18. Januar 2017

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Berechtigte und wichtige Frage Herr Dr. Tintemann

Das gesamte Thema Immobilien zur Kapitalanlage sehen wir kritisch, da der Markt derzeit auf Grund der hohen Nachfrage völlig überhitzt. Das gilt auch für Pflegeimmobilien, zumal es sich hier um eine Spezialimmobilie handelt, die stark vom Erfolg der Betreiber abhängt. Nun haben wir zu diesem Thema einen interessanten Artikel von Rechtsanwalt Dr. Sven Tintemann aus Berlin gefunden.

Die Versprechungen klingen verlockend: „langfristiger Wertzuwachs“, „inflationsgeschützt“, „konjunkturunabhängig“, „schöne Zusatzrente“ oder „ohne Risiko“.Kritisch stuft die Kanzlei AdvoAdvice Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB das aktuell auf dem Kapitalanlegermarkt florierende Konzept der Pflegeimmobilien als Kapitalanlage ein.

Die Zahl der Anbieter von Anlageprodukten mit einer Pflegeimmobilie ist weiter gestiegen. Recherchen der AdvoAdvice-Rechtsanwälte haben ergeben, dass auf dem Kapitalmarkt bereits Pflegeimmobilien im dreistelligen Millionenbereich erfolgreich an den Anleger gebracht worden sind. Wie steht es um die Sicherheit und das Risiko dieser Kapitalanlage?

Vertragsfragen, Laufzeit und Kosten – worüber richtig aufgeklärt werden muss – viele Fragen!

Üblicherweise wird der Anleger Eigentümer einer Wohnung eines Pflegeheimes. Das Heim wird meist durch eine Betreibergesellschaft geführt. In die Wohnung kann man selbst einziehen oder auch eine fremde pflegebedürftige Person. Der Eigentümer schließt mit dem Pflegeheimbetreiber „in der Regel“ einen Pachtvertrag.

Besteht ausreichend Aufklärung über die Rechtsverhältnisse zwischen Anleger, Betreiber und Heimbewohner? Welche Risiken bestehen? Geworben wird mit Mietsicherung durch lange Vertragslaufzeiten, in der Regel von 20 Jahren. Im späteren Zusammenhang wird aber davon gesprochen, dass zwischen dem Eigentümer und dem Betreiber ein Pachtvertrag geschlossen würde. Der Eigentümer wäre somit womöglich gar nicht Vertragspartner des Mieters und die maximale Mietsicherung ist für ihn damit unerheblich, da an ihn ja nur die Pacht des Betreibers und eben nicht die Mietzahlung fließt. Es bleibt daher unklar, was Versprechungen wie „Mietzahlung auch bei Leerstand“ für eine Relevanz für den Eigentümer haben?

Wird Mietvertrag zwischen Eigentümer und Heimbewohner geschlossen? Dies würde dann neben den Mieteinnahmen auch Pachteinnahmen bedeuten. Übernimmt dann der Pächter eine Mietgarantie? Es ist gewagt im Zusammenhang mit Plätzen für Pflegewohnheime von Mietvertragslaufzeiten in der Regel von mindestens 20 Jahren zu versprechen.

Bei Pflegeimmobilien sind der altersgerechte Standard und die gesundheitsrechtlichen Belange zu berücksichtigen. Erhebliche Instandhaltungskosten entstehen regelmäßig. Wer übernimmt diese? Ist eine ausführliche Aufklärung erfolgt? Renditen zwischen 4-7 % werden versprochen. Wie gestaltet sich die Erwirtschaftung durch Mieterhöhungen beispielsweise? Was sagt der Sozialversicherungsträger dazu?

Sicherheit und Risikolosigkeit – Was steckt dahinter?

Sicherheit – dies wird auf den Internetseiten der Betreiber stets als ausschlaggebendes Argument für eine solche Kapitalanlage genannt. Angeblich garantiert der staatliche Sozialversicherungsträger die jeweilige Deckung der Kosten an den Betreiber eines Pflegeheims, sollte der zu pflegende Bewohner nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügen.

Die Internetrecherche hierzu ergibt jedoch, dass dies so nicht pauschal richtig ist. Zwar gewährt die Pflegeversicherung durchaus monatliche Leistungen. Diese sind jedoch abhängig von der Pflegestufe des Patienten. Seit dem Jahre 2015 erhält ein Patient mit der Pflegestufe III („Schwerstbedürftigkeit“) 1.612,00 Euro an Zuschüssen.

Bei der Altenpflege im Heim ohne Pflegestufe zahlt der Sozialversicherungsträger nichts. Der Heimbewohner muss für die Kosten selbst aufkommen. Was ist, wenn dieser nicht zahlt? Ist eine Räumungsklage gegen eine pflegebedürftige Person so einfach durchzusetzen? Von einer vollständigen Sicherstellung der Kostentragung von staatlicher Seite und einer sicheren Mieteinnahme allein aufgrund des Bedarfs einer alternden Bevölkerung kann jedenfalls nicht pauschal gesprochen werden.

