Der Jahresabschluss 2024 der German Values Property 3 GmbH aus Leipzig zeigt eine Gesellschaft mit erheblichem Immobilienvermögen, aber zugleich einer angespannten Kapitalstruktur. Positiv fällt auf, dass sich der Jahresverlust gegenüber 2023 deutlich reduziert hat. Kritisch bleibt jedoch, dass das Eigenkapital vollständig aufgezehrt ist und der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag inzwischen knapp drei Millionen Euro erreicht.

Die Bilanz ist deshalb kein Fall für vorschnelle Dramatisierung – aber ebenso wenig einer, den man allein mit dem Hinweis auf die vorhandene Immobilie beruhigend abhaken sollte.

Immobilienvermögen von 12,28 Millionen Euro

Das wirtschaftliche Zentrum der Gesellschaft ist eine vermietete Immobilie. Das Anlagevermögen beträgt zum 31. Dezember 2024 rund 12,28 Millionen Euro, nach 12,66 Millionen Euro im Vorjahr.

Der Rückgang um knapp 378.000 Euro dürfte im Wesentlichen auf planmäßige Abschreibungen zurückzuführen sein. Genauere Angaben zur Immobilie, etwa zu Standort, Verkehrswert, Mieteinnahmen oder Auslastung, enthält der vorgelegte Jahresabschluss nicht.

Das ist für die Beurteilung wichtig: Der Buchwert einer Immobilie sagt nicht zwingend etwas über ihren aktuellen Marktwert aus. Sie könnte wirtschaftlich mehr, aber auch weniger wert sein. Aus dem Jahresabschluss lässt sich das nicht feststellen.

Eigenkapital vollständig aufgezehrt

Der auffälligste Punkt steht auf der Aktivseite:

Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag: 2.961.044,63 Euro.

Im Vorjahr waren es noch 1.439.617,22 Euro.

Damit hat sich der bilanzielle Fehlbetrag innerhalb eines Jahres um rund 1,52 Millionen Euro erhöht und damit mehr als verdoppelt.

Das Eigenkapital wird folgerichtig mit 0 Euro ausgewiesen.

Vereinfacht gesagt: Das Stammkapital und frühere Eigenkapitalreserven reichen nicht mehr aus, um die aufgelaufenen Verluste zu decken.

Das ist ein erhebliches bilanzielles Warnsignal.

Gleichzeitig muss presserechtlich und wirtschaftlich sauber formuliert werden: Ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag bedeutet nicht automatisch Zahlungsunfähigkeit oder insolvenzrechtliche Überschuldung. Dafür wären unter anderem Fortführungsprognose, tatsächliche Immobilienwerte, Finanzierungsvereinbarungen und Liquiditätsplanung zu prüfen.

Diese Informationen liefert der veröffentlichte Abschluss nicht.

Immerhin: Der Jahresverlust ist deutlich kleiner geworden

Eine positive Entwicklung sollte nicht unterschlagen werden.

2023 betrug der Jahresfehlbetrag noch 2,61 Millionen Euro.

2024 waren es 1,52 Millionen Euro.

Der Verlust wurde also um gut 1,08 Millionen Euro beziehungsweise rund 42 Prozent reduziert.

Das ist eine klare Verbesserung.

Allerdings bleibt ein Verlust von mehr als 1,5 Millionen Euro bei einer Gesellschaft dieser Größenordnung erheblich. Vor allem führt er dazu, dass sich der ohnehin vorhandene negative Eigenkapitalstand weiter verschärft.

Der Verlust soll auf neue Rechnung vorgetragen werden.

Damit lautet die faire Bewertung:

Die Verlustdynamik hat sich verbessert – profitabel ist die Gesellschaft aber weiterhin nicht.

16,7 Millionen Euro Verbindlichkeiten

Auf der Passivseite stehen 16,71 Millionen Euro Verbindlichkeiten. Im Vorjahr waren es 16,31 Millionen Euro.

Die Verschuldung hat sich damit nochmals um knapp 400.000 Euro erhöht.

