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Landgericht Hamburg: Vorlagebeschluss 318 OH 2/19 Vierundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG

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318 OH 2/19

Beschluss

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In der Sache

Musterkläger (gem. § 9 Abs. 2 KapMuG vom Hanseatischen Oberlandesgericht zu bestimmen)

– Antragsteller –

gegen

1) Wölbern Treuhand GmbH i.L., vertreten durch d. Liquidator Oliver Scharenberg, Königstraße 28, 22767 Hamburg

– Antragsgegnerin –

2) IFH Geschäftsführung für Holland GmbH, vertreten durch d. Geschäftsführer, Königstraße 28, 22767 Hamburg

– Antragsgegnerin –

3) Annette Oelkers, Kefersteinstraße 13, 21335 Lüneburg

– Antragsgegnerin –

4) Taunus Sparkasse, Anstalt des öffentlichen Rechts, vertreten d.d. Vorstand Oliver Klink und Markus Franz, Ludwig-Erhard-Anlage 6+7, 61352 Bad Homburg

– Antragsgegnerin –

5) Sparkasse Essen, Anstalt des öffentlichen Rechts, vertreten durch d. Vorstand Helmut Schiffer, Stefan Lukai, Oliver Bohnekamp, Arnd Brechmann, Martina Naujoks, III. Hagen 43, 45127 Essen

– Antragsgegnerin –

6) Sandtor Abwicklungsgesellschaft GmbH & Co. KG i.L., vertreten durch d. Liquidator HFI Hansische Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH, diese vertreten durch d. Liquidatoren Olaf Hartenfels, David Müller-Feyen, Beim Strohhause 31, 20097 Hamburg

– Antragsgegnerin –

7) Finum.Private Finance AG, vertreten durch d. Vorstand, Tauentzienstraße 7b/c, 10789 Berlin

– Antragsgegnerin –

8) Quirin Privatbank AG, vertreten durch d. Vorstand Karl Mattäus Schmidt und Johannes Eismann, Kurfürstendamm 119, 10711 Berlin

– Antragsgegnerin –

Prozessbevollmächtigte zu 1 und 2:
Rechtsanwälte Pöllath + Partners, Potsdamer Platz 5, 10785 Berlin

Prozessbevollmächtigte zu 3:
Rechtsanwälte Klein, Glockengießerwall 2, 20095 Hamburg

Prozessbevollmächtigte zu 4:
Rechtsanwälte Metzger & Kollegen, Wilhelminenstraße 30, 64285 Darmstadt

Prozessbevollmächtigte zu 5:
Rechtsanwälte Streitbörger PartGmbB, Heßlerstraße 40, 59065 Hamm

Prozessbevollmächtigte zu 6:
Rechtsanwälte Luther, Rothenbaumchaussee 20, 20148 Hamburg

Prozessbevollmächtigte zu 7:
Rechtsanwälte Dr. Roller & Partner, Lessingstraße 11, 80336 München

Prozessbevollmächtigte zu 8:
Rechtsanwälte Schuster, Präsidentenstraße 48, 16816 Neuruppin

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beschließt das Landgericht Hamburg – Zivilkammer 18 – durch die Vorsitzende Richterin am Landgericht Gravesande-Lewis, den Richter am Landgericht Serra-Kleineidam und den Richter Finke am 11.09.2019:

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I. Dem Hanseatischen Oberlandesgericht werden zum Zwecke der Herbeiführung eines Musterentscheids gem. § 6 Abs. 1 KapmuG folgende Feststellungsziele vorgelegt:

Feststellungsziele des Musterverfahrensantrages:

Es wird festgestellt, dass der Emissionsprospekt über die Beteiligung am Vierundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG in der Fassung vom 14.04.2008 (nachfolgend „Emissionsprospekt“) in wesentlichen Teilen unrichtig und damit insgesamt irreführend und unvollständig ist, nämlich

a) dass der Emissionsprospekt auf S. 10 die Aussage trifft, dass der vereinbarte Kaufpreis von 50,15 Mio. EUR durch ein unabhängiges Gutachten für marktgerecht erklärt wurde, obgleich

aa) der Substanzwert der beiden Fondsobjekte dort mit nur 33,86 Mio. EUR festgestellt wurde,

