d.i.i. 9. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG – fast 8 Millionen Euro MIESE in einem Geschäftsjahr
Schaut man sich das Ergebnis der Fondsgesellschaft an, dann folgt da sicherlich für beteiligte Anleger eine Ernüchterung, denn ein negatives Jahresergebnis in siebenstelliger Höhe wird keinen investierten Anleger zufriedenstellen.
Im Gegenteil, viele werden denken, „wie komme ich jetzt am besten heraus aus diesem Fonds?“ Das ist schwierig, aber da kann man als beteiligter Anleger ja auch noch auf eine Verbesserung in der Zukunft hoffen. Das zeigt aber auch, dass ein „regulierter Fonds“ keine Gewähr dafür bietet, dass der Anleger mit einem positiven Ergebnis seiner Beteiligung rechnen kann. Hier ist das Gegenteil der Fall.
d.i.i. 9. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG
Wiesbaden
Jahresbericht zum Geschäftsjahr vom 01.07.2017 bis zum 30.06.2018
Bilanz zum 30. Juni 2018
A. Aktiva
| INVESTMENTANLAGEVERMÖGEN | EUR | EUR | EUR | Vorjahr TEUR |
| 1. Beteiligungen | 47.275.756,24 | 2.157 | ||
| 2. Barmittel und Barmitteläquivalente | ||||
| a) Täglich verfügbare Bankguthaben | 10.752.179,83 | 835 | ||
| 3. Forderungen | ||||
| a) Forderungen an Beteiligungsgesellschaften | 5.878.758,59 | 2 | ||
| b) Eingeforderte ausstehende Pflichteinlagen | 1.200.000,00 | 375 | ||
| c) Andere Forderungen | 6.768,90 | 7.085.527,49 | 4 | |
| 4. Aktive Rechnungsabgrenzung | 1.247,52 | 1 | ||
| Summe Aktiva | 65.114.711,08 | 3.374 | ||
|
B. Passiva |
||||
| EUR | EUR | EUR | Vorjahr TEUR |
|
| 1. Rückstellungen | 99.272,00 | 30 | ||
| 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | ||||
| a) aus anderen Lieferungen und Leistungen | 252.284,11 | 0 | ||
| 3. Sonstige Verbindlichkeiten | ||||
| a) gegenüber Gesellschaftern | 696.508,56 | 0 | ||
| b) Andere | 13.258.309,10 | 13.954.817,66 | 426 | |
| 4. Eigenkapital | ||||
| a) Kapitalanteile Kommanditisten | 59.500.100,00 | 4.750 | ||
| davon nicht eingeforderte ausstehende Einlagen | -700.100,00 | 58.800.000,00 | -1.538 | |
| b) Nicht realisierte Gewinne/Verluste aus der Neubewertung | -4.849.243,76 | 0 | ||
| c) Verlustvortrag | -294.419,23 | 0 | ||
| d) Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres | -2.847.999,70 | 50.808.337,31 | -294 | |
| Summe Passiva | 65.114.711,08 | 3.374 |
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2017 bis zum 30. Juni 2018
| Investmenttätigkeit | Geschäftsjahr EUR |
Vorjahr TEUR |
| 1. Erträge | ||
| a) Zinsen und ähnliche Erträge | 29.806,13 | 0 |
| b) Sonstige betriebliche Erträge | 82,00 | 0 |
| Summe Erträge | 29.888,13 | 0 |
| 2. Aufwendungen | ||
| a) Verwaltungsvergütung | -1.699.919,50 | -233 |
| b) Verwahrstellenvergütung | -17.987,50 | -6 |
| c) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten | -42.345,18 | -15 |
| d) Sonstige Aufwendungen | -1.117.635,65 | -40 |
| Summe Aufwendungen | -2.877.887,83 | -294 |
| 3. Ordentlicher Nettoertrag / Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres | -2.847.999,70 | -294 |
| 4. Zeitwertänderung | ||
| a) Aufwendungen aus der Neubewertung | -4.849.243,76 | 0 |
| Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres | -4.849.243,76 | 0 |
| 5. Ergebnis des Geschäftsjahres | -7.697.243,46 | -294 |
Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2017 bis zum 30. Juni 2018
A. Allgemeines
Die d.i.i. 9. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG hat ihren Sitz in Wiesbaden und ist beim Amtsgericht Wiesbaden unter der Registernummer HRA 10535 eingetragen. Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine extern verwaltete geschlossene Spezial-Investment-KG nach § 150 Abs. 2 Nr. 2 KAGB, die über kein eigenes Betriebsvermögen verfügt.
B. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung
Die auf die Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV), den für Investmentkommanditgesellschaften geltenden Regelungen des Handelsgesetzbuches sowie den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages.
Die Bilanz wurde gemäß §§ 158, 135 Abs. 3 Satz 1 KAGB in Staffelform aufgestellt. Die Gliederung und der Ausweis von Vermögensgegenständen und Schulden in der Bilanz sowie Erträgen und Aufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung entsprechen den Vorschriften für Investment-KGs der §§ 21 Abs. 4, 22 Abs. 3 KARBV.
Bei den Beteiligungen handelt es sich ausschließlich um Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gemäß § 234 KAGB. Diese werden mit dem Wert gemäß § 31 KARBV angesetzt. Abweichend von § 31 Abs. 4 Satz 8 KARBV werden die Vermarktungskosten außerhalb der Verkehrswertgutachten für die Immobilien bei der Bewertung der Beteiligungen berücksichtigt.
Die Bankguthaben (gemäß § 29 Abs. 2 KARBV) und Forderungen werden zum Nennbetrag ausgewiesen.
Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Rückzahlungsbetrags angesetzt.
Die Verbindlichkeiten sind gemäß § 29 Abs. 3 KARBV mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
Die Beteiligungen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
| Anschaffungskosten | ||||
| 01.07.2017 EUR |
Zugänge EUR |
Abgänge EUR |
30.06.2018 EUR |
|
| Beteiligungen | 2.157.000,00 | 49.968.000,00 | 0,00 | 52.125.000,00 |
| Insgesamt | 2.157.000,00 | 49.968.000,00 | 0,00 | 52.125.000,00 |
| Zeitwertänderung | Buchwerte | |||||
| 01.07.2017 EUR |
Zuschreibungen EUR |
Abschreibungen EUR |
30.06.2018 EUR |
30.06.2018 EUR |
30.06.2017 EUR |
|
| Beteiligungen | 0,00 | 0,00 | -4.849.243,76 | -4.849.243,76 | 47.275.756,24 | 2.157.000,00 |
| Insgesamt | 0,00 | 0,00 | -4.849.243,76 | -4.849.243,76 | 47.275.756,24 | 2.157.000,00 |
Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen – wie im Vorjahr – nicht.
Die Verbindlichkeiten haben – wie im Vorjahr – alle eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.
Die Komplementärin ist weder am Kapital noch am Vermögen beteiligt. Daher bestehen keine Kapitalkonten der Komplementärin.
Die Kapitalkonten der Kommanditisten gemäß § 6 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrags setzen sich zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen:
| 30.06.2018 EUR |
30.06.2017 TEUR |
|
| Kapitalkonto I (Haftsumme, soweit eingezahlt) | 588.000,00 | 47 |
| Kapitalkonto II (Pflichteinlage ohne Haftsumme) | 57.012.000,00 | 2.790 |
| Kapitalkonto III (EK-Entnahmen/sonstige Geschäftsvorfälle) | 1.200.000,00 | 375 |
| Kapitalkonto IV (Gewinn-/Verlustvortragskonto) | -3.142.418,93 | -294 |
| 55.657.581,07 | 2.918 | |
| Nicht realisierte Verluste aus der Neubewertung | -4.849.243,76 | 0 |
| 50.808.337,31 | 2.918 |
Der auf dem Kapitalkonto III ausgewiesene Betrag betrifft ausschließlich eingeforderte ausstehende Pflichteinlagen.
Zu den weiteren Angaben der GuV-Posten verweisen wir auf die Darstellung zur Ertragslage im Lagebericht.
Die Ergebnisverwendungsrechnung gemäß § 24 Abs. 1 KARBV für das Geschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:
| 2017/2018 EUR |
2016/2017 TEUR |
|
| 1. Verlustvortrag zu Beginn des Geschäftsjahres | -294.419,23 | 0 |
| 2. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres | -2.847.999,70 | -294 |
| 3. Verlustvortrag nach Ende des Geschäftsjahres | -3.142.418,93 | -294 |
Die Entwicklungsrechnung für das Vermögen der Kommanditisten gemäß § 24 Abs. 2 KARBV für das Rumpfgeschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:
| 2017/2018 EUR |
2016/2017 TEUR |
|
| I. Wert des Eigenkapitals am Beginn des Geschäftsjahres | 2.918.080,77 | 0 |
| 1. Mittelzufluss (netto) | ||
| a) Mittelzuflüsse aus Gesellschaftereintritten | 55.587.500,00 | 3.212 |
| 2. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres nach Verwendungsrechnung | -2.847.999,70 | -294 |
| 3. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres | -4.849.243,76 | 0 |
| II. Wert des Eigenkapitals am Ende des Geschäftsjahres | 50.808.337,31 | 2.918 |
| Umlaufende Anteile | 5.950 | 475 |
| Anteilswert nach § 168 Abs. 1 KAGB (in EUR) | 8.539,22 | 6.143,33 |
Ein Anteil beläuft sich hierbei auf jeweils EUR 10.000,00 des gezeichneten Eigenkapitals. Somit befinden sich zum Bilanzstichtag 5.950 Anteile im Umlauf. Der rechnerische Wert je Anteil gemäß § 168 Abs. 1 KAGB zum Bilanzstichtag ergibt sich durch Division des Werts des Eigenkapitals zum Bilanzstichtag mit den umlaufenden eingezahlten Anteilen zum Bilanzstichtag. Von den im Handelsregister gemäß § 172 Abs. 1 HGB eingetragenen Einlagen sind zum Bilanzstichtag EUR 1,00 noch nicht geleistet.