Besonders bedeutend sind dabei Bankverbindlichkeiten von rund 15,398 Millionen Euro, die nach Angaben des Anhangs durch Grundschulden und die Abtretung von Mieteinnahmen des finanzierten Objekts abgesichert sind.

Damit wird deutlich, wie stark die Gesellschaft fremdfinanziert ist.

Vergleicht man allein den ausgewiesenen Buchwert des Sachanlagevermögens von 12,28 Millionen Euro mit den genannten Bankverbindlichkeiten von 15,398 Millionen Euro, liegen die Bankverbindlichkeiten um gut 3,1 Millionen Euro über dem Buchwert des Anlagevermögens.

Das ist auffällig.

Man darf daraus aber nicht automatisch schließen, dass die Bank unzureichend besichert wäre. Der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie kann vom handelsrechtlichen Buchwert erheblich abweichen. Angaben zum Verkehrswert enthält der Abschluss nicht.

Liquidität erscheint sehr knapp

Noch kritischer wirkt die unmittelbar ausgewiesene Liquidität.

Zum Jahresende verfügte die Gesellschaft lediglich über 33.800,76 Euro Bankguthaben.

2023 waren es 50.401,72 Euro.

Bei Verbindlichkeiten von mehr als 16 Millionen Euro ist das zunächst eine ausgesprochen geringe Liquiditätsreserve.

Allerdings muss auch hier differenziert werden: Bei einer Immobiliengesellschaft spielen laufende Mietzuflüsse und die Finanzierungsstruktur eine entscheidende Rolle. Die Höhe des Bankguthabens an einem einzigen Bilanzstichtag reicht deshalb allein nicht aus, um die Zahlungsfähigkeit zu beurteilen.

Dennoch ist eine Liquiditätsposition von rund 34.000 Euro bei dieser Bilanzgröße etwas, das man beobachten sollte.

Forderungen gegenüber Gesellschaftern über eine Million Euro

Interessant ist auch die gesellschaftsinterne Finanzierungsstruktur.

Die Gesellschaft weist Forderungen gegenüber Gesellschaftern von 1.043.813,33 Euro aus.

Gleichzeitig bestehen Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern von 464.645,05 Euro.

Netto ergibt sich daraus rechnerisch eine Forderungsposition gegenüber den Gesellschaftern von rund 579.000 Euro.

Für eine genauere wirtschaftliche Bewertung wäre interessant zu wissen, welche Darlehensbedingungen gelten, wie die Forderungen verzinst werden und wann sie zurückgeführt werden sollen.

Diese Einzelheiten enthält die veröffentlichte Bilanz nicht.

Ein Datenpunkt im Abschluss wirft Fragen auf

Bei der vorliegenden Darstellung fällt zudem eine rechnerische beziehungsweise redaktionelle Unstimmigkeit auf.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden für 2024 insgesamt mit 1.047.141,24 Euro angegeben. Gleichzeitig erscheint die Angabe, davon hätten 1.182.259,81 Euro eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Das wäre mathematisch unmöglich, weil ein Teilbetrag nicht größer sein kann als die Gesamtposition.

Zusätzlich heißt es im Anhang, sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände seien innerhalb des nächsten Geschäftsjahres fällig.

Diese Angaben passen nicht zueinander.

Das kann auf einen Übertragungs-, Darstellungs- oder Formatierungsfehler in der veröffentlichten beziehungsweise hier wiedergegebenen Tabelle zurückzuführen sein. Ohne Einsicht in die Originaldarstellung sollte daraus keine weitergehende Schlussfolgerung gezogen werden.

Auch bei den Verbindlichkeiten gibt es eine Auffälligkeit: In der Bilanz wird offenbar die gesamte Summe von 16,705 Millionen Euro als innerhalb eines Jahres fällig dargestellt. Im Anhang heißt es dagegen, mit Ausnahme von Bankverbindlichkeiten über 15,398 Millionen Euro seien die Verbindlichkeiten innerhalb des nächsten Geschäftsjahres fällig.

Auch hier besteht Klärungsbedarf.

Rechnungsabgrenzung von fast 400.000 Euro

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten beträgt noch rund 391.542 Euro, nach 613.396 Euro im Vorjahr.