bb) der in dem Bewertungsgutachten festgestellte Substanzwert im Emissionsprospekt überhaupt nicht erwähnt wird,

cc) der Sachwert des Objektes in Haarlem, Toekanweg 7 mehr als 20 % unter dem Ertragswert liegt, so dass nach § 4 Abs. 3 der Beleihungswertermittlungsordnung der gleichwohl erfolgte Ansatz des Ertragswertes einer besonderen Begründung bedurft hätte, die dem Verkaufsprospekt nicht zu entnehmen ist;

dd) dem für marktgerecht bezeichnete Kaufpreis eine Ertragsbewertung zu Grunde liegt, die einen sog. Top-Slice (vertraglich vereinbarter Mehrbetrag) von 1.332.254 EUR beinhaltet, der nicht auf nachhaltig erzielbaren Mieten am Markt beruht;

ee) der Geschäftsbericht für die Jahre 2014 bis 2016 vom 07.02.2018 für das deutlich größere Objekt in Haarlem nur einen Verkaufserlös von 20 Mio. EUR in Aussicht stellt,

und die Anleger dadurch unrichtig über den Wert und Wiederverkaufswert des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Gutachten

Der vereinbarte Kaufpreis und die Mieten der Immobilien wurden laut unabhängigem Gutachter CB Richard Ellis (s. „Vertragspartner“, S. 126 f.) zum Zeitpunkt der Bewertung (15.10.2007 für Arnheim und 07.03.2008 für Haarlem) für marktgerecht erklärt.“

b) dass der Emissionsprospekt auf S. 10 des Emissionsprospektes vom 14.04.2008 die Aussage trifft, dass weitere Bewertungsgutachten nicht existieren, obgleich

aa) die objektfinanzierende Deutsche Genossenschafts-Hypotheken Bank AG für die Ausgabe eines Darlehens über 28 Mio. EUR, verpflichtet war, selbst ein Bewertungsgutachten einzuholen,

bb) dies auch im Hinblick auf die im Darlehensvertrag vereinbarte Loan to Value Klausel (LTV) laufend tun musste,

cc) dazu bereits am 04.03.2008 eine Besichtigung durch den Gutachter der Deutsche Genossenschafts-Hypotheken Bank AG erfolgte,

dd) und durch die VR Wert Gesellschaft für Immobilienbewertung mbH im März/April 2008 das Gutachten für die objektfinanzierende Bank bereits erstellt war,

ee) in dem Gutachten von Weatherall Bezug genommen wird auf Umweltgutachten von Hofstede und Millieuadvisseurs nach denen in beschränktem Maße (möglicherweise) asbesthaltiges Material vorgefunden wurde,

ff) in dem Gutachten CB Richard Ellis auf ein Bodengutachten der Fugro N.V. aus dem Jahr 2000 Bezug genommen wird, nach dem der Boden und das Grundwasser leichten Bodenverschmutzungen unterliegt,

und die Anleger dadurch nicht oder unrichtig über das Bestehen von weiteren Gutachten und deren Inhalt und einen Asbestverdacht und eine leichte Boden- und Grundwasserverschmutzung informiert wurden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Gutachten […]

|weitere Bewertungsgutachten existieren nicht“

c) dass der Emissionsprospekt auf S. 12 und S. 44 nicht erkennen lässt, in welchem Umfang die von dem Anleger eingezahlten Einlagemittel nicht in das Anlageobjekt fließen, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet werden, obwohl der so zu berechnende Anteil der Weichkosten 36,69 % beträgt und die Anleger dadurch nicht richtig über die Rentabilität des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

S. 12:

„Fondsbezogene Vorkosten in % des Eigenkapitals 14,91 %“

und

S. 44:

„Kosten in der Investitionsphase – Prognose“

d) dass der Emissionsprospekt auf S. 15 die konkreten Risiken einer Weitervermietung und Verwertung unerwähnt lässt, obgleich das Gutachten der VR Wert Gesellschaft für Immobilienbewertung mbH und von CB Richard Ellis gleichlautend darauf hinweisen, dass die Vermietbarkeit der Flächen angesichts der Größenordnung und der Lage schwierig ist und eine kleinteilige Nutzung nur mit Umbaukosten und Flächenverlusten einhergeht und mit abnehmender Restlaufzeit des Mietvertrages die Verkäuflichkeit schwieriger wird und im Zuge einer langfristigen Betrachtung die unter Vermietbarkeit genannten Aspekte (Restlaufzeit Mietvertrag, Größe des Objektes) bei der Risikoeinschätzung zu beachten sind und die Anleger dadurch unrichtig über die Möglichkeit der Weitervermietung und Verkäuflichkeit der Fondsobjekte zum Ende der Festmietzeit informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Wertentwicklung

