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Sehr geehrtes Diebewertung Team,

hier ein Thema, welches auch von journalistischem Interesse sein dürfte, da es meines Erachtens sehr vielschichtige Missstände beinhaltet; die Zeche hierfür aber schlussendlich fast immer der Verbraucher zahlt.

Die P&P AG, Scheringerstr. 1 in Zwickau stellt sich im Internet, in seriösen (!) Printmedien und vor allem an ihren diversen Standorten im
In- und Ausland als erfahrener Sanierer von Denkmal geschützten Altbauten dar.

Auf Ihrer Homepage www.pp-ag.de konnte sie schon vor Jahren auf über 2000 sanierte und verkaufte Wohneinheiten u.a. in München, Ingolstadt, Berlin und Zwickau verweisen. Tatsächlicher Bauträger ist dann, soweit ich recherchieren konnte, immer eine GmbH, von der man die Immobilie erwirbt. Hierzu aber noch später.So erwarb ich also 2004 von einer P&P Bayern Süd GmbH eine Dachgeschosswohnung in einem Denkmal geschützten Altbau von 1892 in München Maxvorstadt

Die Wohnung selbst entstand erst zusammen mit einer weiteren DG-Wohnung durch den Ausbau des Dachgeschosses.Während der Planung und des Baus änderten sich bereits Grundriss, Wohnfläche und Kaufpreis einige Male. Schlussendlich kaufte ich 52,98qm Wohnfläche zu 233.000€, was selbst in München Maxvorstadt nicht unbedingt ein Schnäppchen ist, jedoch wirkte alles sehr solide und im Kaufvertrag wurden mir sogar Steuervorteile zugesichert, da es sich um ein Denkmal geschütztes Objekt handelte.

Da es sich, was die Errichtung meiner Wohnung betraf, um eine genehmigungspflichtiges Bauvorhaben handelte, hatte ich vollstes Vertrauen in die deutschen Behörden und ging davon aus, dass auch so gebaut wird, wie es geplant und genehmigt ist.

Spätestens hier begann ich meinen ersten kapitalen Irrtum! Die Baubehörde, hier die Lokalbaukommission München (LBK) prüfte gewiss die Pläne als solche, aber seitens der Behörde prüfte niemand, ob vor Ort auch wirklich so gebaut wird! Dieses liegt heute nämlich in der Verantwortung des Bauherren (hier P&P).

Somit ist dann auch erklärbar, warum die Abstände fast sämtlicher Wände in der Wohnung 20 bis 30cm geringer sind als sie es gemäß der genehmigten Pläne sein müssten. Der Verlauf der Dachschrägen entspricht ebenfalls nicht dem, was eigentlich hätte gebaut werden müssen.

Kopien der von der Lokalbaukommission genehmigten Pläne habe ich erst viel später gemacht und sie mit den tatsächlichen Gegebenheiten in meiner Wohnung verglichen.

Worauf dieses hinauslief, kann der aufmerksame Leser jetzt schon erahnen.

Der eigentliche Ärger begann wie folgt:

Im März 2007 informierte mich meine Mieterin, ihres Zeichens Fachanwältin für Bau- und Mietrecht, dass sie die besagte Wohnung habe vermessen lassen und das Ergebnis sei statt der im Mietvertrag geschuldeten 52,98qm lediglich eine Wohnfläche von 44,7qm

Somit kürzte sie rückwirkend bis zu ihrem Einzugstermin die Kaltmiete sowie die Hausgeldvorauszahlungen entsprechend.

Diese Kürzung der Mietzahlungen war aber nun eher eines meiner geringeren Probleme!

Man stelle sich vor: ich als Käufer habe bei einem Quadratmeterpreis von
4397,89*€* über 8qm Wohnfläche zwar bezahlt, aber gar nicht bekommen!
Nebst Notarkosten und Grunderwerbssteuer, nebst gut 5% Zinsen seit damals drei Jahren, so kamen schon rund 45.000€ zusammen!

