Schuldenfrei im eigenen Haus – für viele Immobilienbesitzer ist das eines der großen finanziellen Ziele. Entsprechend beliebt sind Sonderzahlungen auf die Hypothek. Doch Finanzexperten warnen: Wer jeden verfügbaren Euro in die schnellere Rückzahlung des Immobilienkredits steckt, trifft nicht automatisch die wirtschaftlich beste Entscheidung.
Nach einer Analyse von Rocket Mortgage hat etwa jeder vierte Hypothekenkunde in den vergangenen fünf Jahren zusätzliche Tilgungszahlungen geleistet. Schon 50 oder 100 Dollar zusätzlich pro Monat können die Laufzeit eines Kredits verkürzen und langfristig erhebliche Zinskosten einsparen.
Doch entscheidend ist der Zinssatz.
Die größte Schuld ist nicht unbedingt die teuerste
Eine Hypothek ist für viele Haushalte zwar der mit Abstand größte Kredit. Gleichzeitig gehört sie häufig zu den günstigsten Schulden.
Wer neben dem Immobilienkredit noch Kreditkartenschulden, einen Privatkredit oder einen anderen hoch verzinsten Kredit bedienen muss, könnte finanziell besser fahren, zunächst diese Verbindlichkeiten abzubauen.
Kreditexpertin Kate Wood von NerdWallet bringt das Problem auf den Punkt: Die Hypothek sei für viele Menschen zwar gemessen an der Summe ihre größte Schuld, habe aber gleichzeitig häufig den niedrigsten Zinssatz.
Das bedeutet: Wer beispielsweise einen Immobilienkredit mit drei Prozent Zinsen schneller tilgt, gleichzeitig aber deutlich teurere Schulden offen hat, spart möglicherweise an der falschen Stelle.
Jeder vierte Kreditnehmer zahlt zusätzlich
Die Untersuchung von Rocket Mortgage zeigt, dass mindestens 25 Prozent der dortigen Kreditnehmer innerhalb der vergangenen fünf Jahre zusätzliche Tilgungen vorgenommen haben.
Besonders häufig geschah dies 2021 und 2022 – also ausgerechnet in einer Zeit historisch niedriger Hypothekenzinsen. Seitdem ist der Anteil der Sondertilgungen zurückgegangen.
Rein mathematisch wäre eigentlich das Gegenteil zu erwarten: Je höher der Kreditzins, desto größer ist der finanzielle Vorteil einer zusätzlichen Tilgung.
Dass gerade Besitzer günstiger Kredite besonders häufig zusätzlich zahlten, zeigt nach Ansicht von Rocket-Mortgage-Manager Bill Banfield, dass es beim Thema Schulden nicht nur um Mathematik geht. Psychologie spielt ebenfalls eine wichtige Rolle.
Ein vollständig abbezahltes Haus vermittelt schließlich etwas, das sich nur schwer in einer Excel-Tabelle darstellen lässt: Sicherheit.
Drei Prozent Hypothekenzins? Dann kann Investieren attraktiver sein
Besonders interessant ist die Situation für Hausbesitzer, die sich während der Niedrigzinsphase langfristig extrem günstige Kredite gesichert haben.
Rund ein Fünftel der US-Hypothekenbesitzer zahlt laut Bankrate weniger als drei Prozent Zinsen. Finanzberater stellen deshalb infrage, ob es sinnvoll ist, solche Kredite möglichst schnell zurückzuzahlen.
Das zusätzliche Geld könnte stattdessen beispielsweise für höher verzinste Schulden, Rücklagen oder Investitionen verwendet werden.
Genau darüber wird seit Jahren gestritten: Ist es besser, einen Kredit mit 2,75 Prozent vorzeitig abzubezahlen – oder das Geld langfristig am Kapitalmarkt anzulegen und auf eine höhere Rendite zu hoffen?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Investitionen können höhere Erträge bringen, sind aber mit Risiken verbunden. Eine getilgte Hypothek hingegen liefert einen sicheren „Ertrag“ in Höhe der eingesparten Kreditzinsen.
Bei sieben Prozent sieht die Rechnung ganz anders aus
Entscheidend ist deshalb die individuelle Finanzierung.
Kara Ng vom Wirtschaftsforschungsteam von Zillow weist darauf hin, dass sich die Situation bei einem Kredit unter vier Prozent fundamental von einer Hypothek mit sieben Prozent oder mehr unterscheidet.
Etwa ein Fünftel der aktuellen Hypothekenbesitzer zahlt dem Bericht zufolge inzwischen mehr als sechs Prozent Zinsen. Für diese Kreditnehmer können zusätzliche Tilgungen finanziell wesentlich attraktiver sein.
