Berlin Aspire und Berlin Estate verkaufen seit Jahren vermietete Eigentumswohnungen in den sozial sensiblen Berliner Stadtvierteln Kreuzberg und Moabit vorwiegend an israelische Anleger. Die Preise von Berlin Aspire und Real Estate scheinen überhöht. Grundlage für diese Kaufpreise dürften vielfach überdurchschnittliche Mieten sein, die sich nur durch die rechtlich umstrittene Kurzvermietung als Ferienwohnungen zu rechtfertigen.
Berlin Aspire: Kennen die israelischen Anleger den Berliner Immobilienmarkt?
Es ist schwer vorstellbar, dass die israelischen Anleger, die mit diesem Konzept verbundenen Probleme auf dem Berliner Immobilienmarkt kennen und dass sie mit den Feinheiten des deutschen Immobilienrechts vertraut sind. Vielmehr steht zu befürchten, dass viele dieser Anleger die Risiken unbekannt sind und sie leichtgläubig die aktuellen Hype auf dem Berliner Immobilienmarkt setzen.

Wer sind Berlin Aspire und Berlin Estate?
Die Berlin Aspire und die Berlin Estate sind zwei Immobilienunternehmen mit Sitz in Berlin, die von Israel aus agieren. Hinter beiden Gesellschaften steht der Immobilieninvestor Adi Keizman. Der Vertrieb der Eigentumswohnungen findet ganz überwiegend in Israel statt. Den Anlegern wird der Einstieg in die sich am „schnellsten entwickelnde und vielversprechendste Stadt Europas“ angeboten.

Berlin Aspire: Verstehen Anleger die komplexen rechtlichen Probleme?
Schaut man sich die Konstruktion an, liegt der Verdacht nahe, dass Berlin Aspire und Berlin Estate das komplexe rechtliche Zusammenspiel von israelischem und deutschem Recht nutzen, um ihre israelischen Investoren in ihren Rechten zu beschränken. So haben Berlin Aspire und Berlin Estate nach den hier vorliegenden Verträgen Eigentumswohnungen über Israel abgeschlossene Vorverträge verkauft. Diese dürften jedoch nach deutschem Recht nichtig sein.

Berlin Aspire: Investoren gehen ins Risiko
Gleichwohl haben die Anleger schon mit Abschluss des nach deutschem Recht wohl nichtigen Vorvertrages bereits einen Teil des Kaufpreises in Israel zu entrichten. In einem hier bekannten Fall kam noch erschwerend hinzu, dass zu diesem Zeitpunkt die Eigentumswohnung nach deutschem Recht als Kaufobjekt überhaupt noch nicht existierte. Denn das Mehrfamilienhaus war in Berlin- Moabit noch nicht nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt. Die israelischen Anleger waren finanziell in Vorleistung getreten, ohne eine hinreichende rechtliche Sicherheit zu erhalten, in Deutschland auch tatsächlich Eigentümer der von ihnen mit dem Vorvertrag bestimmten Wohnung zu werden.

Berlin Aspire: Rechte der Investoren werden beschnitten
Auffällig ist auch, dass die Interessen der Käufer zu Lasten der Berlin Aspire und Berlin Estate des künftigen WEG-Verwalters durch eher untypische Teilungserklärungen eingeschränkt werden. Wissen die Anleger, dass die Wohnungen regelmäßig vermietet sind und nach deutschem Recht (§ 566 BGB) der Grundsatz gilt: „Kauf bricht nicht Miete“?

Berlin Aspire: Kennen die Investoren die  Rechte zum Mieterschutz?
Zudem ist zu berücksichtigen, dass nach dem im deutschen Mietrecht ausgeprägten Mieterschutzgedanken vielfach der Mieter ein Vorkaufsrecht besitzt. Sein Mietverhältnis ist unbefristet, also nicht kündbar und selbst bei Eigenbedarf des Eigentümers haben die Mieter einen langjährigen Kündigungsschutz. Zudem sind in Berlin durch die sogenannte Mietpreisbremse die Mietpreise durch Vergleichsmieten begrenzt. Je nach Ausstattung und Lage der Wohnung kann der Vermieter die Wohnungen nur eine Miete innerhalb einer festgelegten Spanne erheben.

Berlin Aspire: Wohnungen werden als Ferienwohnungen angeboten
Diese Einschränkungen versuchen Investoren – so auch Berlin Aspire und Berlin Estate – dadurch zu umgehen, dass sie die Wohnungen lukrativer als Ferienwohnungen an Berlin-Touristen zu vermieten bzw. den Anlegern dieses Vermarktungsmodell anzubieten, um höhere Renditen zu erzielen.

Berlin Aspire: Verstoßen Anleger gegen Zweckentfremdungsverordnung?
Gegen diese Praxis hat das Land Berlin zum 01.04.2016 die Zweckentfremdungsverordnung verabschiedet, die mit dieser Praxis Schluss macht. Wer jetzt Wohnungen zweckentfremdet und als Ferienwohnung vermietet, muss mit Strafen bis zu € 100.000,00 rechnen. Auch gegen Berlin Aspire sind derartige Verfahren wegen Verdachts auf Zweckentfremdung bereits anhängig.

Berlin Aspire: Empfehlungen an die Investoren
Vor dem Hintergrund darf bezweifelt werden, dass die israelischen Anleger umfassend über alle Aspekte des Erwerbs der Eigentumswohnung in Berlin aufgeklärt worden sind. Deswegen der Rat:

–     Wenden Sie sich an einen deutschen Anwalt oder Notar und lassen Sie Ihre Verträge in Berlin
prüfen
–     Machen Sie sich über die deutsche Rechtslage durch fachkundigen Rat kundig
–     Machen Sie sich mit dem Berliner Immobilienmarkt vertraut. Vergleichen Sie die Lagen und die
Preise
–     Erkundigen Sie sich genau über die Lage und den Zustand der Immobilie, lassen Sie sich die
Wohnung zeigen, die Sie kaufen wollen. Fragen Sie, ob die Wohnung vermietet ist und lassen Sie
sich den Mietvertrag zeigen.
–     Prüfen Sie die Teilungserklärung, also das „Grundgesetz“, für Ihr Immobilienobjekt. Wie sind die
Rechte und Pflichten zwischen den Eigentümern und dem WEG-Verwalter verteilt?
–     Ziehen Sie gegebenenfalls in Berlin einen Bau-Experten hinzu, der das Objekt und den baulichen
Zustand für Sie „auf Herz und Nieren“ prüft.
–     Bestehen Sie darauf, dass alle Zahlungen auf das Konto eines deutschen Notars geleistet werden          bis Ihre Wohnung im Grundbuch eingetragen ist.

Rechtsanwalt Jochen Resch Berlin