017 gesicherte Finanzierung inkl. des Hedges sind die historisch niedrigen Zinsen bis 2017 gesichert, was sich sowohl positiv auf die Ertragsentwicklung als auch auf die Vermögenslage auswirkt. Durch die Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt geht die Gesellschaft davon aus, dass die Zinsbelastung durch die Anschlussfinanzierung nicht über der aktuellen liegen wird. 3. Nachtrags-, Chancen-, Risiko- und Prognosebericht3.1. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres (Nachtragsbericht nach § 289 Abs. 2 HGB) Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres sind nicht bekannt. 3.2. Hinweise auf wesentliche Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung (Risikobericht) Die künftige Entwicklung wird im Wesentlichen von der gesamtkonjunkturellen Entwicklung in Berlin abhängen. Durch die exponierte Lage des Objektes in der Mitte Berlins sind die Risiken bei zukünftigen Nachvermietungen als gering anzusehen. Aus heutiger Sicht gibt es keine Anhaltspunkte für wirtschaftliche oder rechtliche Bestandsgefährdungspotentiale der Gesellschaft. Um dies sicherzustellen, ist ein Risikomanagementsystem implementiert. Basierend auf Budgets und Forecasts sowie deren Vergleich zu den Ist-Zahlen inkl. Abweichungsanalysen werden Liquiditäts- und Verbindlichkeitsrisiken überwacht und gesteuert. Des Weiteren werden durch ein aktives Forderungsmanagement ebenfalls die Ausfallrisiken minimiert. Um insbesondere Fehler im Bereich Stammdatenpflege, Nebenkostenabrechnungen und der Buchhaltung ausschließen zu können, verfügt die Gesellschaft (inkl. der beauftragten Drittdienstleister) über ein gut strukturiertes und gut funktionierendes Vier-Augen-Prinzip sowie eine strikte Aufgabentrennung, was die Qualität und Zuverlässigkeit des Reportings und der Abschlüsse gewährleistet. Die am Rechnungslegungsprozess beteiligten Abteilungen entsprechen den quantitativen und qualitativen Anforderungen. Vollständigkeit und Richtigkeit von Daten des Rechnungswesens werden regelmäßig anhand von Stichproben und Plausibilitäten sowohl durch manuelle Kontrollen als auch durch die eingesetzte Software überprüft. Wesentliche rechnungslegungsrelevante Prozesse unterliegen regelmäßigen Prüfungen. Das bestehende Risikomanagementsystem wird kontinuierlich an aktuelle Entwicklungen angepasst und fortlaufend auf seine Funktionsfähigkeit überprüft. Sollten sich Verbesserungspotentiale ergeben, werden diese schnellstmöglich eingeführt bzw. umgesetzt. Durch die grundsätzlich langfristig abgeschlossenen Gewerbemietverträge wirken sich Mietpreisänderungen auf dem Vermietungsmarkt in Berlin erst langfristig auf die Ertragslage der Gesellschaft aus. Der Hauptteil der Immobilie ist bis 2024 an einen Mieter mit hoher Bonität vermietet. Zur Risikovermeidung im Bereich der Gebäudesubstanz wird ein aktives Facilitymanagement betrieben. So werden durch regelmäßige Wartungen der haustechnischen Anlagen und der Gebäudehülle frühzeitig Mängel und Schäden erkannt, deren Reparatur zügig durchgeführt wird. Bei den Mieten sind bisher keine größeren Rückstände zu verzeichnen, und die Vermietung der derzeitigen Leerstände wird unser gesamtes Augenmerk haben. Insbesondere das Mietausfallrisiko ist bei dem Ankermieter als unwahrscheinlich anzusehen, da dieser über eine sehr gute Bonität verfügt. Allen bekannten Risiken und Verpflichtungen wurden Rechnung getragen. Insgesamt wurden für Steuern TEUR 12 (Vorjahr TEUR 11) und für sonstige Risiken TEUR 197 (Vorjahr: TEUR 196) zurückgestellt. Chancen ergeben sich aus den noch zu vermietenden Flächen in der Passerelle sowie einer weiteren Analyse der Kosten, um entsprechende Kostenoptimierungen vornehmen zu können. Durch die im Jahr 2010 gesicherte Finanzierung unterliegt die Gesellschaft erst nach Ende der Festschreibung einem Zinsrisiko. Dem Zinsänderungsrisiko bis 2017 wurde mittels eines Hedges Rechnung getragen, der als Bewertungseinheit mit dem Darlehen bilanziert wird (vgl. ebenso Angaben im Anhang). 