Immobilienpreise angemessen und marktkonform?

Die Wohnflächen der in den Portfolios aufgeführten Apartments sollen durchschnittlich zwischen 50 und 100m² betragen. Der durchschnittlichen Mietpreisspiegel in Deutschland liegt bei 7,21€/m² Netto-Kalt-Miete. Das heißt man würde für derartigen Wohnungen eine monatliche Miete von 360,50 €- 732,00 € kalt ohne Nebenkosten erzielen.

Die Kaufpreise von Pflegeimmobilien liegen zumeist bei ca. 2.200,00- 2.900,00 € pro Quadratmeter.

Warum könnten nun Pflegeimmobilien die neuen „Schrottimmobilien“ sein?

Immobilien als Kapitalanlagen sind in der Regel nicht „Schrottimmobilien“, weil sie in einem schlechten Zustand und unbewohnbar sind, sondern weil sie zu einem sittenwidrig überteuerten Kaufpreis verkauft werden. Und ist etwas sein Geld eben gerade nicht wert, so spricht man allgemein von „Schrott“.

Zentraler Ansatzpunkt kann dabei die Frage sein, ob man zu viel bezahlt hat beim Kauf, die Immobilie also zu teuer war. Rechtlich relevant wird es, wenn eine sog. sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung vorliegt. Bei Grundstücksgeschäften ist von einem solchen Missverhältnis nach der jüngeren Rechtsprechung des BGH dann auszugehen, wenn der gezahlte Kaufpreis den Wert der Immobilie um mehr als 90 % übersteigt, also knapp doppelt so hoch ist. Für den Wohnungseigentümer gibt es dabei einfache Methoden, den tatsächlichen Wert seiner Immobilie zu bestimmen.

Insolvenz der Betreiber-GmbH – was passiert dann?

Dies ist womöglich die wichtigste Frage überhaupt, die sich ein Käufer einer Pflegeimmobilie stellen muss.

Auf nahezu keiner Homepage von Anbietern der Pflegeimmobilien erfolgt ein deutlicher Hinweis auf das Insolvenzrisiko des Pflegeheimbetreibers. Zumeist handelt es sich bei den Betreibern um Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH). Sollte die Betreiber-GmbH zahlungsunfähig sein, kann der Immobilienmarkt noch so beständig und vielversprechend sein – die Pacht- bzw. Mietverträge können dann nicht mehr erfüllt, die Renditen nicht mehr gezahlt werden.

Es wird auch nicht darüber aufgeklärt, was in einem solchen Fall mit den bestehenden Mietverträgen mit den pflegebedürftigen Heimbewohnern passiert.

Müssen dann die Eigentümer einen neuen Betreiber suchen? Und wenn die Mietverträge zwischen Heimbewohner und Betreiber bestehen, würden die Mietzahlungen womöglich im Falle der Insolvenz des Betreibers direkt in die Insolvenzmasse fallen? Manche Betreiber versprechen die Übernahme der Instandhaltungskosten- auch dies würde wegfallen. Ob auch ein neuer Betreiber hierzu bereit wäre, ist fraglich.

Vollumfängliche Beratung ist notwendig

Interessenten für eine Pflegeimmobilie sollten ihrem Berater all diese kritischen Fragen stellen und sich vollumfänglich beraten lassen. Sollten Kapitalanleger Zweifel haben oder wenn sich nach dem Erwerb bereits Fragen häufen, ist zu raten, eine unabhängige Zweitmeinung von fachkundigen Rechtsanwälten, Steuerberatern und seriösen Finanzberatern einzuholen.

Die Experten der Kanzlei AdvoAdvice Rechtsanwälte mbB warnen, die teilweise sehr teuer erscheinenden Eigentumswohnungen im Vertrauen an die vollmundigen Versprechen voreilig zu erwerben.

„Wir werden an der Entwicklung der Pflegeimmobilien als Geldanlage dranbleiben und im Rahmen der Recherche die nächsten Schritte einleiten“, so Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kim Oliver Klevenhagen, Experte für Immobilienrecht in der Kanzlei AdvoAdvice Rechtsanwälte mbB.

Die Rechtsanwälte der Kanzlei AdvoAdvice Rechtsanwälte mbB stehen für eine Ersteinschätzung und weiteren Informationen gerne zur Verfügung. Kontakt unter nebenstehender Telefonnummer und Formulare finden Sie auf unserer Internetseite zum Download.

Der Beitrag schildert die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Erstellung. Internetpublikationen können nur einen ersten Hinweis geben und keine Rechtsberatung ersetzen.

 

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