reicht nach diesem Urteil nicht“

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 25. September 2026 (Az. V ZR 165/25) eine wichtige Entscheidung für Wohnungseigentümergemeinschaften getroffen: Ein großformatiges Streetart-Gemälde an einer Hochhausfassade kann grundsätzlich auch mehrheitlich beschlossen werden. Über die Konsequenzen der Entscheidung sprechen wir mit Rechtsanwalt Raphael Gollasch von der Kanzlei BEMK.

Redaktion: Herr Gollasch, ein riesiges Streetart-Gemälde an einer Hochhausfassade – und die Mehrheit der Eigentümer darf darüber entscheiden. Hat Sie das Urteil überrascht?

Rechtsanwalt Raphael Gollasch:
Das Ergebnis ist vor dem Hintergrund der WEG-Reform durchaus nachvollziehbar. Der Gesetzgeber wollte bauliche Veränderungen erleichtern und die früher teilweise sehr hohen Hürden reduzieren. Der BGH führt diese Linie nun konsequent fort. Besonders interessant ist, dass eine erhebliche Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes nicht automatisch bedeutet, dass die Wohnanlage im rechtlichen Sinne „grundlegend umgestaltet“ wird.

Redaktion: Bedeutet das im Klartext: 51 Prozent der Eigentümer können künftig bestimmen, wie ein komplettes Hochhaus aussieht?

Gollasch:
So pauschal würde ich das nicht formulieren. Das Urteil ist kein Freibrief. § 20 Abs. 4 WEG setzt weiterhin klare Grenzen. Eine Maßnahme darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten und einzelne Eigentümer nicht unbillig gegenüber anderen benachteiligen. Ob diese Grenze überschritten wird, hängt nach der Entscheidung ausdrücklich von den Umständen des Einzelfalls ab.

Redaktion: Aber im vorliegenden Fall verändert ein riesiges Wandgemälde das Gebäude doch offensichtlich massiv.

Gollasch:
Optisch sicherlich. Juristisch ist aber entscheidend, dass eine erhebliche optische Veränderung nicht mit einer „grundlegenden Umgestaltung“ gleichgesetzt werden darf. Der BGH betrachtet außerdem die Wohnanlage als Ganzes und nicht lediglich die einzelne betroffene Fassade. Genau diese Differenzierung ist für zukünftige Streitigkeiten wichtig.

Redaktion: Besonders ungewöhnlich erscheint, dass die Eigentümer bei ihrer Entscheidung noch gar nicht genau wussten, wie das fertige Kunstwerk aussehen wird. Wie kann ein solcher Beschluss trotzdem hinreichend bestimmt sein?

Gollasch:
Das ist meines Erachtens einer der interessantesten Punkte der Entscheidung. Der BGH erkennt an, dass Kunst anders entsteht als beispielsweise eine nach technischen Vorgaben geplante Baumaßnahme. Ein Künstler braucht einen gewissen kreativen Freiraum. Deshalb kann es genügen, wenn die wesentlichen Rahmenbedingungen feststehen – beispielsweise die Fläche, die Kosten, die Dauer und bestimmte gestalterische Vorgaben. Das endgültige Motiv muss nicht zwangsläufig bereits vollständig feststehen.

Redaktion: Kann ein Eigentümer also künftig sagen: „Ich wusste gar nicht, dass am Ende genau dieses Motiv entsteht“ – und trotzdem nichts dagegen unternehmen?

Gollasch:
Das lässt sich nicht generell sagen. Entscheidend wird immer sein, was konkret beschlossen wurde und welche gestalterischen Freiräume eingeräumt worden sind. Je unbestimmter ein Beschluss formuliert ist, desto eher können sich rechtliche Fragen stellen. Das aktuelle Urteil sollte deshalb nicht dahingehend missverstanden werden, dass Eigentümergemeinschaften künftig völlig offene Blankobeschlüsse fassen könnten.

Redaktion: Was ist mit einem Eigentümer, der seine Wohnung gekauft hat, weil ihm gerade die bisherige Architektur des Gebäudes gefallen hat?