Um Gewissheit zu haben ließ ich die Wohnung von einem vereidigten und öffentlich bestellten Sachverständigen der IHK nochmals vermessen.
Dieses kostete mich stolze 608€ und bestätigte das Flächenmaß, welches meine Mieterin ermitteln ließ bis auf ein hundertstel qm genau.

Auch der Bauträger selbst ließ nun die Wohnung von seinen eigenen „Fachleuten“ aufmessen, welche im Ergebnis auf 48qm kamen. Das sind zwar immerhin fast 5qm zu wenig, aber prozentual beträgt die Flächenabweichung 9,4%.

Es ist wichtig zu wissen, dass man nach gegenwärtiger Rechtssprechung erst nach einer Flächenabweichung von mehr als 10% einen Anspruch auf Kaufpreisminderung hat, dann allerdings in vollem Umfang.

Die Gegenseite mauerte und stritt alles ab, was man überhaupt abstreiten
kann:

dass die Wohnung zu klein ist, dass ich sie vermietet habe, dass sie teilweise per Kredit finanziert ist und den Zinssatz des Kredite.

Natürlich wird ihr das Abstreiten schlussendlich nicht viel nutzen, da ich alles auch beweisen kann, was ich vorgetragen habe. Der Prozess wird durch diese Blockadehaltung jedoch in die Länge gezogen.

Eine These der Gegenseite ist auch, dass eine kleinere Wohnung nicht unbedingt weniger Wert sei.

Nach allgemeiner Lebenserfahrung ist das gewiss Nonsens, aber vor Gericht muss ich auch den erst einmal widerlegen.

Natürlich war aber die streitgegenständliche Wohnung nach Ansicht der Beklagten sowieso nicht zu klein.

Dieses behauptete sie selbst noch dann, als schon das Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen Prof. Rossipal vorlag, das ebenfalls eine erhebliche Minderfläche bestätigte.

Zum weiteren Inhalt des Gutachtens dieses Sachverständigen später. Nur
vorweg:

Es hat sage und schreibe 3.600€ gekostet (!), also sechsmal so viel wie das des Sachverständigen der IHK, letzterer hatte jedoch am Tage nach seiner Beauftragung die Wohnung ausgemessen und nach zwei weiteren Tagen sein schriftliches Gutachten fertig.

Der gerichtlich bestellte Sachverständige, welcher sechsmal so teuer war, maß rund drei Monate nach seiner Beauftragung durch das Gericht die Wohnung aus. Sein Gutachten war etwa ein weiteres halbes Jahr später fertig und kostete, wie gesagt, 3.600€.

Ich spreche hier wohlgemerkt von der Wohnflächenberechnung einer Zweizimmer Dachgeschosswohnung.

Es kam dann bei dem Gutachten des des gerichtlich bestellten Sachverständigen heraus, dass die Wohnung nicht 52,98qm wie im Kaufvertrag, nicht 44,7qm wie sowohl von der Mieterin als auch von dem durch mich beauftragten Sachverständigen der IHK gemessen, sondern lediglich 31,0qm groß sei.

Wie das?

Es gibt in Deutschland mehrere Berechnungsgrundlagen für Wohnflächen:
die Wohnflächenverordnung, die DIN 283 oder die 2.
Durchführungsverordnung zur Berechnung von Wohnflächen. Selbst innerhalb einer Berechnungsmethode sind noch gewisse Ermessensspielräume enthalten. So kann z.B. die Fläche eines Balkones zur Hälfte, aber auch nur zu einem Viertel zur gesamten Wohnfläche zählen.

Last, but not least, ist auch noch die Landesbauordnung des Landes Bayern zu nennen: Wendet man sie auch an, so zählen bestimmte Räume gar nicht zur Wohnfläche, wenn sie nicht mindestens zur Hälfte eine bestimmte Mindesthöhe haben.