D. Sonstige Angaben
Für vier (Vj. null) von ihren Tochtergesellschaften aufgenommene Bankdarlehen (Valuta zum 30. Juni 2018: TEUR 28.597; Vj. TEUR 0) hat die Gesellschaft Bürgschaften über insgesamt TEUR 16.300 (Vj. TEUR 0) übernommen. Die von den Tochtergesellschaften erworbenen Immobilien sind mit Grundschulden über EUR 28,6 Mio. (Vj. EUR 0,0 Mio.) belastet, die als Sicherheiten für die jeweiligen Darlehen dienen, weshalb das Risiko der Inanspruchnahme der Bürgschaft als vernachlässigbar gering eingeschätzt wird.
Die Angaben gemäß § 25 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 KARBV für die mittelbar über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien sind als Anlage dem Anhang beigefügt.
Die Komplementär-GmbH hat im Geschäftsjahr 2017/2018 als Vergütung für die Haftungsübernahme TEUR 25 inkl. Umsatzsteuer vereinnahmt.
Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar betrifft ausschließlich Abschlussprüferleistungen (EUR 35.000,00).
Bezüglich der Ausführungen zu den Risikomanagementsystemen verweisen wir auf unsere Ausführungen im Lagebericht.
Es sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres 2017/2018 eingetreten.
Das zum 30. Juni 2018 ausgewiesene realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres wird auf neue Rechnung vorgetragen.
Organe der Gesellschaft
| Komplementärin: | d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH, Gräfelfing Gezeichnetes Kapital EUR 25.000,00 |
| Geschäftsführung: | d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH, Gräfelfing vertreten durch ihre Geschäftsführer |
| Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden | |
| Herr Alexander von Mellenthin, Gräfelfing | |
| d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Verwaltungs GmbH, Gräfelfing (Geschäftsführende Kommanditistin) vertreten durch ihre Geschäftsführer | |
| Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden | |
| Herr Thomas Mitzel, Baden-Baden |
Erklärung nach § 264 Abs. 2 Satz 3 HGB i.V.m. §§ 158, 135 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 KAGB
Wir, die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft, versichern nach bestem Wissen, dass der Jahresabschluss gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
Wiesbaden, 5. Februar 2019
Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH
Thomas Mitzel, Geschäftsführer d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Verwaltungs GmbH
Anlage zum Anhang
d.i.i. 9. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG, Wiesbaden
Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien (per 30. Juni 2018)
Angaben gemäß § 25 Abs. 5 Nr. 1 KARBV
| Lage des Grundstücks | 52068 Aachen Talbotstr. 3-5 | 52068 Aachen Talbotstr. 1 / Jülicher Str. 302-304 | 24103 Kiel Dänische Str. 36-40 / Burgstr. 2 | |||
| Art der Immobilie | Wohnimmobilie | Wohnimmobilie | Wohn- und Geschäftshaus | |||
| -Mehrfamilienhäuser- | -Mehrfamilienhäuser- | – Mehrfamilienhäuser – | ||||
| Strategie | Bestandsentwicklung | Bestandsentwicklung | Wohnungsprivatisierung (Schaffung von Sondereigentum nach WEG) | |||
| Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. | ||||||
| Baujahr | 1929 | 1929 | 1972 | |||
| Erwerbsjahr | 2017 | 2017 | 2017 | |||
| Grundstücksgröße | 878,00 m 2 | 937,00 m 2 | 1.056,00 m 2 | |||
| Gebäudenutzfläche (Wohnen | Gewerbe) | 1.689,00 m 2 | 0,00 m 2 | 2.403,00 m 2 | 0,00 m 2 | 1.023,26 m 2 | 1.189,34 m 2 |
| Leerstandsquote | 20,49% | 35,79% | 5,67% | |||
| Nutzungsausfallentgeltquote | 20,21% | 37,56% | 4,29% | |||
| Fremdfinanzierungsquote | 58,5% | 61,6% | 72,9% | |||
| Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen | Gewerbe) | k.A. | n.a. | k.A. | n.a. | k.A. | k.A. |
| Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) | 2.480.488,00 € | 3.519.512,00 € | 4.400.000,00 € | |||
| Anschaffungsnebenkosten (ANK) | 324.825,59 € | 284.787,58 € | 600.690,98 € | |||
| Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten | n.a. | n.a. | n.a. | |||
| Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen | keine | keine | keine | |||
| Lage des Grundstücks | 44575 Castrop-Rauxel Bahnhofstr. 19-21 | 44379 Dortmund Kersseboemweg 3 | ||
| Art der Immobilie | Wohnimmobilie | Wohnimmobilie | ||
| -Mehrfamilienhäuser- | -Mehrfamilienhäuser- | |||
| Strategie | Wohnungsprivatisierung (Schaffung von Sondereigentum nach WEG) | Wohnungsprivatisierung (Schaffung von Sondereigentum nach WEG) | ||
| Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. | ||||
| Baujahr | 1963 | 1970 | ||
| Erwerbsjahr | 2018 | 2018 | ||
| Grundstücksgröße | 4.373,00 m 2 | 1.733,00 m 2 | ||
| Gebäudenutzfläche (Wohnen | Gewerbe) | 2.448,00 m 2 | 0,00 m 2 | 834,00 m 2 | 0,00 m 2 |
| Leerstandsquote | 5,27% | 50,00% | ||
| Nutzungsausfallentgeltquote | 5,79% | 52,07% | ||
| Fremdfinanzierungsquote | 67,1% | 69,6% | ||
| Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen | Gewerbe) | k.A. | n.a. | k.A. | n.a. |
| Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) | 2.224.048,00 € | 763.917,00 € | ||
| Anschaffungsnebenkosten (ANK) | 156.343,05 € | 54.831,10 € | ||
| Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten | n.a. | n.a. | ||
| Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen | keine | keine | ||
| Lage des Grundstücks | 45327 Essen Meybuschhof 35 | 45329 Essen Johanniskirchstr. 2 | 45326 Essen Krabler Str. 95-97 / Gladbecker Str. 381 | |||
| Art der Immobilie | Wohnimmobilie | Wohnimmobilie | Wohnimmobilie | |||
| -Mehrfamilienhäuser- | -Mehrfamilienhäuser- | -Mehrfamilienhäuser- (Erbbaurech) | ||||
| Strategie | Wohnungsprivatisierung (Schaffung von Sondereigentum nach WEG) | Bestandsentwicklung | Bestandsentwicklung | |||
| Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. | ||||||
| Baujahr | 1955 | 1961 | 1976 | |||
| Erwerbsjahr | 2018 | 2018 | 2018 | |||
| Grundstücksgröße | 905,00 m 2 | 391,00 m 2 | 1.327,00 m 2 | |||
| Gebäudenutzfläche (Wohnen | Gewerbe) | 661,94 m 2 | 0,00 m 2 | 354,79 m 2 | 242,30 m 2 | 1.215,00 m 2 | 181,00 m 2 |
| Leerstandsquote | 20,70% | 0,00% | 18,93% | |||
| Nutzungsausfallentgeltquote | 20,73% | 0,00% | 20,08% | |||
| Fremdfinanzierungsquote | 64,2% | -66,6% | 66,7% | |||
| Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen | Gewerbe) | k.A. | n.a. | k.A. | k.A. | k.A. | k.A. |
| Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) | 600.000,00 € | 444.810,00 € | 835.888,00 € | |||
| Anschaffungsnebenkosten (ANK) | 65.808,85 € | 31.290,04 € | 59.706,23 € | |||
| Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten | n.a. | n.a. | n.a. | |||
| Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen | keine | keine | keine | |||
| Lage des Grundstücks | 45356 Essen Kopfstr. 11 | 45139 Essen Metzer Str. 22 | ||
| Art der Immobilie | Wohnimmobilie | Wohnimmobilie | ||
| -Mehrfamilienhäuser- (Erbbaurech) | -Mehrfamilienhäuser- | |||
| Strategie | Bestandsentwicklung | Bestandsentwicklung | ||
| Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. | ||||
| Baujahr | 1965 | 1954 | ||
| Erwerbsjahr | 2018 | 2018 | ||
| Grundstücksgröße | 513,00 m 2 | 244,00 m 2 | ||
| Gebäudenutzfläche (Wohnen | Gewerbe) | 448,06 m 2 | 0,00 m 2 | 413,00 m 2 | 0,00 m 2 |
| Leerstandsquote | 39,24% | 0,00% | ||
| Nutzungsausfallentgeltquote | 39,61% | 0,00% | ||
| Fremdfinanzierungsquote | 66,3% | 70,7% | ||
| Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen | Gewerbe) | k.A. | n.a. | k.A. | n.a. |
| Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) | 289.864,00 € | 280.567,00 € | ||
| Anschaffungsnebenkosten (ANK) | 21.186,71 € | 2.826,74 € | ||
| Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten | n.a. | n.a. | ||
| Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen | keine | keine | ||
| Lage des Grundstücks | 60528 Frankfurt Bruchfeldstr. 78 | 65929 Frankfurt Königsteiner Str. 2a | 65929 Frankfurt Justinuskirchstr. 12 | |||
| Art der Immobilie | Wohnimmobilie | Wohn- und Geschäftshaus | Wohnimmobilie | |||