Je höher der Zinssatz, desto größer die garantierte Ersparnis durch die schnellere Rückzahlung.
Möglichkeit 1: Jeden Monat etwas mehr zahlen
Die einfachste Strategie ist eine zusätzliche Tilgung.
Dabei müssen es keine riesigen Beträge sein. Kreditnehmer können beispielsweise monatlich 50 Dollar zusätzlich zahlen oder ihre reguläre Rate auf den nächsten runden Betrag erhöhen.
Wer über größere Rücklagen verfügt, kann auch eine einmalige Sonderzahlung leisten.
Wie stark sich selbst vergleichsweise überschaubare Zusatzbeträge auswirken können, zeigt ein Rechenbeispiel der National Association of Realtors.
Bei einer Hypothek von 400.000 Dollar, einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Zinssatz von 3,5 Prozent liegt die monatliche Belastung für Zins und Tilgung bei ungefähr 1.800 Dollar.
Wer jeden Monat zusätzlich 500 Dollar einzahlt, könnte den Kredit nach rund 20 statt 30 Jahren vollständig zurückgezahlt haben.
Die Zinsersparnis: etwa 87.000 Dollar.
Möglichkeit 2: Große Sonderzahlung und Rate neu berechnen lassen
Eine weitere Möglichkeit ist der sogenannte „Mortgage Recast“.
Dabei zahlt der Kreditnehmer einen größeren Betrag auf einmal in die Hypothek ein. Anschließend berechnet die Bank den Tilgungsplan auf Grundlage der niedrigeren Restschuld neu.
Das Ergebnis ist in der Regel eine niedrigere monatliche Kreditrate.
Allerdings verkürzt ein solcher Recast normalerweise nicht automatisch die Laufzeit. Außerdem bieten nicht alle Banken diese Möglichkeit an, häufig wird eine größere Mindestzahlung verlangt und zusätzlich kann eine Gebühr anfallen.
Diese Variante eignet sich daher eher für Kreditnehmer, deren Hauptziel darin besteht, ihre monatliche Belastung zu reduzieren.
Möglichkeit 3: Umschulden – aber genau nachrechnen
Die dritte Variante ist eine Refinanzierung.
Dabei wird die bestehende Hypothek durch einen neuen Kredit ersetzt. Das war insbesondere während der Niedrigzinsphase attraktiv, als viele amerikanische Hausbesitzer Hypotheken mit Zinssätzen von drei Prozent oder weniger abschließen konnten.
Im September 2026 sieht die Situation deutlich anders aus. Der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek liegt dem Bericht zufolge bei rund 6,75 Prozent.
Eine Refinanzierung lohnt sich nach Einschätzung von Ng vor allem dann, wenn der neue Zinssatz mindestens ungefähr einen Prozentpunkt unter dem bisherigen liegt.
Hinzu kommen die Kosten der Umschuldung. Allein die Kreditabschlussgebühr kann typischerweise zwischen 0,5 und einem Prozent der Kreditsumme betragen.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, einen 30-jährigen Kredit durch eine 15-jährige Hypothek zu ersetzen. Dadurch sinkt die gesamte Zinsbelastung deutlich, allerdings steigt die monatliche Rate entsprechend.
Schuldenfreiheit ist nicht nur eine Rechenaufgabe
Ob eine Hypothek möglichst schnell zurückgezahlt werden sollte, hängt letztlich von mehreren Faktoren ab: Zinssatz, andere Schulden, finanzielle Rücklagen, Investitionsmöglichkeiten und persönliche Risikobereitschaft.
Hinzu kommt die Psychologie.
Ältere Hausbesitzer legen laut Wood häufig größeren Wert darauf, vollständig schuldenfrei zu sein. Jüngere Eigentümer tendieren dagegen eher dazu, zusätzlich verfügbares Kapital zu investieren, anstatt einen günstigen Immobilienkredit schneller zurückzuzahlen.
Beides kann sinnvoll sein.
Wer sieben Prozent Hypothekenzinsen zahlt, hat einen wesentlich stärkeren finanziellen Anreiz für Sondertilgungen als jemand, der sich einen Kredit zu weniger als drei Prozent gesichert hat.
Deshalb gilt vor der nächsten großen Sonderzahlung: Nicht nur auf die verbleibende Kreditsumme schauen, sondern auf die gesamten persönlichen Finanzen. Denn das gute Gefühl eines schuldenfreien Hauses ist viel wert – aber manchmal kann ein sehr günstiger Kredit finanziell durchaus ein Freund sein, den man nicht überstürzt vor die Tür setzen muss.
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