Gerade bei Zimmern mit Dachschrägen kann es dann vorkommen, dass sie gar nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet werden.

Kurzum: es kamen, je nach Berechnungsmethode 31,0qm bis 47,11qm Wohnfläche heraus

Zur Erinnerung: ein einziger Quadratmeter in dieser Wohnung kostete fast 4.400€!

So vertritt das Gericht gegenwärtig die Auffassung, dass die Wohnung 47,11qm Wohnfläche hat.

Dieses Ergebnis kommt dem Bauträger zwar ein wenig entgegen, es liegt aber immer noch gut 11% unter der Wohnfläche, welche die Wohnung lt.
Kaufvertrag haben sollte.

Nun sollte man meinen, der Kaufpreis würde in dem Maße gemindert, in dem die Wohnung kleiner ist als sie laut Kaufvertrag sein soll. Zahlreiche Urteile des BGH und diverser Landgerichte bestätigen dieses.

Auch als sich in der Planungsphase die Wohnfläche, die man mir anbot, bereits änderte, wurde seitens des Bauträgers der Kaufpreis selbstverständlich proportional zur Wohnfläche reduziert. Ebenso war es bei meinem Nachbarn, welcher die andere DG-Wohnung in diesem Hause kaufte.

Also ist die Wohnfläche proportional zum Kaufpreis.

Weit gefehlt! Das Gericht hat nun einen Weiteren Sachverständigen beauftragt, der prüfen soll, ob eine 11,08% kleinere Wohnung im Jahr 2004, also im Jahr des Kaufes, auch 11,08% weniger Wert gewesen wäre.
Der Kostenvorschuss, den ich hierfür entrichten musste: 3.000€!

Auch die laut Kaufvertrag garantierten Steuervorteile fielen geringer aus. Natürlich stellt sich P&P auch hier quer: Ich hätte ja gegen das Finanzamt klagen können.

Allein für diese Teilforderung habe ich bereits weitere 3000€ für Gutachten meines Steuerberaters ausgegeben.

Damit es nicht nur mich trifft, hatte diese Immobilie auch diverse Mängel am Gemeinschaftseigentum wie u.a. abplatzenden Putz oder Feuchteschäden.

Die Höhe wurde von einem Sachverständigen auf 15.000€ geschätzt. Es kam bis zur Klage vor Gericht, dann einigte man sich auf einen Vergleich, bei dem der Bauträger lediglich die Hälfte zahlt. Die Wohneigentümergemeinschaft wollte nicht zu viel Geld in einen Prozeß stecken um dann nach Jahren womöglich einem insolventen Bauträger gegenüber zu stehen.

Leider nicht ganz unklug:

Die P&P Bayern Süd GmbH, wie sie sich damals nannte, ist mittlerweile etwa ein halbes Dutzend mal umgezogen, umbenannt in „Faktor 2 GmbH“ und hat nicht einmal mehr eine eigene Telefonnummer.

In München verkauft nun eine P&P GmbH München, weitgehend mit denselben Mitarbeitern weiter sanierte Altbauwohnungen.

Auch in anderen Städten wie z.B. Augsburg, Ingolstadt oder Berlin verkaufen diverse GmbHs unter der Dachmarke P&P ihre Immobilien

Es bleibt abzuwarten, was mit diesen GmbHs passiert, wenn die Forderungen gegen sie zu hoch werden.

In meinem Fall ist eine Einigung mit der Gegenseite ist praktisch nicht
möglich: Den gerichtlichen Vergleichsvorschlag lehnt sie ab. Ebenso mein Angebot, das sogar noch deutlich darunter lag.

Wenn die Beklagte selbst einmal einen Vergleichsvorschlag macht, so ist dieser schlicht lächerlich

Auch meine Eltern kauften 2004 von P&P eine Wohnung in München Ludwigsvorstadt.