| -Mehrfamilienhäuser- | -Mehrfamilienhäuser- | -Mehrfamilienhäuser- | ||||
| Strategie | Bestandsentwicklung | Bestandsentwicklung | Bestandsentwicklung | |||
| Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. | ||||||
| Baujahr | 1952 | 1899 | 1880 | |||
| Erwerbsjahr | 2018 | 2018 | 2018 | |||
| Grundstücksgröße | 270,00 m 2 | 136,00 m 2 | 168,00 m 2 | |||
| Gebäudenutzfläche (Wohnen | Gewerbe) | 294,00 m 2 | 0,00 m 2 | 219,34 m 2 | 83,90 m 2 | 250,00 m 2 | 0,00 m 2 |
| Leerstandsquote | 0,00% | 0,00% | 34,80% | |||
| Nutzungsausfallentgeltquote | 0,00% | 0,00% | 47,70% | |||
| Fremdfinanzierungsquote | 55,1% | 55,1% | 54,8% | |||
| Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen | Gewerbe) | 31.07.2025 | n.a. | k.A. | k.A. | k.A. | n.a. |
| Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) | 1.150.000,00 € | 1.200.000,00 € | 608.000,00 € | |||
| Anschaffungsnebenkosten (ANK) | 246.858,94 € | 258.707,35 € | 134.387,46 € | |||
| Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten | n.a. | n.a. | n.a. | |||
| Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen | keine | keine | keine | |||
| Lage des Grundstücks | 79110 Freiburg Auwaldstr. 9, 11b/ Auwaldstr. 102,104,104a | 25336 Elmshorn Meteorstr. 1 | ||
| Art der Immobilie | Wohnimmobilie | Wohnimmobilie | ||
| -Mehrfamilienhäuser- (Erbbaurech) | -Mehrfamilienhäuser- | |||
| Strategie | Bestandsentwicklung | Bestandsentwicklung | ||
| Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. | ||||
| Baujahr | 1958/1967 | 1968 | ||
| Erwerbsjahr | 2017 | 2018 | ||
| Grundstücksgröße | 25.288,00 m 2 | 3.543,00 m 2 | ||
| Gebäudenutzfläche (Wohnen | Gewerbe) | 20.798,60 m 2 | 0,00 m 2 | 4.080,00 m 2 | 0,00 m 2 |
| Leerstandsquote | 3,40% | 14,12% | ||
| Nutzungsausfallentgeltquote | 3,52% | 9,13% | ||
| Fremdfinanzierungsquote | 64,9% | 0,0% | ||
| Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen | Gewerbe) | k.A. | n.a. | k.A. | n.a. |
| Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) | 34.475.000,00 € | 5.653.027,76 € | ||
| Anschaffungsnebenkosten (ANK) | 2.405.976,62 € | 676.848,44 € | ||
| Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten | n.a. | n.a. | ||
| Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen | WDVS, Austausch Fenster, Treppenhaussanierung, Brandschutzmaßnahmen, Erneuerung Aufzugsanlagen | keine | ||
| Lage des Grundstücks | 45768 Marl Matthias-Claudius-Str. 15 | 58313 Herdecke Zu den Brauckstücken 1-3 / Westender Weg 154 | 45279 Essen Nietzscheweg 16-18 | |||
| Art der Immobilie | Wohnimmobilie | Wohnimmobilie | Wohnimmobilie | |||
| -Mehrfamilienhäuser- (Erbbaurech) | -Mehrfamilienhäuser- (Erbbaurech) | -Mehrfamilienhäuser- | ||||
| Strategie | Bestandsentwicklung | Bestandsentwicklung | Bestandsentwicklung | |||
| Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. | ||||||
| Baujahr | 1968 | 1983 | 1968 | |||
| Erwerbsjahr | 2018 | 2018 | 2018 | |||
| Grundstücksgröße | 4.415,00 m 2 | 3.093,00 m 2 | 2.741,00 m 2 | |||
| Gebäudenutzfläche (Wohnen | Gewerbe) | 4.097,81 m 2 | 0,00 m 2 | 2.333,88 m 2 | 0,00 m 2 | 1.750,00 m 2 | 0,00 m 2 |
| Leerstandsquote | 30,93% | 14,55% | 12,63% | |||
| Nutzungsausfallentgeltquote | 33,02% | 15,31% | 12,66% | |||
| Fremdfinanzierungsquote | 55,2% | 58,5% | 62,0% | |||
| Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen | Gewerbe) | k.A. | n.a. | k.A. | n.a. | k.A. | n.a. |
| Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) | 1.949.995,00 € | 1.855.130,00 € | 1.243.781,00 € | |||
| Anschaffungsnebenkosten (ANK) | 302.517,99 € | 204.476,88 € | 86.119,97€ | |||
| Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten | n.a. | n.a. | n.a. | |||
| Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen | keine | keine | keine | |||
| Lage des Grundstücks | 60327 Frankfurt Günderrodestr. 11 | 60599 Frankfurt Hirschhornstr. 9-11 | ||
| Art der Immobilie | Wohnimmobilie | Wohnimmobilie | ||
| -Mehrfamilienhäuser- | -Mehrfamilienhäuser- | |||
| Strategie | Bestandsentwicklung | Wohnungsprivatisierung (Schaffung von Sondereigentum nach WEG) | ||
| Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. | ||||
| Baujahr | 1954 | 1955 | ||
| Erwerbsjahr | 2018 | 2018 | ||
| Grundstücksgröße | 415,00 m 2 | 339,00 m 2 | ||
| Gebäudenutzfläche (Wohnen | Gewerbe) | 748,00 m 2 | 100,00 m 2 | 447,00 m 2 | 0,00 m 2 |
| Leerstandsquote | 0,00% | 0,00% | ||
| Nutzungsausfallentgeltquote | 0,00% | 0,00% | ||
| Fremdfinanzierungsquote | 62,2% | 58,7% | ||
| Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen | Gewerbe) | k.A. | k.A. | k.A. | n.a. |
| Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) | 3.225.000,00 € | 1.429.000,00 € | ||
| Anschaffungsnebenkosten (ANK) | 223.129,69 € | 184.867,05 € | ||
| Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten | n.a. | n.a. | ||
| Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen | keine | Austausch Fenster, Fassade, Balkone, Außenanlagen, Prüfung DG-Ausbau | ||
| Lage des Grundstücks | 65929 Frankfurt Gersthofer Str. 5 | 60439 Frankfurt Oberschelder Weg 15 | 60489 Frankfurt Trümpertstr. 13 | |||
| Art der Immobilie | Wohnimmobilie | Wohnimmobilie | Wohnimmobilie | |||
| -Mehrfamilienhäuser- | -Mehrfamilienhäuser- | -Mehrfamilienhäuser- | ||||
| Strategie | Bestandsentwicklung | Wohnungsprivatisierung | Bestandsentwicklung | |||
| Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. | (Schaffung von Sondereigentum nach WEG) | |||||
| Baujahr | 1906 | 1994 | 1905 | |||
| Erwerbsjahr | 2018 | 2018 | 2018 | |||
| Grundstücksgröße | 368,00 m 2 | 486,00 m 2 | 271,00 m 2 | |||
| Gebäudenutzfläche (Wohnen | Gewerbe) | 465,00 m 2 | 0,00 m 2 | 415,53 m 2 | 0,00 m 2 | 537,00 m 2 | 0,00 m 2 |
| Leerstandsquote | 14,19% | 0,00% | 0,00% | |||
| Nutzungsausfallentgeltquote | 11,67% | 0,00% | 0,00% | |||
| Fremdfinanzierungsquote | 58,7% | 58,8% | 62,0% | |||
| Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen | Gewerbe) | k.A. | n.a. | 30.04.2026 | n.a. | 28.02.2027 | n.a. |
| betrifft einen Mietvertrag | betrifft einen Mietvertrag | |||||
| Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) | 1.341.000,00 € | 1.839.000,00 € | 1.839.000,00 € | |||
| Anschaffungsnebenkosten (ANK) | 175.101,30 € | 235.237,93 € | 131.379,98 € | |||
| Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten | n.a. | n.a. | n.a. | |||
| Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen | keine | keine | keine | |||
| Lage des Grundstücks | 60489 Frankfurt Alt Rödelheim 25 | 61440 Oberursel Königsberger Str. 2 | ||
| Art der Immobilie | Wohnimmobilie | Wohnimmobilie | ||
| -Mehrfamilienhäuser- | -Mehrfamilienhäuser- | |||
| Strategie | Bestandsentwicklung | Wohnungsprivatisierung | ||
| Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. | (Schaffung von Sondereigentum nach WEG) | |||
| Baujahr | 1900 | 1971 | ||
| Erwerbsjahr | 2018 | 2018 | ||
| Grundstücksgröße | 146,00 m 2 | 922,40 m 2 | ||
| Gebäudenutzfläche (Wohnen | Gewerbe) | 359,81 m 2 | 41,64 m 2 | 1.170,50 m 2 | 0,00 m 2 |
| Leerstandsquote | 0,00% | 5,77% | ||
| Nutzungsausfallentgeltquote | 0,00% | 7,13% | ||
| Fremdfinanzierungsquote | 62,0% | 62,1% | ||
| Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen | Gewerbe) | 28.02.2027 | k.A. | k.A. | n.a. |
| 31.03.2030 | ||||
| betrifft je einen Mietvertrag | ||||
| Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) | 1.441.000,00 € | 2.730.000,00 € | ||
| Anschaffungsnebenkosten (ANK) | 104.910,16 € | 195.490,90 € | ||
| Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten | n.a. | n.a. | ||
| Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen | keine | Betoninstandhaltung, Fassade, Prüfung Balkonanbau | ||
| Lage des Grundstücks | 61440 Oberursel Mainstr. 23 | 63263 Neu-Isenburg Friedhofstr. 23 | 63067 Offenbach Auf der Reiswiese 9 | |||
| Art der Immobilie | Wohnimmobilie | Wohn- und Geschäftshaus | Wohnimmobilie | |||
| -Mehrfamilienhäuser- | -Mehrfamilienhäuser- | -Mehrfamilienhäuser- | ||||