Laut Gesellschaft handelt es sich dabei um bereits geleistete Zahlungen für Kosten, die die Jahre 2025 und 2026 betreffen.

Dieser Posten stellt daher keine unmittelbar verfügbare Liquidität dar. Er ist bilanziell ein Vermögenswert, kann aber nicht wie Bankguthaben zur Begleichung kurzfristiger Rechnungen eingesetzt werden.

Keine Mitarbeiter

Die Gesellschaft beschäftigte zum Jahresende keine Arbeitnehmer.

Das ist bei einer Objektgesellschaft grundsätzlich nicht außergewöhnlich. Immobiliengesellschaften dieser Art werden häufig über externe Dienstleister oder innerhalb einer Unternehmensgruppe verwaltet.

Es bestätigt aber, dass die wirtschaftliche Beurteilung im Wesentlichen an drei Punkten hängt:

der Immobilie, der Finanzierung und den daraus erzielten beziehungsweise erzielbaren Erträgen.

Wechsel in der Geschäftsführung

2024 gab es zudem Bewegung in der Geschäftsführung.

Christopher Gamalski war bis zum 15. Oktober 2024 Geschäftsführer. Ende Oktober übernahm Kurt Rose.

Bereits am 7. Januar 2025 wurde Rose wieder abberufen. Zu neuen Geschäftsführern wurden Michael Klemmer und Gabriel Schütze bestellt.

Ein solcher Wechsel ist zunächst lediglich eine gesellschaftsrechtliche Tatsache. Aus ihm lässt sich für sich genommen keine wirtschaftliche Bewertung ableiten.

Keine weiteren Haftungsverhältnisse ausgewiesen

Entlastend ist, dass nach Angaben des Unternehmens keine zusätzlichen Haftungsverhältnisse oder sonstigen vermerkpflichtigen finanziellen Verpflichtungen bestanden.

Auch nach dem Bilanzstichtag habe es keine Vorgänge von besonderer Bedeutung gegeben.

Das gehört zu einer fairen Betrachtung ausdrücklich dazu.

Mein Gesamturteil: Substanz vorhanden, Kapitalstruktur jedoch deutlich angespannt

Die Bilanz der German Values Property 3 GmbH ist aus meiner Sicht kritisch, aber nicht eindimensional zu bewerten.

Positiv ist vor allem, dass eine reale vermietete Immobilie mit einem Buchwert von rund 12,28 Millionen Euro vorhanden ist und sich der Jahresverlust von 2,61 Millionen Euro auf 1,52 Millionen Euro deutlich reduziert hat.

Dem stehen allerdings erhebliche Schwachstellen gegenüber.

Das Eigenkapital ist vollständig aufgezehrt.

Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag ist von 1,44 auf 2,96 Millionen Euro gestiegen.

Die Verbindlichkeiten liegen bei rund 16,7 Millionen Euro.

Die ausgewiesene Bankliquidität beträgt dagegen lediglich rund 34.000 Euro.

Zudem bestehen Bankverbindlichkeiten von rund 15,4 Millionen Euro, während die Immobilie beziehungsweise das gesamte Sachanlagevermögen mit rund 12,28 Millionen Euro bilanziert wird.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht allein: Wie hoch sind die Schulden?

Viel wichtiger ist:

Welchen tatsächlichen Verkehrswert hat die Immobilie, welche Mieteinnahmen erwirtschaftet sie und reichen diese dauerhaft aus, um Zinsen, Tilgung und laufende Kosten zu tragen?

Genau diese Informationen fehlen im verkürzten Jahresabschluss.

Ohne sie wäre es unseriös, von einer unmittelbar existenzbedrohenden Situation zu sprechen.

Genauso unseriös wäre es jedoch, den fast drei Millionen Euro schweren bilanziellen Fehlbetrag und die hohe Fremdfinanzierung als unproblematisch abzutun.

2025 dürfte deshalb für die Gesellschaft ein entscheidendes Jahr sein: Der Verlust müsste weiter deutlich sinken – im Idealfall müsste die Gesellschaft wieder Gewinne erwirtschaften –, wenn die negative Eigenkapitalentwicklung gestoppt werden soll.