Dort gibt es u.a. erhebliche Mängel in der Statik des Haupthauses sowie Brandschutzmängel.

Allein die Beseitigung der Statikmängel wird viele Hunderttausend Euro kosten.

Hier prüfte die Lokalbaukommission (LBK) ebenso völlig gesetzeskonform nur die statischen Berechnungen anhand der Pläne.

So ist ihr z.B. entgangen, dass sich in den Altbaudecken vor Ort weniger tragende Balken befinden als vom durch den Bauträger beauftragten Statiker angenommen.

Auch bei diesem Objekt fährt P&P die gleiche Linie des Verzögerns und Verschleppens. Auch hier dauert der Rechtsstreit schon über fünf Jahre.

Bewertungen, die ich über P&P in diversen Internetportalen schreibe, werden auf Drängen von P&P teilweise wieder herausgenommen, weil man dort zu schwebenden Gerichtsverfahren nichts veröffentlichen will.

Wo dieses nicht gelingt, loben Strohmänner diesen Bauträger in den höchsten Tönen.

Gewisse Umstände seitens der Justiz und der Baubehörden spielen solchen Firmen wie P&P leider ungewollt in die Hände:

Die Mühlen der Justiz mahlen bekanntlich nicht besonders schnell. Ein weiterer Umstand, der unseriösen Bauträgern sehr gelegen kommt, sind die Baubehörden, die gar nicht oder zu wenig vor Ort an der Baustelle sind.

Darüber hinaus generiert meinem Fall auch das Vorhandensein verschiedener Berechnungsgrundlagen zur Wohnflächenberechnung weitere Rechtsunsicherheit. Hier hätte ich im Nachhinein vom beurkundenen Notar erwartet, dass er den Kaufvertrag eindeutiger Formuliert

Nicht zuletzt sind bei den für Immobilienstreitigkeiten typisch hohen Streitwerten die Anwalts- und Gerichtskosten entsprechend hoch.
Ausserdem kommen noch empfindlich hohe Kosten für Gutachter hinzu, sodass sich die meisten Immobilienkäufer einen derartigen Rechtsstreit kaum leisten können.

Wer nun glaubt, dass so etwas durch seine Rechtsschutzversicherung abgedeckt sei, der sollte erst einmal das „Kleingedruckte“ in seiner Police lesen: i.d.R. sind Immobilienstreitigkeiten vom Versicherungsschutz ausgeschlossen /(O-Ton meines Versicherungsmaklers:
„da gibt es fast immer Ärger; das könnte niemand bezahlen!“)./

Zusammenfassend muss man feststellen, dass die heute üblichen Genehmigungsverfahren der Baubehörden manchmal unzureichend sind:

Wenn Pläne zwar darauf geprüft werden, ob sie in sich schlüssig und korrekt gerechnet sind, aber niemand seitens der Baubehörde prüft, ob an der Baustelle auch tatsächlich so gebaut wird, so besteht hier Handlungsbedarf seitens des Gesetzgebers.

Gerichts- und Beweisverfahren sind sehr aufwändig und teuer: Da die Rechtskosten sich am Streitwert orientieren, sind Immobilienstreitigkeiten immens teuer. Hinzu kommen noch Gutachterkosten, die in meinem Fall sogar noch höher sind als die
Anwalts- und Gerichtskosten zusammen.

Ist dann der Prozeß gegen eine GmbH-Tochter endlich gewonnen, so muss man bei einer Insolvenz derselben dann noch versuchen mittels Durchgriffshaftung seinen Schaden bei der AG geltend zu machen und dieses bei ungewissem Ausgang und wieder sehr hohem Streitwert.

Solche Umstände spielen einem unseriösen Bauträger wie der P&P AG, wenn auch ungewollt, sehr in die Hände.
Deshalb kann ich vom Kauf einer Immobilie der P&P AG bzw. einer ihrer zahllosen GmbH-Töchter nur abraten.