| Strategie | Bestandsentwicklung | Bestandsentwicklung | Bestandsentwicklung | |||
| Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. | ||||||
| Baujahr | 1971 | 1967 | 1950 | |||
| Erwerbsjahr | 2018 | 2018 | 2018 | |||
| Grundstücksgröße | 1.613,00 m 2 | 1.233,00 m 2 | 580,00 m 2 | |||
| Gebäudenutzfläche (Wohnen | Gewerbe) | 1.520,00 m 2 | 0,00 m 2 | 444,00 m 2 | 750,00 m 2 | 265,08 m 2 | 0,00 m 2 |
| Leerstandsquote | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |||
| Nutzungsausfallentgeltquote | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |||
| Fremdfinanzierungsquote | 58,9% | 62,1% | 61,5% | |||
| Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen | Gewerbe) | k.A. | n.a. | k.A. | k.A. | 30.11.2024 | n.a. |
| betrifft einen Mietvertrag | ||||||
| Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) | 4.953.000,00 € | 1.950.000,00 € | 925.000,00 € | |||
| Anschaffungsnebenkosten (ANK) | 624.236,97 € | 138.755,32 € | 74.330,02 € | |||
| Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten | n.a. | n.a. | n.a. | |||
| Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen | keine | keine | keine | |||
| Lage des Grundstücks | 63067 Offenbach Ludwigstr. 18 | 63071 Offenbach Bieberer Str. 114 | ||
| Art der Immobilie | Wohnimmobilie | Wohnimmobilie | ||
| -Mehrfamilienhäuser- | -Mehrfamilienhäuser- | |||
| Strategie | Bestandsentwicklung | Bestandsentwicklung | ||
| Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. | ||||
| Baujahr | 1966 | 1907 | ||
| Erwerbsjahr | 2018 | 2018 | ||
| Grundstücksgröße | 638,00 m 2 | 422,00 m 2 | ||
| Gebäudenutzfläche (Wohnen | Gewerbe) | 647,78 m 2 | 167,42 m 2 | 317,00 m 2 | 0,00 m 2 |
| Leerstandsquote | 0,00% | 0,00% | ||
| Nutzungsausfallentgeltquote | 0,00% | 0,00% | ||
| Fremdfinanzierungsquote | 61,9% | 61,6% | ||
| Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen | Gewerbe) | k.A. | k.A. | 31.03.2027 | n.a. |
| betrifft einen Mietvertrag | ||||
| Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) | 2.140.000,00 € | 950.000,00 € | ||
| Anschaffungsnebenkosten (ANK) | 160.791,88 € | 76.075,73 € | ||
| Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten | n.a. | n.a. | ||
| Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen | keine | keine | ||
| Lage des Grundstücks | 63067 Offenbach Berliner Str. 226 | 61118 Bad Vilbel Frankfurter Str. 86+86a | ||
| Art der Immobilie | Wohnimmobilie | Wohn- und Geschäftshaus | ||
| -Mehrfamilienhäuser- | -Mehrfamilienhäuser- | |||
| Strategie | Bestandsentwicklung | Bestandsentwicklung | ||
| Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe „Selbstnutzer“ gewünscht. | ||||
| Baujahr | 1984 | 1977 | ||
| Erwerbsjahr | 2018 | 2018 | ||
| Grundstücksgröße | 298,00 m 2 | 1.142,00 m 2 | ||
| Gebäudenutzfläche (Wohnen | Gewerbe) | 506,00 m 2 | 0,00 m 2 | 605,00 m 2 | 99,50 m 2 |
| Leerstandsquote | 42,29% | 0,00% | ||
| Nutzungsausfallentgeltquote | 41,37% | 0,00% | ||
| Fremdfinanzierungsquote | 61,8% | 58,8% | ||
| Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen | Gewerbe) | k.A. | n.a. | k.A. | k.A. |
| Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) | 1.500.000,00 € | 2.130.000,00 € | ||
| Anschaffungsnebenkosten (ANK) | 115.616,79 € | 271.021,97 € | ||
| Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten | n.a. | n.a. | ||
| Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen | keine | keine | ||
Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2017 bis zum 30. Juni 2018
A. GRUNDLAGEN
I. Geschäftsmodell des Unternehmens
Die d.i.i. 9. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG ist ein geschlossener Spezial-AIF i.S.d. §§ 285 ff. KAGB, der am 20. Dezember 2016 aufgelegt wurde. Gegenstand der Gesellschaft ist ausschließlich die Anlage und Verwaltung ihrer Mittel nach einer festgelegten Anlagestrategie zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage nach den §§ 273 bis 277 KAGB und §§ 285 bis 292 KAGB zum Nutzen der Anleger. Er umfasst insbesondere den unmittelbaren oder mittelbaren Erwerb, das Halten, das Verwalten, das Bebauen und die Verwertung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage zum Nutzen der Gesellschafter.
Die Gesellschaft besitzt Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals von insgesamt TEUR 25 der d.i.i. 9. Bestand A GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Das Eigenkapital der d.i.i. 9. Bestand A GmbH beträgt zum 30. Juni 2018 TEUR 29.131 (Vj. TEUR 1.222). Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2017 bis zum 30. Juni 2018 mit einem Jahresfehlbetrag von TEUR 1.091 (Vj. TEUR 28) ab.
Die Gesellschaft besitzt weiterhin Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals von insgesamt TEUR 25 der d.i.i. 9. Wohnen A GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Das Eigenkapital der d.i.i. 9. Wohnen A GmbH beträgt zum 30. Juni 2018 TEUR 21.642 (Vj. TEUR 868). Die Gesellschaft schloss das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2017 bis zum 30. Juni 2018 mit einem Jahresfehlbetrag von TEUR 193 (Vj. TEUR 39) ab.
I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
Die deutsche Wirtschaft ist auch im Jahr 2017 weiter gewachsen. Erste Berechnungen des Statistischen Bundesamtes gehen von einer Steigerung des preisbereinigten Bruttoinlandsproduktes um 2,2% im Vergleich zum Vorjahr aus. Wesentlicher Treiber war eine hohe Binnennachfrage: die Konsumausgaben der privaten Haushalte haben sich im Vergleich zum Vorjahr preisbereinigt um 2,0% erhöht. Innerhalb der guten wirtschaftlichen Lage sank auch die Arbeitslosenquote (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen) weiter und lag im Jahr 2017 bei 5,7%. Gleichzeitig stieg die Zahl der Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland um 1,5% im Vergleich zum Vorjahr auf den höchsten Stand seit der deutschen Wiedervereinigung.
Die wirtschaftliche Entwicklung in Europa verbesserte sich im Jahr 2017 und es sind positive gesamtwirtschaftliche Tendenzen im Euroraum zu erkennen. Nach ersten Einschätzungen der Deutschen Bundesbank und Eurostat ist das reale Bruttoinlandsprodukt im Jahresdurchschnitt 2017 im Euroraum um rund 2,5% gewachsen. Maßgeblich dazu beigetragen hat vor allem das positive außenwirtschaftliche Umfeld in Form von einer Steigerung der Exporte. Auch die aufstrebenden Tendenzen in Hinblick auf die privaten Konsumausgaben trugen zu diesem Prozess bei. Laut der Deutschen Bundesbank fiel die standardisierte Arbeitslosenquote im Dezember 2017 auf 8,7% und somit um 1,0 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr. Das Zinsniveau ist weiterhin sehr niedrig. Das robuste Wirtschaftswachstum im Euroraum begünstigt allerdings einen langsamen Anstieg der Zinsen.
II. Entwicklungen auf den Kapitalmärkten
Das Jahr 2017 war im Hinblick auf die Kapitalmärkte ein durchweg erfolgreiches Jahr. Die kapitalmarktfreundliche Geldpolitik sowie die positiven Wirtschaftsentwicklungen trugen ihren Teil dazu bei.
Die geringe Steigerung der Inflationsrate führt unter anderem dazu, dass die Europäische Zentralbank ihre Anleihekäufe von monatlich Mrd.EUR 30 mindestens bis September 2018 verlängert.
In Bezug auf die Entwicklung der Rentenmärkte ist zu erkennen, dass die Renditen 10jähriger Bundesanleihen ihr Minimum in der Mitte des Jahres 2016 überwunden, allerdings auch nur leicht gewonnen haben. So stieg die Rendite von 0,17% zu Beginn des Jahres 2017 auf gerade einmal 0,42% zum Jahresende (Quelle: Deutsche Bundesbank).
Die Entwicklung an den europäischen Aktienmärkten war durchweg positiv: So konnte der DAX einen Wertzuwachs in Höhe von 12,8% verzeichnen, während der EuroSTOXX 50 eine Steigerung in Höhe von 5,7% aufzeigte und somit deutlich weniger dynamisch als der DAX agierte (Quelle: Deutsche Börse AG). Die weltweiten Aktienmärkte haben, gemessen am MSCI Weltindex, im Vergleich zu den bereits dargestellten Indizes die positivste Entwicklung hingelegt und am Ende des Jahres 2017 ein Plus in Höhe von 20,1% realisiert (Quelle MSCI).