3.3. Voraussichtliche Entwicklung (Prognosebericht) Die im Vorjahr getroffenen Prognosen für 2015 konnten im laufenden Geschäftsjahr vor allem in Bezug auf den weiterhin positiven operativen Cashflow erfüllt werden. Eine Umsatzsteigerung war aufgrund der Entwicklung der Verbraucherpreise und der damit stagnierenden Indexierung nicht möglich. Die Kosten sind in 2015 konstant geblieben. Die Geschäftsführung erwartet höhere Mieteinnahmen in 2016, zum einen aus Neuvermietung und zum anderen aus Indexierungen. Bei einer nahezu konstanten Zinsbelastung wird ein annähernd ausgeglichenes Ergebnis für das Jahr 2016 erwartet. Die Kosten insbesondere im Bereich der umlegbaren Kosten werden in den kommenden Jahren gemäß der Planung und bereits umgesetzter Maßnahmen – wie zum Beispiel Abschluss der Strangsanierung – sinken. Die Finanzierungskosten werden aufgrund der in 2017 notwendigen Anschlussfinanzierung und vor dem Hintergrund der für Kreditnehmer positiven Rahmenbedingungen konstant bleiben oder sogar sinken. Es wird ein positiver operativer Cash-Flow für das Geschäftsjahr 2016 erwartet. 4. KonzernverhältnisseDer Jahresabschluss wird in den Konzernabschluss der LuxCo 113 S.à r.l., Luxemburg, einbezogen.
Berlin, 31. August 2016 Sochribel GmbH, Berlin Geschäftsführung Christoph Reschke Hyunjae Park ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS 31. Dezember 2015Sochribel PropCo 1 GmbH & Co. KG, Berlin
Rundungsdifferenzen können zwischen Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie dem Anlagespiegel auftreten. Stand der Gesellschafterkonten zum 31. Dezember 2015Sochribel PropCo 1 GmbH & Co. KG, Berlin
Audit opinionWir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Sochribel PropCo 1 GmbH & Co. KG, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Vorschriften des Gesellschaftsvetrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Vorschriften des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. The translation of this audit opinion reads as follows: We have audited the annual financial statements, comprising the balance sheet, the income statement and the notes to the financial statements, together with the bookkeeping system, and the management report of Sochribel PropCo 1 GmbH & Co. KG, Berlin, for the fiscal year from 1 January to 31 December 2015. The maintenance of the books and records and the preparation of the annual financial statements and management report in accordance with German commercial law and supplementary provisions of the partnership agreement are the responsibility of the Company’s management. Our responsibility is to express an opinion on the annual financial statements, together with the bookkeeping system, and the management report based on our audit. We conducted our audit of the annual financial statements in accordance with Sec. 317 HGB (German Commercial Code) and German generally accepted standards for the audit of financial statements promulgated by the Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW; Institute of Public Auditors in Germany). Those standards require that we plan and perform the audit such that misstatements materially affecting the presentation of the net assets, financial position and results of operations in the annual financial statements in accordance with German principles of proper accounting and in the management report are detected with reasonable assurance. Knowledge of the business activities and the economic and legal environment of the Company and expectations as to possible misstatements are taken into account in the determination of audit procedures. The effectiveness of the accounting-related internal control system and the evidence supporting the disclosures in the books and records, the annual financial statements and the management report are examined primarily on a test basis within the framework of the audit. The audit includes assessing the accounting principles used and significant estimates made by management, as well as evaluating the overall presentation of the annual financial statements and management report. We believe that our audit provides a reasonable basis for our opinion. Our audit has not led to any reservations. In our opinion, based on the findings of our audit, the annual financial statements comply with the legal requirements and supplementary provisions of the partnership agreement and give a true and fair view of the net assets, financial position and results of operations of the Company in accordance with German principles of proper accounting. The management report is consistent with the annual financial statements and as a whole provides a suitable view of the Company’s position and suitably presents the opportunities and risks relating to future development.
Berlin, 31 August 2016 Ernst & Young GmbH Wehner, Wirtschaftsprüfer, [German Public Auditor] Gerlach, Wirtschaftsprüfer, [German Public Auditor] |
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