Gollasch:
Ein rein subjektives ästhetisches Empfinden reicht nach der Entscheidung grundsätzlich nicht aus, um eine unbillige Benachteiligung zu begründen. Wohnungseigentum bedeutet immer auch, Teil einer Gemeinschaft zu sein. Diese Gemeinschaft darf im gesetzlichen Rahmen Mehrheitsentscheidungen treffen. Ein individuelles Vetorecht allein aufgrund eines abweichenden Geschmacks lässt sich daraus nicht ableiten.

Redaktion: Wo würden Sie die Grenze sehen? Nehmen wir ein bewusst provokantes, politisches oder möglicherweise anstößiges Motiv.

Gollasch:
Dann könnten sich zusätzliche rechtliche Fragen stellen, die der jetzt entschiedene Fall nicht beantwortet. Man müsste beispielsweise prüfen, was die Gemeinschaft tatsächlich beschlossen hat, ob der Beschluss ausreichend bestimmt war und ob konkrete Rechte einzelner Eigentümer betroffen sind. Das aktuelle Urteil sollte daher nicht auf jede denkbare Fassadengestaltung übertragen werden.

Redaktion: Sollte eine WEG nach diesem Urteil künftig einfach abstimmen und anschließend den Künstler machen lassen?

Gollasch:
Davon würde ich abraten. Gerade weil der BGH bestimmte Freiräume zulässt, sollten die Rahmenbedingungen besonders sorgfältig beschlossen werden. Welche Fläche wird gestaltet? Wer trägt die Kosten? Wie lange bleibt das Werk bestehen? Was geschieht anschließend? Gibt es Vorgaben zu Stil oder Farbgebung? Je klarer solche Punkte geregelt sind, desto geringer ist später das Konfliktpotenzial.

Redaktion: Im konkreten Fall übernimmt der Kunstverein die Kosten. Spielt das eine Rolle?

Gollasch:
Das ist jedenfalls ein relevanter tatsächlicher Umstand des konkreten Falls. Hinzu kommt, dass die Eigentümergemeinschaft nach fünf Jahren wieder frei über die Fassade entscheiden kann. Der BGH betrachtet solche Entscheidungen nicht losgelöst, sondern würdigt die konkreten Rahmenbedingungen.

Redaktion: Was würden Sie einem Eigentümer empfehlen, der plötzlich erfährt, dass seine Eigentümergemeinschaft ein riesiges Kunstwerk an der Fassade plant und der damit überhaupt nicht einverstanden ist?

Gollasch:
Zunächst sollte er sich den konkreten Beschluss und sämtliche zugrunde liegenden Unterlagen ansehen. Entscheidend ist nicht allein, ob einem die Maßnahme gefällt. Zu prüfen wäre vielmehr, ob die gesetzlichen Grenzen eingehalten werden, der Beschluss hinreichend bestimmt ist und möglicherweise eine unbillige Benachteiligung vorliegt. Bei erheblichen Veränderungen sollte man außerdem beachten, dass für die gerichtliche Anfechtung eines WEG-Beschlusses gesetzliche Fristen gelten.

Redaktion: Und umgekehrt: Was sollten Verwalter und Verwaltungsbeiräte aus diesem Urteil lernen?

Gollasch:
Dass Mehrheitsentscheidungen über weitreichende optische Veränderungen möglich sein können, eine sorgfältige Vorbereitung aber umso wichtiger wird. Der Beschluss sollte die wesentlichen Rahmenbedingungen eindeutig dokumentieren. Das schafft Transparenz für alle Eigentümer und reduziert das Risiko späterer Auseinandersetzungen.

Redaktion: Ist dieses Urteil aus Ihrer Sicht eher ein Streetart-Urteil oder ein grundsätzlich wichtiges WEG-Urteil?

Gollasch:
Die Streetart macht den Fall natürlich besonders anschaulich. Juristisch interessanter sind aber die grundsätzlichen Aussagen des BGH zur baulichen Veränderung, zur grundlegenden Umgestaltung und zur Bestimmtheit von Beschlüssen. Deshalb dürfte die Entscheidung auch bei ganz anderen Veränderungen des Erscheinungsbildes einer Wohnanlage eine Rolle spielen.

Redaktion: Herr Gollasch, vielen Dank für das Gespräch.

Gollasch:
Sehr gerne.