Der Verkauf der Immobilie kann von einer Vielzahl von Faktoren negativ beeinflusst werden. Aus diesem Grunde wird im Abschnitt „Liquidationsprognose“ auf S. 50 f. dieses Prospektes eine entsprechende Bandbreite bei der Betrachtung möglicher Verkaufsszenarien dargestellt.“

e) dass der Emissionsprospekt auf S. 51 Liquidationserlöse für das Jahr 2019 prognostiziert auf Basis eines Vielfachen der Jahresnettomiete mit einem Faktor, welcher im schlechtesten Fall („worst case“) mit 14,32 und im besten Fall („best case“) mit 16,32 angegeben wird, obwohl die Annahme des Faktors 15,32 die Tatsache voraussetzt, dass der Mietvertrag noch zehn Jahre läuft, was im Jahr der Liquidation nicht mehr der Fall sein wird und die Anleger dadurch unrichtig über den Verkaufswert des Fondsobjekts informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Liquidationsprognose und Abweichungen von der Prognose in T€ vor Steuern

Verkaufsfaktor 14,32 14,82 15,32 15,82 16,22“

f) dass der Emissionsprospekt auf S. 83 bei der Darstellung des Objektdarlehens mit der Deutsche Genossenschafts-Hypotheken Bank AG die zusätzliche Verpflichtung einer Loan-to-Value-Klausel unerwähnt lässt, die der Darlehensgeberin ein Recht auf Sicherheitenaufstockung, Einbehalt der Mieten oder Fälligstellung des gesamten Darlehens einräumt, wenn das Darlehen höher als 56,6 % des Immobilienwertes des Fondsobjektes valutiert und die Anleger dadurch unrichtig über die Kündbarkeit des Objektdarlehens informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Die Bank ist zur Kündigung des Darlehensvertrags berechtigt, wenn die Kreditnehmerin sich mit einem Viertel der jährlich geschuldeten Zahlungen länger als einen Monat im Verzug befindet, die Hypothek tatsächlich nicht verschafft wurde oder die Zwangsversteigerung einer der Immobilien angeordnet wird. Darüber hinaus kann sie den Vertrag nur aus wichtigem Grund kündigen.“

g) dass der Emissionsprospekt auf S. 97 dem Fonds ein geringes Risiko bescheinigt und dadurch die Anleger unrichtig über das Risiko der Anlage informiert und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Der hier beschriebene Fonds zeichnet sich durch ein geringes Risiko und Ertragsstärke aus.“

h) dass der Emissionsprospekt auf S. 17 des Prospektes nicht konkret über das Bestehen leichter Boden- und Grundwasserverschmutzungen aus dem Gutachten von Fugro N.V. aus dem Jahr 2000 sowie den Verdacht der Verbauung von Asbest aus dem Gutachten von Hofstede und Millieuadvisseurs aus dem Jahr 2007 hingewiesen hat und die Anleger dadurch unrichtig über Altlasten in Boden und Grundwasser sowie Schadstoffe im Gebäude informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„2.12 Altlasten

Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass während der Fondslaufzeit Altlasten im Erdreich oder im Grundwasser entdeckt werden, deren Beseitigung zu einer Reduzierung der Auszahlungen führen. Außerdem können solche Altlasten zu einer erheblichen Verminderung der Veräußerungsmöglichkeiten bzw. des Veräußerungserlöses führen.“

i) dass der Emissionsprospekt auf S. 29 die Entwicklung des Immobilienmarktes in den Niederlanden positiv darstellt, obgleich die negative Gesamtmarktentwicklung auf dem niederländischen Immobilienmarkt nach dem IPD Netherland Annual Property Index bereits seit Mitte 2007 eine deutliche Verschlechterung zeigt, welche sich Anfang 2008 nochmals verschlechtert hat und die auch durch das Gutachten CB Richard Ellis im Hinblick auf die Kreditkrise bestätigt wird und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Der Immobilienmarkt – Rekord-Investmentniveau“