III. Entwicklungen auf den Wohnimmobilienmärkten
Auf der Suche nach sicheren Investitionsmöglichkeiten, die im Zuge der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank zugleich auch attraktive Renditechancen bieten, ist der für sowohl ausländische als auch inländische Investoren ohnehin beliebte Wohnimmobilienmarkt Deutschlands seit einigen Jahren noch stärker in den Fokus gerückt und gilt als „sicherer Hafen“ für Investments. Aufgrund von Urbanisierungsprozessen, der Zuwanderung von Flüchtlingen und deren Verteilung sowie einer geringen Bautätigkeit und der damit verbundenen fehlenden Schaffung von Wohnraum übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum häufig das vorhandene Angebot. Diese Situation verschärfte sich im Jahr 2017 insbesondere in den Großstädten und Ballungsgebieten Deutschlands, in denen vor allem Wohnraum im bezahlbaren Preissegment fehlte. Diese Entwicklungen bedingen zum einen steigende Miet- und Kaufpreise, zum anderen nimmt die Zahl potentieller Investitionsobjekte in Form von Immobilien ab. Damit gehen demnach auch rückläufige Renditen und zunehmende Ankaufsfaktoren einher.
Die Kaufpreise und Mieten für Wohnimmobilien in deutschen (Groß-)Städten sind auch im Jahr 2017 deutlich angestiegen. Nach dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sind die Neuvertragsmieten im Jahr 2017 deutschlandweit um durchschnittlich 4,5% im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Laut Deutscher Bundesbank steigerten sich die Kaufpreise für Wohneigentum in den deutschen Städten um rund 9% und damit mehr als in den vorausgegangenen drei Jahren. Die in Ansätzen erkennbaren Preisübertreibungen in manchen deutschen Großstädten können unter anderem durch die bestehende und weiter zunehmende Nachfrage nach Wohnraum, die positive Einwohnerentwicklung in den Städten sowie durch das weiterhin niedrige Zinsniveau aufgefangen werden.
IV. Beurteilung des Geschäftsverlaufs und der Lage der Gesellschaft
V. 1. Ertragslage
Das Ergebnis des Geschäftsjahres 2017/2018 beläuft sich auf TEUR-7.697 (Vj. TEUR -294) und setzt sich zusammen aus dem Ordentlichen Nettoertrag i.H.v. TEUR -2.848 (Vj. TEUR -294) und der Zeitwertänderung von TEUR -4.849 (Vj. TEUR 0).
Der Ordentliche Nettoertrag resultiert im Wesentlichen aus der Verwaltungsvergütung von TEUR 1.700 in Gestalt der Zeichnungsgebühren (TEUR 1.640; Vj. TEUR 213) und der Investorenbetreuung (TEUR 60; Vj. TEUR 20) sowie den Sonstigen Aufwendungen über (TEUR 1.118; Vj. TEUR 40) und den Prüfungs- und Veröffentlichungskosten (TEUR 42; Vj. TEUR 15). Die Sonstigen Aufwendungen bestehen insbesondere aus Zinsaufwendungen aus der Einlagenverzinsung während des Beitrittszeitraums (TEUR 1.065; Vj. TEUR 13) sowie der Haftungsvergütung der Komplementärin (TEUR 25; Vj. TEUR 9).
Die Zeitwertänderung resultiert aus Abschreibungen (TEUR -4.849, Vj. TEUR 0) auf Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften.
V. 2. Finanzlage
Zum 30. Juni 2018 beträgt das Eigenkapital der Gesellschaft TEUR 50.808 (Vj. TEUR 2.918). Die Eigenkapitalquote beträgt 78,0% (Vj. 86,5%).
In der folgenden Aufstellung sind die Konditionen der Finanzierungen durch die mittelbaren Beteiligungsgesellschaften dargestellt:
Finanzierungsaufstellung d.i.i. IX in T€, 30.06.2018
| Darlehen maximal | Kredit bereits gezogen | Noch valutierbar (abhängig) | Darlehen aktuelle Valuta | Zinsen in Prozent (Marge) | |
| Aachen – Talbotstr., Jülicher Str. | 4.100 | 4.100 | 0 | 4.062 | 1,79% |
| Elmshorn – Meteorstraße | 3.400 | 0 | 3.400 | 0 | 1,70%/1,80% |
| Freiburg – Auwaldstraße | 24.121 | 24.121 | 0 | 23.919 | 1,97% |
| Portfolio Essen / Dortmund | 7.750 | 7.407 | 343 | 7.383 | 1,75% |
| Portfolio Frankfurt am Main | 21.700 | 21.000 | 700 | 20.835 | 2,25%/1,60% |
| Kiel – Dänische Straße | 3.700 | 3.700 | 0 | 3.700 | 1,75% |
| Summe | 64.771 | 60.328 | 4.443 | 59.899 |
Die Gesellschaft erhielt im abgelaufenen Geschäftsjahr Einzahlungen ihrer Kommanditisten in Höhe von TEUR 55.588, die sich vor allem in der Finanzierung der Geschäftstätigkeiten der Beteiligungsgesellschaften durch Bildung von Kapitalrücklagen (+TEUR 49.968) sowie in Bankguthaben (+TEUR 9.917) widerspiegeln.
Die Gesellschaft ist während des gesamten Geschäftsjahres 2017/2018 stets in der Lage gewesen, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.
V. 3. Vermögenslage
Die Gesellschaft hält jeweils 100%ige Beteiligungen an zwei Immobilien-Gesellschaften. Die Anschaffungskosten hierfür betragen bis zum Bilanzstichtag TEUR 52.125 (Vj. TEUR 2.157) und setzen sich aus den Stammeinlagen über insgesamt TEUR 50 (Vj. TEUR 50) und Kapitalrücklagen i.H.v. insgesamt TEUR 52.075 (Vj. TEUR 2.107) zusammen. Die Bewertung der Beteiligungen auf den Bilanzstichtag ergab im Geschäftsjahr 2017/2018 Abschreibungen über TEUR 4.849 (Vj. TEUR 0).
Die Beteiligungsgesellschaften halten zum 30. Juni 2018 folgendes Immobilienvermögen:
| Überblick Gesamtportfolio | Nutzen-Lasten-Übergang | Strategie | Ankauf Wohn-/ Gewerbeeinheiten | Akt. Wohn-/ Gewerbeeinheiten | IST-Fläche [m 2 ] | Leerstand Fläche [%] |
| Aachen – Talbotstr., Jülicher Str. | Jul. 17 | Bestand | 45 | 45 | 4.092 | 27,3% |
| Elmshorn – Meteorstraße | Jan. 18 | Bestand | 72 | 72 | 4.080 | 14,1% |
| Freiburg – Auwaldstraße | Dez. 17 | Bestand | 265 | 265 | 20.799 | 2,4% |
| Portfolio Essen / Dortmund | Mrz. 18 | Bestand / Privatisierung | 205 | 205 | 14.980 | 19,2% |
| Portfolio Frankfurt am Main | Feb. 18 | Bestand / Privatisierung | 141 | 141 | 10.454 | 4,3% |
| Kiel – Dänische Str. | Nov. 17 | Privatisierung | 26 | 26 | 2.213 | 8,0% |
| Gesamtbestand zum 30.06.2018 | 754 | 754 | 56.616 | 10,0% |
| Überblick Gesamtportfolio | Gesamte Sollmiete [Tsd. €] | IST-Miete [€/m2 ] | Nettokaufpreis Gesamt [Tsd.€] |
| Aachen – Talbotstr., Jülicher Str. | 24 | 5,88 | 6.000 |
| Elmshorn – Meteorstraße | 30 | 7,34 | 5.653 |
| Freiburg – Auwaldstraße | 132 | 6,32 | 34.475 |
| Portfolio Essen / Dortmund | 81 | 5,24 | 10.488 |
| Portfolio Frankfurt am Main | 97 | 9,07 | 31.350 |
| Kiel – Dänische Str. | 21 | 9,48 | 4.400 |
| Gesamtbestand zum 30.06.2018 | 385 | 6,78 | 92.366 |
Ferner wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr weitere Objekte mit insgesamt 198 Wohn- und Gewerbeeinheiten zu einem Kaufpreis von insgesamt TEUR 38.010 angekauft, die mit Nutzen-Lasten-Übergang im Geschäftsjahr 2018/2019 auf die Beteiligungsgesellschaften übergehen.
Die Rückstellungen betreffen die Kosten für die Abschlussprüfung (TEUR 42; Vj. TEUR 15), Zeichnungsgebühren (TEUR 41; Vj. TEUR 0), die Verwahrstellenvergütung (TEUR 9; Vj. TEUR 4) und die Kosten für die Steuererklärungen (TEUR 7; Vj. TEUR 2).
V. 4. Die Gesamtaussage zur Lage der Gesellschaft
Das Geschäftsjahr 2017/2018 mit einem Ergebnis des Geschäftsjahres von TEUR -7.697 (Vj. TEUR -294) ist weiterhin geprägt durch die Anlaufphase des Fonds. Die Geschäftsführung geht von einer stabilen Entwicklung der Lage der Gesellschaft aus. Dabei wirkt sich der positive Trend am Markt für Wohnimmobilien derzeit günstig auf das Geschäftsmodell der Gesellschaft aus. Die Liquidität der Gesellschaft ist bzw. wird durch langfristige Objektfinanzierungen und durch Mittelzuflüsse aus dem Vermietungs- und Privatisierungsgeschäft gesichert.