j) dass der Emissionsprospekt auf S. 40 nicht darüber aufklärt, dass die Vertragsmiete des Objektes Toekanweg in Haarlem bei Prospekterstellung 13,5 % über der Marktmiete liegt (sog. Overrented), so dass nach der Mietzinsrevision im Mai 2013 mit einer deutlichen Reduzierung der Vertragsmiete zu rechnen ist, welche von dem Gutachten CB Richard Ellis mit 2.468.031 EUR p.a. beziffert wird und die Angaben im Prospekt dazu unvertretbar sind und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Mietvertrag

Die für den gesamten Mietvertragsgegenstand vertraglich vereinbarte, anfängliche Jahresmiete betrugt insgesamt € 2.460.285,50 und wird zum 01.01. jedes Jahr auf Basis des niederländischen Verbraucherpreisindexes (CPI) angepasst.“

k) dass der Emissionsprospekt auf S. 43 nicht darauf hinweist, dass nach dem Darlehensvertrag alle drei Jahre für die finanzierende Bank Wertgutachten erstellt werden müssen, so dass insgesamt 12 Wertgutachten erstellt werden müssen und die Fondsgesellschaft dafür die Kosten tragen muss und die dafür anfallenden Kosten im Prospekt nicht ausgewiesen sind und die Anleger dadurch unrichtig über die laufenden Kosten für das Darlehen informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Im Zusammenhang mit der langfristigen Finanzierung werden Kosten in Höhe von insgesamt rd. € 1,93 Mio. anfallen.“

l) dass der Emissionsprospekt auf S. 46 f. zukünftige Mieterträge für die Jahre ab 2013 prognostiziert, die ausgehend von der Vertragsmiete um jährlich 2,25 % ansteigen sollen, obwohl der Mieter im Mai 2013 ein Mietrevisionsrecht auf die Marktmiete hat und diese Marktmiete für den Mai 2013 von dem Bewertungsgutachten von CB Richard Ellis auf 2.468.031 EUR beziffert wird, so dass die Ertragsprognose im Prospekt nicht vertretbar und grob fehlerhaft ist und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Mieterträge

Grundlage für die in der Prognoserechnung in Ansatz gebrachten Mieteinnahmen sind die mit den Mietern abgeschlossenen Mietverträge. Die Mietsteigerungen basieren auf der vereinbarten Indexklausel, wobei eine Inflationsrate von 2,25 % p.a. unterstellt wird.

(…)

Mieterträge 2013 3.669.616 EUR“

m) dass die Liquidationsprognose im Emissionsprospekt auf S. 50 f. unvertretbar ist, da das Gutachten CB Richard Ellis als (brutto) Marktmiete für den Mai 2018 einen Betrag von insgesamt 2.989.678 EUR ansetzt, der Emissionsprospekt hingegen 4.231.850 EUR prospektiert und dadurch ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Verkaufspreis

Die Liquidationsprognose zeigt mögliche Verkaufspreise bei Mietvervielfältigern zwischen 14,32 und 16,32. Basis ist die für Anfang 2019 angenommene Jahresmiete.“

II. Lebenssachverhalt:

Die Antragssteller der diesem Vorlagebeschluss zugrunde liegenden Musterverfahrensanträge nehmen die Antragsgegner auf Schadensersatz u.a. wegen unrichtiger, unvollständiger und irreführender Prospektangaben in Anspruch. Antragsgegner sind die Gründungskommanditisten (Antragsgegnerin zu 1. und zu 2.) sowie beratende Banken und Vermittler. Die Antragsgegnerin zu 1. fungiert zudem als Treuhandkommanditistin.

Die Antragssteller beteiligten sich an dem geschlossenen Fonds Vierundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG“ (nachfolgend: Fondsgesellschaft) und zeichneten mittelbare Beteiligungen an der Fondsgesellschaft. Grundlage des Beteiligungsangebotes war der Emissionsprospekt vom 14.04.2008.