B. TÄTIGKEITSBERICHT
Die d.i.i. 9. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG wird seit dem 20. Dezember 2016 von der d.i.i. Investment GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet.
Die d.i.i. Investment GmbH wurde am 11. Mai 2010 gegründet. Gesellschafter ist die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH. Die d.i.i. Investment GmbH erhielt am 4. Juli 2014 gemäß §§ 20, 22 des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) die Erlaubnis für die Tätigkeit als externe AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft für die Verwaltung von inländischen Investmentvermögen bezogen auf geschlossene Spezial-AIF gemäß §§ 285 ff. KAGB. Folgende Vermögensgegenstände dürfen verwaltet werden
a) Immobilien, einschließlich Wald, Forst- und Agrarland,
b) Bankguthaben gemäß § 195 KAGB,
c) Derivate zu Absicherungszwecken,
d) Anteile oder Aktien an Gesellschaften, die nach dem Gesellschaftsvertrag oder der Satzung nur in Vermögensgegenstände gemäß a) sowie die zur Bewirtschaftung dieser Vermögensgegenstände erforderlichen Vermögensgegenstände oder Beteiligungen an solchen Gesellschaften erwerben dürfen. Dieser Passus gilt nur für geschlossene Spezial-AIF.
Am 7. November 2014 wurde die Erlaubnis von der BaFin um die Verwaltung von geschlossenen inländischen Publikums-AIF gemäß §§ 261 ff. KAGB erweitert.
Das Portfoliomanagement und das Risikomanagement werden innerhalb der d.i.i. Investment GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) wahrgenommen. Beide Bereiche sind funktional getrennt und werden von unterschiedlichen Geschäftsführern verantwortet.
Im Ressort „Portfoliomanagement“ werden die Aufgaben Immobilieneinkauf, Fondssteuerung, Immobilienportfolioverwaltung, Liquiditätsanlagemanagement wahrgenommen.
Das Ressort „Risikomanagement“ nimmt die Aufgaben Risikomanagement und Risikocontrolling, Liquiditätsrisikomanagement, Compliance/Interessenkonfliktmanagement/Geldwäscheabkehr/ Datenschutz, Auslagerungscontrolling, Melde- und Anzeigewesen sowie Controlling wahr.
Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr der d.i.i. Investment GmbH (01.01.2017 bis 31.12.2017) gezahlten Mitarbeitervergütung (inkl. Geschäftsführung) beträgt TEUR 1.109 (Vj. TEUR 933). Darin enthalten ist eine variable Vergütung i.H.v. TEUR 38 (Vj. TEUR 78); dies entspricht 3,4% (Vj. 8,4%) der Gesamtvergütung.
Im Jahresdurchschnitt waren bei der d.i.i. Investment GmbH im Geschäftsjahr 2017 inkl. Geschäftsführern neun (Vj. acht) MitarbeiterInnen in Vollzeit und ein (Vj. ein) Mitarbeiter in Teilzeit beschäftigt.
Auf Grund der geringen Anzahl der Mitarbeiter wurde nicht nach Risk Takern unterschieden.
Im März 2017 wurde das Objekt Aachen – Talbotstr./Jülicher Str. zu einem Nettokaufpreis i.H.v. insgesamt EUR 6,0 Mio. erworben. Die Wohnanlage verfügt über insgesamt 45 Wohneinheiten mit insgesamt 4.092 m 2 . Die Wohnanlage wurde 1929 auf einem Grundstück mit einer Größe von 1.815 m 2 errichtet. Nutzen-Lasten-Übergang für das Objekt war der 13. Juli 2017.
Im Juni 2017 wurde das Objekt Freiburg – Auwaldstr. zu einem Nettokaufpreis i.H.v. EUR 34,5 Mio. erworben. Die Wohnanlage verfügt über 265 Wohneinheiten mit insgesamt 20.798,6 m 2 . Die Wohnanlage wurde 1958 bzw. 1967 auf einem Grundstück mit einer Größe von insgesamt 25.288 m 2 errichtet. Nutzen-Lasten-Übergang für das Objekt war der 1. Dezember 2017.
Im August 2017 wurde das Objekt Kiel – Dänische Str. zu einem Nettokaufpreis i.H.v. EUR 4,4 Mio. erworben. Die Wohnanlage verfügt über 26 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit insgesamt 2.212,6 m 2 . Die Wohnanlage wurde 1972 auf einem Grundstück mit einer Größe von insgesamt 1.056 m 2 errichtet. Nutzen-Lasten-Übergang für das Objekt war der 1. November 2017.
Ebenfalls im August 2017 wurde das Objekt Elmshorn – Meteorstr. zu einem Nettokaufpreis i.H.v. EUR 5,7 Mio. erworben. Die Wohnanlage verfügt über 72 Wohneinheiten mit insgesamt 4.080,0 m 2 . Die Wohnanlage wurde 1968 auf einem Grundstück mit einer Größe von insgesamt 3.543 m 2 errichtet. Nutzen-Lasten-Übergang für das Objekt war der 1. Januar 2018.
Im September 2017 wurde ein Portfolio im Raum Frankfurt/Main zu einem Nettokaufpreis i.H.v. EUR 31,4 Mio. erworben. Das Portfolio verfügt über insgesamt 141 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit insgesamt 10.453,5 m 2 . Die Wohnanlagen des Portfolios wurde zwischen 1880 und 1994 auf Grundstücken mit einer Größe von insgesamt 9.420 m 2 errichtet. Nutzen-Lasten-Übergang für das gesamte Portfolio war der 1. Februar 2018.
Ebenfalls im September 2017 wurde ein Portfolio im Raum Essen/Dortmund zu einem Nettokaufpreis i.H.v. EUR 10,5 Mio. erworben. Das Portfolio verfügt über insgesamt 205 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit insgesamt 14.979,8 m 2 . Die Wohnanlagen des Portfolios wurde zwischen 1954 und 1983 auf Grundstücken mit einer Größe von insgesamt 19.735 m 2 errichtet. Nutzen-Lasten-Übergang für das gesamte Portfolio war der 1. März 2018.
Des Weiteren wurde im März 2018 das Objekt Berlin – Undinestr. zu einem Nettokaufpreis i.H.v. EUR 6,4 Mio. erworben. Die Wohnanlage verfügt über insgesamt 21 Wohneinheiten mit insgesamt 1.947,68 m 2 . Die Wohnanlage wurde 1928 auf einem Grundstück mit einer Größe von insgesamt 1.061 m 2 errichtet. Nutzen-Lasten-Übergang für das Objekt war der 1. August 2018.
Ebenso im März 2018 wurde das Objekt Köln – Kronstädter Str. zu einem Nettokaufpreis i.H.v. EUR 11,3 Mio. erworben. Die Wohnanlage verfügt über insgesamt 50 Wohneinheiten mit insgesamt 3.410,86 m 2 . Die Wohnanlage wurde 1998 auf einem Grundstück mit einer Größe von insgesamt 4.453 m 2 errichtet. Nutzen-Lasten-Übergang für das Objekt war der 1. August 2018.
Im April 2018 wurde das Objekt Köln-Weiß zu einem Nettokaufpreis i.H.v. EUR 8,5 Mio. erworben. Die Wohnanlage verfügt über insgesamt 52 Wohneinheiten mit insgesamt 2.930 m 2 . Die Wohnanlage wurde in den 1960er Jahren auf Grundstücken mit einer Größe von insgesamt 4.973 m 2 errichtet. Nutzen-Lasten-Übergang für das Objekt war der 1. Juli 2018.
Ebenfalls im April 2018 wurde das Objekt Trier – Wampachstr. zu einem Nettokaufpreis i.H.v. EUR 6,4 Mio. erworben. Die Wohnanlage verfügt über insgesamt 52 Wohneinheiten mit insgesamt 3.842,5 m 2 . Die Wohnanlage wurde in den Jahren 1958 bis 1964 auf einem Grundstück mit einer Größe von insgesamt 11.380 m 2 errichtet. Nutzen-Lasten-Übergang für das Objekt war der 1. August 2018.
Im Juni 2018 wurde das Objekt Berlin – Kaskelstr. zu einem Nettokaufpreis i.H.v. EUR 5,4 Mio. erworben. Die Wohnanlage verfügt über insgesamt 23 Wohneinheiten mit insgesamt 1.632,53 m 2 . Die Wohnanlage wurde 1891 auf einem Grundstück mit einer Größe von insgesamt 983 m 2 errichtet. Nutzen-Lasten-Übergang für das Objekt war der 1. Oktober 2018.
Zum 30. Juni 2018 befinden sich 754 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfläche von 56.616 m 2 im Bestand des 9. Fonds. Derzeit kann bei der Vermietung eine durchschnittliche Istmiete von 6,78 €/m 2 aufgrund von Neuvermietungen erzielt werden.
Da die Objekte erst im Geschäftsjahr übergegangen sind, konnten die Nettokaltmieten in EUR/m 2 in den unterschiedlichen Portfolios noch nicht gesteigert werden.
Im Geschäftsjahr wurden insgesamt TEUR 512 in die Modernisierung der Gebäude investiert. Der größte Teil der Kosten umfasst die Objekte Freiburg – Auwaldstr. und Marl – Matthias-Claudius-Str. In Freiburg wurde im Laufe des Geschäftsjahres mit den Projektvorbereitungen zum Fenstertausch, zur Treppenhaussanierung, Brandschutztechnischen Ertüchtigung und zur Erneuerung der Aufzugsanlagen begonnen. In Marl wurde mit der Erneuerung der Elektroinstallation in den Wohnungen begonnen.
Die Privatisierungsobjekte befinden sich in der Vertriebsvorbereitung. Die Vertriebsstarts werden voraussichtlich in der 2. Hälfte des folgenden Geschäftsjahrs erfolgen.
Die finanziellen Leistungsindikatoren in der d.i.i. 9. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG basieren auf monatlich ermittelten Finanzkennzahlen (EAT, EBT, EBIT, EBITDA und Eigenkapitalrendite). 1 Abweichungen bei den ersten vier Kennzahlen führen zu entsprechenden Maßnahmen.
1 Der EAT (Earnings after Taxes) ist der Jahresüberschuss (hier: Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres) nach Steuern. Beim EBT (Earnings before Taxes) handelt es sich um den Jahresüberschuss (hier: Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres) vor Steuern. Bei der Berechnung des EBIT wird das EBT um das Zinsergebnis bereinigt. Das EBITDA ergibt sich aus dem EBIT zuzüglich Abschreibungen auf das immaterielle Anlagevermögen und außerplanmäßigen Abschreibungen auf die Zeitwerte des Umlaufvermögens. Die Eigenkapitalrentabilität ergibt sich aus der Relation von EAT zum Eigenkapital.
Für das Geschäftsjahr 2017/2018 können folgende Finanzkennzahlen genannt werden:
| I Finanzielle Leistungsindikatoren | 2017/2018 | 2016/2017 |
| EAT | -2.848.000 | -294.419 |
| EBT | -2.848.000 | -294.419 |
| EBIT | -1.812.516 | -281.410 |
| EBITDA | -1.812.516 | -281.410 |
| Eigenkapitalrendite | -5,6% | -10,1% |
C. PROGNOSEBERICHT
Die Optimierung des Vertriebsprozesses soll auch zukünftig weiter vorangetrieben werden. Ziel ist es, Wohnungen zeitnah am Markt anzubieten, marktfähige Preise zu realisieren und einen optimalen Käufer-Mix zwischen Mietern, Kapitalanlegern und Selbstnutzern zu erzielen. Aktuell erfährt die Käufergruppe Kapitalanleger eine stärkere Gewichtung.
Es wird damit gerechnet, dass die d.i.i. 9. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG auf die Gegebenheiten im Geschäftsjahr 2018/2019 erfolgreich reagieren kann. Das Unternehmen kann von dem ausgewogenen Portfolio-Mix sowie der ergiebigen Wohnungssanierung im nächsten Jahr profitieren und dementsprechend auf die Wünsche der Käufertypen eingehen. Dementsprechend wird im nächsten Jahr mit einer hohen Käuferzufriedenheit gerechnet, welche zu einer Weiterempfehlung führen wird.
Im Geschäftsjahr 2018/2019 sollen bei den erworbenen Objekten die Mieten in Richtung des Marktniveaus entwickelt werden. Darüber hinaus werden durch die geplanten Baumaßnahmen in den Objekten weitere Mieterhöhungen im Rahmen der Modernisierungsumlage durchgeführt. Da sich der Fonds auch im laufenden Geschäftsjahr immer noch in der Anlaufphase befindet, erwarten wir für das Geschäftsjahr 2018/2019 ein ausgeglichenes Ergebnis.
D. CHANCEN- UND RISIKOBERICHT
I. Risiken
Das Risikomanagement der Kapitalverwaltungsgesellschaft erstreckt sich insbesondere auch auf die von ihr verwalteten Fonds. Insoweit muss gewährleistet sein, dass die für die Anlagestrategie wesentlichen Risiken des Fonds jederzeit identifiziert, erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährleistet, dass das Risikoprofil des Fonds der Größe, der Zusammensetzung sowie der Anlagestrategie und Anlagezielen entsprechen, wie sie in den Anlagebedingungen und den sonstigen Verkaufsunterlagen des Fonds festgelegt sind. Außerdem stellt die Kapitalverwaltungsgesellschaft sicher, dass die mit den einzelnen Anlagepositionen verbundenen Risiken sowie deren jeweilige Wirkung auf das Gesamtrisikoprofil des Fonds laufend ordnungsgemäß erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können.
Für das Risikomanagement des Fonds sind insbesondere finanzielle Risiken (Marktrisiko, Liquiditätsrisiko, Gegenparteirisiko, Kreditrisiko), operationelle Risiken sowie sonstige Risiken von Bedeutung.
Finanzielle Risiken
Die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien wird deutlich von der Zinsentwicklung beeinflusst. Das anhaltende niedrige Zinsniveau in 2017 hat zu erhöhten Verkäufen von Wohnimmobilien geführt. Wir gehen auch im Jahr 2018 und im kommenden Jahr 2019 von einem relativ konstanten Zinsniveau und damit von einer stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien aus. Sollten die Zinsen in den nächsten Jahren erheblich steigen, kann dies natürlich zu einer Abschwächung der Nachfrage für Wohnimmobilien führen. Im Falle einer sinkenden Nachfrage besteht zusätzlich das Risiko fallender Preise. Die derzeitige Entwicklung auf den Kapitalmärkten wirkt sich jedoch positiv auf die Anlage in Immobilien aus.
Der Verkehrswert der mittelbar gehaltenen Immobilien beträgt zum Bilanzstichtag rund TEUR 92.366. Zukünftig besteht das Risiko, die Werthaltigkeit unserer Immobilien zu sichern (Immobilienpreisrisiko). Dieser Gefahr wirken wir entgegen, indem wir unsere Gebäude kontinuierlich energetisch sanieren und modernisieren.
Zudem besteht das Risiko der negativen Entwicklung der Mietpreise oder der Leerstandsraten aufgrund von Veränderung der Marktsituation am Standort oder der Region (Mietpreis- und Leerstandsrisiko). Im Rahmen des Asset Managements versuchen wir dem Leerstands- und Mietausfallrisiko durch aktive Steuerung unserer Property Manager entgegenzuwirken. Anhand genauer Performance-Analysen lassen sich renditeerhöhende Maßnahmen zeitnah einleiten.
Des Weiteren besteht das Zinsänderungs- und Anschlussfinanzierungsrisiko und damit steigender Zinszahlungen an die Bank oder einer nicht fristgerechten Verlängerung ausgelaufener Zinsbindungen und Darlehnsvereinbarungen.
Auch Planungsrisiken, welche aus Projektentwicklungsvorhaben resultieren, die sich in der Regel über einen langen Planungshorizont erstrecken, lassen sich unter Marktrisiken subsumieren.
Des Weiteren besteht das Finanzierungsrisiko, dass die Banken ihre Darlehen fällig stellen und somit kurzfristig getilgt werden müssen. Um die dafür notwendigen Mittel aufbringen zu können, ist es nicht ausgeschlossen, dass Immobilien veräußert werden müssen.
Liquiditätsrisiko ist das Risiko, dass eine Position im Portfolio des Fonds nicht innerhalb hinreichend kurzer Zeit mit begrenzten Kosten veräußert, liquidiert oder geschlossen werden kann und dass dies die Fähigkeit des Fonds beeinträchtigt, den Anforderungen zur Erfüllung sonstiger Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.
Gegenparteirisiko ist das Verlustrisiko für einen Fonds, das aus der Tatsache resultiert, dass die Gegenpartei eines Geschäfts bei der Abwicklung von Leistungsansprüchen ihren Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommen kann. Vertragspartner sind hierbei beispielsweise Auslagerungspartner, Dienstleister, aber auch die individuellen Mietparteien (Mietrückstände).
Operationelle Risiken
Das operationelle Risiko ist das Verlustrisiko für einen Fonds, das aus unzureichenden internen Prozessen sowie aus menschlichem oder Systemversagen bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft resultiert und Rechts-, Dokumentations- und Reputationsrisiken sowie Risiken, die aus den für einen Fonds betriebenen Handels-, Abrechnungs- und Bewertungsverfahren resultieren, einschließt.
Sonstige Risiken
Für den Fonds bestehen strategische Risiken darin, dass wesentliche wirtschaftliche Entwicklungen und langfristige Trends nicht erkannt oder falsch interpretiert werden und eine entsprechende Anpassung der Fondsstrategie teilweise oder vollständig unterbleibt bzw. falsch vorgenommen wird (z.B. könnte aufgrund von Terrorgefahr ein Trend darin bestehen, dass Wohnungen in Hochhäusern unattraktiv werden). Eine Erreichung der langfristigen Performanceziele kann dadurch erschwert oder gar unmöglich werden.
Reputationsrisiken sind die Gefahren, die sich aus einer möglichen Beschädigung des Rufes des Fonds infolge einer negativen Wahrnehmung in der Öffentlichkeit (Kunden, Geschäftspartnern, Behörden) ergeben.
Steuerliche Risiken beinhalten Risiken, die dadurch entstehen, dass unerwartete Veränderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen eintreten und der damit eventuell einhergehende Verlust der Vorteilhaftigkeit steueroptimierter Konstruktionen oder die daraus abgeleitete Notwendigkeit von Umstrukturierungen.
Politische Risiken umfassen alle Veränderungen des politischen Umfelds, die negative Auswirkungen auf den Fonds haben können. Das Spektrum politischer Risiken reicht grundsätzlich von Veränderungen des politischen Klimas über die Aufhebung von Gesetzen bis hin zu Enteignungen, Krieg und politisch motivierter Gewalt.