Die Antragssteller machen geltend, dass der Emissionsprospekt in mehrfacher Hinsicht unrichtig, unvollständig und irreführend sei. Wegen der Einzelheiten wird auf die Begründung der Musterverfahrensanträge Bezug genommen.

III.

Dieser Vorlagebeschluss und das Datum seiner Veröffentlichung sind gem. § 6 Abs. 4 KapMuG im Klageregister öffentlich bekannt zu machen.

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Gründe:

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1. Das Landgericht Hamburg – Zivilkammer 18 – ist als Prozessgericht, bei dem der erste bekannt gemachte Musterverfahrensantrag gestellt wurde, gem. § 6 Abs. 2 KapMuG für die Entscheidung über den Vorlagebeschluss zuständig. Der erste der bekannt gemachten Musterverfahrensanträge wurde in dem Verfahren 318 O 304/18 gestellt.

2. Die Voraussetzungen für eine Vorlage an das Hanseatische Oberlandesgericht nach § 6 Abs. 1 S. 1 KapMuG liegen vor. Es sind ausweislich des Klageregisters nach dem Kapitalanlegermusterverfahrensgesetz zum Zeitpunkt des Vorlagebeschlusses 13 gleichgerichtete Musterverfahrensanträge im Bundesanzeiger bekannt gemacht worden. Hierbei handelt es sich um folgende Verfahren:

Landgericht Hamburg 318 O 304/18 (zuerst anhängiger Musterverfahrensantrag, Faxeingang bei Gericht 21.09.2018, 17:53 Uhr)

Landgericht Hamburg 318 O 201/18

Landgericht Hamburg 307 O 222/18

Landgericht Hamburg 302 O 145/18

Landgericht Hamburg 302 O 121/18

Landgericht Hamburg 302 O 156/18

Landgericht Hamburg 318 O 353/18

Landgericht Hamburg 318 O 345/18

Landgericht Hamburg 318 O 202/18

Landgericht Hamburg 318 O 302/18

Landgericht Hamburg 318 O 328/18

Landgericht Hamburg 318 O 352/18

Landgericht Hamburg 318 O 316/18

3. Die Musterverfahrensanträge sind in ihren Feststellungszielen statthaft, denn die geltend gemachten Anträge fallen in den Anwendungsbereich des § 1 KapMuG. Es werden vorliegend Schadensersatzansprüche wegen Verwendung falscher oder irreführender öffentlicher Kapitalmarktinformationen geltend gemacht, die nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 KapMuG musterverfahrensfähig sind. Bei den Angaben aus dem Emissionsprospekt Vierundsechzigste IFH geschlossene Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG handelt es sich um eine öffentliche Kapitalmarktinformation im Sinne der § 1 Abs. 1 Nr. 2, 2 Abs. 2 KapMuG.

Etwas anderes folgt auch nicht aus den Entscheidungen des BGH vom 30.4.2019 (Az.: XI ZB 13/18 und XI ZB 15/18). Dass der von den Antragstellern der Musterverfahrensanträge jeweils geltend gemachte Anspruch deshalb nicht Gegenstand eines Musterverfahrens sein kann, weil der Prospekt nicht rechtzeitig vor Zeichnung vorlag und damit nicht als Mittel der schriftlichen Aufklärung verwendet wurde (so jetzt BGH, a.a.O.), steht jedenfalls nicht fest. Eine (erneute) Prüfung der Zulässigkeit der bereits bekannt gemachten Anträge durch die Kammer ist nicht veranlasst. Der Gesetzgeber hat die Entscheidung, ob ein Musterverfahrensantrag statthaft und auch sonst zulässig ist, ohne weitere Überprüfungsmöglichkeit dem jeweiligen Prozessgericht überlassen, das vor der Veröffentlichung die Zulässigkeit des Musterverfahrensantrages zu prüfen hat. Das ist in diesem Stadium des Verfahrens hinzunehmen, da gegen erstinstanzliche Aussetzungsentscheidungen eine zeitlich versetzte Rechtsschutzmöglichkeit besteht (vgl. dazu BGH, Beschluss v. 30.04.2019, Az.: XI ZB 1/17, Rn. 15, zitiert nach juris).

3. Der Beschluss ist mit Rechtsmitteln nicht anfechtbar, § 6 Abs. 1 S. 2 KapMuG.

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