Den wesentlichen Risiken wird mit Maßnahmen und Kontrollen entgegengewirkt. Aus heutiger Sicht sind keine Risiken zu erkennen, denen das Unternehmen nicht entgegenwirken kann.
Insgesamt betrachtet besteht für die Gesellschaft lediglich im Hinblick auf die Werthaltigkeit der Immobilien die Gefahr von Wertverlusten. Die übrigen Risiken sind im Vergleich dazu von eher untergeordneter Bedeutung.
II. Chancen
Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
Die Wirtschaftsentwicklung im Jahr 2017 in der Europäischen Union zeigt ein robustes Wachstum, das in der zweiten Jahreshälfte stärker als erwartet gestiegen ist. Die Entwicklung profitiert von einer positiven Grundstimmung sowie günstigen Finanzierungsbedingungen. Die Inflationsrate im Euroraum ist im Jahr 2017 von 1,8% im Januar auf 1,4% im Dezember gesunken. Dies führt unter anderem dazu, dass die Europäische Zentralbank ihre Anleihekäufe von monatlich Mrd.EUR 30 bis mindestens September 2018 verlängert und somit ein kurzfristiger und schneller Anstieg des Leitzinssatzes unwahrscheinlich ist. Mit der stabilen und positiven Wirtschaftsentwicklung geht auch eine Reduzierung der Arbeitslosenquote im Euroraum einher. Diese lag im Dezember 2017 saisonbereinigt bei 8,7%. Sie entspricht damit der Arbeitslosenquote des Vormonats und verzeichnet einen Rückgang gegenüber der Quote im Dezember 2016 in Höhe von 9,7%. In der EU28 lag die Arbeitslosenquote im Dezember 2017 bei 7,3% und stellt die niedrigste Quote seit Oktober 2008 dar (Quelle Eurostat/EZB).
Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt
Noch vor der politischen Sommerpause soll die bisherige Mietpreisbremse durch die neue Regierung durch die Große Koalition auf ihre Funktionalität geprüft und ggf. Reformvorschläge ausgearbeitet werden. Die Neuausrichtung der Mietpreisbremse könnte die Preisdynamik in deutschen Großstädten und Ballungsgebieten beeinflussen. In den letzten Jahren ist aufgrund eines Nachfrageüberhangs nach Wohnraum ein kontinuierlicher Anstieg der Miet- und Kaufpreise für Immobilien in deutschen Städten zu erkennen. Diesen wirtschaftsstarken Regionen stehen ländlich geprägte, strukturschwache Räume gegenüber, in denen die Miet- und Kaufpreise stagnieren bzw. sinken und die Leerstandsquoten steigen.
Ein Treiber dieser Entwicklung ist die zunehmende Urbanisierung und die damit verbundene Landflucht, das heißt der Wegzug vom Land in die Stadt. Es lassen sich mehrere Gründe identifizieren, die diesen Prozess unterstützen: Zum einen ziehen vorwiegend jüngere Altersgruppen in die Städte und Ballungsgebiete, da in diesen Räumen ein größeres Bildungsangebot in Form von Universitäten und Fachhochschulen besteht. Des Weiteren werden die Grunddaseinsfunktionen (z.B. Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung) in den städtischen Gebieten besser erfüllt als dies in den ländlichen Gebieten der Fall ist. Die zunehmende Zuwanderung in die Städte wurde vor allem in den letzten Jahren auch durch den Zuzug von Flüchtlingen beeinflusst.
Diese Entwicklungen und der zunehmend knapper werdende Wohnraum in den (Groß-)Städten kann als Chance angesehen werden, die Leerstandsquote im vorhandenen Immobilienbestand nachhaltig zu reduzieren sowie Wertsteigerungen der Immobilien zu generieren.
E. ANGABEN GEMÄSS § 23 ABS. 2 NR. 4-6 KARBV
Die Gesellschaft hat ein gezeichnetes Kommanditkapital von TEUR 59.500 und 5.950 Kommanditanteilen. Davon sind TEUR 700 noch nicht eingefordert.
Die d.i.i. Investment GmbH ist die externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) des geschlossenen Spezial-AIF d.i.i. 9. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG.
Die KVG ist als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft zugelassen und verwaltet inländische Investmentvermögen. Die KVG ist für das Portfolio- und Risikomanagement sowie die erweiterten Berichts-, Prüfungs- und Offenlegungspflichten verantwortlich. Sie verwaltet, unmittelbar oder mittelbar über verschiedene Objektgesellschaften (nachfolgend „Objektgesellschaften“) Immobilien (nachfolgend „Objekte“) bzw. Immobilienportfolien (nachfolgend „Portfolio“).
Die KVG übernimmt für die Auftraggeber das Portfoliomanagement im Hinblick auf die gesamten von den Auftraggebern direkt oder indirekt gehaltenen Objekte.
Das Portfoliomanagement umfasst
| ― |
die Beratung im Hinblick auf die Auswahl, Analyse, Bewertung und Durchführung des Erwerbs und des Verkaufs von Immobilienobjekten sowie |
| ― |
das operative Management von Objekten. Die Leistungen der KVG erstrecken sich auf alle gehaltenen und alle zukünftig zu erwerbenden Objekte, sobald Nutzen und/oder Lasten dieser Objekte direkt bzw. mittelbar auf eine Tochtergesellschaft übergegangen sind. |
Die Gesellschaft wird der KVG sämtliche für die Vermittlung von Beteiligungen an der Gesellschaft erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellen. Hierzu gehört neben dem Investment Memorandum ein Zeichnungsschein, in dem der Kunde den Erwerb seiner Beteiligung erklärt bzw. anbietet. Die KVG verpflichtet sich, vom Kunden unterschriebene Zeichnungsscheine unverzüglich an die Gesellschaft weiterzuleiten.
Die Haftung der KVG sowie ihrer Mitarbeiter und Erfüllungsgehilfen aus diesem Vertragsverhältnis ist gegenüber der Gesellschaft auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt, soweit dies gesetzlich zulässig ist.
Der Vertrag läuft bis zur endgültigen Liquidation der Gesellschaft. Er kann von jeder Seite nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Eine ordentliche Kündigung ist für beide Parteien ausgeschlossen.
Für die vollständige Konzeption des Beteiligungsangebots sowie die Investorenansprache zur Vermittlung des erforderlichen Eigenkapitals erhält die KVG jeweils eine einmalige Vergütung i.H.v. 2% aller im Wege der Privatplatzierung gezeichneten Kommanditeinlagen der Gesellschaft.
Für die Investorenbetreuung erhält die KVG eine jährliche Vergütung i.H.v. EUR 50.000,00.
Die KVG erhält für die Verwaltung des Fonds von der Gesellschaft eine Managementgebühr in Höhe von bis zu 1,94% p.a. bezogen auf die im jeweiligen Geschäftsjahr durchschnittlich ermittelten Nettoinventarwerte, falls diese Vergütung nicht bereits von den Objektgesellschaften der Gesellschaft entrichtet wird. Von der Fondsauflage bis zum 30. Juni 2018 beträgt die Vergütung jedoch insgesamt mindestens EUR 120.000,00 pro Jahr (nachfolgend „Managementgebühr“). Die KVG erhält auf die jährliche Managementgebühr monatliche anteilige Vorschüsse. Mögliche Überzahlungen sind nach Feststellung der tatsächlichen Verkehrswerte der sich im Bestand befindlichen Immobilien auszugleichen.
Für den von der KVG beratenen Ankauf von Wohnimmobilien oder Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erhält die KVG eine Transaktionsgebühr in Höhe von bis zu 1,5% des jeweiligen Kaufpreises.
Für den von ihr beratenen Verkauf von Wohnimmobilien oder Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erhält die KVG eine Transaktionsgebühr in Höhe von bis zu 2,0% des jeweiligen Verkaufspreises.
Die jeweilige Transaktionsgebühr fällt auch an, wenn die KVG den Erwerb oder die Veräußerung für Rechnung einer Objektgesellschaft tätigt, an der die Gesellschaft beteiligt ist.
Die nach vorstehenden Absätzen geschuldeten Vergütungen und Gebühren sind Nettobeträge und erhöhen sich durch eine ggf. darauf entfallende Umsatzsteuer.
Die KVG ist berechtigt, für die von ihr übernommenen Aufgaben Dritte zu beauftragen, soweit dies gesetzlich zulässig ist.
F. ERKLÄRUNG NACH § 289 ABS. 1 SATZ 5 HGB I.V.M. §§ 158, 135 ABS. 1 SATZ 2 NR. 3 KAGB
Wir, die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft, versichern nach bestem Wissen, dass im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.
Wiesbaden, 5. Februar 2019
Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH
Thomas Mitzel, Geschäftsführer d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Verwaltungs GmbH
Vermerks des Abschlussprüfers
An die d.i.i. 9. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG, Wiesbaden
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der d.i.i. 9. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG, Wiesbaden, für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2017 bis 30. Juni 2018 geprüft. Die Prüfung umfasst auch die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter
Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), der delegierten Verordnung (EU) Nr. 231/2013 und der ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Darüber hinaus liegt die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter.
Verantwortung des Abschlussprüfers
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 Abs. 1 KAGB i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und den Lagebericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Gesellschaftsvermögens und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Geschäftsleitung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten gemäß § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 Abs. 2 KAGB haben wir auf Basis einer Prüfung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Prüfungsurteil
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2017 bis 30. Juni 2018 den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ist die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß erfolgt. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft.“
Frankfurt am Main, den 5. Februar 2019
GAR Gesellschaft für Aufsichtsrecht und Revision mbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Barac, Wirtschaftsprüfer
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